2017年房地产每月报税

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都说房地产可以节税，到底怎么做？难道就是得眼巴巴的等39年或27.5年的折旧吗？当然不是，我们有不同的套路，在不同的场景运用，不然会计师怎么养家糊口呢? 今天我们就讲一个常用的招式: 成本隔离(cost segregation)。

当您购入了一栋办公楼或者类似的整块资产后，下一件需要考虑的事情就是是否需要进行成本隔离。在会计和税法的计算上，折旧费用是一项重要的成本，折旧费通常是房地产等重资产生意的主要抵税项目。可折旧资产所包含的类型非常广，包括生产器械，电子器械，楼房等。（土地不算可折旧资产）对于不同类型的资产，计算折旧费用的时间线也不同，例如商用汽车是5年，而非住宅类地产则是39年。合理的计算折旧费用不仅能在账目上更加恰当地反应一项资产的使用情况，更可以在报税的时候减免当年的应税收入，降低所得税税率。

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那么既然大部分资产都是可以折旧的，我们为什么还要对资产进行成本隔离的计算呢？主要原因是加速折旧。举个例子，假设您在2018年花费500万美元购入一栋商用写字楼，并只将成本简单划分为80%是楼房，20%是土地，在不考虑179条款和特殊当年折旧抵税的时候（稍后提到），第一年的折旧费用大概是10万左右。假设我们作了成本隔离，将那80%楼房里的一些资产单独列出，并恰当分类：5%归类成土地改良物（15年使用期），5%归类成商用器械（7年使用期），10%归类成装修（5年使用期），50%是单纯的楼房，那么第一年可使用的折旧费大概将会是22万。在有足够多应税收入的情况下，第一年省下的所得税将是2万5千左右（应用21%的企业税率）。良好的成本隔离加速了一些资产的折旧，提前释放一些现金，不仅产生了金钱的时间价值，对于企业的现金流管理也有相当好的帮助。

在税改实施后，有两项条款对成本隔离和资产折旧有较大影响，分别是179条款抵税以及特殊当年折旧（bonus depreciation）。这两项条款的效果类似，都是大大加快了资产折旧的速率。在税改之前，这179抵税和bonus depreciation只能用在全新的资产上面，但在税改后，资产只要对于纳税人来说是新的（购入二手资产），就可以选择使用这两项加速折旧抵税。虽然说179条款抵税和bonus depreciation 效果类似，它们分别适用于的资产类型各有要求。例如bonus depreciation 只适用于使用寿命为20年以下的资产（非住宅类房地产就被排除在外）。所以进行成本隔离后，一些房地产内包含的资产有可能在购入的第一年就可以将成本全部折旧并且抵税。需要注意的是，无论使用哪种折旧方法，折旧总额都不能超过该资产的成本。

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尽管资产折旧在税法上提供了很多优惠，但是在资产进行出售的时候，需要考虑折旧计回。背后的逻辑是该资产并没有真正的折旧，只是在会计上计入损失，进行抵税，所以在出售时如果价位比现在的成本高，那么之前用来抵税的折旧费用就要重新计回算作收入，这部分收入会按普通收入的税率缴税。比如一辆商用汽车买来时候成本是5万，在使用第一年的时候折旧了2万5用来抵税。一年后出售，售价是4万，那么国税局的角度就是这辆车实质上只折旧了1万，那么另外1万5的折旧费用就需要加回收入里。但是只要该资产不出售，并且实实在在地随着使用寿命消失了，那就没有折旧计回 (recapture)。进行了恰当地成本隔离后，办公楼等地产里面的其它资产，例如办公家具等，可以单独提出加速折旧，并且在出售该地产时，排除这些折旧过的家具后，那就不需要计回这类资产的当年的折旧费用。

最后我们再举一个具体的例子看使用成本隔离的方法节税的效果。钱多多先生在2018年的时候买了一栋价值1千万的4层旧办公楼。透过税务规划，主要经过 cost segregation 折旧的扣扺，第一年的折旧费用由18万变成140万。钱多多先生的边际税率是37%，帮钱多多先生省了45万。整个规划中除了专业房地产会计师还有工程师，建筑师等，整份文件符合国税局规范。

一套合规的成本隔离需要专业的工程师和税务会计师的合作完成，在操作时需要严格遵守国税局的成本隔离审计指导规定，不能跳过一些必要的步骤，对资产进行归类的时候也必须合理。

其它一些房地产方面省税方法包括：自住房资本利得免税，1031交换，opportunity zone(机会区),分期付款以及step-up in basis（遗产成本提升）。如果投资者中有非美国税务居民的，需要在税务架构时进行额外的考量。

专栏作者：邱翊哲

美国注册会计师，曾在四大会计事务所工作。目前是两家小型会计师事务所 (finconoso和myadvisor360) 的合伙人。客户面向个人以及中小企业，提供完整的会计税务服务。在房地产、数字货币以及新创公司，提供跨领域咨询服务。公司微信号id: tax360