土地增值税清算清算业务准则（15个范本）
【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税清算清算业务准则范本，希望您能喜欢。
【第1篇】土地增值税清算清算业务准则
在国家经济大形势下，各地税务局开展土地增值税清算工作方式将越来越功利化、精准化，一是对土地增值税清算税负的评估，判断是否退税、补税项目，另外就是对房地产开发企业纳税能力的评估，避免清算完成没有税款可缴纳。
（一）土地增值税清算税负评估：
目的：判断该房地产开发项目是否符合退税条件，减轻企业负担（是这样吗？呵呵）。
工作内容：
（1）对土地增值税清算税负进行评估，包括土地出让金、开发成本、销售价格等因素的综合计算，确定该项目是否符合退税条件。
（2）评估过程中需要获取土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关材料，以确保评估结果准确。
（3）评估报告中应包括该项目是否符合退税条件、退税金额、退税程序等内容。
1、数据维度：
（1）土地出让金：评估报告需要统计该项目的土地出让金，通常从相关文件中获取。
（2）开发成本：评估报告需要计算该项目的开发成本，包括建设投资、设计、施工、监理等成本，通常从项目建设方案、招投标文件等相关文件中获取。
（3）销售价格：评估报告需要计算该项目的销售价格，通常从项目销售合同中获取。
2、数据来源：
（1）土地出让合同：土地出让合同是获取土地出让金的主要来源。
（2）项目建设方案、招投标文件：项目建设方案和招投标文件中通常包含了项目的开发成本和建设计划等信息。
（3）项目销售合同：项目销售合同中包含了该项目的销售价格等信息。
3、判断方法：
（1）根据土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关文件计算该项目的开发成本。
（2）根据项目销售合同中的销售价格计算该项目的销售收入。
（3）计算土地增值税税额，并根据税法规定，判断该项目是否符合退税条件。
（二）房地产开发企业纳税能力评估：
目的：确保该房地产开发企业能够按时足额缴纳税款，避免清算完成后无法缴纳税款的情况。（这是重点………………！！！）
工作内容：
（1）评估该房地产开发企业的财务状况，包括企业资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的分析，以及企业经营风险的评估。
（2）评估该企业是否存在违法违规行为，如逃税、偷税漏税等情况。
（3）评估报告中应包括该企业纳税能力的评估结论，以及建议该企业在税务方面需要注意的事项。
1、数据维度：
（1）资产负债表：资产负债表反映企业的资产、负债和净资产情况。
（2）利润表：利润表反映企业的收入、成本和利润情况。
（3）现金流量表：现金流量表反映企业的现金流入和流出情况。
（4）企业经营风险评估指标：例如，企业的资产负债率、偿债能力、运营能力等指标。
2、数据来源：
（1）企业自有财务报表：企业自有的财务报表是评估该企业纳税能力的主要来源。
（2）税务部门相关文件：税务部门相关文件包括企业纳税记录、税务处罚记录等信息。
（3）信用评级机构评估报告：信用评级机构的评估报告可以提供企业信用状况和风险评估等方面的信息。
3、判断方法：
（1）对企业财务报表进行分析，计算企业的财务指标，如资产负债率、流动比率、速动比率等。
（2）对企业纳税记录进行分析，包括企业纳税申报记录、纳税金额等情况。
（3）综合分析企业的财务状况和纳税记录，评估企业的纳税能力和偿债能力。
（4）根据评估结果，给出相应的建议和措施，如提醒企业缴纳应税款、加强企业内部管理等。
【第2篇】土地增值税的土地费用滞纳金
编者按：近日，华税律师接到税务咨询，某房地产开发企业在竣工验收之后预计清算土地增值税为0，遂向地方政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税并得到了许可。后随着税务机关合并改革，合并后的税务机关否认了之前确认纳税人暂不申报预缴的认定，要求纳税人就未预缴的行为缴纳滞纳金。问题在于，清算土地增值税为已经0，是否还要缴纳滞纳金？改革前的税务机关的行为，又能否构成纳税人的合理的信赖利益呢？
一、案情导入：清算土地增值税为0，未预缴被加征滞纳金
（一）企业预计清算土地增值税为0，申请暂缓预缴获许可
纳税人系一家大型房地产开发企业，由多家建筑企业作为股东投资组成。涉案项目是为股东们，即各建筑企业建设总部办公大楼。2023年，在涉案项目竣工完成验收之后，纳税人将总建筑面积的70%按照股东的投资比例和成本利润率，定价转让给各股东，剩下的面积由纳税人自持。纳税人经过计算，考虑开发成本加计扣除的各类扣除因素，该宗土地的增值额已经为负，预计清算后的土地增值税税额为0。
考虑到该宗土地清算过后的土地增值税税额为0，纳税人认为先预缴税款然后经过清算再退回税款，实无必要。因此纳税人向当地市政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税。当地市政府会同市地税局等相关单位，召开了专题会议研究该问题并形成了会议纪要，市地税局遂执行了相关决议，暂缓预征土地增值税。
（二）税务机关合并改革，清算土增税为0也要加征滞纳金
2023年，该宗项目符合清算条件，纳税人于是向主管税务机关进行土地增值税清算申报，申报应缴纳土地增值税为0。此时经过税务机关合并改革，主管税务机关经过审查，发现纳税人没有对开发项目的转让收入按照规定进行预征土地增值税的申报缴纳，要求对纳税人2023年的转让房产收入，进行预征土地增值税的申报缴纳并加收滞纳金。此外，主管税务机关认为政府会议纪要违反税法规定，税务机关不得执行，应予以纠正。
（三）纳税人：不是纳税人过错不应加征滞纳金
纳税人提出不应加征滞纳金的理由为：
第一，没有履行预缴土地增值税的原因，并不是纳税人具有过错，因此不应当加征滞纳金。当时，纳税人履行了向市政府和主管地税局申请缓缴土地增值税的程序，由于行政机关自身的过错，导致作出的批准纳税人暂缓缴纳的决议违法，属于因税务机关原因造成少缴税款。
第二，超过3年的追征期，因此纳税人不用补缴预征土地增值税及滞纳金。
（四）争议小结
在纳税人咨询的案件中，主要的争议点有3个，其一是清算土地增值税税额为0，在清算之前纳税人没有履行预缴土地增值税的义务是否可以加征滞纳金；其二是本案是因为纳税人的过错，还是因为税务机关的过错导致纳税人没有在规定的期限内预缴土地增值税。其三是本案的追征期问题。
二、基于预征制度的性质，本案不宜加征滞纳金
（一）预征税款的性质：是否是纳税义务
纳税人咨询的核心问题在于，既然土增税清算时应纳税额为0，表明整个房地产项目没有增值额，那么理论上土增税的计税依据为0，如何能够课以预征税款，并据以加收滞纳金？根据《税收征收管理法》对于滞纳金的规定，滞纳金是滞纳税款的万分之五，既然连应纳税额都不存在，自然不应有滞纳金。
不过，在司法裁判上，有判决将缴纳预征的土地增值税定性为纳税义务：
该案的争议也在于，被告一直没有预缴土地增值税，虽然其最终土地增值税清算的结果认定实际应缴纳土地增值税税额为0元，但税务机关依然要求追征土地增值税（预征）的滞纳金。在该案中，法院认为在纳税人应当预缴但没有预缴土地增值税的当期，滞纳金已经实际发生，嗣后的清算行为不影响滞纳金的追征。然而，在该案中法院的说理稍嫌混乱，适用了企业所得税的相关规定来认定预征土地增值税滞纳金的事宜，以及将每月预征土地增值税的时间视为纳税义务发生时间。
总的来看，法院认为纳税人“按照每月预售收入预征率申报缴纳土地增值税，纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月，期限为次月15日内”，是将预缴行为定性为纳税义务。按照这种观点，预征行为是纳税人履行纳税义务，土地增值税的清算行为只是对应纳税额做出一个准确的调整，多退少补，并不影响滞纳金在预征阶段的发生。
（二）基于纳税人权利保护，应当以预征税款定性为征管技术手段
目前，我国的《土地增值税暂行条例》对于土地增值税的纳税义务的发生时间规定较为模糊，只规定了“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”
按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。可以看出，土地增值税的预征是基于征管效率，提供的不同于直接申报缴纳土地增值税的另一种纳税办法。这种纳税办法应当涵盖整个预征和清算过程。
按照《土地增值税清算管理规程》的规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依法计算应缴纳的土地增值税税额，办理土地增值税清算手续，以结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。换言之，“预征”和“清算”的关系也可以理解为土增税在清算时才需要缴纳，前期的预征税款只是一种征管技术手段。
目前，土地增值税没有履行预缴义务，按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“三、关于土地增值税的预征和清算问题，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”本文认为，出于保护国家税款之目的，通过加征滞纳金的方式倒逼纳税人及时预缴土地增值税。
不过，在本案中纳税人并没有造成国家税款的损失，而且和其他房地产开发企业对外预售房产不同，本案中纳税人开发的房地产项目主要是定价转让给其股东，剩余的部分自持，并无盈利空间，相较而言资金较为紧张，也正是因为纳税人在资金上具有困难所以其向地方政府和主管税务机关申请延期预缴、免缴土地增值税，并且在实践中纳税人取得了地方政府和当时的主管税务机关的批准。
本文认为，既然纳税人的项目并没有土地增值不存在征收土地增值税的情况，那么只是对纳税人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因为纳税人的过错），就对其加征高额的滞纳金，不利于对纳税人权利的保护。本文主张应当平衡纳税人权利与国家的财政收入利益，在立法上还没有做出修改之前，应当以土地增值税的清算作为纳税义务的实现，对于纳税人未履行其预缴义务的，视情况谨慎对其加征滞纳金。
三、本案属于税务机关过错，应保护纳税人的信赖利益
（一）未预缴税款并非基于纳税人的过错
根据我国《税收征收管理法》及相关规定，并非所有欠缴税款在补缴过程中都要缴纳滞纳金，而是根据纳税人与税务机关之间的过错，认定是否需要缴纳滞纳金以及滞纳金的期限。通常可以分为3类：
如果导致纳税人少缴税款的原因是纳税人具有过错，那么应当对纳税人少缴税款的行为加征滞纳金。这种加征滞纳金又根据纳税人过错程度的不同而有区别：如果纳税人是故意偷税、抗税、骗税，根据《税收征收管理法》第52条第3款的规定，税务机关追缴税款、加征滞纳金没有期限限制。但如果纳税人在主观上是因过失漏税，根据《税收征收管理法》第52条第2款的规定，“因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。”
如果导致纳税人少缴税款的原因是税务机关具有过错，那么就不应对纳税人加收滞纳金。根据《税收征收管理法》第52条第1款的规定，因税务机关的责任导致纳税人少缴税款的，不能加征滞纳金，且税款的追征期限为3年。
本文认为，在本案中纳税人本身不具有过错。首先，纳税人没有主观上的偷税、抗税、骗税的故意，客观上也没有实施偷税的行为，因此不属于纳税人故意偷税、抗税、骗税，不能适用无期限的追征滞纳金的规定。其次，纳税人也不是因为计算错误等原因未缴或少缴税款。
在纳税人预估清算后的土地增值税税额时，其计算并无错误，实际上清算后的土地增值税税额确实为0。同时，纳税人在发现项目的土地增值额为负、土地增值税额为0的时候，积极同地方政府和主管税务机关沟通，向地方政府和主管税务机关提出申请缓征和免征土地增值税的预征税款，在程序上履行了申请的义务。按照《税收征收管理法》、《税收征收管理法实施细则》的规定，纳税人应当向税务机关提出书面申请，由税务机关进行审核、核准，确定是否延期以及延期的时限。
因此，纳税人对于税务机关是否作出批准、作出批准的原因和程序没有控制权，可能由于种种因素导致在当年税务机关作出批准的决定在程序和法律适用上存在问题，但是这种程序是行政机关内部的行政行为作出的程序，不能苛责作为行政相对人的纳税人。纳税人相对于税务机关本身处于弱势地位，不能将税务机关的错误转嫁给纳税人。
综上所诉，本文认为在本案中应当属于因税务机关的责任导致纳税人少缴税款，不能对纳税人加征滞纳金。
（二）基于行政行为的公定力，应保护纳税人的信赖利益
根据行政法原理，行政行为一经作出，就具有公定力、确定力，对于行政机关和相对人都产生约束力。如果行政行为是违法的，行政机关有权予以撤销或变更。但是，如果行政行为已经使行政相对人对其产生信赖，行政相对人在此信赖基础上已经作出一定行为，行政机关在考虑撤销违法或不当行政行为时，应保护行政相对人的信赖利益。如果该违法的行政行为严重违法，必须予以撤销，那么在具体行政行为被撤销后，要对纳税人因信赖该行政行为遭受的损失予以补偿。
参照《行政许可法》的有关规定，公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。如果为了公共利益的需要，行政机关变更或者撤回已经生效的行政许可，由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。
按照《行政许可法》第69条的规定，行政机关滥用职权、玩忽职守、超越职权范围、违反法定程序、授予的相对人不具备资格，属于重大违法应当撤销，但需要保护相对人的利益。
在本案中，即使现在的主管税务机关认为之前的行政行为属于重大违法需要予以撤销变更，那么也不应当损害纳税人的利益，也即在这种情形下不应当征收滞纳金。如果存在少缴税款的情形，可以在期限内追缴其税款，但由于本案中并不存在少缴税款的情形。
四、土地增值税的管理与风险应对
（一）完善税会制度，全面掌握税法规定
首先，房地产企业应当建立完善公司的税会制度，尤其是财务负责人应当制定土增税预征的内部管控制度。在商品房的预售阶段应当全面审核和统计土地增值税预征税款的履行情况，在规定的期限内申报缴纳土地增值税的预征税款。
其次，全面掌握税法规定，合法享受税收政策。在企业却有资金困难时，可以向税务机关申请延期纳税。不过，根据我国《税收征收管理法》等相关规定，纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，需要主管税务机关层报省一级税务机关核准，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，才可以延期缴纳税款，且最长不得超过三个月。
（二）房地产开发企业应当加强与税务机关的沟通
土地增值税的预征收管理目前没有全国统一的规定，而是授权各地方自行制定相关规定和标准。财务人员应当和主管税务机关保持沟通，明确当地土增税预征的具体办法、具体的预征率、免于预征的范围。
此外，在实践中也出现了税务机关无法联系上房地产开发企业，从而以公告形式送达相关税务法律文书的情形，在这种情况下，无论是逾期预缴土地增值税、逾期清算申报，还是其他经通知申报拒不申报的行为，轻则构成偷税处以罚款和滞纳金，重则构成逃税罪追究刑事责任。因此，各企业应保持与税务机关的联系。
（三）避免其他土地增值税涉税风险
加强内部资料管理，避免因为内部资料管理不完善，票据、凭据管理不善，造成后期清算阶段发现部分成本、费用的票据遗失或者不合规，将导致成本费用调减。
避免罚没性支出。由于行政性罚款、土地闲置费等支出属不可扣除项目，企业应当在开发建设过程中加强监管，安全施工，严格执行规划，同时与环境、安监等部门做好沟通，避免面临行政罚款。
避免虚开风险。完善房地产企业的合同审查制度和财务管理制度，做好会计审核，杜绝不合规发票、虚开发票的流入。
【第3篇】土地增值税申报表六
什么是办税事项“最多跑一次”？
“最多跑一次”是指纳税人办理《“最多跑一次”事项清单》范围内的事项，在资料完整且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑一次。
目前，厦门税务“最多跑一次”事项清单一共有207项业务，其中有越来越多的业务不仅实现了线下“最多跑一次”，还通过电子税务局实现了线上办理的新模式，最大限度让纳税人“少跑路”甚至“不跑路”！
今天，小编要带大家了解的是“其他情况土地增值税申报”办理指引，快一起来看看吧！
一、申请条件
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
二、申请材料
三、办理渠道
（一）办税服务厅：
各办税服务厅地址、工作时间和联系电话
（二）厦门市电子税务局（推荐）：
1.进入网站后，输入用户名，密码，登录厦门市电子税务局。
2.选择【我要办税】→【税费申报及缴纳】，进入税费申报及缴纳界面。
3、在【申报税（费）清册】目录下，选择【财产和行为税合并纳税申报】，进入选择【6、财产和行为税税源信息报告】，点击【填写申报表】。
4. 进入土地增值税税源采集，下拉【申报表适用类型】，根据企业自身情况，选择对应的申报表。
5、下面小编以“6、转让旧房及建筑物的纳税人适用”为例，向大家演示具体步骤。进一步选择【新增税源】。
6、确认纳税人名称及识别号 ，选择纳税期限和税款所属时期，并点击【下一步】。
7、下拉【税源标志】下的【房源编号】。
8、选择此次要申报土增税的对应房源信息。
9、根据实际业务发生情况填写税源采集表。
10、返回主页【税费申报及缴纳】的【财产和行为税合并纳税申报】，选择【土地增值税】，点击【税源选择】。
11、选择此次要申报的税源，点击【确定】。
12、填写财产和行为纳税申报表。
13、符合优惠条件的增值税小规模纳税人可以继续填写【财产和行为税减免税明细申报附表】享受税收优惠。
14、确认申报表信息无误，点击【申报】,【确定】后即可完结申报流程。
如需要更详细的操作步骤请进入厦门市税务局网站查看，首页>纳税服务>下载中心>软件和操作手册下载>电子税务局。
小贴士
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【第4篇】土地增值税清算报告
一、审核程序
土地增值税清算鉴证项目对审核人员要求较高，既要知晓土地增值税相关税收政策，又要熟悉房地产行业开发流程，了解常见建筑工程单方造价指标。鉴证人员应对申报企业土地增值税清算申报金额与账面金额差异及调整原因、可售面积认定、销售收入和开发成本列报等进行重点审核。
房地产开发周期长、环节多，隐匿收入、虚增成本等涉及的税收问题单纯的就账论账，难以查深查透，需要从外围入手，研究开发项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资与概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用列报的真实性和准确性。
在土地增值税扣除项目审核中，除了需要按政策规定将成本、费用分项归纳整理外，最重要的审核内容是将不得扣除的成本、费用金额剔除。在实务中不得扣除原因一般包括：非本清算项目成本、未取得合法票据、无合理理由的未实际付款、超决算或合同的发票多开、应作房地产开发费用的支出、不合规利息支出、计提的实际未发生成本、竣工后发生的成本、软装家具电器支出、自持自用项目支出、未按规定移交的公配支出等。
土地增值税清算鉴证主要审核程序梳理如下：
1.将房地产开发企业开发期间各期利润表纳入一张总表分年度列示，结合清算项目土地增值税申报表进行趋势分析，关注开发项目损益、纳税情况与同类企业比较是否异常，清算期间有无对前期开发成本进行大额追溯调整，相关账务处理是否合规；
2.收入审核可以选择同一楼号或类似幢号相近时点销售单价进行比较、与周边开发楼盘同期同类项目相同或相近层数房产单方售价进行比较，分析有无售价明显偏低等异常；
3.检查开发成本分类明细表相关内容填报是否完整、同一单位以相同名称列报，然后对未审金额进行筛选排序，依据重要性原则对计入扣除项目前30名业务项目内容实施详式审核；
4.对单项工程账面单方成本价与类似工程造价指标对比，单价或总额偏高项目进行重点审核，关注纳税人有无签订阴阳合同，有无人为拆分工程量虚增成本；
5.对于建安成本未提供工程结算审核报告，尤其是同一施工单位只有部分项目纳入工程结算审核，关注未纳入工程结算审核工程量是否存在重复或虚增；
6.扣除项目建安成本与预警值进行比较，关注单方成本是否异常，有无正当理由。项目竣工验收非施工原因跨期较长，建议以单项主体工程竣工验收作为选取预警值参数时点；对部分企业资料缺失或不配合提供开工、竣工报告，可参考每幢楼竣工标识牌公示开工时间、竣工时间；
7.在审核收入和扣除项目时，重点关注关联方交易是否按照公允价值和营业常规进行；同时应当关注企业长期挂账大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
二、审核策略
结合客户的具体情况，保持职业怀疑并运用职业判断灵活地将审计准则以及分析、函证等基本程序恰当运用，对舞弊风险保持职业怀疑和有效应对，并在实践中不断提升专业水平。为准确界定房地产开发企业土地增值税清算鉴证项目开发成本，某事务所从事土地增值税清算涉税鉴证业务，鉴证人员亲身至项目所在地多个相关政府部门函调获取若干纳税人未提供的充分适当的证据，对形成鉴证结论具有重要的支撑作用。
相关部门函调获取房地产开发项目外部证据情况，举例如下：
财政局：查询土地出让金变相返还情况。
公共资源交易中心：通过外调发现邀请招标项目，时隔半年，二次招标提高关联方中标价近6000万元；招投标文件备案资料反映中标施工单位项目部与供货单位签订甲控主材购销合同，甲控材合同约定单价比施工单位与房地产开发企业实际结算价低30%以上，部分楼幢实际结算价比甲控材合同价高70%。
自然资源和规划局：外调发现人防车位未通过规划验收（依法配建但未经验收合格的人防工程成本，主管税务机关掌握政策口径限于人防办竣工验收）。
市发改委（原市物价局，房企销售备案资料现移交至当地市档案馆）：了解并收集当地发展改革部门对外公布涉及房地产行政事业性收费项目目录文件；通过外调，发现兼顾人防区域地下机械停车位物价部门存档资料有纳税人对外销售价格备案记录。
市物价局价格认定中心：外调取得此前主管税务机关委托小区具体楼幢建安成本的价格认证结论书，报告反映房地产企业提供送审资料下浮率为9%，而申报企业本次提供工程结算资料下浮率均为6%。
住建局：房地产开发企业办理预售许可证登记信息；查询网签房交易时间、金额等备案信息；查询已办理网签但账面仍记开发产品，收入未入账的房源；查询开发项目未售房源数量及面积汇总信息、以便与账面存量房数量及面积核对账实是否相符；通过外调了解已交付使用多年某住宅小区因公建配套等综合验收未通过，整体竣工验收正在办理之中，主管部门暂停商住楼对外销售产证办理；兼顾人防产权属开发商所有，与产权属国家所有的人防工程是有区别的、可售可租，开发商持人防办出具证明至住建部门可予以办理预售许可登记、对外销售可办理商品房网签合同备案；当地2023年已退历年符合文件要求的墙改基金（已废止）款项8000多万元。
民防局（人防办）：外调发现人防及兼顾人防竣工验收证明确认建筑面积与房企申报建筑面积不符；当地人防办2023年印发关于兼顾人防文件没有上位法支持，近几年发文单位已自查自纠，明确兼顾人防产权属开发商所有。
不动产登记中心：通过外调了解地下车位（含兼顾人防车位）不动产登记部门办理产权证要求；当地兼顾人防车位已有多例产权登记在业主名下；针对机械停车位基本单元能否办理共有产权登记，相关负责同志回复无锡等地已试点办理，本地经集体会办，有机械停车位整体空间登记开发商名下先例；对于当地地下车位等产权属于全体业主所有公建配套设施，不动产登记部门暂未依《江苏省不动产登记条例》在不动产登记簿上予以反映。
人民法院：根据网上查询房地产开发企业征信报告，针对部分开发项目分包工程款纠纷等存在司法诉讼，根据司法文书案号外调涉案卷宗资料扫描件，发现房企土地增值税清算项目主体工程总包项目系提供阴阳合同，款项实际结算协议、金额与企业提供涉税鉴证的合同、账面记录不符；实际结算的补充协议、分包协议未提供税务鉴证人员；司法鉴定报告反映代垫原土地所有权人往来款，账面却记入土地征用及拆迁补偿费用；开发土地毛地挂牌出让，拆迁补偿协议约定土地摘牌托底价与实际成交价溢价部分存在房企股东分成，企业管理层篡改删除拆迁补偿协议上述条款，隐瞒溢价分成多计土地征用及拆迁补偿费。（摘选）
作者：陈春艳，单位：苏亚金诚会计师事务所，来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！
【第5篇】土地增值税清算收入是否含税
01、案例：销售收入申报不实
纳税人自行申报：（申报数据截止日2023年12月31日）
常规做法：现场核实
02、利用数据进行分析
03、销售精装房
04、法规政策解读
（一）清算单位的确定；可清算条件中销售比例85%具体如何计算？
税收政策（法规）处关于地方税有关业务问题解答：
国税发〔2006〕187 号：第一条中“国家有关部门”具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？
一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项 目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确“以规划部门最终审批条 件为准”的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》 来确定清算单位和项目分期。
“占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上。
（二）营改增以后，一般计税方法下，增值税的销售额与土地增值税的清算收入在数额上是否相同？以项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金是否需重新计入土地增值税的清算收入中？
▶销售额：
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局公告2023年第18号
第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）
▶土地增值税的清算收入：
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2023年第70号
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值 税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税 应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税 应税收入不含增值税应纳税额
▶土地增值税的清算收入：
土增清算收入=全部价款和价外费用÷（1+10%）
=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）*10%；
土地成本抵减销售额而减少的销项税金
=项目（清算单位）清算收入对应的已经扣除的土地价款÷1.1*10%
总局对土地成本抵扣部分在土增清算时是否重新计入清算收入未明确规定。
▶土地增值税的清算收入：
广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知
穗地税函2016 188号
土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×10%)/(1＋10%)”确认
即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。纳税人销售自行开发的房地产项目，且选用增值税一般计税方法计税的，按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本
针对房地产行业中出现的土地增值税清算问题，我们与上海国家会计学院数字化税务研究中心联合推出“数字化清算师训练营”，训练营以土地增值税清算为主线，能够让参训学员：
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【第6篇】土地增值税的税率实行
合理选择转让时机：在土地增值税税率不变的前提下，土地增值额越大，缴纳的土地增值税就越高。因此，选择合适的转让时机可以最大限度地降低土地增值税的缴纳额。
合理选择土地转让方式：土地转让方式有多种，如协议转让、招标拍卖等。不同的转让方式对土地增值税的缴纳方式和金额有所不同，可以根据实际情况选择合适的转让方式。
合理规划土地转让流程：土地转让流程复杂，需要遵循相关法规和规定。因此，在土地转让前，要了解相关法规和政策，合理规划土地转让流程，以最大程度地减少税款缴纳额。
利用土地转让费用抵减土地增值税：在土地转让过程中，卖方可以将相关的费用作为土地增值税的抵减项，降低土地增值税的缴纳额。
合理使用税收优惠政策：土地增值税有一些税收优惠政策，如对小型企业和技术密集型企业实行差别税率等。卖方可以合理使用这些税收优惠政策，降低税款缴纳额。
避免土地转让后再次购买同一地块：在一定时间内，如果卖方再次购买同一地块，会被认为是为了逃避土地增值税而进行的操作，需要缴纳相应的税款。因此，在土地转让后，要避免再次购买同一地块。
需要注意的是，土地增值税筹划需要遵循相关法规和政策，不得违法操作。同时，税务筹划的效果受到多种因素的影响，需要根据实际情况综合考虑。
【第7篇】房地产土地增值税
应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率
土地增值额=应税收入-扣除项目金额
土地增值税的计算步骤：
第一步，确定收入
第二步，逐项确定扣除项目金额
第三步，计算增值额
第四步，计算增值率，确定适应税率
第五步，计算应纳税额
1
应税收入的确认
纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；
适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶
货币收入
实物收入
其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
2
应税收入的有关政策
（1）采取一次性全额取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（2）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
《清算通知》规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（3）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（4）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。（5）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现∶
①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销清单时确认收入的实现。
3
扣除项目的确认
1.转让新开发房地产扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额（地价、契税）②房地产开发成本（拆、迁、建、基、配、建）③房地产开发费用（法定扣除）利息在各建筑物不能划分时，（①+②）×10%；利息有金融机构证明且在各建筑物能划分时，（①+②）×5%+利息；④与房地产转让有关的税金包括营改增前的营业税和全部城建税、教育费附加和地方教育附加⑤加计扣除∶对从事房地产开发的纳税人，加计扣除20%。
2、开发成本：
（1）拆迁补偿费（拆迁安置费）
①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的∶
安置用房视同销售处理，同时将此确定为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。
②开发企业采取异地安置∶异地安置的房屋自行开发建造的.房屋价值按视同销售处理，计入本项目拆迁补偿费，购入的，按买价计入拆迁补偿费。
③货币安置拆迁的∶凭合法有效凭据记入拆迁补偿费
（2）前期工程费
指开发项目前期所发生的各项费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 '三通一平'等支出。常见单方成本∶400-800
（3）建筑安装工程费
指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费∶
单体工程的建筑、安装、装修等工程费，包括地基与基础、主体结构、建筑屋面分部工程、建筑内外装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑给排水及采暖电气等工程及材料设备费用。包括土建建安工程、分包工程和精装工程。精装成本不包括可移动家具。
常见单方毛坯建安工程费（取决于配置标准和成本管理水平）
高层 2100-2700；洋房 2300-3000；别墅 2500-3500
特殊项目会偏离上述范围，精装成本差异大。
（4）基础设施费
指各种管网及道路工程费，包括小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费
指在开发项目过程中发生的可计入开发成本的各种非营利性的公共配套设施.其建造成本及配套资产购置费用。包括小区生活配套工程（学校、菜市场、幼儿园）和人防工程
（6）开发间接费用（制造费用）
是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
【第8篇】土地增值税房地产开发费用扣除
目 录
一、土地成本项目
二、开发成本项目三、开发费用项目四、转让有关税金
五、加计扣除项目
一、土地成本
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。具体包括：
1.政府地价及市政配套费
支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
2.合作款项
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3.红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。二、开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
4.拆迁补偿费
土地征用费、劳动力安置费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（一）前期工程费开发前期准备费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质金勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
5.勘察设计费
(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费
6.报批报建增容费
(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费
7.“三通一平”费
(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
8.临时设施费
(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 （二）建筑安装工程费主体建筑工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。
主要包括：
9.基础造价
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
10.结构及粗装修造价
主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
11.门窗工程
主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。
12.公共部位精装修费
主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的穗精装修费用。
13.户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
主体安装工程费
14.室内水暖气电管线设备费
(1) 室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；
(2) 室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；
(3) 室内燃气系统费；
(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
15.室内设备及其安装费
(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；
(2) 电梯及其安装费；
(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；
(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；
(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。
16.弱电系统费
(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；
(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；
(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；
(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；
(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；
(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。（三）基础设施费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
社区管网工程费
17.室外给排水系统费
(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；
(2) 雨污水系统费用
18.室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
19.室外燃气系统费
主要包括管道系统、调压站。
20.室外电气及高低压设备费
(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；
(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；
(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用
21.室外智能化系统费
(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；
(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；
(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；
(4) 小区门禁系统费用；
(5) 电子巡更系统费用；
(6) 电子公告屏费用
园林环境工程费
指项目所发生的园林环境造价，主要包括：
22.绿化建设费
包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；
23.建筑小品
雕塑、水景、环廊、假山等；
24.道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；
25.围墙建造费
包括永久性围墙、围栏及大门；
26.室外照明
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
27.室外背景音乐
28.室外零星设施
儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞源等。
（三）公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如
：a.游泳池：土建、设备、设施；
b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；
c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；
d.学校：建造成本及配套资产购置；
e.球场；
f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；
g.车站建造费：土建、设备、各项设施。（四）开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。
33.工程管理费
(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；
(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；
(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费
(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖
(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；
(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；
(7) 工程保险费。
34.营销设施建造费
(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；
(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；
(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；
(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；
(5) 其他。
35.资本化借款费用
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
36.物业管理完善费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
三、开发费用
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。四、转让税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育费附加，也可视同税金予以扣除。五、加计扣除对从事房地产开发的纳税人可按上面所列计算的土地成本和开发成本的金额之和，加计20％的扣除。
【第9篇】个人二手房土地增值税
房地产企业都知道，二手房交易中涉及到的税费包括：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等，但其中关于土地增值税该如何计算还是一头雾水，本文就对房地产企业下手二手房如何缴纳土地增值税做出解释说明，小编也在文末为大家整理总结了各地关于旧房转让土地增值税相关政策的规定，大家收藏学习！
二手房判定
本文分析的是房地产企业销售二手房的情形。二手房也叫旧房，凡是已经使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房，有一个标准可以判定是否为房企的二手房：新建非商品房取得房屋所有权证后和新建商品房实现销售或视同销售取得房屋所有权证（或办理房屋产权登记）后，就属于二手房。
自建情形如何缴税
房企卖自建二手房有一套独立的清算体系，但是大的原理和逻辑跟新房土增的清算是一样的，只是收入的确认和可扣除项目的确认跟新房的清算有所不同。具体公式如下：
①增值额=转让收入-可扣除项；
②增值率=增值额/可扣除项；
③应缴纳土地增值税=增值额*土增税税率-可扣除项*速算扣除系数。
土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至100%的部分
40
5
3
超过100%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
重点提示
1、转让收入，这里的收入是按实际成交合同金额和评估报告市场金额孰高原则确定，税务局不会单方面的认可买卖合同，需要评估机构出具一份有资质的公允的市场评估报告，评估报告里需体现当下时点就评估的房产的位置、面积、环境、楼层还有对比周边其他房产价格等金一系列因素而得出一个售房单价。
2、扣除项目，财税字[1995]48号文件中写到纳税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住房），凡能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的旧房及建筑物价格评估报告的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：
（1）取得土地使用权所支付的金额。土地增值税允许税前扣除的土地成本只有分摊到这套房产上的土地出让金和契税，大配套费明确是不允许扣的。
（2）中介机构评定的旧房及建筑物价格（不包括土地评估价格），须经主管税务机关对评定的旧房及建筑物价格进行确认。通常税务局是要求以评估报告也叫重置成本报告作为扣除依托，重置成本的意思就是现如今在同样的地理位置，盖同样结构、楼层、规模的房子，用同样的工同样的料需要花多少成本，最终会评估出一个重置成本的单价，用这个单价乘以建筑面积就得出了重置成本，还需要重置成本乘以一个成新率，（建安成本=重置单价*建筑面积*成新率）这个成新率也是评估机构根据房子建造年头和外沿内饰的新旧程度评估的。
（3）与转让房地产有关的税金。这里包括城建税、教育费附加和印花税，不含地方教育费附加。
（4）纳税人支付的旧房及建筑物价格评估费用。
【举例说明】某房企于2023年自建一处房产，当时造价100万元，土地出让金20万元，契税0.6万元，如果按2023年现行市场价的穗材料人工费计算，建造同样的房子需要400万元，房子7成新，于2023年卖了500万元，市场评估金额550万元，评估费10万元，取得发票，采用简易计税。
第一步：确认收入。遵循收入孰高原则，带入计算土增税的收入应为评估金额550万元，然后除以1.05计算不含税金额为523.81万元；
第二步：确认扣除。土地的成本是土地出让金加上契税20.6万元，建安成本按照重置成本400万元再乘以成新率70%为280万元，与转让有关的税金包括城建税、教育费附加和印花税合计2.89万元，还有一个扣除项是评估费10万元，已取得发票可扣除。
扣除金额合计=土地成本+建安成本+税金+评估费=20.6+280+2.89+10=313.49万元。
第三步：税款计算。根据增值额计算增值率，然后选择适应税率计算土增税。
增值额=收入-扣除金额合计=523.81-313.49=210.32万元，
增值率=增值额/扣除项目合计=210.32/313.49=67.09%，
适用税率40%，土地增值税=210.32*40%-313.49*5%=68.45万元。
购置情形如何缴税
即企业买来房产以后又出售，这种情况除了可以用上述方法计算土地增值税，还有一种方法可用，文件上规定：纳税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住房），凡有原购房发票信息的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得房地产时有效发票所载的金额；这里包括了土地成本和建安成本。
（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额；
（三）与转让房地产有关的税金；
（四）取得房地产时所缴纳的契税。
重点提示
1、这里要注意的是营改增前取得的发票，按照发票所载金额（不扣减营业税）每年加计5%，如果是营改增后买来取得普通发票的，要按照发票金额每年5%，如果是专票，要按照发票所载的不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起每年加计5%，计算时“每年”的时间节点是按购房发票所在日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月，可以视同为一年。
2、可扣除的契税是指对纳税人购房时缴纳的契税，并能够提供契税完税凭证，但是不能作为加计5%的基数。
【举例说明】某房企于2023年4月购买一个底商，当时取得普通发票价格100万元，契税0.6万元，于2023年4月卖了200万元，采用源简易计税。
扣除金额合计=发票金额*（1+年限）=100*（1+5%*3）+0.6=115.6
增值额=收入-扣除金额合计=200/1.05-115.6=74.88万；
增值率=增值额/可扣除金额=74.88/115.6=64.78%
适用税率40%，土地增值税=74.88*40%-115.6*5%=24.17万
办理流程
办理流程及准备的相关资料如下：
1、买方卖方签订购房合同，携带合同、营业执照、公章及市场价值评估报告去所属房管局，如果买方是个人，还需携带身份证，打印房管局出具的买卖协议，契税在房管局代征。
2、检查涉及出售房产近几年的房产税和城镇土地使用税是否按时完税，有欠税需要先行补交。
3、携带房管局打印的买卖协议及复印件、公章、房产证原件及复印件、营业执照复印件、契税发票、代理人身份证原件及复印件，买方如果是个人，还需身份证复印件，以及土地出让金（自建）或购房发票，最后还要带着市场评估报告和重置成本报告去到房产所在地税务局计算土增税。然后出具缴款单去银行交税，凭银行的完税凭证去房管局就可以办理过户了。
附：各地关于转让旧房、在建工程土地增值税加计扣除的规定
01、国家的规定
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）
对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得金计算扣除：取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）
第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认 ，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税穗完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房源凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
02、山东的规定
青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函〔2009〕47号）
对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：
（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
（二）改良开发未竣工房地产的成本；
（三）房地产开发费用；
（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；
（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。
青岛市地方税务局关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告(青岛市地方税务局2023年第4号)
十三、关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题
对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：
（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
（二）改良开发未竣工房地产的成本；
（三）房地产开发费用（房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）;
（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；
（五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。
2023年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知
十、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问题
企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。
03、新疆的规定
新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）（全文废止）
七、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让扣除金额问题
(一)非房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设并转让的，其购买在建项目所支付的价款允许扣除。
(二)房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买的在建项目所支付的价款允许加计20%扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。
04、安徽的规定
安徽地方税务局纳税咨询库留言答疑
房地产企业未完工的在建工程转让的土地增值税
咨询内容：房地产企业转让已建了70%左右的在建工程,在计算土地增值税时其转让成本中的土地和建安成本是否可按规定增加20%的扣除.例如:转让的在建工程在70%时开发成本为1000万元,转让价为1600万元,在计算土地增值税的增值额时,扣除开发成本可否增加扣除1000*20%=200万元? 购买的企业地销售后计算土地增值税时,开发成本扣除额如何计算?是否可在购买价格上增加20%的扣除额?
回复内容：对问题1，可以加计。问题2，购买企业如持续投入开发至完工，可以将1600万元计入开发成本计算扣除。
05、浙江的规定
浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2023年第16号）
四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除
房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。
后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。
关于宁波市土地增值税若干政策问题的补充通知(甬地税二[2010]106号)
十四、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。原甬地税二[2006]116号文件第二条第二款关于购房期限的规定相应废止。
06、河北的规定
河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答(2023年)
九、纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款是否可以作为加计20%扣除的基数?
企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除;后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。
关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知（冀地税发[2006]37号）
第十三条纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，按下列方法征收土地增值税：
增值额=转让收入－购房发票金额－综合费用－销售税金
应纳土地增值税=增值额×适用税率
其中，转让收入可按契税的征收依据确定，购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定，综合费用按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算确定。
纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
07、天津的规定
天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告(天津市地方税务局公告2023年第25号)
七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题
受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。
08、广西的规定
广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》的公告(广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号)
第四十八条 从事房地产开发的纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下：
（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。
（二）改良开发未竣工房地产的开发成本。
（三）房地产开发费用。
（四）转让房地产环节缴纳的有关税金。
（五）加计改良开发未竣工房地产开发成本的20%。
《南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知》(南地税发[2014]103号)
七、关于购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题
房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除，但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。
09、重庆的规定
关于印发《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知(渝财税[2015]93号)
一、土地增值税
（三）相关扣除项目
2.房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。
10、江西的规定
南昌市地方税务局关于发布《土地增值税征收管理办法（试行）》的公告（南昌市地方税务局公告2023年第3号）
第四十九条转让旧房及建筑物的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按评估价作为扣除项目，是指建筑物的评估价，不包含土地价款第五十条纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经主管地税机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。
11、哈尔滨的规定
哈尔滨市地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知（哈地税发[2007]122号)
十二、关于转让旧房准予扣除项目计算问题
依据财政部、国家税务总局财税〔2006〕21号文件中第二条规定；即“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税证明的，准予作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除，但不作为加计5%的基数。”其计算公式如下：增值额＝转让收入额（实际成交价格）－原购房发票金额×（1＋5%×使用年限）－准予扣除税费应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×适用数算扣除系数
12、湖南的规定
关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）
第十三条纳税人转让旧房及建筑物，应依据不同情况对其征收土地增值税：
（一）采用重置成本评估方式的，应以房屋及建筑物的重置成本乘以“成新度折扣率”计算的房屋成本价、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的相关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额后再计征土地增值税。
（二）纳税人不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。对纳税人购买房地产时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（三）纳税人既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票的，主管税务机关应依法核定征收土地增值税
13、贵州的规定
关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知（黔地税发[2007]141号）
一、纳税人转让旧房及建筑物（不含普通住宅），凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得房地产时有效发票所载的金额；
（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
（四）取得房地产时所缴纳的契税。
二、纳税人转让旧房及建筑物（不含普通住宅），不能提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；
（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经主管地方税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
三、纳税人转让旧房及建筑物（不含普通住宅）,既不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，住宅按转让交易价格全额的1%计征土地增值税，生产经营、商业用房按转让交易价格全额的2％计征土地增值税。
14、江苏的规定
关于转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（苏财税[2007]45号）
一、对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。
15、辽宁的规定
关于转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关问题的公告（国家税务总局大连市税务局公告2023年第4号）
一、纳税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住房），凡有原购房发票信息的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得房地产时有效发票所载的金额；
（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额；
（三）与转让房地产有关的税金；
（四）取得房地产时所缴纳的契税。
二、纳税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住房），无原购房发票信息，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的旧房及建筑物价格评估报告的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）中介机构评定的旧房及建筑物价格（不包括土地评估价格），须经主管税务机关对评定的旧房及建筑物价格进行确认；
（三）与转让房地产有关的税金；
（四）纳税人支付的旧房及建筑物价格评估费用。
16、广东的规定
关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（国家税务总局深圳市税务局公告2023年第8号）
第三十四条 纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。
扣除项目具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。按评估价作为扣除项目，评估价是指建筑物的评估价，不包含土地价款。
第三十五条 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。
扣除项目具体包括：购买原价、加计扣除数额、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
第三十六条 纳税人转让从房地产二级市场购入未超过1年（含1年）、自建房使用未超过1年（含1年）的房产，不适用旧房转让土地增值税政策。
扣除项目具体包括：取得土地使用权支付的地价、购买原价、自建房建造价格、按国家统一规定缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金。
17、福建的规定
关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）
三、关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税问题
（一）单位转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，其取得土地使用权时所支付的地价款和旧房及建筑物的评估价格的扣除，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
（二）对于不能提供购房发票的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，并提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价、旧房及建筑物的重置成本价、旧房及建筑物的成新度等三项内容，其评估价格经当地税务机关确认后予以扣除。
来源：致通稅閲、土地增值税金穗源
【第10篇】土地增值税有关核定征收的政策
关键点一：获取权威法定机构的免税批文
典型案例
某中资企业到东南亚某国承建水电站项目，与该国水电局（业主）签约时达成了免税条款。中资企业认为“合同在手，免税无忧”，没有争取获得该国财政部门的免税函。几年过去了，该国因财政紧张，便以整顿税收秩序、加强征管为由，对所有外资企业进行稽查补税。该国基层税务稽查人员认定，虽有合同免税条款，但是没有财政部门的免税函，仍属程序不符，效力不够，最终决定对该企业以前年度追溯补税。合同中的免税条款，终成一纸空文。
分析建议
对于很多境外投资项目，中资企业是跟东道国的相关政府部门（如能源部、水电局等）或国有企业谈签合同，并在合同中约定了相应的税收优惠。中资企业自然而然地认为，所签合同的税收优惠条款具有合法性和有效性。需要注意的是，从法律效力上看，东道国的税法制定和执行部门，可以否定或不予认可民事合同中的税收优惠条款。尤其在一些政局不稳定，立法、司法、执法相对分离，税制不健全的发展中国家，获得最高法律程序上（国会或议会）税收优惠审核批准，才能最大程度地保障税收优惠的确定性。
因此，中资企业（一般是乙方承建方）在与东道国相关政府部门或国有企业（一般是甲方业主）谈签合同时，建议在合同中明确约定：甲方（业主）有义务帮助乙方（中资企业）向政府相关部门（如财政部）申请，在一定期限内获取合同约定的税收优惠批文。合同谈签后，中资企业要及时跟进，催促业主积极推进，履行合同义务，并进一步与东道国的财政部，甚至国会（或议会）沟通协调，及时获取免税函或免税的总理令，或者国会批准通过的免税议案，以保障税收优惠条款得以有效落实。
关键点二：预留税收政策变化的保障条款
典型案例
某中资施工企业投资卡塔尔某工程项目，在与该国业主签订合同时，因当时卡塔尔不征收增值税，就没有对未来新开征税种进行预判和预留约定。2023年下半年，卡塔尔进行了税改，自2023年1月1日起开征增值税，税率为5%，由业主支付工程款项时直接代扣代缴。该业主以合同中没有预先约定条款为由，不愿调价或补偿乙方（中资企业）相关税负。中资企业与业主协商无果，只得背负起新增税种的税负，也直接影响到企业现金流。
分析建议
中国“走出去”企业在谈判初期，对合同中税收优惠条款的阐述应专业且具体。需要特别提醒是，中资企业的投资项目时间往往较长，东道国的税制和征税方式很有可能在此期间发生变动。因此，对合同条款要有预判，预留税收变化的保障条款，将东道国现有税种和征收方式做一个定性的归类预设很有必要，即便以后东道国税制或征税方式有变，还可以保障相同属性和实质类似的税种，延续享受签约时的税收优惠待遇。
比如，中资企业与越南业主合同的参考表述为：与甲方（越南业主）就本合同适用于越南财政部、其行政区或地方当局对本合同所述的承建项目涉及征收的所有税收，不论其征收方式，将给予免税。本合同适用的越南现行税种是：利润税，利润汇出税，增值税，关税，个人所得税。本合同也适用于本合同签订之日后越南政府征收的属于增加或者代替现行税种的相同或者实质相似的税收。甲方（越南业主）应将越南税法所作出的重要变动及时通知乙方（中资企业）。
关键点三：争取整体项目的税收优惠
典型案例
某中资企业在西非某国总承包开发一个矿区，获得了免税20年的特殊优惠，是该国议会以法案形式特别审核通过的。但后因情况有变，该中资企业准备将该国的采矿权和相关股权转让给中国第三方企业，并签约了很多中国分包商和东道国当地供应商。那么，这一特批的免税优惠能否由未来的股权受让方（第三方中资企业）直接享受？其签约的上下游分包商、供应商能否同样享受？最终的答复是不可以，从而影响了该中资企业的股权转让合同以及分包合同的签订价格和条件。
分析建议
中国“走出去”企业如果在东道国承建大型的整体项目，如开发一个特殊经济园区或一个资源矿区，整个项目将涉及很多上下游参建单位，那么，企业在与东道国政府申请税收优惠时，不仅要力争本企业（总承包方）的税收优惠，而且要力争整个项目的税收优惠，要把与本企业相关的上下游供应商、分包商的税收优惠都涵盖进去。因为若上下游企业不能享受相关税收优惠，税负仍会以合同含税价的方式转嫁给总承包方，最终影响到总承包方的总体税负。
在这种情况下，建议中资企业以不可分割的一个整体项目申请最优的税收优惠（包括免税），而不仅申请本企业（总承包方）的税收优惠。当总承包商将来需要转让股权给第三方或准备退出该项目时，原先与东道国相关政府部门或业主谈定的税收优惠或免税批文，才能得到最大限度的保障和承继。
关键点四：提前约定税收损失赔偿责任
典型案例
在境外投资项目谈判初期，某中资企业市场和商务人员在与业主谈判时，更多地关注商务要点、后续项目与业主的合作等，对专门的税收优惠违约的调价和补偿条款重视不够，未能单独明确约定。当东道国基层税务部门因故不理税收优惠合同、强行征税后，这家企业陷入了与业主的无果谈判，对于违约赔偿的责任，业主推诿拖延，最终不了了之，相关税收损失只能由中资企业承担。
分析建议
中资企业（乙方）要特别重视在合同中专门约定税收优惠违约责任条款，要对业主（甲方）有详细和明确的调价及赔偿责任约定。这也是中资企业重要且可行的法律救济措施。将来，当东道国税务部门就合同约定的税收优惠进行征税或补税时，对于相应增加的税负，中资企业有权要求业主进行价格调增或者给予相应的补偿。
特别是在中方融资贷款的方式下，最好能够约定从融资划款的源头直接扣留相应的款项，以强有力地保障中资企业的税收利益。即便与业主有纠纷再谈判，甚至提起诉讼，有此合同依据，也能促使业主与东道国财税部门进行沟通、协商，保障已签订税收优惠条款在投资经营过程中得到真正落实。
问题一、预售房地产所取得的收入是否申报纳税?
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关规定：
“根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”
问题二、土地增值税预征率是多少?
根据 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：
“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”
例如 某房地产开发有限公司2023年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。该地区属于东部省份，当地规定：容积率大于1.0(含)的住宅项目，土地增值税预征率为1.5%；容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调整为3%；非住宅项目，土地增值税预征率为3%。那么，该公司应预征土地增值税多少元?
预售住宅应预征的税额：5000*1.5%=75万元
预售非住宅应预征的税额：3000*3%=90万元
共计：75+90=165万元
问题三、营改增后，土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；
适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
问题四、如何计算预征土地增值税税额?
例如、2023年5月某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预收款了1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?
第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税
1100万÷(1+10%)*3%=30万元
第二步、计算土地增值税预征的计征依据
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
=1100-30
=1070万元
第三步、计算土地增值税预征税额
土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率
=1070*3%
=32.1万元
问题五、土地增值税核定征收的情形有哪些?
根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的核定征收”相关规定：
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
问题六、土地增值税核定征收率是多少?
核定征收率原则上不得低于5%。
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条“规范核定征收，堵塞税收征管漏洞”相关规定：
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
问题七、土地增值税核定征收税款如何计算?
应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率
例：2023年5月，税务机关对某房地产开发企业实施税务检查，该公司开发的产品均为普通住宅。经检查发现该公司虽设置账簿，收入总额可以确定但成本费用凭证等扣除项目资料残缺不全，难以确定扣除项目金额。经核查确认后，该公司不含增值税的收入为18亿元，当地规定核定征收率为7%。那么，该房地产公司应如何缴纳土地增值税?
应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率
=18亿*7%=1.26亿元
问题八、核定征收纳税期限如何确定?
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十六条关于纳税期限的问题条款规定：
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。
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【第11篇】土地增值税清算通知书
(一)
(2023年考题改编)a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因经营需要搬迁将原厂房出售，相关资料如下:
(1)该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。
(2)转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计算缴纳增值税。
(3)转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房4成新。
要求:根据上述资料，请回答下列问题。
1.该机械厂转让厂房应缴纳增值税(d)万元。
a.147.62
b.77.00
c.13.90
d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%
非房企一般纳税人转让不动产：
1.一般计税下：
（1）预缴税款（取得）=（含税全价-原价）÷(1+5%)×5%
预缴税款（自建）=含税全价÷(1+5%)×5%
（2）申报：应纳税额=含税全价÷(1+9%)×9%-预缴-允许扣除的进项税
2.简易计税下：
（1）预缴税款（取得）=（含税全价-原价）÷(1+5%)×5%
预缴税款（自建）=含税全价÷(1+5%)×5%
（2）申报：应纳税额=含税全价÷(1+5%)×5%-预缴
2.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为(a)万元。(不考虑印花税、地方教育附加)
a.7.33=73.33×（7%+3%）
b.1.39
c.7.70
d.54.13
3.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除项目金额为(c)万元。
a.1574.13
b.327.33
c.1527.33=3800×40%+7.33
d.647.33
4.该机械厂转让厂房应缴纳土地增值税(c)万元。
a.1460.46
b.1156.46
c.523.37
d.493.65
增值额=3100-73.33-1527.33=1499.34万元
增值率=1499.34÷1527.33=98.17%
土地增值税=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37万元
(三)
位于某县城乙企业(增值税一般纳税人)，2023年9月1日购置一座仓库，购置时取得的发票注明价款500万元。2023年7月1日转让该仓库，签订的产权转移书据载明含税金额1600万元，乙企业选择按照简易方法缴纳增值税。经相关机构评估，该仓库的重置成本价为800万元，成新率为80%。
要求:根据上述资料，回答下列问题。
1.乙企业计征土地增值税时应确认收入(c)万元。
a.1600.00
b.1547.62
c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%
d.1100.00
非房地产企业转让营改增以前取得不动产
1.预缴税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%
2.申报：应纳税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴税款
2.乙企业计征土地增值税时准予扣除的转让环节有关的税费合计为(d)万元。(当地有关部门规定准予扣除地方教育附加)
a.61.30
b.58.22
c.36.07
d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）
3.在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计(a)万元。
a.646.04=800×80%+6.04
b.640
c.800.8
d.750.8
4.乙企业转让仓库应缴纳土地增值税()万元。
a.380.07
b.360.55
c.353.88
d.341.98
【知识链接】转让旧房
仅适用于旧房（存量房地产）转让的情形。纳税人转让旧房，允许扣除的项目有：取得土地使用权所支付的金额（“项目1”）（如有）、与转让房地产有关的税金（“项目4”）、以及旧房及建筑物的评估价格（“项目6”）。其中：
（1）“项目1”：未支付地价款，或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。
（2）“项目6”旧房及建筑物的评估价格：
（3）“项目4”：转让存量房地产时，凡不能取得评估价格时，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
(四)
(2023年考题改编)甲市某公司为增值税一般纳税人，主要从事旅居业务。
2023年5月主要经营业务如下:
(1)整体出售一幢位于乙市的酒店式公寓楼，含税总价款为16500万元。该公寓楼总建筑面积5000平方米，本月无其他经营收入。
(2)该公司转让时无法取得该酒店式公寓楼评估价格，扣除项目金额按照发票所载金额确定(暂不考虑印花税)。
(3)该公寓楼于2023年7月购进用于经营，取得的增值税专用发票上注明金额11000万元，税额1210万元，价税合计12210万元;在办理产权过户时，缴纳契税330万元，取得契税完税凭证;转让前累计发生贷款利息支出1058.75万元、装修支出1000万元。
(4)本月租入甲市一幢楼房，按合同约定支付本月含税租金合计10万元，取得增值税专用发票，出租方按一般计税方法计算增值税。该租入楼房50%用于企业经营，50%用于职工宿舍。
(5)本月月初增值税留抵税额为1100万元。
要求:根据上述资料，回答下列问题。
1.该公司转让酒店式公寓楼应在乙市预缴增值税()万元。
a.188.57
b.195.00
c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%
d.180.00
非房地产企业转让营改增以后取得的不动产
1.预缴税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%
2.申报：应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-允许抵扣的进项税-预缴税款
2.2021 年 5 月该公司在甲市实际缴纳增值税(d)万元。
a.59.26
b.58.52
c.57.55
d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100
3.该公司在计算土地增值税时，按发票所载金额计算扣除的金额为(b)万元。
a.14041.50
b.12650.00=11000×（1+5%×3）
c.13029.50
d.12100.00
【答案】b
【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。每满12个月计1年，超过1年未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。本题中，2023年7月购人，2023年5月转让，视为3年。可扣除的金额=11000×(1+3×5%)=12650(万元)。
4. 关于该公司转让酒店式公寓楼，下列说法不正确的是(d)。
a.如果税务部门发现该公司申报的计税价格明显低于同类房地产评估价格且无正当理由的，该公司应按同类房地产的评估价格作为房地产的转让收入计算土地增值税
b.购买公寓楼时支付的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”项目予以扣除
c.购买公寓楼的贷款利息支出不得作为扣除项目扣除
d.该公司在公寓楼转让前发生的装修支出可以作为扣除项目予以扣除
【答案】d
解析:选项d:没有相关扣除规定。转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
(六)
(2023年考题改编)2023年1月15日，某房地产开发公司(增值税一般纳税人)收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的w项目进行清算。该项目总建筑面积18000平方米，其中可售建筑面积17000平方米，不可售建筑面积1000平方米(产权属于全体业主所有的公共配套设施)。该项目2023年4月通过全部工程质量验收。
2023年5月该公司开始销售w项目，截至清算前，可售建筑面积中已出售15000.80平方米。取得含税销售收入50000万元。该公司对w项目选择简易计税方法计算缴纳增值税。
经审核，w项目取得土地使用权所支付的金额合计8240万元;房地产开发成本15000万元;管理费用4000万元，销售费用4500万元，财务费用3500万元(其中利息支出3300万元，无法提供金融机构证明)。
(其他相关资料:w项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。w项目清算前已预缴土地增值税1000万元。其他各项税费均已及时足额缴纳。城市维护建设税税率7%，教育费附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考虑印花税) 要求:根据上述资料，回答下列问题。
1.w项目的清算比例是(b)。
a.83.33%
b.88.24%=15000.08÷17000
c.94.44%
d.100.00%
1.实际扣除取得土地使用权所支付的金额=取得土地使用权所支付的全部金额×(已开发土地面积÷全部土地面积)×(已售房建筑面积÷全部房建筑面积)
2.清算比例=已转让房地产建筑面积÷整个项目可售建筑面积×100%
2.w目时许扣除的与转让房地产有关的税金(a)万元。
a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）
b.310.71
c.2666.67
d.2691.67
3.许扣除房地产开发费用金额(a)万元。
a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%
b.2324.00
c.3937.27
d.4462.00
4.w项目清算时允许扣除项目金额合计(c)万元。
a.22843.39
b.22868.39
c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71
d.26969.79
5.w项目清算后应补缴土地增值税(b)万元。
a.5911.22
b.5922.46
c.7945.07
d.7961.32
增值额=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26
增值率=20674.26÷26944.79=76.73%
土地增值税=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46万元
6.关于w项目清算，下列说法正确的有(cad)。
a.该公司清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
b.对该项目的清算进行审核鉴证的税务中介机构只能由主管税务机关指定
c.该公司应在收到清算通知书之日起90日内办理清算手续
d.该公司可以委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》
e.对于该公司委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》的，主管税务机关必须采信鉴证报告的全部内容
(七)
位于市区的某房地产开发企业2023年建造写字楼，发生的相关业务如下:
(1)按照国家有关规定缴纳土地出让金1700万元，按国家统一规定缴纳有关费用72.04万元。
(2)写字楼开发成本3000万元。
(3)写字开发费用中的利息支出为500万元(能够提供金融机构证明并按项目分摊)。
(4)10月写字楼竣工验收，总建筑面积10000平方米，将总建筑面积的90%销售，签订销售合同，取得不含增值税销售收入9500万元;并进行了土地增值税的清算，缴纳与转让房地产相关税金107.35万元(不含印花税、增值税)。
(5)12月将剩余10%的建筑面积打包销售，取得不含增值税收入900万元，
(其他相关资料:该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用)
要求:根据上述资料，回答下列问题。
1.该企业10月份土地增值税清算时可以扣除的税金为(a)万元。
a.107.35
b.0
c.112.1
d.102.6
2.该企业10月份土地增值税清算时可以扣除的开发费用为(c)万元。
a.784.05
b.568.10
c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%
d.961.29
3.该企业10 月份土地增值税清算时的扣除项目金额合计为(d)万元。
a.6602.60
b.5788.35
c.6181.54
d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%
4.该企业10月份清算应纳的土地增值税为()万元。
a.869.22
b.1133.35
c.1120.57
d.1018.31
增值额=9500-5925.89
5.该企业打包销售房产的单位建筑面积的成本费用为(a)万元。
a.0.66=5925.89÷（10000×90%）
b.0.73
c.0.64
d.0.69
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
6.该企业12月打包销售房产应纳的土地增值税为(d)万元。
a.51
b.78
c.63
d.72
该企业12月打包销售房产的扣除项目金额=0.66×1000=660万元
增值额=900-600=240万元，增值率=240÷660=36.36%，适用30%税率
该企业12月打包销售房产应纳的土增税=240×30%=72万
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
【第12篇】转让旧房土地增值税
土地增值税的计算方法
常见的一般有4种情况：
1.房开企业新房销售
2.其他企业新房销售（非房开企业）
3.存量房销售
4.只卖地
【存量房.销售计算土地增值税的程序】
1.不含税转让收入的金额=？
2.扣除项目合计=？
3.计算增值额=？
不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额
4.计算增值率=？
增值率=增值额/扣除项目金额
5.查适用的税率：四级超率累进税率表
6.土地增值税税额
=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
【具体解析】
一.不含税转让收入的金额=？
（1）简易计税：含税收入/（1+5%）
（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）
二.扣除项目
（一）评估法
1.取得土地使用权支付的金额
未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。
2.评估价格＝房地产重新购建价格×成新度折扣率
房地产重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
3.与转让有关的税金 城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
4.评估费
二.扣除项目
（二）发票法
1.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。
扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）
【提示1】发票价：营业税发票所载金额；增值税普通发票价税合计金额；增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。
【提示2】购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。
2.与转让有关的税金
城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税
【提示】购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
二.扣除项目
（三）核定法
对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收。
【例题】a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因企业搬迁将原厂房出售，相关资料如下：
（1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为 1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。
（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计税。
（3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房四成新。
（相关资料：不考虑印花税、地方教育附加。）
要求：根据上述资料，请回答下列问题：
（1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税
此项目为2023年4月30日及以前缴纳契税的，增值税应纳税额
＝[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1＋5％）×5％。
＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（万元）。
（2）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为
＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（万元）。
（3）土地增值税准予扣除项目金额为
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
＝3800×40％＝1520（万元）
准予扣除项目金额＝1520＋7.33＝1527.33（万）
（4）转让厂房应缴纳土地增值税
增值额＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（万）
增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％
适用税率为40％，速算扣除系数为5％
缴纳土地增值税
＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（万）
【例题】2023年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2023年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（ ）万元。
『解析』
纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。
该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额
＝1200×（1＋10×5％）＋80
＝1880（万元）
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【第13篇】土地增值税案例
【经典案例】某房开公司土地增值税清算案
一、 案情简介
2023年11月，b县地方税务局向已按核定征收缴纳土地增值税的xx房开公司送达了《土地增值税清算通知书》，要求其在规定期限内办理土地增值税清算手续，但该公司未按要求办理清算。
2023年6月，b县地方税务局向该房开公司下达《责令限期改正通知书》。7月，该房开公司向b县地方税务局提交了某税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相清算资料。
2023年3月, b县地方税务局下达了税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）,指出清算鉴定报告中“取得土地使用权所支付的价款扣除项目的成本分摊方式”和“开发成本均采取层高系数法进行分摊”不合理。5月，该公司不服向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2015﹞01号税务事项通知书并要求退税。
理由是对未达清算即采取核定征收方式预缴税款不符合土地增值税征收管理规定；对土地增值税清算成本分摊方法不予采信，没有说明依据和理由。a市地方税务局经复议撤销了b税通﹝2015﹞01号通知书并要求b县地方税务局重新作出具体行政行为。7月，该公司不服复议决定，以a市地方税务局为被告向c县人民法院提起诉讼。12月，双方达成和解，该公司自愿撤诉。
2023年3月，b县地方税务局再次下达税务事项通知书（b税通﹝2016﹞01号），同时下达《土地增值税清算结论通知书》。5月，该公司不服再次向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2016﹞01号通知书和清算结论通知书，要求退还多缴土地增值税。
主要理由是：被申请人依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税侵害申请人合法权益，应依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，按照受益对象，分摊共同的成本费用。8月，a市地方税务局维持复议决定，xx房开公司不服，将a市地方税务局和b县地方税务局作为被告向d区人民法院提起诉讼。12月，d区人民法院判决驳回xx房地开公司诉讼请求。
2023年1月，xx房开公司不服d区人民法院判决向a市中级人民法院提起上诉。5月，a市中级人民法院驳回上诉、维持原判。10月，不服该判决向a省高级人民法院申请再审被驳回。
2023年4月，向a市人民检察院提起行政检察监督申请，请求对a市中级人民法院判决提请抗诉；9月，a省人民检察院作出不支持监督申请决定。
二、处理决定及理由
1.2023年5月，a市地方税务局经过复议后决定撤销（2015）01号通知书，责令被申请人重新作出具体行政行为。理由是：通知书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未说明法律依据和理由，也未告知申请人依法享有的权利事项。
2.2023年12月，d区人民法院判决驳回原告xx房地开公司的诉讼请求。理由主要是：税务机关有权依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条之规定以建筑面积确定土地增值税的分摊计算方法。
3.二审a市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，再审a省高级人民法院驳回再审申请，理由如d区人民法院。行政监督a省人民检察院任务不符合监督条件，不支持监督申请，理由是：xx房地开公司的计算方式于法无据。
三、 法律法规分析
1.税务机关对土地增值税扣除项目是否符合规定有最终确定权。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条是授权性规定，有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也有权按建筑面积计算分摊。
2.纳税人土地增值税扣除项目的计算方式是否合理由税务机关审核认定。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定，是税务机关对土地增值税扣除项目的审核要求，而非纳税人据以确定土地增值税扣除项目的依据。
3.对纳税人提交的鉴证报告未采信的应当告知理由。依据《土地增值税清算管理规程》第三十条、第三十一条规定，主管税务机关有采取适当方法对鉴证报告有关内容的合法性、真实性进行审核的权利，但未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
四、 典型意义
1.土地增值税的核定征收管理方式和成本分摊扣除争议是引起诉讼的起因及焦点。2023年诉讼主要分歧在于对核定征收管理方式是否认同，2023年诉讼主要分歧在于是根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税，还是应根据《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定按受益对象不同合理分摊共同的成本费用后计算应缴纳的土地增值税。因此，对土地增值税的成本分摊扣除和征收管理方式必须高度重视，否则容易引起纷争。
2.土地增值税征收管理应于法有据并符合法定程序。土地增值税的征收管理因涉及的中央和地方法律比较多、房地产项目开发周期比较长、清算时实际情况又比较复杂。因此，对土地增值税纳税人的管理应遵循国家有关的税法的管理规定，如在纳税人未达到清算时对其采取核定征收管理并缴纳税款的方式并不符合现行税法有关规定。
3.对鉴定意见或专业问题可申请有专门知识的人出庭发表意见。本案中邀请税务总局常年法律顾问、税收法律专家出庭就纳税人提交的鉴定报告及土地增值税的有关法律问题发表意见，一方面有助于对诉讼涉及的税收专业性问题作出更加明确、具体和权威的说明，另一方面也有助于诉辨双方及司法机关对土地增值税相关法律问题有更加清晰的认识。
五、 相关法条
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条。
2.国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条、第三十条、第三十一条。
3.贵州省地方税务局《关于调整土地增值税预征率问题的通知》（黔税发[2008]61号）、《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条。
5.《人民检察院行政诉讼监督规则（试行）》第三条、第五条、第九十三条。
六、风险提示
1.税务法律文书引用法律及规范性文件名称及条款必须要准确、具体。如本案中b县地方税务局税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）引用的法律依据只有法律文件名称，未列明引用法律文件的具体条款和内容。
2.税务法律文书必须要符合程序要求、内容要完整。如本案中税务法律文书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未按规定说明法律依据和理由，通知书也未告知申请人依法享的法律救济权利事项。
3.采取核定征收的方式征收土地增值税需慎重。根据《土地增值税清算管理规程》和a省地方税务局《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》的相关规定，只有纳税人在符合清算条件时，才实行核定征收管理。
文章来源：贵州省税务局
【第14篇】土地使用权增值税税率3
转让土地使用权如何缴纳增值税
问：我公司为一家制造企业，一般纳税人，现准备将2023年3月份取得的土地使用权对外转让，请问此业务如何缴纳增值税？
答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号) 附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。第十五条规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。财税[2016]36号文件第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第二十八条规定，不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
《营业税改征增值税试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。
《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
综上，你公司转让2023年4月30日前取得的土地使用权的行为，既可以按照财税[2016]36号文件的相关规定选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照10%的税率计算缴纳增值税；也可以按照财税[2016]47号文件的相关规定选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
【第15篇】土地增值税清算开发间接费用
问：什么情况下才申报按钮才能用啊，现在是灰色不能申报？
答：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
问：支付管理是必填项吗，每个模块都要录入吗？
答：支付管理里面录入的是对发票或政府类付款的银行凭证（实际的银行付款凭证，支付管理对付款进度的监督。需要录入支付管理的模块有：前期、建筑安装、基础、配套四个模块。
问：因为我们项目现在税务局走核定5%，但必须录系统，主要录收入，成本这一块就简单录一些数据，所以看看成本这一块哪个是必填项？
答：企业端的录入都是核实录入，核实的录入全部清算数据；核定只是税务端审核的时候如果不符合核实的在审核确认的时再转为核定的清算结果。
问：请教下，间接费用中有社保，能算到开发成本中扣吗？
答：属于工程部人员的可以，应提供工程人员名单和劳动合同
问：导入的时候提示增值税应该为数据值？
答：首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。
问：我问一下我当期的土地使用税交了两个项目的，在一张银行回单上，如何录入系统？
答：实缴金额既是票面金额 ，本期缴纳金额是指一张发票承担多期或多项目的税款中，本期按比例分摊的金额。
问：导入的时候提示应税收入计算错误，增值税计算错误?
答:首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。
问：我们没有达到清算条件，也要填写吗？
答：没有达到清算的，软件可以起到项目监控的作用，也可以方便查询和统计数据。
问：地下车位怎么添加信息，地下车位没有分单元，就是420个？
答：添加房源只选择地下部分创建房源信。息创建完成后，再在层处单击右键，设置楼层信息，在本层户数处修改房源数量即可。
问：我自己导入数据时候提示“数据库内该房屋不存在”
答:第一步房源创建，第二再导入销售
问：您好，想问一下如果10万以下的成本，是专票的话，原始凭证类型、原始凭证代码、号码、收款单位是否可以不填写呀？
答：如果专票抵扣的，不管金额大小都要填写代码、号码、收款单位
