物业代收水电费税率

实务中，水电厂不大可能给每一个业务分别开票。

所以，一般都是物业公司开具发票给实际用水用电的企业，也就是属于转售！

物业公司在收取水电费时，企业会收到什么样的发票，我们这里根据业务情况，处理方式，分别开具水费、电费发票举例说明。

水电费

物业公司收取水电费如何开票？？

根据国务院发布的《物业管理条例》，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

1.物业公司收取水电费如何开票？

处理方式一：水电费按实际用量结算

水费

根据（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。相应取得的进项不得抵扣。

提醒：“扣除其对外支付的自来水水费”需要依据合法有限的凭证，包括增值税发票和省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。未规定采用差额开票，当然可以全额开具增值税专用发票。

有上述政策可以看出转售水的物业公司无论是小规模纳税人还是一般纳税人均按照征收率为3%来进行处理增值税，那么转售电呢?

电费

和转售水的处理截然不同，其增值税的计税依据为全额计税而非差额！

提供物业管理服务的纳税人，按实际用量结算电费属于转售应税货物，按照电的适用税率/征收率开具增值税发票。

其中：

（1）增值税一般纳税人：收取的电费按13%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣。

（2）增值税小规模纳税人：收取的电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项不得抵扣。

【案例1】

a企业是物业管理公司，为增值税一般纳税人。2021年5月收取业主物业费的同时收取自来水费电费。共收取业主费用水费113万元，电费70万元，均没有开具发票，其业务类型也不符合代收代付原则。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。支付电厂价款合计67.8万元，取得电厂开具的增值税专用发票1份注明税额7.8万元。

a企业账务处理：

1.支付自来水公司水费时：

借：主营业务成本 100

应交税费——简易计税 3 （如果是小规模纳税人其科目应该为“应交税费-应交增值税”）

贷：银行存款 103

2.收取业主自来水费时（3%征收率）：

借：银行存款 113

贷：主营业务收入 109.71

应交税费——简易计税 3.29

3.支付电厂电费时：

借：主营业务成本 60

应交税费——应交增值税（进项税额） 7.8 （如果是小规模纳税人增值税都算进主营业务成本里）

贷：银行存款 67.8

4.收取业主电费时（13%税率）：

借：银行存款 70

贷：主营业务收入 61.95

应交税费——应交增值税（销项税额） 8.05

处理方式二：水电全包

提供物业管理服务的纳税人，服务时采用水电全包的方式，即物业费中包含水电费的，按照物业管理服务开具增值税发票。其中：

（1）增值税一般纳税人按照6%计算缴纳增值税，相应取得的进项税额可以抵扣。

（2）增值税小规模纳税人按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项税额不得抵扣。

2.水电费专票能否抵扣进项？

如果你的企业是一般纳税人,只要是与企业生产经营有关的支出,都是可以列支成本费用,取得增值税专用发票的水电费，税额是可以抵扣进项税的。不能抵扣的是水电费支出项目用于了简易计税方法计税项目和企业集体福利等。

因此,一般情况下，只要收到的是增值税专用发票的,完全是可以认证抵扣的.

增值税专用发票不能抵扣的具体内容：

一般情况下,对纳税人用于适用简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣.

但是,涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税(以下简称免税)项目、集体福利或者个人消费的情况,对属于兼用于允许抵扣项目和上述不允许抵扣项目情况的,其进项税额准予全部抵扣.

水电费

共同分摊水电费，企业如何税前扣除？

截图：

很多企业，尤其是一线城市，存在共享办公室的情况，两家或者多个公司租用同一办公室，水电费共同分摊。

1.共摊水电费税前扣除凭证

大部分企业是无法取得发票的，针对这种特殊情况，根据（税务总局公告2018年第28号）第十九条规定，企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

其中，其他凭证包括但不限于出租方支付水电费取得发票复印件、出租方出具水电费分割单或确认单、出租方支付水电费的凭证及房租协议等。

【案例2】

猫叔将公司租赁的一层空置办公室，租赁给了b公司办公使用，猫叔公司采用公用水电表方式，与b公司分摊其租赁合约期内发生的水电费用（均为一般纳税人）。

2021年6月份，猫叔公司收到自来水公司开具的增值税专用发票，征收率3%，价税合计10300元。其中，自用水费含税价格6180元，承租方使用水费含税价格4120元。

取得电力公司按13%税率开具的增值税专用发票，价税合计22600元。其中，自用电费含税价格13560元，承租方使用电费含税价格9040元。

那么，办公用房在2021年6月发生的水电费支出，猫叔公司应如何向b公司收取？b公司又该取得什么样的凭证做账务处理以及税前扣除的依据？

猫叔公司采取分摊方式收取水电费，b公司以猫叔公司开具的其他外部凭证，作为税前扣除凭证。

此时，猫叔公司按照代收代付进行会计处理：

1.代收代付水费时，猫叔公司自用部分，以取得的增值税专用发票为凭证，计算抵扣进项税额。

借：管理费用等成本费用科目 6000

应交税费——应交增值税（进项税额） 300

其他应收款 4120

贷：银行存款 10300

应交税费——应交增值税（进项税额转出） 120

2.向b公司收取水费，并提供其他外部凭证。

借：银行存款 4120

贷：其他应收款 4120

3.代收代付电费时，猫叔公司自用部分，以取得的增值税专用发票为凭证，计算抵扣进项税额。

借：管理费用等成本科目 12000

其他应收款 9040

应交税费——应交增值税（进项税额） 2600

贷：银行存款 22600

应交税费——应交增值税（进项税额转出） 1040

4.向b公司收取水费，并提供其他外部凭证。

借：银行存款 9040

贷：其他应收款 9040

b公司以猫叔公司公司开具的其他外部凭证（水电费分割单），可以作为企业所得税税前扣除的凭证，并以此进行财务和税务处理。

此时，b公司的会计处理如下：

1.取得水费支出的其他外部凭证（不能抵扣进项税额）。

借：管理费用等成本科目 4120

贷：银行存款 4120

2.取得电费支出的其他外部凭证（不能抵扣进项税额）。

借：管理费用等成本科目 9040

贷：银行存款 9040

注：对于承租方b公司来说，按规定取得的其他外部凭证，仅仅只能作为企业所得税税前扣除凭证，并不能作为计算抵扣增值税进项税额的依据；

提醒：实务中，以分割单作为企业所得税税前扣除凭证，各地税务机关可能存在不同的执行口径，需要企业和当地税务机关沟通确认后再做相应处理。

2.分割单模板：

分割单简化模板：