土地增值税可以扣除的税金（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税可以扣除的税金范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税可以扣除的税金

一、转让新建房

新建房屋（卖新房）

房地开发企业（5项）

1、取得土地使用权所支付的金额

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

5、财政部规定的其他扣除项目（房企）

非房地产企业 （仅1-4项）

对于扣除项目的阐述

1、取得土地使用权支付的地价款（买地的钱）

1）出让方式取得，为支付的土地出让金

2）行政划拨方式取得，为转让土地使用权时补缴的土地出让金

3）转让方式取得，为支付的地价款

4）缴纳的有关税费（如契税、登记、过户手续费（不含印花税））

2、房地产的开发成本

1）土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3）建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费

注：建筑安装工程费，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6）开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等（非房地产开发费用）

3、房地产开发费用指的是与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用，但在土地增值税中并非按实际发生的三项费用来确定。

4、与转让房地产有关的税金指城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税0.05%（产权转移书据）

提示1）土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目

2）企业经营活动发生的印花税等相关税费，记在“税金及附加”科目核算，因此，包括房地产开发企业在内的纳税人在转让房地产环节缴纳的印花税，可以计入扣除项目。

3）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除

【第2篇】土地增值税账务处理

土地出让金的会计核算如何做？作为土地出让金的账务处理，小编老师认为可大致分为两种情况入账，分别是房地产企业的土地出让金和非房地产企业的土地出让金，前者能够最终靠开发成本来核算，后者通常是将其计入非货币性资产科目核算的．更多相关的介绍资料欢迎学员们来阅读下述文章．

土地出让金的会计核算如何做

１、房地产企业土地出让金入账处理：

借：开发成本－－－土地成本

贷：银行存款

土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为非货币性资产摊入管理费用．这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产．

开始记账入册直到结算的全过程以及其中的环节都叫做账，是指会计进行帐务处理的过程，一般从填制凭证开始到编制报表结束的整一个完整的过程·也称会计实务．

２、非房地产企业土地出让金入账处理：

借：非货币性资产－－－土地使用权

贷：银行存款

土地出让金可以抵扣增值税吗？

准确来说，土地出让金不是抵扣增值税，是可以差额扣除．

根据国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（２０１６第１８号公告）：

第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额．销售额的计算公式如下：

销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（１＋１１％）

差额计税时，销售额可以减购买土地成本后，按差额计算交纳增值税．

土地出让金的会计核算如何做？通过上文小编老师讲解到的有关的资料学习，不少学员们应该清楚作为土地出让金在会计核算时，不是通过开发成本核算是通过非货币性资产科目来核算的，如果你们对此上文讲解到的有关的资料有问题，那么小编老师建议你们可以来这个地方进行免费搜索学习．

【第3篇】土地增值税征税范围

不可小觑的土地增值税

01

什么是土地增值税

02

现行阶段土地增值税的法律体系

以深圳为例，现行的土地增值税主要适用的法律法规，除了《中华人民共和国税收征管法》等国家大法，及税务部门各种红头文件之外，主要有以下行政法规、部门规章和地方规范性文件构成：

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，属于国务院发布的行政法规。条例自1994年1月1日起开始实施，于2023年进行了第一次修订。现行有效的是2023年1月8日发文并开始实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

（2）1995年1月27日财政部发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，属于财政部制定的部门规章。

（3）《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》，属于深圳市地方规范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日废止了其中的第二条及第十五条第四项。

根据以上法律法规，可将土地增值税的发展分为三个阶段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值税条例开始实施，拉开在全国范围内征收土地增值税的序幕，至2023年条例修订，这个阶段许多地方政府鼓励房地产行业的发展，对土地增值税实施减免政策。2023年至2023年为房地产行业飞速发展、土地价值飞速增长的时期，土地增值税的征收趋于严格。2023年之后，地方政府规范土地增税的流程，并开始实施先预交后清算的征收步骤。

何为预征、何为清算？根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》第九条之规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。先预交后清算，意味着土地增值税的征收进入了非常正式及严苛的阶段，不可小觑。

03

房地产项目“公司股权转让”应否缴纳土地增值税

依照上述，土地增值税的发展实际上历经了从无到有，从松散到严苛，从预征到清算的发展过程。相应地，房地产企业转让土地资产的形式，也历经了直接转让到间接转让的发展过程。

房地产项目的土地转让主要的两种模式为：一种是资产转让，另一种是股权转让。资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的；而股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的。股权转让从形式上不存在土地使用权的转手——土地使用权自始在项目公司的名下，但项目公司的实际控制人发生了变更。这种情况下，是否需要缴纳土地增值税？

国家税务总局对此持肯定的态度，其在《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

根据以上复函，国税总局的意见认为股权价格只是形式，土地的增值是实质，实质重于形式，故需要缴纳土地增值税。近年的司法判例，也总体遵循此标准。以下为两则与土地增值税相关联的诉讼案例。

（2019）沪02民终4397号法院生效判决认为：以转让项目公司股权的方式来转让已经取得的土地开发使用权是目前在房地产市场实践中采取的一种常见方式，该行为系当事人真实意思表示，不为法律所禁止，应认定为合法有效。上述股权转让合同除受公司法关于股权转让法律关系约束外，因其涉及土地使用转让，关于土地使用权受让人能否完全继续享有开发权利，亦受国家关于土地法律、法规的约束，故对于当事人在股权转让合同中做出的履行条件、履行顺序、例外情况的特别约定应予充分尊重，并予恪守……。

（2018）苏行申626号再审行政诉讼案件，是一起典型以“股权转让”的形式转让公司名下的土地使用权的案例。此案法院明确阐明了“股权溢价款”与“土地增值额”之间的对应关系，价款中应扣除一切成本之后缴纳土地增值税。一审、二审、及再审法院均认为：

从x公司与x集团五公司签订的《合作协议书》来看，x公司转让了土地使用权。《合作协议书》明确约定，共同设立的项目公司取得案涉地块国有土地使用权，且保证项目公司为案涉地块土地的唯一权属人。从该约定来看，x公司将该土地使用权进行了处分。项目公司虽然办理了国有土地使用证，但与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同的主体并非项目公司。项目公司虽然缴纳了土地出让金并补缴了利息，但是系代替x公司缴纳。

从“股权溢价款”的计算来看，x公司实质上构成土地使用权转让。x公司将其持有的项目公司20%股权转让时，获得133033923元“股权溢价款”的计算方式为：314501平方米（73046号地块面积）×1.8（容积率）×235元/平方米。从该计算方式可以看出，x公司获得的“股权溢价款”是根据案涉地块的土地面积和容积率等进行计算。

x集团五公司之所以愿意与x公司合作，正是因为x公司实际占有并有权处分案涉地块土地使用权。x公司转让股权之前，项目公司实际上并未经营，x公司获得的“股权溢价款”，实际上是通过股权转让的外在形式，客观上实现了土地增值并转让了土地使用权。如果x公司不占有涉案土地、无权处分涉案土地使用权，其不可能获得所谓的“股权溢价款”。

【第4篇】土地增值税报税资料

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的土地增值额课征的一种税。

一、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，具体包括：各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织和个体经营者。

有转让房地产行为的单位和个人并不一定都是土地增值税的纳税人，区别土地增值税纳税人与非纳税人的关键在于看其是否因转让房地产的行为而获得了收益，只有有偿转让而取得收益的才是纳税人，因继承、赠与等无偿转让行为，不是纳税人。

二、征税范围

土地增值税的征收范围包括国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。集体土地需先有国家征用，转化为国有土地后才能转让。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所获得的土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入（含货币。实物及其他收入）减去税法规定扣除项目后的余额。法定扣除项目包括：

1、取得土地使用权所支付的金额，如土地使用权出让金、土地征用及拆迁费；

2、开发土地的费用、成本；

3、新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格；

4、转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项。

四、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率，具体如下：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

其中，每级“增值额未超过扣除项目”的比例均包含本比例数。

五、税额计算

土地增值税可以通过如下公式计算：

土地增值额=转让房地产所取得的收入-规定的扣除项目金额

应纳税额=每级距土地增值额x适用税率

为简化计算，应纳税额可以按增值额乘以适用税率减去扣除金额乘以逆算扣除系数的方法计算，逆算公式为：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的

应纳税额=土地增值额x30%

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的

应纳税额=土地增值额x40%-扣除项目金额x5%

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的

应纳税额=土地增值额x50%-扣除项目金额15%

4、增值额超过扣除项目金额200%的

应纳税额=土地增值额x60%-扣除项目金额x35%

六、纳税地点及纳税期限

土地增值税纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报。纳税人办理纳税申报后，应按税务机关核定的期限缴纳土地增值税。

七、减税免税情形

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的；

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产；

3、个人因工作调动或改善后住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的（后住满3年以上、5年以下的减半征收）。

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【第5篇】缴纳土地增值税

对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。

【第6篇】土地增值税优惠政策

企业改制重组有关土地增值税优惠政策

财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告

财政部 税务总局公告2023年第21号

为支持企业改制重组，优化市场环境，现就继续执行有关土地增值税政策公告如下：

一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

七、纳税人享受上述税收政策，应按税务机关规定办理。

八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。

财 政 部 税务总局

2023年5月31日

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财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知

财税〔2018〕57 号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财政局：

为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。

八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

九、本通知执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

财政部 税务总局

2023年5月16日

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财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知

财税〔2015〕5号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。

八、本通知执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条、第三条，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条同时废止。

财政部 国家税务总局

2023年2月2日

【第7篇】土地增值税清算申报表

按照规定，房地产开发项目竣工后，由财务人员进行土地增值税清算，这只是满足清算的条件之一。如果另外两个条件也满足其中一个，也可以进行清算。但相应的财务人员需在符合清算条件之日起90日内到相应主管税务机关办理清算相关手续。

这过程中土地增值税清算的申报表填写就是需要我们认真处理的。多数房地产会计感觉这项工作难度大！现在发现一上海女会计，做的土地增值税清算系统，可自动计算申报表！

一共是涉及了101个申报表填写，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自动excel土地增值税清算系统（含101个申报表）

一、土地增值税申报表填报说明

二、土地增值税测算表

三、土地增值税涉及的101个申报表的填写样式展示

3.1、项目备案表格式

项目备案表填表说明书

3.2土地增值税纳税申报表二操作格式

3.3填报与收入相关的面积明细申报表格式

3.4、填报土地增值税扣除项目及成本结转明细申报表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值税清算申报表的填写格式和说明就不这里一一展示了。

【第8篇】土地增值税税款入库

编者按：由于房地产开发项目周期都比较长，《土地增值税实施细则》里规定了预征土地增值税的制度，即：待项目全部竣工、办理结算后再行清算，多退少补。一些房企为了减少资金占用，会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划，使得应缴未缴土地增值税成为房地产开发行业中普遍存在的现象。本文拟对该种情形下土地增值税“超期”清算做合法性分析，供读者参考。

一、案例引入

（一）基本案情

2023年5月25日，周威向省地税局邮寄行政复议申请，要求省地税局责令嘉兴市地方税务局（简称嘉兴地税局）依法履行法定职责，对上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税，请求责令嘉兴地税局按国税总局规定奖励举报人。5月27日，省地税局收到该申请，并于6月5日收到周威补正后的行政复议申请。周威明确的申请事项为责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税；责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目御府、朗香郡项目评估、批准后确定清算时间；请求确定申请人举报行为，依法进行举报程序，按国家规定发给奖励。6月6日，省地税局向嘉兴地税局寄送《行政复议答复通知书》。6月15日，嘉兴地税局提交《行政复议答辩书》及事实证据、法律依据。因案情复杂，省地税局于7月31日决定延期30日作出复议决定。8月22日，省地税局作出案涉行政复议决定。另查明，嘉兴地税局稽查局于2023年9月8日收到省地税局转交的周威举报信，检举浙江旭辉置业有限公司旭辉广场项目涉及的土地增值税未交，要求查处并给予奖励。嘉兴地税局稽查局于当日进行登记。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。嘉兴地税局稽查局进行了调查，于9月18日调查结束。9月28日，嘉兴地税局稽查局作出《税收违法行为检举线索检查情况书面告知书》，其上载明的检查结果为：在检举人检举之前，浙江旭辉置业有限公司已提出土地增值税清算申请，税务部门已根据规定对“旭辉广场”项目启动相关程序。10月20日，周威签收了该告知书。嘉兴地税局稽查局于2023年10月14日收到周威的举报信，检举浙江旭辉置业有限公司御府、朗香郡项目涉及的土地增值税未交，要求查处并处滞纳金和罚金，奖励本人。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。

（二）税局观点

嘉兴地税局稽查局于10月17日组织调查。经调查后认为，涉案房产企业在嘉兴御府、朗香郡项目上均已按规定预缴了相关土地增值税。关于土地增值税清算问题，御府项目整体销售未达到85%，不符合清算条件；朗香郡项目一期二期虽整体销售已超过85%，但因附加值高的商业房产未销售，此时清算会导致国家税收流失，待商业房产销售达到一定比例后再通知清算，朗香郡项目三期四期因未整体验收，不符合清算条件。2023年3月31日，嘉兴地税局稽查局再次收到周威前述举报。4月5日，嘉兴地税局稽查局再次组织调查。调查结论同前。

（三）法院观点

一、二审法院均支持税局观点。

二、华税分析

（一）土地增值税“超期”清算不违法

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条规定了土地增值税的清算条件：“（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。”由此，现行土地增值税清算分“应清算”和“可清算”两类情形。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”目前土地增值税的征管规定由各地税务机关根据当地情况制定，规范各不相同，实操层面更是差异巨大。

土地增值税“可清算”项目超期清算是业内常态，主要原因在于：（1）房地产开发项目周期都比较长，房企为了减少资金占用，往往都会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划。（2）有些房地产项目由于自身原因，即使满足“可清算”的条件，税务机关也会根据项目具体情况，不要求企业进行清算（前述案例朗香郡项目的情况即是如此）。（3）对于“可清算”项目，根据现有规定，必须由税务机关向纳税人发出《土地增值税清算通知》，纳税人才应进行土地增值税纳税申报、报送纳税资料，在税务机关未发出通知时，纳税人也无须进行土地增值税申报、清算。

因此，对于“可清算”项目的土地增值税“超期”清算要看具体原因，往往是合法的。

（二）土地增值税征管新动向值得关注

2023年7月中旬，《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》公开征求意见。时至今日，新法尚未发布，但征求意见稿体现了立法的动向，其内容值得关注。最值得房企注意的即是：《征求意见稿》把以往的土地增值税“可清算”和“应清算”合并成为“应清算”，使得清算条件更严格。根据该规定，纳税人如果达到应清算条件不清算的，就要负全部责任。结合“清算不需税务机关审核确认就能自行申报入库”的规定，税务机关今后对土地增值税清算项目经稽查、评估后调增税款的，可能会进一步加收滞纳金，并可能根据案情加收罚款。

2023年11月底，国家税务总局深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》（2023年第8号），该规程发布在土地增值税征求意见稿之后，因此，其规定某种程度上预示了税务机关的征管趋势。

深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》第十五条规定：“对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。”接着第十七条规定：“对符合第十五条情形的项目，主管税务机关应在该项目符合第十五条情形起1年内制定清算计划，清算计划须经过集体合议。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管税务机关应及时通知纳税人清算。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报。”由此，深圳市税务机关将依据新的规程对“可清算”项目提出了清算时间表，也即对主管税务机关提出新要求，对于满足“可清算”条件的项目，应在一年内制定经过集体合议的清算计划。该规定同时意味着，对于之前的“可清算”项目，如若一直未清算，可能会被清查。

综上，华税提醒，利用土地增值税“可清算”不当筹划的房地产项目，应结合项目情况，尽早应对，确实不应该清算的，向主管税务机关阐明原因，应该清算的，积极配合主管税务机关工作，进行清算。

【第9篇】土地款抵扣增值税票据

一、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

二、纳税人应进行土地增值税清算的情形：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

三、一手房交易的相关例题

1.宏达房地产开发公司为一般纳税人，位于吉林市，公司于2023年5月－2023年3月开发“翰林官邸”住宅项目，发生相关业务如下：

（1）2023年5月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载地价款20000万元，另支付相关登记、过户费10万元，并规定2023年8月1日之前动工开发。由于公司资金短缺，于2023年9月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计3000万元，其中公共配套设施费用包含小区内可以有偿转让的卫生站支出80万元。该卫生站尚未转让。

（3）2023年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程不含税总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价款的95%，剩余5%作为质量保证金留存一年，建筑企业按照实际支付价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出800万元（不能提供金融机构的贷款证明），其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元。

（5）2023年4月开始销售，可售总建筑面积为45000平方米，截至2023年12月底销售建筑面积为40500平方米，取得不含税收入40500万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②所在省人民政府规定，房地产开发费用的扣除比例为8%，其他房地产开发费用扣除比例为4%）

假设不考虑增值税进项税额，根据上述资料，回答下列问题：

（1）根据题目的相关信息，下列表述正确的有（abc）。

a、税务机关可于2023年12月份要求宏达房地产开发公司进行土地增值税清算

b、公司缴纳的土地闲置费不可以在计算土地增值税时扣除

c、宏达房地产开发公司计算土地增值税时，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除

d、质量保证金可以作为开发成本扣除

e、印花税可以作为转让环节的税金扣除（房地产开发企业出售新建房地产项目，印花税不作为转让环节的税金扣除）

（2）土地增值税清算时可扣除的土地成本金额为（a）万元。

a、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]

b、20909

c、18900

d、21010

（3）土地增值税清算时可扣除的开发成本为（b）万元。

a、5912.50

b、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%

c、5535.00

d、5766.50

房地产成本中的公共配套设施费，不包括能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

（4）土地增值税清算时可扣除的开发费用为（d）万元。

a、1744.58

b、1649.22

c、1769.22

d、1938.42=（18909+5321.25）×8%

（5）土地增值税清算时，允许扣除的转让环节的相关税费为（a）万元。

a、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）

b、364.50

c、457.65

d、384.75

（6）土地增值税清算时应缴纳的土地增值税为（c）万元。

a、2046.55

b、3752.51

c、2714.36

d、4041.23

扣除项目金额=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12

增值额=40500-31452.12=9047.88

增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，适用税率为30%

应纳土地增值税=9047.88×30%=2714.36

2.某市区房地产开发公司为一般纳税人，2023年发生相关业务如下：

（1）2023年通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付土地价款4000万元，取得财政票据。由于公司资金短缺，于2023年5月才开始动工，将土地的3/4用于开发建造商品房。因超过期限1年未进行开发建设，支付土地闲置费100万元；

（2）发生开发成本共3050万元；

（3）发生销售费用、管理费用共1200万元，全部使用自有资金，没有利息支出；

（4）2023年该商品房竣工验收，9月到12月间，房地产开发公司将该楼盘全部出售并交付业主，取得含税收入14000万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②开发费用扣除比例为5%；③当期可以抵扣的进项税额共600万元）

要求：根据上述资料，回答下列问题：

（1）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的取得土地使用权所支付的金额为（a）万元。

a.3150.00=4000×（1+5%）×3/4

b.3250.00

c.3000.00

d.4200.00

（2）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的开发费用为（b）万元。

a.352.50

b.310.00=（3150+3050）×5%

c.302.50

d.362.50

（3）该房地产开发公司转让商品房应缴纳增值税为（d）万元。

a.672.73

b.523.81

c.400.00

d.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600

注意：在计算增值税进行价税分离的时候含税收入扣除土地出让金并没有扣除契税

（4）该房地产开发公司在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金（c）万元。

a.40.00

b.48.00

c.36.99=308.26×（5%+7%）

d.57.00

（5）在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计（c）万元。

a.6558.00

b.6565.00

c.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%

d.7798.00

（6）该房地产开发公司应缴纳土地增值税（c）万元。

a.1842.69

b.1845.63

c.1732.55

d.2532.75

不含税收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74

增值额=13091.74-7786.99=5304.75

增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，适用税率40%，速算扣除系数5%

应纳土地增值税=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55

3.某商贸公司为增值税一般纳税人，2023年3月转让其位于县城的一栋办公楼，取得含税收入4000万元，2023年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付地价款800万元，支付契税24万元，发生建造成本800万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为2000万元。

其他相关资料：该公司选择简易计税方法计算增值税，产权转移书据印花税税率0.5‰，该办公楼成新度折扣率为60%。考虑地方教育附加。

根据上述资料，回答下列问题：

（1）计算土地增值税时，准予扣除的评估价格为（b）万元。

a、1000

b、1200=2000×60%

c、1600

d、2000

（2）计算土地增值税时，可扣除转让环节的税金为（b）万元。

a、19.05

b、21.05=2+19.05

c、22.86

d、24.86

增值税=4000÷（1+5%）×5%=190.48

附加费=190.48×（5%+3%+2%）=19.05

印花税=4000×0.5‰=2

（3）计算土地增值税时，可扣除项目金额合计为（b）万元。

a、2043.05

b、2045.05=1200+800+24+21.05

c、2046.86

d、2048.86

（4）该商贸公司应缴纳的土地增值税为（b）万元。

a、601.82

b、603.54

c、604.44

d、679.73

不含税收入=4000÷（1+5%）=3809.52

增值额=3809.52-2045.05=1764.47

增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，适用税率为40%，扣除系数为5%

应纳土地增值税=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54

【第10篇】土地投资交增值税税率

提问：

a公司名下有土地及厂房（有不动产权证），现在a公司和b公司一起成立c公司；a公司以土地和厂房，评估作价入股c公司；b以现金入股c公司；c公司成立后，b公司收购a公司名下2名股东的股份，请问，a公司、a公司的2名股东、b公司及c公司各需缴纳哪些税？

解析：

一、a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股

a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股需要确认视同销售土地房产和投资两项业务，涉及增值税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税。

（一）增值税及附加、印花税

1.一般纳税人

一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人税率为9%，如果转让的是营改增先取得的不动产或土地使用权，可选择简易计税，征收率为5%；另需要缴纳城建税，教育费附加，地方教育附加，印花税，税率分别为7%、3%、2%、万分之五。

2.小规模纳税人

小规模纳税人月销售额不满10万(季度销售额不满30万元）可以免征增值税，城建税，教育费附加和地方教育附加。；

不论销售额是否超过10万元，增值税小规模纳税人转让不动产和土地使用权城建税，教育费附加，地方教育附加，印花税减半优惠；

小规模纳税人转让厂房征收率为5%，转产土地使用权征收率为3%。

（二）土地增值税

a公司就增值额按30%、40%、50%、60%四档超率累进税率计算缴纳土地增值税。转让土地，土地增值税的扣除项目是土地价款和合理税费，不得加计。转让房产，需要按重置成本确认扣除项目金额，计算缴纳土地增值税。

如果a投资的投资行为符合《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）的规定条件，则可以按照该文件第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”

（三）企业所得税

a公司转让土地使用权和厂房应视同销售，按公允价格确认收入后，减去土地使用权和厂房的计税基础后，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。也可以选择按《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）规定的，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

二、a公司的两名股东将股权出售给b公司要缴纳个人所得税，税率20%。a公司两名股东和b公司还需各自按“产权转移书据”缴纳万分之五的印花税。

三、b公司以现金入股，不需要纳税。

四、c公司作为被投资方接受a公司的房产和土地入股，需要缴纳契税,税率是不动产所在地的契税税率。如果是同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之是土地、房屋权属的划转，免征契税。

c公司接受投资还需对增加的实收资本和资本公积，按万分之五税率减半征收印花税。

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【第11篇】房地产企业预征土地增值税税率

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。所以，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

那么，房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？

一、房地产企业销售自行开发产品可以适用差额纳税

总局2023年18公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

随后，财税[2016]140文件就土地的“构成”做了补充性规定，在此不表。

二、房地产企业转让取得的不动产适用差额纳税

总局2023年14公告第三条第五款规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

财税[2016]36号第十五条规定,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

三、房地产企业转让土地使用权是否也适用差额纳税

我们需要界定土地使用权是否属于“无形资产”。财税[2016]36号文件规定：

无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

……

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

……

显而易见，土地使用权属于无形资产，因此转让土地使用权不适用总局2023年14公告和18号公告的规定，也就是不适用差额计算增值税。

【小结】

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，采取一般计税方法的，缴纳增值税为：取得的全部价款和价外费用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出让金票据不得递减增值税销项，增值税税负较重。

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【第12篇】土地增值税核定税率

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。那么什么是土地增值税？怎样算？如何交？税率是多少？二手商品房也要交吗？下面就一起来了解下。

什么是土地增值税？

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税怎样算？

1、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税如何交？

1、非房地产开发项目情况下，企业转让土地或厂房，土地增值税实行相对简易的处理办法。如果转让收入明显偏低，税务机关是会参考市场价格进行调整的。

2、扣除项目方面，如果你是房屋土地在一起转让的情况，有两种选择：

（1）选择对厂房进行重置价的评估，然后加上取得厂房这块土地的成本，加上转让相关的税金，三部分之和作为扣除项目。

扣除项目=房屋及建筑物的评估价格+取得土地使用权支付的金额+转让环节缴纳的税金

（2）如果你的厂房是购买的，提供购房的发票，以发票金额作为扣除的基础，同时根据发票金额为基础，按发票开具到转让的时间，发票金额每年可以加计5%，然后再加上转让相关的税金（注：这种情况下不能加土地成本，因为房屋发票金额默认含有土地价款），两个部分之和作为扣除项目。

扣除项目=发票金额×（1+持有年度×5%）+与转让房地产有关的税金

（3）如果你单纯转让土地，在已经进行了开发建设的情况下：

扣除项目=取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用+转让环节缴纳的税金+开发土地所需成本×（1+20%）

土地增值税税率是多少？

目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：

1、凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

2、对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

3、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。专家认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

二手商品房也要交土地增值税吗？

不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅，具体如何缴纳依政策而定。根据土地增值税的政策规定：对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，是免予征收土地增值税的。同时，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，也是免予征收土地增值税。

以下二手商品房需要交纳土地增值税：

1、居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；

2、居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

另外，根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此不用缴纳土地增值税。

【第13篇】土地增值税的税率实行

合理选择转让时机：在土地增值税税率不变的前提下，土地增值额越大，缴纳的土地增值税就越高。因此，选择合适的转让时机可以最大限度地降低土地增值税的缴纳额。

合理选择土地转让方式：土地转让方式有多种，如协议转让、招标拍卖等。不同的转让方式对土地增值税的缴纳方式和金额有所不同，可以根据实际情况选择合适的转让方式。

合理规划土地转让流程：土地转让流程复杂，需要遵循相关法规和规定。因此，在土地转让前，要了解相关法规和政策，合理规划土地转让流程，以最大程度地减少税款缴纳额。

利用土地转让费用抵减土地增值税：在土地转让过程中，卖方可以将相关的费用作为土地增值税的抵减项，降低土地增值税的缴纳额。

合理使用税收优惠政策：土地增值税有一些税收优惠政策，如对小型企业和技术密集型企业实行差别税率等。卖方可以合理使用这些税收优惠政策，降低税款缴纳额。

避免土地转让后再次购买同一地块：在一定时间内，如果卖方再次购买同一地块，会被认为是为了逃避土地增值税而进行的操作，需要缴纳相应的税款。因此，在土地转让后，要避免再次购买同一地块。

需要注意的是，土地增值税筹划需要遵循相关法规和政策，不得违法操作。同时，税务筹划的效果受到多种因素的影响，需要根据实际情况综合考虑。

【第14篇】清算尾盘土地增值税税率

企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算，但仍有部分尾盘需要出售，对此税务机关应加强后续管理。但在税收实践中，部分税务部门和税务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税管理，较易存在操作上的两大误区。

误区之一：按照预征率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税。

误区之二：按照项目清算的实际税负率进行申报。即：（已清算项目应纳土地增值税税额÷已清算项目销售收入）×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。

案例

某房地产开发有限公司于2023年6月成立，从事房地产开发、经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项目建设周期为2023年～2023年，项目总可售建筑面积10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店铺3000平方米，占30%。2023年6月企业已销售建筑面积8500平方米，其中普通住宅售出面积6800平方米，店铺售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%，符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算报告及相关清算资料上报主管税务机关。

案情

（一）清算审核情况

税务机关经过审核确认，至清算时，该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米；店铺销售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米；取得销售总收入3430万元（普通住房2380万元、店铺1050万元）；含税费的扣除项目总金额为3500万元[普通住宅分摊金2450万元（3500×70%）、店铺分摊1050万元（3500×30%）]。应纳土地增值税为152.25万元，其中：普通住宅增值额为0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即无增值额；店铺455万元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率为76.47%（455÷595×100%），应纳土地增值税为152.25万元（455×40%－595×5%）。

（二）后续销售土地增值税管理情况

2023年11月，该项目在土地增值税已清算后，发生了剩余“未售商品房”再销售业务，共售出面积600平方米（其中，普通住宅100平方米，均价5100元/平方米；店铺500平方米，均价8000元/平方米），依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积；当期应纳土地增值税税额＝当期增值额×相对应的适用税率。经核算，该项目单位建筑面积成本费用为0.35万元（3500÷10000），后续销售土地增值税计算如下：

1.当期普通住房增值额＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）

增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免税优惠政策，适用30%的税率）

当期普通住房土地增值税应纳税额＝160000×30%＝48000（元）

2.当期店铺增值额＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）

增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，适用50%、速算扣除15%的税率）

土地增值税应纳税额＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）

追缴企业后续销售土地增值税＝862500＋48000＝910500（元）

分析

本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同，套用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税，会造成税款多缴或少缴（房价上涨期造成少缴）的问题。对此，要依据国税发〔2006〕187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是：

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

扣除项目金额＝（清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积）×当期销售或转让建筑面积

这里尤其要注意，“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”，否则不可售部分的成本费用将无处分摊。

建议

一是建立项目清算档案。档案内容应包括：对清算工作经验教训的总结；有关资料的备案；对中介鉴证报告的质量评价；建立清算后续管理台账：详细载明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当负担的单位成本、未售房屋的幢号、面积等相关数据。

二是对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。对尾盘阶段土地增值税计算的扣除项目中的土地价款、开发成本、开发费用和加计扣除四个部分，在尾盘转让阶段通常都已固定，但扣除项目中的转让税金却与实际转让收入直接相关，为使尾盘阶段土地增值税计算更准确，应考虑到转让税金因素，可把计算尾盘再销售阶段扣除项目金额公式修改为：

扣除项目金额＝[（清算时扣除项目总金额－清算时扣除的税金）÷清算时总可售面积]×当期销售建筑面积＋当期销售收入×5%×（1＋7%＋5%）。

【第15篇】土地增值税处理

【课程背景】

土地增值税以最少的法规征最多的税为特色，是每个财务人员最头疼的税种，法规的不足造成很多问题缺乏明确的规定，产生“灰色”地带，成为企业的税收风险点，但如果运用得当，也能成为企业的税收筹划点，“七分政策、三分沟通”是税企pk不二原则。金税四期下，一户式管理、多系统联动、多部门联手、各税种之间、税费之间稽核比对，使税务机关成为“最懂你的人”，纳税人成为“透明人”。

地方财政压力山大，作为地方财政收入主力军的土增自然成为稽查重点的照顾对象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程财税处理要点及稽查重点并掌握应对技巧是地产财税人员头等大事，也是降低企业税收成本和税收风险的重要区域，最能体现财税人员自身价值。

【讲师简介】

李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用； 授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

【课程对象】

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

一、 稽查新形势及手段

1. 金税四期，剑指何方？

2. 云端打击和数据导侦

3. “税警关银”联合出击

4. “以最少的法规征最多的税”造成土增模糊地带多

二、 土增预征实操处理及稽查风险应对

1. 预征土增的计税依据及误区

2. 预缴土增是否产生滞纳金？

3. 定金、诚意金、认筹金和订金是否预交增值税

4. 预缴阶段稽查风险点及应对策略

三、 土增清算条件和清算单位涉税要点把控及处理技巧

1. “可清算”和“必清算”涉税要点把控及处理技巧

2. 清算单位确定及处理技巧

3. 清算单位是否等成本核算对象

4. 清算申请与受理

四、 土增清算除项目实操处理及稽查风险应对

1. 地价款和土地征用拆迁补偿费实操处理及稽查风险应对

1) 拿地形式和税前列支要求？

2) 政府返还资金涉税要点把控及处理技巧

3) 土地成本分摊有原则及处理技巧

4) 逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？

5) 拆迁安置涉税要点把控及处理技巧

6) 拆迁安装费、市政配套费等是否缴纳契税

7) 母公司拿地子公司运营涉税风险把控及处理技巧

8) 排污费、异地人防建设费财税风险管控

9) 参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？

10) “红线外”支出能否在土地增值税前扣除

2. 前期工程费实操处理及稽查风险应对

3. 建筑安装工程费实操处理及稽查风险应对

1) 建筑安装工程费稽查审核要点及风险管控

2) 无法取得发票如何巧妙处理？

3) 施工现场水电费常见误区及风险管控

4) “甲供工程”业务重复扣除风险管控

5) “硬装”和“软装”区别及土增前扣除技巧

6) 营销涉税建造费财税处理差异及财税风险管控

7) 质保金涉税风险把控及处理技巧

8) 开发成本分摊方法及涉税处理技巧

9) 商住一体楼成本费用划分技巧

10) 关联交易风险管控及谋划策略

11) 虚增成本常见的套路及规划策略

12) 不可忽视的工程定额和预决算

4. 基础设施费和公共配套设施费实操处理及稽查风险应对

1) 基础设施费稽查审核要点及风险管控

2) 园林绿化工程风险管控及处理技巧

3) 公共配套设施费稽查审核要点及风险管控

4) 红线外道路绿化等费用能否计入基础或配套设施？

5. 开发间接费用和开发费用实操处理及稽查风险应对

1) 开发间接费用和开发费用的区分及处理技巧

2) 前期物业费财税风险管控

3) 遮光补偿费能否在土增前扣除？

4) 金融机构融资土增扣除涉税要点把控

5) 非金融机构增扣除涉税要点把控及处理技巧

6) 民间融资新政剖析及风险把控

7) 股东贷款企业使用的涉税风险及优化策略

8) 资金池运作模式涉税风险及风险应对

9) 统借统还涉税风险要点把控及优化策略

10) 融资费用如何在土增前扣除最大化？

6. 与转让房地产有关的税金实操处理及稽查风险应对

1) “与转让房地产有关的税金”是否等于“税金及附加”？

2) 售房缴纳的印花税能否在土增前扣除？

3) 不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？

4) 税金在土增前扣除技巧

7. 加计扣除项目实操处理及稽查风险应对

五、 土增清算收入实操处理及稽查风险应对

1. 土增收入稽查审核要点

2. 土增清算收入范围及风险把控

3. 更名费是否计征土地增值税？

4. 违约金、赔偿金等是否缴纳土地增值税？

5. 土增收入税会差异及风险管控？

6. 代收费用是否作为土地增值税收入？

7. 低价房涉税风险管控及应对策略？

8. 政府限定回迁房价格如何确认收入额？

9. 精装房销售涉税要点把控及处理技巧

10. 卖房送家电等营销措施涉税风险把控及处理技巧

六、 尾房销售涉税风险管控及处理技巧

七、 土增清算实操案例

八、 现场答疑，问题不带回家

【课程说明】

【主办单位】华夏瑞博商学院

【时间地点】2023年11月20-21日.长沙