土地增值税清算（15个范本）

发布时间：2024-11-04 热度：31

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【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税清算范本，希望您能喜欢。

土地增值税清算

【第1篇】土地增值税清算

土地增值税怎么清算？

考呀呀答：一、清算条件

1、预征为主

土地增值税以预征为主，符合条件的就要进行清算，那具体要符合哪些条件呢？小编从两个方向来讲，一个是必须进行土地增值税清算的，一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。

必须进行清算的(符合下列条件之一的必须进行清算)：

(1)开发项目全部竣工，并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算，是按项目清算，一个企业里可能有几个项目同时进行，有的完成了，有的没有完成，只要是完成了的项目就要进行清算。

(2)整体转让的开发项目，无论竣工还是未竣工都要进行清算。

(3)直接转让土地使用权的项目。

税务局可以要求清算(符合下列条件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的项目，并销售完成85%以上；或者，虽然销售没有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面积用来出租或自用了。

(2)取得销售(预售)许可证已达三年了，但仍未完成销售的。

(3)申请注销的房地产公司，但未进行土地增值税清算的。

(4)各地方税务机关规定的其它情况。(一般这种情是可以和税务机关沟通后延后的)

二、清算过程

1、清理收入

(1)首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

(2)如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用交土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。

2、清理扣除项目

清理完收入以后，就要对可以扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表，可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格：

(1)前期工程费(2)建筑安装工程费(3)基础设施建设费(4)公共配套费(5)开发间接费(6)利息费用

这六大类的成本费用，都必须有发票才能进入扣除项目，如果没有发票是不能进入扣除项目的。

清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第三条第(一)项规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

根据上述法规规定，清算土地增值税时可以扣除的税费包括：城建税、教育费附加、地方教育附加，但是不包括增值税、企业所得税。

【第2篇】土地出让金含增值税吗

案例背景：母公司和国国土局签订了土地出让合同，子公司开发

1、合同签订方、支付方：母公司，

出让金金额为1个亿元。

2、开发项目公司：子公司3、问题1：子公司什么情况下土地成本能扣除吗？

如果母公司签订了土地出让合同后，并未将土地使用权办理到自己的名下，经国土局同意，土地使用权直接办理至b公司名下。

这在国土地局看来，土地使用权实际是直接出让给了b公司，a公司只不过是代为办理了出让手续和代付了土地出让金额。

这种情况下土地成本可以扣除。在计算增值税收入时，土地成本也可以扣除.

子公司应当在确认土地成本时，取得并保存好国土地部门同意将土地使用权办至本公司名下的文书、母公司签订的土地出让合同复印件和支付土地出让金票据的复印件，以便在计算土地增值税扣除土地成本时查证。

4、如何不能通过上述方式，则不止影响土地增值税扣除，也会影响增值税的计算，按1个亿9%，那就是900万的影响额。

【第3篇】土地增值税收入包括哪些

营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据分别是：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

【第4篇】申报土地增值税的资料

1.依次点击【首页】-【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【财产和行为税合并纳税申报】进入该功能。或使用电子税务局右上角【搜索】功能搜索“财产”、“行为”等关键字进行模糊搜索进入功能。

图财产和行为税合并纳税申报功能路径

在【财产和行为税合并纳税申报】界面中，选择税款属期（如果系统提供的选项无法满足需求，可以选择“自选”进行税款所属期起止的选择），选择所属年度，勾选需要申报的申报表信息。

图财产和行为税合并纳税申报

温馨提示：进行财产和行为税合并纳税申报需要存在税源信息，点击对应的“税种”后的“税源采集”跳转到相应的税源信息采集界面进行采集；也可以通过电子税务局【首页】-【综合信息报告】-【税源信息采集】-【财产和行为税税源明细报告】功能进行采集。具体税源采集操作详见下文。

2.纳税人进行土地增值税申报时，应先进行土地增值税税源信息采集。点击“财产和行为税合并纳税申报”模块，选择土地增值税后面的税源采集链接，进入税源信息采集页面或者通过“财产和行为税税源明细信息报告”模块，选择“土地增值税税源信息采集”链接，进入税源信息采集页面。

2.1查询土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集初始化页面为查询页面，可填写查询条件，点击【查询税源信息】，则可查询满足条件的已采集的税源信息。如下图所示。

图查询土地增值税税源信息

2.2新增土地增值税项目报告

土地增值税项目信息报告适用于从事房地产开发的纳税人，在房地产开发项目立项及每次转让时填报，将用于以下五种类型的土地增值税申报：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用；2.从事房地产开发的纳税人清算适用；3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用；4.纳税人整体转让在建工程适用；5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用。

点击土地增值税税源采集页面【新增项目】按钮，系统弹窗显示土地增值税项目报告页面。纳税人自行填写土地增值税项目报告信息，通过报表校验后点击【保存】则可提交土地增值税项目报告。

温馨提示：土地增值税项目划分必须以清算单位为标准，一般按照建筑工程规划许可证为标准划分，如果清算单位与建筑工程规划许可证不一致，需主管税务机关确认。采集信息中，不动产项目为非必录项。如下图所示。

图新增土地增值税项目报告

2.3新增土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集页面，点击【新增税源】，系统弹窗显示新增税源信息页面，选择申报表适用类型，可新增1.从事房地产开发的纳税人预缴适用、2.从事房地产开发的纳税人清算适用、3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用、4.纳税人整体转让在建工程适用、5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用、6.转让旧房及建筑物的纳税人适用、7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用。填写所属时期起、所属时期止，选定税源标志，勾选某一土地增值税项目报告或土地信息，点击【确定】后进入相应报表类型填写数据。填写完数据后，点击【保存】。

2.3.1.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人预征适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告。

2.3.1.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

图新增土地增值税税源

2.3.1.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“1.从事房地产开发的纳税人预缴适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

温馨提示：纳税人如果存在多个预缴项目，必须逐个进行税源信息采集。

2.3.1.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（预征）

2.3.2.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算适用）

2.3.2.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.2.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.2.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（清算）

温馨提示：①清算项目普通住宅增值率未超过20%免税土地增值税的税收优惠事项，需完成税收优惠核准流程，否则维护税源时无法填写减免税信息；②申报的已缴纳税金和系统带出的已缴纳税金不一致时，请联系主管税务机关解决；③若已完结“土地增值税清算申报审核”，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.3.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）

该业务前提条件为：存在土地增值税项目报告，做过土地增值税清算核定。

2.3.3.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.3.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“3.从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.3.3根据实际情况填写数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（清算核定）

2.3.4.新增土地增值税税源信息（纳税人整体转让在建工程适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告或者存在土地税源。

2.3.4.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.4.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“4.纳税人整体转让在建工程适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择税源标志可选择“土地税源”或“土地增值税项目”，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

图新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）

2.3.4.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

图新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）一填写信息

2.3.5.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

该业务前提为：存在土地增值税项目报告，需要申报“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”或者“3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用”。

2.3.5.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.5.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“5.从事房地产开发的纳税人清算尾盘销售适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要申报的项目，回到新增税源界面，系统自动弹出对话框“请确认该项目属期起是否按照系统规则自动带出？”点击“是”，系统自动调整属期，点击“否”，系统属期为输入的属期。点击【下一步】。如下图所示。

2.3.5.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（尾盘销售）

温馨提示：已完成表5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用的申报，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.6.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人适用）

业务前提：存在房源信息。

2.3.6.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.6.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.6.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（转让旧房）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.3.7.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用）

该业务前提：存在房源信息，且需要做土地增值税核定（其他税种核定（依职权）），如下图所示。

2.3.7.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.7.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.7.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（转让旧房核定）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.4查看/删除/修改土地增值税税源信息

录入查询条件，点击【查询税源信息】，如有对应已采集的税源信息，页面下方出现查询结果列表，税源信息可进行【查看】、【删除】、【修改】操作。如下图所示。

图税源采集查询界面

点击操作列【查看】后，系统显示已采集的税源信息表单数据。如下图所示。

图查看税源信息

选择未申报的税源信息，点击操作列的【作废税源】后，系统出现确认信息，确认后将删除未申报的报表数据。如下图所示。

图删除税源信息

选择税源信息，点击操作列的【修改】后，系统弹窗显示报表已填写数据，纳税人自行修改税源数据。如下图所示。

图修改税源信息

3.完成税源采集后，勾选申报表信息，点击“选择未申报税源”进入土地增值税税源选择界面。

图财产和行为税合并纳税申报

勾选需要申报的税源信息，点击“确定”按钮，系统跳转申报主界面。

图税源选择

税源选择完成后，勾选需要申报的税种，点击“下一步”，系统跳转到申报信息确认界面。

图财产和行为税合并纳税申报

双击税款信息一行，可以预览申报信息。确认申报信息无误后，点击“申报”按钮,土地增值税纳税申报完成。

图财产和行为税合并纳税申报选择

温馨提示：纳税人机构所在地和应税税源不属于同一主管税务机关的，纳税人需要在土地增值税项目所在地、土地使用权证所在地、房照所在地、不动产权证所在地的主管税务机关进行跨区税源登记并申报。

【第5篇】土地增值税计入

备注：以前土地使用税核算科目为“管理费用”，现在为“税金及附加”。

在财税实务中，对于房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税，是计入“开发成本”，还是计入“管理费用”?现行会计制度或准则和税法都没有单独明确。按当前的相关规定，土地使用税支出在会计上作为当期费用，计入“管理费用”科目；在税法上作为税金支出，在当期企业所得税税前扣除。这意味着，土地使用税支出无论是计入“开发成本”还是计入“管理费用”，对于会计利润和企业所得税额都没有实质影响，仅会构成时间性差异，但对于土地增值税却有影响。因为，如果将房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”，必将提高20%的“加计扣除”基数，增加扣除项目金额，减少土地增值税缴纳金额，这对纳税人而言一般是有利的。

许多房地产企业基于上述考虑，在核算时将开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目中。为了保护税基，有不少地方税务局发文明确规定：“房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支，按规定予以扣除。”按此类规定，房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税不能计入开发成本。

对于房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税应计入哪个科目。目前存在两种意见：

第一种是按照部分文件的规定，计入“管理费用”，作此种规定的文件有：《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函﹝2007﹞356号）《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函﹝2008﹞188号）《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发﹝2008﹞100号）等；

第二种是按照受益原则计入“开发成本”，此种做法最具权威性的依据是国家税务总局在2023年1月15日的网上答复：“房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。”

笔者倾向将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”。

第一，房地产企业在会计核算上把房地产开发用地作为存货处理。根据《企业会计准则第1号——存货》第五条规定：“存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。”第八条规定：“存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的、使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。”据此，应将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税比照“土地使用费”作为“土地征用费及拆迁补偿费”处理。“土地使用税”和“土地使用费”的缴纳性质基本相同，只是征收主体不同。

第二，土地使用税是财产税。财产税是对纳税人长期占有并实际用于盈利的具有固定资产性质的财产征收的一种税。只有长期占有土地并使用的单位或个人才是土地使用税的纳税义务人。在2004年以前，房地产企业开发建设期间用地经批准是可以免缴土地使用税的，直到2004年，《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发﹝2004﹞100号）明确规定：“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税”。此后，税务机关开始对房地产企业在开发建设期间的用地征税。房地产企业购买的土地是为了开发房出售地产，不是作为企业固定资产或无形资产管理使用，与企业管理没有关系，与开发产品有直接关系。因此，房地产企业缴纳的土地使用税不应计入“期间费用——管理费用”中，应按照相关性原则或受益原则计入房地产开发成本中。

作者：靳万一；单位：河南省平顶山市明审会计师事务所；来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第6篇】土地增值税预缴计算方法

增值税预缴与土地增值税预征：税务处理既有联系也有区别

2023年08月06日中国税务报版次：07

作者：姚伟君

作者单位：国家税务总局宁波市税务局

房地产项目土地增值税实行“先预征后清算”的征管方式。而如果房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时预缴增值税。可见，房地产项目增值税预缴和土地增值税预征，都是在税款结算前预先缴税的涉税行为。但实务中，两者的具体税务处理又存在明显区别。纳税人如果混淆，可能会导致税务处理上的差错。

实例

a公司为从事房地产开发的增值税一般纳税人，正开发甲商品房项目，适用增值税一般计税方法。项目开发产品包括普通住宅、非普通住宅和商铺、车位等。2023年1月，a公司取得该项目的预售许可证，并于第一季度收到预收款1亿元。4月，商品房竣工验收合格。此后，a公司于第二季度收到预收款2亿元。7月交付预售商品房并办理产权登记，收到预售商品房销售尾款1000万元。第三季度以现房形式销售剩余商品房，收到销售款3亿元。甲项目将于10月开始办理土地增值税清算。

分析

对a公司来说中，增值税预缴和土地增值税预征，在税务处理上存在一定区别。

一是征缴时点不同。增值税方面，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号，以下简称“18号公告”）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税；一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。因此，纳税人应在收到预收款时预缴增值税，待确认纳税义务发生后，再进行纳税申报。这里的纳税义务发生时间，为发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天。

土地增值税方面，土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。因此，土地增值税自纳税人收到转让收入后开始预征，符合条件后不再预征，并转入清算程序。

笔者认为，两者在征缴时点上的主要区别在于，增值税预缴以确认不动产销售的纳税义务发生时间为截止时点，纳税义务发生后，取得的收入不再预缴增值税，转为直接纳税申报；土地增值税预征则以清算作为截止时点，进行清算即不再预征。

上述案例中，甲项目于7月交付预售商品房并办理产权登记，取得预售商品房的尾款，增值税纳税义务已经发生，纳税人应该以商品房对应的销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。因此，收到的预售商品房尾款1000万元不再需要预缴增值税。同样，第三季度以现房形式销售剩余商品房收到的3亿元，也不需要预缴增值税，而应在增值税纳税义务发生后，直接进行纳税申报。但由于当时尚未进行土地增值税清算，因此，这部分销售款仍需要预征土地增值税。

二是计税依据不同。增值税方面，18号公告第十一条规定，应预缴税款的计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。可见，增值税预缴税款的计税依据为“预收款÷（1+适用税率或征收率）”。甲项目适用增值税一般计税方法，应预缴增值税税款=预收款÷（1+9%）×3%。

土地增值税方面，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号，以下简称“70号公告”）第一条规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。因此，甲项目的土地增值税预征计税依据=预收款-预收款÷（1+9%）×3%。

需要特别注意的是，土地增值税预征的计税依据，不是根据增值税预收款价税分离确定的，而是按照预收款扣减实际预缴的增值税确定的，其金额与增值税预缴的计税依据不同。以第一季度为例，增值税预缴的计税依据=10000÷（1+9%）=9174（万元），而土地增值税预征的计税依据=10000-9174×3%=9725（万元），比增值税预缴计税依据多出551万元（9725-9174）。纳税人莫要误以增值税预缴计税依据作为土地增值税预征计税依据。

三是预缴（征）率不同。增值税方面，根据18号公告第十一条规定，预缴率统一为3%。土地增值税方面，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十四条和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条的规定，预征土地增值税的具体办法，由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。因此，不同地区，土地增值税预征率可能不同；不同类型房地产，适用的预征率也不完全相同。

四是纳税期限不同。增值税方面，18号公告规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期，向主管税务机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限，向主管税务机关预缴税款。因此，房地产开发企业如果是一般纳税人，预缴增值税应在次月申报缴纳；如果是小规模纳税人，应在次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限，申报缴纳税款。

土地增值税方面，对于纳税期限等预征的具体办法，由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

建议

增值税预缴和土地增值税预征，是从事房地产开发的纳税人需要处理的两个重要的税务事项，两者之间既有联系又有区别。笔者建议相关纳税人，应正确理解两者的区别，尤其是税务处理上的不同，准确做好税款计算及申报缴纳等工作，避免税务风险。

【第7篇】土地增值税计入什么科目

计算土地增值税，对纳税人缴纳的印花税是否允许土地增值税税前扣除应区分种情况：

一、非房地产企业转让使用过的旧房。转旧房的土地增值税扣除有两种方法：一是扣除转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。二是纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

1.受让环节缴纳的印花税扣除。转让旧房的土地增值税计算：如果选择实行重置价扣除，房屋重置价中已包含了契税以及印花税因素，所以，不能重复扣除受让环节印花税。采取按发票金额按年加计，文件仅明确对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。文件并未明确印花税。因此，允许扣除的也不包括受让环节缴纳的印花税。但对非房地产开发企业，其购买土地使用权所支付的印花税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.转让环节缴纳的印花税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(五)项规定，“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。”以及《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第九条规定，“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”因此，对非房地产企业转让环节缴纳的印花税允许土地增值税税前扣除。

二、房地产企业缴纳的印花税的扣除。房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照缴纳了印花税，在计算土地增值税时是否扣除?

1.房地产企业受让土地缴纳的印花税。房地产开发企业，购买土地使用权所支付的印花税，在管理费用中核算，在计算土地增值税时包含在房地产开发费用中扣除，不单独重复扣除。

2.房地产开发经营过程中缴纳的印花税，比如建筑合同印花税。原会计制度，经营过程中缴纳的印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%扣除。《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，因此，开发环节缴纳的印花税不能重复扣除。

3.房地产企业销售环节缴纳的印花税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，管理费用已统一按比例扣除，因此，销售环节缴纳的印花税不能重复扣除。虽然财会〔2016〕22号实施后，对销售环节缴纳的印花税不再计入“管理费用”，而是计入“税金及附加”，但土地增值税立法是基于当时的会计处理，虽然会计政策变化了，但土地增值税立法本意不变，即使印花税计入“税金及附加”，仍不能在计算土地增值税时扣除。

但在实操中，也有不同观点。如《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号)第三十七条规定，与转让房地产有关税金的审核，应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

来源：中汇十堰分所

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【第8篇】土地增值税清算审核业务准则

疑点一：真按揭，假收入

案例7-3：某市税务机关对某房企的w项目土地增值税清算进行复核，发现w项目是采用代销方式进行销售，销售比例100%，纳税人自行申报收入20,723.16万元，纳税人的账簿记载销售费用-佣金支出6,816,948.00元，该房企是否存在少申报收入？

解析：根据销售佣金倒推收入22,723.16万元，疑似少申报收入约2000万元。通过查看企业明细账簿，发现企业有按揭贷款入账，但未发现首付款的收入记录。根据我国按揭贷款有关的法律规定，该业务处理异常，可能存在两种情况：一是可能存在假按揭；二是企业可能存在隐瞒首付款的情况。

税务人员到该企业合作按揭银行进行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计 550万元。企业解释是因为要替购房者办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。虽然从银行取得首付款收据的证据已比较有说服力，但为了让企业心服口服，税务人员又根据销售合同的信息联系了5户购房者，同时也做了询问笔录，证实了购房者在按揭贷款前就已经将首付款交付给开发商。由以上两个有利的证据资料确定了该房开企业确实是隐藏了收入，最终对2000万收入进行调增处理。

疑点二：售后回租方式销售，销售收入申报不真实

案例7-4：某市税务机关在对本辖区内的房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，发现该项目商业售价与同地区同年同房源类型的平均售价相比偏低，疑似少申报收入。

解析：通过三方信息查询，发现该开发商对其开发的商铺采取售后回租的方式进行销售，开发商将房屋销售给购房者，后由开发商的关联方“b商业管理有限公司”与购房者签订《商铺委托经营合同》，前三年租金收入抵顶购房款，占房屋总价的22%，开发商申报收入金额仅为房屋价款的78%。所以，需对前三年租金部分要调增收入，同时补缴相关税费。

相关政策参考：

《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》国税函〔2008〕576号

苏地税规〔2012〕1号第三条第二款

疑点三：销售单价明显偏低

案例7-5：某开发项目，建设住宅楼5栋，普通住宅共300套，销售情况如下：

在上述土地增值税清算过程中，是否存在少申报收入的情况？

解析：

根据项目合同总额计算该项目的平均售价：

392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）

平均销售价格的70%：

9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）

2号楼销售单价为5000元/㎡的10套房源低于该项目平均售价的70%，若企业未能给出正当理由，可考虑按该项目的平均售价予以调整收入：

（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）

备注：上述案例中以低于平均售价的30%作为调整的明显不合理且无正当理由。具体调整依据还要结合当地税务机关的具体政策。

相关参考政策：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2005〕5号）

《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）

《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税局公告2023年第13号）

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）

《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

书籍链接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

书籍介绍：

【第9篇】土地评估增值税务处理

我们在工作中，经常有企业咨询“买房送车位”的土地增值税扣除政策，（关于无产权地下停车位已在税屋《关于地下停车位相关法律和税收政策的探讨》文章中进行了探讨）通过学习与此相关法律和税收政策，依据现行、有效的法律和税收政策，得出以下几点理解;

一、“买房送车位”的法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

此条规定了车位、车库的归属方式。

二、“买房送车位”合同订立

商品房买卖是一种商业行为，需要通过契约的形式对此种行为进行约定，基于合同的订立，所载内容得到了规范。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

三、土地增值税政策

1、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号第四条第三项：

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

2、《安徽省土地增值税清算管理办法》国家税务总局安徽省税务局公告2023年第21号第四十条：纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管地税机关应当调查取证予以确认。

通过上述的相关法律、政策，我们认为：

1、在实践中应当以是否订立合同、合同所载内容为重点，调查核实是否属于公共配套设施归业主共有，准予扣除相关的成本、费用。

2、其附赠车位、车库应视为商品房销售总价内的一部分，不应以纳税人申报的转让房地产的成交价低于规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

舒城县税务局第二分局

蔡诚

二〇二二年八月十七日

【第10篇】土地增值税允许扣除的税金

一、土地增值税清算相关制度规定简述

目前，我国全国性的土地增值税清算法律规范主要有 5 部，国家税务总局以部门规章的形式予以发布

《规程》是目前土地增值税清算工作最为详尽的法律规范。全文共计五章三十八条，主要围绕土地增值税清算作出了以下几个方面的规定：

一是对土地增值税清算的法律定义进行了阐述，同时对房地产开发企业与税务部门的权力、义务作出了规定，即房地产开发企业应如实申报其应纳的土地增值税税款，同时对其向税务部门提交的申报资料并保证其申报的资料真实、精准与完整。税务部门则应当及时审核房地产开发企业申报的资料，并根据确定无误的申报资料进行计税。

二是对土地增值税清算前税务部门的清算管理职责作出了规定。土地增值税清算的前期管理是指由税务主管部门对房地产开发企业取得项目的土地使用权后对该项目设置的会计资料以及相关档案进行监督与管控，使房地产项目的开发与税务部门的监管始终保持同步；

三是对土地增值税清算程序进行了规定。即规定了清算申请、清算受理、清算审核与征收。

同时基于国家税务总局下发的《规程》，部分省份在其基础上做了更加细致的规范。例《广东省税务局土地增值税清算管理规程》

二、土地增值税清算行为关系

现在土地增值税清算规定，基本明确了清算行为的相关关系人：税务机关、房地产企业纳税人、税务师事务所。在《中华人民共和国税收征收管理法》的范畴下也对征纳双方的权利义务有了明确的说明。

（一）选择权利和义务的文件依据

根据国税发[2009]91号第九条和第十条的规定，土地增值税清算有两种情形，

一是纳税人应进行清算的；

二是主管税务机关可要求纳税人进行清算的；

（二）税务机关的权利

一是清算受理决定权。

税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，达到清算条件的项目由主管税务机关确定是否进行清算。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

税务部门对房地产开发企业申报的清算申请有权决定是否受理或对符合被动清算条件的房地产企业有权决定其是否应进行土地增值税清算。

二是清算内容的审核权。

税务部门对房地产开发企业向其提交的清算资料进行实质审核，在审核的过程中应把握清算资料是否符合真实可靠、精准无误、连续完整。

三是税收征收权。

对符合清算条件的房地产开发企业在确定其应纳土地增值税款后，依法征收土地增值税，多退少补。

四是清算监督管理权。规定了税务部门对清算项目的前期监管权。

（三）税务机关的义务

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知。

（四）纳税人的权利

一是享受税务服务的权利。

在整个土地增值税清算过程中，房地产开发企业有权享受税务部门为其提供的税务服务。对于确定需要进行清算的项目，有要求主管税务机关下达清算通知的权利。

二是申请退税权。

在土地增值税清算后，房地产开发企业预缴的税款多于税务部门计算的应纳税款时，其有权向税务部门申请退回其多缴的税款。

三是计税依据明显偏低时的陈述、申辩权。

当税务部门认为房地产开发企业申报的清算计税依据明显过低，房地产开发企业有权对此种情形进行陈述、申辩。

（五）纳税人的义务

一是及时履行土地增值税清算申报义务。

对符合主动清算条件的房地产企业自该条件成立之日起 90 内向税务部门申报清算，对符合被动清算条件的自收到税务部门清算通知之日起的 90 日内向税务部门申报清算。

二是进行清算申报时的保证义务。

房地产开发企业在申报清算时，应保证其申报的信息真实可靠、精确无误以及提交的资料应具备一定的连续性与完整性。

三是积极履行清算后的补缴税款义务。

房地产企业预缴的土地增值税税款少于清算后税务部门确定其应纳的税款，房地产企业有义务在清算后的特定期间内补缴相应税款。

三、土地增值税清算条件

土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

（一）主动清算条件及时间：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；

3、直接转让土地使用权，是指纳税人将依法取得的土地使用权转让；

房地产开发企业所开发项目只要符合上述任何一种条件，就应主动按照规定时间进行土地增值税清算。

而符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；

税务部门受理窗口按规定对报送资料进行核对，做出是否受理决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

房地产企业进行主动提交土地增值税清算的方式，分为企业自行清算与委托税务师事务所出具鉴证报告提交申报清算。

（二）被动清算条件及时间

被动清算条件是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

在此环节中，企业需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

达到条件主动清算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。房地产企业需要合理选择房地产项目的清算时间点，一般当土地增值率与临界值相比过低时要尽快进行清算，如果高于临界值时则要延迟清算。

土地增值税是企业实际发生的税费，是企业所得税税前扣除项目，因此，如果土地增值税在完工年度企业所得税汇算清缴前完成清算及税款支付，那么，土地增值税清算税款就可以在税前全额扣除。而如果不能在这一时间完成清算和支付，则土地增值税清算税款就只能在完工年度的下一年扣除，而这一年没有完工产品，也就没有收入用来扣除，将对企业造成损失。

从以上内容来看土地增值税确实是房地产行业涉及的非常重要的税种，由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快，一般企业难于掌握，现在很多企业已经认识到土地增值税的重要性。

针对以上问题，协同软件以房地产项目为单位进行节点拆解，梳理房地产企业税收风险内控管理痛点难点，推出土地增值税清算辅助系统，系统结合房地产开发项目实际清算流程，凸显软件优势，通过规范申报数据资料、智能化逻辑判断、内置风险检测指标体系，进行多种测算方案组合，降低申报风险，提高清算效率。

1、智能数据采集，支持多种导入方式，提高工作效率

2、建立风险预警监控体系，降低执业风险，增强信任度

3、智能分摊，自动生成多种测算方案，达到可视化

4、自动生成土地增值税纳税申报表和土地增值税清算鉴证报告

5、手机电脑同步，工作过程动态监控

以上就是“土地增值税基础知识”的全部内容，看完本文你是否了解土地增值税的相关知识呢？系统功能，业务场景，产品试用！获取土地增值税清算辅助系统解决方案。

【第11篇】土地增值税申报表六

什么是办税事项“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指纳税人办理《“最多跑一次”事项清单》范围内的事项，在资料完整且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑一次。

目前，厦门税务“最多跑一次”事项清单一共有207项业务，其中有越来越多的业务不仅实现了线下“最多跑一次”，还通过电子税务局实现了线上办理的新模式，最大限度让纳税人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小编要带大家了解的是“其他情况土地增值税申报”办理指引，快一起来看看吧！

一、申请条件

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

二、申请材料

三、办理渠道

（一）办税服务厅：

各办税服务厅地址、工作时间和联系电话

（二）厦门市电子税务局（推荐）：

1.进入网站后，输入用户名，密码，登录厦门市电子税务局。

2.选择【我要办税】→【税费申报及缴纳】，进入税费申报及缴纳界面。

3、在【申报税（费）清册】目录下，选择【财产和行为税合并纳税申报】，进入选择【6、财产和行为税税源信息报告】，点击【填写申报表】。

4. 进入土地增值税税源采集，下拉【申报表适用类型】，根据企业自身情况，选择对应的申报表。

5、下面小编以“6、转让旧房及建筑物的纳税人适用”为例，向大家演示具体步骤。进一步选择【新增税源】。

6、确认纳税人名称及识别号，选择纳税期限和税款所属时期，并点击【下一步】。

7、下拉【税源标志】下的【房源编号】。

8、选择此次要申报土增税的对应房源信息。

9、根据实际业务发生情况填写税源采集表。

10、返回主页【税费申报及缴纳】的【财产和行为税合并纳税申报】，选择【土地增值税】，点击【税源选择】。

11、选择此次要申报的税源，点击【确定】。

12、填写财产和行为纳税申报表。

13、符合优惠条件的增值税小规模纳税人可以继续填写【财产和行为税减免税明细申报附表】享受税收优惠。

14、确认申报表信息无误，点击【申报】,【确定】后即可完结申报流程。

如需要更详细的操作步骤请进入厦门市税务局网站查看，首页>纳税服务>下载中心>软件和操作手册下载>电子税务局。

小贴士

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“最多跑一次”事项清单

【第12篇】土地增值税的印花税

计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。

如果是房地产开发企业，印花税属于管理费用，全部费用合并一起在房地产费用中按比例扣除（按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%或10%扣除），其他纳税人在与转让房地产有关的税金中扣除。

政策依据：

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

土地出让合同的印花税可以入成本吗？

计入管理费用的，《企业会计准则第6号——无形资产（2006）》第十二条规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

根据《企业会计制度》6403营业税金及附加规定，房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。企业交纳印花税的会计处理，一般分为两种情况：

1、如果企业上交的印花税税额或购买的印花税票数额较小，可以直接列入管理费用。上交印花税或购买印花税票时，借记“管理费用-印花税”科目，贷记“银行存款”或“现金”科目;

2、如果企业上交的印花税税额较大，先记入待摊费用，然后再转入管理费用。上交印花税时，借记“待摊费用”科目，贷记“银行存款”等科目;分期摊销印花税时，借记“管理费用一印花税”科目，贷记“待摊费用”科目。

土地出让金如何征收印花税？

按照《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则以及相关文件的规定，从2006年12月27日起，纳税人签订《国有土地出让合同》支付土地出让金应按照“产权转移书据”税目，按照万分之五的税率征收印花税。

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证：产权转移书据；第三条纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。

看到这里，大家应该都知道本文主要围绕土地成本包含印花税吗、土地出让合同的印花税可以入成本吗、土地出让金如何征收印花税这几个问题为大家做了分析，小编最后告诉大家，计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。

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【第13篇】土地增值税暂行条例

问

纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税？

1、《土地增值税暂行条例》第二条规定:

“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

2、《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号文件发布)第四条规定：

“土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集中土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。”

结论：根据上述政策及宣传解释，集体土地不涉及土地增值税的征收。

问

哪些赠与行为不征收土地增值税？

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】48号)规定：

（一）房产所有人、土地使用权人所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。

结论：根据上述政策，只有符合条件的”赠与“行为才不征土地增值税。

问

哪些情形下可以免征土地增值税？

1、《土地增值税暂行条例》第八条规定:

“有下列情形之一的，免征土地增值税:

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的;

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”

2、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款规定:

“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税”。

第四款规定:“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”;第五款规定:“符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

问

在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房如何免征土地增值税？

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税【2013】101号第二条规定：

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

其中棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房”

问

对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？

《财政部国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第一条的规定：

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税”。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”

问

企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

《财政部国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第二条的规定：

按照法律规定或者合同规定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

问

企业分立时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

《财政部国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第三条的规定：

按照法律规定或者合同规定，企业分设为两个或两个以上与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

问

单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？

《财政部国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第四条的规定：

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

来源：中道财税

【第14篇】土地增值税清算管理征管成效

土地增值税的迅猛增长已逐渐成为地方税收的一个重要税种,必须严格征收管理。房地产开发项目土地增值税征收管理通常采取按不同类型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分别确定预征比例进行先预征,待项目符合清算条件时再清算,多退少补的管理办法，清算工作是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的终点。

国家税务总局先后于2006年和2023年下发了有关清算工作的要求和规程，进一步要求加强对房地产开发项目土地增值税清算管理工作。在房地产开发项目土地增值税的具体清算工作中，清算条件、时间、方式、成本的认定和归集分配等问题是清算工作中的重点和难点，在此，本文从以下几个方面探讨。

一、把握清算时间及清算条件

准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法治税的前提。在过去的征管工作中，只明确了纳税人申报、征收、入库的时间，对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定，国家税务总局于今年出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），明确了 “两个条件”、“两个时间”，细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。

“两个条件”：其一，符合清算条件的项目，纳税人应及时进行土地增值税清算。即：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。其二，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。

“两个时间”：

其一，由纳税人进行清算的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；

其二，由主管税务机关要求纳税人进行清算的，纳税人应当在收到主管税务机关清算通知之日起90内办理清算手续。办理清算手续时，纳税人应提供清算资料和中介机构出具的《鉴证报告》，主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核。

针对清算的两种情形时间期限的把握应注意以下两个方面，第一，如果纳税人在90天的时限内第一次报送资料不齐全，主管税务机关应以书面的方式明确告知需补齐资料的内容及时限，时限掌握最好以30日内为限；第二，若资料齐全，主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核，这里的“一定期限”，主管税务机关也应在具体工作规范中明确，如90天。这样，既维护了纳税人的合法权益，也规范税务主管机关的受理和清算时间，保证了土地增值税清算工作的及时，避免房地产开发商为了延长清算时间、增大期间费用减少增值额，故意将部分尾盘滞销，迟迟不结转收入成本，导致税款不能及时足额的入库。

二、明确清算对象，加强前期管理

明确清算对象是房地产开发项目土地增值税清算的关键环节。土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对一个开发企业有多个开发项目，一个开发项目中有不同类型的开发产品，对象的确定不同会产生不同的清算结果，如开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同时包括商业铺面、宾馆饭店、写字楼、车库等综合建筑物的，应分别计算增值额，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通住宅），有些是应税的，因此，要针对不同类型建筑物细分清算对象。笔者认为，对于一个房地产开发项目，纳税人应该分别核算收入、成本等，否则免税开发产品不能享受免税政策，并从高计征土地增值税。主管税务机关在房地产开发企业项目前期管理中，要实施按项目管理，加强辅导企业开发期间的会计核算工作，督促企业根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集分配收入、成本、费用及税金，跟踪监控房地产开发企业项目开发过程中的立项、修建、销售、清算四大环节，从开发企业取得土地使用权开始，到项目销售告磬清盘为止，按项目分别建立档案、设置台帐，加强对开发项目的前期管理。

三、合理归集分配开发项目的土地增值税扣除项目

归集土地增值税扣除项目金额是清算工作的前提，分配土地增值税扣除项目金额是清算工作的关键。房地产企业开发是一个投资额大、建设周期长、资金周转慢的开发过程。通常一个项目的开发从土地的取得到销售告罄需要三年以上，一般开发企业又会有多个项目的开发滚动，在这期间企业将会有不同项目的收入、成本、费用、税金的发生，按照分项目、分期清算的要求，准确的计算出各个项目的增值额和应缴土地增值税额是清算工作的难点和目的。企业对不同项目的收入，均在帐务上是有明细，能够区分出是哪一项目、哪一类型开发产品的收入，但成本、费用上，特别是共同承担的成本、费用，很难明确区分和界定，这就需要我们认真鉴别开发成本和费用的真实合法性，并合理归集分配开发企业不同项目的成本、费用等扣除金额和同一项目不同类型开发产品的成本、费用等扣除金额。

（一）确定开发成本和费用的真实合法性

合理归集分配土地增值税扣除项目金额的前提是先需确定这些开发成本和费用的真实合法性，甄别企业有无虚列开发成本、费用现象。其开发成本、费用的列支，必须从税务主管部门或相关部门取得合法凭据。企业开发成本和费用的真实合法性，主要从以下几个方面判断：

一是企业在土地的取得环节是否有国土等相关部门的合法凭据，并缴纳了相关的耕地占用税或契税；

二是企业支付拆迁补偿费时是否将拆迁明细表（包括拆迁面积、户数、拆迁费用）等相关资料报税务机关备案，帐、表、册、收据是否一致。同时，企业为取得土地使用权而支付的这部分拆迁费用是否到主管税务机关申报缴纳了契税；

三是企业支付建筑安装工程款时是否代扣代缴相关建安营业税收，并取得税务机关开具的建筑业统一发票。这一部分成本是整个开发成本除了土地之外又一相对数额较大的支出，在对房地产开发项目跟踪管理时就应注意项目的建筑招标、中标、工程结算书是否有一定的逻辑关系，工程总造价预算与结算是否差异过大，工程结算时土方建筑单价是否偏高，重点核实材料用量是否异常超标、人工费、机械使用费是否超出正常取费标准等情况，开发企业自购建筑材料是否重复计算扣除；

四是企业列支前期工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费时是否真实发生的，是否以真实合法有效凭据入帐，不得预提开发间接费用；

五是企业列支开发费用利息时，是否将此列入开发成本的开发间接费用科目，企业是否是通过金融机构贷款，有无合法凭证，有无利息结算单，是否列支超过银行同期利息的数额。

（二）合理归集分配开发成本

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的归集方法，分配共同的成本，即，土地价款及相关税费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

具体分配方法有：

1、占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。这一般适用土地成本的分配。

2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。这一般适用同一项目不同类型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。

4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。笔者认为，较简便又直接的归集分配方法是建筑面积法，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。据此办法，就能准确的找到每个项目、每个类型建筑物（普通和非普通住宅、商业用房等）的已售部分和未售部分的开发成本，这是计算土地增值税扣除项目中开发费用的重要基数，也是财政部规定的其他扣除项目加计20%的重要基数，更是计算土地增值额的重要依据。

（三）合理归集分配开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。在土地增值税扣除项目中，开发费用如何计扣，是按利息加开发成本的5%，还是按开发成本的10%，主要在于财务费用的利息支出能否提供金融机构证明并按开发项目计算分摊，其与企业所得税的期间费用税前扣除是有区别的，它不能够计入开发成本，更不能作为财政部规定的其他扣除项目加计20%的扣除基数，只能计入开发费用。在计算开发费用扣除时，应注意三点。首先，企业在会计核算上已经将开发成本完工前的利息支出进入成本的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。其次，扣除房地产开发费用时有两种方法。第一种，财务费用利息支出凡能够按项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；非金融机构借款的利息扣除，最高不得超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按开发成本的5%以内计算扣除。第二种，财务费用利息支出凡不能按项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按开发成本10%以内计算扣除。第三，分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，要按照项目合理分摊，在实际操作中，如能提供金融机构证明的，可以按当期项目的收入比例将利息分摊到各项目。

四、科学确定增值额的计算方法

科学确定增值额计算方法是实现准确清算的核心。在实际清算工作中，我们遇到最多的是开发项目同时包含商业和住宅的综合楼盘，这类型项目既开发有商铺、宾馆饭店、写字楼、车库，还有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，这就需要我们分别计算增值额。但分别计算增值额，税率是否应分别确定，还是合并计算增值额后确定呢？大中城市的房价高，增值额大，二级城市和县城等房价略低，增值额略小，而土地增值税预征率是按照发达的大中城市状况测算确定的，二级城市和县城预征率偏高，清算后出现大量退税情况。再加之土地增值税清算的办法各异，导致税负不公，退补税款差异大。故科学确定增值额的方法是土地增值税清算的核心。基本案例 2008年7月，某市房地产开发公司在市区中心地段开发多功能商住楼一幢，开发总面积5000平方米，其中1、2层为商铺，面积2000平方米， 3、4、5层为普通住宅，面积3000平方米。商住楼销售总收入合计2300万元，其中：1、2层商铺平均售价为7000元/平方米，销售收入1400万元。普通住宅部分平均售价3000元/平方米，销售收入900万元。商住楼的土地购置成本及房屋开发成本总计1600万元。房地产开发费用为土地成本和开发成本两者之和的10%即160万元（其他费用不计）。加计开发成本的20%扣除即320万元。营业税金及附加为127.65万元，已预缴土地增值税27.75万元(普通住宅按销售收入的0.75%,商铺按销售收入的1.5%预缴)。公司以该幢楼为成本核算对象。

方法一：普通住宅和商铺合并，以整个商住楼为单位计算土地增值税

方法二：普通住宅和商铺分别计算土地增值额，合并确定税率计征土地增值税

方法三：普通住宅和商铺分别计算土地增值额，分别确定税率计征土地增值税

五、严格掌握土地增值税的核定征收政策

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可采取核定征收其土地增值税：

一是依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

二是擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

三是虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

四是符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。主管税务机关对开发企业项目核定征收时，要参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

笔者认为，在核定征收时，其一，核定征收率应考虑一个自由裁量的区间，对不同时间、不同类型、不同结构、不同地段、不同价格的开发产品区别对待。其二，对情节严重的纳税人，如第二种情形擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，应从高从严的核定征收土地增值税，不使用核定征收率的办法核定征收，可以考虑对其销售收入、开发成本、开发费用的核定来计算出应纳土地增值税额。其三，对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

来源：梁好财税工作室

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