房地产营改增税收筹划

企业（土增）分解房地产销售与装修的税收筹划思维：

案例：某房地产公司出售一栋房屋，房屋不含增值税售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。

该房地产公司土地增值率：600/400=150%，应当缴纳土地增值税：600*50%-400*15%=240万元。

筹划方案：

如果将该房屋的出售分为两个合同：

1、第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋不含增值税出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。

该房地产公司土地增值额为700-300=400万元

该房地产公司土地增值率：400/300=130%

应缴纳的土地增值税：400*50%-300*15%=155万元。

2、第二个合同为房屋装修合同，装修费用不含增值税300万元，允许扣除的成本为100万元。（不需要缴纳土地增值税）

综上所述：两种方法对比，企业缴纳的土地增值税减少：240-155=85万元。