房地产新项目增值税

不动产新老项目取得时间的界定问题

各地国税

地区口径

国家税务总局

国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函(税总纳便函〔2016〕71号，以下简称“税总纳便函〔2016〕71号”)—全面推开营改增试点12366热点问题解答（五） 2016.5.11

房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？

答：根据《国家税务总局关于发布<<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

标注：这是“教科书”式的回复，在这儿我们先当一个标准答案列示着。

河北国税

河北省国家税务局 关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二) 2016.4.30

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在 2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

标注：提出租、售相同的处理原则，这一点对于房开企业的老项目，如果营改增后用于出租的，则仍认为属于不动产出租的老房产，可以选择简易计税方式。《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号)规定：房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。这一点也是得到了后续的明确。

海南国税

全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答（三）2016.5.9

财税〔2016〕36号文件中明确：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业 2016.6.23

十二、不动产老项目的确定问题

（一）转让不动产老项目

纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。

（二）自建不动产老项目

纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

标注：这儿明确了不动产转让时，考虑了外购与自建的方式，外购的就看产权变更登记日期，这个确实是比较直接有明确性。只是有的人士可能认为，这个收房了，但办理证件滞后了，还不认老项目了吗？这个确实会与现实有所脱节。不过这儿海南国税的理解就是这样的。

（三）出租不动产的老项目

关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

标注：“取得”这两个字，确实因为产权证、因为实际收到、因为合同约定等原因，外延太广泛了，我们制订文件的时候可能没有想得这么复杂，但是我们的执行层面必须还是有执行的量化，基于上面的解释，小编认为还是比较合理的，基于进项税额抵扣不充分的现实考虑出发的。可能有的人士认为，要是这个施工许可证是4月30日取得的呢？这跟5月1日没有多少区别啊，要是这样想，这个事情真没有一个标准了，标准的树立是可执行，并不是真的为每个纳税人找到绝对的“公平”。

广州国税

房地产开发企业营改增问题解答 2016.6.3

按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？

答：房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

怎样算一个项目？分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。

标注：项目是以《建筑工程施工许可证》来划分的，在老项目下，不同的项目有不同的核算增值税的方式选择，这个规则的来源当然是基于财税〔2016〕36号文件规定之下的判断方式。此问题基本是没有争议的，也是为大家所接受的一个方式。

北京国税

房地产业营改增税收指引 2016.3.30

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

湖北国税

营改增政策执行口径第一辑 2016.4.25

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

33.4月30日之前签定了合同，5月1日后才招投标的项目，是新项目还是老项目？

按照财税（2016）36号文件规定：建筑工程老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。因此4月30日之前签定了建筑工程承包合同，合同上注明的开工时间在4月30日之前属于建筑工程老项目。

标注：这个不能说常见，但也有可能发生。签订了合同才招投标，这个不知道是个什么程序，但不管其操作上有没有别的原因，税务机关的解释是没有问题的，严格执行了文件的规定要件判断。当然这个日期也是主观的，比如，本来双方准备2016年5月1日零点签订合同，但是知道营改增了，那就在12点前签订并约定开工，这是主观行为，但主观形成结果了，那就是客观判断了。税务的征管可管不了招投标的事后结果或后果有无问题。

厦门国税

营改增政策问题解答（十二）2016.8.15

市政府文件中明确某不动产自2016年4月15日起转让至某公司，但是2016年5月之后才能完成权属登记，能否根据市政府文件判定该不动产属4月30日前取得的老项目？

答：对2016年5月1日前政府文件已明确权属归属、且已完工不动产项目，可确认为不动产老项目选择简易计税方式。

标注：这个情形也是很有趣的，基于事实项目进展及交易完成时，与权属的对接，从抵扣不充分的角度，这个回复的意见还是有原则可循的。当然这也引起一个问题，即如果营改增前达成了交易，那相当于是老项目的转让，到了5月1日之后权属变更，那还是要看是不是营业税下发生的纳税义务，如此，可以参照以上规则，属于接受方的老项目；如果营改增后的销售老项目享受了增值税简易计税方法，那接受方再次销售只能是抵扣取得的上述简易计税的进项税额了，因为这是一个新的不动产项目了，简易计税的适用条件已经停止了。

江苏国税

江苏国税12366营改增热点问题解答（2016第七期）2016.4.21

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

内蒙古国税

全面推开营改增政策问题解答二 2016.5.30

一、不动产老项目的确定

（一）转让不动产老项目

纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。

（二）自建不动产老项目

纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（三）出租不动产的老项目

关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

标注：与海南国税的意见类同，可以借鉴相应的标注内容。

宁夏国税

营改增热点难点问题专题2016.6.1

2.房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？

答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

江西国税

营改增问题解答（九）2016.8.22

1、不动产的取得的时间节点如何确定？

答：在总局明确前，暂按以下原则把握：（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。

标注：这个条件还是比较明确的，只是与交易实际情形可能有脱节。这个意见与海南国税的理解有相近之处。

（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

福建国税

12366营改增热点问答（7.4）2016.7.15

怎样算一个项目，分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。

云南国税

曲靖开发区国税关于下发营改增问题解答摘编（十二）的通知 2016.10.8

（一）某房地产公司，在2012年取施工许可证，部分工程已经完工，现在由于变更施工方而重新到住建部门办理施工许可证（开工时间为2016年5月1日后），请问变更施工方后盖的房子应按新项目还是老项目管理？变更施工方后提供的建筑安装服务应按新项目还是老项目管理？

答：变更施工方后盖的房子按照新项目进行征税；变更施工方后提供的建筑安装服务按照新项目征税。

标注：小编认为这个意见还是有合理之处，但也有探讨空间，因为变更了施工方，相当于是两个服务主体与服务业务，虽然对于采购方是一个事项的延续，那从建筑方的角度，分旧项目与新项目是各适用各的。但是从房地产公司的角度，由于第一次的施工许可证的合同开工日期是在2016年4月30日之前，所以这个商品房销售仍是可以选择简易计税方法的。需要从不同的主体来看适用的规则，如果这个房地产公司看后期对方建安企业开具增值税专用发票及采购物料等的进项税额是否更合适来选择一般计税方法，选择简易计税方法并不是必然就是好的，比如有限价房之类的情形。

青海国税

12366营改增热点问题答复口径 6月6日 2016.6.6

根据财税〔2016〕36号文件规定“一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法”此处的“4月30日之前自建”应如何界定？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告>（国家税务总局公告2016年第17号）的规定，4月30日之前自建老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 （3）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

标注：这儿界定的是自建情形，与上面的外购、投资等是不同的，想必这个大家在对照国家税务总局公告2016年第17号公告的规定也是看得很清晰的。

湖南国税

湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四 2016.12.26

六、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税方法，如何界定取得不动产的日期？

取得的不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

直接购买的：以合同约定的接收日期为准，若实际接收日期早于合同约定的接收日期的，以实际接收日期为准。

接受捐赠的：以不动产权属变更的日期为准。

按受投资入股、抵债的：以不动产移送的日期为准。

自建的：以建筑工程老项目的确定标准为准。即以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明开工日期的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。

标注：海南国税、江西国税、内蒙古国税强调直接购买时，以权属变更当天为取得时间，湖南国税首先引用了“合同约定的接收日期”，这考虑了交易经济属性完成的因素，而办理证照只是履行这样一个程序而已。同时由于不动产不同于房地产开发企业的新建，往往是已有的不动产，所以实物存在情形之下，以合同约定的接收日期或许是更考虑了交易的特殊性，小编还是赞同基于纳税人的利益考虑来理解的口径。此时确实对于举证方面不如权属证明更直接，税务机关的管理成本会上升。

安徽国税

营改增热点难点问题（房地产）2017.1.3

1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？

答：（1）“取得的不动产”中的取得方式包括租入。（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。

2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？

答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

标注：对于购买方式取得的不动产，安徽国税提出以销售发票的开具时间作为取得时间，这与权属变更时间和合同约定的接收时间又有差异。对于开具发票，这是站在税的角度思考的，小编认为这算是一个观点可以参照。

对于营改增后“自建”情形的解释，恰如安徽国税所言，列示的三种情形均是自建，这个自建与营业税下的自建的定义是不同的，营业税下是自己的员工进行的施工行为，即第(1)种情形，同时营业税下规定不动产转让时还需要计算自建行为的营业税(不包括房地产开发企业的销售)，营改增之后就不存在这种税务处理规则了。

[学习理解]

这个问题需要分几个方面进行详细分析，其实关于老项目与新项目的营改增的政策适用问题，主要是对于老项目的税务适用规则问题，对于一般纳税人而言，可以选择简易计税方法或一般计税方法，而对于新项目，那据此规则是不能够选择简易计税方法了。至于还能否享受简易计税方式，要看其他的条件是不是可以适用(如建筑服务的清包、甲供工程等)。对于小规模纳税人，无论何时，只能是按简易计税方法，没有一般计税方法可以选择。

在以老项目为业务交易标的的情形下，是可以选择增值税计税方法的，基于抵扣不充分，这是最合理的政策制订出发点，但是如果评估后选择一般计税方法更有利，那纳税人可以自由选择。但一经选择简易计税方法，36个月内不得再发生变更，所以还是要谨慎才是。有个别税务机关的政策认为可以调整，小编认为还是不能太“自由”，认为开始选的不对，可以“纠正”，这个自由度就太大了，征管上也不易操作与控制。

(1) 建筑服务和房地产老项目的适用条件一致。

所说的“老项目”，在建筑服务和房地产项目中都用这个词，对于4月30日及之前的取得不动产，那是指老不动产，不是老项目的概念，虽然其适用的政策类型是相近的。对于建筑服务和房地产来讲，两者的老项目是不是一样的标准呢？我们根据相关的税收规定比较如下：

情形

建筑服务

房地产项目

情形一

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目

情形二

未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目

情形三

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目

我们可以发现，上面的适用标准是一样的，只是一个叫建筑工程项目，一个叫房地产项目，其标准都是以《建筑工程施工许可证》或合同中的“开工日期”来看的，至于现实情形中是不是这个时间开工，还是偷偷地开工了，那可能也不好监管到位，只能看“形式主义”约定了。同时要注意，不是合同签订的日期，是约定的开工日期，这一点需要有所区别。

在这儿可能有一些争议之处，即在判断老项目时，依照规定是先判断许可证上的“开工日期”，如果没有许可证，或者证上没有开工日期，那就看合同注明的开工日期。初步理解看，这儿还是有一个优先判断的前后顺序。在技术上，可能我们认为合同约定与施工许可证是或者的关系，谁早就认可谁的日期，比如施工许可证约定的是4月5日，但是合同约定是3月20日，那是违规没有施工许可就开建了，这至少是违规的。通常来讲，施工许可证的日期是早于合同约定的施工日期。

还有一种情形是房地产企业变更施工方，上面我们表中有提及，这种情形还是要看之前的项目开工时间，而不宜必须要求分割开一个商品房，分别按不同的阶段适用不同的计税方式，这个也是难以操作的。

(2) 转让取得的不动产。

有争议的可能还聚焦于转让取得不动产的“取得”的界定，如上表中的部分税务机关的意见，取得是指权属变更的时间、约定交付的时间还是发票的时间，这个会与实践当中存在时间差，比如2015年8月取得了房产，2016年5月最后办理完成取得房产权属证明，那如何界定是不是营改增之前取得的不动产呢？如果界定为必须适用一般计税方法，这确实是有点不合理，可能一般纳税人一分钱进项没有，但再次转让时必须用11%的税率。征管必须还是有规则的，所以这些判断的条件小编认为是采取了简单易行的方式。不过如果考虑纳税人的实际情形，会是更好一些，比如交付时间，结合合同、入账等辅助的证据。关于此内容，还是建议进一步完善与考虑纳税人的利益更多些。

上面还有一个问题，对于转让4月30日(含)前取得的不动产，享受的是增值税计税方法选择权，比如选择了简易计税方法，那给下一环节一般纳税人开具的是5%征收率的发票，下一家再销售时用的是一般计税方法，不能再选择简易计税方法了，不能说是销售的老房子就“一生”都是可以选择简易，这是不对的。如上建筑服务，更不能认为只要是为老不动产进行的建筑服务都是可以选择简易，对象只是对于某个建筑服务项目实施的，并不绑定于老不动产，这个一定要有个主体的适用界定出来。如果是营改增之后的老不动产再发生的建筑服务，那施工许可证约定的开工日期只能是2016年5月1日后，此时对于一般纳税人，就不能再选择简易计税方法了，而只能按一般计税方法计税。

(3) 转租的情形。

对于一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。这儿的取得，在上面的情形回复中，我们还看到了“转租”取得的情形，那这个取得从解释的个案看，是看从上一家租赁的时间；如果是营改增之前，那就是可以选择简易计税方法；如果是之后，那就是应使用一般计税方法。这儿相当于是“可选择的利益”由上一家享受完毕了。关于此问题的理解我们认为还是比较合适的，不能解释为只要租的是老房子就一定是可以选择简易，这就误解了营改增是业务层级的还是“主体“层级的，是不对的。