房地产企业所得税申报表

房地产企业预售收入的填报

税法规定

房地产企业有特殊规定，《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现;第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

以上的税会差异，在a105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》进行调整。

会计规定

按照《企业会计准则14号-收入》（2017年）的规定，企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：

（1）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；

（2）该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；

（3）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；

（4）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布、或金额；

（5）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

取得商品控制权，是指客户能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部经济利益，也包括能够有能力阻止其他方主导该商品的使用并从中获得经济利益。

据此，房地产企业销售未完工开发产品，不符合会计上确认收入条件，记入“合同负债”科目。

【案例】

某房地产企业(增值税一般纳税人)于2021年1月取得一项土地使用权，土地面积为12万平方米，支付土地价款6000万元，已取得省级以上财政部门监制的财政票据。2021年3月取得《建筑工程施工许可证》，开始施工建设，可售面积为15万平方米。2021年9月取得“商品房预售许可证”，开始预售房产，当年预售收入43600万元(含税)，按照预售收入缴纳土地增值税及附加1250万元，记入“应交税费”科目借方，期间费用发生 300万元，预计计税毛利率为15%。

2022年12月已经竣工验收，开始办理入住手续，实现销售收入54500万元(含税)，结转开发成本20000万元，缴纳土地增值税及附加2250万元，期间费用为600万元，销售面积为12万平方米。计算2021、2022年应缴纳企业所得税并填报申报表。(备注:数据之间有的不具有逻辑关系，只为说明问题)。

会计核算如下:

（1）收到预售款

借:银行存款43600

贷:合同负债 43600

（2）预计增值税

预计增值税=预收款÷(1+9%)x 3%=43600÷(1+9%)x3%=1200

借:应交税费-预交增值税 1200

贷:银行存款1200

（3）缴纳土地增值税及附加

借:应交税费1250

贷:银行存款1250

（4）发生期间费用

借:管理费用等300

贷:银行存款300

税务处理如下：

2021会计利润总额=0-300=-300（万元）。

根据国税发[2009]31号进行企业所得税汇算清缴，

应纳税所得额=43600÷(1+9%)x15%-1250-300=4450（万元）

应纳税额=4450x25%=1112.5万

纳税申报表填报如下:

收入表和成本表填写0

2022年会计核算和税务处理:

1.会计核算如下

（1）确认收入

借:合同负债43600

银行存款10900

贷:主营业务收入 50000

应交税费-应交增值税(销项税额) 4500

（2）结转开发成本

借:主营业务成本20000

贷:开发产品20000

（3）扣除土地价款

当前允许扣除的土地价款=6000x12/15=4800

销项税额抵减=4800÷(1+9%)x9%=396.3303

借:应交税费-应交增值税(销项税额抵减)396.3303

贷:主营业务成本396.3303

（4）缴纳土地增值税及附加2250万元

借:税金及附加2250

贷:银行存款2250

（5）将2021年缴纳的土地增值税及附加转入“税金及附加”

借:税金及附加1250

贷:应交税费1250

（6）发生期间费用

借:管理费用等600

贷:银行存款600

2.税务处理如下:

2022年主营业务成本=20000-396.3303=19603.6697（万元）

2022年会计利润总额

=50000-19603.6697-2250-1250-600=26296.3303（万元）

2022年进行企业所得税汇算清缴时，未完工产品转完工产品，纳税调整抵减应纳税所得额4750万元

应纳税所得额=26296.3303-4750=21546.3303（万元）

应纳所得税=21546.3303x25%=5386.5826（万元）。

纳税申报表填报如下: