房地产企业增值税扣除

实务中，房地产企业销售自行开发的房地产项目增值税计税方法总结如下：

类别

计税方法

计税公式

申报纳税

一般计税

销项税额=（销售额-土地价款）/（1+9％）×9％

简易计税

应纳税额=销售额/（1+5％）×5％

预收款预缴

一般计税

预缴税款=预收款/（1+9％）×3％

简易计税

预缴税款=预收款/（1+5％）×3％

其中要注意：

当期允许扣除的土地价款

=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

房地产可供销售的建筑面积指可出售的总建筑面积，但是不包括未单独作价结算的配套公共设施面积。

【例题】某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2022年5月发生如下业务： （1）销售2016年3月开工建设的住宅项目，取得含税收入166000万元，从政府部门取得土地时支付土地价款78000万元。该项目选择简易计税方法计税。 （2）支付甲建筑公司工程价款，取得增值税专用发票，注明金额12000万元，税额1080万元。 （3）出租一栋写字楼，合同约定租期为3年，每年不含税租金4800万元，每半年支付一次租金，本月收到2022年5月至10月租金，开具增值税专用发票，注明金额2400万元；另收办公家具押金130万元，开具收据。该业务适用一般计税方法。 （4）购进小轿车一辆，支付不含税价款20万元、增值税2.6万元，取得机动车销售统一发票。 （5）支付高速公路通行费，取得高速公路通行费电子普通发票上注明的税额为0.03万元。 假设：本月取得的相关凭证均符合税法规定，并在本月申报抵扣进项税额。 要求：根据上述资料，回答下列问题：

1.问：业务（1）应纳增值税=？ 『解析』业务（1）应纳增值税＝166000÷（1＋5％）×5％＝7904.76（万元）。

注：因为是老项目，使用简易计税方法计税

问2：业务（2）准予从销项税额中抵扣的进项税额为=？ 『解析』业务（2）准予抵扣的进项税额为1080万元。 问3：业务（3）增值税销项税额为=？ 『解析』业务（3）增值税的销项税额＝2400×9％＝216（万元） 问4：该公司当月应纳增值税=？ 『解析』

简易计税方法应缴纳的增值税为7904.76万元 一般计税方法进项税额＝1080＋2.6＋0.03＝1082.63（万元） 销项税额＝216（万元） 当期留抵税额＝1082.63－216＝866.63（万元） 注意：一般计税方法下，进项税额大于销项税额，应纳税额为0，期末留抵税额866.63万元。也就是一般计税和简易计税是不能相互抵减。 因此本期应纳税额＝7904.76（万元）