房地产税收的问题（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的房地产税务知识相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是房地产税收的问题范本，希望您能喜欢。

【第1篇】房地产税收的问题

1.视同销售计税依据，关于无偿配建保障房类似这种无偿移交的，税局内部有增值税、所得税、土增税视同销售计税依据有哪些执行口径？

答：一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1：……第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。……第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

三、根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；……（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。

四、根据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第80号）规定，二、企业移送资产所得税处理问题 企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

五、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。……

六、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第二条规定，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。

七、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定，第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：……（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

因此，根据上述文件规定及您的描述，如您单位无偿配建保障房并移交，属于上述增值税、企业所得税和土地增值税视同销售情形的，应按上述规定缴纳相关税费。建议您参考上述规定，具体事宜您可联系主管税务机关确认。

来源：河南省税务局

2.关于网上流传“住宅性质车位车库都要算家庭住房套次”是否属实？

答：其表述不准确。不动产交易征税业务中，纳税人申请享受与家庭住房套数有关的税收优惠，税务部门依据购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果（即《住房证明》）办理。纳税人认为《住房证明》信息有误的，如车位、车库不属于住宅，可与购房所在地不动产登记部门联系，按规定重新办理《住房证明》，并凭重新出具的《住房证明》申请享受相关税收优惠。

国家税务总局中山市税务局

中山市自然资源局

2023年8月6日

来源：中山市税务局

3.房地产开发企业通过“限地价、竞配建”方式拿地，无偿移交配建用房是否视同销售？

房地产开发企业以“限地价、竞配建”方式拿地开发，约定后期无偿移交配建用房8000平方米给政府指定的国有企业，配建用房可能用于（人才房、公租房、保障房），请问房地产开发企业在无偿移交配建房时是否需要视同销售企业所得说和土地增值税？

答：根据企业所得税法实施条例，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定?

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

具体建议进一步联系主管税务局。

来源：浙江12366中心

4.以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题

a公司2023年在海南从b公司受让一家房地产开发企业c95%股权（c公司股份由股东b公司持有95%，另外两自然人持有5%股份）间接得到5块地？现想问一下，b公司转让c公司股份是否需要交土地增值税？如果b公司交纳土地增值税，对于c公司销售房产后期土地增值税扣除土地成本，是以b公司交纳土地增值税的土地成本作为扣除基数？需要提供什么资料支持？还是以c公司账上土地成本作为扣除基数？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据上述文件规定及电话回访情况，如未存在转让国有土地使用权情形的无需缴纳土地增值税。

来源：海南省税务局

5.（1）项目公司取得了3个地块，地块边缘彼此相连，但地块间规划有市政道路，项目建成后会将其分隔成3个独立的小区

（2）3个地块同时动工，工程进度基本一致。

（3）公司取得发改委批复的开发项目备案证明3份，每个地块作为一个项目取得1份

（4）规划证、施工许可证等也都是按照3个项目办理，每个项目1个证。

（5）问题：作为项目公司来讲，3个在一起的地块，每个地块上各建1个项目，且施工进度保持一致，销售进度有所不同。后期进行土地增值税清算时，能否将3个地块作为一个清算单位来统一进行清算？

答：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条规定，土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号) 第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

因此，土地增值税清算以房地产开发项目为单位进行归集计算，共同项目的成本费用应采用合理的分配方法进行分摊。建议您参考上述文件规定，具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

来源：河南省税务局

6.房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税？

我公司为房地产开发企业，目前处于预售阶段，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。

答：根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》的规定：

七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题

房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

例如：2023年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。

在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。

来源：河北省税务局

7.地下无产权车位，以长期租赁的方式出让使用权给客户，其收入是否需要交纳土地增值税，是否属于土地增税清算的范围？站在税局的角度，在统计已售面积占可售面积的比利时，地下无产权车位的面积是否计入可售面积？

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号) 第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定， 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条规定，土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

四、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳……土地增值税……等相关税收。

五、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告 2023年第10号）第三条规定，关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

六、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题……销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

因此，根据上述文件规定，土地增值税清算中，对于地下人防设施及地下车位，仅出租车位或出租地下人防设施，不发生权属转移的，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用；发生产权转移的，应按规定征收土地增值税，房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。对于地下车位面积的确认，政策中并无具体规定，建议您向住建部门核实确认。具体涉税事宜建议您咨询主管税务机关进一步核实确认。

来源：河南省税务局

8.代扣的施工单位水费如何开具发票？

我公司是房地产开发企业，增值税一般纳税人，自来水表是我公司的户头，自来水公司将水费发票开具给我公司，水费发票内容包含三部分：1、水冰雪*用水费，税率为3%；2、不征税自来水*不征税自来水，不征税；3、水冰雪*污水处理费，免税。施工方在施工过程中产生的水费在支付工程款时扣回，现在施工单位向我公司索要水费发票。我公司在扣回水费时没有加价，是原价扣回，如何开具发票？能否参照国家税务总局公告2023年第54号开票？公告中“对外支付的自来水水费”是否包含“不征税自来水”和“污水处理费”？

答：一、根据《中华人民共和国发票管理办法》(国函〔1993〕174号）第十九条规定 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。……

二、根据《国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定》（国令第691号）第二条规定 增值税税率：……(二)纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%。……2.自来水……

三、根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……

四、根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

五、根据《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条规定下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额…… (三)一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法征收率计算缴纳增值税：……5.自来水……

六、根据《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）第二条规定财税〔2009〕9号文件第二条第（三）项和第三条“依照6%征收率”调整为“依照3%征收率”。

七、根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第54号）规定现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。……

八、根据《财政部国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通知》（财税〔2001〕97号）规定为了切实加强和改进城市供水、节水和水污染防治工作，促进社会经济的可持续发展，加快城市污水处理设施的建设步伐，根据《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》的规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税。本通知自2001年7月1日起执行，此前对上述污水处理费未征税的一律不再补征。

九、根据《国家税务总局关于水资源费改税后城镇公共供水企业增值税发票开具问题的公告》（国家税务总局公告2023年第47号）规定根据《财政部税务总局水利部关于印发〈扩大水资源税改革试点实施办法〉的通知》（财税〔2017〕80号）有关规定，现对城镇公共供水企业开具增值税普通发票问题，公告如下：原对城镇公共供水用水户在基本水价（自来水价格）外征收水资源费的试点省份，在水资源费改税试点期间，按照不增加城镇公共供水企业负担的原则，城镇公共供水企业缴纳的水资源税所对应的水费收入，不计征增值税，按“不征税自来水”项目开具增值税普通发票。本公告自2023年12月1日起施行。特此公告。

十、根据《国家税务总局关于增值税发票管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2023年第45号）规定附件：商品和服务税收分类编码表……

因此，根据上述文件规定，收款方向付款方开具发票，您公司扣施工方的自来水水费需要开具发票，财税（2009）9是自产的自来水可以简易计税，国家税务总局公告2023年第54号文件主要针对提供物业管理服务的纳税人。按照您的描述，您公司不适用上述简易征收文件，应按照适用税率开具发票。污水处理费不属于冰雪水，开具冰雪水不符合如实开具要求。自来水水费包括不征税自来水水费，污水处理费是否包括公告没有明确，建议咨询税局。

来源：河南省税务局

9.如果我国的居民个人张三于2023年已经签订了购房和贷款合同，并于2023年9月开始还贷款。但是因为是期房，未交房，张三一直未缴纳契税和取得房产证。在2023年的7月份缴纳了契税，取得了契税的完税凭证。该住房在其工作所在城市。张三一直在工作所在城市租房。张三在2023年度可以按那种方式享受专项附加扣除？1、1-6月享受住房租金、7-12月享受住房贷款利息专项附加扣除；2、1-6月享受住房租金和7-12月享受住房贷款利息二选一；3、全年按住房贷款利息扣除，或者其他方式。

答：根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发〔2018〕41号）规定，第十四条 纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。本办法所称首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。第十五条 经夫妻双方约定，可以选择由其中一方扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除标准的100%扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。……第十七条 纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出，可以按照以下标准定额扣除：（一）直辖市、省会（首府）城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，扣除标准为每月1500元；（二）除第一项所列城市以外，市辖区户籍人口超过100万的城市，扣除标准为每月1100元；市辖区户籍人口不超过100万的城市，扣除标准为每月800元。纳税人的配偶在纳税人的主要工作城市有自有住房的，视同纳税人在主要工作城市有自有住房。第十八条 本办法所称主要工作城市是指纳税人任职受雇的直辖市、计划单列市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）全部行政区域范围；纳税人无任职受雇单位的，为受理其综合所得汇算清缴的税务机关所在城市。夫妻双方主要工作城市相同的，只能由一方扣除住房租金支出。第十九条 住房租金支出由签订租赁住房合同的承租人扣除。第二十条 纳税人及其配偶在一个纳税年度内不能同时分别享受住房贷款利息和住房租金专项附加扣除。

因此，根据文件规定及您的描述，纳税人在一个纳税年度内不得同时享受住房贷款利息和住房租金扣除。2023年您的住房贷款利息和住房租金只能二选一，如果对于住房贷款利息进行了抵扣，就不能再对住房租金进行抵扣。反之亦然。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

来源：河南省税务局

10.我司自建开发房地产项目，项目其中有两层房产留做自用。我司的项目于2023年年底完成竣工验收备案，自用的房产也于竣工验收的次月开始使用。2023年我司按预估的项目总开发成本，分摊到自用房产的金额计算房产原值，并按此原值缴纳房产税。目前由于项目整体决算尚未完成，项目总开发成本比2023年计算房产税时有所增加。请问我司于2023年计算房产税时，是否应按最新暂估的项目总开发成本计算分摊房产原值？还是可以沿用2023年房产原值的计算金额？如果应按最新暂估的项目总开发成本计算分摊房产原值，那么2023年度已申报的房产税是否需要做修正申报？

答：按最新暂估金额计算当期，暂不追溯调整往期。

来源：厦门市税务局

11.我司与重庆的某商场物业分公司签订办公室租赁协议，由物业公司代收代交水电费，提供给我司水电费公司开具给物业公司的发票复印件盖公章及我司应交水电费的收据，不予开具发票给我司，请问该公司的做法是否合理？若合理，我司是否可以所得税税前扣除该费用？

注：该物业分公司没有转供资质。

答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。

根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2023年第28号）第十九条？企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

因此，若属于物业公司代收转付水电费，应由水务集团及供电公司开具发票给付款方。出租方采取分摊方式的，按水务集团及供电公司的发票复印件和分割单及合同注明分割方式为分割依据。若不属于代收转付，则属于转售水电费，应由物业公司开具转售水电费发票作为税前扣除凭证。

来源：厦门市税务局

12.生产企业销售返利发票怎么开？

答：第一种：国税函〔2006〕1279号 规定：纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按现行《增值税专用发票使用规定》的有关规定开具红字增值税专用发票。

第二种：一、根据《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》（国税发〔2004〕136号）规定：“一、……（二）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金。三、应冲减进项税金的计算公式调整为：当期应冲减进项税金=当期取得的返还资金/（1+所购货物适用增值税税率）×所购货物适用增值税税率……”开具普通发票。

二、根据《国家税务总局关于纳税人折扣折让行为开具红字增值税专用发票问题的通知》（国税函〔2006〕1279号）规定：“纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按现行《增值税专用发票使用规定》的有关规定开具红字增值税专用发票。”

如果您单位属于第二种情况的，由于价格、数量无法一一对应，一般在操作时，根据金额大小，选取最近开具的增值税专用发票上的信息开具对应的红字专用发票。建议具体问题也可以联系主管税务局。

第三种：如果是返利的话，只能开具普通发票，发票名称据实开具。如果是折扣折让的话，根据金额大小，选取最近开具的增值税专用发票上的信息开具对应的折扣折让信息表，税收商品编码选蓝字发票上的编码，名称填写折扣折让。您也可以把金额较大的一张专用发票先全部红冲，然后开具两栏，一栏为原蓝字发票的信息为正数，下面一栏为折扣则让为负数，合计金额大于0即可。由于现在专业发票的进项税额抵扣都是从2.0系统中勾选的，建议按第二种情形开具专用发票。操作上有问题的，也可以咨询开票盘的服务商或者您的主管税务局。

来源：宁波市税务局

13.统借统还业务是否缴纳增值税？

我公司下面成立子公司b公司和财务公司c公司，b公司又成立子公司d公司。现在我公司从银行贷款5000万元，贷款利率为6%，全部给c公司进行资金管理，然后b公司和c公司签订统借统还协议，从c公司借款3000万元，利率为6%；d公司再与b公司签订统借统还协议，从b公司借款1000万元，利率为6%。请问b公司收取d公司利息时是否缴纳增值税？c公司收取b公司利息时是否缴纳增值税？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1……（五）金融服务。金融服务，是指经营金融保险的业务活动。包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。1.贷款服务。贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。……附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定一、下列项目免征增值税……（十九）以下利息收入。……7.统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。统借统还业务，是指：（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。

因此，根据上述文件规定，统借统还业务中企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息收入属于免征增值税项目，您可以结合您的具体情况按照文件规定进行判定，如果符合规定可以免征，不符合政策规定的不能享受免征，若无法判定您可以联系主管税务机关确认。

来源：河南省税务局

14.建筑工程中的监理合同，是否属于印花税的征收范围？如果属于，适用于哪一个税目？

答：一、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。……附件：印花税税目税率表……

二、根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》((1988)财税字第255号)第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

因此，对企业与监理公司签订的工程监理合同不属于上述列举的印花税征税范围，不需要缴纳印花税。

来源：河南省税务局

15.无发票的费用能税前扣除吗

公司属于建筑公司工地上有时会发生一些没有发票的费用如修理打印机，补胎，还有食堂买菜，都是在工地附近的农村中购买的没有发票金额也就几十元至三四百元，收据可以企业所得税前扣除吗，如果能扣除收据填写有要求吗？

答：根据《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》（国家税务总局公告2023年第28号）规定：第二条 本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。

第五条 企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。

第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。

第十三条 企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。

第十六条 企业在规定的期限未能补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证，并且未能按照本办法第十四条的规定提供相关资料证实其支出真实性的，相应支出不得在发生年度税前扣除。

来源：河北省税务局

16.支付承包所得是否可以税前扣除？

我司与员工签订承包合同，合同约定经营成果的所有权归承包方所有，我司只收取一定比例的管理费，我司向承包方支付的承包所得是否可以在我司企业所得税前扣除，扣除凭证是否为发票，如果需要凭发票税前扣除，承包方需向我司开具什么内容的发票？

答：根据《企业所得税法》及其实施条例的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。企业发生的符合上述规定的支出，凭合法有效凭证进行税前扣除。

根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2023年第28号）规定：“第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证; 对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。”

根据《国家税务总局关于增值税几个业务问题的通知》（国税发〔1994〕186号）规定：“一、对承租或承包的企业、单位和个人，有独立的生产、经营权，在财务上独立核算，并定期向出租者或发包者上缴租金或承包费的，应作为增值税纳税人按规定缴纳增值税。”因此，企业发生的符合上述规定的支出，凭承包方开具的发票税前扣除。发票请根据合同内容及实际业务发生情况如实填开。

来源：厦门市税务局

17.（2019）31号公告中，纳税人提供建筑服务，按照规定允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除的分包款，是指支付给分包方的全部价款和价外费用。条款中支付给分包方的全部价款和价外费用，实际工作中怎么判断？是指实际付款金额还是合同约定付款金额，还是发票开具金额，或者需要同时具备付款加开票？

答：一、根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第17号）规定，第六条规定 纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指: (一)从分包方取得的2023年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2023年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。(二)从分包方取得的2023年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)、项目名称的增值税发票。(三)国家税务总局规定的其他凭证。

二、根据国家税务总局河南省税务局官方网站发布的《办税指南》规定，1.3.1.1增值税预缴申报 ……五、办理材料……1.《增值税预缴税款表》……2.与发包方签订的建筑合同复印件（加盖纳税人公章）……3.与分包方签订的分包合同复印件（加盖纳税人公章）……4.从分包方取得的发票复印件（加盖纳税人公章）……

因此，根据上述文件规定,纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。具体业务实质您可携带相关资料到主管税务机关进一步核实确认。

来源：河南省税务局

18.老鼠叮咬而报废的存货报废，对应进项税额可否抵扣？

答：若是因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，进项税额不得从销项税额中抵扣。

文件依据：

一、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第691号)第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产;(二)非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务;(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、劳务和交通运输服务;(四)国务院规定的其他项目。

二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。(六)购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2023年5月1日起执行。

纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“……非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。”

来源：福建省税务局

19.一般纳税人购买看涨期权，雪球期权是否缴纳增值税？一般纳税人，通过向券商购买股票看涨期权，投资收益是否需要缴纳增值税？购买股票雪球期权，持有到期，按约定收益取得投资收益，非保本，是否需要缴纳增值税？

答：转让非货物期货属于金融商品转让，应按照规定征收增值税。

来源：厦门市税务局

20.认缴制下，未到章程约定期限，股东尚未出资，那当年向股东借款的利息能否税前扣除？债资比及同期利率如何选择？a公司注册资金100万，b公司100%控股，2023年a向股东b借款一个亿用于生产设备投资，已使用8000万，年利息支出1000万；那a公司可以税前扣除的利息是多少？个人理解债资比限制，所以能税前扣除的限额=2x100万（注册资金）x10%（利率）=20万。是否有误？

答：根据《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函〔2009〕312号）规定，关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算，公式为：

企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额

企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和。

根据《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）规定，一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。

来源：浙江省税务局

21.土地增值税可清算条件里的 销售（预售）满三年 是指从第一本还是最后一本销售(预售)许可证时间开始算？

答：同一清算项目，按最后一本销售（预售）许可证时间开始计算。

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

来源：宁波市税务局

22.建筑服务业，在开具增值税专用发票时，开票人是管理员，发票违规可以正常使用吗？

答：一、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。……第二十一条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。……

二、根据《国家税务总局关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》（国税发〔2006〕156号 ）规定，第十一条 专用发票应按下列要求开具：(一)项目齐全，与实际交易相符；(二)字迹清楚，不得压线、错格；(三)发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章；(四)按照增值税纳税义务的发生时间开具。对不符合上列要求的专用发票，购买方有权拒收。

因此，开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。不符合规定的发票，不 得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

来源：河南省税务局

23.提供纳税担保后，发起行政复议，行政复议期间是否还征收滞纳金？

答：根据《税务行政复议规则》（国家税务总局令第21号）规定：第三十三条 申请人对本规则第十四条第（一）项规定的行为不服的，应当先向行政复议机关申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

申请人按照前款规定申请行政复议的，必须依照税务机关根据法律、法规确定的税额、期限，先行缴纳或者解缴税款和滞纳金，或者提供相应的担保，才可以在缴清税款和滞纳金以后或者所提供的担保得到作出具体行政行为的税务机关确认之日起60日内提出行政复议申请。

申请人提供担保的方式包括保证、抵押和质押。作出具体行政行为的税务机关应当对保证人的资格、资信进行审查，对不具备法律规定资格或者没有能力保证的，有权拒绝。作出具体行政行为的税务机关应当对抵押人、出质人提供的抵押担保、质押担保进行审查，对不符合法律规定的抵押担保、质押担保，不予确认。

第五十一条行政复议期间具体行政行为不停止执行；但是有下列情形之一的，可以停止执行：

（一）被申请人认为需要停止执行的。

（二）行政复议机关认为需要停止执行的。

（三）申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的。

（四）法律规定停止执行的。

来源：河北省税务局

24.视同独立纳税人缴纳的二级分支机构是否可以享受小型微利企业所得税减免政策？

答：不可以。现行企业所得税实行法人税制，企业应以法人为主体，计算缴纳企业所得税。企业所得税法第五十条第二款规定，“居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税”。由于分支机构不具有法人资格，其经营情况应并入企业总机构，由企业总机构汇总计算应纳税款，并享受相关优惠政策。

来源：天津市税务局

【第2篇】房地产账务处理和税收

表妹要转行去做房地产企业开发会计，考虑到表妹没有接触到这个行业，担心她不会做账，在公司里受委屈，就向同为房地产开发行业会计的朋友要了她平时会用到的资料，朋友给整理了一份“房地产开发做账处理”以及“55笔账务处理案例”，知道后来表妹夸了又夸才知道这份资料的含金量有多重，思前想后决定分享出来，可以让大家一起学习。

房地产开发做账处理：

1、“开发成本”账户

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项成本。本账户借方登记开发过程中所发生的各项成本，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的成本。借方余额反应未完工开发项目的实际成本。

账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

2、“开发产品”账户

开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品。

国税发[2009]31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

3、预收账款

贷方登记收到预售房款，借方登记交付结转收入，余额未完工商品房预售款或因预售面积房款与实测面积房款差额。

4、应交税费

核算增值税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税等税种。

5、开发间接费用

主要核算房地产开发企业为多项目开发而发生的费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确认为某项开发产品所应负担，因此先计入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配计入各项开发产品成本下的“开发成本—**工程项目—开发间接费用”，直接为某项目开发发生的费用，如现场办公费、生活费等，直接计入各开发成本项目“开发成本—**开发间接费用”科目。只有一个开发项目而发生的开发间接费用，则直接计入“开发成本—**开发间接费用”科目。

......

房地产开发企业55笔账务处理案例

1、收到投资款

6月1日，分别收到刘锦江转入900.00万元，李宝杰转入600.00万元，根据银行进账单入账。

账务处理：

借：银行存款-工行西三环支行 15000000.00元

贷：实收资本-刘锦江 9000000.00元

实收资本-李宝杰 6000000.00元

2、缴纳印花税

6月1日，按照实收资本减半的0.5‰计算并上缴印花税。

账务处理：

借：税金及附加 3750.00元

贷：银行存款-工行西三环支行 3750.00元

3、支付租金及物业管理费

6月4日，支付办公室租金14226.68元，物管费1661.02元，收到增值税专用发票。

账务处理：

借：管理费用-租赁费 13052.00元

管理费用-物业管理费 1567.00元

应交税费-应交增值税-进项税额 1268.70元

贷：银行存款-工行西三环支行 15887.70元

4、支付装修费

6月4日，支付办公室装修费用50%首期款114.45万元。装修费用共228.90万元，已收到对方开出的增值税专用发票。

账务处理：

借：长期待摊费用-装修费 2100000.00元

应交税费-应交增值税-进项税额 189000.00元

贷：银行存款-工行西三环支行 1144500.00元

其他应付款-天海设计装饰公司 1144500.00元

5、借支差旅费

6月16日，工程部人员借支差旅费5000.00元。

借：其他应收款-工程部个人借支 5000.00元

贷： 库存现金 5000.00元

.....

好了，关于房地产开发企业55笔账务处理案例就和大家分享到这里了，剩余的50笔账务处理就不再一一展示了，电子版文件已经打包好了。

【第3篇】某房地产企业税收筹划案例

《礼记·中庸》：“凡事预则立，不预则废。”大致意思是说，不论做什么事，事先要有充分的准备，就能得到成功，不然就容易失败。房地产企业同样需要未雨绸缪，提前规划。

税收筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能多的获得“节税”的税收利益。

房地产开发周期长、环节多，涉税复杂税负重，税收筹划要想达到预期效果，更是一个系统性工程，它应由企业决策层发起，财务部主导，企业管理层强力支持与多个部门紧密配合，房地产各部门业务行为对税收的影响不完全统计如下：

营业税时代的税收筹划，可以说是任何时候都不算迟，大不了最后找个相熟的施工企业开张建筑施工业发票。

但是自2023年5月1日，建筑安装房地产夜全面实施营改增后，国家正在全力推进金税三期工程，金税三期的总体目标为建立“一个平台、两级处理、三个覆盖、四个系统”。一个平台指包含网络硬件和基础软件的统一的技术基础平台。两级处理指依托统一的技术基础平台，逐步实现数据信息在总局和省局集中处理。三个覆盖指应用内容逐步覆盖所有税种，覆盖所有工作环节，覆盖国地税并与相关部门联网。四个系统指通过业务重组、优化和规范，逐步形成一个以征管业务系统为主，包括行政管理、外部信息和决策支持在内的四个应用系统软件。

2023年12月1日国家税务总局发布国家税务总局公告2023年第76号文件，对走逃(失联）企业开具增值税专用发票认定处理做了明确说明：

走逃（失联）企业存续经营期间发生下列情形之一的，所对应属期开具的增值税专用发票列入异常增值税扣税凭证（以下简称“异常凭证”）范围。

商贸企业购进、销售货物名称严重背离的；生产企业无实际生产加工能力且无委托加工，或生产能耗与销售情况严重不符，或购进货物并不能直接生产其销售的货物且无委托加工的。

直接走逃失踪不纳税申报，或虽然申报但通过填列增值税纳税申报表相关栏次，规避税务机关审核比对，进行虚假申报的。

增值税一般纳税人取得异常凭证，尚未申报抵扣或申报出口退税的，暂不允许抵扣或办理退税；已经申报抵扣的，一律先作进项税额转出。经核实符合现行增值税进项税额抵扣或出口退税相关规定的，企业可方继续申报抵扣。

随着金税三期工程的不断推进，数据比对能力不断增强，其中一项将分别按照法人、财务负责人、办税人员、主要管理人员的证件号码，对同一法人、同一财务负责人、同一办税人员、主要管理人员重合及法人、财务负责人、办税人员交叉任职等情况进行分析展示与比对；可以这么说，最后不但施工企业不敢任性开票，即使房地产企业收到了发票也不敢随意使用。

那么，房地产企业是不是没有办法进行税收筹划了吗？不是，只是筹划发生了新的变化。

我们先一起分享一个故事。大家都读过节选自《韩非子·喻老》的《扁鹊见桓公》，从而知道扁鹊是我国春秋战国时期的神医，但大家可能不知道，扁鹊兄弟三人的医术都很高明。

根据典记，魏文王曾求教于名医扁鹊：“你们家兄弟三人，都精于医术，谁是医术最好的呢？”扁鹊：“大哥最好，二哥差些，我是三人中最差的一个。”魏王不解地说：“请你介绍的详细些。” 扁鹊解释说：“大哥治病，是在病情发作之前，那时候病人自己还不觉得有病，但大哥就下药铲除了病根，使他的医术难以被人认可，所以没有名气，只是在我们家中被推崇备至。我的二哥治病，是在病初起之时，症状尚不十分明显，病人也没有觉得痛苦，二哥就能药到病除，使乡里人都认为二哥只是治小病很灵。我治病，都是在病情十分严重之时，病人痛苦万分，病人家属心急如焚。此时，他们看到我在经脉上穿刺，用针放血，或在患处敷以毒药以毒攻毒，或动大手术直指病灶，使重病人病情得到缓解或很快治愈，所以我名闻天下。”魏王大悟。

《孙子兵法》也有云：上兵伐谋,其次伐交,再次伐兵,其下攻城。房地产税收筹划也是如此。我们曾经对服务过的案例进行了测算，拿地阶段导入税收筹划可节税20%，开发阶段导入可节税10%，清算阶段导入筹划可节税5%。

伴随着金税三期的全面推进，房地产税收筹划将进入新的时期，开始从尾盘清算时期的战术筹划向项目启动前期的战略筹划演变，向重整企业开发模式转变。

2023年12月21日，财政部发布财税[2016]140号文件——《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》，其中第八条规定，“房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。

上述条款的出台，给那些喜欢先拿地再找合作方的企业敲响了警钟，企业不能再像以前一样，不管三七二十一先把土地拿下再说。运作不好很有可能导致项目公司在计征增值税时土地价款不能从销售收入中扣除不能，会给企业造成巨大的税收损失。

因此，我们建议企业在拿地之前就要统筹安排项目公司注册、拿地模式、产品定位、报批报建方式、公共配套设施开发节奏、等一系列问题。

需要说明的是，税收筹划不是万能的。如果企业已经上报土地增值税清算方案后，再进行税收筹划，借用《扁鹊见桓公》中扁鹊答复齐桓公的话曰，“疾在腠理，汤（tàng）熨(wèi)之所及也；在肌肤，针石之所及也；在肠胃，火齐(jì)之所及也；在骨髓，司命之所属，无奈何也。今在骨髓，臣是以无请也”。

税收筹划，只有未雨绸缪，方能运筹帷幄。

本文来自于公众号九鼎财税说原创文章

【第4篇】房地产开票税收软件

金税盘软件开票时所遇到的问题：

解决方案：软件配合政策等不定期更新，覆盖安装最新版本的软件即可

最新版本

航天信息增值税发票税控开票软件（金税盘版v2.0.48_zs_20220429(220518)-3）

下载地址

1、官方下载：https://jss.com.cn/nuonuo/web/download/index/index.html

2、123网盘：https://www.123pan.com/s/uservv-p2mgd

功能特点

1、开具和管理多种类型的发票

开票软件能够实现对增值税专用发票、增值税普通发票、电子增值税普通发票、增值税普通发票（卷票）、机动车销售统一发票、二手车销售统一发票的开具管理功能，即能够同时开具、管理和查询不同类型的发票。企业具体可开具的发票种类取决于税务端的授权。

2、一次性可读入和退回多卷多种类发票

企业可以去税务机关一次性领用多卷、多种类发票。企业领用某一类发票时的一个连续号码段称之为1卷，使用金税盘和报税盘可领用发票的最大卷数不同：使用金税盘领用发票时，增值税专用发票与增值税普通发票之和不能超过5卷，机动车销售统一发票、二手车销售统一发票、电子增值税普通发票与增值税普通发票（卷票）之和不能超过5卷， 六种发票之和不能超过10卷，使用报税盘领用发票时，六种发票卷数之和不能超过5卷。在企业端利用发票读入功能一次将多卷多种类发票全部读入系统。同样，退回到金税盘或报税盘上的多卷、多种类发票也可以一次性退回到税务机关。

3、单张发票限额更新授权

同一纳税人若开具不同发票时，最大开票限额（简称限额）需要分别在税务端进行设置，在开票时按照各种发票各自的限额加以控制。如果在税务端系统中对纳税人某种发票限额进行了新的授权，企业再次进入到开票软件时，系统会自动读取新的限额信息，开票时即刻生效。

4、支持非征期发票数据汇总处理和联网开票即开即传

除征期内自动汇总上传外，开票软件还支持非征期发票数据汇总处理的功能。企业每次非征期汇总处理时，汇总的是上次汇总上传后到本次汇总前的开票数据。进行汇总处理时，能够一次性将所选择票种对应的开票数据都写在金税盘或报税盘中，汇总处理后持金税盘或报税盘去税务端系统进行报送。在联网状态下，企业开具的发票明细会实时上传到相应的税务端系统。

5、支持离线控制和企业离线授权信息下载

因网络故障等原因无法连网开票的，可在税务机关设定的离线开票控制范围内（离线开具发票的时长和离线开票累计限额）开具发票，超过离线开票控制范围未连网上传的，开票软件将自动锁死无法开票，纳税人连通网络或者由主管税务机关解锁后方可继续开票。同时，每次连网登录开票软件时，系统自动实现从税务端下载离线开具发票的时长等企业离线授权信息，更新开票软件中对应的参数。

6、系统支持主分机结构

开票软件支持主分机结构。例如某单位开票量过大，或是一个单位有一个主厂和几个分厂，主分厂使用同一个税号的情况下，可以使用主分机结构进行开票。

7、支持网上申领和分配发票

票源管理模块实现网上申领发票，代替大厅购票。通过网上申领的发票，企业可以领用纸质发票后，通过网络方式下载纸质发票对应的电子发票卷。此外，主分机企业可以通过网上分票功能管理发票，主机可以向分机分配发票、收回分机退回的发票，分机可以下载主机分配的发票、将发票退回主机，方便快捷。

8、支持连接综合服务平台

为方便企业使用综合服务平台对增值税扣税凭证进行数据查询、勾选、核对等操作，在开票软件中增加了连接综合服务平台功能，企业可使用该功能直接进入综合服务平台操作。

编辑：sometime编制：2023年08月11日声明：转载请备注出处！！

【第5篇】房地产业税收优惠政策

你听说了吗？小型微利政策延期啦，还有个体户再减、社保、土地税优惠等利好政策呢。那么，2023年最新税收优惠政策到底有哪些？跟着博宇会计的小博一起来看看吧。

图源：pixabay

一、国常会一大波利好政策来袭

2023年3月24日，国务院常务会议确定，延续和优化实施部分阶段性税费优惠政策：

图源：cctv 1新闻联播截图

图源：cctv 1新闻联播截图

重点提到了下小微企业和个体户：

将减征小微企业和个体工商户应纳税所得额不超过100万元部分所得税政策，延续实施到2024年底。

业内人士理解为，小型微利企业应纳税所得额100万元以下的，可以继续按2.5%缴纳企业所得税了。不过，新政策文件已经出来，小微企业100万以下不是2.5%，是5%!

小博归纳整理发现，国常会确定了6个重要优惠事项：

1.将符合条件行业企业研发费用税前加计扣除比例由75%提高到100%政策，而且作为制度性长期实施；（不是仅阶段性实施了，2023年4季度搞了一次）

2.减半征收物流企业大宗商品仓储用地土地税政策；

3.减征残保金政策，而且延长到2027年底；

4.减征小微企业、个体工商户不超过100万元部分减税政策延续；（这个政策是重大利好政策，可以惠及众多小微企业和个体户）

5.降低失业保险、工伤保险费率政策，到2024年底。

6.今年底前继续对煤炭进口实施零税率。

二、小型微利等优惠政策文件陆续出台

1、小微企业和个体工商户所得税优惠政策延续到2024年12月31日。

旧政策：

财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告(财政部 税务总局公告2023年第12号)：

一、对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，在《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)第二条规定的优惠政策基础上，再减半征收企业所得税。

二、对个体工商户年应纳税所得额不超过100万元的部分，在现行优惠政策基础上，减半征收个人所得税。

三、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

新政策：

2023年3月27日出台《财政部 税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第6号）：

一、对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

二、对个体工商户年应纳税所得额不超过100万元的部分，在现行优惠政策基础上，减半征收个人所得税。

......

四、本公告执行期限为2023年1月1日至2024年12月31日。

小博点评：值得注意的是，今年相比去年优惠政策有变化——实际税负2.5%→5%，也就是，小微企业100万以下不是2.5%，是5%!

2、研发费用税前加计扣除比例由75%提高到100%政策作为制度性长期实施。

旧政策：

《财政部 税务总局 科技部关于加大支持科技创新税前扣除力度的公告》（财政部 税务总局 科技部公告2023年第28号）：现行适用研发费用税前加计扣除比例75%的企业，在2023年10月1日至2023年12月31日期间，税前加计扣除比例提高到100%。

新政策：

2023年3月27日，财政部、国家税务总局发布发布《关于进一步完善研发费用加计扣除政策的公告》（公告2023年第7号）：

企业开展研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，自2023年1月1日起，再按照实际发生额的100%在税前加计扣除；形成无形资产的，自2023年1月1日起，按照无形资产成本的200%在税前摊销。

小博点评：国常会确定，将符合条件行业研发费用加计扣除比例由75%提高到100%政策，而且作为制度性长期实施，去年只是季度性。

3、物流企业大宗商品仓储用地城镇土地使用税政策延续至2027年12月31日。

旧政策：

《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第16号）：自2023年1月1日起至2023年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

新政策：

2023年3月28日发布《财政部 税务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第5号）：自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

4、减征残疾人就业保障金政策延续至2027年12月31日。

旧政策：

《财政部关于调整残疾人就业保障金征收政策的公告》（财政部公告2023年第98号）第三条规定，自2023年1月1日起至2023年12月31日，对残疾人就业保障金实行分档减缴政策。其中：用人单位安排残疾人就业比例达到1%（含）以上，但未达到所在地省、自治区、直辖市人民政府规定比例的，按规定应缴费额的50%缴纳残疾人就业保障金；用人单位安排残疾人就业比例在1%以下的，按规定应缴费额的90%缴纳残疾人就业保障金。

第四条规定，自2023年1月1日起至2023年12月31日，在职职工人数在30人（含）以下的企业，暂免征收残疾人就业保障金。

新政策：

2023年3月27日发布《关于延续实施残疾人就业保障金优惠政策的公告》（财政部公告2023年第8号）：

一、延续实施残疾人就业保障金分档减缴政策。其中：用人单位安排残疾人就业比例达到1%（含）以上，但未达到所在地省、自治区、直辖市人民政府规定比例的，按规定应缴费额的50%缴纳残疾人就业保障金；用人单位安排残疾人就业比例在1%以下的，按规定应缴费额的90%缴纳残疾人就业保障金。

二、在职职工人数在30人（含）以下的企业，继续免征残疾人就业保障金。

三、本公告执行期限自2023年1月1日起至2027年12月31日。对符合本公告规定减免条件但缴费人已缴费的，可按规定办理退费。

5、阶段性降低失业保险、工伤保险费率政策延续到2024年底。

旧政策：

人力资源社会保障部、财政部、国家税务总局印发《关于做好失业保险稳岗位提技能防失业工作的通知》（人社部发〔2022〕23号）。其中，通知明确，延续实施阶段性降低失业保险、工伤保险费率政策1年，执行期限至2023年4月30日。

小博点评：国常会确定，降低失业保险、工伤保险费率政策，延续到2024年底。具体的政策相信很快就会出台，我们一起等待好消息吧。

三、2023最新税收优惠政策有哪些？

结合上面内容，小博归纳了一下，主要有10项新政策，具体如下：

1、小型微利企业：年应纳税所得额100万之内企业所得税5%，超过100万没超过300万的部分企业所得税5%。100万以下，起止时间为2024.12.31，100万以上起止时间为2022.1.1-2023.12.31。

2、个体户：年应纳税额在100万以下的部分，减半征收个税所得税，截止日期为2024.12.31。

3、小规模纳税人：月销售额10万(季度销售额30万)之内，开具普通发票，免交增值税。起止时间为2023.1.1-2023.12.31。

4、企业:残保金，在职人数30人以下免征，安排残疾人比例1%以上减半，比例1%以下按照90%征收，截止日期为2027.12.31。

5、单位价值在500万元以下的设备、器具：新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧，起止时间为2018.1.18-2023.12.31。

6、高新企业:研发费用加计扣除100%，长期。

7、生活性服务业纳税人:按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额，起止时间为2023.1.1-2023.12.31。

8、生产性服务业纳税人:当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额，起止时间为2023.1.1-2023.12.31。

9、有员工的单位和个体:全年一次性奖金个人所得税优惠政策，截止日期为 2023.12.31。

10、小规模纳税人、小型微利企业、个体工商户：六税两费减半征收(资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加)，起止时间为2022.1.1-2024.12.31。

来源：文章由海南博宇会计综合整理自网络，仅供参考，以实际咨询为准，如涉及侵权请联系删除。

【第6篇】房地产合作开发税收

企业（土增）房地产销售比例的税收筹划思维：

案例：某房地产开发企业2023年1月取得房产销售许可证，开始销售房产，2023年年底已经销售了86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税5000万元。目前该企业已经预缴土地增值税1000万元。该企业应当如何进行税收筹划？

筹划方案：

如果该企业进行土地增值税清算，则需要在2023年年初补缴4000万元的税款。如果该企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余的房产可以留待以后销售。这样，该企业就可以避免在2023年年初进行土地增值税清算，可以将清算时间推迟。这样就相当于该企业获得了4000万元的无息贷款。假设一年期资金成本为6%。则该税收筹划为企业节约利息：4000*6%=240万元。

依据：

国税发【2006】187号

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例的85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的。

2、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

4、省税务机关规定的其他情况。

【第7篇】房地产企业的税收筹划

众所周知，房地产企业耗用资金巨大、涉及领域广泛，是地方纳税大户，也是税务稽查的重点对象。因其税费种类多，成本核算又比较难，所以税收风险是很高的，纳税支出也常常成为这个行业发展的绊脚石。为了避免地产行业面临享受不到税收优惠政策，税务风险等问题，合理科学的税务筹划是非常有必要的。

案例

某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？

房地产税收筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x（10%5%）=（600+1000）x5%=80万元

其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。

企业税收筹划开展的时候，如果能够拥有正确的思路，那么则可以朝着好的方向走。那么房地产企业税收筹划的主要思路是什么？

01

对筹资中的税收筹划

房地产企业经营所需的资金，不论是从何种渠道取得，都存在着一定的资金成本。虽然任何筹资方案都可以满足企业对资金的需要，但资金成本的高低决定了企业税收负担的轻重。因此不同的筹资方案的税负轻重程度往往存在差异。这便为企业在筹资中进行税收筹划提供了可能。

02

投资中的税收筹划

由于房地产开发企业投资经营同一般的工业生产活动有很大差别，其税收筹划也有其区别，在开发——销售模式下的房地产开发企业，投资一项新的项目，除了进行各种投资分析以外，还应该进行投资税收筹划，减轻房地产企业的高税收负担，投资按照发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资。

03

房地产企业经营中的税收筹划

在此过程中可采取的方法包括：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。我国现行会计制度规定，长期债券投资溢折价的摊销方法，有直线法和实际利率法两种。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。

利用土地增值税的临界点

根据土地增值税暂行条例规定，如果企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的话，免征土地增值税。普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0 以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。各省市可以根据自身情况适当浮动。因此，企业建造普通标准住宅进行出售的话，如果增值额略超20%这一临界点，就应当适当降低销售价格，以达到免税标准。

增加可扣除项目

上一条说到，土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征。如果企业的增值率超过20%临界点较多的话，可以通过增加扣除项目，使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。例如，将房屋进行简单装修，增加可扣除项目，并增加等额的销售价格。企业不会有任何损失，而增值率降低了。

利用不同的利息扣除方式

虽然现行政策限制贷款流入房地产，但只要是房产开发，就肯定会涉及到大量贷款。关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。根据土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

什么意思呢？就是说，要么提供金融机构证明，在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；要么与其他费用一起，按税法规定在房地产开发成本的10%以内扣除。这两种不同的扣除方式，给了企业税收筹划的空间。一般来说，所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。

政府代收费用的处理

根据财税字〔1995〕48号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。企业是否将该代收费用计入房价，对于企业的增值额不会产生影响， 但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。

利用土地增值税的优惠政策

我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、征用、收回的房地产，免征土地增值税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税（财税〔2008〕137号）。除了这些法定的政策以外，还有很多政策性的减免。

开发多处房地产时的核算方式

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算。这两种方式所缴纳的税费是不同的。一般来说，合并核算的税收利益大一些。但如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额的收益会更大。

分解房地产销售价格降低税率

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和所得税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，以降低所适用的税率。

转换房产税计税方式

根据房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异。企业可以适当将出租业务转变为承包业务，从而避免采用依照租金计算房产税的方式。

房地产企业税收筹划的成功，仅仅依靠正确的筹划思路还是不够的，还需要拥有好的筹划人员以及合理合法的筹划方式以及方案，这样才能确保筹划的成功。

【第8篇】房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划思路一般包括以下几点：1、房地产企业筹资中的税收筹划。因为房地产企业需要大量的资金作为周转，但无论是怎么获取的资金，都会存在一定的资金成本，所以需要对筹资中的税收进行筹划。需要明白的是：无论是何种筹资方案，都可以满足房地产企业需求，但资金成本高低决定企业税收轻重。2、房地产企业投资中的税收筹划。房地产企业不同于其他工业活动，在投资分析的同时，还需要就投资税收进行筹划，毕竟这样才能减轻房地产企业的高税收负担。需要明白的是：投资可以分为对内投资和对外投资，这是按照发生作用来划分的。在对外投资的时候，需要注意地区和行业的选择，毕竟不同的地区和行业，税法所给出的税收政策是不同的，只有确保选择的合理性，才能确保企业利益最大化。房地产企业经营中的税收筹划。在此过程中拥有多种选择，主要以：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。需要明白的是：在房地产企业经营中采取税收筹划的时候，无论是选择什么样的方式，都需要谨慎

任何企业及行业，节税思路无非就是以下3种1，洼地核定征收2，转移低税率税种3，最新税收政策优惠政策大致如下：

个体户（小规模纳税人）：5个工作日办理完毕

服业务的个税征收率为1%，

增值税1%

附加税0.06%，

总税负2.06%。

商贸业的个税征收率0.8%；

增值税1%，

附加税0.06%，总税负1.86%。

不仅针对个体户，针对有限公司，地方财政返税可高达90%

增值税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为50%）

所得税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为40%）

地方财政的40%-90%（地方财政留存40%）

【第9篇】房地产甲供材税收问题

1、支付的土地价款如何在每期销售时的增值税中扣除？

我司是一家房地产开发企业，一般纳税人，开发项目为一次购地、分期开发的情况（具体为一个土地出让合同，一个建设用地规划许可证，每期有对应的土地证），请问支付的土地价款如何在每期销售时的增值税中扣除？

是先按照土地证的土地面积将总的土地价款分摊到每期上，再用每期可供销售建筑面积算出该期的单位土地成本，以此为基础计算当期销售时增值税允许扣除的土地价款？还是将土地出让合同的总价在总的可售建筑面分摊计算出单位土地成本，以此为基础计算当期销售时增值税允许扣除的土地价款？

答：1.根据国家税务总局公告2023年第18号规定：“第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”

2.（1）根据财税〔2018〕32号文件规定，自2023年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

（2）根据财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号文件规定，自2023年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

来源：安徽省税务局

2、棚户区改造的土地增值税问题

公司所在地推行棚户区改造，我公司拍得该地块，所建房屋全为回迁房，即房屋建成后交付给回迁户，不向社会公开销售，请问这种情况下，土地增值税是否可以享受减免政策？

答：根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定，二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。……六、本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。七、本通知自2023年7月4日起执行。《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）同时废止。2023年7月4日至文到之日的已征税款，按有关规定予以退税。

因此，根据您的描述，暂不清楚您公司具体情况，无法做出针对性答复。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

来源：河南省税务局

3、房屋建筑物附属设备折旧年限

房屋建筑物附属设备折旧年限是否按照最低20年确认

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定：“第五十七条 企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。

第五十八条固定资产按照以下方法确定计税基础：(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;(二)自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础;(三)融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础;(四)盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础;(五)通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础;(六)改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。

第六十条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：(一)房屋、建筑物，为20年……”

来源：山西省税务局

4、营改增甲供材计税方法

财税[2017]58号第一条规定，“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。这一条“适用简易计税”是必须简易计税还是可以选择简易计税？

答：根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定：“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。……”符合文件第一条规定的情形的，必须适用简易计税，不能选择一般计税方法。

来源：安徽省税务局

5、关于所得税汇算清缴时，房产企业地下车位成本归属问题

根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务所得税处理办法》的通知》（国税fa发2009）31号文件第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，做为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包含在开发产品计税成本支出中。

那么根据文件指引，作为一家房产开发企业，我们在处理地下车位成本时，将其成本全部计算进公共配套设施里，并以此为基础，将该部分成本分配到住宅和商业等开发产品中进行了结转业务。

但在当年所得税汇算清缴时，地方税务局通知，需要将地下车位成本单独预留，不能和住宅商业等产品一并结转，待后期车位销售时在予以结转，请问是否合理？房企企业是否可以将地下车位成本一次性计入开发成本，待停车场出售时，一次性确认收入而不结转成本？

答：根据国税发〔2009〕31号规定：“第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。……

第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”

来源：安徽省税务局

6、建筑发票 备注中标明工程地点，工程项目在发票的服务名称中标明，能否土地增值税前扣除？

我公司取得工程款发票，发票服务名称标明项目名称，备注栏标明工程地点，没有标明项目名称（已在服务名称注清），能否按照国家税务总局公告2023年第70号 规定在土地增值税成本中扣除？

答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：

五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2023年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定：

四、增值税发票开具

（三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

来源：河北省税务局

7、出租建筑设备

纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员，应按照什么税目缴纳增值税？

答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十六条规定，纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

来源：天津市税务局

8、小规模物业公司是电表总表单位，开具13%电费专用发票的问题

物业公司是小规模纳税人，名下有变压器，是变压器的所有者，是电表总表单位，但是非房东，不是厂房的产权所有者，物业公司根据国家税务局公告2023年第3号规定：按照本公告的要求提供相关资料给供电公司开13%电费专票，问：物业公司是否必须提供房东与一般纳税人客户签订的租赁房屋合同，物业公司与房东之间签订的物业管理协议是否必须提供，供电公司是否要求物业公司必须同时具备房东的身份，物业公司不是房东，即使提供了上述资料，供电公司是否也不能开票给一般纳税人客户？

答：为妥善解决并有效规范增值税一般纳税人通过不具有增值税一般纳税人资格的经营场所出租方、经营场所物业管理单位（以下简称电表总表单位）向供电企业代购电力产品取得进项税抵扣凭证问题，根据《财政部国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》（财税字〔1994〕26号）和《财政部国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016〕36号）精神，制定《安徽省国家税务局关于代购电力产品发票开具问题的公告》（安徽省国家税务局公告2023年第3号）。

属于文件规定情形的代购电力行为，可参考文件相关条款执行。

来源：安徽省税务局

9、关于红字信息表的开具内容

我司为销售方，在收到供应商的产品后发生了退货，要开红字信息表，篮字发票已认证抵扣，我司开具红字信息表时未标明篮字发票信息，开票员开具红字信息表中的产品单价与原篮字发票产品单价不一致，会有什么影响吗？

答：红字专用发票应与《开具红字增值税专用发票信息表》一一对应。

根据中华人民共和国国务院令第587号规定：“ 第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第三十五条 违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：

（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；

……”

来源：安徽省税务局

10、商场转售电可否开具增值税专用发票

您好，我司为餐饮公司。在商场租赁了铺位，并且由商场收取我餐厅的水电费。现我公司需要商场为我司支付的电费开具增值税专用发票，但是商场说他们不是电力公司没有转售电的资格，所以只能为我司开具增值税普通发票，不能开具增值税专用发票。请问商场上面的说法是否合理？国家税务总局是否有文件支持企业转售电的可以开具增值税专用发票，或者作为转售电企业需要办理什么手续或取得什么资质方可开具转售电的增值税专用发票？

答：《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号)第二十一条 纳税人发生应税销售行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。

属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：

(一)应税销售行为的购买方为消费者个人的;

(二)发生应税销售行为适用免税规定的。

《国家税务总局关于修订《增值税专用发票使用规定》的通知》(国税发〔2006〕156号)第十条 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应向购买方开具专用发票。

商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽(不包括劳保专用部分)、化妆品等消费品不得开具专用发票。

增值税小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)需要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开。

销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。

因此，一般纳税人销售货物或提供应税劳务，购买方索取增值税专用发票，且符合增值税暂行条例及专用发票使用规定的，销售方即可开具增值税专用发票，无超经营范围不得开票的限制规定。

来源：黑龙江省税务局

11、企业筹建期如何界定

企业筹建期是否可按照营业执照设立日期前计算，另新设企业年度汇算企业所得税是否可以自行选择按筹建期或者不按筹建期进行？

答：筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。

根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。

根据 《国家税务总局关于印发<企业所得税汇算清缴管理办法>的通知》（国税发〔2009〕79号）规定：“第三条 凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。

实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。”

来源：安徽省税务局

12、企业所得税税前扣除问题

母子公司间品牌使用费是否可税前扣除？我理解这条税法是母公司与分公司品牌使用费不得税前扣除，但母子公司品牌使用费是可以税前扣除的。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）的规定，企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。

答：根据《国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》（国税发〔2008〕86号）规定：

二、母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，母公司应作为营业收入申报纳税；子公司作为成本费用在税前扣除。

四、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。

五、子公司申报税前扣除向母公司支付的服务费用，应向主管税务机关提供与母公司签订的服务合同或者协议等与税前扣除该项费用相关的材料。不能提供相关材料的，支付的服务费用不得税前扣除。

来源：河北省税务局

13、解除劳动关系而取得的一次性补偿收入的免税标准

按财税【2018】164号文的规定，“个人与用人单位解除劳动关系取得一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费），在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税”。

武汉市2023年度和2023年度此项的免征额分别是多少？

答：根据《财政部 税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）文件第五条规定，关于解除劳动关系、提前退休、内部退养的一次性补偿收入的政策。

（一）个人与用人单位解除劳动关系取得一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费），在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过3倍数额的部分，不并入当年综合所得，单独适用综合所得税率表，计算纳税。

另外，相关链接，关于当地上年职工平均工资以当地统计部门公布的数据为准。

关于2023年劳动工资统计数据的公告

根据2023年统计结果，现将武汉市劳动工资统计数据公告如下：

武汉市城镇单位就业人员平均工资80763元。

武汉市城镇非私营单位就业人员平均工资95286元。其中，在岗职工平均工资98043元。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

来源：湖北省税务局

14、民办非企业单位超过500万，是否可以不转一般纳税人

民办非企业单位连续12月月累计收入超过500万，是否可以不转一般纳税人，继续按照中华人民共和国增值税暂行条例实施细则 第二十九条规定选择按照小规模计税？

答：根据《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）规定：

第二条 增值税纳税人（以下简称“纳税人”），年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准（以下简称“规定标准”）的，除本办法第四条规定外，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。

本办法所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。

第四条 下列纳税人不办理一般纳税人登记：

（一）按照政策规定，选择按照小规模纳税人纳税的；

（二）年应税销售额超过规定标准的其他个人。

国家税务总局令第43号政策解读规定：

（二）明确不办理一般纳税人登记的纳税人范围。《办法》中明确不办理一般纳税人登记的纳税人范围是：“按照政策规定，选择按照小规模纳税人纳税的；年应税销售额超过规定标准的其他个人”。其中，选择按照小规模纳税人纳税的政策依据有两个，一是根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十九条规定，非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按照小规模纳税人纳税；二是根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税﹝2016﹞36号文件印发）第三条规定，年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

来源：河北省税务局

15、私车公用怎么税前扣除，需要什么材料？

答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》(中华人民共和国主席令第64号)第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第三十条规定，企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。

三、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第28号）规定，第二条 本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。……第四条 税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。……第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。……第七条 企业应将与税前扣除凭证相关的资料，包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性。……第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。第十条 企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。……第十二条 企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票(以下简称“不合规发票”)，以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证(以下简称“不合规其他外部凭证”)，不得作为税前扣除凭证。……

四、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第十九条规定，纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。

因此，根据上述文件规定，纳税人应根据合法、有效凭证记帐，进行会计核算。如您单位实际发生的属于与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时凭合法有效凭证扣除。如企业使用员工个人车辆，签订了租赁合同并取得车辆租赁发票的情况下，可凭合法有效凭证在企业所得税前扣除，否则不得税前扣除。

来源：河南省税务局

16、普票发票购买方只有名称和税号是否可以作为有效凭证

河北省，石家庄，2023年，我公司员工到省内出差时收到的普票发票购买方只有名称和税号，没有填写地址，电话，银行账号。

按照对2023年总局16号文的理解，只填写名称和税号的普票是有效的。

现在向咱们省局确认普票发票只填写了购买方名称和税号，没有地址，电话和银行账号信息，该发票是否可以作为有效凭证？

答：根据《中华人民共和国发票管理办法》（国函〔1993〕174号）第二十二条规定，开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。

根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令第25号）第二十八条规定，单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖发票专用章。

根据《国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第16号）第一条规定，自2023年7月1日起，购买方为企业的，索取增值税普通发票时，应向销售方提供纳税人识别号或统一社会信用代码;销售方为其开具增值税普通发票时，应在“购买方纳税人识别号”栏填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码。不符合规定的发票，不得作为税收凭证。本公告所称企业，包括公司、非公司制企业法人、企业分支机构、个人独资企业、合伙企业和其他企业。

综上，按照发票管理办法的要求，发票项目应填列完整，但目前在开具增值税普通发票时，对于购买方是企业的，必须填写企业名称和纳税人识别号，不是企业的话名称必须填写，购买方银行账号、地址电话等建议填列完整，但如确无法填写，目前暂不在强制限制范围内，不影响发票的有效性。

来源：河北省税务局

17、关于电动汽车充电设施固定资产加速折旧税务咨询

我公司从事新能源汽车充电设施的投资与运营,所建设的新能源汽车充电桩为公司的固定资产，类别划分为机器设备，按照10年计提折旧。我公司部分充电桩由于建设年份较早，随着新能源汽车行业的快速发展，充电桩设备更新换代速度大幅提升，加之大部分充电桩露天安装，日晒雨淋，设备破损严重，越来越不能够满足新时代电动汽车的充电需求。同时，随着资产的加速老化，已无法按预期为公司带来相应的经济效益，故为了使会计估计更贴近固定资产实际使用情况，公司计划对老旧充电桩设备的折旧年限进行调整，加速固定资产折旧，通过对会计估计的变更进而达到优化企业生产经营的目的。

请问：

1、上述固定资产加速折旧行为是否可行？

2、如果可行的话，是否需要向税务机关进行备案，同时需提供哪些相关材料？

答：根据国税发〔2009〕81号规定：“一、根据《企业所得税法》第三十二条及《实施条例》第九十八条的相关规定，企业拥有并用于生产经营的主要或关键的固定资产，由于以下原因确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法：

（一）由于技术进步，产品更新换代较快的；

（二）常年处于强震动、高腐蚀状态的。……”

根据国家税务总局公告2023年第23号规定：“第二条 本办法所称优惠事项是指企业所得税法规定的优惠事项，以及国务院和民族自治地方根据企业所得税法授权制定的企业所得税优惠事项。包括免税收入、减计收入、加计扣除、加速折旧、所得减免、抵扣应纳税所得额、减低税率、税额抵免等。

第四条 企业享受优惠事项采取“自行判别、申报享受、相关资料留存备查”的办理方式。企业应当根据经营情况以及相关税收规定自行判断是否符合优惠事项规定的条件，符合条件的可以按照《目录》列示的时间自行计算减免税额，并通过填报企业所得税纳税申报表享受税收优惠。同时，按照本办法的规定归集和留存相关资料备查。”

固定资产或购入软件等可以加速折旧或摊销，主要留存备查资料：1.固定资产的功能、预计使用年限短于规定计算折旧的最低年限的理由、证明资料及有关情况的说明；

2.被替代的旧固定资产的功能、使用及处置等情况的说明；

3.固定资产加速折旧拟采用的方法和折旧额的说明，外购软件拟缩短折旧或摊销年限情况的说明；

4.集成电路生产企业证明材料；

5.购入固定资产或软件的发票、记账凭证。

来源：安徽省税务局

18、所得税法里面的大额修路费如何认定？

针对金额较大的修理费，能不能一次性税前列支。

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）文件第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：(三)固定资产的大修理支出。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）文件第六十九条规定，企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：

(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上;

(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。

企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

来源：湖北省税务局

19、按照公司每日标准发放的差旅费津贴是否需要缴纳个税，是否属于工资薪金所得？

我们公司会对出差的人员按照内部制定标准每天支付差旅费津贴，大概每天200人民币（会根据酒店是否包含早午晚饭以及是否过夜进行相应比例的扣除），这部分津贴会根据部门经理提交的出差信息，不需要提供实际发票，与实报实销部分一同发放（不与工资一同发放）。想请问一下这种形式的差旅费津贴是否属于工资、薪金所得？是否需要缴纳个人所得税？计税比例为多少？哈尔滨市是否与黑龙江省实行同样规定？

本人参考国税发〔1994〕89号文件，差旅费津贴不属于纳税人本人工资所得，不纳税。黑龙江省哈尔滨市是实行国家标准还是另有规定？

答：按照现行个人所得税法和有关政策规定，单位根据国家有关标准，凭出差人员实际发生的交通费作为公司费用予以报销，可以不作为个人所得征收个人所得税。但对于单位以差旅费名义发放的工资性质的津补贴，应纳入工资薪金所得缴纳个人所得税。答复依据中华人民共和国个人所得税法国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知。

来源：黑龙江省税务局

20、固定资产一次性折旧后转让时的企业所得税如何处理？

答：固定资产按政策一次性税前扣除后发生转让时税会有差异的，通过企业所得税年报在a105000表单中调整。

来源：宁波市税务局

【第10篇】房地产计税收入确认

(一)整体计算思路

1.确定扣除项目金额

2.计算增值额

增值额=不含增值税的房地产转让收入-扣除项目金额

3.计算增值率

增值率=增值额扣除项目金额x100%

4.确定适用税率及速算扣除系数。

土地增值税实行4级超率累进税率，税率如下:

级数的比率增值额与扣除项目金额

不超过50%的部分， 税率30 % ，速算扣除系数 0%

超过50%至100%的部分 ，税率40%，速算扣除系数 5%

超过100%至200%的部分， 税率50%，速算扣除系数 15%

超过200%的部分，税率 60%，速算扣除系数 35%

5.计算应纳税额

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

【单选题】 2023年9月甲房地产开发公司销售自行开发的一处住宅项目取得不含增值税价款8500万元，扣除项目金额5500万元。已知，土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。计算甲房地产开发公司销售该住宅项目应缴纳土地增值税税额的下列算式中，正确的是()。

a.8500x40%

b(8500-5500)x(40%-5%)

c(8500-5500)x40%x5%

d(8500-5500)x40%-5500x5%

【第11篇】房地产公司税收有哪些

最近老朋友和我吐槽，说他之前花了2000万购入的房产，现在涨到了1个亿，想套现但只剩下3000多万了。我问他咋回事，他说之前听说公司买房没有限额，所以他用公司持有房产，但是这利润全被税收吃掉了！

那这到底是怎么吃掉的呢？咱们细算一下，2000万的房子增值8000万，首先要交增值税9%，也就是826万，然后再交城建税，教育费附加、地方教育费附加以及印花税，总共再要扣掉104万，占大头的还是土地增值税60%，直接3506万没掉了，还要扣掉企业所得税1391万，公司税后利润剩下4173万，如果分红拿回家，还需要扣个人所得税835万，所以1个亿的房子到手就剩下3338万了！

所以大家看公司持有房产划算吗，现在有很多朋友想投资房产，由于很多地区对于公司购买房产没有限购，就选择注册公司买房，但是买了之后公司又没有实际经营业务，也没有成本抵扣，到头来都被税收二次分配了，还不如直接存银行生利息呢！

上面先举一个例子热热场，今天借这个机会，咱们就来聊一下公司购买和持有房产在税收上的利弊，我们先说一下好处。有三点：第一，公司持有房产在大部分城市是不限购的；第二，我们公司去购买房产的时候有一个9%的增值税发票，这9%可以在公司里面做抵扣；第三，房产属于公司的固定资产，可以每年计提折旧，而且折旧的部分可以减少我们的企业所得税。当然，这些优点还是要根据公司的实际情况，如果公司没有实际业务，就享受不了了。

【第12篇】房地产转让的税收

个人，在增值税里，包含自然人和个体工商户，本文涉及的个人仅指自然人。

自然人转让住房，涉及的税种有5个，分别是增值税、个人所得税、印花税、契税和土地增值税。其中，土地增值税和印花税无条件全额免征，增值税、个人所得税、契税有条件免征或减征。

一、增值税

自然人转让住房，影响增值税的主要因素是持有时间、房屋性质和所在地区。

持有时间指从房产证登记日或契税发票填发日孰早日至交易日之间的时间段。交易日具体是指合同规定的产权转移日，还是办税当日，规定并不明确，一般会以办税当日为准。

房屋性质分为普通住房和非普通住房。普通住房指住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(各省、自治区、直辖市要根据实际情况，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%)。不满足普通住房条件的，都是非普通住房。

所在地区分为北上广深四大一线城市和其他地区。

（一）北上广深

持有时间不满2年，不论普通还是非普通住房，均按全额计算缴纳增值税，即“应纳税额=收入*5%/（1+5%）”。

持有时间满2年，普通住房免税，非普通住房差额计税，即“应纳税额=（收入-买价）*5%/（1+5%）”。

（二）其他地区

持有时间不满2年，不论普通还是非普通住房，均按全额计算缴纳增值税，即“应纳税额=收入*5%/（1+5%）”。

持有时间满2年，不论普通还是非普通住房，均免税。

二、个人所得税

（一）满足条件的免征个人所得税

财税（1994）20号规定，自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。该规定主要强调“五年以上”和“唯一”两个要素，关于“自用”和“生活用房”一般没有硬性规定。

五年以上，指购房日至转让日之间的时间为五年以上。

个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。个人转让房屋日期的确定：以销售发票上注明的时间为准。

家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

（二）不满足条件的，全额计征个人所得税

应纳税额=（收入-房屋原值-税费-合理费用）*20%

房屋原值包含买价和契税等购买房屋时支出的合理费用。

税费仅指卖房过程中实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税，没有实际缴纳的，不能扣除。

合理费用包括装修费、利息费用、评估费用等。公有住房、经济适用房装修费用的扣除限额为原值的15%，其他房屋为10%。利息费用需提供银行出具的证明。

三、契税

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。该政策全国适用。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。该政策不适用于北上广深四座一线城市。

四、个人卖住房税收筹划

（一）持有满5年再转让。

如交易时离5年期满相隔较久远，可考虑先租后转，但买方要考虑产权转让风险，因为产权转移登记一般需产权所有人全部到场，万一租赁期间卖方有人离世，可能会给转移登记带来不必要的麻烦。

（二）征收方法选择

扣除凭证无法提供时，税务机关将采取核定征收的方式征收个人所得税，核定征收率为1%——3%之间。需要注意的是，没有扣除凭证，增值税不得扣除，纳税人也没有选择核定征收的权利。

（三）合理选择房屋面积

90平米以下，满足条件可以享受增值税和契税的各种优惠，144平米（具体以当地政策为准）以下，北上广深地区持有满2年可免征增值税。

（四）设法使得所购房屋为首套房

满足独立门户条件的，要先分户再买房，尽量使所购房屋为户口下的首套房

【第13篇】房地产公司税收筹划

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%（没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定）；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%.这些政策为房产税的纳税筹划提供了空间。以下就此谈几点房产税税收筹划技巧。

一、利用房产税的征税范围进行筹划

政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%～30%后的余值按，1．2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。现举例说明：

某公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（万元）。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的房产税。

注意事项：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确，即原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑，从2006年1月1日开始列入房产税征税范围。同时明确：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。财税[2005]181号文件对此作了界定：具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。与此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窑、罐等，仍未纳入房产税征税范围。

二、通过转换自用地下建筑用途筹划

政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；而财税[2005]181号文对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～90%作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.

确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异，实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划。

注意事项：1、财税[2005]181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因为按照会计制度规定，与地上房屋相连的地下建筑，原本就是作为统一的房产原值计入会计账簿反映的，这符合现行税法的规定。

2、财税[2005]181号文规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。

三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划

政策依据：如前所述，房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为y，收取年租金z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为a（a代表10%～30%中任何数字），那么从价计征应缴房产税y×（1-a）×1.2%，从租计征则应缴房产税z×12%.当z×12%＞y×（1-a）×1.2%，亦即y÷z＜10÷（1-a）时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；如果y÷z=10÷（1-a）时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义，纳税人仅就其它相关因素考虑即可。

具体案例：甲公司为一内资企业，分别在a省和b省拥有一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司在a省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在b省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。其中a省规定从价计征房产税的减除比例为30%，b省规定的减除比例为 10%.经测算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下：

1、如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=1 9.2（万元）。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（万元）。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8）万元。所以应与乙公司签订仓储合同。

2、如果与丙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元）。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（万元）。两者相比较，采用仓储方式将增加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应与丙公司签订租赁合同。

从上面分析可知：1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%，则采用仓储方式应缴纳的房产税=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（万元），采用租赁方式应缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元），此时便不存在房产税节税问题；2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁，宜实行租赁形式；3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税，宜采用仓储方式。

注意事项：租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签订何种合同，最终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全问题由乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品的安全性负责，为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收益，则采用仓储方式无疑是一个节税良策。

【第14篇】房地产开发企业税收

房地产开发企业所得税梳理

一、政策依据

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）

二、收入的税务处理

（一）完工条件

符合下列条件之一的：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

（二）未完工开发产品的税会处理

1.会计处理

预售开发产品取得预售价款时，由于房屋未交付，企业未履行合同中的履约义务，客户也未取得开发产品的控制权，不符合会计收入确认条件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。

(1)收到预收款时

借：银行存款

贷：预收帐款

(2)预交增值税

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

借：应交税费—应交城市维护建设税（7%）

—教育费附加（3%）

—地方教育费附加（2%）

贷：银行存款

预缴增值税后，应直至增值税纳税义务发生时（主要是交付）方可从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。

（3）预交土地增值税

借：应交税费—应交土地增值税

贷：银行存款

注：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

2.税务处理

国税发〔2009〕31号规定，签订预售合同是确认收入的要件，但由于预售年度无法准确核算成本，因此暂时按照预计利润率核定成本，预售收入×预计计税毛利率=预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待完工后就核定成本与实际成本的差额进行调整。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

例如国家税务总局安徽省税务局公告2023年第3号规定，自2023年7月1日起，全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率为：

（1）开发项目位于合肥市城区和郊区的，计税毛利率为15%。

（2）开发项目位于其他省辖市（合肥市除外）城区及郊区的，计税毛利率为10%。

（3）开发项目位于上述第（一）、（二）项以外地区的，计税毛利率为5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

依据：《国家税务总局安徽省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第3号）

3.季度申报

月（季）度预缴时，将预售应纳税所得额填入a类申报表第四行“特定业务计算的应纳税所得额”

《国家税务总局关于修订2023年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）将《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）》（a200000）第4行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次的填报调整为：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。与此前相比，删除了“企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整”和“本行填报金额不得小于本年上期申报金额”这一表述。

也就是说2023年7月1日以后，开发产品完工后，结转实际收入和成本，允许在月季度申报时转回销售未完工商品预计毛利额，由于涉及到调减，预计毛利额填报金额可以小于本年上期申报金额。

4.汇算清缴

实际毛利额与预计毛利额的差额在汇算清缴调整时必须填写年表a105010（视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表），案例见后。

（三）销售收入范围

1.销售开发产品取得的全部价款，包括：现金，现金等价物，其他经济利益

2.代收款项（基金、费用、附加）凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应按规定全部确认为销售收入。

3.收入确认原则：

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。即，签订预售合同是确认收入的要件，而销售收入又分为未完工开发产品收入和完工开发产品收入两类。

4.确认方式：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

委托方式

开发企业与购买方（或三方）签定销售合同

受托方与购买方签定销售合同

销售合同价＞买断价/基价/包销合同价

销售合同价＜买断价/基价/包销合同价

视同买断

销售合同价

买断价

买断价

超基价分成

销售合同价

基价

基价+分成

包销

销售合同价

包销合同价

包销合同价

支付手续费

按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

（四）视同销售

开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 。

1.视同销售确认时点：于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

2. 确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

（五）将开发产品用于出租

企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

三、成本、费用扣除的税务处理

企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

（一）允许扣除：

期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税。

（二）扣除项目

1.合理的工资薪金(国税函〔2009〕3号)

2.五险一金

补充养老保险、补充医疗保险：工资总额5%，商业保险不得扣除。

（财税〔2009〕27号）

3.应付福利费：工资薪金总额14%

内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用。（折旧、工资等）

为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。（供暖费补贴、防暑降温费、困难补贴、食堂经费补贴、交通补贴、医疗补贴等）

其他职工福利费（丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等）

4.工会经费：工资薪金总额2%，已拨缴，取得《工会经费拨缴款专用收据》

5.职工教育经费：8%，实际发生原则。

6.广告费和业务宣传费：销售（营业）收入15%，超过部分准予在以后年度结转扣除。

7.业务招待费：60%，与销售（营业）收入5 ‰比较， 取小。

8.捐赠支出：

（1）全额扣除：用于疫情防治，通过公益性组织或者县级以上人民政府及部门捐赠现金和物品/直接向承担疫情防治的医院捐赠物品。

（2）限额扣除 ：年度利润（会计利润）12%，超过部分可结转三年；

（3）据实扣除：用于目标脱贫地区的扶贫捐赠支出。

9.利息支出：

（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

10.手续费及佣金支出：与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%以内，准予扣除。

委托境外机构销售费用，不超过委托销售收入10%，准予扣除。

11.为购买方按揭贷款提供的保证金（担保金）不得扣除。

12.共用部位、共用设施设备维修基金：已计入销售收入，应于移交时扣除。

13.资产损失：企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 详见：企业资产损失专题学习

14.折旧：开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

（三）计税成本（对象化的费用）

1.成本对象的确定：

可否销售原则、分类归集原则（地点、时间、结构相近）、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

成本对象在开工之前确定,并报主管税务机关备案。如需改变，应征得主管税务机关同意。

2.计税成本内容

土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费

（1）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（3）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（5）公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

3.计税成本的核算的一般程序

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

(1)各项开发支出：期间费用、开发成本

(2)开发成本：间接成本、共同成本、直接成本

①间接成本：未建成本对象

②共同成本：在建成本对象

③直接成本：已完工成本对象

（3）已完工成本对象：开发产品

（4）开发产品：已销产品、未销产品，已销产品计入主营业务成本

（5）共同成本、间接成本分配方法:

①占地面积法：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

②建筑面积法：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

③直接成本法：借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

④预算造价法：其他成本项目的分配法由企业自行确定。

（6）已销开发产品的计税成本：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（7）三种可预提的情况

①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造）。

③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用（按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）。

（8）扣除凭证

企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2023年第15号）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。

又根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第28号）第十七条规定，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。

根据上述规定，企业如果完工当年未取得发票，而在以后年度取得发票的，可以追溯调整到以前年度税前扣除。

4.停车场

单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。但利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

5.会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：

属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理

6.邮电通讯、学校、医疗设施：

应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

7. 以非货币交易取得土地使用权的成本

(1)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

①换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

②换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

8.属于成本对象完工后发生的费用

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

四、特定事项的税务处理

（一）以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司：

1.分配开发产品的税务处理

（1）收入确认 ：企业在首次分配开发产品时

（2）处理方法：

①该项目已结算计税成本：其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；

②未结算计税成本：将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

五、房地产企业企业所得税常见涉税风险点

（一）不计或少计收入

1.完工产品未及时结转销售收入。项目已竣工备案或已入住，取得预售收入，会计帐记在预收帐款，未结转销售收入。

2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。

3.以房产对外投资、低价卖给内部职工，售价偏低，未视同销售。

4.以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务未按照市场销售价确认收入。

5.委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。

6.银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。

7.预售收入不及时入帐。如应计入预收帐款的定金、售房款计入其他应付款。

8.房产租赁收入未申报销售。

9.拆迁安置房未作销售或按协议价作收入，未视同销售。

10.对外投资减少，无转让收益。

11.政府返还、政府奖励未计入营业外收入。

12.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐。

13.车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。

14.将银行按揭款计入短期借款科目，不做为预收款处理。

（二）虚增成本

1.造价低于当地当期同类开发项目单位平均建安成本。

2.已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。

3.虚构补充合同，增加工程款的补充合同。

4.通过采用转让地价方式将利润转移到建安公司。

5.自购建材费用重复计算扣除。

6.建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。

7.到税务局代开大额建安发票或者买票，虚列成本。

8.园林公司虚开苗木发票，或收购苗木作为自有苗木开具免税发票。

9.将明星代言费等费用计入施工成本。

10.通过挂靠建筑公司，为自己虚开增值税专用发票，虚增成本。

11.虚开“劳务派遣费”发票。

12.拆迁补偿费虚列或未取得税法允许税前列支凭据。

13.套用高标准的工程定额，虚增开发成本。

（三）多提预提费用

1.预提了不允许预提的配套设施建设费，如将园林绿化费做为公共配套设施预提;

2.多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额，超过了合同总金额的10% ;

3.已完工的配套设施不及时的进行清算;

4.虚设配套设施并预提相关建造费用。

（四）配套设施成本结转不准确

将自用、营利性的或产权不属于全体业主的会所、车库、物业用房等配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应独立核算未独立核算；或虽单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

（五）混淆项目，加大先期开发成本

人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。

（六）列支与取得收入无关的支出

代付小区商住楼/施工企业水电费计入企业开发成本。

将工程专项借款用于与生产经营无关的项目。

管理费用中列支与经营无关的赞助支出。

同一区域多个项目运作的成本费用为准确划分。如将已结束未注销的项目后续费用通过各种形式转移至正常项目公司。

（七）利息支出不符合规定

1.分摊扣除的利息费用不符合统借统还政策规定。

（1）集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

（2）项目公司向集团支付的利息，未取得集团开具的免税发票；

（3）未将统借统还协议、集团向金融机构的贷款合同留存备查。

2.工程建设期间的借款费用一次性计入财务费用，应资本化分摊到开发成本中。

3.房地产集团在集团内关联企业间融通资金，未按照独立企业之间的业务往来处理，不计息或收取低息。

（八）已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用，造成多转成本。

（九）利用甲供材多列成本

1.施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本。

2.施工合同里注明了只包工不包料，材料由建设方提供，但是建安发票金额却包含了甲供材。

（十）多列费用

1.管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。

2.会务费后未附会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准等相关的其他凭证。

3.样板房装修费直接计入销售费用，未计入开发成本。单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，未作长期待摊费用处理。售楼处租赁费一次性列支，未在租赁期摊销。

4.将不予列支的高利贷利息开成咨询费发票计入管理费用。

5.公益性捐赠超限额或直接捐赠未纳税调整。

6.福利费、教育经费、工会经费、业务招待费超过扣除限额未调整，或者计入到其他无扣除限额的其他科目核算，如在管理费用—办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。

六、案例分析

（一）房地产开发企业分两期开发，一期为公寓，二期为别墅。该企业销售未完工开发产品计税毛利率为15%。

2023年一期开始预售，预收帐款——一期2023年末贷方余额为6000万元，期初余额为0，当年预缴土地增值税120万元。

2023年二期开始预售，6月一期完工。预收帐款——一期，全年贷方累计发生额为2000万元，期末余额为0；预收帐款——二期2023年末贷方余额为10000万元，期初余额为0，当年预缴土地增值税200万元，主营业务收入8000万元，主营业务成本6400万元，税金及附加120万。

为计算简便，本案例暂不考虑其他业务和其他税费。计算上述两个年度的企业所得税应纳税所得额，写出会计分录，并填写a105010表。

解：

一、2023年度

（一）应纳税所得额计算

根据国税发[2009]31号第八条、第九条，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，应调增应纳税所得额6000*15%=900万元；

根据国税发[2009]31号第十二条，企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除，应调减应纳税所得额6000*2%=120万。

综上，该企业2023年企业所得税应纳税所得额为900-120=780万元。

（二）会计分录

1.核算一期预售收入

借：银行存款 6000

贷：预收帐款——一期 6000

2.预交土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税 120（=6000*2%）

贷：银行存款 120

（三)申报表填写

二、2023年度

（一）应纳税所得额计算

1、主营业务收入-主营业务成本-税金及附加=8000-6400-120=1480万

2、二期预售收入

根据国税发[2009]31号第八条、第九条，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，应调增应纳税所得额10000*15%=1500万元；

根据国税发[2009]31号第十二条，企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除，应调减应纳税所得额10000*2%=200万。

预售收入共应调增2023年企业所得税应纳税所得额为1500-200=1300万元。

3、一期完工

预收帐款——一期，2023年期初贷方余额为6000万元，本期贷方发生额为2000万元（新收到预收款2000万元），借方发生额为8000万元（结转主营业务收入8000万元），期末余额为0，根据国税发[2009]31号第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额（理解：本期收入-成本）与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，应调减应纳税所得额900万；

根据财会字[1995]第015号 ，一期预交的土地增值税，转入税金及附加科目120万，由于在2023年度已经扣除，应调增应纳税所得额120万；

综上，该企业2023年企业所得税应纳税所得额=1480+（1300-900+120）=2000万。

（二）会计分录

1.核算二期预售收入

借：银行存款 10000

贷：预收帐款——二期 10000

2.预交土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税200

贷：银行存款 200

3.一期收到预收帐款

借：银行存款 2000

贷：预收帐款——一期 2000

4..一期完工，确认收入

借：预收帐款 8000

贷：主营业务收入 8000

5.一期完工，结转成本

借：主营业务成本 6400

贷：开发产品 6400

6.确认收入转回土地增值税转入当期损益

借：税金及附加——土地增值税 120

贷：应交税费——应交土地增值税 120

（三）申报表填写

（二）房地产企业开发一楼盘2023年交付，可售面积20000平方米，出包工程合同总金额5000万元。2023年仅取得发票3000万元，2023年最终办理结算，2023年7月取得发票1000万，2023年7月取得1000万，发票开清。该楼盘2023年销售10000平方米，2023年全部销售完毕，2023年未实现收入。为便于计算，假设未发生其他成本，计算该企业2013-2023年每年的销售成本。

解析：

一、2023年

（一）对发票不足部分进行预提

预提成本=5000*10%=500万元

借：开发成本——建筑安装工程费 500

贷：预提费用 500

依据：国税发[2009]31号（以下简称31号文）第三十二条，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。第一项，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。第三十四条，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

（二）税务处理

总计税成本=3000+500=3500万元

1、发生开发成本

借：开发成本——建筑安装工程费、土地征用及拆迁补偿费等 （截止13年末发生 3000）

贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 3000

2、完工结转

借：开发产品 3500

贷：开发成本 3500

依据：31号文第三十五条，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

（三）计算2023年销售成本

单位成本=3500/20000=0.175万

已销成本=10000*0.175=1750万

借：主营业务成本 1750

贷：开发产品 1750

依据：31号文第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

二、2023年

（一）7月收到该项目发票1000万，因工程已办理最终结算，不能继续预提，应冲减预提费用 500万，增加计税成本 500万

借：开发产品 500

预提费用 500

贷：银行存款等 1000

（二）计算已销开发产品的计税成本

1、有两种算法：

（1）累积数计算法

该楼盘总成本=3500+500=4000万

单位成本=4000/20000=0.2万

已销开发产品的计税成本=累计已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本-已结转的销售成本=20000×0.2-1750=2250万。

理解：在2023年应根据新的单位成本对2023年已经销售但因发票未到少结转的部分补充结转。

（2）增量计算法

2023年该楼盘帐面总成本=期初余额1750+本期发生额500=2250万

单位成本=2250/10000=0.225万

已销开发产品的计税成本=当期已销售的可售面积10000×可售面积单位工程成本0.225=2250万。

由于该楼盘2023年全部销售完毕，结转后开发产品余额为0。

理解：2023年由于新取得发票，剩余面积的单位成本增加。

2、会计分录

借：主营业务成本 2250

贷：开发产品 2250

三、2023年

（一）2023年7月到发票1000万

借：开发产品 1000

贷：银行存款等 1000

（二）计算已销开发产品的计税成本

因开发产品已销售完毕，开发产品科目应无余额。

借：主营业务成本 1000

贷：开发产品 1000

也可按公式计算：

该楼盘总成本=3500+500+1000=5000万

单位成本=5000/20000=0.25万

已销开发产品的计税成本=累计已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本-已结转的销售成本=20000×0.25-（2250+1750）=1000万。

【第15篇】房地产土地增值税不含税收入

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。