房地产开发企业销售税款（4个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了4篇优质的房地产开发税务知识相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是房地产开发企业销售税款范本，希望您能喜欢。

【第1篇】房地产开发企业销售税款

房地产开发企业：

房子预售了，税款计算对了吗？

2023年02月05日 中国税务报 版次：07 作者：周禾

实务中，不少房地产开发企业通过预售方式进行房地产项目销售，但在企业所得税、增值税和土地增值税的计算上，常常出现问题。国家税务总局温州市税务局第一税务分局在对m企业开展税务风险应对时发现，其在预收房款过程中，存在三个常见且典型的税务风险点。

m房地产开发企业为增值税一般纳税人，其开发的a项目2023年4月开始建设，2023年10月取得商品房预售许可证，项目尚未竣工。2023年，m企业共取得a项目预售房款22236万元，已申报缴纳相应增值税。已知该企业适用土地增值税预征率2%，企业所得税计税毛利率10%。

风险点一：预收款未及时确认收入

m企业2023年度所收取的22236万元预售房款，均在“预收账款”科目下核算，已选择按“销售自行开发的房地产项目预收款”开具增值税不征税发票，并申报缴纳相应增值税。税务人员发现，企业“其他应付款”科目下，还另外挂账2023年10月以前取得的诚意金1964万元。

按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。

实务中，房地产开发企业预售房产，在收取房款前，一般会收到购房者的定金、订金、诚意金和认购金等款项。从法律意义来分析，定金具有担保作用，合同双方均受法律限制；订金、诚意金、认购金均非法律概念，一般为房地产开发企业取得预售许可证前，因无法签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，而向购房意向人收取的非正式约定款项。

目前，这些款项中，哪些属于预收款，相关税收政策并没有作出详细规定。不过，结合这些款项的法律意义，及各地税务机关执行口径来看，比较一致的观点是：房地产企业收取的定金应视为预收款项，而诚意金、订金、认购金等则不应视为预收款项。

税务人员进一步核实发现，m企业在“其他应付款”科目下核算的诚意金所对应的意向人，均已于2023年10月与企业签订了正式的《房地产预售合同》，合同中约定，以诚意金冲抵购房款。据此，m企业在2023年10月以前，不需要就诚意金申报纳税，但2023年10月合同签订后，诚意金已自动转为购房人预付款。因此，m企业2023年度少计收入1964万元，应补缴2023年度增值税、土地增值税和企业所得税等相关税金，并按规定缴纳滞纳金。

风险点二：土地增值税预缴不足

对于m企业2023年度取得预售房款22236万元，税务人员发现，2023年度，企业采用“不含税收入=预售房款÷（1+9%）”的公式，计算出不含税收入20400万元，并据此计算、申报缴纳了土地增值税408万元。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据＝预收款-应预缴增值税税款。

因房地产开发项目在未完工产品预售阶段所收取的款项，尚未达到增值税纳税义务发生条件，相关款项作为预收款，仅须预缴增值税。因此，对房地产企业来说，土地增值税预缴的计征依据，有且只有两个选择：要么按预收款全额确定，要么按预收款减去増值税预缴税额确定。

上述案例中，m企业a项目2023年度土地增值税预缴计征依据，要么是22236万元，要么是22236-22236÷（1+9%）×3%=21624（万元），两者均高于其目前确认的20400万元。因此，m企业存在2023年度土地增值税预缴税款不足的风险。对m企业而言，采取“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税的预缴计征依据，更有利于其减轻前期资金压力。因此，m企业应申报缴纳2023年度土地增值税预缴税款21624×2%=432.48（万元）。

风险点三：所得税应税收入确认不足额

对于a项目2023年度所收取的22236万元，m企业在2023年第四季度《企业所得税季度预缴纳税申报表》第4行“加：特定业务计算的应纳税所得额”栏次中，填报本年累计数1558.56万元，计算公式为22236÷（1+9%）×10%-（408+73.44）=1558.56（万元），其中，408万元为土地增值税预缴税额，73.44万元为附加税费。税务人员发现，该项目已签订的《房地产预售合同》中，约定2023年度应收预售房款合计数应为23980万元，尚有1744万元预售房款未按约定取得。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

根据上述规定，确认企业所得税应税收入的判断标准，与增值税及土地增值税有所不同。增值税及土地增值税强调“预收款”，而企业所得税强调的是“合同或协议约定的价款和付款日”。因此，m企业在季度申报企业所得税时，应按《房地产预售合同》所约定的2023年度应收合计数23980万元确认应税所得。以实际收到的预收款总额确认应税所得，存在未足额确认的风险。

m企业应更正申报其2023年第四季度《企业所得税季度预缴纳税申报表》，将第4行“加：特定业务计算的应纳税所得额”栏次的数据修改为1694.08万元，计算公式是23980÷（1+9%）×10%-（432.48+73.44），其中，432.48万元为土地增值税预缴税额，73.44万元为附加税费。

对房地产开发企业来说，按照合同约定收取了房款但尚未办理产权变更前，因企业原因或购房人原因需要解除合同的，在签订相关协议、退回相应款项、开具增值税红字发票，相关账务处理红字冲销、相关税种更正申报后，应及时向税务机关申请退回相关税款。

（作者单位：国家税务总局温州市税务局第一税务分局）

【第2篇】房地产开发企业预缴税款

企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（2023年版）

房地产企业销售未完工开发产品，需要就取得的预售收入计算缴纳企业所得税，并按月（季）度填报《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》。这其中最主要的填列项目就是特定业务计算的应纳税所得额。那么，如何填列能更清晰反映各项申报内容呢？

一、实务案例

甲房地产企业2023年三季度取得预售收入6000万元，当期结转销售收入3000万元，结转销售成本2200万元，适用的预计毛利率是15%，适用的企业所得税税率为25%，本年度累计已预缴企业所得税120万元。

二、政策规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》填报说明要求，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，应当按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入第5行“特定业务计算的应纳税所得额”。

三、实务问题

填报说明未对当期完工的开发产品的实际毛利额如何抵顶当期预计毛利额进行明确。实务操作当中，一般是直接抵顶当期预计毛利额后，将计算得出的当期应纳所得税额直接填列至申报表第5行。

例如，《天津市地方税务局关于房地产开发企业填报<中华人民共和国企业所得税月〔季〕度预缴纳税申报表>有关问题的公告》就明确，房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加-〔开发产品完工后当年结转销售收入部分的未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-当年结转销售收入部分的销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加〕，填入《中华人民共和国企业所得税月〔季〕度预缴纳税申报表〔a类〕》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏。

在上述案例中，甲公司完工产品的实际毛利额=3000-2200=800，其中，预计毛利额=3000×15%=450，差额800-450=350在本期纳税。因此，甲公司本季度应纳税所得额=6000×15%+350=1250（万元），预缴企业所得税=1250×25%=312.5（万元）。

填报申报表时，第5行“利润总额”=800万元；第5行“特定业务计算的应纳税所得额”=6000×15%-450=450万元，第9行“实际利润额”=1250（万元），第11行“应纳所得税额”=312.5（万元），第13行“实际已预缴所得税额”累计金额列=120（万元），第17行“本月（季）实际应补（退）所得税额”=312.5-120=192.5（万元）

上述处理符合规定，并无错误。只是，如果按上述方式填列，直接对当期预售收入毛利额进行调整，会弱化表内数据勾稽关系，不利于核对检查当期申报数据是否存在错误。

四、处理建议

根据目前《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》的设计思路，分析如下：

当期应纳所得税额

=（利润总额+特定业务计算的应纳税所得额）×适用税率

=利润总额×适用税率 +（预售收入×预计毛利率-收入×预计毛利率）×适用税率

=利润总额×适用税率+预售收入×预计毛利率×适用税率-收入×预计毛利率×适用税率

=（利润总额+特定业务计算的毛利额）×适用税率-收入×预计毛利率×适用税率

此时，我们可以按照上述思路来填列《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》。承上例：

利润总额=收入-成本=3000-2200=800，填入第4行；

特定业务计算的毛利额=预售收入×预计毛利率=6000×15%=900，填入第5行；

实际已预缴所得税额=120，填入第13行；

特定业务已经预缴的所得税=收入×预计毛利率×适用税率=3000×15%×25%=112.5，填入第14行。

本月（季）实际应补（退）所得税额=（800+900）×25%-120-112.5=192.5（万元）

按照上述思路填列企业所得税预缴税款表，就能够更清晰地反映房地产开发企业本期预售收入应预缴的企业所得税和本期结转收入部分前期已经缴纳的企业所得税。

【第3篇】房地产开发商预缴税款

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

<原创> 作者：林森

近期有房地产行业财务人员咨询这样一个问题：开发商向业主交房后确认增值税应纳税额是先抵扣进项税还是先抵减预缴税款？

答案是：先抵扣进项税额，再抵减预缴税款。

【政策依据】

参照国家税务总局公告2023年第18号《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》当中明确抵减时间规范：

“第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

引申出一个实务的问题：在抵减预缴税款的时候，是可以一次性全部抵减，还是可以按照后期每月实际交房开票确认收入的比例确认抵减？

笔者认为，根据现行财税政策规定，纳税人允许在确认收入当月全额抵减预缴税款，同时也可以根据企业自身会计核算情况，自行确定当月抵减比例来确认增值税应纳税额。

但是在实务中进行增值税申报时，部分省份的纳税申报系统会限制抵减的比例。税务部门也是担心可能产生退税的情况出现，毕竟交税容易退税难，希望财务人员在申报时注意一下这个问题，结合实际情况灵活处理。

【第4篇】国税中房地产开发企业预缴税款

一、基本规定

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）的相关规定，房地产开发企业预缴增值税相关规定如下：

(一）一般纳税人

1.预缴。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

2.抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率（一般计税方法）或5%的征收率（简易计税方法）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

（二）小规模纳税人

1.预缴。小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

2.抵减。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

二、申报表填报

（一）预缴申报

1.房地产开发企业（包括一般纳税人和小规模纳税人）预缴税款均通过填报《增值税预缴税款表》进行申报，在该表“预征项目和栏次”部分的第2栏“销售不动产”行次填写相关信息：

(1)第1列“销售额”：填写本期收取的预收款（含税），包括在取得预收款当月或主管税务机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。

(2)第2列“扣除金额”：房地产开发企业不需填写。

(3)第3列“预征率”：房地产开发企业预征率为3%。

(4)第4列“预征税额”：填写按照规定计算的应预缴税额。

2.一般纳税人同时填报《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）相应栏次，即将本期预缴增值税填入该表第4行第2列（本期发生额），将上期本表第4行第5列（期末余额）填入本表第4行第1列（期初余额），并计算出本期第4行第5列（期末余额）。相当于通过本表累计记录以后期间可抵减的预缴增值税额。

（二）抵减申报

1．一般纳税人：填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）第4行第4列（本期实际抵减税额），填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》第28行“①分次预缴税额”。 本期实际抵减税额小于或等于《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》第24行“应纳税额合计”，即最多只能将应纳税额抵减为零，未抵减完的预缴税款结转以后期间继续抵减。

2.小规模纳税人：将当期可以抵减的预缴增值税填入《增值税纳税申报表》（小规模纳税人适用）第21栏“本期预缴税额”即可。小规模纳税可自行建立预缴税款抵减台账登记预缴税款的抵扣情况。

三、相关的几个问题

（一）预收款的范围如何界定？

房地产开发企业与买受人签订《商品房买卖合同》后至房产交付前收取的房款均属预收款，包括分期收取的房款（首付、按揭、尾款）和一次性全额收取的房款，均应按规定预缴增值税。对于《商品房买卖合同》签订前，以诚意金、意向金、订金等名义收取的小额款项，由于此时双方的权利义务并未确定，此类款项收取时可暂不预缴税款，待签订《商品房买卖合同》时，与当期收取的款项一并记入预收款预缴增值税。

（二）何时开始抵减预缴税款？

依据《试点实施办法》第四十五条规定，房地产开发企业的纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天，实务中以房产交付的时间为纳税义务发生时间，即在房产交付买受人时，发生增值税纳税义务，此时可以抵减预缴税款。

（三）预缴税款是否必须按项目对应抵扣？

当房地产开发企业同时开发多个项目，且各项目完工交付时间不一致时，未交付项目的预缴税款，是否可以合并抵减已交付项目的应纳增值税？还是必须按项目对应进行抵扣，即某项目预缴的增值税必须等到该项目交付发生纳税义务时，才能抵减该项目已预缴的增值税？这个问题，税法没有明确规定，但从国家税务总局公告2023年第18号规定预缴税款的立法意图分析，笔者认为应按项目抵减预缴税款，不宜跨项目抵减预缴税款。