商业企业增值税纳税义务发生

政策依据：

财税 2016年36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 附件一

国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

纳税义务发生：

财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

就房地产开发企业而言，国家税务总局并没有更明确的增值税纳税义务时间的规定。“发生应税行为”就房地产开发企业而言意味着销售不动产行为，故对于房地产开发企业而言，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间作为应税行为发生的时间。若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

各省有具体规定的，遵从各省对增值税纳税义务发生时间的规定。

计算方法：

一般计税项目：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

应交税额=销售额*9%-当期允许抵扣的进项税额-未抵减完的预缴税款

其中，预缴税款可跨项目抵减，出租收入及其他收入对应的销项税额亦可抵减房地产开发项目预缴税款。

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括配套公共设施建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，不包括契税。

简易计税项目：

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

应交税额=销售额*5%-未抵减完的预缴税款