土地增值税免税范围（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税免税范围范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税免税范围

土地增值税优惠文件目录

序号

文件名

文号

期限

1

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

财税字〔1995〕48号

2

《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》

财税〔2001〕10号

3

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》

财税〔2006〕21号

4

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

财税〔2008〕137号

5

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

财税〔2010〕220号

6

《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》

财税〔2011〕116号

7

《财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》

财税〔2011〕13号

8

《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》

财税〔2013〕53号

9

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》

财税〔2013〕101号

10

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》

财税〔2018〕57号

11

《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》

财政部 税务总局公告2023年第61号

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第2篇】土地增值税申报期限

原文标题：税收每周要文 | 07.30-08.05重要法规辑要

税收每周要文是华盟·税纪云推出的税收特别栏目，税纪云平台每周准时为您奉上过去一周重大税收政策文件要点，持续为您传递、解读最新的税收政策动态，提供最新财税信息。

01 关于《实施税收协定相关措施以防止税基侵蚀和利润转移的多边公约》对我国生效并对部分税收协定开始适用的公告（国家税务总局公告2023年第16号）

文件概要：

《实施税收协定相关措施以防止税基侵蚀和利润转移的多边公约》（以下简称《公约》），旨在一揽子修订现行双边税收协定，落实与税收协定相关的税基侵蚀和利润转移（beps）行动计划成果建议。截至2023年6月30日，包括我国在内的97个国家或地区签署了《公约》。现将《公约》对我国生效并对部分税收协定开始适用有关事宜公告如下：

《公约》将于2023年9月1日对我国生效；

截至2023年6月30日，根据税收协定缔约对方完成《公约》生效程序的情况，《公约》将适用于我国已签署的47个税收协定，开始适用的时间根据《公约》第三十五条（开始适用）的规定，通常依据《公约》对税收协定缔约双方中后一方生效的日期确定。

02 江苏省税务局关于调整印花税纳税期限等有关事项的公告（国家税务总局江苏省税务局公告2023年第3号）&宁夏回族自治区税务局关于明确印花税纳税期限的公告（国家税务总局宁夏回族自治区税务局公告2023年第1号）&甘肃省税务局关于印花税征收管理有关事项的公告&四川省税务局关于印花税和土地增值税有关申报纳税期限的公告（国家税务总局四川省税务局公告2023年第5号）

文件概要：

为了全面落实《中华人民共和国印花税法》，各地税务局根据《国家税务总局关于实施〈中华人民共和国印花税法〉等有关事项的公告》（2023年第14号）相关规定，明确当地印花税有关征收管理事项。主要内容总结如下：

【第3篇】土地增值税范围

资产划转涉不动产是否缴纳土地增值税

资产划转是企业并购重组的一种常用方式。对涉及不动产的资产划转是否缴纳土地增值税存在较大的争议。笔者结合税收政策和实际案例，进行梳理分析，以期对纳税人有所帮助。

一、资产划转的定义

资产(股权)划转，是指对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益。

二、资产重组国家层面土增税政策

2023年6月16日，财政部 税务总局公布《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第21号)，执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。公告主要条款如下：

1、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

4、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

《公告》延续了财税〔2018〕57号(已失效)规定的四种土地增值税优惠政策，即：除房地产外，企业整体改制、合并、分立或改制重组时以房地产作价入股进行投资情形下，对房地产(国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物)的转移、变更暂不征收土地增值税。

由以上文件可以看出，上述暂不征收土地增值税的方式通篇未提及资产划转。

三、地方资产划转土增税政策

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2023年第9号)(现行有效)关于无偿划转房地产有关规定：

(一)同一投资主体划转

同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。

(二)行政性调整划转

经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

四、实际案例

1、深圳市人才安居集团有限公司将其持有的深圳远洋新干线项目项下600套房屋以及与其相关联的债务、人员一并划转给其全资子公司——深圳市人才君鼎泰管理有限公司，人才安居集团申请按照“单位、个人改制重组，暂不征收土地增值税”的规定暂不征收土地增值税。该项申请得到国家税务总局深圳市龙岗区税务局的认可，并出具编号为《深龙税不征[90000018]号》的税务事项通知书;

2、深圳市盐田港集团有限公司将其持有的现代物流中心项目无偿划转给其全资子公司——深圳市盐港现代物流发展有限公司，盐田港集团申请按照“单位、个人改制重组，暂不征收土地增值税”的规定暂不征收土地增值税。该项申请得到国家税务总局深圳市盐田区税务局的认可，并出具编号为《深盐税优惠[2020]90000094号》的税务事项通知书。

3、《财政部 国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知》（财税[2005]160号）：重组分立过程中，原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产，不征收增值税、营业税和土地增值税。

五、分析

从国家层面政策，虽然暂不征收土地增值税的方式通篇未提及资产划转，但是个别地方政府文件明确不征收土地增值税，且且在实务中，地方税务局对资产无偿划转暂不征收土地增值税予以认可。笔者分析可能有以下原因：

1、不属于征税范围：

根据《土地增值税暂行条例》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。

有偿转让房地产，属于土地增值税的应税范围，以继承、赠与方式无偿转让房地产，不属于应税范围。但是介于有偿转让和继承、赠与之间的各种房地产权属转移行为，包括非继承、赠与的无偿转让(如无偿转让第三人)，以及非转让的房地产权属转移行为(如资产划转)，应当归入应税范围抑或不征税范围，则存在很大的争议。实践中，将无偿划转列入应税范围与《土地增值税暂行条例》相悖，存在很大障碍，因此部分税务机关认为资产无偿划转不属于土地增值税应税范围。

2、资产划转是企业合并分立行为中资产转移的一种具体形式：

在和企业合并分立中，必然伴随着资产的转移，资产划转又是资产转移的一种方式。因此资产划转归为合并分立范畴内，从而适用财政部 税务总局公告2023年第21号中第2条、第三条的规定，即“对原企业将房地产转移、变更到合并(分立)后的企业，暂不征土地增值税。”

六、结论

综合国家对资产划转是否征收土地增值税政策不明确、个别地方政府有明确的不征收土增税政策、实务中有税务机关对资产划转不征收土增税的认可，故资产划转不征收增值税具备大概率可能性，为维护企业利益，建议拟采用资产划转的企业提前与当地税务机关沟通，取得意见后再行实施资产划转。

来源：德居正财税咨询

无偿划转资产之土地增值税分析

最早看到“划转”相关税收规定的，是《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2023年第29号)文件，该文件第二条“企业接收股东划入资产的企业所得税处理”规定：

“(一)企业接收股东划入资产(包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同)，凡合同、协议约定作为资本金(包括资本公积)且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。

(二)企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，应按公允价值计入收入总额，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础。”

随后，企业所得税关于“划转”的后续文件财税[2014]109号、总局2023年40公告陆续出台，有了以上企业所得税的影响，我得出结论：

资产划出方要么做“长期股权投资”处理，要么冲减“实收资本”或者“资本公积”处理;接受资产方要么增加“实收资本”，要么增加“资本公积”。

提示：以上的操作路程很漫长的：工商执照是否变更?实收资本不够冲减怎么办?资本公积冲减是否涉及企业所得税?

什么是划转

1、无偿划转的主体

现有国家政策规定的无偿划转资产的主体是国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资设立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)。《企业国有产权无偿划转工作指引》(国资发产权[2009]25号]第二条对无偿划转的主体进行了界定：“国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资没立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)，可以作为划入方(划出方)。”由此可以看出，无偿划转一般在纯国有产权单位之间进行。

2、无偿划转的客体

《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》(国资发产权[2005]239号)第二条本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。第二十一条规定：“企业实物资产等无偿划转参照本办法执行”以上两条政策规定对无偿划转的客体进行了界定：即无偿划转一般指划转国有产权，但也可以划转实物资产。

划转对土地增值税的影响

由于划转财税处理有“长期股权投资”的影子，我在思考土地增值税的时候，一直围绕《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)在转圈圈：

企业间资产划转如涉及不动产、土地使用权，划入方按接受投资处理的，属于投资入股方式之一，应当免征土地增值税(双方均为非房地产企业)，但心里一直不踏实。突然之间，看到如下“老”文件：

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)指出，细则所称的“赠与”是指如下两种情况。一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

豁然开朗：居民企业之间无偿划转资产不属于上述两种情况，应缴纳土地增值税。

来源：金穗源

编辑：沐林财讯

【第4篇】存量房土地增值税

【例题·单选题】：某公司2023年1月销售一幢已经使用过的办公楼，取得不含增值税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧120万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，计算土地增值税时可以扣除的税费为2.5万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

a.29.25 b.31.75 c.42.5 d.47.35

【答案】：a

【解析】：存量房地产转让的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除；（2）与转让房地产有关的税金，城建税、教育附加、印花税；（3）房屋及建筑物的评估价格，评估价格=重置成本*成新折扣率。

该公司销售办公楼可扣除项目金额=旧房评估价格+相关税费=800*50%+2.5=402.5万元；增值额=不含税收入-评估价格=500-402.5=97.5万元；增值率=增值额/扣除项目金额*100%=97.5/402.5*100%=24.22%，适用税率为30%；应纳土地增值税税额=增值额*适用税率=97.5*30%=29.25万元。

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【第5篇】土地增值税清算税款

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说到土地增值税清算，对于房地产行业的财务人员来说，一点都陌生。可是对于我们很多财务人员来说，也是非常害怕进行土地增值税清算的，主要是因为土地增值税的清算相对其他税种而言要复杂的多，工作量也很大。

那么，就让我们把它搞清楚

01

什么情况下需要进行“土地增值税清算?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)相关规定：

第二条第(一)规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

第二条第(二)规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

02

请问出现以下情况如何进行“土地增值税清算”?

1.土地增值税清算后再销售房屋如何缴纳土地增值税?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，如何进行土地增值税清算?

对于确定需要进行清算的项目，房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;对不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

3.未出售的房地产项目，在进行土地增值税清算时，如何进行清算?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条(二)项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

4.直接转让土地使用权，如何进行土地增值税清算?

根据国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)第六条第(一)项规定，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，法定扣除额为:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)与转让土地使用权相关的税金。

5.整体转让未竣工决算房地产开发项目，如何进行土地增值税清算?

对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

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文章来源自网络，侵删

【第6篇】土地增值税纳税申报表二

”（点击蓝字查看案例）中房产类别为例制表

（二）计算与转让房地产有关的税金

“营改增”之后，一般纳税人适用一般计税方法，已转让房地产有关的税金是城建税(7％)，教育费附加(3％)。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”房地产企业就一个开发项目而言可以计算实际缴纳的城建税和教育费附加，但落实到各类房产，只能推算，总金额是一致的。

每类房产实际缴纳城建税=该类销售收入总额×增值税税负率×7%

开发项目实缴增值税额=（销项税额－销项税额抵减额）－累计进项税额留抵

开发项目增值税的税负率=实缴增值税÷销售收入总额×100%

各类房产应缴城建税、教育费附加计算表

（三）土地增值税纳税申报表的填报

土地增值税纳税申报表见《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号，以下简称总局文件）的附表土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）

(1)房产分类：总局文件将房产分为三类，为真实反映房地产企业所开发的各类房产应缴土地增值税情况，企业可根据项目情况将房产分类，如果按照三类填报，可以将房产类别合并，例如：“非普通标准住宅”与“联排住宅”合并为“非普通住宅”，“商铺”与“写字楼”合并为“其他类型房地产”。

(2)“转让房地产收入总额”就是土地增值税的“应税收入总额”。“营改增”之后，一般计税方法计算的土地增值税的应税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致，应税收入总额按照“销售收入总额×(1+销项税额抵减率)”来计算，各类房产的“应税收入总额”是先在“各类房产应税收入总额换算表”中计算，再填报土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）。

(3)“房地产开发成本”六个成本项目，按照单位成本乘以销售面积计算填报。

(4)“房地产开发费用”，按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”之和分别乘以5％计算填报“利息支出”和“其他房地产开发费用”。

(5)“与转让房地产有关的税金等”。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”先计算开发项目增值税的实际税负率，然后按照各类房产的销售收入在“各类房产应缴城建税、教育费附加计算表”中计算后填报。

(6)“已缴土地增值税税额”是按照税务总局规定的土地增值税预征率计算的。

上述介绍的土地增值税纳税申报表的填报方法，是从取得各业务部门提供的成本核算资料开始，经过成本的分配计算，直接计算填报土地增值税纳税申报表。

【第7篇】加油站转让土地增值税计税收入

甲方： 有限公司

乙方： 加油站

乙方 系 加油站投资人、所有权人，经双方协商，达成以下转让协议：

一、合同标的

本合同转让标的为：✘✘✘县✘✘✘镇✘✘ ✘的 加油站（以下简称“加油站”）的全部资产及该加油站的各项经营资质与权力，包括但不限于：

1、加油站已有的全部资质、证照、文件批复等《证照清单》。

2、本合同标的项下的“ 集用 第 号”土地使用权 平方米及租赁土地 平方米，共计约 平方米;房产编号为“ 房权证 字第 号”的 平方米的房屋使用权<集体土地使用证>、土地租赁协议、土地平面图、《房屋所有权证》。

3、加油站其他资产清单<资产清单>。

二、声明和保证

1、乙方保证对合同所涉转让标的拥有完全合法的独立权益和权利，没有设置任何抵押、担保或其他第三方权益，也不存在任何争议及诉讼。

2、乙方确保受让合同转让标的后，甲方能够完全合法拥有所有资产、资质和权利等。

3、乙方保证附件中所列的加油站资产详情在各方面均真实、完整、准确。所交付给甲方的所有文件及证照均真实、合法、有效。

三、转让费及支付方式

转让费 ✘万元人民币，（大写： 元整）。合同签订生效后✘日内，甲方预付✘ 万元作定金;余款 ✘万元在乙方将房产证、土地使用证、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证等甲方依法经营所必需的证件变更至甲方名下后✘日内一次性支付给乙方。（乙方完全搬迁完成后）。

四、资产交付、证照变更

1、合同签订后✘日内乙方向甲方交付第一条1、2、3款所列财产及证照。

2、合同签订后✘日内乙方交付甲方加油站所有工程资料（加油站设计图纸、建筑施工图纸、竣工验收图纸、资料等），加油站设施、设备等的合同，发票和保修证明等相关原件及资料移交给甲方。

3、合同签订后✘日内乙方负责将房产证、土地使用证、土地租赁协议等甲方依法经营所必需的证件变更至甲方名下，费用由乙方承担。

4、转让过程中产生的税、费由乙方承担，与甲方无关。

五、债权、债务

乙方转让前的债权、债务由乙方享有和承担，与甲方无关，乙方应对加油站原有人员另行安排或与其合法解除劳动关系，并承担相关费用。甲方接管加油站后，自主安排用工，乙方原加油站人员及其他有关人员不得干涉，否则，由此给甲方造成的一切损失由乙方赔偿。

六、违约责任

1、乙方违反本合同第二条声明和保证，乙方需支付甲方违约金 ✘万

元，如给甲方造成损失，还应赔偿甲方相应的损失。

2、乙方违反本合同第四条1、2、3、4项约定，未能按约交付约定财产、变更相关证照手续，由此给甲方造成的一切损失由乙方赔偿。

3、甲方如未按合同约定支付转让费，每延期一日支付乙方转让费总额千分之三违约金。但乙方违反本合同第三条第2项约定的，甲方不承担违约责任。

七、因本合同发生争议，双方应协商解决，协商不成任何一方有权向合同签约地人民法院提起诉讼。

八、本合同未尽事宜双方可另行签订补充协议，补充协议是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式两份，甲、已双方签字盖章后生效。

甲方： 有限公司 乙方： 加油站

代表人签字 代表人签字：

年 月 日 年 月 日

【第8篇】土地增值税工作总结

房地产开发企业，是税种缴纳最多、税收缴纳最复杂的一个行业，对于在房地产开发企业工作的财务人员而已，面对的挑战也是最大的。今天昌尧讲税就来同大家细细研读一下各税种之间的差异。

业务描述

嘉诚房地产开发公司（一般纳税人）正在开发一楼盘，营改增之后项目。2023年1月15日，嘉诚房地产开发公司销售给a公司一套房产，取得含税销售收入1090万元，假设对应允许扣除的土地价款为450万。

那么，该项销售业务在增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入确认上是否一致，有何差异？

政策依据

1、增值税销售额如何确认？

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2023年第18号）第四条规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

2、土地增值税收入如何确认？

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

3、企业所得税收入如何确认？

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第五条规定：

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

政策解析

通过对以上政策的分析，三个税种在收入确认上均存在差异：

1、增值税：房地产销售方，增值税根据销售金额“全额开票，差额征税”，房地产受让方，增值税根据付款金额“全额开票，进项抵扣”。

案例中，嘉诚公司应缴纳增值税=(1090-450)/(1+9%)*9%=52.84万元，a公司购房可抵扣增值税为=(1090)/(1+9%)*9%=90万元。

2、土地增值税：土地增值税在收入确认上与增值税票面不含税金额之间是存在差异的。

案例中，增值税票面金额为1000万元，税额为90万元，价税合计1090万元，而嘉诚公司实际销项税额却为52.84万元。

也就是说，在计算土地增值税的收入时，土地增值税应税收入不含增值税销项税额，不是票面金额的1000万元，而是1037.16万元（即1090-52.84）

3、企业所得税：企业所得税收入确认上是根据发票的票面金额来核算，即1000万元。

总结以上三个税种收入确认的原则，案例中增值税销售额为：587.16万元、土地增值税收入为：1037.16万元，企业所得税收入为：1000万元。

作品来源：昌尧讲税

作者：马昌尧

【第9篇】土地增值税税金及附加

2023年10月30日，自然资源部根据立法规划发布了《不动产登记法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。令人不解的是，征求意见稿第六十四条将“相关”税费明确为“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（七）依法应当缴纳土地增值税、个人所得税、契税的，提交完税结果材料。”

01

上述条文中，土地增值税是仅存的纳税人申报后需要税务机关审核的税种。

02

现实中，纳税人自行或聘请第三方进行土地增值税清算时间约为1-2个月，清算报告提交税务机关后，税务机关审核的期限各地规定为90-180日不等。

03

经过如此漫长的等待期才能拿到完税凭证进而进行不动产转移登记，并不符合行政效率原则，有违国家有关压缩不动产登记时限的精神，不利于盘活不动产资产。而正是因为这一原因，在不动产转移登记环节造成大量梗阻现象，交易双方不断发生纠纷。

土地增值税：

关我什么事？

01

土地增值税尚未立法

不是征求意见稿说的“法律”

征求意见稿第三十二条【申请材料】 “法律规定未缴税不予办理登记的，当事人应当提交完税证明材料。法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得收取。”

《契税法》于2023年9月1日起施行，该法第十一条规定：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

除《契税法》外，《个人所得税法》也有关于不动产转移登记完税的相关规定，抛开个税法具体规定是否合理不谈，最起码个税法是法律——《土地增值税暂行条例》，嗯……是个什么位阶嘞？

岂不是与征求意见稿自身第三十二条的规定相冲突？

不动产转移当事双方涉及的税种在纳税义务发生时间、申报缴纳期间方面并不一致，如果在《不动产登记法》中规定需要将所涉及税种统一完税后才办理转移登记，有可能导致纳税人提前纳税。这样凌驾于税法之上增加纳税人义务的规定，属于变相立法，挑战税收法定原则。

02

提交土地增值税完税资料

不符合税收征管现状

在不动产转让环节，当事人双方涉及的流转税有：转让方增值税（城建税及附加）、土地增值税、印花税，受让方契税、印花税。财产行为税简并申报以来，自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》。

现行法律规定，税务机关除向不动产登记部门传递契税联系单之外，并未见有将土地增值税完税凭证传递给不动产登记部门的税法规定。征求意见稿将土地增值税完税材料作为申请不动产转移登记的先决条件，有超越不动产登记部门权限之嫌疑。

契 税：

都走开，关我的事

01

受让方缴纳契税后即履行了纳税义务

有取得不动产权利的法理依据

从法理上讲，发生不动产转移在先，纳税义务产生在后。长久以来的“先税后证”是考虑堵塞征管漏洞的情况下，在纳税义务发生之前对纳税人提前征税。

如前所述，不动产流转环节，受让方承担的主要税种为契税。为防止国家税款流失，防止受让方取得不动产权属证书后耍赖不履行纳税义务，但不动产登记已经发生物权效力不便撤销，才有了“先税后证”的征管手段。

在这一趴，法律在“公平”和“效率”之间选了效率。

可见，在此“先税”的税只能是受让方应当承担的税费，因为受让方缴纳了契税之后，就已经履行了应当由自身承担的纳税义务，可以成为不动产的权利人。

简言之，除契税外，应由转让方承担的纳税义务是否履行，不应当成为受让方取得其物权权利的阻碍。

02

转让方不交税怪我？

税收法定vs征管手段

“先税后证”作为征管手段，是为防范征管风险不得已为之，从而将纳税义务与缴纳税款顺序作了调整。立法应当看到，这种违背基本法理的调整应当谨慎为之，在现实中，因无法取得或无法及时取得土地增值税完税凭证、或因转让方不积极履行其纳税义务而无法进行不动产转移登记的情况比比皆是。

作为受让方，明明已经支付了购买不动产价款并履行了自身的纳税义务，却无法取得依法应享有的不动产权利，无端承受着转让方未履行纳税义务的不利后果，毫无疑问对其十分不公平。

上述情况也导致很多企业项目搁置甚至流产，很大程度上抑制了不动产交易市场的活力，有违税收不应对经济运行和商业安排造成影响的基本理念。因此，不动产登记立法应当充分考虑税收因素，尽量减轻对不动产受让方的物权权利侵害。

03

税收相关法律法规已经日趋完善

不动产登记立法与税法衔接

不可否认，在过去的税收征管历程中，国家税务总局或地方税务局下发过不缴纳土地增值税不予办理不动产转移登记的文件，甚至在《土地增值税暂行条例》中也有此规定，但应当看到的是，从法律位阶上讲，以上文件都不是不动产登记法立法中的“法律”；况且，《土地增值税法（征求意见稿）》取消了现行的“先税后证”的规定，不动产登记立法应当准确判断法治发展趋势，尽量克服立法滞后性弊端，将已经发现的问题消除在最初阶段。

按作者所言，不动产转移登记环节受让方缴纳契税后即取得不动产权属证书，不动产买卖双方就不会因履行纳税义务产生新的矛盾，不动产可投入到下一环节开发或交易；同时，税务机关和不动产登记部门也不会因为业务信息交换导致权责不明晰产生争议；随着税收征管手段日趋完善，即使不动产转移一方不履行纳税义务，也极少能逃脱监管。

立法和执法之间、应然和实然之间，文件上的便民春风简政放权和实际中的办事体验之间，永远存在着人类双腿无法跨越的鸿沟，往往需要伟人的担当和智慧才能慢慢填平。

好在实践中类似领域有了突破性做法：以《国家税务总局北京市税务局关于调整企业间存量房交易业务办理流程的通知》（京税发〔2021〕43号）为例：

“一、各区（地区）不动产登记大厅“企业综合窗口”办理企业间存量房交易缴税业务时，在买方（承受方）申报缴纳契税、印花税后，“企业综合窗口”即可办理不动产登记。二、卖方（转让方）应纳税费应在规定期限内自行通过北京市电子税务局网上申报缴纳。土地增值税、房产税、城镇土地使用税完税情况不再作为受理契税申报的前置条件。”

由立法引起的风险对市场主体造成的影响往往是无法对抗消除的，只能提醒不动产交易双方，在进行不动产交易最初，就应根据现行有效的法律规定全面评估交易所涉及的税费，尽可能准确判断交易对方履行纳税义务的能力以及主管税务机关的执法效能，否则有可能因为纳税义务履行或税费承担争议导致交易失败，造成损失。

【第10篇】土地转让土地增值税

近来，经常有纳税人咨询取得土地使用权转让收入如何缴纳增值税问题。经对现行增值税有关规定进行梳理，就有关问题解答如下：

一、取得土地使用权转让收入适用增值税税率为多少？

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第十五条第（二）款规定，转让土地使用权增值税税率为11%。如果纳税人为增值税小规模纳税人的，根据该文第十六条规定，增值税征收率为3%。

二、纳税人转让土地使用权是否适用增值税简易计税方法？

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条第（二）款第二项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

三、纳税人转让土地使用权有哪些增值税优惠？

（一）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3

1.第一条第（三十五）款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税；

2.第一条第（三十六）款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税；

3.第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

（二）《财政部 国家税务总局关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》（财税〔2016〕125号）

第二条第（六）款规定，在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。

来源于国家税务总局贵州省税务局

【第11篇】预缴土地增值税税率表

文|金穗源商学院 刘玉章

问题二十一：‘营改增’后如何预缴土地增值税？

问：房地产企业取得“商品房预售许可证”之后，可以预售房产，取得预收款之后要预缴土地增值税，预缴土地增值税的计算基数是不含税销售额乘以土地增值税的预征率。但是，财税[2016]43 号文件与国家税务总局2023年70号公告(以下简称70号公告)所规定的计算基数不同，当地税务机关要求企业按70号公告执行，这样做对吗?

答：《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

预缴土地增值税=预收账款÷(1+税率或征收率)x土地增值税预征率

适用一般计税方法的税率为9% ; 选择简易计税方法的征收率为5%。

《国家税务 总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2023年第70号)规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

预缴土地增值税=(预收款-应预缴增值税税款)x土地增值税预征率

【案例】2023年6月，晋龙房地产公司开发的和谐友爱小区开始预售房产，签订住宅预售合同金额22 200万元，实收预收款1 554万元，适用一般计税方法计税，当地规定住宅土地增值税的预征率为2%。请计算应预缴的土地增值税。

【案例分析】

（注：以下计算结果四舍五入保留整数）

(1)按财税[2016]43号文件规定:

预缴土地增值税= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70号公告规定:

预缴增值税= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

预缴土地增值税=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多预缴土地增值税= 302 246 - 285 138=17 108(元)

误征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地产企业适用一般计税方法，采用70号公告比财税[ 2016] 43号文件多预征土地增值税17 108元，误征率为6%。

(4)设预收账款为x,计算一般计税方法土地增值税预征率。

设按43号文件计算的预征税为a,

a=x÷1.09×2%

按70号公告计算的预征税为b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同样方法，计算简易计税方法土地增值税误征率。

70号公告规定:“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据”。“可以按照”不是强制性规定，是选择性规定。因此，纳税人可以不按照70号公告的规定，而按财税[ 2016] 43号文件计算土地增值税的计算基数，少预缴土地增值税可以为企业节约资金成本，但是，两种计算方法对土地增值税清算时的最终税负没有影响。

关于土增税预缴问题，推荐大家阅读王皓鹏老师原创文章“”，精彩内容点击蓝字可查看！

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“ 土地增值税清算时补缴以前年度税款是否征收滞纳金”，您也可以思考一下，下期再见！

【第12篇】建筑业土地增值税税率

建筑安装工程费不管是按费用构成要素还是造价形成划分，其项目组成均有规费和税金，这里的税金从2023年5月开始就是指的增值税。该知识点因为政策文件的变化，其税率及计税方法为二级建造师《建设工程施工管理》科目新修订内容。

（一）建筑业增值税税率变化情况

2023年3月财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件，文件主旨是确定经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时该文件印发的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中第十五条、第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

2023年4月财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》财税〔2018〕32号文件，第一条、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。建筑业 2023年5月1日起执行10%的税率。

财政部、税务总局、海关总署2023年3月发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》

财政部 税务总局 海关总署公告〔2019〕第39号文件，第一条、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。至此，建筑业增值税税率调整为9%。

2023年二级建造师《建设工程施工管理》考试用书上，一般计税法规则下，建筑业增值税税率为10%。显然，这在情理之中，因为出书在前，政策在后。但是，今年二建《建设工程施工管理》科目关于增值税销项税额的计算，题干中给出的税率为9%。

（二）建筑业增值税销项税额的计算

增值税的计税方法包括一般计税法和简易计税方法。

（1）一般计税方法

当采用一般计税方法时，建筑业增值税税率为9%。计算公式为：

增值税销项税额=税前造价×9%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。

（2）简易计税方法

当采用简易计税方法时，建筑业增值税税率为3%。计算公式为：

增值税=税前造价×3%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。

真题重现

2019、某建设工程项目的造价中人工费为3000万元，材料费为6000万元，施工机具使用费为1000万元，企业管理费为400万元，利润为800万元，规费为300万元，各项费用均不包含增值税可抵扣进项税额，增值税税率为9%。则增值税销项税额为（ ）万元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233网校答案： a

233网校解析：采用一般计税法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035万元。

看到这里或许有些学员或许有些许疑惑，不是说二级建造师考试要以考试用书为准，那如果题目问“建筑业一般纳税人适用的增值税税率为多少”，该如何解答？在这种情况下，命题老师必定会给出文件出处，也就是加上前提，如下题：

2017一建真题.根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），建筑业一般纳税人适用的增值税税率为（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233网校答案： b

考生只需对照文件选择即可，前文中笔者已经进行详细介绍。另外，在计算题中一般会直接给出税率，考生依据已知数套用公式求解即可。

【本文是以上内容为233网校原创文章，非授权禁止转载，违者必究!】

【第13篇】土地交易增值税

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

（一）房地产开发企业销售新房

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

具体解析如下：

1.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

注意：开发费用是另外计算

（3）扣除项目3：房地产开发费用（两种扣除方法）

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅适用从事房地产开发的纳税人，非房地产开发企业是不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含税）

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用

=450+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计

=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：

“超过50％～100％的部分”

适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

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【第14篇】土地增值税应税收入不含增值税

文|金穗源商学院 刘玉章

问题二：如何计算土地增值税的应税收入总额？

问：《土地增值税暂行条例》及其细则规定，转让房地产的应税收入总额，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。“营改增”之后，增值税是价外税，土地增值税的应税收入总额应当怎样来确定?

答：土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人、就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税的征税对象就是增值额，计算公式如下：

增值额＝应税收入总额-扣除项目金额

《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)关于土地增值税清算时收入确认的规定如下。

(1)土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

(2)未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

(3)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

“营改增”之后，土地增值税的应税收入总额不包括增值税，相关文件规定如下。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

这样规定比较笼统，因为增值税的计税方法分为一般计税方法和简易计税方法。为此，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2023年第70号)规定，“营改增”后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税分为两类情况：

(1)适用增值税一般计税方法的的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

(2)适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

对第(1)项所规定的“不含增值税销项税额”应当深入理解，说的是扣除土地价款后计算的实际销项税额，这样规定使“不含增值税销项税额”收入与国家税务总局2023年第18号公告衔接。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额＝(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷(1+9％)

当期允许扣除的土地价款＝支付的土地价款×(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)

例：“营改增”后，甲房地产公司(一般纳税人)通过“招、拍、挂”取得一个房地产开发项目，经当地发改委核准为g项目。建设工程开工证上注明开工日期为2023年6月1日，项目如期开工。2023年3月取得了商品房预售许可证后开始预售，至2023年6月末房产全部预售完毕，取得预售收入为22200万元。2023年9月，项目竣工验收，甲公司按规定开具了増值税发票，办理交房手续，确认销售收入。该项目为取得土地使用权支付土地价款为6660万元，已取得带省财政章的票据。该项目开工以来进项税额留抵额为800万元，开发总成本18000万元。如何缴纳增值税?如何确定土地增值税的应税收入总额？

[案例分析]

(一)应缴增值税

18号公告采用“实耗扣除法”解决土地成本中内含的增值税进项税额的抵扣问题。房地产开发企业计算应缴增值税时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。

(1)2023年3月收到预收款，计算预缴增值税。

销售额＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

预缴增值税额＝203 669 725×3％＝6 110 092(元)

(2)预售阶段会计处理。

借:银行存款 222 000 000

贷:预收账款 222 000 000

借:应交税费——预交增值税 6 110 092

贷:银行存款 6 110 092

(3)2023年9月，开具发票并交房确认销售，计算销售额及销项税额，结转预收账款。

销售额＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

销项税额＝203 669 725×9％＝18 330 275(元)

借:预收账款 222 000 000

贷:应交税费一一应交增值税(销项税额) 18 330 275

主营业务收入 203 669 725

同时，结转销售成本。

借：主营业务成本 180 000 000

贷：开发产品 180 000 000

(4)计算扣除土地价款后的销售额和销项税额。

扣除土地价款后的销售额＝(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷(1+9％)＝(222 000 000-66 600 000)÷(1+9％)＝142 568 807(元)

扣除土地价款后的销项税额＝142 568 807×9%＝12 831 193 (元)

与增值税发票的销项税额比较＝18 330 275-12 831 193＝5499082(元)

(5)土地价款中内含的增值税额如何抵扣?

销项税额抵减额＝66600000÷(1+9％)x9％＝5499082(元)

增值税是连环税，地价中内含进项税额，因为国家出让土地使用权、纳税人无法取得增值税专用发票来抵扣进项税额、解决方法是在开具增值税发票确认销售时，以销项税额抵减的方式代替土地价款中内含的进项税额。

“销项税额抵减额”含在土地价款中，其调减额，使土地成本减少，最终传导到“主营业务成本”中。

借:应交税费一一应交增值税(销项税额抵减) 5499082

贷:主营业务成本 5499082

实缴销项税额＝18 330 275-5499082＝12831193(元)

(6)计算“应交增值税”科目的货差＝(18 330 275-5499082)-8000000＝12831193-8000000＝4831193(元)

借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 4831193

贷：应交税费——未交增值税 4831193

(7)将“预交增值税”结转到“未交增值税”的借方

借:应交税费一一未交增值税 6 110 092

贷:应交税费一一预交增值税 6 110 092

至此，该项目增值税纳税事项全部完成。

(二)土地增值税应税收入总额的确定

国家税务总局2023年70号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含増值税的销项税额。以公式表示如下

土增税的应税收入总额＝全部价款及价外费用-实际销项税额

应税收入总额＝222000000-(18330275-5499082)＝222000000-12831193=209168807(元)，与主营业务收入差额＝209168807-203669275=5499082(元)，恰好等于“销项税额抵减额”。

[结论]

一般纳税人选择适用一般计税方法的，土地增值税清算时，“应税收入总额”是在企业所得税“主营业务收入(不含税)”的基础上，调增“销项税额抵减额”数额。即

土地增值税的“应税收入总额”＝所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额

g项目土地増值税的“应税收入总额”＝203669725+5499082=209168807(元)

2023年“营改增”之后，广州市对土地增值税的应税收入做出规定，用该文件的计税方法验证上述计算的“应税收入总额”。

广州市地税局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穗地税函(2016)188号)规定，“营改增”后土地增值税相关问题的处理：

1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入÷(1+5％）”确认。

2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的:

土地增值税预征收入＝含税销售收入÷(1+9％)

土地增值税清算收入＝(含税销售收入+本项目土地价款×9％)÷(1+9％)

案例中的“应税收入总额”＝(222000000+66600000×9％)÷(1+9％)

＝209168807(元)

计算“应税收入总额”的结论与依据穗地税函〔2016)188号计算的结果相符。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“怎样按不同类型房产计算应税收入总额”，您也可以思考一下，下期再见！

【第15篇】土地增值税开发费用扣除吗

导读：计算增值额的扣除项目土地增值税来说一共有五个项目，具体的项目内容可以来咨询我们的答疑老师，今天金老师要来介绍关于“土地前期开发费用扣除增值税吗?”的内容!

土地前期开发费用扣除增值税吗?

答：可以扣除

条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

房地产企业土地增值税为什么加计扣除?

加计扣除是2006年出台的文件，原先的目的是为了降低房地产行业的税收，降低房价，但是没起作用。

根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。

建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。