土地增值税清算税款鉴证表（20篇）

【导语】本文根据实用程度整理了20篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税清算税款鉴证表范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税清算税款鉴证表

土地增值税清算不仅工作量大，专业性强，需提供的资料多，而且各地对清算工作的具体规定也不尽相同，所以成为房地产企业财务人员的一个工作难点。从今天开始，咱们就房地产开发企业如何进行土地增值税清算资料报送进行专题探讨。

依据国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》以下简称《规程》（国税发[2009]91号）第十二条规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括：

(一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：

1．项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。

2．对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。

3．对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。

4．将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

5．涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。

6．关联交易情况说明。

7．融资情况说明。

8．企业财务核算体系和内部控制制度。

凡在本规程实施前已作清算申报且工程造价高于扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面报告。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。同时该《规程》第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

因此房地产企业应按照项目的进度向税务机关报送下列资料；

1、取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

①与清算项目相关的和政府签订的协议、政府文件及会议纪要。通过这些资料主要核实是否存在土地出让金返还、是否有配套设施比如公园、学校等的建设约定，是否存在其他土地增值税清算可能会涉及到的事项。

②发改委立项批复文件。了解项目的大致情况，关注是否有项目分期建设方面的说明。

③ 建设用地规划许可证

④国有土地使用权出让合同。国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。通过土地出让合同，可以核实土地出让价格、土地面积、土地交付时间、交付状况（净地交付还是现状交付）、廉租房等配套设施配置情况及是否需要无偿移交等信息。

⑤房屋拆迁补偿协议。主要核实拆迁安置补偿费，如果是净地交付，则没有。

⑥土地使用权证或不动产权证。

2、项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料：

①建筑工程规划许可证（如有附件一并提供）。

②建筑工程施工许可证（如有附件一并提供）。

③建筑工程预算书。

④建筑工程施工合同。

⑤工程造价情况备案表、工程量清单。

凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。

3、销（预）售商品房环节：

①纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。

②商品房购销合同统计表、项目销售收入明细表。表格没有固定格式，但至少应当包括物业类型、楼号、房号、建筑面积、业主姓名、销售金额等信息，如果能提供销售合同编号、销售发票号码、预售面积、测绘面积、面积补差、是否保障房及保障房面积等等。营改增前未售完的项目，还应该提供营改增前、后收款金额。

4、项目竣工决算验收环节：

①房屋测量成果报告书，包括实测面积表以及实测面积报告等。需要办理产权证的建筑面积，都需要通过专业的测绘机构测绘并出具实测面积报告，对于不能办理产权证的建筑面积是否需要测绘，这个一般没有强制性要求。

②工程竣工验收备案表或竣工验收报告。记载有工程名称、开工时间、竣工时间、设计单位、监理单位、施工单位等信息，并由相关单位盖章确认。

③项目决算报表及项目工程竣工验收报告。通过项目的预算书决算书变化因素——工程变更单、工程增减变化汇总表审核工程的决算情况。工程竣工结算报告是建设单位与施工单位双方按国家有关规定进行的工程价款最终结算。依据相关规定，工程竣工验收报告完成后，承包人应立即在规定的时间内向发包人递交工程竣工结算报告及完整的结算资料。工程竣工结算报告由施工单位编制，经建设单位审核后盖章确认，也可以委托第三方审核后双方盖章确认，是确定工程造价的重要依据。有的企业由于各种原因，没有提供工程竣工结算报告，这就增加了清算审核的难度。

④人防工程竣工验收备案表及人防工程平时使用证。备案表上记载有人防面积，人防工程平时使用证证明人防工程已验收并移交人防部门。

5、其他资料。银行贷款利息结算通知单、其他借款合同及利息结算凭证、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

【第2篇】土地增值税可扣除税金

概述

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税。那么，已缴纳的契税可以在计算土地增值税时扣除吗？下面让我们一起来看看。

内容

一、契税能否在计算土地增值税时扣除

根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

因此，取得土地使用权所交的契税在土地增值税清算时可以扣除。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）

案例/解析

问：我公司属于房地产开发企业，开发项目拿地时缴纳契税700万元，该项目在进行土地增值税清算时缴纳的契税能否作为加计20%扣除的基数？

答：根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

所以，你公司拿地时缴纳的700万元契税，可以在项目进行土地增值税清算时扣除，同时可以作为加计20%的扣除基数。（中税答疑）

【第3篇】二手公寓房要交土地增值税吗？

二手公寓房要交土地增值税，二手公寓房需要根据成交价格确定，可以与房管、税务部门了解。

地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

【第4篇】土地增值税 税率

销售新房及其建筑物的土地增值税的计算方法

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）扣除项目3：房地产开发费用

分两种扣除方式：

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅从事房地产开发的纳税人适用加计扣除，非房地产开发企业不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含增值税的金额）。

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

『解析』

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（万元）；

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）；

允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）；

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：“超过50％～100％的部分”，适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额=3995×40％－6005×5％=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

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【第5篇】土地增值税的税金

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。另外，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。其中转让营改增之前缴纳的营业税作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

一、一般计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，在计算销项税额时，涉及抵减土地价款的，还应当扣除相应土地成本。

举例：a房地产公司清算项目为一般计税项目，2023年12月31日申报的土地增值税清算资料中销售台账显示含税销售收入11亿元，全部为普通标准住宅收入，假设该收入对应应扣除的土地成本为3.37亿元(增值税与土地增值税计算分摊口径一致)，销售额=(11-3.37)÷(1+9%)=7亿元，销项税额=7 × 9%=0.7亿元，土地增值税清算收入=11-0.7=10.3亿元

二、简易计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。但对小规模纳税人转让非自建不动产以及一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为销售额。所以增值税应纳税额为差额除以(1+5%)*5%。土地增值税应税收入为收入总额扣除增值税应纳税额后的差额。

举例：2023年a公司将营改增之前以500万购买的办公楼予以出售，出售的含税收入1000万元，应缴纳增值税为(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，应确认土地增值税应税收入为5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第6篇】买卖拆迁安置房要交土地增值税吗

买卖拆迁安置房是要交土地增值税的，而且其计算是分为三种情况的：

1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

【第7篇】营改增下土地增值税收入计算

土地增值税是一个征收范围比较狭窄，且在实务中不是很广泛使用的一个税种，很多企业都不涉及，涉及到的企业主要是房地产开发公司，但对于广大学子来讲，这个税种曾经困扰了很多人，包括鄙人自己，这里简单分享一下个人学习的一点小小的经验。

(1)对于“税法”的学习，核心还是要把我“税法”的特点，即各个税种的基本要素，包括纳税人、征收范围、税率、计算原理、税收优惠及征收管理。几乎每个税种都是这个逻辑。所以需要从宏观上把握住这个基本规律。

(2)每个税种最关键的当然是“税额”本身的计算，税法难学在于政策法条实在太多，也记不住，所以到最后感觉就是模模糊糊的，所以把握住每个税种“计算核心”最为重要和关键。

(3)今天更新一下《土地增值税》税额计算的核心内容，供大家参考使用。把握每个税种的基本计算原理，慢慢的很多东西就自然而然的掌握了，人学习知识和技能，它是有一个记忆、理解、积累、升华的过程。土地增值税计算框架如下图所示。

另外:对于理论学习来讲，尤其是财会专业，个人经常说一个观点:先学会纸上谈兵，然后去实践，再反思理论学习并总结。坚持3-5年，你会对财会行业的理论逻辑和实践操作逻辑有完全不同的认识，财会学习也没得格外的什么技巧，就是加强理论学习和积累。坚持就是胜利。功夫在平时。它急不来，也急不得。也是典型的“慢工出细活”的行业。

【第8篇】转让存量房土地增值税

【例题·单选题】2023年5月长沙市一家一般纳税人百货公司转让6年前自建一栋写字楼，合同注明不含增值税转让收入9000万元，当年购入土地支付地价款2000万元，该写字楼的原值为5000万元，已提折旧1500万元，已知该写字楼重置成本6000万元，成新度为70%。增值税选择简易计税办法，不考虑地方教育附加。该公司转让写字楼应缴纳土地增值税( )万元。

a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15

【答案】：d

【解析】：纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金（城建税、教育附加、印花税）作为扣除项目金额计征士地增值税。

该公司转让办公楼可扣除项目金额=购入地价款+评估价格（重置成本*成新度折扣率）+转让不含税收入*增值税税率5%*（城建税税率7%+教育附加税税率3%）+转让不含税收入*印花税税率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(万元)；

增值额=转让不含税收入-转让扣除项目金额=9000-6249.5=2750.50(万元)；

增值率=增值额/转让可扣除项目金额*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%，小于转让可扣除项目金额6249.50*50%，适用税率为30%；

应纳土地增值税=增值额*适用税率=2750.50×30%=825.15(万元)。

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【第9篇】土地增值税征收范围

土地增值税税收筹划的合理性，与房企的成本控制息息相关，但在房企土地增值税税收筹划过程中，尚存在一些问题，对企业的发展产生影响。

房企在发展过程中，因为税收成本直接影响到企业的运行与发展，所以税收成为房企比较重视的问题之一。在税费负担当中，土地增值税占据了较大的比重，其实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负税种，实质意义就是反房地产暴利。征收土地增值税增强了政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制房地产炒买获取暴利的行为，也增加了国家财政收入。对于土地增值税税收筹划的合理性，与房企的成本控制息息相关，但在房企土地增值税税收筹划过程中，尚存在一些问题，对企业的发展产生影响。1、土地增值税筹划基本思路

土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。具体来说，有以下几个思路：

利用土地增值税的征税范围进行筹划 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。 第一，可以利用合作建房模式筹划节税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”房企可以充足利用此项政策进行税收筹划。如果某房企拥有一块土地，拟与a公司配合建造写字楼，资金由a公司提供，建成后按比例分房。对房企而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，未来再做出售处置时，能够仅就属于房企产权部分缴纳土地增值税。 第二，可以利用代建房模式筹划节税。代建房模式是指房企代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的模式。对于房企而言，没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，因此不属于土地增值税的征税范围。代建房模式需要同时符合以下基本条件：一是由委托方自行立项；二是不发生土地使用权或产权转移；三是代建方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；四是代建方事先与委托方签订有委托代建合同；五是施工方将建筑服务发票开具给委托方。 第三，利用“改售为租”筹划节税。《国家税务总局关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定：“房企将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”因此，房企在开发完成后，可以出租的形式收回资金，由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税，不需要缴纳土地增值税。

利用“临界点”进行筹划 房企开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到土地增值税的“临界点”。根据现行《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。 税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房企如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

利用特殊扣除项目进行税收筹划 房企往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里的（一）项为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。这里的（二）项为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 房企贷款利息扣除的限额分为两种情况：一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式就为房企进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。 房企应该预先对开发项目的融资情况及利息支出进行测算，可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目利息支出或提供金融机构的证明。如果该项目在开发过程中主要依靠借款筹资，融资利息超过开发成本和地价合计的5%时，应按项目计算分摊利息支出，还应该注意要取得银行的贷款证明等资料。如果预计开发过程中借款不多，利息费用率低于5%时，企业可以不按项目分摊利息费用或不必提供金融机构的证明，就可以按照5%比例计算扣除，从而增加利息费用的扣除金额，减少土地增值额。2、土地增值税筹划的注意事项

第一，筹划要有前瞻性。一般房企认为土地增值税清算在项目最后环节，其实，在项目决策时，土地增值税工作就已经开始了。土地增值税清算作为房企的重要事项，必须进行事前的统筹谋划，与规划、设计、项目定位等专项业务同步融入项目可研工作，如普通与非普通住宅产品的定位、红线外支出扣除的谋划等，并结合属地税务政策与税筹要点及思路，有针对性地调整会计核算中的成本对象归集与分摊方法，为后续土地增值税税务工作做好充分的准备。 第二，需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关人员要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负。税收筹划是一项专业性、风险性都很强的工作，企业如果不能很好把握的话，应当积极寻求税法专业人士的帮助。 第三，档案资料保管好。房地产开发项目往往涉及十余个行政主管部门，各项手续所需资料较多，加之开发项目往往跨年度、时间长，平常应付各类检查来回使用容易丢失。在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票的跟进、催收、最终到位至关重要。3、如何建立房地产开发税务风险防控体系

第一，全公司树立正确的税务风险管理意识。管理层必须认识到税务风险防控机制对于公司长久发展的意义和价值所在，各个职能部门都应充分认识到企业各项经济业务与税务风险密切相关。 第二，设立专门的税务风险管理部门。由管理层牵头成立，税务风险管理机构直接向ceo或者cfo汇报，负责研究税收法规，调整企业整体税负，努力构建并完善税收相关事务等的风险评估、识别及应对组织，以企业整体发展目标为根据，对税务处理方案进行设定，同时参与企业各项投资及并购等大型税务的决策之中，并提出合理有效的税务建议，帮助企业规避税务风险。 第三，建立涉税信息沟通机制，包括内部沟通和外部沟通。内部沟通以税务风险管理工作为主要内容，并为上下级、同级各部门之间的信息传递提供支持。外部沟通，首先和主管税务机关建立良好的关系和沟通渠道，更好掌握国家最新税收政策，涉税事项的处理及时需求税务机关的权威解释或者认可；其次第三方中介服务机构的沟通和交流也是提升房企税务管理工作整体水平的有效途径。 第四，以房企自身税务工作的风险特点为出发点和落脚点，设立相应的预警指标体系和预警模型，对风险进行量化处理和量化评价。比如可以参考纳税评估指标来构建房企风险预警体系。 第五，完善涉税内审制度。将税务风险防控列为企业内部审计的重点审计内容，对企业涉税事务处理进行定期或不定期的检查与监督。

【第10篇】企业改制土地增值税政策

企业改制重组房地产转移、变更“暂不征收”土地增值税是怎么回事

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)留给人最大印象莫过于那个企业改制重组不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的规定。2023年，财政部、税务总局发布财政部 税务总局公告2023年第21号，这号公告大体沿袭财税〔2018〕57号公告。从57号公告开始，除了特别强调那个不适用任意一方为房地产开发企业规定以外，通篇贯以“原企业投资主体相同”类似表述，让人感觉这个暂不征收土地增值税和原企业投资主体有那么一点关系——确实有很大干系。

为了要搞清楚企业改制重组房地产转移暂不征收土地增值税的情况，我们先来看什么是企业的“整体变更”和“整体改制”。

整体变更就是整体改制吗

整体变更源自公司法，按照公司法规定，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司也可变更为有限责任公司。同时，有限责任公司变更为股份有限公司时，按净资产折股，折合的实收资本总额不得高于公司净资产额。此时，会出现两种情况：按有限公司原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司和按净资产评估值折股整体变更为股份有限公司。

如果按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司，持续时间可以从有限公司成立之日起计算，也就是说，选择由有限公司整体变更为股份有限公司，可以避免从头计算三年持续运营期。目前，申报a股ipo(挂牌)的绝大多数股份公司设立方式为有限公司整体变更而来。比如，海南橡胶(601118)2023年10月30日通过董事会会议审议通过议案，同意公司控股子公司海南农垦林产集团有限责任公司整体改制设立股份有限公司并申请在新三板挂牌。

与前述整体变更相对应的，公司在变更过程中，以资产评估结果作为企业出资，联合其他发起人，共同设立股份公司，期间有些企业甚至增加新股东——这种就不属于整体变更，而是整体改制。对于整体改制的核算，按照《企业会计准则解释第1号》规定，企业引人新股东改制为股份有限公司，相关资产、负债应当按照公允价值计量，并以改制时确定的公允价值为基础持续核算的结果并入控股股东的合并财务报表。因此，按照评估增值后的评估价折股改制变更为股份有限公司，改制后的公司承继改制前公司相关资产、业务，会涉及企业所得税、土地增值税、契税、印花税等的处理。

财政部 税务总局公告2023年第21号的整体改制、改制重组

依据财政部 税务总局公告2023年第21号规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

如果严格按照21号公告要求，似乎只有企业“整体改制”将房地产转移、变更到改制后的企业才可暂不征土地增值税——这似乎将按原账面净资产折股的整体变更情形拒之门外。然而，21号公告第四条又有“改制重组”的说法。于是，我们不禁要问，21号文的改制重组到底是公司法的整体变更，整体改制，还是一般意义上的改制重组呢?

好在这个21号公告在最后一条解释了这号文适用“改制重组”房地产转移、变更不征收土地增值税的情况：不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

因此，21号的“整体改制”“改制重组”并非严格意义上的整体变更，也非整体改制，它只是给了一个笼统的企业改制重组过程中房地产转移暂不征收土增的适用范围，这号文暂不征收土地增值税的适用范围就是：改制重组前后，原企业投资主体存续的，可暂免土地增值税，并没有要求改制是按原账面净资产折股的整体变更，还是按评估价值折股的整体改制。

企业改制重组房地产转移、变更土地增值税暂不征收的要点

依据21号公告规定，企业改制重组房地产转移不征收土地增值税要求是，改制前后企业投资主体(出资人)不发生变更，对这个原企业投资主体的投资比例则没有这样的要求。因此，我们需要注意以下几点：(房地产转移任意一方为房地产开发企业不适用)

1.整体变更、整体改制过程中转移、变更房地产，原企业投资主体符合要求，可暂不征收土增税就没有问题。如果改制中引入了新的投资人，涉及的房地产转移、变更就需要缴纳土地增值税;但是，承受房地产一方符合条件的，可免契税的优惠不受新引入投资人的限制。

2.符合条件的企业合并、分立重组不仅土地增值税可暂不征收，也可以暂免企业所得税(特殊性税务处理)。

企业改制重组房地产转移、变更不征收土地增值税导致的结果是将房地产的价值、税负递延转移到了受让方，这种情况和企业重组的合并、分立特殊性税务处理的股东权益连续性类似。而股权收购、资产收购、资产划转等因重组前后投资主体发生改变，被排除在暂不征收土增的范围之外。

企业合并、分立过程中伴随房地产转移、变更，在既适用特殊性税务处理，又适用土增暂不征收规定时，需要注意税收优惠政策之间的区别：

①企业合并适用特殊性税务处理的吸收合并时，被合并方的原股东成为吸收合并方的股东，对被吸收合并企业将房地产转移、变更到合并企业的，这项企业合并符合不征收土地增值税的条件。

②企业分设为两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后企业，暂不征土地增值税;如果选择适用特殊性税务处理，分立后的原股东持股比例也必须相同。

3.企业改制重组时涉及房地产投资符合要求，可暂不征收土地增值税。

在引用21号公告第四条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资进而暂不缴纳土地增值税”政策时，有的地方税务机关认为仅适用改制重组时涉及的房地产投资，有的地方税务机关对这条认为投资就是改制重组的一种形式，只要有投资均可享受优惠。在此，笔者提两点：

①21号公告最后一条兜底条款“不改变原企业投资主体、投资主体相同”，对这号文通篇都是有约束力的。因而，该文第四条的改制前后原企业投资主体也应该在这个原则以内。

②即便改制重组是个广义的重组概念，企业有房地产投资也未必一定能符合暂不征收土地增值税的要求。比如，a公司以房地产投资设立b公司(或者a公司设立b公司，然后a以房地产投资b)，和a公司股东设立b公司，然后a以房地产对b进行投资。第一类情况改制前后的企业投资主体是a公司股东、a公司，第二类情况改制前后企业投资主体均为a公司股东。很明显，第一类要征收土地增值税，第二类可暂不征收。

来源：雁言税语

企业改制重组时税务筹划的三大平台

企业在进行联合、兼并、分离、置换、出售、股份制改造等形式的改制重组时，会引起企业主体改变、产权的转移、所有制性质改变、隶属关系变更等一系列变化，从而引起相应的税务问题。企业在改制重组时，如果税务筹划到位，可能使企业享受税收政策上的种种好处，减轻企业税务负担，相反，如果漠视其中的税务问题则可能带来日后的麻烦，甚至走进税收“陷阱”，这不能不引起决策者的重视。本文拟从以下三大涉税问题加以分析，为企业提供税务筹划的平台。

一、因纳税主体改变而涉及的税务问题

这一问题源于我国现行税制对同一经济行为在各类主体之间税收待遇上的差异性，尤其是在所得税上表现最为明显。如内资企业与外资企业、高新技术开发区区内企业与区外企业、现代企业制度试点企业与非试点企业、上市股份制公司与非上市股份制公司、境外上市股份制公司与境内上市股份制公司等之间在适用税率以及所享受的税收优惠政策方面存在着较大的差异。企业的改制重组会引起纳税人主体的改变，从而引起税收待遇上的变化。而且，企业通过各种不同企业之间的相互投资渗透，可以从原来的非优惠企业变为优惠企业，享受税收优惠的好处。

比如，内资企业与中外合资企业再合营，按税制的有关规定，如果满足以下两个条件，可按外商投资企业享受税收优惠：(1)按中外合资经营企业法规定成立：(2)注册资本中所含外国投资者的投资比例不低于25%。内资企业与外商投资企业共同作为发起人设立新的股份有限公司时，凡发起人认购的股份中，外资股占总股份的25%以上，可依外商投资企业缴税。又如，通过母子公司等关联企业之间的收购兼并形式的资产重组，按现行税法规定，若收购公司将被收购公司作为非独立核算单位，由总公司合并纳税;如果属于优势企业兼并困难企业，被兼并企业的亏损可以抵减收购方的应税所得，享受减税或延缓纳税的好处，等等。由于税收优惠政策体现了特定时期国家的政策意图，

因此，企业在改制重组过程中，应充分考虑纳税主体发生变化而引起的税收待遇变化，并通过合理的税务筹划，按照税法的导向，科学选择纳税人主体的性质及改制重组的形式。

二、因企业改制、重组引起产权转移而涉及的税收问题

企业改制、改组是一次资源的重新配置过程，必然伴随资产的转移。在产权转移过程中无法回避两类税收问题：一是资产转移中的流转税问题，二是对产权转移形成所得的税务处理。根据现行的税收制度规定，在流转税方面大多采用较优惠的税收政策，如对关联企业之间相互转让资产进行资产重组、购并时的不动产转让不征收营业税，也不征收土地增值税;以无形资产、不动产投资入股，参与被投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并免征土地增值税;对存货等流动资产出让应作为货物交易行为缴纳增值税;对货物性质的固定资产转让，如果转让价格超过原值，应按转让价格4%的征收率缴纳增值税。

对资产转让实现的收益，如转让机器、设备、房地产实现的所得，属于资本利得范畴。从国际范围看，世界各国对资本利得通常采用低税率或免税的税收优惠政策来鼓励资本流动，活跃资本市场，并且按资产持有期长短将资本利得分为长期资本利得和短期资本利得，在税收上区别对待，形成对长期投资的激励机制，在此基础上，对用于再投资的资本利得有减税、免税、延缓纳税等规定。我国对企业资本利得的课税，按有关税收制度的规定，具有以下特点：一是企业取得资产转让收益，应计入应纳税所得额，征收企业所得税，其相应的损失，可从当期所得额中扣除;二是对企业的资本利得与生产经营所得实行同等的税收待遇，按同一比例征税，没有专门的税收优惠规定;三是不区别长期资本利得与短期资本利得。由此可见，我国在税收上还没有形成对存量资本流动的激励机制。

上述分析表明，企业在改制重组过程中，除应从生产经营需要的角度考虑转移哪些资产外，还应从税务筹划的角度考虑转移哪些资产、按多大的价格转让资产、如何从流转税和所得税综合筹划的角度进行资产的转让等问题。

三、企业改制、重组后关联企业之间转让定价的税收问题

过去，人们通常只认为跨国公司存在利用关联企业转让定价进行国际避税问题。事实上，国内企业集团内部同样存在转让定价问题。由于有关所得税法规对利润水平较低的企业、外商投资企业、高新技术企业、新办第三产业等规定了减免税优惠政策，导致关联企业之间的税负水平存在差异。根据上市公司所得税税率的统计，上海证券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露税项外，只有9家中央直属企业的公司执行33%的所得税税率，其余321家上市公司分别享受0%—18%的10档优惠税率，优惠面达97.3%，其中165家公司适用15%的税率，110家公司征33%，返还18%。

可以想象，如果上述适用不同税率、按照不同方式征收的公司之间存在关联关系，则上述税率差异会激励企业利用转让定价将利润从适用税率高的企业转移至适用税率低的企业中去。应指出的是，虽然关联企业更多地存在于非上市公司之间，但上述税率差异同样也较普遍地存在于非上市企业之间。

另一方面，尽管我国税法明确规定，投资方适用税率高于被投资方税率时，分回利润需要补缴税款，但这里值得关注的是：(1)这里的税率差异只是因地区之间的税率差异所引起的，对于联营企业(被投资方)享受税收优惠而出现的税率差异不需补税;(2)只有当从被投资方的利润实际分回时才补缴税款，如果把利润保留在联营方，则存在税收的递延抵免不需补缴税款。在这里，也给企业重组提供了一个税务筹划的平台。企业应在哪里设“点”，各点之间的业务如何设置，以及业务往来之间如何定价等，都是税务筹划所需要考虑的问题，对这些问题的不同处理会带来不同的筹划效果。

最后应指出的是，随着经济形势的变化，国家出于宏观调控政策的需要会相应地调整税收政策。因此，企业在考虑因纳税主体变化所引起的税收待遇差异时，不仅应考虑现行的税收优惠政策，而且应该研究税制变化发展的规律，把握税收优惠政策的变动趋势。关于这一点，当前企业在进行税务筹划时尤其应给予高度重视。主要原因是从1994年开始实行的税收制度与目前我国经济面临的主要矛盾以及中国加入wto的规则要求之间已出现明显的不适应，税制改革、税收优惠政策的调整已势在必行。

比如，基于市场经济的公平税负要求，内外资企业所得税法将统一;依据wto规则要求及加入wto的谈判承诺，在逐步降低关税总体水平的同时，必将调整关税税率结构，整顿和削减关税减免优惠政策措施;取消采用税收进行专向性、特定性补贴的有关优惠条款，以便同wto反补贴协议中的有关规定保持一致，并用足wto规则中允许的一些税收政策;为配合我国经济发展战略要求，将出台鼓励投资、技术进步、科技开发的税收优惠措施;为支持国有企业改革、西部大开发战略实施的税收配套措施等在近期内也呼之欲出。对此，企业应给予充分关注，并在企业改制重组中加以全面考虑。

总之，企业改制重组是优化资源配置的重要手段。由于改制重组，会引起纳税主体发生改变，相应地企业内部交易可能转化为外部交易，或者相反;改制重组之前、之中、之后，带来适用税种、适用税率、征收方法等多方面的改变。因此，财务管理必须从税务筹划的角度，综合考虑这些变动对企业税负的最终影响，我们相信，这种筹划必将对规范我国企业的改制重组行为、使企业的改制重组按照税法的导向行动以及促进税法的改革等都是具有极其重要的作用的。最后应指出的是，本文旨在探讨企业改制重组中税务筹划的领域之所在，至于具体如何筹划，需要企业根据自身的具体情况去摸索。

来源：安徽省地税网

编辑：沐林财讯

【第11篇】土地增值税的收入

一、事情缘起：房地产一般计税项目增值税差额征税

营改增后房地产行业增值税出现一个很大的问题，就是土地没有进项税，最终税务机关给出的解决方案就是允许差额征税。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

假定商品房销售全部价款为100万元，当期允许扣除的土地价款为20万元，那么增值税销售额应按照差额的80万计算，以现行9%税率计算结果为73.39万元，应缴增值税为6.6万元。

但是房地产差额征税并不影响发票的开具，对外销售商品房发票的开具依然是按照总价款100万元，税率9%，不含税价款为91.74万元，增值税税款为8.26万元。也就是说并不是按照实际应缴增值税而是按照正常计算的增值税全额作为发票开具的增值税额。这种特殊情况我们称之为“差额征税，全额开票”。

二、增值税差额征税的会计处理问题

目前看到关于差额征税会计处理的规定，只有《关于印发《增值税会计处理规定》的通知》（财会[2016]22号）做了明确规定：

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

这里的核心是如何理解允许扣减销售额的相关成本费用对应的增值税，如果理解为收入，那么就应当增加当期收入；如果理解为特殊进项税，那么就应当冲减当期成本。很显然财政部的上述规定将土地对应扣减的这部分增值税理解为一种特殊进项税额，因此做了冲减“主营业务成本的处理”。就上述案例数据可以做出如下分录：

商品房销售收入确认时：

借：银行存款（预收账款）100万元

贷：主营业务收入91.74万元

应交税费—应交增值税8.26万元

差额征税时：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）1.66万元

贷：主营业务成本-土地1.66万元

这么做的结果是，会计收入同发票开具收入中的不含税价款保持一致，都不考虑增值税差额征收问题，均为91.74万元；企业所得税收入也同会计收入和发票开具收入保持一致，均为91.74万元。

三、土地增值税清算收入的巨大争议

如前文所述，对于这部分因差额征税而少交的增值税，在会计处理和所得税处理上均做了主营业务成本的调减处理，不再有争议。但到了房地产企业土地增值税清算时，这部分少交的增值税又有问题了！实务中存在多种不同观点：

第一种观点：土增清算土地扣除应冲减对应差额增值税

如果和会计处理或者所得税处理保持一致的话，土地增值税清算中的扣除项目计算，土地价款应将对应差额计算少交的增值税冲减再作为扣除项目清算，也就是说收入按照同会计收入一致的91.74万元，土地价款扣除按照18.34万元（20万-1.66万元）。

这种观点我个人并不能同意，而且非常明确土地增值税也并不要求这样做。

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）对于清算表格中土地价款扣除做了如下规定：

表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

很清楚这里允许扣除的土地价款为实际发生数额，不用考虑少交的那部分增值税。那么问题来了，既然没有在扣除中体现，是不是就要在收入中体现呢？

第二种观点：将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算

很多人提出了一种新的理解，认为房企土增清算收入的确认应当包括这部分少交的增值税：

商品房销售总价款（含税）100万元

发票开具不含税收入91.74万元

会计收入和所得税收入91.74万元

土增清算收入应为91.74万元+1.66万元=93.4万元

这种说法到底对不对？我们先来看看税法相关规定：

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

土地增值税应税收入不含增值税销项税额，好像很明确，其实有一个理解上的问题，这里的销项税额究竟是发票上那个全额的销项税额还是企业实际缴纳的那个销项税额？也就是说，按照前面测算的数据，是8.26万元还是6.6万元？

如果认为是8.26万元，清算收入就同发票上的不含税收入91.74一致，如果认为是6.6万元，清算收入就变成了93.4万元！究竟应当如何理解？

认为房企土增清算收入的确认应当包括这部分少交的增值税的专家通常从销售额和销项税两方面理解这个问题：

第一，房地产企业销售商品房的销售额应为减除土地价款后计算出来的销售额，依据为国家税务总局公告2023年第18号中的计算公式：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第二，纳税申报表中主表中的销项税和附表一中的销项税，在差额征税的情况下，应为差额计算后的销项税：

第11栏“销项税额”：填写纳税人本期按一般计税方法计税的货物、劳务和服务、不动产、无形资产的销项税额。

营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，本栏应填写扣除之后的销项税额。

基于以上两点，这部分专家认为，应按照93.4万元作为土增清算收入，而不是91.74万。

第三种观点认为既不能将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算，也不能在土增清算中，强行将土地扣除冲减对应差额增值税。

这一部分专家认为无论如何均应以发票上开具的销售额作为土增清算收入，我个人也是同意这一种观点，主要原因有以下几个：

1、增值税差额征税是房地产行业特殊的土地获取模式决定的，是无法抵扣进项情况下的无奈之举，不能因此将该部分土地对应的增值税强行挤入收入，对企业是不公平的；

2、如果强行这样计算，将导致会计收入、所得税收入和土地增值税收入的不一致，给企业和税务机关工作都带来矛盾，而且这种算法同不动产契税缴纳也出现不一致，显得非常牵强；

3、从下游来看，如果另一家企业取得该不动产，发票票面金额100万，其中不含税价款为91.74万，税款为8.26万元，正常可以按照8.26万元抵扣进项税。未来如果将该不动产再次出售，也是按照票面的91.74万作为扣除项目，而不是以上游房地产公司确认收入的93.4万元作为扣除项目，因此按照93.4万元确认房企土增收入，也将导致下游未来土增清算扣除项的混乱和不一致。

至于不能在土地扣除项目中中强行冲减对应的差额增值税，其原因在第一种观点下已经分析，此处不再赘述。

四、税务机关的两种态度

面对争议，税务机关也不能幸免，实务中出现了两种不同的看法，主要是针对第二种和第三种观点。

持有第二种观点的典型代表是广州：

《广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）

纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1 11%)”确认；土地增值税清算收入按“(含税销售收入 本项目土地价款×11%)/ (1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

持有第三种观点的典型代表是北京：

《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2023年第7号）

土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

站在企业的角度，很显然北京代表的观点对企业更加有利。但在税务机关自身都存在争议的情况下，企业实务中如何应对的确非常困惑。我的个人建议是如果当地有规定，按照当地税务机关规定处理，如果当地无规定，争取按照北京税务机关所代表的的这一种意见处理。

【第12篇】土地增值税存在的问题

#01

转让土地使用权，土地增值税能否核定征收？

答复内容：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

答复机构：河北省税务局

答复时间：2021-04-12

#02

司法拍卖中“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”是否包括企业所得税、土地增值税？司法拍卖的税款时间为法院出具的成交确认书的时间还是房产证办理时间？

答复内容：

税务机关根据税法规定确定纳税义务人，但不干预买卖双方对交易税费实际承担人的相关约定，实质上属于成交价格是否含交易环节相关税费的民事约定。

答复机构：福建省税务局

答复时间：2021-04-12

#03

购入毛坯房，未另外支付土地价款，甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款，全部是房屋及建筑物的价款吗？“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗？

答复内容：

根据您的叙述，贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。购入毛坯房时未另外支付地价款，转让时不另行计算扣除。

答复机构：福建省税务局

答复时间：2021-04-09

#04

我单位取得一个用地规划许可证，一个工程规划许可证，多个工程施工证，请问在土地增值税清算时，如何确定清算项目，能按照整个房地产为单位清算吗？

答复内容：

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

因此，根据上述文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如您分期项目达到上述文件清算条件，即可办理土地增值税清算。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

答复机构：河南省税务局

答复时间：2021-04-01

【第13篇】法拍房土地增值税卖房承担吗

法拍房土地增值税是由买方承担。法拍房多半是二手房，二手房交易就涉及到契税、增值税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税，一般来说这里面契税是由买家来承担；增值税及附加、个人所得税、土地增值税由卖家承担；印花税各半。

司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。

法院强制拍卖指的是法院根据已经生效的法律文书强制执行债务人的财产，并将债务人的财产通过拍卖变现后将价款交付债权人。会发生两种情况：房子卖了之后的房款足够偿还所有涉诉债权人，房子卖了之后的房款不足以偿还所有涉诉债权人。

我国司法拍卖制度是为了更好地解决争议纠纷、解决执行问题。选择司法拍卖的购房人也会根据市场比较法、风险比较法进行抉择。

【第14篇】土地增值税条例及实施细则

土地增值税是房地产行业的一个独特税种，具有税率税负高、计税依据认定多样化、清算持续周期长等特点。正是鉴于这些因素，土地增值税具有了丰富的筹划要点与管控思路，一项精准、优质的土地增值税筹划方案，可以让企业直接实现降本增效。伴随税收风控体系的进一步升级，及趋于标准化、具体化、一体化的企业经营环境更加突出了税收筹划与管控的重要地位。

《土地增值税暂行条例》

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动

一、房地产企业土地增值税主要特点

（一）土地增值税税率高、税负重

房地产企业土地增值税以房地产项目为课税对象，实行预缴与清算制，在收取不动产销售（预售）款项时，先按一定的征收率预缴，达到一定条件后进行清算，根据应纳税额多退少补。土地增值税实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负的税种，土地增值税的实质意义就是反房地产暴利税。

《土地增值税暂行条例》

计算土增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（二）开发土地的成本；包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用（三费支出）；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金；转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

（二）土地增值税清算体系与清算结果具有一定的独立性

土地增值税清算申报系统由“纳税申报表”、“常规开发业务清算单位审核表”、“清算条件审核表”、“扣除项目及成本结转表”等一系列单位模块组成，是一个独立的核算体系，且与会计核算要素不完全相同。土地增值税税务核算将一个项目的收入、成本划分为独立的清算单位、产品类型进行核算，且开发费用等扣除金额与实际发生金额存在差异，清算结果与增值税、企业所得税税负与项目利润呈一般的正向关系不同，实务中很可能出现土地增值税税负与项目利润不配比的问题，以至于项目本身没有产生盈利，但清算后却需要缴纳高额的土地增值税。

（三）不同地方，土地增值税清算方法、成本对象、成本分摊方法等具有明显的差异性。

关于清算方法，根据清算对象可分为“两分法”与“三分法”等，两分法就是将清算对象分为普通住宅与非普通住宅，三分法就是将清算对象分为普通住宅、非普通住宅与其他类型房地产（非住宅）；成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、层高系数法等，但在地方的规范性文件中，经常对分摊方法的选择进行了一定限制，房地产清算单位不可自行选择。清算方法、成本对象、成本分摊方法等差异导致土地增值税清算结果不一，即如果同一房地产项目位于不同地区，因地方政策差异将会导致不相同的清算结果。

二、房地产企业土地增值税清算实务筹划要点

预征和清算条件

预征：

为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。

清算条件：

1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（一）从管理角度，土地增值税筹划要有前瞻性，在实施过程中进行程序化与系统化的管控。

在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票（含质保金发票）的跟进、催收、最终到位至关重要。

（二）在实体性操作方面，首先要把握各个筹划要素。

当然属地政策在有些要素有限定性条件的前提下，先行以属地政策为导向，有的放矢，在此基础上谋求客观可行的思路与方法。然后对各要素进行区分处理，对于可对清算单位产生整体性影响的要素，可直接采取纳入筹划。

根据本人房地产项目的实操经验，现将直接性筹划要素总结如下：

一是利息费用扣除，按实际发生的金融机构贷款利息或者按土地价款与开发成本合计值5%扣除额孰高取值，以增加扣除项目的扣除额度。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，金融机构贷款利息超过土地价款与开发成本合计值的5%时，应对利息支出进行详细计算、分摊，还要注意利息结算单、借款合同等证明资料，以及在贷款利息明显过高的情况下，商业银行同期同类贷款利率的提供情况；若实际金融机构贷款利息不超过土地价款和开发成本合计值的5%时，可以不选择据实扣除。

二是采取销售价格分离法，达到降低增值率的效果。

销售价格分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。此方法适用增值率高的项目且具备多元化经营条件的综合性房地产企业，在实施过程中要遵循市场原则，根据客观的市场条件与市场环境合理选定两个方向的增减值区间。

三是期间费用合理转移到开发间接费，增加开发成本扣除项目金额。

土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采取一定的人员组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投拓等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可进行加计20%扣除，从而减少土地增值税应纳税额。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过下发项目人员组织管理制度、建立《项目部工作人员清单》等方式实现。

以上要素采用后可实现直接的节税目的。此外，实务中还可以通过产业链协同、关联交易以实现转移利润的方式达到节税目的，但这些并非合法合规操作途径，客观上不属于合理避税的范畴，在此不再进行表述分析。

【第15篇】土地增值税新申报表

自2023年6月1日起，《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（2023年第9号）推出的《土地增值税税源明细表》申报类型包括七大类，即从事房地产开发的纳税人预缴、从事房地产开发的纳税人清算、从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算、纳税人整体转让在建工程、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售、转让旧房及建筑物的纳税人、转让旧房及建筑物的纳税人核定征收。

《土地增值税税源明细表》吸纳8张表的内容。

此前，预缴、清算、清算后尾盘销售、清算方式为核定征收、整体转让在建工程等5种情形，《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)规定，采用《土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》、《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》、《土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）》、《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》、《土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）》、《土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）等5个申报表。

与此同时，《土地增值税税源明细表》转让旧房及建筑物的纳税人、转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用内容，与《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》、《土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）》衔接。

此前填报的《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》吸纳在《土地增值税税源明细表》。

来源：黄德荣话税

【第16篇】请问土地增值税应该记哪个科目呢

交纳土地增值税的企业应在应交税金科目下增设应交土地增值税明细科目进行核算。

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应贷记应交税金，应交土地增值税科目，企业交纳土地增值税时，借记应交税金，应交土地增值税科目，贷记银行存款等科目，预交土地增值税的企业，应交税金，应交土地增值税科目的借方余额包括预交的土地增值税。

企业按规定补交应由已实现的经营损益负担的土地增值税，借记以前年度损益调整科目，贷记应交税金，应交土地增值税科目，实际补交时，借记应交税金，应交土地增值税科目，贷记银行存款等科目。

【第17篇】土地增值税

引言

这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。

因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。

5分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

8特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：土地并购入门到精通

【第18篇】土地增值税预征税率

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。

关于预缴依据的问题，自总局公告2023年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》

土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。

各地土增预征率一览表

目录

1北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

2上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

3广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

土地增值税预征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）

一、房地产开发项目分类及预征率

(一)住宅类

普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生产经营类

写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。

(三)车位4％。

(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）

一、土地增值税预征率

（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2023年第1号）

一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。

二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。

4福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）

土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）

本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

5重庆的规定

重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

6江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

7青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

预征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）

8山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

土地增值税预征率调整为【条款废止】

（一）住宅项目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。

关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

一、土地增值税预征率：

商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。

商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”

9黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)

土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）

一、市区预征率

各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

二、县(市)预征率

县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）

普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）

一、土地增值税预征率

（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）

一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

10四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为 1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

关于调整自贡市普通住宅土地增值税预征率的公告（国家税务总局自贡市税务局 自贡市财政局公告2023年第1号）

将我市普通住宅土地增值税预征率调整为1.2%。

11江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

12浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）

自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）

按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）

土地增值税预征率按下列标准执行：

一、普通住宅预征率为3%;

二、其他类型房地产预征率为4%。

关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见（湖建发[2011]11号）

市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。

13河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）

三、关于经济适用房问题。

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。

14湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

15湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

16辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

17陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）

将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

18贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

19新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）

关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）

新疆维吾尔自治区土地增值税预征率

序号

地区

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

1

伊犁哈萨克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地区

1%

3%

3%

3

阿勒泰地区

1%

3%

3%

4

克拉玛依市

1%

3%

4%

博尔塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

乌鲁木齐市

1%

3%

4%

8

哈密地区

1%

3%

4%

9

吐鲁番地区

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克苏地区

1%

3%

3%

12

克孜勒苏柯尔克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地区

1%

3%

3%

14

和田地区

1%

3%

3%

15

阿拉尔

1%

3%

3%

16

图木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

铁门关

1%

3%

3%

21

双河

1%

3%

3%

关于明确新设立兵团城市适用土地增值税预征率的公告（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2023年第5号）

现将新疆维吾尔自治区新设立兵团城市的土地增值税预征率公告如下：

新设立兵团城市

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

昆玉市

1%

3%

3%

胡杨河市

1%

3%

3%

可克达拉市

1%

3%

3%

新设立的兵团城市土地增值税预征率与设立前所在地适用的土地增值税预征率保持一致，继续适用设立前所在地的土地增值税预征率。

20吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

21宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

22河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

关于进一步加强土地增值税管理的通知（石地税发[2005]56号）

一、从２００５年１月１日起，对房地产开发企业必须全面落实土地增值税预征办法。

凡开发项目基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，预征率暂统一为１％，除此之外开发项目的预征率暂统一为０．５％。以前，各单位多征税款，不再退税，待项目全部竣工，办理清算时多退少补。

二、预征依据为开发项目的土地使用权、房地产转让收入。

23安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

土地增值税预征率

（一）保障性住房：预征率为0%；

（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；

（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；

（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；

（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

24山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

关于房地产开发项目土地增值税的预征率

（一）普通标准住宅，预征率为2%。

（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。

（三）其他房地产类型，预征率为4%。

（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第23号）

一、关于房地产开发项目土地增值税的预征

（一）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。

2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。

3．对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。

25广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

26云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。

27甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。

28天津的规定

关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）

坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

29内蒙古的规定

关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）

一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。

关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）

对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。

关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）

一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

30海南省的规定

关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）

一、土地增值税预征率

(一)海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。

(二)其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。

(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】

(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

31西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

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【第19篇】营改增土地增值税税金

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【第20篇】土地增值税实行的税率形式

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土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。超率累进税率是超额累进税率的一种。超率累进税率是一种特殊税率形式。

实行四级超率累进税率，选取课税对象的某一百分比指标为计税起点，将其按百分比高低划分为若干个等级部分，并分别规定每一个等级的税率。

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额未超过50%的部分税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%；

4、增值额超过200%的部分税率为60%。

下面，源恒财税通过一个案例带大家了解一下土地增值税如何计算四级超率累进税率。

案例

某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？

解析：根据四级超率累进税率表

（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%

（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%-1000×15%＝600（万元）

土地增值税计算三步法

01 计算增值率

例题中增值额为1500万元，注意这里是增值额哦。

增值额1500万元，扣除项目1000万元，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%

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02 通过增值率找对应税率和速算扣除系数

增值率=增值额/扣除项目金额×100%

增值率=1500万/1000万×100%=150%

本例中增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200% 适用第三级次。

03 计算应纳税额

应纳税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数

应纳税额=1500万×50%-1000万×15%＝600（万元）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

政策依据

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

源恒财税业务介绍

源恒财税二十多年来专业从事房地产企业财务审计、税务审计、税务咨询、纳税评估、财税培训、税务筹划、《税务总监》研究、法规数据库查询、新政策解读及推送、财税高级人才推荐等服务，就企业经营中的实际税收问题展开现场咨询，指导房地产企业在税法所允许的范围内，进行前期税收筹划和事先安排，达到合法预防与管控税务风险的目的。经过26年的税务操作实践与经验积累，帮助房地产企业税务管理部门监督税收成本风险管理与控制、税款现金流管理和税务争议处理，提早揭示税务风险并及时作出应对与筹划。让纳税人一开始就站在税务巨人的肩膀上，少走弯路，依法维护纳税人的合法权益，为企业的腾飞保驾护航。

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