房地产增值税怎么计算

房产税，你算对了吗

原创 安世强 安博士讲财税2021-08-19 05:00

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对于房产税的计算，很多财务人员都知道分为从价计征和从租计征两种类型，其中从价计征的按照扣除房产原值10%-30%的比例作为计税基数，按照1.2%的税率缴纳房产税；从租的计征的按照租金收入和12%的税率计算缴纳房产税。

自用房从价计征房产税的，大家就不一定能完全清楚了，比如房产原值的确定，尤其是房产涉及到增减原值，有附属和配套设备等情况，以及具有房屋形态的构筑物等是否需要缴纳房产税。房产税貌似简单，但是政策规范散落在不用文件，不少财务人员在计算和缴纳房产税时出现过错误，并在税务稽查时受到了处罚，有必要进行梳理。

这里先给出总体的原则，房产税的计算依据总体上以会计核算的房屋建筑物原值为计税的基础。如果在会计核算上将应该计入房产原值的部分费用化或计入其他资产价值，导致原值偏低的，税务局有权对偏低的原值进行认定，按照调整后的原值为基数缴纳房产税。另外土地成本要并入房产原值计征房产税，这点经常被疏忽。

风险提示一：

在房产税计提和缴纳时，未将土地价款计入原值，作为计算房产税的基础，本错误发生较为频繁，尤其是刚建厂转固和财务人员对税收政策不了解的情况，税务局进行稽查会要求补税，并缴纳滞纳金。

政策依据：根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

风险提示二：

不属于房产的缴纳了房产税，主要是一些建筑物，比如围墙、加油站棚顶等。

政策依据：根据《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

风险提示三：

房屋建筑物的原值在转固后一般不变，取暖、制冷等一般都已完善。对于日后的零星修复费用化即可，不改变固定资产原值，但对于大的改造，比如加装电梯、中央空调等不可移动和不可分割物的，会计上应该计入房屋建筑物原值，即使会计上不计入房产原值，在房产税计算时也要包含进来。涉及到拆除的扣减原值，比如原来有电梯的，现在是更换电梯，要扣除旧电梯原值。

政策依据：《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

根据以上政策可以看出，房产税总体来说，没有税务筹划的空间，除了某些地方给予某类房产，比如员工宿舍，一定的优惠外，税基和税率都是规定的。降低房屋原值是一个主要方法，这就要求公司在基建期间进行明细核算，固定资产（在建工程）核算单元要精细，能独立核算的不合并核算，比如不将围墙单独核算，而是并入房屋原值，这样会增加房产税计税的基数。如前，房产税总体按照会计核算的原值，除非会计核算中有意或无意降低了原值，增加房产原值的，税务机关没有义务调整计税基数。

风险提示四：

对已经计入房产原值的附属设施、外部地面维修、外部蒸汽管道等，在房产税纳税申报时对资产进行拆分，按照扣除上述资产的房屋成本计算并缴纳房产税存在税务风险。税法房产原值的确认跟会计核算一致（土地成本在计算房产税要加进来，这个除外），如果会计核算不规范的，少记入原值的，需要调增，如果已经计入了房屋价值，再扣出去缴纳房产税不可行，除非当初在核算规范的前提下，那些资产是单独核算的。

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）一、关于房产原值如何确定的问题：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

税收优惠情况：

①根据《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发〔1999〕44号）和《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2018年第31号）：对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。但此处是农林牧渔用地不征收土地使用税，并未言明房产问题。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条 下列土地免缴土地使用税：

(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地；

(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

(六)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

(七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

可见，对农、林、牧、渔用房、用地，土地使用税的优惠政策很明确，此外，财税〔2006〕186号等也对直接用于农林牧渔的土地免征土地使用税给出了明确的说法。但是农林牧渔涉及到的房产税，在税务总局层面政策有些缺失，地方税务局一般对房产税实行与土地使用税一致的政策，即直接用于农林牧渔的房产免征房产税。如辽宁省大连市税务局对“单位直接用于农林牧渔业的生产用地和房屋，免征房产税和土地使用税，请问文件依据是什么？”问题的回复是不征收，参考文件为《辽宁省人民政府关于调整建制镇房产税和城镇土地使用税征税范围的批复》（辽政（2000）23号）

②根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）：与地上房屋相连的地下室、车库、商场等与地上房屋是整体，应统一缴纳房产税；自用地下房产有一定税收优惠，应税原值可按照其实际原值的50%-80%。

具体如下：

一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：

1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

③增值税小规模纳税人房产税优惠。根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）：由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

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