政策搬迁会计处理

背景：某公司所属辖区的厂房由于北京市棚户区改造，需要进行拆迁，拆迁款约为2.8亿。是否计入营业外收入对报表影响是可想而知的。企业做了一些工作，将本应从北京市政府拨款出来的款项通过某拆迁公司委托支付（文件名明确“委托该拆迁公司代北京市政府支付”）。企业是铁了心要做营业外收入的。事务所如何尽可能规避风险呢？《企业会计准则解释第3号》：四、企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理？

答：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号--政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号--固定资产》、《企业会计准则第16号--政府补助》等会计准则进行处理。

一种想法，是发个询证函给这个拆迁公司，函证上明确“拆迁款系拆迁公司自有资金给的，非政府委托代收代付”，证明事务所判断收到这笔钱就不是财政给予的；另一种想法，是承认属于棚户区的公共利益搬迁，但是在“直接拨付”进行思考。这种委托支付的，对于被拆迁方来讲，收到的拆迁款不属于《财政预算资金拨付管理暂行办法》规范的财政预算资金拨付。个人理解后种操作手法风险比前者小，一个前者明显违背文件，给人一种事务所与企业伙同操作的嫌疑，二个我查了下，从理论与案例均能说的过去。具体为：

a，某所向财政部反馈的意见：实务中的搬迁，往往既有公众利益又有商业成分，很难认定为纯粹的“公益性”。我们认为，企业对于收到的搬迁补偿款，应区分不同情况进行处理：1、同时满足以下两个条件的拆迁，适用解释3号第（1）款的规定：

（1）根据取得的搬迁文件、拨款文件和财政拨款凭证，搬迁原因能够界定为：“城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益”进行的搬迁；

（2）收到搬迁资金能够被证明系“政府从预算资金直接拨付”（如财政预算部门）。

2、如果是商业化的拆迁、市场化的运作，政府收储的目的是为了进行商业开发而非公益目的，土地收储价值公允，证据确凿，原则上可以作为资产处置收益处理，一次性计入当期。

3、如果拆迁中既有公众利益因素、又有商业成分，无法明确区分时，建议将收到的拆迁补偿款在扣除被处置资产账面价值、搬迁处置费用等后的金额作为递延收益，与新购置资产的使用寿命配比，分期摊销确认收益（类似于后续新建资产相关的政府补助）。

事实上，个人一直理解，财政部之所以规范“从财政预算直接拨付“，是限定使用范围，即导致实务中这种处理可能性很小，因为计入到资本公积确实从准则依据上说不过去。

b：1，《关于宏磊股份拆迁补偿款项会计处理的说明-天健〔2014〕16 号》：经分析相关合同条款、交易目的和交易价款的来源，并与宏磊股份管理层沟通后，我们认为，适用《企业会计准则解释第 3 号》的前提条件是“收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款”，而宏天铜业收到的拆迁补偿款并非“政府从财政预算直接拨付”，因此该项交易不适用 《企业会计准则解释第 3 号》 关于搬迁补偿的相关会计处理规定，应按照《企业会计准则第 4 号──固定资产》、《企业会计准则第 16 号──政府补助》等会计准则进行处理。即宏天铜业在搬迁完成并移交完毕后，按拆迁土地和房屋建筑的公允价值（评估价）与其账面净值之间的差额确认为资产处置损益；按拆迁过程发生的搬迁费用、停工损失金额，从拆迁补偿款中转入“营业外收入”项目，作为与收益相关的政府补助；拆迁补偿款扣除上述两项金额后的余额（即扣除拆迁土地、房屋建筑的公允价值金额，和拆迁过程发生的搬迁费用、停工损失金额），作为政府对宏天铜业用于购置新厂区的相关支出的补助，确认为与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分摊计入损益。根据 2013 年 4 月 18 日诸暨市人民政府土地储备中心、诸暨市大唐镇人民政府与宏天铜业签订的 《诸暨市土地房屋征收补偿安置协议》 ，宏天铜业可获得搬迁补偿 42,593.18 万元(其中包括搬迁涉及资产的评估价值 31,631.44 万元)。

截至2013 年 6 月 30 日,宏天铜业搬迁涉及资产的账面价值为 10,750.83 万元，新厂区购建支出 8,323.68 万元，搬迁停工损失等 615.57 万元。我们认为，按上述准则的相关规定，截至 2013 年 6 月 30 日，宏天铜业应确认“营业外收入──搬迁资产处置净收益” 20,880.61 万元；确认“营业外收入──当期停工损失补偿”615.57 万元，未结转完毕的拆迁补偿款应余 10,346.17万元。截至 2014 年 1 月 24 日，我们尚未完成对宏磊股份 2013 年年度财务报表的审计工作，在执行相关审计程序过程中如有其他发现，将可能会影响上述公司拟进行的会计处理结果。对于该项交易的会计处理结果及相关财务影响将以宏磊股份最终正式披露的经审计后的 2013 年年度财务报表为准。

2，《航天通信控股集团股份有限公司2010 年年度报告》：（四）子公司搬迁事项

（1）按照杭州市萧山区新区规划和萧山区人民政府“退二进三”战略要求，本公司之

子公司杭州中汇公司被列入整体搬迁规划。2009 年 12 月 31 日，在杭州市萧山区人民政府及本公司的见证下，萧山城建公司与杭州中汇公司签订了《杭州中汇棉纺织有限公司“退二进三”整体搬迁补偿和复建安置合同书》并于 2010 年 10 月 19 日根据搬迁实施情况签订了补充协议，约定杭州中汇公司分期交付净地。截止 2010 年 12 月 31 日，公司已收到补搬迁补偿款 45,170 万元，搬迁还在进行中，公司根据搬迁进度按照相关规定进行了账务处理。

（2）根据成都市成华区人民政府《成都市成华区人民政府办公室对区危改办关于电子

宾馆拆迁改造项目有关事项请求的批复》(成华府办［2009］51 号)，本公司之子公司成都航天位于成都市二环路东二段老厂区保留地块被划入旧城改造拆迁范围。2010 年 11 月 22 日，成都航天与成都市成华区危房改造开发办公室签订了《城镇房屋拆迁补偿安置合同》及《城镇房屋拆迁补偿安置合同补充协议》。协议约定房屋补偿款为人民币 8750.93 万元,房屋资产补偿以外的其他补偿费用为 3251.40 万元；分期交付。截止 2010 年 12 月 31 日，成都航天已收到补偿款 11,127.23 万元，公司根据搬迁进度按照相关规定进行了账务处理。 【营业外收入123,710,870.38元，子公司搬迁补偿收益】

3，雅戈尔《关于签订非住宅房屋拆迁货币补偿协议的公告》: 根据甬发改审批函[2009]228 号文件精神,公司全资子公司雅戈尔置业控股 有限公司(以下简称“置业控股公司”)、雅戈尔服装控股有限公司(以下简称“服装控股公司”)所属宁波市江东区中山东路316 号房屋(雅戈尔滨江大厦一至六层,计入公司开发产品,账面值12,080,000 元)已列入轨道交通江夏桥东站配套 建设及周边地块改造项目建设范围。 就该拆迁事项,置业控股公司与服装控股公司近日与宁波市轨道交通建设指挥部、宁波市江东区房屋拆迁事务所签订了《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》。根据协议约定,置业控股公司与服装控股公司被拆迁房屋、土地、装修、一次性经济补偿、提前搬迁奖励费等可获得合计赔偿金额为250,871,462 元,其中 120,000,000 元于协议生效之日起七个工作日内支付,将纳入公司2010 年上半年度营业外收入进行会计核算;其余130,871,462 元将于搬迁完毕并经验收合格后 七个工作日支付。

《雅戈尔集团股份有限公司2010年度年度报告》：“政府拆迁补偿补助125,435,731.00元”。