香港公司税务（5个范本）

发布时间：2024-11-04 热度：98

【导语】本文根据实用程度整理了5篇优质的香港公司香港公司相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是香港公司税务范本，希望您能喜欢。

香港公司税务

【第1篇】香港公司税务

香港由于历史原因，在很久以前被殖民者占领，走上了与内地截然不同的发展道路，并凭借地理和政策的双重优势，逐渐发展成为全球知名的金融中心和贸易自由港。而内地在实行改革开放政策后，充分借鉴了境外的先进企业管理理念和方案纷纷以离岸经营的方式来获取更多的商业和税务优势。香港作为距离内地最近的金融中心和贸易自由港，自然成为内地客商成立离公司的首选。但与世界其他国家和地区一样，香港成立的公司也无法摆脱税务责任。今天，通惠管理顾问就为大家介绍，香港公司涉及的税务情况。

税金缴纳作为商业企业支出的大头，一直是商业企业尽力降低的支出之一，这也是商业企业不断寻找税务洼地的主要原因，而世界主要的离岸金融中心，无一不是以极低的税率吸引境外客商注册公司，香港也不例外。不过，低税率不代表没有税务责任，而在香港注册的公司，主要涉及以下几种税收：

1、公司利得税

公司利得税顾名思义，就是指公司盈利部分需要缴纳的税金。香港虽然对公司利润征收税收，但也仅针对有盈利的公司。也就是说，如果某家香港公司在算税年度内没有盈利，则可以不用缴纳利得税（但仍需要进行税务申报，并提供审计报告证明公司没有盈利）。同时香港实行的“两级税制”，大大减轻了盈利较少的公司的税务负担，叠加港府每年给予的公司利得税税金减免，使得一些盈利较少的香港公司甚至可以不用缴纳税金。

2、其他税种

公司利得税可以说是香港公司唯一的税种，不过也仅限于离岸经营的香港公司。如果香港公司在香港本地经营，则还会涉及到其他几种税，如差饷、地税、印花税、博彩及彩票税、商品税、酒店房租税、车辆登记税、专利税和特权税等。这些税种主要针对的是在香港本地有实际经营业务的公司。假设某间香港公司在香港开设了店面，销售的对象也主要为香港本地居民或游客，则该香港公司除了对公司盈利进行纳税外，还需要缴纳差饷；如果该公司经营的商品性质比较特殊，包括香烟、酒精饮料、燃料油等，则需要缴纳相应的商品税；如果该公司从事酒店服务，还会需要缴纳酒店房租税。

需要特别说明的是，很多内地公司看中了香港国际金融中心的地位，选择在香港进行上市，并进行股票市场的交易操作，因此还会涉及到香港印花税。之前香港证券印花税税率为1%，不过在2月24日，香港财政司宣布将证券印花税税率提升至1.3%以弥补香港财政的亏空。如果香港公司需要对股权分配进行调整、或增发股票行为，也会需要缴纳一定数额的印花税（无论该香港公司是否上市）。

从以上介绍不难看出，香港公司涉及的税种并不算多，但由于港府对于企业税收的审核和把控十分严格，因此选择一家专业的企业服务提供商提供必要服务，就成为必然选择。而通惠管理顾问作为香港持牌秘书，专注个人、企业服务十余年。

【第2篇】香港公司税务政策

作者丨王舒蓓

自2023年以来，国内的涉税违法案件成为了社会舆论关注的焦点，国际反避税趋势进一步收紧也令高净值人群的跨境收入涉税合规风险陡增。本文对2023年前三季度境内外发布实施的税收新规及政策进行梳理，供高净值人群在财富管理与传承中如何进行税务合规与成本控制参考。

01 国家税务总局深圳市税务局稽查局税务行政处罚事项告知书深税稽罚告(2021)150号

发布主体：国家税务总局深圳市税务局稽查局

实施时间：2021/12/8

主要内容：1、该处罚告知书显示，税务机构对深圳某公司通过香港壳公司收取的海外收入认定为“偷税”，进行了处罚。2、通过在香港设立空壳公司收取境外业务款项，逃避缴纳境内税款的模式，不仅难以将业务收入从境外汇回境内，还存在被认定为的偷税风险。

影响及意义：

1、尽管香港公司在香港境内不用课税，但是在其他运营区仍可能要课税。如该案例中的香港公司，其最终受益人来自中国内地，需要在中国内地进行相应税收申报。这是因为，中国内地是全球征税的司法管辖区，对于中国的税务居民而言，其来源于全球的收入都须在境内进行税收申报，并相应纳税。

2、对于从事跨境投资的中国客户而言，无论是企业还是个人，不仅要在离岸属地做好纳税申报和合规工作，还要充分考虑离岸属地和中国内地之间的税收合作和信息交换机制。

3、总而言之，利用离岸公司来避税的可能性已经大大降低。这是因为，在crs机制下，不同司法管辖区之间的信息交换和透明日益增强，以往利用“信息差”来进行税收筹划的空间早已大幅收窄。具体到中国内地，修订后的《个人所得税法》反避税条款结合crs信息交换，使得税务机关对一些通过境外“不具有合理商业目的”的企业和个人进行避税的打击，严厉而精准。

02《关于权益性投资经营所得个人所得税征收管理的公告》（财政部税务总局公告2023年第41号）

发布主体：财政部、税务总局

实施时间：2022/1/1

主要内容：对权益性投资经营所得个人所得税征收管理有关问题做出规定。持有股权、股票、合伙企业财产份额等权益性投资的个人独资企业、合伙企业，一律适用查账征收方式计征个人所得税。

影响及意义：

1、针对个人独资企业和合伙企业，若税收洼地上以公司制企业持有权益性投资的，该类公司不在此政策要求的查账征收范畴。

2、针对的持有权益性投资的独资合伙企业，若注册在税收洼地上的独资合伙企业并不持有权益性投资，则不受此政策规范。即，该政策解决了以将其他收入转变为权益收入以避税的问题，但没有解决其他收入转变为经营收入以避税的问题。但不排除政策当局将非以财产、货物为基础的经营性收入视为劳务收入，汇入综合所得，以切断“薇娅”模式。

3、公告规定了追溯原则。该公告规定2023年1月1日之前已持有权益性投资独资合伙企业，也规定要查账征收，按此规范意旨，在此之前已取得的核定征收待遇，就此作废。

03 《关于基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第 3 号）

发布主体：财政部、税务总局

实施时间：2021/1/1

主要内容：

1、原始权益人在基础设施资产重组环节，即将基础设施资产划转至项目公司环节，适用特殊性税务处理，不征收企业所得税。

2、原始权益人向reits转让项目公司股权时暂不缴纳企业所得税，递延至reits募资完成后再缴纳。

原始权益人自持的reits份额对应的基础设施资产转让的企业所得税，递延至实际转让时再缴纳。

3、基础设施reits运营、分配等环节涉及的税收，仍按现行税收法律法规的规定执行。如原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施reits份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额，即原始权益人转让reits份额时视为先转让战略配售自持的份额。

4、文件适用性--文件适用于证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施reits试点项目，类reits和海外公募reits不适用。

影响及意义：

1、reits 设立前的重组，原始权益人向项目公司划转基础资产可以直接适用特殊重组，暂无需缴纳企业所得税，这个递延政策已经豁免了现行重组文件要求企业重组必须满足12个月锁定期的要求，有助于解决原始权益人的现金流压力和顺利推进项目实施；

2、reits设立阶段，原始权益人可以享受两个层面的所得税递延。一是原始权益人向基础设施reits转让项目资产的评估增值，允许递延至reits发行完成募资后；二是原始权益人通过二级市场回购自持的份额部分的评估增值，允许递延至原始权益人最终实际出让份额的环节。通过以上双层的递延政策，落实了原始权益人仅需要针对实际出售的部分纳税，将实际有效地降低原始权益人的税负压力，进一步鼓励和支持更多的企业积极参与公募reits试点。

04《第二批税务行政处罚“首违不罚”事项清单》的公告（国家税务总局公告2023年第33号）

发布主体：国家税务总局

实施时间：2022/1/1

主要内容：

影响及意义：《公告》强调了适用税务行政处罚“首违不罚”的三个条件，即一是首次发生清单中所列事项，二是危害后果轻微，三是在税务机关发现前主动改正或者在税务机关责令限期改正的期限内改正。符合上述三个条件的，税务机关应主动对当事人适用“首违不罚”。但“首违不罚”并非“免罚金牌”，高净值人士一定要依法纳税，规避涉税违规行为，及时纠正税收违法行为。

05 加强税收监管和税务稽查，打击“三假”常态化，合力打击跨境逃避税

发布主体：税务总局

实施时间：2022/2/16

主要内容：“亚洲倡议”高级别会议以视频方式召开。王军局长称中国税务部门在做好国内税收管理的基础上，积极响应并落实g20号召，全面参与全球论坛各项工作，不断推进双边、多边框架下的国际税收合作和税收信息交换，与112个国家（地区）签署了避免双重征税协定或安排，积极参与税收透明度国际标准的制定和修订。并提出三点倡议：一是持续深化疫情防控合作，为亚洲各国恢复和发展经济积极贡献税务力量；二是持续加强国际税收征管合作，合力打击跨境逃避税，促进亚洲地区经济持续复苏；三是持续推进信息交换能力建设，更广泛、更深入地交流经验、分享信息，促进亚洲各国税收征管水平提升。

影响及意义：讲话反映了税务总局下一步的税收征管动向。在税务总局会同公安机关联合打击“三假”以及税务总局、公安部、最高人民检察院、海关总署、中国人民银行、国家外汇管理局六部门“打虚打骗”的背景下，涉税涉票犯罪的打击力度空前加强，虚开发票成为企业经营的红线。同时，通过近期曝光的主播、明星偷税案件可以分析，高净值人士利用股权转让、阴阳合同、关联交易等偷逃税问题也将面临重点关注。

06《关于修订后的欧盟税务不合作辖区名单的结论》（the council conclusions on the revised eu list of non-cooperative jurisdictions for tax purposes）

发布主体：欧盟

实施时间：2022/2/24

主要内容：公布了最新的2023年税务不合作司法管辖区方面的“黑名单”和“灰名单”，“黑名单”包括9个司法管辖区：美属萨摩亚、斐济、关岛、帕劳、巴拿马、萨摩亚、特立尼达和多巴哥、美属维尔京群岛和瓦努阿图。“灰名单”中共有25个司法管辖区。

影响及意义：

值得注意的是，中国香港再次被欧盟列入了“灰名单”。

香港特区政府表示，已向欧盟承诺将于2023年底前修订香港《税务条例》及于2023年落实相关措施。其将修订企业（尤其是在香港没有实质经济活动的企业）被动收入纳税方面的法例；修订豁免源自外地收入征税方面的法例，主要是离岸空壳公司透过“双重不征税”而在税负上获得利益的情况；香港最新公布的财政预算案表示，会考虑从2024/25课税年度开始向大型跨国企业集团征收本地最低补足税，确保它们的实际税率达致全球最低实际税率15%的水平。

因此，在香港有跨境经营的大型企业集团应予以高度重视，提前做好筹划。

07 香港拟对家族办公室提供税收豁免

发布主体：香港特区财经事务及库务局

实施时间：2022/3/8

主要内容：香港特区财经事务及库务局发出了名为proposal to provide tax concession for family-owned investment holding vehicles的公开咨询文件，拟对在香港经营的家族办公室（family office，）业务提供税收豁免，预计新的税务豁免则将会从2022/23课税年度开始施行。

影响及意义：

1. 根据香港法律，一般的家族办公室以法人实体形式营运，其征税方式与其他香港公司无异。

2. 香港不设资本增值税或离岸利得税，亦不征收股息或利息的预扣税。所有在香港营办、以私人形式发售的在岸及离岸基金，只要符合若干条件，不论其结构、规模或目的，均可就指明资产的交易享有利得税豁免。此外，合资格基金投资于本地和海外私人公司，亦可享有利得税豁免。家族办公室可于香港享有以上有利的税收制度，以更节税的方式来管理家族在香港的投资。

3、香港并无特定为家族办公室而设的发牌制度。但需遵守《证券及期货条例》下的发牌制度，制度是以所作出的活动为基础。如家族办公室所提供的服务并不构成任何受规管活动或属于任何适用的豁除情况，该家族办公室便无须根据《证券及期货条例》申领牌照。在香港提供资产管理服务是否需要申领牌照，并非取决于客户是否为家族。

08《进一步深化税收征管改革这一年》

发布主体：国家税务总局

实施时间：2022/4/19

主要内容：金税四期建设的顶层设计已完成，形成了征管方式从“收税”到“报税”再到“算税”、征管流程从“上机”到“上网”再到“上云”、征管效能从“经验管税”到“以票管税”再到“以数治税”的智慧税务蓝图。

影响及意义：

1、金税四期，不仅是税务方面，还会纳入“非税”业务，实现对业务更全面的监控。同时，搭建了各部委、人民银行以及银行等参与机构之间信息共享和核查的通道，实现企业相关人员手机号码、企业纳税状态、企业登记注册信息核查三大功能。企业更多的数据将被税务局掌握，监控也呈现全方位、立体化，国家要实现从“以票管税”向“以数治税”分类精准监管转变。

2、金税四期上线之后，对资金的监控将会更为严格。

09《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第89号）

发布主体：全国人民代表大会常务委员会

实施时间：2022/7/1

主要内容：1、家族财产的继承和赠与产生所有权转移的法律后果，故根据《印花税法》税目的规定，房产、股权（不包括应缴纳证券交易印花税的）继承与赠与的，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。如果继承和赠与的财产为股票，则按照“证券交易”缴纳印花税。

2、以个人名义或以名下的合伙企业或公司的名义出让股票需要按照成交金额的千分之一缴纳印花税。

影响及意义：

1、银行理财产品的合同不属于印花税征税范围，不需要缴纳印花税。

2、以个人名义或以名下的合伙企业或公司的名义购买股票不需要缴纳印花税。投资者（包括个人和机构）买卖封闭式证券投资基金免征印花税，对投资者申购和赎回基金单位，暂不征收印花税。

3、家族财富管理中的增额终身寿保险不需要缴纳印花税。

4、家族信托设立阶段，由于我国尚未建立非交易过户制度，别墅和股权放进家族信托会被视为直接转让，因此需要按照“产权转移书据”缴纳印花税。别墅和股权放进家族信托均需要依照《印花税法》规定，按照市场价值的万分之五双边缴纳印花税。家族信托存续阶段，如果别墅租赁给他人，需要依照《印花税法》规定，按照“租赁合同”载明的租金的千分之一双边缴纳印花税。除此之外，由于别墅和股权均不进行转让，因此也不涉及印花税。家族信托分配阶段，由于别墅和股权均进行实物分配，所以还会依照《印花税法》规定，按照分配时市场价值的万分之五双边缴纳印花税。

10《最高人民法院关于为加快建设全国统一大市场提供司法服务和保障的意见》（法发〔2022〕22号）

发布主体：最高人民法院

实施时间：2022/7/25

主要内容：23.依法惩处扰乱市场秩序违法犯罪行为。研究制定审理涉税犯罪案件司法解释，依法惩处逃税、抗税、骗税、虚开增值税专用发票等违法犯罪行为，加大对利用“阴阳合同”逃税、文娱领域高净值人群逃税等行为的惩处力度。加强与税务、公安等部门执法司法协同，推动完善税收监管制度。

影响及意义：最高人民法院举行新闻发布会，发布《最高人民法院关于为加快建设全国统一大市场提供司法服务和保障的意见》（以下简称《意见》）。该《意见》提出依法惩处扰乱市场秩序违法犯罪行为，研究制定审理涉税犯罪案件司法解释，依法惩处逃税、抗税、骗税、虚开增值税专用发票等违法犯罪行为，加大对利用“阴阳合同”逃税、文娱领域高净值人群逃税等行为的惩处力度。

11 加强高收入、高净值人群税收管理研究

发布主体：国家税务总局南京市税务局课题组

实施时间：2022/8/18

主要内容：我国高收入高净值自然人税收征管存在的问题：1、对高收入高净值自然人缺乏统一的界定标准。2、对高收入高净值自然人税源监控不到位。3、传统税收征管模式与数字经济不匹配。4、税务部门和其他非政府机构之间的信息共享不足。

影响及意义：

加强我国高收入高净值自然人税收征管的对策建议。

1、建议将年收入100万元及以上或净资产1000万元及以上的个人认定为高收入高净值自然人。2、增加高收入高净值自然人就财产性、资本性项目所得自行申报的强制性规定。3、从法律层面明确纳税人识别号在经济活动、生产生活等各个领域的强制应用，统一涉税信息采集的内容、标准和格式。4、构建国家税务总局、省（自治区、直辖市）税务局、市（州）税务局三级专业管理体系。5、建立自愿披露机制，实施自愿披露差别化激励政策，提供在线实时反馈纳税信息、风险预警提示、纳税申报矫正等服务。6、建立针对高收入高净值自然人的专项稽查制度，定期开展专项稽查，加强涉税违法行为查处力度、惩治力度和宣传力度，形成强大的社会震慑效力。7、建立高收入高净值自然人税收信息数据库，推行高收入高净值纳税人财产登记制度，推动财产登记档案电子化。8、完善高收入高净值自然人税收风险核查机制。9、加大自然人纳税信用管理和运用力度。

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【第3篇】香港公司税务申报

香港的税收制度

香港是自由贸易港，政策开放，外汇自由，具有高度自由的投资环境，而且香港的法律制度健全，有着良好的投资环境，因此很多投资者，特别是大陆企业都倾向于在香港注册公司。香港公司不管是离岸经营还是在当地经营都需要一年进行一次报税工作，报税当然要对香港的税收体系有所了解，香港税收有哪些呢?香港现行税制体系属于分类税制，以所得税为主，辅之征收行为税和财产税等，主要税种如下：

直接税

01、薪俸税

薪俸税是纳税人在香港工作(包括海外员工在港履行职务)所赚取的入息所缴交的税款。政府会对薪俸税纳税人提供各种免税额，扣除免税额后会按一个累计的税率征税。而其所征收的薪俸税款，不会超过按标准税率(即未扣除免税额的应课税入息的某一个固定百分比)计算征收的税款。

02、利得税

利得税是根据课税年度内的应税利润(即一个企业财政年度经税务调整的净利润)而征收的。凡在香港经营任何行业、专业或业务而从该行业、专业或业务获得于香港产生或得自香港的所有所得(出售资产、资本所得的所得除外)的人士，包括法团、合伙商号、信托人或团体，均需缴税。利得税的征税对象并无香港居民或非香港居民之分，如有符合规定的应税收入均应缴税。但对于该年无经营或经营亏损以及海外盈利的情况，则纳税人无需在该年度缴纳利得税。

03、物业税

物业税是纳税人，因为在香港持有物业并出租赚取利润所缴交的税款。只持有物业而没有租金收入的，不须缴纳物业税。

财产税以及其他行为

01、差饷、地租及地税

差饷是香港的一种地税，是香港政府按在香港拥有的房地产物业等，征收的税项。

02、印花税

印花税是香港政府向所有涉及任何不动产转让、不动产租约及股票转让所征收的税款。

03、博彩税

博彩税是香港向投注举办有关赛马投注、合法足球博彩投注、以及六合彩收益所征收的税项。

04、应课税品(商品税)

香港一般对进出口商品不征收任何关税，但对进口烈酒、烟草、碳氢油及甲醇均须缴纳商品税。此等税种由香港海关征收。适用税率是按不同项目计算。

05、酒店房租税

酒店房租税是对酒店及宾馆东主，就酒店房租所征收的税项。

06、商业登记费

商业登记费是任何人士在从事商业经营活动(包括香港和境外个人或成立的公司)，而需每年向税务局缴交的商业营运牌照费用。

07、飞机乘客离境税

飞机乘客离境税，是旅客使用香港国际机场或从直升机从港澳码头离境时需缴交的税项，此税项已包括在机票价格内。

08、车辆首次登记税

因政府鼓励市民使用公共交通工具，减低汽车增长，汽车首次登记时，须向政府缴交车辆首次登记税。

香港公司报税的步骤

根据香港《公司条例》第622条第429章节，所有在香港注册之有限公司每年的财务报表需委托给会计师事务所审核，以便公司各股东了解公司财政状况。香港做账审计会涉及到账审计报税三个内容：

01、做账

将商业文件及账务资料一一对应，能准确反映该商业实体过去1年中的经营情况。

02、审计

待账务文件与商业文件对应后，香港执业会计师将会对每一笔交易活动进行核对，确认其中没有错误关联或虚假交易，并对这些情况发表意见。

03、报税

香港执业会计师确认交易情况，计算出该商业实体的盈利情况，便会将盈利情况及应缴税数额如实上报香港税务局。

香港公司报税的方式

01、零报税

若在一个财政年度内，公司无经营，则该年就可向政府申请豁免做帐、核数和缴纳税款，直接进行零报税即可，根据规定企业应每年申报一次。

一般新公司会在第18个月收到香港税务局发来的利得税表，零申报必须在收到税表后的一个月内持填报好的利得税表去税局报税。

02、做账报税

从某种意义上来讲，只要以公司名义进行商业上的买卖或活动，就算是运营事务。无限公司税率为15%,有限公司税率为16.5%。

在发生业务的情况下，无限公司不用通过核数的过程，做完账直接根据会计报表向税局申报纳税即可;

有限公司则不同，有限公司做完账后，通过香港核数师核数后,出具核数报告，根据核数报告所列数据才可以向税局申报纳税。

离岸公司豁免

香港公司业务利润并非来自香港，公司便可于申报香港利得税豁免，同时向香港税局申请“离岸收入”以豁免缴纳香港利得税。

离岸豁免基本条件：

供应商和客户均不是香港客商;

订单的签署过程均不在香港发生;

货物未在香港发生报关、收发货等;

未在香港有实体的办公室和聘请香港员工;

未在香港政府留有任何经营记录等。

香港公司报税是非常重要的业务，报税不止为了应付税局，做账审计不仅只是给税局评税，对企业的发展也是有帮助的，香港核数师的无意见审计报告是企业寻找融资伙伴的强有力证据。而且若没有按时报税的企业也会面临罚款，因此一定要重视香港公司报税。

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【第4篇】香港公司税务答辩

2023年6月6日，国家税务总局发布了《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2023年第28号）。从此，企业所得税税前扣除凭证有了更明确的规定。那么土地增值税的扣除凭证呢？

文章中条文并未对“合法有效凭证”做进一步解释，今天为大家分享一个“发票抬头与项目公司不符，不能列入土增税扣除范围”的司法案例。

案情概览

1992年6月，海南省农垦开发公司与华城置业公司为了开发“财富广场项目成立的项目公司，海南农垦开发公司以海口市a地块作价300万美元出资。

1992年9月，海南农垦开发公司、华城公司与承包方签订《项目建筑工程承包合同书》及相关协议，开始在a地块上开发建设财富广场项目，2006年取得《国有土地使用证》。

2023年8月，海口地税局作出《土地增值税清算通知书》，认定项目公司“已符合土地增值税清算条件”，“自收到本通知之日起90日内”办理土地增值税清算手续。

2023年6月，项目公司向市税务局评估分局提交《关于确认项目土地增值税清算结果的报告》。认为：其根据税务机关发出的土地增值税清算通知和要求，已聘请中介机构会计师事务所作出了土地增值税清算鉴证报告，并按鉴证报告结果申报缴纳土地增值税1,111万元。

2023年7月，市税务局向项目公司送达《土地增值税清算核实意见书》。称涉案项目已初核完毕，要求项目公司调减扣除项目后，补缴土地增值税22,712,889.62元。

税务局认为：项目公司列入土增税扣除项目的成本中，1992年、1993年的设计费、土地出让金、土地转让公证费、增容费的发票抬头均为“海南农垦开发公司”。这些发票在本项目的土地增值税清算时不得扣除，故应当调减扣除项目。项目公司不服。

法院认为：项目公司于1992年成立，是财富广场项目的开发主体。根据《发票管理办法》第二十一条，项目公司所支付的款项应取得以项目公司为抬头的发票。《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。按上述法律规定，海口市税务局未将以海南农垦开发公司为抬头的发票作为项目成本进行扣除，并无不当。

总结：

企业应当注意从以下4个方面防范类似风险：

1、按照国家税务总局公告2023年第28号及相关规定，归集成本凭证，确认土增税扣除项目。

2、当地税务机关发布的文件另有具体或细化要求的，按照当地政策执行。

3、成立项目公司进行房地产开发的，注意尽快将土地使用权登记在项目公司名下，以项目公司对外签订总包、分包合同及其他与项目开发相关的合同，取得以项目公司为抬头的发票。

4、不成立项目公司，合作进行房地产开发，取得“双抬头”凭证的，在经当地税务机关认可后，可以以分割单的形式确认扣除项目。

海南省高级人民法院行政裁定书

（2020）琼行申51号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）海南华城房产开发有限公司。住所地海口市华信路花园大厦9楼。

法定代表人符某，该公司总经理。

委托诉讼代理人林某，海南昌博律师事务所律师。

委托诉讼代理人彭某，海南昌博律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）国家税务总局海口市税务局。住所地海口市滨海大道紫荆路9号。

法定代表人王某，该局局长。

被申请人（一审被告、二审上诉人）国家税务总局海南省税务局。住所地海南省海口市龙华区龙昆北路10号。

法定代表人于某，该局局长。

委托诉讼代理人石某，国家税务总局海南省税务局法规处主任科员。

再审申请人海南华城房产开发有限公司（以下简称华城公司）因其诉国家税务总局海口市税务局（原海口市地方税务局，以下简称市税务局）、国家税务总局海南省税务局（原海南省地方税务局，以下简称省税务局）税务行政管理纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院作出的（2018）琼01行终273号行政判决，向本院申请再审。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审查。本案现已审查终结。

本案所涉行政行为：市税务局于2023年12月19日向华城公司送达海口市地税清结〔2014〕030号《土地增值税清算税款缴纳通知书》（以下简称030号通知），通知华城公司：“财富广场项目清算应缴土地增值税33153296.61元，已缴土地增值税9077255.18元，应补缴土地增值税24976041.43元。限于2023年12月31日前到市税务局缴纳。如对本通知不服，应在税款入库后六十日内依法向上一级税务机关申请行政复议”。华城公司对上述通知不服，向省税务局申请行政复议，省税务局于2023年7月30日作出琼地税复决字〔2015〕15号《行政复议决定书》（以下简称15号复议决定），维持了市税务局作出的030号通知。

华城公司申请再审称，1.二审判决无视涉案项目从动工到停工再到复工续建经历时间达23年之久，完全否定以开发商之一“海南省农垦开发公司”为抬头的发票等会计凭证所载明的项目开发成本。认定030号缴税通知和复议决定书合法有据，这系严重的认定事实不清、适用法律错误。1992年海南省农垦开发公司以土地作价入股投资开发“财富广场项目”，直到2006年6月29日华城公司才取得本案项目的《国有土地使用权证》。1992年9月15日与施工单位重庆第三建筑工程公司海南分公司签订的《海口花园广场建筑工程承包合同书》中海南农垦开发公司和华城公司都是该合同的一方主体，是建设单位；与重庆第三建筑工程公司海南分公司、重庆第二工业设备安装公司海南分公司签订的《海南省海口花园广场工程总分包合同》及2004年8月20日签订《协议书》中海南省农垦开发公司和华城公司都是该合同的一方主体。在项目早期开发的1992年至1996年期间以海南省农垦开发公司的名称办理开发相关手续，特别是办理与施工单位和各种材料供应商签订合同和付款的手续，以至于造成付款所开具的发票都是以“海南省农垦开发公司”为抬头的，这完全符合当时的历史客观情况的，因此，以“海南农垦开发公司”为抬头的发票等会计凭证应当列入项目的开发成本，在清缴本案的土地增值税时该部分项目成本应当予以抵扣。2.二审判决混淆“取得土地使用权所支付的金额”和“项目占地的价值”的概念，以项目占地的价值等同于华城公司取得土地使用权所支付金额认定海口市税务局以11019.96平方米作为确认项目土地成本进行清算，并以此调减华城公司取得土地成本3742161.7元是准确的，该认定违反国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知第二十条之规定的，系严重的适用法律错误。华城公司是由香港华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）和海南省农垦开发公司为了开发“财富广场项目”在1992年7月登记成立的项目公司，其中中方股东海南省农垦开发公司以海口市××道西侧20亩土地使用权作价300万美元及现金180万美元投资入股，出资合计480万美元，占股48%，外方股东华苑公司以现金投资入股520万美元，占股52%。1992年9月21日和1994年6月30日，海南海口会计师事务所两次出具《验资报告书》（海所字（1992）第966号和海所字（1994）第320号），验证该宗20亩土地使用权作价300万美元已完成投入。此外，华城公司也从未在海南省工商行政管理局变更注册资本。因此，本项目最初投入的土地成本自始至终没有改变，华城公司取得项目土地使用权所支付的金额就是300万美元。根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知第二十条之规定：“土地增值税扣除项目审核的内容包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）……”，该条款明确的扣除项目就是取得土地使用权所支付的金额，并不是项目占地的价值，这两个概念不能混为一谈。本案中，华城公司取得20亩土地使用权所支付的价款就是300万美元，该20亩土地被全部投入项目公司，专用于“财富广场”项目开发建设。对于城市规划道路占用3亩多土地，是华城公司对政府履行的被管理义务，属于项目土地整体成本的一部分。3.二审判决故意规避海口市税务局在项目税务清算审核过程中所存在的各种程序违法行为，径行认定税务机关作出的补缴税款结论正确，该认定违反《土地增值税清算管理规程》第十六条、第三十一条规定和《土地增值税清算鉴证业务规则（试行）》第三十八条第三款规定，系严重的适用法律错误。本案中，海南德立税务师事务所是在未依法出具合法证件和手续的情况下，违反法定程序未依法向华城公司查账和取证，又在未全面了解本案项目用地、开发、销售等历史渊源和实际情况出具了鉴证报告底稿。涉案项目经历时间达23年之久，存在诸多的不合理及财务账目的不确定性的情况下，海南德立税务师事务所仅采取案头审核的方式对涉案项目进行清算审核，程序明显存在瑕疵。在华城公司对海南德立税务师事务所出具的鉴证报告底稿提出异议后海口市税务局并没有与华城公司进行沟通，该行为违背了《土地增值税清算鉴证业务规则（试行）》第三十八条第三款规定，程序违法。因此，鉴证报告都不能作为海口市税务局作出本案具体行政行为的合法依据。海口市税务局在收到华城公司递交关于要求采纳其所委托的中介机构佳明会计事务所出具的涉案项目清算鉴证报告后，作为税务主管机关对佳明会计事务所作出的鉴证报告未予审查，也未告知不予采信的理由，该行为违反了《土地增值税清算管理规程》第三十一条规定中赋予华城公司的权利，剥夺了华城公司的知情权和陈述权，程序违法。4.二审判决认定海口市税务局采用“可售面积百分比法”对普通住宅和非普通住宅成本进行分摊合法、合规，该认定违反《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第（五）项规定，系严重的适用法律错误。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条土地增值税的扣除项目第（五）项“属于多个房地产项目的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理方法计算方法，计算开发成本”。本案中，华城公司系一家因涉案项目而注册成立的中外合资公司，涉案的“海口财富广场项目”是华城公司所开发的唯一房地产项目，对此，海口市税务局、海南省税务局也并未能提供任何证据证明华城公司除涉案项目外尚有其他项目同时或分期开发建设，对于单一开发项目并不适用上述规定的“可售面积百分比法”来计算和分摊项目开发成分。5.二审判决认定海口市税务局调增涉案项目房产销售价格合法、合理，该认定违反《土地增值税暂行条例》第九条及《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条第三款、《立法法》第九十三条的规定，系毫无事实和法律依据的。本案中，华城公司所销售的17套房产既非销售给股东，也非销售给公司存在任何关联关系的人员和单位，更不是为了少缴税而恶意压低销售价格，该17套房产的销售均是按照正常的市场行情所进行的交易行为。税务主管机关在未依法提起价格认证机构进行鉴证或评估的情况下，直接采信德立税务师事务所的鉴证报告结论，调增华城公司“财富广场项目”房产的销售收入6313848.15元是没有事实和法律依据。17套房中有14套是在《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》前即2023年12月23日之前就已经销售出去了，根据《立法法》第九十三条的规定，该通知的内容对2023年12月23日前已销售的14套房子没有任何的溯及力，不能据此来调增销售收入。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）项、第（四）项之规定，恳请法院依法撤销二审判决，裁定对本案进行再审。

省税务局答辩称，1.海南省农垦开发公司的发票不能计入本项目土地增值税扣减成本。华城公司成立于1992年7月，1993年取得《建设用地规划许可证》，后政府颁发的《房产预售许可证》《建筑工程竣工验收备案证》《房屋测绘报告》及与施工方签订的总包合同等都是以华城公司为主体，华城公司是本项目开发主体，华城公司支付的款项应取得以华城公司为抬头的发票。海南省农垦开发公司只是华城公司的一个股东，并非是项目开发的项目公司。申报资料中：1992年、1993年的设计费、土地出让金、土地转让公证费、增容费的发票抬头均为“海南华城房产开发有限公司”，不存在华城公司所说的：1992年、1996年的发票都是以海南省农垦开发公司为抬头的情况。根据《发票管理办法》〔财政部令(1993)第6号〕第二十一条和《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（一）项的规定，华城公司取得以海南省农垦开发公司抬头的发票在本项目的土地增值税清算计算扣除余额时不得扣除。2.政府设定为规划路，未实际用于项目的土地不能计入土地增值税扣除成本。农垦集团将20亩(13392.6㎡)土地使用权作价300万美元投资入股华城公司。从土地证、规划用地许可证等证据看，清算项目实际用地是11019.95㎡，而华城公司称这20亩土地中有2370㎡被政府设定为规划路。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（四）项“扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的”的规定，作为规划路的2370㎡土地不是项目直接使用，不能作为本项目土地增值税的扣除成本，税务机关以11019.95㎡作为确认项目土地成本清算是合法准确的。而华城公司可以根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的相关规定就土地被国家征用建路的损失向政府申请补偿。3.市税务局依法对海南佳明会计师事务所的鉴证报告进行了审核，未采信的部分已告知了理由。省税务局在行政复议审理期间已查明市税务局不存在剥夺了华城公司的知情权和陈述权及程序违法情形。4.市税务局对普通住宅和非普通住宅按照可售面积百分比法有据可依，且全省土地增值税清算中统一采用此方法，保证了征税的标准统一。华城公司在不同的时间提出多个“合理的分配方法”，但未讲明市税务局使用的计算方法有何错误。多年来，实践中我省土地增值税清算无论是单一开发项目，还是属于多个房地产项目共同的成本费用均采用“可售面积百分比法”计算。华城公司提出在本项目使用新的、有别于全省通行计算方法的要求既无正当理由，也不利于我省的税赋统一，造成执法不公平。5.市税务局对涉案项目房产售价偏低依法调增销售价格的行为不违反法不溯及既往的立法原则。根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕187号）第三条“对商品房销售价格明显偏低的，其收入按下列方法和顺序确认：（一）按本企业同期、同类商品房的平均价格确定；（二）按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定”之规定，市税务局在本项目清算审核中按本企业低于当年同季度同类型均价20%为标准，对该项目整个收入重新计算调整，在中介调增10套商品房销售收入的基础上，增加14套的调整。另外，华城公司2008年1月4日和9月3日取得两份《批准减免税趟知书》（海口地税免函〔2008〕32号和海口地税免函〔2008〕2176号），获批免征2006年7月1日-12月31日期间营业税合计3275707.60元；调增收入的24套房中有7套是2006年度，不予以调整，实际调整17套房。综上可知，市税务局对售价偏低收入调整程序合法、适用法律并无不当。《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》的相关规定进行了调增，第六条规定：本通知下发前税务机关已作清算结论或其他税务处理不按本通知调整。华城公司的清算工作是在该文下发后，市税务局按该文执行并无不当，至于在清算中涉及的房屋何时卖出并不影响市税务局对该文的适用。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。华城公司再审申请既无事实根据也无法律依据，请求依法驳回华城公司的再审申请。

本院经审查认为，本案主要审查市税务局作出的030号通知及省税务局作出的15号复议决定的行政行为是否合法。1.本案中，华城公司是1992年成立的涉案项目的项目公司，是涉案项目的开发主体。根据1993年12月12日经国务院批准，财政部12月23日发布的《发票管理办法》第二十一条关于所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票的规定，华城公司所支付的款项应取得以华城公司为抬头的发票。《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。……（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。2003年9月8日原海口市国土资源局作出的《复函》中已告知华城公司：扣除市政规划道路所占用的土地后，按11019.96㎡办理土地登记手续。按上述法律规定，市政规划路所占用的土地不是涉案项目开发中直接发生的或者应当分摊的，故不应作为本项目的成本予以扣除。综上，市税务局以11019.96㎡作为确认项目土地成本进行清算及未将以海南省农垦开发公司为抬头的发票作为项目成本进行扣除，并无不当。2.德立事务所具有鉴证资质，其依据市税务局的委托，对涉案项目进行涉税鉴证。根据《土地增值税清算管理规则》第十六条的规定，在涉税鉴证过程中复制了大量会计凭证、工作底稿、拍摄了现场照片，并与华城公司进行了沟通，符合《土地增值税清算鉴证业务规则》的规定。市税务局采集德立事务所作出的鉴证报告，而对华城公司其自行委托的海南佳明会计师事务所作出的鉴证报告经审核后作出不予采信，并无不当。3.海南省范围内适用《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》在全省土地增值税清算中统一采用可售面积百分比法。据此，市税务局在涉案项目的土地增值税清算过程对普通住宅和非普通住宅成本分摊的计算采取可售面积百分比法，并无不当。4.市税务局依据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕187号）第三条的规定，对售价偏低，又无参考价格的情况下，且根据华城公司已取得的《批准减免税通知书》，将调增收入的24套中属于2006年度免征营业税期间的7套不予以调整，在审核中按低于当年同季度同类型均价20%为标准实际对17套进行调整，并无不当。5.省税务局依华城公司的复议申请，对市税务局作出的030号通知进行全面审查并作出15号复议决定认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，二审判决认为市税务局作出的030号通知及省税务局作出的15号复议决定认定事实清楚，适用法律正确，并判决驳回华城公司的诉讼请求，并无不当。

综上，华城公司的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

驳回海南华城房产开发有限公司的再审申请。

审判长贺莺

审判员罗金洁

审判员唐进

二〇二〇年八月十三日

（法官助理李梦姣

书记员邢晓萌

附相关法律条文:

《中华人民共和国行政诉讼法》

第九十一条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

（一）不予立案或者驳回起诉确有错误的；