增值税税率计算器（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的增值税增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是增值税税率计算器范本，希望您能喜欢。

【第1篇】增值税税率计算器

在财务工作中，我们免不了要计算各种税费，但是税种太多，计算公式更是不一样，容易混淆，让人分分钟崩溃！

我们财务部之前也是一点点计算的，核对一遍又一遍，太麻烦了！后来财务经理亲自编制了一个十八个税种应纳税额自动计算器，直是太好用了！现在我们财务部人手一份！

十八税种应纳税额自动计算器

表格自带公式

一、增值税税率表

税率可更改

二、消费税税率表

三、个人所得税税率表

四、印花税税率表

五、企业所得税税率表

六、环境保护税税率表

七、船舶吨税税率表

八、车船税税额表

九、资源税税率表

......

篇幅有限，内容太多，就不一一展示了

【温馨提示】

需要的

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【第2篇】提供建筑服务增值税税率是多少钱

中央空调维修按建筑服务税率是9%还是按修理13%开票并纳税？

解答：

中央空调安装在建筑物上或者说是依附于建筑物，属于建筑物附着物，是建筑物的组成部分之一。

依照财税[2016]36号文附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“（建筑服务）修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。”

《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第42号)第六条规定，纳税人对安装运行后的机器设备提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。

现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。对其他现代服务的理解，也应侧重于技术性、知识性这两个重要特征的把握。对机器设备使用后的常规性的安全检测、性能测试、运行调校，符合技术性、知识性这两个特征，按“其他现代服务”来计税。而中央空调出现故障需要修理、换件等，“使之恢复原来的使用价值”，应按“建筑服务-修缮服务”来计税。

综上所述，如果是中央空调的维修保养服务，应按照“其他现代服务”缴纳增值税，税率6%，小规模纳税人征收率3%；而中央空调出现故障需要修理、换件等，应按“建筑服务-修缮服务”缴纳增值税，税率9%，小规模纳税人征收率3%。

【第3篇】建筑劳务增值税税率

1、个人取得的劳务报酬收入，应当交纳个人所得税。应交税款=(劳务报酬收入-费用扣除额)*税率。根据题中情况，相关的费用扣除额和适用税率为800元和20%。

2、劳务报酬项目应交的个人所得税，由支付人为扣缴义务人。扣缴义务人应当按照税法规定，向其主管税务机关交纳。

3、帐务处理问题。根据会计制度、税法及相关法规的规定，企业支付的劳务费支出，不构成工资总额，应当计入“管理费用——劳务费”科目，并不计提职工福利费、工会经费、职工教育经费，不交纳各项社会保险金和住房公积金。在计算应交企业所得税时，劳务费应当在当地税务机关规定的劳务费扣除标准(注意，不是工资标准，如计税工资标准等)内，据实扣除。

劳务费与应付职工薪酬的区别是什么？

1、从适用法律角度来看，工资性支出是指按《劳动法》第十六条规定用人单位和劳动者签订劳动合同后支付的工资报酬;而劳务报酬一般是根据《合同法》的有关承揽合同、技术合同、居间合同等规定签订合同而取得的报酬。签订劳动合同的员工，享有《劳动法》的权利义务，和用工单位存在着雇佣被雇佣的关系，用人单位除了支付工资报酬之外，还应履行缴纳社会保险的义务;劳务报酬则不存在这种关系，其劳动具有独立性、自由性，其行为受《合同法》调整。

2、从管理方式上看，支付工资的员工都记载在企业的职工名册中，并且企业日常都进行考勤或签到，而支付劳务报酬的人员一般则不这样管理。公司雇用的保姆不属于《劳动法》所规定的关系，比如一般公司禁止员工兼职，而保姆则一般同时为几家公司或客户服务，对某一客户按时收费。

3、从财务核算角度来看，工资报酬的支付一般通过“应付职工薪酬”科目核算;劳务报酬一般通过“生产成本”、“管理费用”、“销售费用”等科目核算。

4、从税务管理角度看，工资报酬的支付应用工资表按实列支，并按规定代扣代缴工资薪金类个人所得税;纳税人支付劳务报酬则需要取得相应的劳务发票，并按规定代扣代缴劳务报酬类个人所得税。两种支出的计税方式完全不同。

2023年建筑劳务费税率是多少？综合以上所述，对于建筑行业的计税法，小规模纳税人简易计税法，增值税税率为3%；如果是一般纳税人都是采用一般计税法的，增值税的税率是11%；

【第4篇】建安企业增值税税率

最近不少的建筑行业老板找到我们，想要通过合理合法的方法降低一下企业的税负，毕竟对于建筑公司来说增值税、企业所得税的上面的压力非常大，9%的建安税令人头痛，涉及销售采购增值税税率13%及25%的企业所得税，更有附加税来拔牛毛。所以一个合法的节税方案就显得尤为重要。

首先我们先来了解一下，建筑行业哪些方面有税可节？

1、部分的建筑业企业存在大量的零星采购，预算不具体及选择供应商不规范，导致建筑业企业大量的零星采购无法获得正规的可抵扣的增值税发票。 2、劳务人员工资；施工人员很多是农民工，工资通过老板个人卡发放，一方面无法列支成本，同时个人卡频繁产生资金流，存在风险。 3、临时租用的各种机械设备和车辆；而缺进项会导致该企业账上利润虚高，导致企业承担过高的企业所得税。

针对以上常见的三个税负过高的问题，我们来看看有什么方法可以解决。

该如何通过税收优惠政策合理减轻税负压力？

这里推荐，合理运用区域性税收优惠政策

目前我国的西部大开发或者少数民族自治区都出台了一些税收优惠政策，来带动当地经济发展。将企业注册到有税收政策的税收优惠区，不仅最节税而且合理合法。

有限公司财政扶持政策

园区对注册企业的增值税以地方留存的30%~70%扶持奖励；

企业所得税以地方留存的40%~70%给予扶持奖励；

有限公司案例分析：

某建筑实业公司在税收优惠区成立分（子）公司为例：

假设2023年，实缴增值税/企业所得税1000万元，对企业的扶持数额如下：

增值税奖励1000*50%*50%=250万

企业所得税奖励1000*40%*50%=200万

2000万税收，可获得450万的扶持奖励

对于缺进项，利润虚高的问题，建筑企业还可以成立核定征收的个人独资企业，通过业务分包的方式来解决。

个人独资企业的优势在于：

个人独资企业不需要缴纳企业所得税，也不用缴纳分红税，只用缴纳个税

案例分析：

下面以个人独资企业开票500w进行税负演算：

增值税：500w/1.03*3%=14.56w附加税：14.56*3%=0.44w所得税：500w/1.03*10%*35%-6.55=10.44w

合计25.44万，税负为5.08%

可见，个人独资核定征收后，可以将40%的所得税降低到5%！

总结：

为何建筑企业在增值税率下降的大好政策下，建筑企业反而叫苦不迭？建筑企业在增值税税率下降，愁眉不展的建筑企业特指建筑企业中的增值税一般纳税人！这样的言论可不是空穴来风，在现实工作真实存在。

企业只有通过合理运用税收优惠政策，才能实现利润最大化！

最后如果您有税务筹划方面的相关需求，欢迎留言、私信（我会第一时间回复）。您也可以关注我，我会不定时分享避税干货，希望可以帮到您!

【第5篇】柴油的增值税税率

刚刚上调的汽油、柴油价格很快将迎来“下调”。国家发展改革委29日宣布，因增值税税率调整，国内汽油、柴油最高零售价格每吨分别降低225元和200元，自2023年3月31日24时起执行。

财政部、税务总局、海关总署近日联合印发《关于深化增值税改革有关政策的公告》，决定自4月1日起降低部分行业增值税税率。根据公告，成品油增值税税率由16%降低至13%。

国家发改委有关负责人表示，中石油、中石化、中海油三大公司要组织好成品油生产和调运，确保市场稳定供应，严格执行国家价格政策。各地相关部门要加大市场监督检查力度，严厉查处不执行国家价格政策的行为，维护正常市场秩序。消费者可通过12358价格监管平台举报价格违法行为。

国家发改委此前发布消息，根据近期国际市场油价变化情况，按照现行成品油价格形成机制，自2023年3月28日24时起，国内汽油、柴油价格每吨均提高80元。（新华网）

【第6篇】2023年银行增值税税率

2023年以来随着国家营改增的调整，增值税变化较大，税率也经过几轮变革，本人在工作之余，参考税务教材，整理了一份税率变化表，一份征收率适用表。有需要的朋友可以收藏一下，可以打印出来随时看看。如有疏漏之处，还望指正！

税率变化表

收录自1994年开始实行的增值税税率，于2023年开始至2023年4月30日的营改增的变化，2023年5月1日开始的税率变化，2023年4月1日开始的税率变化。

征收率适用表

表格列示了小规模纳税人适用的征收率，一般纳税人可以选择适用简易计税的情形，一般纳税人必须选择简易计税的情形。

需要电子表格的留言。

【第7篇】一般纳税人增值税发票税率

一般增值税纳税人交哪些税？

一般纳税人都需要交的税种：

1、应纳增值税=当期销项税额-当期进项税额；当期销项税额=当期不含税销售收入*16%；当期进项税额=当期不含税货物及应税劳务*16%（增值税专用发票）；

2、应纳城建税=应纳增值税*7%（月报)；

3、应纳教育费附加=应纳增值税*3%（月报)；

4、堤围防护费：营业收入*0.02%（有些地方不收）（月报)；

5、所得税=利润总额*税率为25%（季报)；（符合条件的小型微利企业所得税税率为20%，小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元。

从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元），营业税一般税率为5%。

6、个人所得税（月报)；实行代扣代缴，不管工资薪金是否超过2000元都要实行全员全额申报。

一般纳税人的 增值税该怎么算

增值税计税方法的一般规定：

一、一般纳税人适用的计税方法

当期应纳增值税税额=当期销项税额-当期进项税额

二、小规模纳税人适用的计税方法

简易计税方法：

当期应纳增值税额=当期销售额×征收率

【解释】一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。

三、扣缴义务人适用的计税方法

代扣代缴税额

应扣缴税额=接受方支付的价款÷(1+税率)×税率

看完上文，那么小编关于问题“一般增值税纳税人交哪些税”就介绍到这里。你掌握以上的会计内容了吗？

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【第8篇】不动产租赁服务增值税税率

问：我公司有一座2023年5月1日后取得的位于城市的闲置仓库，一般纳税人，可以提供仓储服务或者出租不动产租赁服务，请问这两种业务在增值税和房产税上分别如何纳税？

答：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定，增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。第十六条规定，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。附件1后附《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（六）款第4项第（6）点规定，仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。第一条第（六）款第5项第（2）点规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。… …。附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（六）项第3点规定，一般纳税人发生电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务可以选择适用简易计税方法计税。

《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号) 第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号)第一条规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

《房产税暂行条例》(国发(1986)90号，国务院令第588号于2023年1月8日修订) 第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

综上，你公司作为一般纳税人，把闲置仓库如果用于提供仓储服务选择一般计税的，则适用6%的税率，选择简易计税的，则适用3%的征收率；如果用于提供不动产租赁服务的，则适用9%的税率。你公司把闲置仓库如果用于提供仓储服务的，属于自营用房，应按房产余值适用1.2％税率计算缴纳房产税；如果用于提供不动产租赁服务的，属于出租用房，应按租金收入适用12%税率计算缴纳房产税。

【第9篇】小麦增值税税率

为贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会以及中央经济工作会议精神，推进贸易高质量发展，经国务院批准，国务院关税税则委员会近日印发通知，自2023年1月1日起，调整部分商品进口关税。

为积极扩大进口，激发进口潜力，优化进口结构，自2023年1月1日起，我国将对850余项商品实施低于最惠国税率的进口暂定税率。其中，

为更好满足人民生活需要，适度增加国内相对紧缺或具有国外特色的日用消费品进口，新增或降低冻猪肉、冷冻鳄梨、非冷冻橙汁等商品进口暂定税率；

为降低用药成本，促进新药生产，对用于治疗哮喘的生物碱类药品和生产新型糖尿病治疗药品的原料实施零关税；

为扩大先进技术、设备和零部件进口，支持高新技术产业发展，新增或降低半导体检测分选编带机、高压涡轮间隙控制阀门、自动变速箱用液力变矩器和铝阀芯、铌铁、多元件集成电路存储器、大轴胶片原料、光刻胶用分散液、培养基等商品进口暂定税率；

为鼓励国内有需求的资源性产品进口，新增或降低部分木材和纸制品进口暂定税率。

为推进贸易与环境协调发展，根据国务院全面禁止进口环境危害大、群众反映强烈的固体废物的有关精神，与进口废物管理目录的调整时间相衔接，自2023年1月1日起，取消钨废碎料和铌废碎料2种商品进口暂定税率，恢复执行最惠国税率。

为推动共建“一带一路”高质量发展，构建面向全球的高标准自由贸易区网络，实施互利共赢的开放战略，根据我国与有关国家或地区签订的自贸协定或优惠贸易安排，2023年我国将继续对原产于23个国家或地区的部分商品实施协定税率。其中，进一步降税的有中国与新西兰、秘鲁、哥斯达黎加、瑞士、冰岛、新加坡、澳大利亚、韩国、格鲁吉亚、智利、巴基斯坦自贸协定以及亚太贸易协定。2023年，继续对与我国建交并完成换文手续的最不发达国家实施特惠税率，并根据联合国最不发达国家名单和我国过渡期安排，调整特惠税率适用国别。

2023年7月1日起，我国还将对176项信息技术产品的最惠国税率实施第五步降税，同时与此相衔接，相应调整其中部分信息技术产品的进口暂定税率。

国务院关税税则委员会办公室表示，上述调整措施有利于降低进口成本，促进国际国内要素有序自由流动，推动建设更高水平开放型经济新体制；有利于提高对外开放水平，不断拓展贸易发展新空间，加快高标准自由贸易区建设；有利于与其他国家和地区共享发展成果，开创开放合作、包容普惠、共享共赢的国际贸易新局面。

国务院关税税则委员会

关于2023年进口暂定税率等调整方案的通知

税委会〔2019〕50号

海关总署：

为优化贸易结构，推动经济高质量发展，根据《中华人民共和国进出口关税条例》的相关规定，自2023年1月1日起，对部分商品的进口关税进行调整，现将《2023年进口暂定税率等调整方案》印送你署，具体内容详见附件。

附件：2023年进口暂定税率等调整方案

国务院关税税则委员会

2023年12月18日

附件

2023年进口暂定税率等调整方案

一、调整进口关税税率

（一）最惠国税率。

1.自2023年1月1日起对859项商品(不含关税配额商品)实施进口暂定税率；自2023年7月1日起，取消7项信息技术产品进口暂定税率（见附表1）。

2.对《中华人民共和国加入世界贸易组织关税减让表修正案》附表所列信息技术产品最惠国税率自2023年7月1日起实施第五步降税（见附表2）。

（二）关税配额税率。

继续对小麦等8类商品实施关税配额管理，税率不变。其中，对尿素、复合肥、磷酸氢铵3种化肥的配额税率继续实施1%的暂定税率。继续对配额外进口的一定数量棉花实施滑准税（见附表3）。

（三）协定税率和特惠税率。

1.根据我国与有关国家或地区签署的贸易协定或关税优惠安排，除此前已经国务院批准实施的协定税率外，自2023年1月1日起，对我国与新西兰、秘鲁、哥斯达黎加、瑞士、冰岛、新加坡、澳大利亚、韩国、智利、格鲁吉亚、巴基斯坦的双边贸易协定以及亚太贸易协定的协定税率进一步降低。2023年7月1日起，按照我国与瑞士的双边贸易协定和亚太贸易协定规定，进一步降低有关协定税率（见附表5）。

当最惠国税率低于或等于协定税率时，协定有规定的，按相关协定的规定执行；协定无规定的，二者从低适用。

2. 除赤道几内亚外，对与我建交并完成换文手续的其他最不发达国家继续实施特惠税率。自2023年1月1日起，赤道几内亚停止享受零关税特惠待遇。

二、出口关税税率

自2023年1月1日起继续对铬铁等107项商品征收出口关税，适用出口税率或出口暂定税率，征收商品范围和税率维持不变（见附表4）。

三、有关实施时间

以上方案，除另有规定外，自2023年1月1日起实施。

附表：

1. 进口商品暂定税率表

2. 部分信息技术产品最惠国税率表

3. 关税配额商品税目税率表

4. 出口商品税率表

5. 进一步降税的进口商品协定税率表

来源：新华社

责任编辑：张越 (010)61930078

【第10篇】施工服务费增值税税率

一、建筑业房地产企业须关注的18项涉税风险点

按照日常税收征收管理梳理了建筑业房地产业须关注的18项涉税风险点，具体如下：

01签订合同未申报缴纳印花税（印花税）

风险描述

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。

风险防控建议：

纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。

02缺失合法有效的税前扣除凭证（企业所得税）

风险描述

根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2023年第28号）第五条规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。同时，该公告第六条规定，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证，而房地产企业经营环节多、业务交易量和交易对象规模不一，尤其是对一些零散的人工费用、代理费用，部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证，但同时又将相应的支出违规进行税前扣除，容易产生涉税风险。

风险防控建议：

对房地产企业而言，是否能够取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。

03外购礼品用于赠送客户涉税风险（增值税）

风险描述

房地产企业在经营过程中，因销售或者宣传等营销性质活动需要，外购礼品赠送客户的情况时有发生。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，该行为应视同销售处理。同时，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的0.5%。因此，礼品赠送业务若财务处理不当，容易造成税收风险。

风险防控建议：

房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时，财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。同时，要注意两者之间存在处理上的差异，视同销售收入确认的，增值税要按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定，企业所得税则按照公允价值确定收入。在确认视同销售收入后，则须按照营业收入和业务招待费支出总额，确定该项费用的税前扣除限额。

04违规代征契税（契税）

风险描述

根据《税收征收管理法》第二十九条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。部分房地产企业对该方面政策不熟悉，向购房者代收所谓“办证费”中包含了契税税款，实际已违反了税收征管法的上述规定，需承担相应的法律责任，同时也给购房者带来了一定的涉税风险。

风险防控建议：

在未按照规定程序取得税务机关代征委托情况下，房地产企业不应向购房者代收任何契税税款，如已收取相关费用则应当尽快退回，及时纠正违规行为。

05车位销售未及时确认收入（增值税、企业所得税）

风险描述

车位销售收入一般是在项目竣工验收，首次确认产权后进行，属于现售行为，根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，在取得车位销售收入时，特别是对于不需要办理产权证的车位（人防工程部分）既未开具发票，也不作增值税、企业所得税收入确认，存在极大税收风险。

风险防控建议：

企业应当梳理销售业务和款项，对已取得产权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认，避免带来税款滞纳风险。

06预售阶段涉税风险（增值税、土地增值税、企业所得税）

风险描述

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条有关规定，房地产企业在预售环节收到的预收款进入监管账户，收款次月征收期须要按照上述规定向主管税务机关预缴税款，包括增值税预缴申报和土地增值税预征。同时，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条，企业需要根据预计毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预缴，但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，未能够按照规定申报预缴或未能足额申报预缴税款。

风险防控建议：

房地产企业取得《商品房预售许可证》后，在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售，预收款需要及时足额作相应的税款预缴，避免产生税款滞纳风险。

07收入确认时点滞后（企业所得税）

风险描述

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条和第九条有关规定，房地产企业开发产品完工或视为完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。部分房地产企业由于对税收政策不熟悉，未区分会计和税法的收入确认原则差异，导致企业在确认收入时点滞后，进而产生税款滞纳风险。

风险防控建议：

房地产企业要准确把握开发产品的完工界定，即房地产企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、或开发产品已取得了初始产权证明的，视为已经完工，应当及时确认收入。同时，不同的销售方式，具有不同的交易环节及操作流程，其纳税义务发生时间亦不同。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条对各种销售方式下收入的确认时点都作了明确规定。企业应对照这一规定，准确判断自身销售方式是否达到确认收入的时点，避免产生收入确认滞后的税务风险。

08自然人股东股息红利个人所得税代扣代缴（个人所得税）

风险描述

根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条有关规定，房地产企业向个人股东支付股息红利时，应当预扣或者代扣个人所得税税款，按时缴库，并专项记载备查。部分房地产企业由于不熟悉政策，可能存在应扣未扣情形，尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为，未准确掌握政策，容易产生税收风险。

风险防控建议：

根据个人所得税政策规定，房地产企业在向股东支付股息红利或以其他形式分红的情况下，企业应当及时预扣或代扣税款，并且做好台账。同时，会计处理上要准确把握分红和往来账的区分。根据《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）第二条规定，纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。部分股东长期借款需依照股息红利所得征收个税，房地产业属于资金密集行业，资金往来多，在这方面更需多加注意，避免产生税收风险。

09取得预收款项未按规定预缴税款（增值税）

风险描述

根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第11号）第三条和《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第三条规定，纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照规定的预征率预缴增值税。纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第17号印发）。部分纳税人对政策理解不熟悉，存在对跨市跨省项目纳税义务发生时未在建筑服务发生地预缴税款，或者收到预收款时未预缴税款的情形。

风险防控建议：

建筑企业应准确把握政策规定，及时在建筑服务发生地或机构所在地预缴税款，同时要注意：采用不同方法计税的项目预缴增值税时的预征率不同。采取预收款方式提供建筑服务的应在收到预收款时预缴增值税；纳税义务发生时，同一地级市内的项目，不需要在项目所在地预缴税款，直接在机构所在地申报；跨市跨省项目，需要在建筑服务发生地预缴税款；适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

10建筑劳务收入确认不及时（企业所得税）

风险描述

《企业所得税法实施条例》第二十三条规定，企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机等，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。部分建筑企业由于对税收政策不熟悉，未区分会计和税法的收入确认原则差异，导致企业在取得建筑劳务收入时未及时确认收入，容易产生税款滞纳风险。

风险防控建议：

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第二条对企业确认劳务收入的确认方法、前提条件、时间点做出了明确规定。建筑企业应对照规定，判断完工进度，及时确定当期建筑劳务收入，避免产生收入确认滞后的税务风险。

11承租建筑施工设备取得发票的项目税率易出错（增值税）

风险描述

按照《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十六条规定，纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。建筑企业在施工工程中承租了施工设备如脚手架、钩机等，若出租方配备了操作人员，应取得税率为9%的增值税发票，如对策把握不准，企业可能以购进有形动产租赁服务取得税率为13%的增值税发票，产生涉税风险。

风险防控建议：

建筑企业在承租建筑施工设备时应注意区分出租方是否配备操作人员的情况，如果出租方负责安装操作应按购进建筑服务取得增值税发票，否则按购进有形动产租赁服务取得增值税发票。

12以电子形式签订的各类应税凭证未按规定缴纳印花税（印花税）

风险描述

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第一条，对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。建筑企业一般规模较大，业务链复杂，签订建筑施工、工程采购、劳务分包等合同较多，加上纸质版合同管理难、效率低，越来越多建筑企业采用电子化的合同，容易忽略电子合同的印花税申报。

风险防控建议：

纳税人在经营过程中签订的电子合同，应及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。

13简易计税项目取得增值税专用发票并申报抵扣（增值税）

风险描述

根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，企业选择简易计税方法的项目进项税额不得从销项税额中抵扣。建筑企业中的增值税一般纳税人可以就不同的项目，分别依法选择适用一般计税方法或简易计税方法。在企业实际经营过程中，购进的货物、劳务和服务一般用于多个项目，可能存在购进货物、劳务和服务用于简易计税项目取得增值税专用发票并抵扣了增值税进项税额的问题，存在较大的税收风险。

风险防控建议：

对于取得增值税专用发票的简易计税项目，其进项税额不得从销项税额中抵扣，已抵扣的应将对应的增值税进项税额进行转出，及时纠正税收违规行为。

14发生纳税义务未及时申报缴纳增值税（增值税）

风险描述

根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，增值税纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天（书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天）；先开具发票的，为开具发票的当天。建筑业的增值税纳税义务时间按照开票时间、收款时间和书面合同约定的付款时间孰先的原则确认。有部分建筑企业对政策理解不深，认为不收款就不确认增值税收入，由于业主资金困难未按照合同约定的时间支付工程款等原因，未按合同约定的付款日期确认纳税义务发生的时间，存在较大税收风险。

风险防控建议：

建筑企业应按合同约定的付款时间，到期后及时开具发票，若经双方约定推迟付款时间的，应及时签订补充协议，按新的付款时间确定纳税义务发生时间并开具发票申报纳税，避免带来税款滞纳风险。

15取得虚开增值税发票的风险（增值税）

风险描述

建筑企业的上游供应商数量众多，成分比较复杂，部分建筑材料是从农民、个体户或者小规模纳税人处购买，供应商一旦不按规定开具或者到税务机关代开发票，建筑企业就容易产生接受虚开增值税发票的风险，面临补缴企业所得税风险。若企业取得虚开的增值税专用发票，该部分发票将无法抵扣，已抵扣的相应进项税额也需作转出处理。如被税务机关认定为恶意接收虚开增值税发票，企业及其相关负责人还需承担刑事责任。

风险防控建议：

建筑企业在购进货物或者服务时要提高防范意识，主动采取必要措施严格发票审核，审查取得发票的真实性，确保“资金流”“发票流”和“货物或服务流”三流一致。对不符合要求的发票不予接收并要求开票方重新开具，若发现供货方失联或对取得的发票存在疑问，应当暂缓抵扣有关进项税款，必要时可向税务机关求助查证。

16兼营与混合销售未分别核算（增值税）

风险描述

根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第11号）规定，纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。若建筑企业兼营与混合销售划分不清又未分别核算销售额的，容易导致税率适用错误，产生税收风险。

风险防控建议：

建筑企业在会计处理上应注意分别核算货物的销售收入和建筑安装服务的销售额，正确理解混合销售行为和兼营行为的定义，防范税收风险。

17跨省项目人员未办理全员全额扣缴（个人所得税）

风险描述

根据《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2023年第52号）第二条规定，跨省异地施工单位应就其所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。凡实行全员全额扣缴明细申报的，工程作业所在地税务机关不得核定征收个人所得税。建筑企业跨省项目若未办理全员全额扣缴申报个人所得税，工程作业所在地税务机关将对该项目核定征收个人所得税。

风险防控建议：

建筑企业应就自身的跨省异地施工项目所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。

18未按规定适用简易计税方法及留存备查资料（增值税）

风险描述

根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税［2017］58号）规定，建筑业一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，以及为甲供工程或建筑工程老项目提供的建筑服务，可选择简易计税方法计税。建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。部分建筑企业对税收政策把握不准，容易错误选择计税方法，应适用简易计税的未适用简易计税。此外，根据《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第31号）规定，自2023年10月1日起，提供建筑服务的一般纳税人按规定适用或选择适用简易计税方法计税的，不再实行备案制，相关证明材料无需向税务机关报送，改为自行留存备查。部分纳税人选择适用简易计税方法的建筑服务，容易忽略留存相关证明材料。

风险防控建议：

在政策允许的范围内，纳税人可根据项目税负和发包方情况，选择适用一般计税方法或者简易计税方法，企业应注意按规定强制适用简易计税情形的不能选择适用一般计税方法。国家税务总局公告2023年第31号公告虽明确建筑企业选择适用简易计税的项目不用再备案，但仍需将以下证明材料留存备查：(一)为建筑工程老项目提供的建筑服务，留存《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同；(二)为甲供工程提供的建筑服务、以清包工方式提供的建筑服务，留存建筑工程承包合同。

二、企业所得税风险防控注意事项

01企业所得税风险防控要点

1、及时取得合法有效凭据，确保各项成本费用能够税前扣除。

2、合理归集开发间接费，优化期间费用。

3、掌握项目所在地的预计毛利率政策。开发产品完工前，先按预售收入和预计毛利率计算应纳税所得额；完工后，计算实际毛利与预计毛利的差额，并按差额调整应纳税所得额。

4、按税法规定的完工条件，及时计算完工产品的计税成本。注意完工标准界定问题：《税法》界定的完工标准与《建筑法》之间有区别；《税法》界定的完工标准与会计准则之间有区别。

5、收入和成本费用的确认口径，税法与会计规定不一致的，年度汇算清缴时要按照税法规定进行纳税调整，并建立纳税调整事项台账（列明业务日期、凭证号、金额以及调整原因等）。

6、注意收入与成本费用的配比，防止前期多缴税后期出现亏损得不到弥补。

02成本费用凭据的管控要点

1、凭据管控的重要性

目前实行以票控税，只有取得符合税法规定的合法有效凭据后，相关成本费用才能在税前扣除。为避免因凭据不合规产生不必要的税收损失,必须要加强凭据的税收风险控制，确保凭据的合法性有效性。尤其房地产企业所得税和土地增值税在票据方面存在关联，且土地增值税对于发票尤其关注。

2、必须在业务流程中进行管控

首先要从源头开始控制，业务经办人员要及时取得与业务内容相符的合法有效凭据，然后财务人员要按规定加强审核管理。只有在业务流程的各环节中进行防范，也只有在各环节对于企业所得税存在问题进行分析，才能有效管控潜在风险。

3、合法有效的凭据类型及扣除原则

企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

2023年28号公告明确了凭“票”扣除的大原则，这里的“票”应理解为相应的合法有效凭证，发票只是合法有效凭证中外部凭证的一类。除28号公告规定的特殊情况外，企业发生相关的成本费用，需按规定取得相应凭证才能在税前扣除。仅有税前扣除凭证，不足以证明支出的真实、合法、有效。企业发生的支出要想在税前扣除，除了需要有合法有效的税前扣除凭证外，还需要准备其他的相关资料，如合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查。

4、合法有效的内部凭据应具备的条件

自制表单必须由制表人或经办人、审核人以及业务部门负责人签字；内部审批手续齐全；业务真实发生；表单内容完整，符合会计和税法规定，且与内部财务管理制度相符。

5、合法有效的外部凭据应具备的条件：

（1）形式合法：根据业务内容和性质，取得相应的行政事业收据、发票等。不合规发票：①未填开付款方全称的，②变更品名的，③跨地区开具的，④发票专用章不合规的，⑤票面信息不全或者不清晰的，⑥应当备注而未备注的，⑦从2023年7月1日起，未填写购货方企业名称、纳税人识别号或社会统一信用代码的增值税普通发票，⑧从2023年3月1日起，加油票为以前的机打发票的，⑨商品和服务税收分类编码开错的。

（2）内容完整规范

日期、业务内容、数量、单价、金额等填写齐全（汇总开具的必须附销货清单），大小写金额一致，抬头为单位全称（简化发票无效）。

（3）签章齐全

开票单位签章规范清晰，发票要加盖“发票专用章”，开票单位名称应与合同单位名称一致。注意：总公司签订合同的应由总公司开具发票，分公司签订合同的应由分公司开具发票。

（4）业务真实发生

票据内容要与经济合同、业务资料相符，原则上收款单位与开票单位应一致。

（5）及时取得票据

一方面业务经办人员办理报销手续时要及时取得票据，另一方面业务取得票据后应及时办理报销手续，尤其要避免跨年报销。

（6）发票补救措施

发票补救时间规定：最长5年的追补期限仅仅适用于企业在费用实际发生年度向后5年期间没有被税务机关发现（包括日常征管、评估、稽查中发现）。如果支付发生当年汇缴后，税务机关检查发现没有取得合法有效凭证的，则28号公告第十五条，企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证。此处只有60天的期限。

特殊情况无法换开发票：企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，可凭相关资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除。

版权说明

本文来源：国家税务总局旬邑县税务局，关注【明税】订阅更多内容。

【第11篇】吊装费增值税税率

一、进项抵扣税率

1、原材料

钢材、水泥、油品等为13%或征收率3%；农产品为9%或征收率3%；商品混凝土为13%或者3%。

2、周转材料

自购周转材料为13%或9%或征收率3%；为取得周转材料所发生的运费为9%或征收率3%。

3、临时设施

临时设施包括临时性建筑（如办公室、作业棚、材料库、配套建筑设施、项目部或工区驻地、混凝土拌合站、制梁场、铺轨基地、钢筋加工厂、模板加工厂等）、临时水管线（如给排水管线、供电管线、供热管线）、临时道路（如临时铁路专用线、轻便铁路、临时道路）及其他临时设施。

进项抵扣税率：建筑劳务为9%、材料购销为13%、分包为9%，或征收率3%。

4、租赁费

从外单位或本企业其他独立纳税的单位租用的施工机械（如吊车、挖机、装载机、塔吊、电梯、运输车辆等），进项抵扣税率为13%或征收率3%；租用施工机械配备操作周进项抵扣税率为9%或征收率3%；房屋、场地等不动产租赁费进项抵扣税率为9%或征收率5%。

5、劳务派遣费

劳务派遣费用进项抵扣税率为6%或3%或5%。

6、分包款

建筑服务分包款进项抵扣税率为9%或 3%。

7、运费

运输费用进项抵扣税率为9%或征收率3%。

8、差旅费中的住宿费用

差旅费一般包括出差人员发生的吃、住、行费用。其中，餐饮费进项税额不得抵扣；机票、船票、车票等旅客运输服务进项抵扣税率为9%、5%、3%；住宿费进项抵扣税率为6%或征收率3%。

9、办公用品

企业购买文具纸张等办公用品，与电脑、传真机和复印机相关耗材（如墨盒、存储介质、配件、复印纸等）等发生的费用，进项抵扣税率为13%或征收率3%。

10、通信费

包括各种通讯工具发生的办公电话费及服务费、网络使用维护费、传真收发费等。其中基础电信服务的进项抵扣税率为9%, 增值电信服务的进项抵扣税率为 6%或征收率3%。

11、快递费

业务往来发生的同城的快递费用，进项抵扣税率为6%或征收率3%。

12、车辆使用费用

包括车辆维修费、油料费、车辆保险费、过路费、过桥费。其中，车辆维修费进项抵扣税率为13%或征收率3%，油料费进项抵扣税率为13%或征收率3%。

13、过路过桥费

企业支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费（不含财政票据）上注明的收费金额按5%或 3%征收率换算后计算抵扣进项税额。

14、水电气暖费

其中，水费的进项抵扣税率为9%或3%，电费进项抵扣税率为13%或征收率3%，天然气的进项抵扣税率为9%或征收率3%，暖气费的进项抵扣税率为9%或征收率3%。

水、电、气、暧费应注意将经营办公与集体福利分开，用于集体福利部分进项税额不允许抵扣。

15、会议费

指企业举办会议而向会务服务提供方支付的会议费用，进项抵扣税率为6%或征收率3%。

16、物业管理费

进项抵扣税率为6%或征收率3%。

17、安保费

购买安保服务的费用进项抵扣税率为6%或5%或3%，为加强安保而购置的摄像头、消防器材等费用、监控室日常维护开支费用进项抵扣税率为13%或征收率3%。

18、书报费

包括购买的报纸、杂志等费用，进项抵扣税率为9%或征收率3%，上游纳税人享受免税政策的除外。

19、咨询费，中介服务费

向各类中介机构支付的费用，如审计查账、验资审计、资产评估、高新企业认定审计、法律咨询，税务咨询、经济顾问、技术顾问等，进项抵扣税率为6%或征收率3%。

20、广告宣传费

广告制作进项抵扣税率为13%或征收率3%，广告设计、广告发布、广告代理等进项抵扣税率为6%或征收率3%。

21、劳动保护费

因工作需要发生、为本单位职工或雇员购买的、具有劳动保护性质的劳保用品，如手套、防尘口罩、防噪音耳塞等用品，进项抵扣税率为13%或征收率3% 。

22、勘察勘探费用

进项抵扣税率为 6%或征收率3%。

23、设计费

进项抵扣税率为 6%或征收率3%。

24、检验试验费

进项抵扣税率为6%或征收率3%。

25、保险费

财产保险费进项抵扣税率为6%或征收率3%。为特殊工种职工支付的人身保险费， 进项抵扣税率为6%或征收率3%。

26、培训费

进项抵扣税率为6%或征收率3%。

27、物料消耗

主要指低值易耗品的消耗，如电线、灯、清洁工具、管理用具、包装容器等，进项抵扣税率为13%或征收率3%。

28、安全生产用品

包括施工生产中购买的安全防护网、安全网、钢丝绳、工具式防护栏、灭火器材、漏电保护器、防爆防火器材等。进项抵扣税率为13%或征收率3%。

二、常用分类编码简称

1、提供工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务，编码简称：建筑服务，税目：建筑服务；票面显示：*建筑服务*工程进度款、*建筑服务*劳务费、*建筑服务*装饰服务等；

2、工程设计，编码简称：设计服务，税目：现代服务中的文化创意服务；票面显示：*设计服务*工程设计；

3、建筑图纸审核，编码简称：鉴证咨询服务，税目：现代服务中的鉴证咨询服务；票面显示：*鉴证咨询服务*图审费；

4、工程勘察勘探服务，编码简称：研发和技术服务，税目：现代服务中的研发和技术服务；票面显示：*研发和技术服务*工程勘察勘探；

5、工程造价鉴证，编码简称：鉴证咨询服务，税目：现代服务中的鉴证咨询服务；票面显示：*鉴证咨询服务*工程造价鉴证；

6、工程监理，编码简称：鉴证咨询服务，税目：现代服务中的鉴证咨询服务；票面显示：*鉴证咨询服务*工程监理；

7、委托代建，编码简称：商务辅助服务，税目：现代服务中的商务辅助服务；票面显示：*商务辅助服务*委托代建；

6、航道疏浚服务，编码简称：物流辅助服务，税目：现代服务中的物流辅助服务；票面显示：*物流辅助服务*航道疏浚；

8、植物养护服务，编码简称：生活服务，税目：生活服务中的其他生活服务；票面显示：*生活服务*植物养护；

9、电梯维护保养服务，编码简称：现代服务，税目：现代服务中的其他现代服务；票面显示：*现代服务*保养费。

10、固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，是属于建筑服务下的安装服务，票面显示*建筑服务*安装费；

11、物业服务企业为业主提供的装修服务属于建筑服务，编码简称：建筑服务，税目：建筑服务；票面显示：*建筑服务*装修费；

12、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，编码简称：建筑服务，税目：建筑服务；票面显示：*建筑服务*租赁费。

13、纳税人销售自产或外购机器设备（含电梯）的同时提供安装服务，设备和建筑服务编码分开选，分两行开，其中安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税，编码简称：建筑服务，税目：建筑服务；票面显示：*建筑服务*安装费。

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【第12篇】在建工程转让增值税税率

近两年，随着房地产行业的持续调控，部分房企因资金链紧张不得不将在建工程阶段的项目对外转让。

根据第三方统计数据，目前房地产项目并购类交易中，“在建工程转让类”（含法拍）占比大概20%，“股权转让类”占比50%，“土地作价投资/分立/划转类”占比 20%，其他类(收储再出让，总分公司，合资建房)5%。

本文对“资产交易”模式下的在建工程转让进行分析，结合案例搭建了测算模板。

一、相关定义

1.什么是“在建工程”？

在建工程是指取得批准立项，拥有合法完整用地手续，已经取得国土证，取得施工许可证并正在施工建设的工程项目。

2.什么是“转让”

朱光磊老师说过一段绕口令:有的地方认为转让仅仅是转让，投资不属于转让；很少的一些地方会认为土地可以投资，但是不可以转让；有的地方认为，净地是可以投资的，却不可以转让；绝大多数地方认为净地既不可以转让也不可以投资。

注意，在建工程是按项目转让，即按'立项范围'转让。若两宗地一个立项，一宗地已开发，一宗地未开发，实操中有些地方可以转，有些地方认为净地不能转让。

3.什么是“在建工程转让”

在建工程转让就是在建工程所有人将其拥有的在建工程转让给买受人，买受人支付对价的民事行为。

“在建工程转让”有两种模式，一种是项目公司的“股权交易”模式，一种是“资产转让”模式。

在建工程转让的优点：相比股权转让方案，转让价款可以全额作为未来计算三大税种的税基；另外，走股权转让，若标的公司存续期较长，很有可能存在或有负债或者其他风险。

在建工程转让的缺点：手续相对复杂，周期较长，搞完一套下来少则3-4个月，慢者一年半载，不但要重新报建，已经销售还要换签合同。很多定位在快销的公司不愿意做。

不过近来，随着一手地竞争日趋激烈，一些top20的房企也开始关注在建工程转让项目，竞争格局出现了新的态势。

二、转让前提

在建工程转让前提有两个，一个是要满足交易双方的需求，是商务条款，另一个是政府强制要求的转让前提。分析如下：

1、交易双方需求

买方希望直接锁定项目，并购成本综合下来，比招拍挂市场拿地便宜一些（土地上行行情基本不可能，综合成本能少一点，锁定就ok了）。

卖方希望能解套，能解决自己的现金流问题，溢价尽量高，或者保留一部分股份。

笔者曾经碰到过一个项目，出让方确实想卖，签了意向协议后又一直不断提高价格，进而提出希望保留部分权益。经多方打听，买家才发现是因为收购对价不能解决买家的整体债务危机，如果出让了项目，卖方的很多故事就“讲不圆”，面临债务集体追讨。

2、主管部门规定的转让前提

简单说：土地出让金交清，有国土证，工程进度达到发改委立项批复金额的25%以上才能发起转让审批

（1）以出让方式取得土地使用权的转让条件

《城市房地产管理法》第三十九条：”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

其中，建设规模指实际支付金额，财务数据为准。

总建设规模=工程总投资=《发改委立项批复》金额

注意：法拍不受25%投资强度限制。根据最高法《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》（法释[ 2009]5号）第十四条，《城市房地产管理法》25%的规定性质，系“管理性规范”而非“效力性规范”。未达到25%属于合同标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同效力。

有的地方还要求30%的投资强度，比如河南。

另，如果未达到25%，买家还想收购，则在资产转让前买家要提前介入，对项目进行先期投入，待项目达到25%的投资强度时再进行交易。

2、以划拨方式取得土地使用权的转让条件

《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

（国务院令第55号）第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

所以，如果是划拨用地，需要经人民政府批准，获批后补交土地出让金。乡，镇政府还不行，必须是市、县人民政府。

3、开发资质

我国未设置受让方的开发资质要求。另外，若是双方均是房企，税要高一些，后面再分析。是否属房企，一看营业执照上的经营范围，二看是否有房地产开发资质。

建筑企业管理及财税处理

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三、交易结构

常见“资产转让”模式下的在建工程转让，交易结构如下：

1、'在建工程转让'：即直接转让在建工程。这种情况下，要重新报建，从土地证开始办理更名，五证都要更名，重新缴纳相关费用。若有销售的，还要和客户换签合同。

若未达到投资强度，转让之前需要买家介入，对项目进行先期投入，待项目达到25%的投资强度时再进行交易。

先期介入，首先要共管印鉴（项目公司公章、银行预留印鉴、合同章若有、签证章若有）、工程款支付账户、证照，深度介入项目管理；然后，借款给项目公司，借款需要有足额担保。达到25%的时候再进行资产转让。

2、“在建工程转让+新公司股权收购”：如果出让方要求保留股份，则出让方新设立一个项目公司，将在建工程转让给新公司，再对外转让新公司的股权，或收购方增资进入。或转部分股权后，再增资进入。

这里要注意，出于税筹、降低整体收购成本考虑，可能会出现出让方实际已经完全退出，但是形式上保留了一些股份的情况。

上述税筹目的是利用公司法中股东可以不按比例分红的条款，买家增资进项目公司后借款给项目公司，然后项目公司往来款借给卖家（相当于预分红），最后项目公司分红再冲抵与卖家的往来款，达到卖家避税，降低整体交易成本的目的。

这种操作有个法律风险，即形式上卖家还是股东之一，卖家的资产从在建工程变成了股权，若开发期间，卖家的债权人因其他债务来主张权利，项目公司的股权或资产有被查封的危险。

3、“法拍” ：在建工程之资产转让模式在法院拍卖情形下较为常见，如前所述，法拍不受25%建设进度的影响。

但是法拍最大的问题是税。走到法拍，卖家一般都山穷水尽，竞拍的土地款用于归还各种债务，卖家已经没有纳税的能力和意愿了，这种情况下，买家要承担买卖双方的全部税种，而且是“先税后证”。

也要税筹机构分析，可以操作为只要缴纳契税即可过户，我们下面再分析。

法拍中，法院及其委托的平台只是一个通道，虽然法院公告约定了税费由买方承担，但是没有改变被拍卖资产的持有人才是纳税主体的法律事实。法院收到买家拍卖款，开具的收据能否税前扣除，需要和当地税务部门沟通。根据实践，一般做工作后，大部分地区是可以在增资税和土增税前抵扣的。

4、“公司合并导致”：转让是由于公司合并而导致的，只需要变更土地证。比如，a公司下面有个在建工程，现在a公司被b公司给吸收合并了，在这种情况下，在建工程转让是不做重新的报批报建的，仅仅是变更土地证。

风险点：公司合并（即分立的反向操作）的情况下，被吸收合并的公司的债权债务是由兼并公司来承继的，换句话说，就是在公司合并的情况下，被吸收合并的公司的债权债务是由兼并公司来承继的。它的法律责任、公司主体是延续的，债权债务也是延续的。

5、“作价入股”：在建工程不属于法律、行政法规规定的不得作为出资的财产。

《公司法》第二十七条规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”。

很显然，《公司法》对出资的限定性用语是“可以……也可以……”，并非“仅能……作为出资”，故只要1）可以用货币估价，2）并可依法转让，3）同时不违反法律、行政法规关于不得作为出资的规定，即可作为出资设立公司。以在建工程出资完全符合上述要求。

搭建结构的注意事项

（1）抓住卖家的'痛点'。卖家在无压力状况下，待价而沽，容易变脸，最终较难谈妥，优先满足核心诉求便宜？安全？快？

（2）对价与风险的匹配。凡资金支出均需要足额保证.垫款是大忌讳，不要无谓的垫资，不得不垫资的时候，也要给对手以非常大的履约压力。

（3）交易结构要尽量简单，不要为了复杂而复杂。如无必要，勿增实体。

（4）不能有敞口，尤其是股权。

（5）对方的履约能力。

（6）撰写协议时，不要混淆权利、义务。如果对方无能力去做一些事情，如和金融机构，总包单位谈判，协议中还是要约定由卖家负责，但可书面委托买家提供帮助，以免不幸走到诉讼，合议庭判定双方权利义务。各流程必须可执行，有明确的触发条件，责任明确。

四、转让流程

1、完成项目初判

与业主见面，现场踏勘，了解项目由来、现状；走访政府，总包；进行核心商务条件谈判。

2、签署意向协议，确定核心条款

意向协议不包含违约条款，主要是将双方的口头承诺、商务条件以书面予以确认，以便开展下一步工作。

3、完成共管（保证金、证照）

买方可能提出，尽职调查前，需要共管保证金，以体现诚意，并在意向协议中约定。

可以在买方账户两方共管，几百万即可；对等的，项目公司的印鉴，项目的证照也要双方共管。前者要与银行签署监管协议，后者一般在项目公司现场用保险柜。

银行监管最好写一个不需要对方配合即可解除共管的绝对时间期限（可以写长一点）或者约定在收到书面函告后x日内配合解除共管否则按共管金额的一定比例支付赔偿金。以便银行执行，给对方一些压力。

4、完成尽职调查，出具报告

尽职调查本质上就是将交易信息从不对称到对称的过程，分为法律、财务、审计、工程等调查。

组织法务、财务、审计、造价、评估等单位，成立小组，进场尽调。小组最好有报建、工程、成本的同事，一些业务上的问题，业务部门比中介更容易发现问题。

尽职调查如有重大风险或重大未披露，不实的情况，直接退出。

尽职调查包括：

法务尽职调查

产权是否完整，是否有瑕疵，土地是否质押，建筑物是否抵押，或被司法查封

五证的期限，规划面积是否延续，统一

是否老项目（即2023年5月1日前拿到施工许可证，增值税可用简单计税法）

土地和房屋是否是同一个主体。两个主体要分别确权

是否缴纳全部土地出让金，取得土地证

标的资产取得和存续的合法性

是否有文物、拆迁、湖泊、地铁线路影响施工

是否未配建人防工程

是否预售（包括无证预售）

财务尽职调查和审计

财务情况是否真实，确定调减项，帐是否平，是否存在关联交易。

主要是对合同的清理，建议界定一个原则，对金额在一定额度之上+性质的合同进行清理，形成清单，作为正式协议的附件之一。

项目中期结算

主要根据图纸来核量，包括全部现场签证。可以找两家造价事务所来背靠背做。中期结算也可以在正式合同签约之后开展。

一般在建工程现场都在总包单位控制下，对开发商，总包单位就是拿钱走人或者谈好复工条件继续干，对有经验和施工资源的开发商，相对不难谈。

总包单位一般关心停工赔偿，复工损失，拖欠的工程款如何支付，如果让原有总包继续干，支付一定资金润到后，还可以继续缓付。谈好后，签一个三方备忘录，作为主协议的附件之一。

应着重审查在建工程是否存在拖欠工程款、法院查封等情况，避免收购后因原施工单位的工程欠款问题导致无法现场接管工程，甚至引发新旧施工单位的流水冲突。

这里要注意，被拖欠资金的施工企业有权到法院提请将工程依法拍卖，如果收购方有钱，法院会选择用成本最小的方式执行，而不是法拍。买家还可以与发包人协商该工程折价。

5、签署正式协议

主要内容如下：

1、双方当事人情况

2、项目概况(包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积；证照情况等)；

3、转让方对在建工程转让限制条件的不存在或已解决承诺

4、项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限

5、转让费用的构成、数额、支付方式和期限；转让对价的调减项

6、项目用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续协助

7、在建工程转让交割日期及方式

8、双方的权利义务

9、违约责任

10、解决争议的方法

11、转让当事人约定的其它事项

13、附件：合同清单

这一步最好请对转让在建工程有实操经验的律师主持草拟。

合同签署后按合同约定支付转让款。款项根据项目变更手续进度来，可以支付到保证金账户，做一个动作，付一笔。

6、转让协议国土局备案

如果涉及“划拨”转“出让”的，需要提前取得市、县级人民政府批准，并补缴土地出让金。

转让协议提交国土部门备案，由国土部门完成鉴证及备案手续

另外注意，但不动产物权制度中有一项重要规则，“房随地走、地随房走”。《物权法》第一百四十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”

故无论在“合资协议”中将“出资构成”描述为土地使用权和在建工程，还是仅仅描述为在建工程估价出资，土地使用权和在建工程的出资一定是一并完成的。也即以在建工程出资应当首先办理土地使用权的出资手续，出资人将土地使用权转移登记至被出资的公司（简称合资公司）名下。一旦合资公司取得以合资公司为使用权人的土地使用权证，则公司自动取得了在建工程这一混合之物的所有权，无需再办理在建工程的转移登记手续。

7、缴纳税费，办理新国土证

增值税，土增税，契税缴纳完成后，由国土部门对票据进行核验，办理新的国土证。需要提供前面的土地契税发票。

实操中，契税常常会漏掉，税务认为自建房屋不需要交契税；而国土不管建筑，因为还未建成，只过户土地权证。

8、交割日（资料，证照，合同等）

9、更换原项目总包单位解除。

当然，有的公司会选择继续选择原来的总包单位，只需变更施工图，以及按照本公司的建筑标准施工。如果要更换，需要做中期结算。整个过程，需要原业主配合。

10、重新报建（五证），质监安监等施工手续

11、换签购房协议（若有）

12、进入正常开发阶段，开始回款

五、涉税简析

在建工程涉税较为复杂，我们将结合案例，写一篇专题分析，并附上测算模板。这里简单分析如下：

在建工程因为项目进度（新项目还是老项目，2023年5月1日前拿到施工许可证为老项目，适用简易增税法）、转让方式（是否法拍，法拍有可能买家要承担双方的税负且部分无法税前扣除）、工程进度（是否动工、是否竣工）、收购后是否拆除重建的不同，税负也各不相同，还涉及前期工程款能否二次加计扣除的问题。

测算模板基本做好，预览图如下：

我们介绍了在建工程转让常识。这里补充几点：

《城市房地产管理法》规定的“完成投资总额的25%”如何界定？

答：根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）、《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资发〔2008〕178号：'应投资额'、'已投资额'指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。

实施流程

在建工程转让主要流程如下，各地政策略有差异：

实操中，“已投资额”以第三方机构的财务审计金额为准，形象进度至少要出地面（类似于预售进度）。国土部门除了看第三方数据，还会到现场勘探。

税源地问题

收购方最好与被收购项目注册地在同一个区，审批会好过一点。

如果更换总包单位注意中期结算和保险责任

除按造价主管部门要求做中期结算外，还要按照“谁施工、谁负责”的原则，由撤场施工单位对已完成的分部分项工程应进行质量验收，并且应出具相应的保修书。

下面着重分析“在建工程”转让税：

一、应税行为分析

1、不同交易方式的纳税义务如下图

要算税首要先确定是否发生应税行为，不同应税行为，会有不同的税种及税率。

“转让在建工程”属于“资产转让”。卖家和买家的税种如下：

说明：“√”表示需要缴纳相关税费，“○”表示相关税费具有筹划空间，“×”表示无需缴纳相关税费。

2、适用税率

二、案例

下面以一个详细案例，对测算模板的使用进行说明：

1、基本情况

a公司拟收购“三国发展有限公司”的“好幸福城市综合体体”项目。

转让方:三国发展有限公司项目名称:好幸福城市综合体项目总投资:35,000万元（发改委立项备案金额；不含土地成本）投资完成比例:37%；证照齐全；已经取得国土证

2、初步尽调

尽调的目的是对项目做一个初步判断。

以下是尽调初期“重点情况清单”（本文附件excel表中有）

3、确定估值

初步商务谈判后，大概可以确定一个交易价格。在建工程分为'土地'+'地上建筑物'。

土地：按“市场比较法”或“假开发”进行估值。

本文附带的测算表格 只需要录入估值或者对方的出价即可，不反映估值过程。估值也是门手艺活，有空再和大家交流。

地上建筑物：按照第三方审计，包括直接成本和间接成本（营销，管理，财务费）。地上部分造价比较好确定，财务有数据，还可以通过中期造价结算、财务审计进一步确定。

本文附带的测算表格未对间接成本做“资本化”考虑。

4、录入基础数据

大家把了解到的数据录入测算模板。

这里注意，因为交易的是资产，不是股权。工程款是否支付与买家没有直接关系，买家拿到钱后自行去解决；但在协议中要做相关约定，原总包方卖家负责搞定，签署相关文件。

注意：下图的黄底框需要手动录入；绿底框自动计算。不然测算结果出不来。

5、测算的逻辑

任何投资事项，都要说清楚三件事情，投多少钱，收多少钱（怎么收、可行性），利润多少。

测算建模也要围绕这三方面去开展，同时要分开“基础数据录入区”、“数据处理区”、“结论区”。

测算模板已经做好了，大家在众号后台回复公众号回复'在建工程',获取最新带数据的测算模板。

下面我具体讲一讲：

6、首先看“测算结论区”。如下，表中设置了一个“土地估值调整”的条件按钮，按10%为进行调整，大家可以设置好估值底价，然后调整。

7、再看“基础数据录入区”：

黄底框需要手动录入；绿底框自动计算。熟悉表格后，大家可以根据需要来修改。

8、计算明细表

(1) a 在建工程转让价格 46100万元

土地评估值 33000万元 :评估值,以双方商务谈判为准。

土地开发建设成本 13100万元: 以双方认可审计金额为准。

(2)土地成本 11,889万元, 有票成本，这里要把契税分开录入，因为算不同税的时候，取数不一样。另外这里的契税为买地的契税，不是在建工程交易产生的契税。

实缴土地出让金 11,589万元

契税 300万元

（3）c 开发成本 9,000万元

按国税总局要求，开发成本只能加计扣除一次。在建工程算了一次，二级开发完了项目清算不能再加计。

（4）d 期间费 3,800万元 未做资本化考虑

营销费用 500万元 临时售楼部修建相关费用

管理费 300万元

财务费 3,000万元

（5）e 增值税及附加2,226万元

应缴增值税=销项税 - 进项税

①税率： 营改增36号文件规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权按“销售不动产”缴纳增值税。若是二手房，则为5%；卖地11%。

② 销项税额 2,763万元 =[含税销售收入÷(1+适用税率9%)-当期土地价款不含契税]*9%

③ 进项税额

注意原工程已有的发票最后不一定能够在税前抵扣。所以测算的公式中我设置了比例，可用开票率建安类100%，其他50%。大家可以根据各自情况调整。

方法1：成本或费用÷(1+9%）*9%；建安专票比例100%,其他50%。而财务费用无进项税。

方法2：直接按审计后可用于抵扣的进项税额。

综上，应缴增值税 1,987万元

按12%算附加，则增值税附加 238万元

（6）土地增值税

大家算的时候要注意，各数据均是扣除增资税及的不含税金额，因为增值税是价外税，不能算为收入，同理也不算成本。

（7）其他

注意算所得税的计税基数的时候，不要减增值税，只能减去增值税附加。因为用的都是不含（增值税）税金额，再减就重复了。

（8）买家需要交契税。税率3%

到这里基本就算完了。

来源：老李聊财税工作室

【第13篇】房租增值税税率是多少

“私房出租计算器”在哪里？

方法一：登陆厦门市税务局网站首页—办税服务—税费计算器—私房出租税收计算

方法二：关注“厦门税务”微信公众号，选择左下角“办税服务”，“办税服务”的下级菜单“私房出租计算”

下面演示网上具体操作步骤

1、打开国家税务总局厦门市税务局官网首页，点击“办税服务”模块；

2、点击“税费计算器”；

3、在出来的页面，点击“私房出租税收计算”；

4、根据实际情况选择或者输入相关信息，点击提交，系统就能算出个人出租房产要交多少税啦~

就是这么简单~~

想要进一步了解私房出租涉及哪些税种，

各个税种税率、计算公式、减免税情况

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【第14篇】增值税零税率的项目

增值税零税率、免税、不征税业务

增值税零税率、免税、不征税发票都不用缴纳增值税，那我在开发票的时候该如何区分它们的税率呢？

零税率：增值税的法定税率，非税收优惠。对应进项税额允许抵扣（外贸企业出口货物劳务相应进项税额不能抵扣）只能开具增值税普通发票，税率选择是0%。

如：1.出口企业出口适用退（免）税政策的货物劳务

2.跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，如 :

(1)国际运输服务；

(2)航天运输服务；

(3)向境外单位提供的完全在境外消费的研发服务、合同能源管理服务、设计服务、广播影视节目(作品)的制作和发行服务、软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务、离岸服务外包业务、转让技术……

免税：享受增值税免税优惠政策，对应进项税额不得抵扣，需做进项转出。只能开具增值税普通发票。税率选择是免税。

如：1.农业生产者销售的自产农产品

2.养老机构提供的养老服务

3.医疗机构提供的医疗服务

4.纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务……

不征税：不属于增值税征税范围，对应进项税额允许抵扣（用于规定不得抵扣进项税项目的除外）一般情况下不得开具增值税发票，国家税务总局另有规定的除外。税率选择是不征税。

如：1.存款利息

2.被保险人获得的保险赔付

3.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金

4.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为

5. 企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定“专项用途”并经国务院批准的财政性资金

【第15篇】无形资产增值税税率

1. 税率

（一）关键字记忆

1、增值税税率一共有4档：13%，9%，6%，0%。

2、销售交通运输服务、邮政服务、基础电信服务、建筑服务、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权以及销售或进口正列举的农产品等货物（见附件1），税率为9%；

3、加工修理修配劳务、有形动产租赁服务和进口税率为13%；销售无形资产（除土地使用权税率为9% ）为6%，出口货物税率为0；

4、除2、3项外，货物税率是13%，服务税率6%。

（二）分税目记忆

记住口诀，新版增值税一点也不难！16%→13%、10%→9%......

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(三）图片记忆

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(四)历史沿革记忆

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征收率

增值税征收率一共有2档，3%和5%，一般是3%，除了财政部和国家税务总局另有规定的。

1、5%：主要包括销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。

2、征收率通常情况下是3%，容易与5%记混的单独记忆一下：

建筑服务，有形动产租赁，小规模纳税人提供劳务派遣服务、安全保护服务未选择差额纳税的，这些容易混成5%，实际上是3%。

3、两个减按：

（1）个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（2）销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。

4、小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人（见附件2）计算税款时使用征收率。

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