增值税税收筹划案例（15个范本）

【第6篇】增值税税收返还税率

对于增值税如何解决，相信很多企业都头疼吧，这里我们就来讲一讲能够解决企业增值税难题的税收优惠政策。增值税从国家调整税收开始，就是企业缴纳税收中一个非常重要的税种，那么对于这一不可避免的税种，随着企业的发展企业的税负压力也在增大，但是也不是没有办法来解决它。

增值税不同于企业所得税，企业所得税是按照国家规定的税率25%进行缴纳，所有行业都一样，前提为一般纳税人。而增值税不同行业税率基础都是不一样的，服务行业税率为6%、建筑运输行业税率为9%、商贸行业在所有行业中税率为最高13%，虽然看似增值税税率最高的商贸行业也比企业所得税税率低，但是企业所得税解决方法多种多样，是有很多途径进行解决的例如核定征收税收优惠政策、提高企业成本等等。而增值税的解决办法有且只有一种，就是靠地方财政进行奖励。

地方财政奖励即税收返还（冯1521），顾名思义就是企业缴纳完税收后（3160），地方政府会根据企业缴纳税收情况对企业进行一个税收返还（838），当然返还肯定不是缴纳多少返还多少，财政分为国家财政和地方财政，地方引进税收其中一部分是固定上缴国家财政的，返还主要在地方留存这一块进行返还奖励。而不同的地方根据当地财政的不同，地方留存也不同，分为一级到四级留存，留存越多返还企业的自然也就多。

通过注册成立有限公司或者分公司的形式入驻园区，享受园区税收返还奖励政策。

1. 返还地方留存的40%—80%

2. 增值税地方一级留存50%，所得税地方一级留存40%

3. 当月缴纳，次月返还

4. 以营业外收入返入企业公账

税收返还比例根据企业年缴纳税收额度而定：

年缴纳税收为：100万以下，地方留存奖励40%

年缴纳税收为：101万——350万，地方留存奖励50%

年缴纳税收为：350万——550万，地方留存奖励60%

年缴纳税收为：550万——1000万，地方留存奖励70%

年缴纳税收为：2000万以上，地方留存80%

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【第7篇】因税收返还的增值税

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增值税作为我国的第一税种，企业增值税的税负压力是相当大的。增值税是指商品在社会上流通的过程中，价值增值时，需要缴纳的税费。一般纳税企业增值税的税率根据行业的不同，税率也不同。服务行业增值税的税率为6%，运输、建筑等行业增值税的税率为9%，贸易行业增值税的税率为13%。增值税进项发票可以抵扣增值税，但是一般上游企业都不会提供相应的成本进项发票，因此，一般来说，企业增值税的税负压力是相当大的。

企业增值税的税负问题可以通过地方税收优惠园区的政策来解决，可以享受地方的税收返还政策，这一政策是由地方政府所出台的，为了吸引更多的企业入驻到当地，为了招商引资，为了带动当地经济的发展，同时也为企业减轻了一系列的税负问题。

在地方园区内注册一家有限公司，以业务分流的形式在园区享受政策，把相应的税费也在当地缴纳，在企业缴纳税费之后，当地政府根据企业实际缴纳税费的情况，按照30%—80%的比例，增值税以及企业所得税在地方留存一级的基础上返还。地方留存一级的基础上就是增值税地方留存50%，企业所得税地方留存40%，当地政府在这个的基础上按照比例进行返还。企业税费缴纳得越多，返还得越多，当月缴纳，次月返还。

【第8篇】所得税收入和增值税收入不符合

01企业所得税收入和增值税收入必须一致吗？

增值税收入，这里就是指的增值税申报表上1-12月份累计销售额（累计销售额=（一）按适用税率计税销售额+（二）按简易办法计税销售额+（三）免、抵、退办法出口的销售额+（四）免税销售额）。

企业所得税收入，指的就是企业所得税申报表上的营业收入（营业收入=主营业务收入+其他业务收入）。

我们会发现，企业所得税申报表收入与增值税申报表收入的比较，如果没有特殊情况，两者的数字应该是一致，就是说会计账上确认了多少收入，增值税申报表中也填了多少销售额，税率或征收率确定的情况下，就说明企业报税没有问题。

但是由于各自税法规定不同，也存在一些不一致的情况。

例如.涛哥公司是一家制造生产企业，属于增值税一般纳税人。涛哥公司销售商品给乙公司，2023年12月2日签订采购合同，签订合同后10天内开具发票给乙公司且商品于2023年1月20日交货，合同价税合计金额113万元。涛哥公司向其全额开具了增值税专用发票，并将该业务确认2023年12月增值税收入100万元。在企业所得税方面，未做确认收入处理。

因上述业务，导致涛哥公司2023年累计增值税申报收入高于企业所得税收入100万元（113/1.13）。

那么，产生的该差异是否符合税法规定呢？涛哥公司是否需要将企业所得税申报收入与增值税申报收入人为调整一致呢？

跟着涛哥看一下增值税与企业所得税纳税义务发生时间相关规定。

关于增值税的处理：

根据《增值税暂行条例》第十九条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

在本案例中，甲公司应乙公司要求于2023年12月提前开票，纳税义务已发生，因此确认当月增值税收入符合税法规定。

关于企业所得税的处理：

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

3.收入的金额能够可靠地计量；

4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

在本案例中，由于合同约定货物交付时间为2023年1月20日，在2023年12月，涛哥公司尚未将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方乙公司，不符合企业所得税收入确认条件。因此，涛哥公司未将该笔业务确认企业所得税收入符合税法规定。

所以，涛哥公司因增值税与企业所得税纳税义务发生时间不同，导致产生差异符合税法规定，不需要人为调整一致，属于正常情形。

02企业所得税收入和增值税收入不一致的情况下有哪些？

在实际工作中出现增值税与企业所得税收入不一致的情况如下：

01价外费用

价外费用包括向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

按照增值税的相关规定，销售额是按照纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用确定，除代为收取符合规定的政府性基金或行政失业性收费，以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项外，都应计入增值税销售额计算申报缴纳增值税。

但这些价外收费在会计核算和企业所得税纳税申报时却有相当一部分并不计入营业收入，如收取的延期利息费用应冲减财务费用，收取的包装费、储备费、运输装卸费应冲减销售费用，收取的违约金、赔偿金、滞纳金应计入营业外收入，代收、代垫款项应计入往来项目等。

虽然并不影响会计核算结果和应纳税所得额的计算，但在两税申报收入数据对比时却会形成增值税申报收入大于企业所得税申报收入的情况。

02金融商品转让业务

按照财税[2016]36号规定，纳税人转让金融商品按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额计算缴纳增值税。纳税申报时，按照扣除之前的不含税销售额填入纳税申报表主表销售额相关栏次。

而金融商品转让的会计处理和企业所得税申报则是通过投资收益体现在当期损益及应纳税税所得额中。两收入对比，增值税申报收入大于企业所得税收入。

03视同销售行为

例如：涛哥公司2023年年底时，将价值100万元的自产空调用于职工食堂和宿舍。根据规定，纳税人将自产或委托加工货物用于集体福利的情况下，要视同销售计算增值税销项税额，但货物并没有离开本企业，所有权并没有发生转移，也没有相关经济利益流入，会计核算上只结转成本，不确认收入。

故2023年涛哥公司此项业务申报增值税销售额100万元，申报企业所得税营业收入0元。

如果企业将自产的产品作为福利发放给员工个人，无论是增值税还是企业所得税都应视同销售，按规定进行申报。

【第9篇】含税收入计算增值税

含税价怎么算？含税价是包括税金在内的价。含税价包含的是增值税即零售价，部分征收消费税的货物除了增值税也包含了消费税，但不包括价外费用，如包装，装卸费等，销售商开具的普通发票上的金额即为含税价而增值税专用发票上的为不含税价。

含税价是包括税金在内的价。含税价包含的是增值税即零售价，部分征收消费税的货物除了增值税也包含了消费税，但不包括价外费用，如包装，装卸费等，销售商开具的普通发票上的金额即为含税价而增值税专用发票上的为不含税价。

含税的单价=不含税的单价*适用税率（1+17%或13%）。

单价是不是含税，要看双方签订的合同，如果双方订立的合同是不含税价，那么含税价的单价=不含税的单价*适用税率（1+17%或13%）。

如果双方订立的是含税价，那么不含税单价=含税价/适用税率（1+17%或13%）。

含税价怎么算不含价？

不含税价的计算公式：

不含税的价格=含税价/(1+税率)。

含税价是包括税金在内的价。含税价包含的是增值税即零售价，部分征收消费税的货物除了增值税也包含了消费税，但不包括价外费用，如包装，装卸费等，销售商开具的普通发票上的金额即为含税价而增值税专用发票上的为不含税价，因为增值税额单独列出一般情况下，零售、销售给小规模、个体纳税人、一并收入的价外款、货物包装押金都是含税价格。

知道含税价和不含税价怎样计算税率？

计算方法如下：

假设知道一种产品的含税价45元，不含税价38.46元，怎样计算出税率？

按照公式计算

税率＝税金/不含税价＝（45-38.46）/38.46＝17％。

所谓含税不含税都是指增值税所说。

增值税税率17%。

不含税价*（1+17%）=含税价。

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【第10篇】土地增值税含税收入吗

作者 / 吴声 税务律师

对于土地增值税，许多企业界和法律界人士，未必很清楚。在股权转让、企业并购、金融及民间借贷、不良资产处置、房地产项目合作中，一旦涉及到土地增值税，如果不充分考虑，往往会吃大亏！学习、了解土地增值税的法律、法规、政策及实务操作，对于企业投资经营、法律服务，都十分重要。相信这篇文章，会让你获益匪浅！

在房地产开发的各个环节，所缴纳的税费不尽相同。其中在商品房销售环节需缴纳的税费比较多，土地增值税是一个主要税种，对企业来说负担比较重，涉及政策也比较复杂。如何确定土地增值税的纳税义务人，明确征税行为和范围；营改增后，土地增值税在应税收入、扣除项目金额、税款预征、税款清算、税收优惠政策等方面发生了一系列变化，搞清楚这些问题，对于正确适用政策，规避税收风险，降低经营成本，实现效益最大化，是很有必要的。

土地增值税的

纳税义务人和征税范围

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。具体操作中，什么行为和情况需要缴税，什么行为和情况不需要缴税，还需分别判定。

第一， 以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。即以继承、赠与方式转让房地产，虽发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

那么是不是只要无偿赠与就不用缴纳土地增值税了呢？

当然不是。

这里的赠与行为是有严格限制的。为了防止纳税人以赠与方式逃避税收，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）明确“赠与”是指以下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、中国红十字会等以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。以上这些赠与行为不缴纳土地增值税，除列举的上述“赠与”以外的赠与行为仍需缴纳土地增值税。

第二，只有转让国有土地使用权的行为才征收土地增值税。转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。据此可以理解为，依法被征用后的土地属国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如自行转让则是违法行为。

第三，房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。因为出租虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，故不应征收土地增值税。

第四，房地产的交换属于土地增值税的征税范围。房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

第五，合作建房的土地增值税政策。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

第六，房地产抵押的土地增值税政策。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳营业税（现改为增值税）、土地增值税和契税等相关税收。

土地增值税

应税收入的确定

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示是：

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税实行四级超率累进税率，依据增值额与扣除项目金额的比例，确定对应的税率。增值额（相当于纯利润）占的比例越高，对应税率越高，交的税越多，税率最高达60%。

土地增值税四级超率累进税率表

从以上公式和税率表可以看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量。在营改增前后，税法对这两个变量因素的规定发生了明显变化。

营改增前，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入包含营业税。营改增后，根据财税【2016】43号和税务总局公告2023年第70号的规定：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（注意：土地增值税和增值税是完全不同的两个税种。转让房地产既要缴纳增值税，又要缴纳土地增值税）。这里又分适用增值税一般计税方法或简易计税方法分别计算应缴纳的增值税：

（一）适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。、

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+10%)×10%

（二）适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,需要将含增值税收入换算成不含增值税收入，换算方法为：

土地增值税应税收入=转让房地产含税销售额/(1+5%)

适用简易计税方法纳税人，开具增值税普通发票，征收率为5%。

在实际经营中，房地产企业一般纳税人（指年应征增值税销售额超过500万元）适用一般计税方法（可抵扣进项税额），增值税税率为10%；符合条件的也可选择简易计税方法（不得抵扣进项税额），增值税征收率为5%。哪种计税方法更有利于企业就选择哪种。

一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则是：国家税务总局公告2023年第18号第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

在实际经营中，房地产企业一般都是“一般纳税人”（指年应征增值税销售额超过500万元）；如果房地产企业是小规模纳税人（指年应征增值税销售额未超过500万元），则适用5%的征收率缴纳增值税。

土地增值税

扣除项目的确定

扣除项目及其金额的确定对于计算转让房地产的增值额至关重要，一般分为以下六类：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用。

（四）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。还规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

（五）财政部确定的其他扣除项目。

（六）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〖2016〗36号文件第三十四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〖2016〗43号）第三条规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税的扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，计入开发成本，可以作为扣除项目。这个新变化必须掌握，对于房地产企业完整准确计算扣除项目金额，进而准确核算土地增值税是十分重要的。

土地增值税的预征

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 各省市（区）结合本地经济发展水平和房地产市场发展状况，明确了本省市（区）房地产土地增值税的预征率，并适时动态调整。《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号）第十三条规定：房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率

公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。

《宁夏回族自治区人民政府关于印发<宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法>的通知》（宁政发[2015]43号）第七条对土地增值税预征率作了统一明确：“ 纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：(一)普通住宅为1%；（二)非普通住宅为1.5%；（三)其他类型房地产为2%”。

上面公式中应预缴的增值税如何计算呢？比如《宁夏回族自治区税务局房地产开发业增值税管理工作指引（试行）》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。公式为：应预缴的增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

也就是说，在预征土地增值税时，要分两步计算：第一步，先计算出应预缴的增值税；第二步，再计算出应预缴的土地增值税。待工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

举例说明：2023年5月，某房地产公司当期收到预售房款3000万元，土地增值税的预征率为1%（该项目全部为普通住宅）。应预缴的土地增值税是多少呢？

假设该公司按一般计税方法缴纳增值税，当期应预缴土地增值税计算如下：第一步，在项目所在地预缴增值税=3000÷（1+10%）×3% = 81.82（万元）；第二步，应预缴土地增值税=（3000-81.82）×1% = 29.18（万元）。

小贴士：10%为一般计税方法适用的增值税税率，3%是增值税的预征率，1%是土地增值税的预征率。

读了本文，相信大家会明白，以一块评估价值2亿元的土地使用权抵押借款1.2亿元（6折放款），如果土地取得成本很低，这个贷款项目其实并不安全，因为拍卖后得扣除巨额土地增值税和其他税费后，很可能还不够偿还本金。

【第11篇】增值税收入与企业所得税收入差异分析

企业突然收到了一条税务预警，会计直接慌了，跑来问我怎么办。看了下风险预警主要是税务局提示增值税收入和企业所得税收入不一致，应该不少人遇到过，今天就给大家一起聊聊这个问题。

说白了就是税务局监控到了企业的增值税申报表上的收入跟企业所得税申报表上的收入，有较大的差异，需要企业相关人员进行核实、说明。

本身来说，当下现状下，收到这样的风险提示，并不是个别、特殊现象。以数治税和放管服的大背景下，税务局的风控部门会通过数据分析比对各种数据，然后发现涉税风险疑点，拿着推送过来的风险点，很多时候税源管理部门就会找到对应的企业进行询问、核实。

随着税务局各项系统的不断建设和完善，金税四期的上线，以及放管服的深入落实，未来可以预见的是收到这种风险预警提示的概率会越来越高。

我们回到开头说到的问题：增值税收入和企业所得税收入比对不一致，是怎么回事？该怎么办？

增值税法 增值税 增值税改革

一般情况下，增值税报表上的销售额跟企业所得税申报表上的收入，应该是趋同的。遇到二者不一致的情况，又收到了税务局的风险预警，那么作为会计，其实处理方式也比较简单：分析出差异的情况，进行反馈说明就行。

我们给大家简单举个例子说明：

某某公司突然接到税务局电话，说公司的2023年12月增值税申报表申报收入大幅小于2023年企税汇算的营业收入，需要向税务局书面说明情况。

某某公司会计处理方式供大家参考：

1、查询公司相关的申报表和汇算清缴表。通过查询发现：公司2023年全年增值税累计销售额为8525991678元，企业所得税汇算申报表报送的营业收入为9801913747元，确实存在税务局说的情况。

2、核对差异情况，并列差异明细，详细对税务局进行情况说明。

具体包括转口销售收入、销售使用过的固定资产、提前开票和房租收入等项目产生的所得税和增值税差异，后文详细进行说明。

3、税务局对情况说明认可，这件事完结。

其实，接到税务局的风险预警提示，也没必要惊慌失措。一般情况下，你有合理的理由进行说明，就不会有什么事情的。

另外，在这里顺便说一下上面差异明细表里的各个差异项的具体情况：

1、转口贸易：

这个是一个比较特殊的交易方式。无论直接转口还是间接转口，这种贸易行为都不属于增值税的征收范围，所以不需要缴纳增值税的，销售额也无需在增值税报表中体现。

但是，相关的收入需要填报并缴纳企业所得税。并因此，产生了差异。

2、销售使用过的固定资产：

这个是由于转让收入需要全额开增值税发票，并体现在申报表中。但是会计处理和企业所得税上，只需要考虑差额。所以，会存在差异。

3、公司存在提前开票的情况：

先开票的，开票当天就是增值税的纳税义务时间，但是这个地方并没有达到所得税的收入确认时间。时间差的缘故，产生了二者差异。

4、房租收入差异：

公司签订的租赁合同规定，租赁期限是2023年10月-2023年9月，租期存在跨年情形，但付款则采用一次性付款。

这种情况下2023年确认的收入则是2023年10月-12月的租金收入，但增值税却是以收到预收款当天为纳税义务发生时间。

企业所得税收入分期确认，增值税收入则一次性确认。因此，形成了差异。

增值税收入和企业所得税收入差异并不局限于以上几种情况，但是分析来看多是由于特殊业务、会计核算方式等原因导致。正常情况下，这个差异存在不用过于紧张，更没必要强行保持两个收入额完全一致。

【第12篇】土地增值税不含税收入的确认

【导读】：因为每一年都会有相关的一些税务改革，一些税金可能会随着改革发生变化。土地增值税的应税收入确定条例是什么?这个问题我们现在就来为你们新手们详细介绍一下的，欢迎阅读!

土地增值税的应税收入确定条例是什么?

答：第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

......

第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

土地增值税不含税收入怎么算?

土地增值税应税收入=转让房地产取得的收入-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)*11%

按照销售不动产开具的增值税专用发票，不含税销售额未含税销售额扣除11%的税款，计算公式如下：

销售额=销售全价/(1+11%)

税额=销售全价/(1+11%)*11%

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【第13篇】营改增下土地增值税收入计算方法

文|金穗源商学院 刘玉章

问题十六：转让“营改增”后购置房地产土地增值税的计算方法

问：自2023年5月1日开始，增值税覆盖了不动产。企业购置不动产取得增值税专用发票带来的增值税额可以作为进项税额抵扣，“营改增”之后取得的不动产成本为不含税价，企业转让“营改增”之后购置的不动产应当怎样计算缴纳土地增值税?

答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2023年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2023年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60％，第二年抵扣比例为40％。

根据上述规定，纳税人取得不动产进项税额分为两年抵扣，如果纳税人将没有抵扣完的进项税额的不动产转让，其没有抵扣完的进项税额如何处理，财税[2016]43号规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

温馨提示：

财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号规定：自2023年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

[案例]：n科技有限公司2023年4月购置一座科研楼，购置价(含税)2 220万元，取得了增值税专用发票，增值税额220万元。当地契税税率3％，已缴契税60万元，取得了完税凭证。科研楼作为固定资产核算。2023年5月，n公司将该楼转让，转让价(含税)2664万元，请计算如何纳土地增值税。

[案例分析]

(1)2023年4月购置科研楼，取得增值税专用发票，增值额220万元分两年抵扣，第一年抵扣60％计132万元，留抵40％计88万元待第二年抵扣。契税60万元计入固定资产原值。

借：固定资产——科研楼 20 000 000

应交税费——应交增值税(进项税额) 1 320 000

应交税费——待抵扣进项税额 880 000

贷：银行存款 22 200 000

借：固定资产一一科研楼 600 000

贷：银行存款 600 000

(2)2023年5月转让科研楼，将“待抵扣进项税额”转入固定资产科目。

借：固定资产——科研楼 880 000

贷：应交税费一一待抵扣进项税额 880 000

科研楼原价＝20 600 000+880 000=21 480 000(元)

(3)转让收入:

销售额＝26 640 000÷1.09＝24 440 367(元)

销项税额＝24 440 367×9％＝2 199 633(元)

(4)与转让房地产有关的税金＝城建税+教育费附加+印花税

城建税的7％＝2 199 633x7％＝153 974(元)

教育费附加的3％＝2 199 633x3％＝65 989(元)

印花税的0.05％＝26640 000×0.05％＝13 320(元);

有关的税金＝153 974+65 989+13 320＝233 283(元)。

(5)根据国税函[2016]309号文件的规定，“提供购房发票金额”包括购楼发票金额2 000万元；转回进项税额88万元；科研楼持有1年，加计5％扣除；契税60万元，加除项目金额＝[20 000 000×(1+5％)+880 000+600 000+233 283＝22713283(元)

(6)增值额＝24 440 367-22 713 283＝1 727 084(元)。

(7)增值率＝(1727084÷22713283)x100％＝7.6%

(8)适用税率30%，速算扣除率为0，应缴土地增值税＝1727084×30％＝518 125(元)

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“销售保障性住房是否预缴土地增值税”，您也可以思考一下，下期再见！

【第14篇】地税局土地增值税收入分析

土地增值税清算是一个相当复杂而繁琐的工作，对很多房地产企业来说，土地增值税清算是一个项目甚至是一个项目公司完节的最后一道工作。如何快速了解“土地增值税”,并提前为复杂的“土地增值税清算”做准备,以便后续工作中从容应对呢?本文为广大读者提供一些思路。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权(简称房地产)并取得增值收入的单位和个人所征收的一种税。顾名思义对于非集体所有、非出让方式转移土地权属的行为并非土地增值税的征税对象。但是，随着越来越多的小产权房转让问题的出现，对于集体用地上建造开发的房地产的转让纳税越来越受国家税务机关的重视，未来对于房地产企业在这一空缺的解决将需更慎重。

房地产企业在开发房地产项目时，常采用开发与预售同时进行的方式。预售即会涉及到土地增值税缴纳问题，因涉及成本确定的原因，纳税人短期无法全部准确地计算应征的土地增值税，为了确保国家税收及时、稳定地入库，对房地产企业预售取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，项目开发全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款，那房地产企业如何预缴土地增值税呢？

案例解析：某房地产企业开发某项目，开发过程中，当期收到预售房款4000万元，土地增值税的预征率为2%。应预缴的土地增值税：假设某企业选择为一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税：①在项目所在地预缴的增值税=4000÷（1+9%）×3%=110.09(万元)②应当预缴的土地增值税=（4000-110.09）×2%=77.80(万元)

土地增值税的清算涉及面广，包括在时间节点、项目管理、收入确认、项目成本扣除、有无产权是否用于转让的地下车库处理等内容，涉及财税政策多，计算复杂。财税人员必须了解和掌握土地增值税的重点内容。

一、土地增值税清算单位

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作将重点关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，企业财务人员应根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

二、土地增值税的清算条件

三、土地增值税清算资料报送

四、房地产销售收入的审核

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

五、扣除项目的审核工作

（一）土地增值税扣除项目内容审核：

扣除项目明细如下：

1.取得土地使用权所支付的金额

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2.房地产开发的成本

纳税人房地产开项目实际发生的成本，其中：

土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等；

前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

建筑安装工程费：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费；

基础设施费：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；

公共配套设施费：包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出；

开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；

借款费用：符合资本化条件的借款费用。

3．房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，其中：

利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

其他房地产开发费用按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除。

4.与转让房地产有关的税金

营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

5.国家规定的其他扣除项目

可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除。

（二）扣除项目合规性要求审核：

①扣除项目金额实际发生的支出应取得合法凭据的才能扣除，

②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；

⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；

⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

六、土地增值税应纳税额的计算

根据（国家税务总局公告2023年第70号）规定，营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税费：

①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入额—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

七、其他

1、地下非人防无产权车位是否参与清算

地下非人防的车位，开发商一般都是以出售给业主，车位是否属于土地增值税应税范围？

部分省份以产权定调，有产权就参与清算，无产权就不参与清算，地税局选择无产权不参与清算，根源是车位收入成本倒挂，参与清算势必造成土地增值税减少。国税发[2006]187号对于配套的停车场规定是“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”。

2、分摊：地下无产权车位成本的分摊

接着上一个问题，确定了是否参与清算，对成本如何分摊，地产车位无产权，不计容不分摊土地成本是没有争议的。如何分摊其他开发成本？是仅分摊建安成本还是包括地上精装修、园林景观、开发间接费用等等？是据实分摊还是全部一刀切按面积“大平摊”。

土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核越来越严格。房地产企业应合规经营，充分了解税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

【第15篇】小微企业普惠性税收减免增值税政策问题解答

小微企业减免政策解析

大家都知道，因为新冠疫情的影响，国家财政部和国家税务总局相继发文，减免小微企业税收，助力小微企业渡过难关。今天咱们就来探讨一下小微企业到底减免哪些税？怎么减免？

第一点，什么是小微企业？小微企业，是指年应纳税所得额小于300万，从业人数小于300人，企业资产总额小于5000万。必须同时满足这三个条件，才属于小型微利企业，这其中就包括大多数的个体工商户和小规模纳税人。

第二点，小微企业主要缴纳哪些税？小微企业主要缴纳的税有增值和所得税，以及其他的附加税、印花税、工会、残保。其中增值税和所得税是其中的关键，所以咱们主要论述这两个税种的减免。

第三点，小微企业增值税的减免。

1、按照最新税率规定，小微企业中的个体户和小规模纳税人，应该按照销售额的3%采取简易方式计征增值税。

2、为统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作，支持个体工商户复工复业，贯彻落实相关税收政策，增值税小规模纳税人按照《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（2023年第13号，以下简称“13号公告”）有关规定，减按1%征收率征收增值税。

3、依据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号），对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。有效期2019.1.1-2021.12.31.

4、根据《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号），对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。有效期2021.4.1-2022.12.31.

5、总结：目前小微企业和个体户增值税减免政策为每月销售额在15万以内，季度销售额45万以内，年销售额180以内，免征增值税，截止时间2022.12.31. 年销售额180万-300万的部分，按照1%简易征收增值税，截止时间2021.12.31.

第四点，小微企业所得税的减免。

1、个体户缴纳个人所得税，所得税年应纳税=年收入-年度合理成本-3500*12费用，然后按照对应的个人所得税税率计算缴纳。

2、小规模纳税人缴纳企业所得税，正常情况税率25%。

3、依据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号），对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，所得税税率为25%*20%=5%。对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，所得税税率为50%*20%=10%。

4、依据财政部 税务总局公告2023年第12号《 财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，在《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)第二条规定的优惠政策基础上，再减半征收企业所得税。对个体工商户年应纳税所得额不超过100万元的部分，在现行优惠政策基础上，减半征收个人所得税。本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

5、总结：目前小微企业和个体户所得税，应纳税所得额不超过100万的，税率为5%；100-300万的部分，税率为10%，300-500万的部分，按照各自正常对应的税率计算。

2021.9.18