房地产企业收入确认（7个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了7篇优质的房地产企业税务知识相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是房地产企业收入确认范本，希望您能喜欢。

【第1篇】房地产企业收入确认

电商企业得以生存的基本保证即为销售收入，其也是决策企业盈利的重要指标，对企业财务情况与运营成果具有直接的影响，还是企业高层管理人员与外部投资部分做出决定的关键因素。基于旧有收入准则的角度而言，很多企业的收入确认范围和相关政策并不清晰，企业通常使用缺乏清晰的确定范围与缺乏完善的收入确认政策以及人为操纵企业效益的情况。

一、电商行业的销售流程以及收入确认时点

（一）电商行业的销售流程

以淘宝电商行业为例，按照电商行业的不同销售产品可分成电子书、话费充值、游戏点卡等实物销售与虚拟类货物的销售，通常虚拟货物销售可利用下载或电子邮件将“货物”交给用户，时间方面会比实物销售的时间快。但不管是普通货物的销售，还是虚拟货物的销售，都具有相同的销售流程，首先，消费群体在电商平台上挑选喜欢商品时，选定以后将订单提交；其次，通过第三方支付宝平台进行付款；再次，商家于后台完成订单有关信息的确认以后，及时选定合适的物流发出商品；消费者在收到购买的货物以后，感觉对商品满意了，才能主动在电商平台上确定收货或等待电商平台主动确认收货，支付宝在接收到信息以后，再向商家转入货款，

完成本次交易；另外，还有一种状况就是消费者对于购买的商品不满意，运用了七天无理由退款的权利或接受售后服务。完成相关手续的办理后将商品推给商家，商品回到商家以后对相关信息进

行核对，告知支付宝向消费者退款，结束本次交易。

（二）电商企业的销售收入确认时点

通过梳理电商企业的销售流程，收入确认时点具有以下几个时点：

（1）商家将消费者购买的货物交给物流之后实施收入确认，通常商家会认为，货物一定会由物流交到消费者们的手中，而且之后很少会出现退货或换货的情况，符合货物控制权的转移需求；

（2）消费者在确认收货后，商家通过支付宝将货物款项管给商家账户之后的确认收入。基于商家的角度而言，就算货物在物流中可能发生损坏，因消费者在收货确认收货后，说明商品并无损坏，很少会出现退货与换货情况，符合货物控制权的转移需求，需在这时进行销售收入确认；

（3）在退货期满之后商家的确认收入，在商家的意识中，只有货物期满之后，才能将商品的控制权真正转给消费者。基于新收入准则背景下，转移控制权的代替风险转移报酬即为判断确认时点的标准，也就是消费者收到货物控制权的确认收入。针对第一个时点，因货物通过物流运送中发生不明确原因，货物并未及时送到消费者的手中，商品控制权没有得到转移，所以不能在这时进行确认收入。第二个时点与第三个时点，问题关键体现在商家承诺的七天无理由退货时怎样进行确认收入。七天无理由退货承诺指的是消费者收到货物后七天之内可以利用任何理由向商家申请将货物退给商家，理由除了有货物的质量和本身要求不同等一些客观原因，还有各类主观原因。因此面对七天无理由退货承诺之下的销售行为隶属附带销售退回销售环节，也就是说，商家需要在消费者获得货物控制权的同时，根据消费者的商品转让而预期有权利收对价金额（将预期因为销售退还的金额扣除）进行确认收入，根据预期因为销售退还金额来确认负债。

所以对第二确认收入时点认同。

二、电商企业的特殊销售收入确认和计量

（一）七天无理由退货收入确认和计量

鉴于以上分析可见，待消费者接收货物确认收入之后，按照新收入专责来转移权力模型及规范履约责任，将商品的控制权视为已转移，这时才能确认收入，商家可以按照对退货率的预估，确认未退货当作主营收入，同时对相应成本进行结转；针对可能会退回的已经销售货物应确认为预计负债。货物退回期满后，商家可以按照具体的退款情况适当调整预计负债和主营收入等项目。商家若难以对退货可能性进行合理明确，需要将所有确认是已经发出的货物，在退货期满以后才能确认收入。

（二）确认与计量物流费用

电商企业与实体经济存在的不同特点即为前者需借鉴物流平台来完成最后的交易，与京东等电商企业的不同之处就是具有自己独立的物流平台，淘宝电商需借鉴单方物流企业才能完成最后的销售，所以其需要收取用户物流费用与支付物流企业费用应分为以下几种情况进行分析：

（1）收取物流的费用和实际支付金额相等。

这一种最简单的情况，商家可以现在其他应付的款项中计入物流费用，在具体缴纳的时候在将其转出。

（2）收取物流的费用比具体支付金额少。

在具体销售业务当中，商家为了提升自己的竞争力或者刺激用户购买，经常会仅收取很少物流费用。这时为物流企业具体支付的进入和收取物流费用的差额需要商家自己承担，可以视作因促销形成的销售费用。

（3）收取物流费用比实际支付金额多。

具体原因是：

（1）待商家的销售业务太多时，物流企业会为了赢得优质客源对货物价格给予优惠；

（2）还可能是商家为了提升自家产品的竞争力而调低产品的售卖价格，利用提升物流价标准来降低销售损失。

若是第一个原因，可视作为递减销售费用；

若是第二个原因，需要在主营业务的收入中计入物流收取的费用，具体业务中可按照实际情况而定，但有时也无法对以上两个原因进行区分，为了让核算流程简化，建议使用第一个处理方法。

总之，伴随新收入准确的广泛推广与应用，为电商企业销售方面带来了新型计量和确认思路，与旧收入准则比较来看，企业按照此商品风险与报酬进行判断，新收入准则中心思维作为此商品、服务控制权转移时，就能确认收入。此外，伴随新收入准则的广泛运用，涌现出合同价格、实际支付价格、市场价格等对价格进行衡

量的一些名词，正因这些价格的不同，让电商企业销售不再只处在某一时点的确认收入，待符合此类条件后，才能在某个时间段内逐渐确认收入。

【第2篇】房地产企业营业收入

排序

证券代码

证券简称

营业收入，亿元↓

1

000002.sz

万科a

3376.73

2

600048.sh

保利发展

1563.76

3

001979.sz

招商蛇口

894.84

4

601155.sh

新城控股

617.54

5

600383.sh

金地集团

529.52

6

000656.sz

金科股份

434.15

7

000961.sz

中南建设

343.51

8

600325.sh

华发股份

328.08

9

000069.sz

华侨城a

292.81

10

000031.sz

大悦城

248.58

11

002146.sz

荣盛发展

239.25

12

600340.sh

华夏幸福

219.80

13

002244.sz

滨江集团

198.68

14

600376.sh

首开股份

193.85

15

600565.sh

迪马股份

193.08

16

000671.sz

阳光城

187.49

17

000402.sz

金融街

155.10

18

000736.sz

中交地产

152.50

19

600466.sh

蓝光发展

148.57

20

600708.sh

光明地产

126.81

21

600657.sh

信达地产

118.90

22

000517.sz

荣安地产

102.34

23

600266.sh

城建发展

97.47

24

000926.sz

福星股份

91.89

25

001914.sz

招商积余

91.77

26

600067.sh

冠城大通

90.40

27

000560.sz

我爱我家

88.85

28

601588.sh

北辰实业

87.66

29

600223.sh

鲁商发展

85.29

30

600077.sh

宋都股份

68.13

31

600663.sh

陆家嘴

67.69

32

900932.sh

陆家b股

67.69

33

600208.sh

新湖中宝

66.83

34

600736.sh

苏州高新

64.19

35

000042.sz

中洲控股

60.60

36

600743.sh

华远地产

53.91

37

000732.sz

st泰禾

52.64

38

002133.sz

广宇集团

52.58

39

600510.sh

黑牡丹

50.83

40

002314.sz

南山控股

49.21

41

900928.sh

临港b股

49.17

42

600848.sh

上海临港

49.17

43

600622.sh

光大嘉宝

45.42

44

600823.sh

世茂股份

45.05

45

000667.sz

美好置业

43.34

46

600665.sh

天地源

39.24

47

600649.sh

城投控股

38.53

48

000797.sz

中国武夷

38.05

49

600533.sh

栖霞建设

36.00

50

600094.sh

大名城

35.95

51

900940.sh

大名城b

35.95

52

600639.sh

浦东金桥

34.82

53

900911.sh

金桥b股

34.82

54

600173.sh

卧龙地产

34.64

55

000540.sz

中天金融

32.76

56

000011.sz

深物业a

31.40

57

200011.sz

深物业b

31.40

58

000620.sz

新华联

31.18

59

600322.sh

天房发展

29.98

60

002285.sz

世联行

29.56

61

600162.sh

香江控股

28.18

62

000838.sz

财信发展

27.92

63

600185.sh

格力地产

27.55

64

002305.sz

南国置业

26.54

65

600007.sh

中国国贸

25.96

66

600638.sh

新黄浦

24.20

67

600683.sh

京投发展

24.03

68

600658.sh

电子城

21.38

69

600748.sh

上实发展

20.22

70

600239.sh

st云城

19.99

71

600064.sh

南京高科

19.52

72

002968.sz

新大正

19.14

73

600675.sh

中华企业

18.91

74

000909.sz

数源科技

18.19

75

000718.sz

苏宁环球

18.10

76

600773.sh

西藏城投

17.26

77

002377.sz

国创高新

16.51

78

600895.sh

张江高科

16.30

79

002208.sz

合肥城建

16.05

80

000006.sz

深振业a

14.89

81

300917.sz

特发服务

14.61

82

603506.sh

南都物业

13.78

83

600393.sh

粤泰股份

12.82

84

600791.sh

京能置业

11.32

85

000965.sz

天保基建

10.26

86

600604.sh

市北高新

9.43

87

900902.sh

市北b股

9.43

88

000918.sz

嘉凯城

8.85

89

000573.sz

粤宏远a

7.60

90

600684.sh

珠江股份

7.57

91

600159.sh

大龙地产

6.09

92

002016.sz

世荣兆业

5.67

93

600716.sh

凤凰股份

5.65

94

600692.sh

亚通股份

5.39

95

200029.sz

深深房b

5.26

96

000029.sz

深深房a

5.26

97

000036.sz

华联控股

5.02

98

000897.sz

津滨发展

4.43

99

000014.sz

沙河股份

3.71

100

000863.sz

三湘印象

3.38

101

000608.sz

阳光股份

3.05

102

600246.sh

万通发展

2.58

103

600641.sh

万业企业

2.50

104

000631.sz

顺发恒业

2.08

105

600503.sh

华丽家族

1.44

106

000514.sz

渝开发

1.20

107

000886.sz

海南高速

1.14

108

000558.sz

莱茵体育

0.59

【第3篇】房地产企业查补收入怎样汇算清缴

2023年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，我们将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。

本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。

基础篇一

基本政策

要想做好房地产企业所得税汇算清缴工作，就要先对房地产企业相关的政策法规深刻的了解。

那就让我们先来看一看，总局关于房地产行业所发布的文件都有哪些。

（点击图片可看大图）

相关说明

1. 房地产开发企业所得税汇算清缴，首先应该遵循《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及相关文件的规定。

2. 以上列举政策为房地产开发企业在进行企业所得税汇算清缴工作中，主要且普遍适用的政策。

3. 对某些特殊情况在具体操作时还需要看当地具体规定，如开发产品的成本利润率确定，销售未完工开发产品的计税毛利率的确定。

业务实例

某房地产开发企业工商营业执照登记的成立日期为2023年6月1日，2023年3月1日与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，2023年6月份开始预售。

问题1：

在2023年度发生业务招待费支出80万元，能否作为筹办期间发生的费用在企业所得税前扣除？

答：不能。

根据国家税务总局公告2023年第15号第五条规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。即该房地产企业的筹建期间为自批准筹建之日起至2023年6月1日。显然2023年度不属于企业的筹建期间，不能适用2023年15号公告关于招待费扣除的规定。

问题2：

2023年度发生的业务招待费可否向以后年度结转，待2023年有预售收入时再一并扣除？

答：不可以。

曾经有国税发(2006)31号第八条规定：新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

但是该文件自国税发 [2009]31号文件出台后，[2006]31号文件自动失效。

同时在《关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2023年第2号）的失效废止目录中。

【第4篇】房地产企业预售收入企业所得税

答：一.根据《国家税务总关于房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》（

国税发[2009]31号）规定，其当期取得的预售收入先按规定的税毛利率计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 二.所得税毛利率，

经济适用房的计税毛利率不得低于3%；

开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；

开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；

开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

三.房地产企业在取的房屋预售证，收取房屋预收帐款后

（季度预交）应交企业所得税=预收房款收入额*15%（毛利率）*25%；

借：银行存款；

贷：预收账款：xx业主；

2.同时按预收账款交纳营业税费做：

借：应交税费：应交营业税

借：应交税费：城建税/教育附加费/地方教育附加费等；

贷：银行存款

3.预交所得税费用做：

借：应交税费：企业所得税；

贷：银行存款

什么是递延所得税？

递延所得税是当合营企业应纳税所得额与会计上的利润总额出现时间性差异时，为调整核算差异，可以账面利润总额计提所得税，作为利润总额列支，并按税法规定计算所得税作为应交所得税记帐，两者之间的差异即为递延所得税。按这种核算方式，合营企业需设置“递延所得税”科目来进行核算，在时间差额完全自行消失以后，本科目的余额也将为零。

通俗的讲，就是会计上认定的缴税金额与税务局认定的金额不一致，而其中暂时性的（以后税务局就认可了）就是递延所得税。

【第5篇】房地产企业收入确认时点

对于财务小伙伴们来说，准确掌握收入确认时点是我们工作中的一项必备技能，否则，很容易给企业带来涉税风险。为了便于小伙伴们能够快速掌握这项技能，小编将企业所得税的收入确认时点进行了系统的归纳梳理。上一期我们对《销售商品、提供劳务和特许权使用费的收入确认时点》进行了学习，本期我们继续学习租金收入、企业取得政府财政资金的收入、接受捐赠收入和利息收入等4个内容：

一

租金收入

企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

政策依据

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条

二、企业取得政府财政资金的收入

企业按照市场价格销售货物、提供劳务服务等，凡由政府财政部门根据企业销售货物、提供劳务服务的数量、金额的一定比例给予全部或部分资金支付的，应当按照权责发生制原则确认收入。

除上述情形外，企业取得的各种政府财政支付，如财政补贴、补助、补偿、退税等，应当按照实际取得收入的时间确认收入。

政策依据

《国家税务总局关于企业所得税若干政策征管口径问题的公告》(国家税务总局公告2023年第17号)第六条

三、接受捐赠收入

企业所得税法第六条第(八)项所称接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。

接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。

政策依据

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十一条

四、利息收入

企业所得税法第六条第(五)项所称利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。

利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

政策依据

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十八条

来源：北京税务

【第6篇】房地产企业收入的账务处理

最近一段时间，有不少房地产企业向笔者咨询结转收入应如何正确进行财税处理，特别是怎么做会计分录。笔者结合一个案例进行说明，分析房地产企业结转收入的财税处理，以减少税务风险的产生。

案例：

某市区内鑫瑞房地产有限责任公司，系增值税一般纳税人，成立于2023年2月，支付土地价款132800000元，占用土地面积200000平方米，开发建设鸿达小区项目，房地产项目可供销售建筑面积268240.68平方米，2023年8月取得《商品房预售许可证》，2023年1月开发项目第一期业主已经入住，入住房屋建筑面积（当期销售房地产项目建筑面积）135814.34平方米。1月份从预收账款会计科目结转销售收入502341685元，结转后预收账款科目无余额，允许抵扣的进行税额为21256756.68元。该企业增值税预征率为3%，土地使用税税率为5元/平方米，土地增值税预征率为2%，土地增值税未达到清算条件，假如不考虑其他因素，如何对增值税、土地使用税和土地增值税正确进行财税处理，并做出结转收入的会计分录。

分析：

一、增值税

根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告）第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。本案例应补缴的增值税＝应缴增值税-已预缴增值税。根据18号公告第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

18号公告第十一条规定，应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款＝预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。本案例按照9%的适用税率计算，已预缴增值税=502341685÷（1+9%）×3%＝13825917.94（元）

预缴增值税会计分录为（单位：元，下同）：

借：应交税费——预交增值税13825917.94

贷：银行存款13825917.94

根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额＝（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。18号公告第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

1月份当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款＝（135814.34÷268240.68）×132800000＝67238661.76（元），

允许扣除的土地价款所对应的税额＝67238661.76÷（1+9%）×9%＝5551816.11（元）。

1月份销售额＝（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）＝（502341685-67238661.76）÷（1+9%）＝399177085.54（元）

1月份应缴增值税＝销项税额-进项税额＝399177085.54×9%-21256756.68＝14669181.02（元），

1月份应补缴增值税＝应缴增值税14669181.02-已预缴增值税13825917.94＝843263.08（元）。

结转收入会计分录为：

借：预收账款502341685

贷：主营业务收入460863931.19

应交税费——应交增值税（销项税额）41477753.81［502341685÷（1+9%）×9%）］

根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理，待纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目，贷记“主营业务成本”科目。

允许扣除土地价款所对应的税额涉及的会计分录为：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）5551816.11

贷：主营业务成本5551816.11

二、土地使用税

房地产开发企业一般经历前期准备、建筑施工和销售房产三个阶段，在前期准备、建筑施工阶段，房地产开发企业应该按照占用的土地面积全额缴纳土地使用税。在销售房产阶段，对于房地产开发企业应自房屋交付使用之次月起调减土地使用税计税依据，但要按照未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收土地使用税。房地产开发企业从全部交房后次月起，开发用地的土地使用税不用缴纳，税额为零。在本案例中，房地产项目可供销售建筑面积268240.68平方米，当期销售房地产项目建筑面积135814.34平方米，次月也就是2023年2月应调减101263.04平方米，即［（200000/268240.68）×135814.34］，2023年2月应申报缴纳土地使用税＝（200000-101263.04）×5＝493684.8（元）。

计提土地使用税的会计分录为：

借：税金及附加493684.8

贷：应交税费——应交土地使用税493684.8

缴纳土地使用税493684.8元的会计分录为：

借：应交税费——应交土地使用税493684.8

贷：银行存款493684.8

三、土地增值税

本案例土地增值税未达到清算条件，土地增值税只能预征。根据《国家税务总局关于营改增土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定，房地产企业采取预收税款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征计征依据＝预收款-应预缴增值税税款。

本案例土地增值税预征计征依据＝502341685÷（1+9%）-13825917.94＝447038013.25（元）

土地增值税预征税款＝447038013.25×2%＝8940760.27（元）。

缴纳预征土地增值税会计分录为：

借：应交税费——预交土地增值税8940760.27

贷：银行存款8940760.27

本文作者李明泰，作者单位系国家税务总局五河县税务局。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第7篇】房地产企业收入确认时点会计和税法的区别

国际财务报告准则第15 号发布之后，“财政部关于修订印发《企业会计准则第14号—收入》的通知财会〔2017〕22号”要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2023年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2023年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2023年1月1日起施行。一直以来，房地产行业的合同销售与会计收入确认时点不一致，成本计量滞后。这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。对此我们结合碧桂园的案例对如何执行新收入准则进行研究与思考。

一、旧准则下收入确认

（一）确认原则

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

3、收入的金额能够可靠地计量；

4、相关的经济利益很可能流入企业；

5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

（二）实务操作

按照旧准则，在房地产的实务中，一般是以商品的交付为确认收入的标准，因为只有把符合标准的商品交付给客户后，才能实现商品的风险和报酬的转移。同时具备条件有1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；3、买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。

房地产作为一种特殊的商品，在我国受到法律以及销售合同的严格约束。如《商品房销售管理办法》中就有明确规定“房屋在交付时如发现户型与约定的设计图不相同，或者验收的面积超过了约定的误差区间，或者验收的面积误差率超过了± 3% 的范围时，买方均有权要求卖方退房并退款。而该违约责任全部由房地产开发企业来承担，企业需退还买方已付的全额房款及相关的利息。”由此可见，只有在交付符合标准的商品房给客户后，商品的风险和报酬才算转移了给客户，同时对于开发过程中物业出现毁损、灭失等风险并没有转移给客户；因此房地产企业通常以交付作为会计上确认收入的时点，销售收款在会计上是不能直接确认为销售收入，只能计入预收账款。

二、新准则下收入确认

（一）主要变化

1、将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型

新收入准则要求采用统一的收入确认模型来规范所有与客户之间的合同产生的收入，并且就“在某一时段内” 还是“在某一时点” 确认收入提供具体指引，有助于更好地解决目前收入确认的时点问题，提高会计信息可比性。

2、以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准

现行收入准则要求区分销售商品收入和提供劳务收入，并且强调在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时确认销售商品收入，实务中有时难以判断。新收入准则打破商品和劳务的界限，要求企业在履行合同中的履约义务，即客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入，从而能够更加科学合理地反映企业的收入确认过程。

（二）关于收入的确认

企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益，也包括有能力阻止其他方主导该商品的使用并从中获得经济利益。企业在判断商品的控制权是否发生转移时，应当从客户的角度进行分析，即客户是否取得了相关商品的控制权以及何时取得该控制权。取得商品控制权同时包括下列三项要素：一是，能力。企业只有在客户拥有现时权利，能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部经济利益时，才能确认收入。如果客户只能在未来的某一期间主导该商品的使用并从中获益，则表明其尚未取得该商品的控制权。例如，企业与客户签订合同为其生产产品，虽然合同约定该客户最终将能够主导该产品的使用，并获得几乎全部的经济利益，但是，只有在客户真正获得这些权利时（根据合同约定，可能是在生产过程中或更晚的时点），企业才能确认收入，在此之前，企业不应当确认收入。二是，主导该商品的使用。客户有能力主导该商品的使用，是指客户在其活动中有权使用该商品，或者能够允许或阻止其他方使用该商品。三是，能够获得几乎全部的经济利益。客户必须拥有获得商品几乎全部经济利益的能力，才能被视为获得了对该商品的控制。商品的经济利益，是指该商品的潜在现金流量，既包括现金流人的增加，也包括现金流出的减少。客户可以通过使用、消耗、出售、处置、交换、抵押或持有等多种方式直接或间接地获得商品的经济利益。

（三）确认时点

满足下列条件之一的， 属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

1、客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

2、客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

3、企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。

（四）五步法模型

第一步，识别与客户订立的合同；第二步，识别合同中的单项履约义务；第三步，确定交易价格；第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务；第五步，履行各单项履约义务时确认收入。其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。

三、碧桂园案例分析

假如期房销售业务的合同中能明确约定，在客户违约在先的情况下，房地产企业有权就累计至今已完工的部分收取相应的款项，包括能够补偿其已发生的全部成本以及合理利润，那么期房销售就能判定为完全满足新收入准则下按时段确认的第三个条件。也就是说房地产企业可以把期房销售作为按时段来确认收入的业务，并根据产出或者投入的比例来确认恰当的履约进度，并分期确认收入金额。如此一来，期房销售业务的会计收入的确认时点就显然提前了。 比较典型的就是碧桂园在合同中明确“强制收款请求权”的案例。

2023年9月11日，碧桂园控股有限公司 （股票代号：2007.hk，）在香港联合交易所发布《2017中期报告》，披露了2023年上半年业绩。新收入准则的提前采用，使得该公司本期收入增长了 147.5 亿元，即增加了26.7%。本期利润增长了33.3亿元，即增加了141.7%。显然新收入准则的采用对碧桂园公司该年度上半年的财务状况及经营成果产生了很大的影响。

如前文准则规定，满足三个条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，应选择在一段时间内确认收入，否则属于在某一时点履行履约义务，应选择在某一时点确认收入。碧桂园的房地产开发按履约进度在一段时间内确认收入的做法有一定的合理性，但国际财务报告解释委员会近期对住宅房地产销售是否满足一段时间内确认收入的条件，则给出了否定的倾向性意见。

碧桂园在报表中做了如下说明：在以往年度的报告期间，当销售合同的重要风险和报酬在交付物业所有权的特定时点全部转移给客户时，本集团确认房地产开发活动产生的收入，而非按照建造进度陆续转移进行确认。根据《香港财务报告准则第15号》，本集团在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，本集团根据满足在一段时间内履行义务的条件，按投入法计量的履约进度确认收入。

应该关注的是碧桂园在处理收入确认中也是非常谨慎的。他们既咨询了法律意见，也得到了当地审计机构和监管部门的认可。在其中期报告中，附注中的“判断与估计”部分也有提及到“本集团是否有权就累计至今已完工的部分收取款项，并采用在一段时间内的方法确认收入，是取决于每个合同条款里面的具体约定以及该合同条款在当地的法律环境下是否适用。本集团在必要时审查了其合同条款，当地有关法律法规以及当地监管机构的意见，并获得了法律建议”。实际上据了解，碧桂园采用“在一段时间内确认收入”的房地产收入，均为其在国外开发的房地产项目，是基于国外所处的法律环境以及合同的具体条款而判断得出的结论。其在国内的房地产开发项目的销售收入显然并不在这部分按时段确认的收入中。

四、风险

（一）监管风险

近日，中注协书面约谈立信中联会计师事务所（特殊普通合伙），提示房地产行业上市公司年报审计风险。中注协相关负责人指出，近年来，我国经济下行压力加大，房地产市场调控不断推进，不少房地产企业经营困难，面临较大资金压力，审计风险较高。中注协提示注册会计师重点关注以下方面：一是关注收入确认与计量。注册会计师应关注收入确认政策的恰当性和一贯性，检查销售有关房款支付、房屋交付等关键条款和产权交易中心备案登记情况；关注预收款项的账龄及款项使用限制条件，结合存货监盘程序，判断商品房实际交付情况，重点关注虚增收入或提前确认收入等情况；关注短期事件或期后事项导致的商品房销售退回，关注销售退回收入的真实性和跨期问题；关注是否存在销售增长率、综合毛利率逆势大幅增长等异常情况。(略）

（二）操作层面

新准则的全面实行是一个完整的体系，除了收入外成本、纳税、合同管理等方面都要统一执行而不是有选择的执行。在衔接规定方面，国际财务报告准则第 15 号有两种方法供企业选择：一是允许企业采用追溯调整。二是将首次执行的累积影响仅调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。经征求监管部门及部分企业意见，新收入准则采用了第二种方法，以便于我国企业之间的财务报表信息可比，并避免追溯调整对企业产生的影响。

五、结论

理论上新收入准则可以美化其资产负债表，在旧准则下，房地产公司预售时收取的款项只能作为负债反映，在交房的时点上才可以一次性确认收入，交房前账上负债金额高，又身处资金密集型行业，资产负债率高企，变相抬高了融资难度和资金成本。在新准则下，由于原来被列为负债的客户预付款项，可以提早转化为收入，资产负债率下降，债务评级有望得到调升，融资时更有优势。但是在开发产品的立场上看，提前或推迟确认收入最终不会对开发产品最终净利润产生影响，如果不对外融资，现金流状况也不会影响。

在我国目前的法律体系下，按目前的合同判断，新收入准则对房地产企业收入的确认并不会产生实质性的影响，房产销售暂时还不能按时段分期确认收入以提前确认收入；国内拟执行新收入准则的房企基本也在观望。但是，我们需要随时关注相关法律法规的更新，执法部门对于准则的解读；需要根据合同条款和实际情况分析，判断是否有条件达到满足新收入准则的要求。

来源：徐风细雨

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