土地增值税鉴证业务

15.2021年3月某市房地产开发公司转让5年前外购的一栋写字楼，合同注明不含税转让收人8000万元，当年购人土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度折扣率为70%。缴纳与转让该写字楼相关税金440万元(不含增值税和印花税)。该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税(c)万元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除项目金额合计=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(万元)，增值额=8000-6144=1856(万元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，适用税率为30%;应纳土地增值税=1856×30%=556.80(万元)。

7.转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有(abde）

a.旧房产的评估价格

b.取得土地使用权所支付的地价款

c.旧房产的重置成本

d.按国家统一规定缴纳的有关费用

e.因计算纳税需要支付的评估费

【答案】abde

【解析】：选项c:可以扣除的旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增税扣除项目规则

转让主体

房地产开发企业

非房地产开发企业

其他企业

其他企业转让土地使用权

1.取得土地使用权所支付的金额

√

√

√

√

2.房地产开发成本

√

√

×

×

3.房地产开发费用

√

√

×

×

4.与转让房地产有关的税金

√

√

√

√

5.财政部规定的其他扣除项目

√

×

×

×

6.旧房及建筑物评估价格

×

×

√

×

8.以下项目中，转让新建房和转让存量房在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有(ac）

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发成本

c.与转让房地产有关的税金

d.旧房及建筑物的评估价格

e.房地产开发费用

【答案】ac

解析:转让新建房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用；

(4)转让环节有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目(房企才有)。

转让存量房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)房屋及建筑物的评估价格;

(3)转让环节有关的税金。

15.下列关于土地增值税税收优惠的说法中正确的有(bcde）

a.企业转让旧房作为改造安置住房房源的，免征土地增值税

b.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免征土地增值税

c.个人之间互换自有住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

d.对个人销售住房暂免征收土地增值税

e.企业销售其开发的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20% (含20%)，免征土地增值税

【答案】 bcde

【解析】:选项a:企业转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

13.下列关于房地产开发企业土地增值税清算的相关表述中，正确的有（abc）

a.将开发的房产转为企业自用，产权未发生转移，不征收土地增值税

b.用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理

c.对税务中介机构受托对清算项目审核鉴证出具的符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信

d.土地增值税采用核定征收的，核定征收率原则上不得低于3%

e.将未竣工决算的房地产开发项目整体转让的，不允许按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%

【答案】abc

【解析】:选项d:土地增值税的核定征收率原则上不得低于5%。选项e:对从事房地产开发的纳税人销售新建房允许按照取得上地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%。

18.2021年4月，张某将2020年6月购人的商铺转让，取得收入600万元。张某持有购房增值税普通发票，注明金额350万元、税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时可以扣除取得土地使用权所支付的金额商铺的评估价格共计（b）万元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）纳税人转让旧房及建筑物凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除每满12个月计一年，本题中，2020年6购入，2021年4月转让，不足12个月，不涉及加计扣除问题。

（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额计算。

（3）可以扣除取得土地使用权所支付的金额、商铺的评估价格共计=350+17.5=367.5(万元)。