土地增值税清算税款鉴证表（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税清算税款鉴证表范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税清算税款鉴证表

土地增值税清算不仅工作量大，专业性强，需提供的资料多，而且各地对清算工作的具体规定也不尽相同，所以成为房地产企业财务人员的一个工作难点。从今天开始，咱们就房地产开发企业如何进行土地增值税清算资料报送进行专题探讨。

依据国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》以下简称《规程》（国税发[2009]91号）第十二条规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括：

(一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：

1．项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。

2．对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。

3．对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。

4．将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

5．涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。

6．关联交易情况说明。

7．融资情况说明。

8．企业财务核算体系和内部控制制度。

凡在本规程实施前已作清算申报且工程造价高于扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面报告。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。同时该《规程》第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

因此房地产企业应按照项目的进度向税务机关报送下列资料；

1、取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

①与清算项目相关的和政府签订的协议、政府文件及会议纪要。通过这些资料主要核实是否存在土地出让金返还、是否有配套设施比如公园、学校等的建设约定，是否存在其他土地增值税清算可能会涉及到的事项。

②发改委立项批复文件。了解项目的大致情况，关注是否有项目分期建设方面的说明。

③ 建设用地规划许可证

④国有土地使用权出让合同。国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。通过土地出让合同，可以核实土地出让价格、土地面积、土地交付时间、交付状况（净地交付还是现状交付）、廉租房等配套设施配置情况及是否需要无偿移交等信息。

⑤房屋拆迁补偿协议。主要核实拆迁安置补偿费，如果是净地交付，则没有。

⑥土地使用权证或不动产权证。

2、项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料：

①建筑工程规划许可证（如有附件一并提供）。

②建筑工程施工许可证（如有附件一并提供）。

③建筑工程预算书。

④建筑工程施工合同。

⑤工程造价情况备案表、工程量清单。

凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。

3、销（预）售商品房环节：

①纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。

②商品房购销合同统计表、项目销售收入明细表。表格没有固定格式，但至少应当包括物业类型、楼号、房号、建筑面积、业主姓名、销售金额等信息，如果能提供销售合同编号、销售发票号码、预售面积、测绘面积、面积补差、是否保障房及保障房面积等等。营改增前未售完的项目，还应该提供营改增前、后收款金额。

4、项目竣工决算验收环节：

①房屋测量成果报告书，包括实测面积表以及实测面积报告等。需要办理产权证的建筑面积，都需要通过专业的测绘机构测绘并出具实测面积报告，对于不能办理产权证的建筑面积是否需要测绘，这个一般没有强制性要求。

②工程竣工验收备案表或竣工验收报告。记载有工程名称、开工时间、竣工时间、设计单位、监理单位、施工单位等信息，并由相关单位盖章确认。

③项目决算报表及项目工程竣工验收报告。通过项目的预算书决算书变化因素——工程变更单、工程增减变化汇总表审核工程的决算情况。工程竣工结算报告是建设单位与施工单位双方按国家有关规定进行的工程价款最终结算。依据相关规定，工程竣工验收报告完成后，承包人应立即在规定的时间内向发包人递交工程竣工结算报告及完整的结算资料。工程竣工结算报告由施工单位编制，经建设单位审核后盖章确认，也可以委托第三方审核后双方盖章确认，是确定工程造价的重要依据。有的企业由于各种原因，没有提供工程竣工结算报告，这就增加了清算审核的难度。

④人防工程竣工验收备案表及人防工程平时使用证。备案表上记载有人防面积，人防工程平时使用证证明人防工程已验收并移交人防部门。

5、其他资料。银行贷款利息结算通知单、其他借款合同及利息结算凭证、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

【第2篇】土地增值税清算鉴证业务准则

中央

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（本条款失效）

土地增值税宣传提纲（国税函发【1995】110号）：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（条款失效，无具体注明）

关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函【1999】112号）：

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，……可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发【2007】132号）：

第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容： （一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。 （二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。 （三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。 （四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 （五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。 （六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容： （一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。 （二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。 （三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号）：

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）：

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006] 187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006] 187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

四、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

北京市

关于土地增值税清算问题的公告（北京市地方税务局公告2023年第2号）：

一、房地产开发企业逾期开发缴纳的具有土地闲置费性质的支出，均不得扣除。

关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2023年第7号）：

第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。（二）土地征用及拆迁补偿费：

1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

山东省

关于土地增值税和契税若干具体政策的公告（青岛市地方税务局公告2023年第2号）：

一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：

（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。【全文废止（本公告自2023年6月5日起施行，有效期至2023年12月31日）】

关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地方税务局公告2023年第1号）：

（一）土地征用及拆迁补偿费，是指土地征用和拆迁过程中发生的各项费用，包括土地使用费、农作物补偿费、危房补偿费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。

关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告2023年第5号）：

第三十一条 土地增值税扣除项目金额的确认：（一）取得土地使用权所支付的金额。 1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。 1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （1）拆迁补偿费。拆迁补偿费应当是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。 （2）拆迁安置费用的计算。

①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第十五条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。 ②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第十五条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 ③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

文章所分享内容，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》，想要获取更多详细内容可后台私信我。

内容大纲：

书籍目录

序言：求索现实，启发未来

第一章 土地增值税基础概述

第一节 土地增值税清算数字化趋势简述

第二节 土地增值税清算相关制度规定

一、 土地增值税清算相关制度规定简述

二、 土地增值税清算行为关系

三、 土地增值税清算条件

第二章 土地增值税对房地产企业的影响

第一节 土地增值税对企业利润的影响

第二节 土地增值税引导房地产行业正当经营

第三节 土地增值税影响企业调整经营模式

第四节 土地增值税促使房地产企业数据规范度提升

第三章 土地增值税清算现状

第一节 税务机关的征管现状

一、 土地增值税管理质量不断提升

二、 税务机关土地增值税清算存在难点和问题

三、 政策存在争议执法风险大

第二节 企业土地增值税清算存在的问题及风险

一、 纳税人避税手段多样化

二、 企业账务不规范会计核算失真

第三节 中介机构参与清算

一、 政府购买中介服务

二、 土地增值税清算鉴证服务

三、 咨询服务机构在土地增值税中的作用

第四节 财政、审计部门监督土地增值税征收

第四章 土地增值税清算数字化的发展趋势分析

第一节 税务机关开展土地增值税清算数字化的历程

一、 税收现代化发展的要求

二、 税收数据环境存在的问题及解决建议

三、 土地增值税清算数字化建设的必要性

第二节 中介服务机构在大数据环境下的发展机遇

第三节 企业数字化转型的需要

一、 适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政

二、 税务局数据监管，促进企业财税数据规范化

三、 大数据环境在企业税务管理同样适用

第五章 土地增值税清算数字化实践

第一节 土地增值税清算的数字化模式概述

第二节 土地增值税清算数字化平台的构建

一、 企业服务平台的主要功能及作用

二、 税务管理平台的主要功能及作用

三、 数据处理平台的主要功能及作用

第三节 数字化平台的业务应用流程与工作原理

一、 业务应用流程

二、 数字化平台的工作原理及应用举例

第四节 数字化清算工作的全景示例

一、 数据准备

二、 数据分析

三、 案头分析

四、 案件结论

第五节 各地开展土地增值税清算数字化应用案例

一、 泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作

二、 张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作

三、 青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作

四、 东阳：房地产税收一体化管理取得新成效

第六节 数字化清算平台特点总结

一、源泉控管，科学预测

二、指标核算，涵盖全面

三、疑点指引，有据可循

四、流程标准，高效透明

五、效率提升，难度降低

六、遵循法规，管理健全

七、客观监督，服务互信

第六章 信息技术在数字化清算中的应用

第一节 数字化清算业务环节下的技术应用要点

第二节 信息技术要点应用场景实例

一、 数字化清算中地理信息类应用实例

二、 数字化清算中可视化技术应用实例

三、 数字化清算人工智能应用实例

四、 移动互联使得清算资料采集降本增效

五、 区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用

第七章 土地增值税清算审核方法及案例解析

第一节 基础资料的审核及案例

一、 基础资料的审核思维导图

二、 土地出让合同审核方法及案例

三、 国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容

四、 建设工程规划许可证、测绘报告审核内容

五、 建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容

第二节 收入的审核方法及案例

一、 收入审核思维导图

二、 收入的审核方法和内容

三、 审核常见疑点及案例

第三节 土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例

一、 土地成本审核思维导图

二、 土地成本的审核方法及案例

三、 土地征用及拆迁补偿审核思维导图

四、 土地征用及拆迁补偿审核内容及案例

第四节 前期工程费的审核方法及案例

一、 前期工程费审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点内容及案例

第五节 建筑安装工程费的审核方法及案例

一、 建筑安装工程费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第六节 基础设施费的审核方法及案例

一、 基础设施费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第七节 公共配套费的审核方法及案例

一、 公共配套费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第八节 开发间接费的审核方法及案例

一、 开发间接费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第九节 开发费用及税金的审核方法

一、 开发费用审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

四、 税金及附加的审核思维导图

五、 税金及附加审核方法和内容

六、 常见审核疑点及案例

第八章 政策法规

第一节 清算单位

第二节 清算条件

第三节 收入的确认

第四节 土地成本及拆迁补偿费的审核

第五节 开发成本审核

【第3篇】存量房土地增值税

【例题·单选题】：某公司2023年1月销售一幢已经使用过的办公楼，取得不含增值税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧120万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，计算土地增值税时可以扣除的税费为2.5万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

a.29.25 b.31.75 c.42.5 d.47.35

【答案】：a

【解析】：存量房地产转让的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除；（2）与转让房地产有关的税金，城建税、教育附加、印花税；（3）房屋及建筑物的评估价格，评估价格=重置成本*成新折扣率。

该公司销售办公楼可扣除项目金额=旧房评估价格+相关税费=800*50%+2.5=402.5万元；增值额=不含税收入-评估价格=500-402.5=97.5万元；增值率=增值额/扣除项目金额*100%=97.5/402.5*100%=24.22%，适用税率为30%；应纳土地增值税税额=增值额*适用税率=97.5*30%=29.25万元。

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【第4篇】土地增值税采用什么税率

我国的土地并没有私有化，如果要对土地或者地面建筑进行转让，则应该支付相应的土地增值税‍。但是，土地增值税‍和其他各种类型的税费是有很大区别的，为了让大家对其有进一步的了解，本文将带着大家来了解一下土地增值税的特点‍。

1、计税依据

和其他税种相比较，土地增值税‍的计税依据是比较特别的，总体上来说，是以转让土地或地面建筑的增值额作为计税依据的，而土地增值税的增值额和增值税的增值额是不一样的，是用被征税对象的全部销售收入金额来扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额以后的余额。

2、征税面比较广

土地增值税‍的征税面是很广泛的，原则上，不管在我国哪个地方、是什么样的经济性质，也不管是内资企业还是外资企业、中国人还是外国人，只要在我国境内通过转让土地或地面建筑而获得收入的个人或单位，除了免除税法中规定的植物，都应该按照相关条例缴纳土地增值税‍。

3、按次征收

不管是土地还是地上的房产，都是可以多次转让的，土地增值税‍的收缴则是按次征收，只要转让一次就会按照相应的规定增收一次税费。另外，土地增值税‍的税率则是以其增值率的高低作为确认依据，并且按照累进原则来实行分级计税，增值率高的税率就高，会多纳税，增值率低的税率低，就少纳税。

土地以及地面的房地产在转让时，大家应该按照国家的法律法规来缴纳相应的土地增值税‍。但是，为了能够明明白白的缴税，大家应该多了解一些土地增值税的基础知识‍以及注意要点，这样才能保证自己在土地或房产转让时的既得利益。

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【第5篇】土地增值税清算鉴证业务准则指南

（接上期）

三、土地增值税收入的归集与疑难解析

《土地增值税清算规程》规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。

对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不符的，以后者确认收入。

销售面积比对资料

注：实测面积＝产权证上所载明的房屋面积。

确认了销售面积之后，再进一步确认销售单价，最终得出销售收入。关于销售单价（价格），有几个需要重点关注的方面：

1、评估价格 当纳税人存在下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

1）隐瞒、虚报房地产成交价格；

2）提供扣除项目金额不实的；

3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

需要注意的是，这里提到的“评估价格”，有别于我们在计算“扣除项目金额”时所提到的那个“评估价格”。这里的“评估价格”，是按照收益法所得出的一个市场参考价。

2、关联交易价格问题

1）关联企业之间转让房地产时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部交易），是否需要缴纳土地增值税？

沥呕君点评：按照成本计价是否具有合理性，如果不合理，需要按照市场价确认收入。

2）转让土地使用权时，附有土地评估报告，但未按报告中的估价进行转让，转让定价不公允如何处理？

沥呕君点评：如果定价不公允，那么税务机关就有权按照市场价进行核定收入。但是需要注意的是，这里的“市场价”，并非我们通常所理解的那种市场价。打个比方。某房企给到被拆迁户的拆迁安置房销售单价按8000元/平，同在一小区内的其他普通购买者给到的价格却是10000元/平，那么这个时候，对于这些被拆迁户购买的物业，其销售收入应按8000元/平计，这个才是我们前面所称的“市场价”。

关于价格偏低，实务中缺少准确判定的依据，仅有一则司法解释可以参考：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2023年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次通过）（法释[2009]5号）

第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

拓展话题：房地产开发预征、清算土地增值税、企业所得税的计税依据如何确定及规定

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：

土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

或者：土地增值税预征的计税依据=预收款/（1+适用税率/征收率）

最大的争议，体现在企业所得税。营改增后，《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（a105010）的第三部分，即房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26），具体应该怎么填写？其中，23-1销售未完工产品的收入，即国税发[2009]31号里所规定的“销售收入”。那么这个销售收入是直接填预收账款金额呢，还是应该考虑增值税的问题？大家都知道，预售环节，是没有实现价税分流的。换言之，价款和税款都保留在预收款这个科目。这里便产生了两大分歧：

1、第一个分歧在于，我们比照土地增值税预征的计税依据，计算确定未完工产品收入。

不管采纳何种计算口径，我们的理由是：虽然预售环节并未实现价税分流，但我们不能将增值税作为计算预计毛利的计税基础。

2、另一个分歧则是，营改增后，增值税差额征税对土地增值税的土地成本确认有没有影响。房地产企业收到预售款时，没有实现价税分流；直到交房时，才实现价税分流。沥呕君认为，这个差额征税并不会影响土地增值税的土地成本确认。因为土地增值税的成本确立，《土地增值税暂行条例》中已经写得很明确了，条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额，啥意思？当然包括税金。所以，尽管会计处理上冲抵了土地成本，但是没有影响土地增值税扣除项目金额的计算结果。

收入与发票的关系，具体看国税函[2010]220号的规定：

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确定收入；

未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

合同所载房面积与实测面积不一致的，应在计算土地增值税时予以调整。

《物权法》 第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条

[车位、车库的归属]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

从这里我们可以看出，有约定的，从约定；没有约定的，才归属于全体业主。并不是很多人所传的那种，只要是车库、车位，那就一定属于全体业主，这个是没有道理的。

关于“折扣”的思考

土地增值税对于“折扣”并无明文规定，沥呕君建议，应该和增值税、企业所得税相衔接。

税种

折扣销售

销售折扣

实物折扣

增值税·消费税

发票

增财务费用

无政策

企业所得税

冲收入

增财务费用

主商品计税

土地增值税

无政策

无政策

无政策

增值税是要求实际价格与折让需在同一张发票上载明，房地产行业并未严格执行这一点，执行比较好的行业，当属超市等类型企业。

企业所得税则是根据国税函[2008]875号文的明确规定，要求是以折后价确认收入。

土地增值税对于商品折扣方面的立法工作相对滞后，需要尽快与其他税种同步 。

国税发[2007]132号文第二十三条对于视同销售收入的确认方法和顺序作了明确规定：

1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；

2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；

3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

转为自用的税务处理

产权未发生转移，不征土地增值税（法律依据：国税发[2006]187号）。

根据国税函[2008]828号文的规定，按内部资产处置，不征企业所得税。

不过房产税和城镇土地使用税，还是需要按章缴纳的。

代收费用

三大税种关于代收费用方面的规定并不一致。

增值税：财税[2016]36号文附件一对价外费用作了明确规定，除特定情形外，所有价外费用均需征收增值税。

土地增值税：国税发[2009]91号第二十八条规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。《土地增值税清算鉴证业务准则》第二十五条规定，（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

【代建房】涉税分析

所谓代建房，指的是一方出土地和资金，委托另一方对房屋开发的全过程（或主要过程）进行管理。出资方享有产权，管理方收取管理费。

认定“代建”的四个条件（全部具备）：

（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（3）与委托方事前签订委托代建合同；

（4）不以受托方名义办理工程结算。

实务中，沥呕君接触了不少较为奇葩的案例。说好的是代建，结果施工方将发票开给了受托单位。

开发商收取[诚意金]的涉税处理

房地产企业一般是在取得预售许可证的前后，开始向意向购买人收取诚意金，目的在于提前锁定客户。根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，土地增值税纳税义务发生的前提是，签订销售合同。换言之，房地产商在与客户正式签订销售合同之前所收取的任何款项，都不产生土地增值税纳税义务。在这一点上，增值税处理同土增税，收取的诚意金并不产生纳税义务。根据国税函[2009]31号文第六条的规定，签订合同之后所收取的费用才确认为销售收入。总结为一句，开发商在签订正式销售合同之前收取的诚意金，是无需预征三大税种的。

（未完，待续）

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【第6篇】土地增值税免征

税率：

一、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

增值额：是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

扣除项目：

① 取得土地使用权所支付的金额；

② 开发土地的成本、费用；

③ 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

④ 与转让房地产有关的税金；

⑤ 从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和，加计20%扣除。

二、计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法：

征收率：

纳税人转让房地产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

单位纳税人转让普通住宅：5%；

单位纳税人转让非普通住宅及车库；个人纳税人转让非住宅类房产：6%；

单位纳税人转让非住宅（车库除外）：8%。

预征率：

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入应按规定预征土地增值税。

普通标准住宅预征率为1%；

非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

不征税范围：

房产所有人、土地使用权所有人将房屋、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

投资入股：单位、个人在改制重组以房地产作家入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

学校资产划转：民办学校举办者将土地、房产划至学校，暂不征收土地增值税。

常见的减免优惠政策：

个人销售住房：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（含），免征土地增值税。

国家征收、收回：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

安置房：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

公租房：转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值税额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

来源：重庆税务

【第7篇】房地产土地增值税税率

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税预征。

上节，我们说了土地征值税是最复杂的税种，一节课很难讲完。我们这节课继续。主要讲讲房地产企业的土地征值税怎么预征？

1.为什么说房地产是地方重视的支柱产业

首先，土地增值税占地方分成税收比例高。这涉及一个中央与地方税收分成的问题。我们知道，在一些房地产繁荣的地方，增值税、企业所得税、土地增值税能占地方税收几乎八成左右，而土地增值税税收占比又位居首位。为什么呢？

因为一般来说增值税是中央和地方分成是五五开，企业所得税是中央和地方分成是六四开，土地增值税则是百分百归地方的。我做个粗略的比喻。收100万土地增值税地方就能拿100万，收100万增值税，地方才能拿50万。所以在严重依赖房地产的地方，肯定土地增值税占比会高过增值税、企业所得税。

其次，房地产企业交的税费种类多。

房地产各阶段所涉及的税种：

企业设立：印花税、房产税、个人所得税

开发项目可行性研究：印花税、房产税、增值税、个人所得税

取得项目用地：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、契税、个人所得税

前期准备：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税

资金筹措：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税

建设施工：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税

销售：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加费、地方教育费附加、个人所得税、水利基金

物业服务（竣工交付）：土地增值税清算

看到这眼花缭乱的清单，就知道，房地产为国家贡献了多少税收。

土地增值税为什么要预征？

我们知道，房地产开发建设一个项目时间跨度是很长的，少则两三年，长则一二十年，如果不预征税款，都等项目建成，卖完交房后再征，估计老板都换了几波，或者跑路了，国家问谁要钱去，所以在还没有竣工交房，没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，要采取的预先征收土地增值税的办法。

那预征什么时候征？怎么计算呢？

首先预售的时候就要交土地增值税了，具体的预征率由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

一般来说，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

比如：你预售住宅取得的不含税收入（记住是不含税）为5000万元，那土地增值税就是5000万*预征率。

同时，各地要根据不同类型房地产（容积率不同）确定适当的预征率。比如合肥预征率是：

（1）保障性住房预征率为0；

（2）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（3）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

3.土地增值税预征一般怎么计算？

例如:某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预售预收款1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%(增值税预征税率也是3%）。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?

第一步，计算企业取得预售款预缴的增值税

1100万÷(1+9%)*3%=30万元

第二步，计算土地增值税预征的计征依据（不含税收入）

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=1100-30=1070万元

第三步，计算土地增值税预征税额

土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率=1070*3%=32.1万元

4.土地增值税有核定征收吗？

如果你有偷偷摸摸的情况，想蒙骗税款，预征、清算都收不上来，肯定要核定征收。

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

核定征收率也是各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第8篇】土地增值税是含税收入吗

土地出让金计征契税是按不含税吗？

我们先看一下依据，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

总结：通过上述文件可以知道，一般情况下计征契税的成交价格是不含增值税的，免税情况下计征契税时成交价格是不扣减增值税的。

我们再结合一下企业取得土地使用权如何缴纳增值税情况来分析一下：

出让土地使用权：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

转让土地使用权：

第一种情形：正常缴税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。2023年5月1日到2023年3月31日转让土地使用权，税率为11%，从2023年4月1日起税率降为9%。

第二种情形：简易计税

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

第三种情形：免税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十五款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。同时根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

第一条第三十六款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

第四种情形：不征税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列项目不征收增值税：（5）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

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【第9篇】旧房转让土地增值税

编者按：房地产无偿划转是否属于土地增值税征税范围，一直是一个争议性话题。否定派主张，根据《土地增值税暂行条例》，转让房地产并取得收入，才需缴纳土地增值税，无偿划转未取得收入，不属于征税范围。肯定派则主张，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只有以继承、赠与方式无偿转让房地产才不需要缴纳土地增值税，划转不属于继承、赠与，应当纳入征税范围。本文将以三起案例引入，分析房地产无偿划转不征土地增值税的合理性。

一、三起案例中房地产无偿划转不征土地增值税均得到税务机关支持

（一）中信集团无偿划转房地产，总局批复不征土地增值税

2023年1月18日，财政部、国家税务总局作出《关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号），明确指出“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税”。当时，中信股份系中信集团/中信有限的全资子公司。

（二）美特粉末无偿划转房地产，税局认可不征土地增值税

2023年8月，扬州海昌新材股份有限公司（以下简称海昌新材）召开临时股东大会，决定将全资子公司扬州美特粉末冶金有限公司（以下简称美特粉末）拥有的建设用地使用权、房屋所有权无偿划转至海昌新材，之后申请注销登记。

2023年12月，美特粉末分别取得了扬州市邗江地方税务局、国家税务局出具的《准予注销登记的税务事项通知书》（邗地税五税通〔2017〕12254号）、《准予注销登记的税务事项通知书》（扬国税邗税通〔2017〕15150号）及清税证明。当月，美特粉末取得了工商部门的注销证明（（10270272）公司注销〔2017〕第12270007号）。

2023年5月，海昌新材向深交所递交ipo申报材料。在证监会第一次反馈意见补充法律意见书中，针对证监会提出的“发行人、美特粉末是否就土地使用权及房屋所有权转让依法缴纳相应税款，是否存在行政处罚的风险，是否构成重大违法行为及本次发行的法律障碍”等问题作出了回复。其中，对土地增值税问题的回复为“鉴于本次国有土地使用权转让系按照土地账面价值确定，无增值额，且美特粉末没有取得收入，按照相关税收法律、法规规定，本次转让无需缴纳土地增值税”。

（三）航发西控无偿划转房地产，税局认可免征土地增值税

2023年9月，经国资有权监管单位批准，中国航发西安动力控制科技有限公司（以下简称航发西控）与西安西控航空苑商贸有限公司（以下简称航空苑）签署《无偿划转协议》，航发西控将2宗国有土地使用权、4项房产、无形资产、设备等经营性资产注入航空苑。其中，航发西控和航空苑均为中国航发动力控制股份有限公司（以下简称航发控制）的全资子公司。

2023年8月6日，航发控制发布《关于中国航发动力控制股份有限公司非公开发行股票申请文件二次反馈意见的回复报告（修订稿）》，就证监会第4项反馈意见“相关土地房产从航发西控变更为航空苑……预计需要缴纳的土地增值税、契税等税费金额，税费承担的主体，上述标的资产评估报告假设中是否已考虑过户转让产生的税费对评估值的影响，评估假设、评估值是否合理”的答复摘录如下：“根据有关税务主管部门出具的土地增值税免税证明，本次土地使用权过户免征土地增值税”。

（四）小结

以上三起案例均为企业集团内部无偿划转房地产，其中：中信集团系向全资子公司中信股份无偿划转，美特粉末系向母公司海昌新材无偿划转，航发西控系向受同一控制的兄弟公司无偿划转。三起案例中，转让方最终均未缴纳土地增值税且获得主管税务机关认可，其中：中信集团、美特粉末两案中，根据现有资料显示，税务机关认为无偿划转不属于土地增值税征税范围，而在航发西控案中，税务机关则认为无偿划转符合土地增值税免税条件。

二、房地产无偿划转土地增值税不征或免征的困境

（一）房地产无偿划转土地增值税不征的困境

房地产无偿划转“可税性”的争议，归根结底在于税法对土地增值税征税范围规定的模糊性。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。由此可见，此处税法采用了“正向规定＋反向列举”的立法模式，但其规定的内容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有偿转让房地产”和“以继承、赠与方式无偿转让房地产”之间，尚存在诸多真空地带。这里姑且不讨论划转是否属于转让的问题，即便将划转归入转让的范畴，对于无偿划转，也处于这一真空地带内，税法完全不能解决无偿划转的可税性问题，给纳税遵从带来了极大不便。

在现实层面，这一问题将容易引发税企争议：站在纳税人立场，基于税收法定主义，税法没有明确规定无偿划转属于征税范围，则不应对其征税；站在税务机关立场，基于国库主义，税法没有将无偿划转归入不征税范围，则原则上应当对其征税，考虑到无偿划转又不符合有偿转让的条件，税务机关会引用纳税调整条款，认定无偿划转属于“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的情况，调整计税依据，人为核定转让收入。而所谓“正当理由”的解释权在行政机关，如纳税人无偿划转的理由不被认可，则纳税调整后无偿划转将重新满足征税条件。

在前述案例中，除海昌新材外，另两起案例当事人均为国有企业（中信集团改制后的中信有限为国有独资公司，而航发西控最终亦受国有资本控制），其资产交易受国资监管部门控制。实践中，国资监管部门关于国有企业集团内部交易重组的批复文件在很大程度上可以构成无偿划转的正当理由。对于民营企业，并购重组的安排能否作为“正当理由”则主要取决于主管税务机关理解。如果无法对正当理由作出有效回应，就不能阻止纳税调整的适用，从而使不征税诉求陷入困境。

（二）房地产无偿划转土地增值税免征的困境

为了回避征税范围的争议，也有企业诉诸免税政策解决无偿划转税务问题，例如航发西控就取得了主管税务机关的免税证明。事实上，在2023年6月，航发控制就曾作出预先披露，对无偿划转的土地增值税问题，航发西控主要适用了《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）之规定作免税申报。然而，无论是21号公告还是之前诸多版本的重组土地增值税免税政策，均未提及“无偿划转”可以免征土地增值税，事实上，对于“无偿划转”这一概念，仅在企业所得税和契税优惠政策中有所涉及，航发西控的这一政策适用似乎缺少明确的依据。

现行土地增值税优惠政策未将无偿划转纳入免税范围，从另一方面来讲，也为不征税诉求留下余地。根据税法基本原理，征税范围解决的是可税性的问题，而免税则是一种税收优惠，是在某一行为属于征税范围的基础上，对其给予的一种特殊对待。因此，只有某一行为可税，才有讨论其是否能够免税之必要。虽然土地增值税免税范围稍显严苛，且没有对无偿划转作出规定，但这种现象侧面反证无偿划转的可税性仍有讨论空间。

三、房地产无偿划转土地增值税可税性的破局

（一）无偿划转不应直接适用纳税调整程序

纳税调整的前提是“纳税人申报的计税依据明显偏低”，而确认计税依据的前提则是存在可税行为，即只有某一行为属于征税范围，应当课税的，才需要进一步判定计税依据，而不能本末倒置，将计税依据的调整放在征税范围的判定之前，根据纳税调整后的结果确定某一行为属于征税范围。

通过比较分析可以发现，在增值税等税种中，征税范围并不以取得收入为前提条件，只要发生了销售行为，即需要申报缴纳增值税，由此将取得收入和征税范围两个问题拆解开来。这种处理是相对清晰的，如行为人发生销售行为，则判定其需要缴纳增值税，如其申报收入明显偏低，或者无偿销售的，则相应作出纳税调整。但在土地增值税中，“有偿”同时构成征税范围的判断条件，导致征税范围和纳税调整出现混同。这固然是土地增值税制度设计的一个问题所在，但回归到实践中，不能因这种混同的存在，颠倒征税范围和纳税调整的顺序。

纳税调整的基本原则是反避税，在增值税等税目中，纳税调整可以是形而上的，只要出现了无偿销售即可作纳税调整。但在土地增值税中，必须作出进一步的判定，寻找纳税人避税的证据，或者重点关注对纳税人无偿划转是否具备正当理由的审查，如纳税人确无避税问题，则不能突破课征土地增值税。

（二）尝试使用投资入股方式实现资产划转

严格来说，土地增值税政策并未就资产划转作特别规定。但考虑到企业所得税政策中将资产划转与非货币性资产投资等同，土地增值税中的房地产投资行为，也可以作为一种特殊的资产划转在此一并讨论。与企业所得税、增值税相同，土地增值税的资产划转要求必须构成资本交易。即出让方必须作增资处理，受让方则必须增加所有者权益。与企业所得税不同的是，土地增值税的资产划转没有主体限制。这主要是照顾以房地产投资设立新企业或非全资控股企业的情况，这两种情况下，投资人仅仅是将房地产投入到企业中，本身没有取得任何现金对价，但根据非货币性资产投资的税收政策，投资人需要作资产视同转让处理，分5年缴纳企业所得税。这里需要说明的是，以房地产投资设立新的全资子公司，理论上也是不能适用前述的特殊性税务处理政策的。因为前述政策要求受让方是现存企业，而不能是投资发生时尚不存在的企业。总而言之，在房地产投资入股不满足企业所得税特殊性税务处理条件的情况下，如果再对投资人课征土地增值税，则会导致投资税负过重，一方面严重抑制市场投资热情，另一方面也有违税收中性原则。

四、资产划转涉税风险应对建议

（一）敲定资产划转方案前对税收因素进行充分考量

资产划转的主要目的是为了实现资源的整合，在讨论资产划转方案时，企业会更多关注如何设计交易模式，以实现其商业目的。但需要认识到税收是现金之债，纳税义务一旦确定，意味着一笔资金就要支出，仅仅关注交易模式本身，而忽视了税收成本，可能导致税收负担反噬资产划转的经济效应，使得整合的目的落空。因此，税收问题不是资产划转方案已经确定之后，企业再去想办法解决的，而是资产划转方案敲定前，企业就应当考虑的。每个成功的资产划转，都需要在商业目的和税收成本之间反复权衡，最终求得两者皆不偏废的方案。此外，企业需要关注各税种的特点，明确各税种资产划转政策的适用范围，寻找税收政策之间的交界地带，在不能同时满足各税种成本最低的情况下，要尽可能消除、推迟税收负担较高的某个或几个税种的纳税义务。

（二）与税务机关进行充分的沟通

相较而言，资产划转是重组税收政策中较为特殊的一类，一些税务机关对资产划转的理解不尽相同。相对保守的税务机关会认为，除契税政策外，并不存在单纯意义上的资产划转，包括企业所得税、增值税、土地增值税在内，涉及资产交易的，只有在构成资本交易的情况下，才可以适用相关政策。例如，企业所得税中的资产划转，其实就是一种特殊的非货币性资产投资或收回，其特殊性主要体现在主体限制。因此，这些税务机关就会对企业的权益变动情况进行严格监督，凡没有调整实收资本的，均不得适用资产划转税收政策。在态度较为宽松的地方，虽然税务机关可能不会过分强调账簿监管，使得企业适用政策更加容易，但如果企业作资产划转没有严格契合政策规定的，会产生合规风险。通常，我们会建议企业采用政策规定更为明确的重组方式，例如合并、分立、股权收购等，如果必须要采用资产划转，与税务机关的充分沟通就不可或缺。

（三）聘请专业的税务顾问

税务顾问的参与可以在资产划转方案确定过程中，有效识别风险并有针对性地提出处理建议，包括如何在现有交易框架下规避风险，或者通过交易框架的调整避免风险，从而保障资产划转方案的顺利实施。

【第10篇】土地增值税中代收费用

作者：严颖

一、纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

二、征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

收入指与转让房地产有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

三、收入的确认

（一）收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（二）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（三）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

四、扣除额

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。

2.凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（五）与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

（六）财政部规定的其他扣除项目

1.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

2.代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

五、税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

六、主要减免税政策

（一）销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

（二）个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

（三）政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（四）单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（六）企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（八）被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

（九）资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

（十）根据《财政部 税务总局 海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

（十一）根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

七、征收管理

（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

1.纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

2.税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

（三）清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

八、案例一：房地产开发企业转让房产

2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400万元

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元

3.房地产开发费用=80万元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25万元

（2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110万元

5.加计扣除=1100*20%=220万元

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元

（三）增值额=2000-1510=490万元

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元

土地增值税纳税申报表（二）

（从事房地产开发的纳税人清算适用）

九、案例二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为:

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值率。

4.依据增值率确定适用税率。

5.依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5万元

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57万元

2.计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43万元。

（二）可扣除房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43万元；

2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43万元。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436万元；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63万元。

【第11篇】土地增值税清算清算业务准则

在国家经济大形势下，各地税务局开展土地增值税清算工作方式将越来越功利化、精准化，一是对土地增值税清算税负的评估，判断是否退税、补税项目，另外就是对房地产开发企业纳税能力的评估，避免清算完成没有税款可缴纳。

（一）土地增值税清算税负评估：

目的：判断该房地产开发项目是否符合退税条件，减轻企业负担（是这样吗？呵呵）。

工作内容：

（1）对土地增值税清算税负进行评估，包括土地出让金、开发成本、销售价格等因素的综合计算，确定该项目是否符合退税条件。

（2）评估过程中需要获取土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关材料，以确保评估结果准确。

（3）评估报告中应包括该项目是否符合退税条件、退税金额、退税程序等内容。

1、数据维度：

（1）土地出让金：评估报告需要统计该项目的土地出让金，通常从相关文件中获取。

（2）开发成本：评估报告需要计算该项目的开发成本，包括建设投资、设计、施工、监理等成本，通常从项目建设方案、招投标文件等相关文件中获取。

（3）销售价格：评估报告需要计算该项目的销售价格，通常从项目销售合同中获取。

2、数据来源：

（1）土地出让合同：土地出让合同是获取土地出让金的主要来源。

（2）项目建设方案、招投标文件：项目建设方案和招投标文件中通常包含了项目的开发成本和建设计划等信息。

（3）项目销售合同：项目销售合同中包含了该项目的销售价格等信息。

3、判断方法：

（1）根据土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关文件计算该项目的开发成本。

（2）根据项目销售合同中的销售价格计算该项目的销售收入。

（3）计算土地增值税税额，并根据税法规定，判断该项目是否符合退税条件。

（二）房地产开发企业纳税能力评估：

目的：确保该房地产开发企业能够按时足额缴纳税款，避免清算完成后无法缴纳税款的情况。（这是重点………………！！！）

工作内容：

（1）评估该房地产开发企业的财务状况，包括企业资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的分析，以及企业经营风险的评估。

（2）评估该企业是否存在违法违规行为，如逃税、偷税漏税等情况。

（3）评估报告中应包括该企业纳税能力的评估结论，以及建议该企业在税务方面需要注意的事项。

1、数据维度：

（1）资产负债表：资产负债表反映企业的资产、负债和净资产情况。

（2）利润表：利润表反映企业的收入、成本和利润情况。

（3）现金流量表：现金流量表反映企业的现金流入和流出情况。

（4）企业经营风险评估指标：例如，企业的资产负债率、偿债能力、运营能力等指标。

2、数据来源：

（1）企业自有财务报表：企业自有的财务报表是评估该企业纳税能力的主要来源。

（2）税务部门相关文件：税务部门相关文件包括企业纳税记录、税务处罚记录等信息。

（3）信用评级机构评估报告：信用评级机构的评估报告可以提供企业信用状况和风险评估等方面的信息。

3、判断方法：

（1）对企业财务报表进行分析，计算企业的财务指标，如资产负债率、流动比率、速动比率等。

（2）对企业纳税记录进行分析，包括企业纳税申报记录、纳税金额等情况。

（3）综合分析企业的财务状况和纳税记录，评估企业的纳税能力和偿债能力。

（4）根据评估结果，给出相应的建议和措施，如提醒企业缴纳应税款、加强企业内部管理等。

【第12篇】土地增值税的税率实行

合理选择转让时机：在土地增值税税率不变的前提下，土地增值额越大，缴纳的土地增值税就越高。因此，选择合适的转让时机可以最大限度地降低土地增值税的缴纳额。

合理选择土地转让方式：土地转让方式有多种，如协议转让、招标拍卖等。不同的转让方式对土地增值税的缴纳方式和金额有所不同，可以根据实际情况选择合适的转让方式。

合理规划土地转让流程：土地转让流程复杂，需要遵循相关法规和规定。因此，在土地转让前，要了解相关法规和政策，合理规划土地转让流程，以最大程度地减少税款缴纳额。

利用土地转让费用抵减土地增值税：在土地转让过程中，卖方可以将相关的费用作为土地增值税的抵减项，降低土地增值税的缴纳额。

合理使用税收优惠政策：土地增值税有一些税收优惠政策，如对小型企业和技术密集型企业实行差别税率等。卖方可以合理使用这些税收优惠政策，降低税款缴纳额。

避免土地转让后再次购买同一地块：在一定时间内，如果卖方再次购买同一地块，会被认为是为了逃避土地增值税而进行的操作，需要缴纳相应的税款。因此，在土地转让后，要避免再次购买同一地块。

需要注意的是，土地增值税筹划需要遵循相关法规和政策，不得违法操作。同时，税务筹划的效果受到多种因素的影响，需要根据实际情况综合考虑。

【第13篇】房地产土地增值税预缴

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

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【第14篇】土地增值税清算最新政策6

土地增值税清算工作，不管是面向税务局还是面向企业，思想一定要正，为什么这么说呢？这是一份职责担当在里面，“正” 指的是不能以盖章或者报告产生为目标或者成果。

面向税务局，保证”正“的思想，要有”征纳成本“的心、要有”防范风险“的原则、要有”公平公正“的准则，一定不要将底稿、底稿挂在嘴边，税局的人员，最担心风险了，这个项目清不清不要紧，但是要清的项目一定要明确为什么要进行调整、为什么要进行扣除，哪项政策规定的，哪个依据可以执行，计算的口径与上级机关所要求的是否一致，所产生的结论如果企业反驳的时候，我应该怎么回答，这些事情都是面临的实打实的问题，这些问题都是要有数据支撑、政策支撑，所有的专家不如将数据摊开更有说服力。

面向企业，保证”正“的思想，要有合规的心，有遵法的准则，有降低成本的想法。一定不要将鉴证、鉴证挂在嘴边，企业关注的就是经营风险及经营收益，花上几千块钱出一份鉴证报告，但是要缴纳上千万的税或者为其他的项目留下了隐患，得不偿失。企业认员，清算项目是必须要走的一步，那么咱们就找合规性，就是符合规律、尊重事实、对标项目，参考案例，数据说话，避免为其他项目及下一个项目的开展留下税收隐患及成本隐患。

所以， 这篇文章没有用chatgpt。因为土地增值税清算工作的确是风头浪尖的工作，也是良心业务，理的清、说的明、看的懂，这是我们必须要达到的。

【第15篇】土地增值税印花税的能不能扣除

文|金穗源商学院 刘玉章

问题六十一：土地增值税清算时，已缴纳的印花税可否扣除？

问：房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照《印花税暂行条例》缴纳了印花税，请问在计算土地增值税时，可否扣除?

答：房地产企业在开发经营过程中缴纳的印花税分两种情况来处理：

（1）房地产开发经营过程中缴纳的印花税，土地增值税清算时不得扣除。

根据《企业会计准则》的规定，印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10％扣除。

土地增值税清算时所扣除的房地产开发费用中包含了印花税，如果再扣除则属于重复扣除，为此，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”此项规定的含义是房地产企业土地增值税清算时不能再重复扣除印花税。

《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，根据财税字[1995]48号规定，印花税不能重复扣除。

（2）房地产开发企业转让旧房及建筑物时，缴纳的印花税在计算土地增值税时可以扣除。

财税字[1995]48号规定：“其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“地方教育附加在土地增值税清算时可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再见！