物业管理增值税

前言：实践是检验真理的唯一标准。前文篇幅较长，后文会举例现实中，我们应该如何去实践，理论和实践同样重要。

关键词：物业管理公司；税收筹划；探索

一、研究背景

目前，物业管理公司正面临飞速发展的阶段，在服务民生和保障民生等方面具有重要的现实作用。２０１６年５月１日，物业管理行业作为政府推行营改增政策中其他现代服务业的最后一批试点行业开始全面实施营改增，解决了物业管理公司面临的重复缴纳税款问题，对于促进物业管理公司的健康发展具有积极作用。物业管理公司作为现代服务行业的重要组成部分，经过３０多年的发展，已然成为了城市基层管理的一项重要内容，也是加强城市基层管理的重要方式之一。但是，如何抓住发展的机遇，在有效规避各项涉税风险的同时，提高税收筹划水平，是物业管理公司面临的一项重要难题。物业管理公司要对自身的发展具有充分清晰的认识，寻找税收筹划的关键之处，找出制约目前物业管理公司发展的关键涉税问题，采取有效的涉税风险防控和税收筹划积极管理和应对，在国家宏观政策允许的情况下，尽可能减轻税收负担，实现较大的经济收益。

二、物业管理公司税收筹划的基本原则和重要意义

１．物业管理公司税收筹划的基本原则

物业管理公司的经营范围较之其他企业，范围要广，从秩序维护、会议接待、绿化等到设备维修维护、家政代理等都有涉及，因此，物业管理公司进行税收筹划的空间较之其他企业较为广泛。但是，物业管理公司在进行税收筹划时，应当充分认识税收筹划的基本原则，在此基础上开展税收筹划工作。首先，物业管理公司的税收筹划应当是合法的。税法作为税收筹划的红线，是不能触碰的，因此，物业管理公司应当合法合规进行避税。其次，物业管理公司的税收筹划应当是具有全局性的。税收筹划的全局性主要体现在两个方面：一方面，物业管理公司往往具有多个业务板块，因此，既要考虑物业管理公司整体的税负，也要考虑分支机构的税负；另一方面，物业管理公司在进行税收筹划的过程中，要做好长期税负和短期税负之间的平衡，既要考虑当期的经济效益，也要兼顾物业管理公司的长远发展。最后，物业管理公司的税收筹划应当是兼顾成本效益的。税收筹划的成本效益性主要在于：物业管理公司在进行税收筹划时往往会支付一定的成本，但是进行税收筹划往往会带来一定的节税效益或者享受一些税收优惠。因此，税收筹划方案是否可行，应当是获得的节税效益或者税收优惠是大于税收筹划支付的成本。否则，物业管理公司没有必要进行税收筹划。

２．物业管理公司税收筹划的重要意义

物业管理公司进行税收筹划的重要意义主要在于三个方面。其一，合适的税收筹划可以使得物业管理公司的税负依法减轻，从而促进物业管理公司的各项资源实现优化配置。物业管理公司也可以将获得的税收利益再次投入到物业管理公司的业务运营中，促使公司实现经济效益的最大化。其二，税收筹划是物业管理公司财务战略落实的重要方式之一，财务人员可以实时掌握最新的财税法规和政策，提高财务管理水平，从而进一步增强公司的市场竞争力。其三，税收筹划可以促使物业管理公司的业务创新转型，实现高质量发展。新常态下，物业管理行业的市场竞争趋势激烈，作为物业管理重要抓手的科技管理日新月异，因此，物业管理公司应当积极创新商业模式，而作为事前控制的重要方式之一的税收筹划是创新技术和创新商业管理模式的必要前提。

三、物业管理公司的税收筹划重点

１．物业管理公司应当充分利用税收优惠政策进行税收筹划

目前，我国各个地区的区域发展并不平衡，国家宏观调控允许地方政府在税法的基础上结合当地实际出台地方性税收政策进行适度调剂。在此背景下，各地相继出台了各种优惠政策以及相关的政策解释，这使得物业管理公司的税收筹划空间较为广泛。税收优惠政策是国家对宏观经济调控的重要方式之一，主要是以产业优惠为主，并辅以地区优惠政策。在２００２年，国家税务总局针对西部大开发出台了相应的税收优惠政策（国税发〔２００２〕４７号），作为《国家发改委产业结构调整目录》中的“物业管理服务”，物业管理公司在满足主营业务收入占比超过７０％，即可享受减按１５％的税率缴纳企业所得税。因此，处于西部大开发区域的物业管理公司，可以按照享受相应的税收优惠政策。例如，四川省的物业管理公司的应纳税所得额为２００００００元，主营业务收入占比超过７０％，那么可实现节税２０００００元（即２００００００元×２５％－２００００００元×１５％）。

四、优惠政策举例

根据： 1.【财政】2000第91号文第四条：个人独资企业和合伙企业， 每年收入总额减成本、费用以及损失后的余额按照投资者个人的生产经营所得，比照个人所得税法的”个体工商户的生产经营所得 ”应税项目， 适用于5%-35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。

根据2.《国发[2000]16号 国务院关于个人独资企业和合伙企业征收所得税问题的通知》为公平税负，支持和鼓励个人投资兴办企业，促进国民经济持续、快速、健康发展，国务院决定，自2000年1月1日起，对个人独资企业和合伙企业停止征收企业所得税。具体税收政策和征收办法由财税主管部门另行规定。（查账征收或核定征收）

综合上述，对个人独资企业、合伙企业地方政策可以实行核定征收。按照五级累进制5%-35%的个税来进行10%的核定。个税可以低至0.5%~3.5% 企业所得税为0 增值税正常缴纳

五、实际案例

陈先生让弟弟小陈有核定征收的地方的园区，成立个人独资企业来服务陈先生在广州的物业公司。陈先生把一些原本是自身公司的业务外包给小陈的独资企业去做了，小陈把业务落实到位，再开具相对应的发票回来。

比如物业管理区域的清洁、物业管理区域绿化养护、绿化园林设计、物业管理区域秩序维护、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等等都可以交给小陈去做了。

以400万为例；正常纳税（有限公司查账征收） 增值税1%（疫情期间）+ 企业所得25% 个人所得税 20% 税负率约46%

以400万为例；正常纳税（有限公司核定征收） 增值税1%（疫情期间）企业所得0% 个人所得税 3 %（五级累进制）税负率约4%

六、总结

企业经营最重要的就是开源节流，选择一个税务低的地方去做税务落地，能够合理为企业分担解忧，节省更多的税收成本！为企业利润留存比列做好规划，得到更多税率优惠，以及相关政策的扶持。但是不同行业不同公司架构对于税务的选择是不一样的，根据行业类型选择适合税务低洼地。

节税千万条，安全第一条！

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