营改增后的销售税金（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的营改增后税务知识相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是营改增后的销售税金范本，希望您能喜欢。

【第1篇】营改增后的销售税金

二哥最早供职的公司是生产机器设备的，而且是那种大型设备，生产周期都是超过一年的，设备生产出来就得运出去，大型设备的运输成本也是很高的。我们都知道，营改增之前，销售货物是缴纳增值税，而运输服务是缴纳营业税的。

当时的货物增值税税率是17%，运输服务的税率是3%，但是实际上，作为一家以生产为主的企业，销售货物并同时提供运输服务按照按照当时的政策是标准的的混合销售行为，销售货物和运输服务都应该一并按照17%缴纳增值税的。

看着没毛病，但是对于企业来说，这样的税负有那么点重，大型设备运输费用本身比较高，如果运费按照17%开票交税，运费的本身的成本进项并不多「人工成本没进项、车辆作为固定资产，在增值税转型之前也是没法抵扣的」。

而作为企业，哪怕你分开核算销售和运费，单独签订合同，其实在实质上也无法规避混合销售的定义，所以你还得一并开具17%的增值税发票。

纠其政策来源，就是《增值税暂行条例实施细则》第五条规定一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。

所以，按照政策，我们当时给客户把货物和运费均开具了17%的增值税发票，「当然，这个其实对销售方是不利的，特别是大型设备运费比较高的情况下，后面具体也进行了一些筹划的安排，成立了自己的运输公司，作为独立的纳税主体，单独和客户签订运输合同」

一

这种行为是混合销售一并缴纳增值税无疑，当年还遇到一个小插曲，有个客户的会计死活不收增值税的运费发票，他非要公路、内河货物运输业统一发票（如图）。他说你运费是营业税范围，怎么能给我开增值税发票呢？

我给他说了半天政策，又说你这个支付同样的金额，还能多抵扣进项税，都始终没把她说通，后面我让她问了税务局，税务局估计说法和我一样，她才收下了。

这个事情也说明，会计确实要加强学习，从合同判断业务实质，这个业务到底该取得什么样发票，该取得多少税率的发票，能抵扣多少进项税，这些都是基本的对会计的要求。不然很多时候出现的结局都是会计为难会计，相煎何太急。

二

好了，营改增了，交通运输、建筑安装等营业税应税行为都纳入了增值税范围。

很多人就问，那还有没有混合销售这个概念呢？

当然还有。

如果说营改增之前是不同税种之间产生的混合销售，那么营改增之后，就是不同税率直接的混合。

我国目前增值税税率有13%、9%、6%三档（这里不说0%），不同的销售行为适用不同税率的。比如销售货物13%，而运输、建筑安装则是9%。

既然还是混合，也就是要混而为一，只有一个适用税率。要么13%，要么9%。

其实，在日常经营中，我们要做的就是根据我们企业的生产经营，结合税法的相关规定，来准备判断我们的销售行为是不是混合销售，从而准确算税，避免纳税风险，同时我们也可以判断供应商的行为是不是混合销售，从而取得合规的发票。

混合销售行为有其特有的特点。

1、必须满足几个同一，同一个购货者或者服务对象，同一时间内发生的同一笔合同确定的经济业务。

2、业务活动中必须含货物和服务，可以简单理解为同一笔合同中的销售或者服务内容必须含有货物，这是一个确认混合销售的关键特殊点。而且一项销售活动中的两项销售行为之间必须从逻辑上有着紧密的从属关系，即有了甲，才有了乙，乙的发生以甲的发生为前提，且两者之间有着密切关联，这是判断混合销售的关键。

销售货物带安装，销售货物带运输，很简单，你去买个空调，卖空调的负责给你运输到家并安装好，这种业务就是典型的同一个客户，同一个合同，同一个时间发生。典型的混合销售。

那具体是用货物的税率还是用服务的税率来交税呢？

财税「2016」36号文第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

如果判断混合销售适用税率后，比如销售货物带安装劳务，判断单位是从事货物货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，那么应该按13%进行开票纳税。

开票的税率选择当然按13%来了，品名嘛，是安装费就是安装费，安装费为什么13%呢？因为是混合销售嘛，编码如何选？当然这种和你从属商品税目确认方面具有同质性，应该选用同一个商品编码进行开票。

如果主业是建筑安装，那么他就可以按照9%开票和纳税。

三

其实这个政策是很明确的，但是在实际工作中对一些纳税人肯定会造成影响，如果都按13%开票，同样的销售价格，税负肯定是增加的。

特别是对于一些货物价值和服务价值都差不多的情况来说，有时候销售设备并安装，两个行为的价格可能差异不多，这样的话税负就更大了。

所以对于混合销售，国家又出台了一些特殊的规定。

特殊规定1

国家税务总局2023年第11号公告规定“纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。“

注意，这里主要是为了解决有些特殊商品销售安装，比如生产销售活动板房、机器设备、钢结构件并安装的，安装费比例高而产生税负重的问题。

试想，如果都按照13%来计税，那这增值税税负就高了，毕竟安装都是人工成本，没有进项。

所以，针对这种销售，政策目前规定要求必须分开核算，分开计税。

分开核算无非嘛就是在合同上分别列明货物价格和安装价格，发票最好也分开，账务处理也计入不同二级明细科目，反正就是要分得清。

但是即便是就这样，安装费适用9%的税率也很高啊，安装的成本是什么？就是人工。还有呢，就是如果不是自产的货物也不能适用这个政策，所以也恼火，没法享受分开核算，分开计税。

所以，在此基础上又出台了新的特殊规定。

特殊规定2

国家税务总局公告2023年第42号

第六条规定一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

对于自产和外购的机器设备，分开核算还可以选择享受安装服务简易计税3%，这样其实就大大降低了这个行业的税负。

我们可以用一张图来展示这两个特殊规定。

和混合销售相对应的其实就是兼营，商品交易日益复杂，兼营与混合销售行为在实务中其实还是较难区分，有时候非常容易造成税率或者征收率使用的错误。特别是在政策理解上本身就存在个体差异，税务机关在执行政策过程中和纳税人自己的争议也会不断。

就比如很简单的如何判断从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主的问题上，是以营业执照、销售额、还是单项销售的销售额，各地其实都有不同的解读。

随着国家简并增值税政策的出台，我国的增值税制也会越来越规范，混合销售的空间肯定会越来越小，纳税人的税法遵从成本也会逐渐降低。

来源：二哥税税念

【第2篇】营改增后个人房屋出租税金

营改增后，与个人出租房屋息息相关的个人所得税政策变化较大，目前主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利基金、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2第一条规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第16号)第八条规定，其他个人出租不动产，

按照以下公式计算应纳税款：

(一) 出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;

(二)出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

营改增后个人转租房屋增值税可以扣除吗？

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

营改增后个人出租房屋交增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。看到这里,小伙伴们对于营改增后个人出租房屋交什么税都了解清楚了吗?

【第3篇】营改增后税金怎么计算

导读：我国一直都在不断地改善税务，对于各种税项的计算和征收都在有研究，比如营改增后个人保险代理人税金就有了新的改变。那么营改增后个人保险代理人税金如何计算呢？关于这个问题的答案，会计学堂小编在下文中整理了相关的内容，大家一起来了解一下吧。

营改增后个人保险代理人税金如何计算？

个人代理（经纪）人以任何支付方式取得的佣金、奖励和劳务费等相关收入（所有货币和非货币收入及其他经济利益），应按提供经纪代理服务依3%的征收率缴纳增值税、城市维护建设税，月销售额超过10万元的还应缴纳教育费附加、地方教育附加。如果个人代理（经纪）人取得的月销售额未超过3万元（按季度纳税9万元）的，按规定免征增值税。

鉴于个人代理人数量多、金额小、流动性强等因素，45号公告规定，国税机关、地税机关可按规定分别委托支付佣金的企业代征增值税和地方税费。

根据《公告》，个人保险代理人以其取得佣金收入，减去地方税费附加及展业成本，以及税法规定的费用扣除标准后，其余额为应纳税所得额，按照“劳务报酬所得”项目缴纳个人所得税。

王先生是一家保险公司的代理人，2023年10月当月取得佣金收入3.5万元，计算其应纳的个人所得税。

1.先将佣金收入换算为不含增值税收入：35000/（1+3%）=33981（元）

2.应纳城建税：33981×3%=1019.43（元）

3.由于从2023年2月1日起，月销售额不超过10万元的纳税人免征教育费附加及地方教育费附加，因此王先生应纳教育费附加及地方教育费附加为0。

4.佣金收入中展业成本为（33981-1019.43）×40%=13184.63（元）

5.应纳个人所得税=（33981-1019.43-13184.63）×（1-20%）×20%=3164.31（元）

营改增后个人保险代理人哪些方面有了新规定？

国家税务总局发布《关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第45号，以下简称45号公告），对营改增试点全面推开后，个人保险代理人、证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人相关增值税、个人所得税以及代开增值税专用发票等问题作出明确规定。

营改增后个人保险代理人税金的计算需要大家细心的按照新的改变来学习。经过本篇文章的详细介绍关于问题“营改增后个人保险代理人税金如何计算？”。相信大家对于这个类型的财务知识都有所了解了。还有其他关于企业的财务问题，可以咨询我们会计学堂的在线老师。如果您有不同的意见，欢迎您与会计学堂的老师一起在线交流。

【第4篇】营改增后可抵扣的税金

营改增以后，服务类（主要是现代服务、生活服务）一般纳税人企业适用的增值税税率为6%，采购商品或服务收到的专用发票的税率大多为13%（部分为9%），普遍高于销售服务时适用的税率，有些人认为采购发票的税率高于销售发票的税率，进项税是不是不允许抵扣？ 这其实是个误区，不存在税率高不能抵扣的问题。那政策是怎么规定的，且看下文分析：

政策依据：

财税［2016］36号文件第二十五条规定：下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（1）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%（现为9%）的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率

（4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

从以上规定可以看出，增值税抵扣的依据是取得合法的凭据，并没有涉及税率的问题，为什么会有这样的规定呢？

这是因为，我国现行增值税的计税方法为购进扣税法，所谓购进扣税法，又称进项税额扣除法、税额扣减法，简称扣税法。其基本步骤是先用销售额乘以税率，得出销项税额，然后再减去同期各项外购项目的已纳税额，从而得出应纳税额，也就是进项税额是抵扣“各项外购项目的已纳税额”，不考虑税率差。

所以，各位营改增企业的亲们，不要担心税率的问题，只要我们取得合法的抵扣凭据且用于允许抵扣的情形，进项税额大胆的抵扣！

【第5篇】营改增后的营业税金及附加

稽查案例：某大型建筑企业执行建造合同准则，根据完工百分比确认合同收入和 合同成本，根据确认的收入计提营业税金及附加。2023年5月1日账面根据收入计 提的营业税金及附加共计3.2亿元，根据实际开具的营业税发票缴纳的营业税金及 附加共计2.9亿元，应交税费营业税及附加余额3000万。由于营改增政策尚未明确， 收入如何调整，已计提未缴纳的营业税金及附加如何缴纳尚未明确，建筑行业的 增值税核算如何账务处理均未明确，该建筑企业的财务人员经过多方研究进行了 2023年8月做账务调整：

冲减了计提的营业税金及附加-已缴纳的营业税金及附加的差额，即账面的应交税费营业税金及附加余额。

借：营业税金及附加 -3000万

贷：应交税费 -3000万

根据预计合同总收入-已开营业税发票金额/1.03，计算出剩余合同收入不含税金额，新的预计合同总收入=已开营业税发票金额+剩余收入不含税金额，根据新的预计总收入和完工百分比确认当期收入，当期收入包含了当期实际发生的收入和调整的收入。

稽查认为：

1、营业税金及附加冲减不合规：营业税金及附加不能一次全部冲减，只能开一笔增值税发票交了一笔增值税及附加的同时冲减一笔应交税费营业税金及附加

2、收入不允许整体调整，必须在营改增时点根据账面已确认收入减去已开营业税发票，冲减差额。在营改增以后每月价税分离确认收入。

3、要求调增2023年5月冲减的税金及附加，要求解释收入调整是否降低了利润，少交了企业所得税。

4、账务处理是否有明确的文件规定，或者有关部门的通知，企业内部是否有制度支撑

稽查口径：财税2023年22号文

铁蛋思考：财税22号文是2023年12月出台，距离全面营改增已经过去8个月，这八个月没有任何人告诉我们收入如何处理，已计提未缴纳的营业税金及附加如何处理。22号文主要是针对增值税核算，并不是针对收入调整。面临这些问题，建筑企业在主观上确认不知道如何处理，并不是恶意冲减税金，以及调整收入。

检查汇报：

1、还原了营改增前确认收入、工程结算、计提营业税及附加、缴纳营业税金及附加的账务处理分录。

2、解析了营改增后冲减营业税金及附加的分录，罗列了计提、缴纳、冲减的数据依据。

3、解析了营改增后在22号文出台之前的增值税核算账务处理分录。

4、解析了营改增后调整收入的账务处理分录及调整依据，测算了一次调整收入与分期调整收入的区别，证明两种调整方式对利润没有影响，利润减少是营改增价税分离造成的，与调账方式无关。

5、结论：2023年5月1日冲减的营业税金及附加小于2023年5月1日至2023年2023年12月31日开具增值税发票缴纳的增值税、税金及附加。

稽查后思考：

1、账务处理并不是财务想怎么干就能怎么干的。

2、只要涉及税务，账务处理必须慎重，后附资料必须齐全。

3、遇到稽查一定要对稽查内容的相关税务规定非常了解。

4、面对稽查人员解释问题一定要逻辑清晰，思维清晰，有条不紊。

5、根据几轮的约谈，逐步捋清稽查的目标和自身的问题重点。

6、根据要求撰写报告、承诺，反馈结果。

【第6篇】营改增后土地转让税金

扣除项目

扣除明细

具体规定

政策依据

转让有关的税金

营改增前

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字〔1995〕6号

营改增后

房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加。

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2023年第70号

友情提示

房企实际缴纳的城建税、教育费附加

凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

友情提示

收入不含增值税扣除也不能扣增值税

营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；“与转让房地产有关的税金”中的增值税进项税额，允许抵扣销项税额不能扣除，不允许抵扣销项税额可扣除。

友情提示

印花税的有关规定

原来房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳印花税列入管理费用予以扣除。随着财会[2016]22号的实行，印花税在“税金及附加”的科目核算，应计入“与转让房地产有关的税金”项目进行扣除。纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

(国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号 )

【第7篇】营改增后税金包括什么意思

营改增是什么

营业税和增值税，是我国两大主体税种。营改增在全国的推开，大致经历了以下三个阶段。2023年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2023年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。自2023年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市。

范围与税率

一、征收范围

营业税改增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业;

交通运输业包括：陆路

运输、水路运输、航空运输、管道运输。

现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

二、营业税改增值税税率

1、改革之后，原来缴纳营业税的改交增值税，增值税增加两档低税率6%(现代服务业)和11%(交通运输业)。

营业税改增值税主要涉及范围：交通运输业和部分现代服务业，交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

根据上海试点的经验，改革之后企业的税负有所降低。营业税是按收入全额计算缴纳税金的，改成增值税之后，可以扣除一些成本及费用，实际上可以降低税负。

改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。12万户试点企业中，对3.5万户一般纳税人而言，由于引入增值税抵扣，与原营业税全额征收相比，税负会有所减少甚至大幅降低;对8.5万户小规模纳税人而言，营业税改增值税后，实行3%的征收率，较原先营业税率要低2个百分点。改革的确存在个别企业税负增加的情况。

2、营业税改征增值税后税率是多少

新增两档按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%-15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%-10%之间。为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别适用于交通运输业和部分现代服务业。

3、广告代理业在营业税改增值税范围内，税率为：6%.

广告服务，指的是利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式作为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者是通告、声明等委托事项进行宣传以及提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。

应纳税额

转型后应纳税额计算规则

（一）转型后认定为一般纳税人的，可按取得的增值税专用发票计算抵扣进项税额，如取得外地或本市非试点纳税人的原属于营业税可差额征收范围的发票，可按发票金额在销售额中扣除；如取得税务机关代开的专用发票可按发票注明的税款抵扣销项税额

（二）转型后认定为小规模纳税人的，交通运输业、国际货运代理业务纳税人取得的外省市和本市非试点纳税人的原属于营业税可差额征收范围的发票，可按发票金额在销售额中扣除；其他行业如取得外省市和本市非试点纳税人的原属于营业税可差额征收范围的发票，也可按发票额在销售额中扣除，但取得的本市试点一般纳税人或试点小规模纳税人的发票，不可扣除销售额。

看完这篇文章你们都清楚营改增是什么和营改增的范围了吗？以上就是小编给大家整理的营业税改增值税的文章了，有什么疑问可以在评论区提出来。

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【第8篇】营改增后税金包括什么

一、“应交税金—应交增值税”科目

(一)科目借方发生额核算内容

“应交税金—应交增值税”科目的借方发生额，反映企业购进货物或接受应税劳务支付的进项税额和实际已缴纳的增值税。

(二)科目贷方发生额核算内容

“应交税金—应交增值税”贷方发生额，反映

销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税。

(三)科目期末余额核算内容

1.“应交税金—应交增值税”期末借方余额，反映企业多缴或尚未抵扣的增值税，尚未抵扣的增值税，可以抵顶以后各期的销项税额;期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的增值税。

2.“应交税金—应交增值税”科目的期末借方余额，反映尚未抵扣的增值税。

(四)科目明细专栏核算内容

企业应在“应交税金”科目下设置“应交增值税”明细科目。在“应交增值税”明细账中，应设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”等专栏。

1.“进项税额”专栏

“进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记;退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。

2.“已交税金”专栏

“已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增值税额。企业已缴纳的增值税额用蓝字登记;退回多缴的增值税额用红字登记。

3.“销项税额”专栏

“销项税额”专栏，记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。企业销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记;退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。

4.“出口退税”专栏

“出口退税”专栏，记录企业出口适用零税率的货物，向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理出口退税而收到的退回的税款。出口货物退回的增值税额，用蓝字登记;出口货物办理退税后发生退货或者退关而补缴已退的税款，用红字登记。

5.“进项税额转出”专栏

“进项税额转出”专栏，记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。

6.“出口抵减内销产品应纳税额”专栏

企业应在“应交税金—应交增值税”科目下增设“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按规定的退税率计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额。

7.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏

企业在“应交税金—应交增值税”科目下增设“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税企业月终转出未交或多交的增值税。

(五)科目核算账户格式

企业的“应交税金”科目所属“应交增值税”明细科目可按上述规定设置有关的专栏进行明细核算;也可以将有关专栏的内容在“应交税金”科目下分别单独设置明细科目进行核算，在这种情况下，企业可沿用三栏式账户，在月份终了时，再将有关明细账的余额结转“应交税金—应交增值税”科目。小规模纳税企业，仍可沿用三栏式账户，核算企业应缴、已缴及多缴或欠缴的增值税。

二、“应交税金—未交增值税”科目

企业应在“应交税金”科目下设置“未交增值税”明细科目，核算一般纳税企业月终时转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算。

三、“应交税金—增值税检查调整”科目

增值税检查后的账务调整，应设立“应交税金—增值税检查调整”专门账户。凡检查后应调减账面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额，借记有关科目，贷记本科目;凡检查后应调增账面进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额，借记本科目，贷记有关科目;全部调账事项入账后，应结出本账户的余额，并对该余额进行处理。

(一)若余额在借方，全部视同留抵进项税额，按借方余额数，借记“应交税金—应交增值税(进项税额)”科目，贷记本科目。

(二)若余额在贷方，且“应交税金—应交增值税”账户无余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金—未交增值税”科目。

(三)若本账户余额在贷方，“应交税金—应交增值税”账户有借方余额且等于或大于这个贷方余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金—应交增值税”科目。

(四)若本账户余额在贷方，“应交税金—应交增值税”账户有借方余额但小于这个贷方余额，应将这两个账户的余额冲出，其差额贷记“应交税金—未交增值税”科目。

上述账务调整应按纳税期逐期进行。

四、“应交税金—待抵扣进项税额”科目

辅导期一般纳税人应在“应交税金”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目，用于核算辅导期一般纳税人取得尚未进行交叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书、废旧物资普通发票以及货物运输发票进项税额。

五、“应交税金”科目名称的调整

“应交税费”科目

(一)本科目核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代扣代交的个人所得税等，也通过本科目核算。

(二)本科目可按应交的税费项目进行明细核算。

应交增值税还应分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏。

(三)应交增值税的主要账务处理。

1.企业采购物资等，按应计入采购成本的金额，借记“材料采购”、“在途物资”或“原材料”、“库存商品”等科目，按可抵扣的增值税额，借记本科目(应交增值税——进项税额)，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。购入物资发生退货做相反的会计分录。

2.销售物资或提供应税劳务，按营业收入和应收取的增值税额，借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目，按专用发票上注明的增值税额，贷记本科目(应交增值税——销项税额)，按确认的营业收入，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目。发生销售退回做相反的会计分录。

3.出口产品按规定退税的，借记“其他应收款”科目，贷记本科目(应交增值税——出口退税)。

4.交纳的增值税，借记本科目(应交增值税——已交税金)，贷记“银行存款”科目。

企业(小规模纳税人)以及购入材料不能抵扣增值税的，发生的增值税计入材料成本，借记“材料采购”、“在途物资”等科目，贷记本科目。

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【第9篇】营改增后出租房屋税金

2023年5月1日后，全面试点营业税改征增值税，房屋租赁业务由原来的地税管理，变成了国地税共管！出租方怎么交税，承租方怎么入账，开发票需要注意什么问题..........不敢想，乱套了!做财务时间长了,真要崩溃了。

可是真的抛弃财务工作，臣妾做不到啊！！！还是不说废话了！

1.房屋租赁应税行为都包括啥？

【税法规定】房屋租赁应税行为包括：以经营租赁方式出租其取得的不动产和以融资租赁方式出租其取得的不动产。

【税法规定】取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。（提供道路通行服务除外）

【税法规定】不动产是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。

2.房屋租赁应税行为都交什么税？

增值税

2.1.增值税的具体计税方法及税率征收率

小队长为大家整理了一幅图，让大家清晰的能够看清楚哦！

【图1】不动产租赁税率表

2.2.税款计算方法及预缴税金计算方法

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（4）其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

①出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

②出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

【小队长说税】单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

房产税

房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税

应纳税额=计征房产税收入 ×12%

营业税金及附加

按照实际缴纳的增值税税额和房地产所在地区的城市维护建设税税率、教育费附加和地方教育费附加税率计算缴纳。

3.发票开具的要求

3.1小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

3.2纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

【小队长说税】在开具发票的备注栏一定要注明出租不动产的详细地址等信息。

【第10篇】营改增后营业税金及附加

营改增后房产税会计分录：借；税金及附加 贷；应交税费 借；应交税费 贷；银行存款 在税金及附加栏次。

营改增后房产税会计分录

借；税金及附加 贷；应交税费 借；应交税费 贷；银行存款 在税金及附加栏次

'应交税费'科目

(一)本科目核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费,包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等.企业代扣代交的个人所得税等,也通过本科目核算.

(二)本科目可按应交的税费项目进行明细核算.

应交增值税还应分别'进项税额'、'销项税额'、'出口退税'、'进项税额转出'、'已交税金'等设置专栏.

(三)应交增值税的主要账务处理.

1.企业采购物资等,按应计入采购成本的金额,借记'材料采购'、'在途物资'或'原材料'、'库存商品'等科目,按可抵扣的增值税额,借记本科目(应交增值税--进项税额),按应付或实际支付的金额,贷记'应付账款'、'应付票据'、'银行存款'等科目.购入物资发生退货做相反的会计分录.

2.销售物资或提供应税劳务,按营业收入和应收取的增值税额,借记'应收账款'、'应收票据'、'银行存款'等科目,按专用发票上注明的增值税额,贷记本科目(应交增值税--销项税额),按确认的营业收入,贷记'主营业务收入'、'其他业务收入'等科目.发生销售退回做相反的会计分录.

3.出口产品按规定退税的,借记'其他应收款'科目,贷记本科目(应交增值税--出口退税).

4.交纳的增值税,借记本科目(应交增值税--已交税金),贷记'银行存款'科目.

企业(小规模纳税人)以及购入材料不能抵扣增值税的,发生的增值税计入材料成本,借记'材料采购'、'在途物资'等科目,贷记本科目.

营改增后房产税会计分录如何做？上文已经给出了答案，如还有疑问，欢迎咨询1992373858与老会计在线互动！

【第11篇】营改增后土地增值税可扣税金

营改增后房地产企业土地增值税计算方法 作者：段志坚

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体事项规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

地价款包括：

出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内

（2）利息不单独扣除：直接用以下公式

开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三） 应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发a项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。（公司仅a项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生132万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝10055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元）

（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元）

（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30%

（5）适用税率30%

（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生264万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝20055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元）

（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元）

（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200%

（5）适用税率50%

（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

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【第12篇】营改增后土地增值税税金扣除

导读：营改增后计算土地增值税可不可以税务税前扣除呢，对此，本篇文章给您带来了企业所得税法的相关锅底。同时，还有土地增值税入哪一会计科目核算的会计分录，具体的借与贷怎么表示，可以参考接下来小编的分析，如下。

营改增后计算土地增值税是可以扣除的税金吗？

答：土地增值税可以在企业所得税中扣除。

企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。

因此，企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。

土地增值税入哪一会计科目核算做分录？

如果是土地增值税，小编认为，可以这做：

一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额：

借：银行存款

累计摊销

贷：无形资产

应交税费——应交土地增值税

营业外收入（或借：营业外支出）

【第13篇】营改增后转让房地产有关的税金

转让不动产的税务处理

1.转让不动产指的是转让二手不动产；房地产开发企业销售其开发产品不适用该规定；

2.除其他个人外，纳税人转让不动产应该向不动产所在地主管地税预缴税款，向机构所在地主管国税申报纳税；

3.其他个人转让不动产，向不动产所在地主管地税申报纳税；

4.一般纳税人转让不动产（1）原有不动产（4.30之前取得）

转让非自建不动产

转让自建不动产

简易计税

一般计税

简易计税

一般计税

计税依据

差额

全额

全额

全额

预缴依据

差额

差额

全额

全额

税率或征收率

5%

11%

5%

11%

预缴

差额÷1.05×5%

全额÷1.05×5%

预缴地点

不动产所在地，地税

申报纳税

机构所在地，国税

4.一般纳税人转让不动产（2）新不动产（5.1之后取得）

转让非自建不动产

转让自建不动产

一般计税

一般计税

计税依据

全额

全额

预缴依据

差额

全额

税率或征收率

11%

11%

预缴

差额÷1.05×5%

全额÷1.05×5%

预缴地点

不动产所在地，地税

申报纳税

机构所在地，国税

5.小规模纳税人转让不动产

转让非自建不动产

转让自建不动产

简易计税

简易计税

计税依据

差额

全额

预缴依据

差额

全额

征收率

5%

5%

预缴

差额÷1.05×5%

全额÷1.05×5%

预缴地点

不动产所在地，地税

申报纳税

机构所在地，国税（其他个人向不动产所在地地税）

6.自然人销售住房

购买不足2年

购买超过2年（含2年）

其他地区

北上广深

普通住房

全额征收5%增值税

免征增值税

免征增值税

非普通住房

（卖出价-买入价）÷1.05×5%

自然人向住房所在地主管地税机关申报纳税

个体工商户向住房所在地主管地税预缴税款；向机构所在地主管国税申报纳税

【例题·计算问答题】a工业企业为增值税一般纳税人，机构所在地在a县，2023年3月10日转让其2023年购买的一幢写字楼，取得含税转让收入3600万元。该写字楼位于b县，2023年购买时的价格为2500万元，保留有合法有效凭证；该办公楼资产原值2600万元，已经计提折旧150万元。该工业企业对于该项业务选择了简易计税方法，请回答下列问题。

问题（1）：a企业需要向哪个税务机关预缴增值税？预缴多少？

『答案解析』

a企业需要向b县地税局预缴增值税。

预缴增值税=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（万元）

问题（2）：a企业需要向哪个税务机关申报缴纳增值税？应纳增值税是多少？

『答案解析』

a企业应该向a县主管国税机关纳税申报。

应纳增值税=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（万元）

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【第14篇】建筑营改增后税金怎么计算缴纳

导读：所谓的营改增即营业税改增值税，指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。我国自2023年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。那么营改增后土地增值税如何计算呢？

营改增后土地增值税如何计算

营改增后土地增值税计算方法为：应纳土地增值税=增值额×税率

1 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

土地增值税的计税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体土地增值税计算方法如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2023年4月30日以前通过购买取得的房屋。

另外考虑到增值税跟土增税相结 合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，按土地增值税的计算方法中的简易征收。

例： a公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，a公司于2023年2月1日从b公司购买房产一处(坐落地位于西宁市)，取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。

营改增前a公司销售此房屋土地增值税的计算方法为：

假设a公司于2023年3月1日以1500万元将此处房产销售给c公司并开具了发票：

应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元;

城市维护建设税=25*7%=1.75万元;

教育费附加=25*3%=0.75万元;

印花税=1500*0.0005=0.75万元;

土地增值税的税额为：

收入额=1500万元;

扣除额=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元;

注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。契税(有完税凭证)也可扣除(但不得作为加 计扣除基数)。

增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;

应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元

例：营改增后a公司销售此房屋土地增值税的计算方法为：

财税【2016】36号附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第一条第八款、国家税务总局公告2023年第14号 “国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告”第三条、一般纳税人销售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不动产， 可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

财税【2016】36号附件1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额/(1+征收率)

假设a公司于2023年5月10日以1500万元含税价将此处房产销售给c公司，选择了按简易征收缴纳增值税并开具了发票。

取得房屋时的契税如前文所述

销售房屋时：

应纳增值税=(1500-1000)/(1+5%)*5%=23.81万元。

城市维护建设税=23.81*7%=1.67万元;

教育费附加=23.81*3%=0.71万元;

印花税=1500*0.0005=0.75万元;

土地增值税适用的税率有哪些？

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目

【第15篇】营改增后个人出租房屋税金计算

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前言

1.私房出租税收征收主要有两种方式：按采用分税种方式与综合征收率计税租金征收，两种征收方式均可代开发票（含增值税专用发票）。

2.个人出租房产分两种类型征收：住房与非住房（体现为厂房、办公、商用等）。

一、按采用分税种方式税款计算（按月例举如下）：

（一）增值税：

住房类增值税减按1.5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×1.5%

非住房类增值税按5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×5%

备注：（1）个人私房出租增值税“起征点”为30000元/月，享受“免征”增值税，代开的去地税机关代开增值税普通发票，如果去地税机关代开增值税专用发票，则不能享受“免征”增值税。

（2）不含税收入大于30000元/月的才计征增值税，可以去地税机关代开增值税专用发票；

（二）城建税＝增值税×（1％或5％或7％）

其中：在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

（三）教育费附加＝增值税×3%

（四）地方教育附加＝增值税×2%

（五）房产税：

住房类按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×4%

非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×12%，转租收入不缴纳房产税

（六）土地使用税＝每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税单位税额请查询当地相关规定）；

住房类：免征土地使用税；

非住房类：按实征收土地使用税。

（七）印花税＝租赁合同总金额×0.001

住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；

非住房类：按实征收。

以上2-7项相加，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，假设称之为相关税费（以下计算个人所得税时需用到）。

（八）个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。

个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

具体计算公式

1、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4000元的（修缮费必须<=800元）：

应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次；

2、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4000元的（修缮费必须<=800元）：

应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×（1-20%）×税率。

说明：

（1）修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

（2）当申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，则允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。

以上（二）到（七）项，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。

如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

（3）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

（4）如房屋权属人数不仅仅是1人，要按照相关比例分开计算个人所得税，也就是说“个人所得税”会“少”哦！

二、按综合征收率计税租金征收

个人出租房屋并取得收入，按照综合征收率计征方式入库的税款中，分别包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等各税。

综合征收率，请查询当地税务相关规定。

【例】北京地区：个人出租房屋仍然可以选择综合征收率方式或者分税种方式缴纳个人出租不动产的税款

针对个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类，一类是个人出租住房，一类是个人出租非住房。

1. 个人出租住房可按5%综合征收率计征税款，应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元，承担的税款为5000乘以5%，为250元。

2. 对于个人出租非住房，在选择综合征收率计征方式的情况下，两档综合征收率保持不变,而在适用综合征收率的月租金收入临界点上较前有所变化。营改增后，计算税金的月租金临界点为315000元。即月租金在31500元（含）以下的适用7%的综合征收率，月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。

三、代开发票

1.营改增后仍由地税机关继续受理纳税人个人出租房屋的申报缴税和代开增值税发票业务，增值税发票上将印有“代开”二字。

2.纳税人可直接到房屋所在地的主管地税机关办理代开增值税普通发票业务，或者可选择到房屋所在地附近的个人出租房屋税款代征点办理。

3.如果承租方不属于其他个人，纳税人（出租方）缴纳增值税后，可以申请代开增值税专用发票。

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