土地增值税加计扣除项目（15个范本）

发布时间：2024-11-04 热度：11

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税加计扣除项目范本，希望您能喜欢。

土地增值税加计扣除项目

【第1篇】土地增值税加计扣除项目

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

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不得扣除费用项目概览

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计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

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1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

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【第2篇】属于土地增值税扣除项目的税费是

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【第3篇】土地增值税征收范围

土地增值税税收筹划的合理性，与房企的成本控制息息相关，但在房企土地增值税税收筹划过程中，尚存在一些问题，对企业的发展产生影响。

房企在发展过程中，因为税收成本直接影响到企业的运行与发展，所以税收成为房企比较重视的问题之一。在税费负担当中，土地增值税占据了较大的比重，其实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负税种，实质意义就是反房地产暴利。征收土地增值税增强了政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制房地产炒买获取暴利的行为，也增加了国家财政收入。对于土地增值税税收筹划的合理性，与房企的成本控制息息相关，但在房企土地增值税税收筹划过程中，尚存在一些问题，对企业的发展产生影响。1、土地增值税筹划基本思路

土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。具体来说，有以下几个思路：

利用土地增值税的征税范围进行筹划 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。第一，可以利用合作建房模式筹划节税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”房企可以充足利用此项政策进行税收筹划。如果某房企拥有一块土地，拟与a公司配合建造写字楼，资金由a公司提供，建成后按比例分房。对房企而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，未来再做出售处置时，能够仅就属于房企产权部分缴纳土地增值税。第二，可以利用代建房模式筹划节税。代建房模式是指房企代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的模式。对于房企而言，没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，因此不属于土地增值税的征税范围。代建房模式需要同时符合以下基本条件：一是由委托方自行立项；二是不发生土地使用权或产权转移；三是代建方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；四是代建方事先与委托方签订有委托代建合同；五是施工方将建筑服务发票开具给委托方。第三，利用“改售为租”筹划节税。《国家税务总局关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定：“房企将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”因此，房企在开发完成后，可以出租的形式收回资金，由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税，不需要缴纳土地增值税。

利用“临界点”进行筹划 房企开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到土地增值税的“临界点”。根据现行《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房企如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

利用特殊扣除项目进行税收筹划 房企往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里的（一）项为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。这里的（二）项为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房企贷款利息扣除的限额分为两种情况：一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式就为房企进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。房企应该预先对开发项目的融资情况及利息支出进行测算，可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目利息支出或提供金融机构的证明。如果该项目在开发过程中主要依靠借款筹资，融资利息超过开发成本和地价合计的5%时，应按项目计算分摊利息支出，还应该注意要取得银行的贷款证明等资料。如果预计开发过程中借款不多，利息费用率低于5%时，企业可以不按项目分摊利息费用或不必提供金融机构的证明，就可以按照5%比例计算扣除，从而增加利息费用的扣除金额，减少土地增值额。2、土地增值税筹划的注意事项

第一，筹划要有前瞻性。一般房企认为土地增值税清算在项目最后环节，其实，在项目决策时，土地增值税工作就已经开始了。土地增值税清算作为房企的重要事项，必须进行事前的统筹谋划，与规划、设计、项目定位等专项业务同步融入项目可研工作，如普通与非普通住宅产品的定位、红线外支出扣除的谋划等，并结合属地税务政策与税筹要点及思路，有针对性地调整会计核算中的成本对象归集与分摊方法，为后续土地增值税税务工作做好充分的准备。第二，需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关人员要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负。税收筹划是一项专业性、风险性都很强的工作，企业如果不能很好把握的话，应当积极寻求税法专业人士的帮助。第三，档案资料保管好。房地产开发项目往往涉及十余个行政主管部门，各项手续所需资料较多，加之开发项目往往跨年度、时间长，平常应付各类检查来回使用容易丢失。在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票的跟进、催收、最终到位至关重要。3、如何建立房地产开发税务风险防控体系

第一，全公司树立正确的税务风险管理意识。管理层必须认识到税务风险防控机制对于公司长久发展的意义和价值所在，各个职能部门都应充分认识到企业各项经济业务与税务风险密切相关。第二，设立专门的税务风险管理部门。由管理层牵头成立，税务风险管理机构直接向ceo或者cfo汇报，负责研究税收法规，调整企业整体税负，努力构建并完善税收相关事务等的风险评估、识别及应对组织，以企业整体发展目标为根据，对税务处理方案进行设定，同时参与企业各项投资及并购等大型税务的决策之中，并提出合理有效的税务建议，帮助企业规避税务风险。第三，建立涉税信息沟通机制，包括内部沟通和外部沟通。内部沟通以税务风险管理工作为主要内容，并为上下级、同级各部门之间的信息传递提供支持。外部沟通，首先和主管税务机关建立良好的关系和沟通渠道，更好掌握国家最新税收政策，涉税事项的处理及时需求税务机关的权威解释或者认可；其次第三方中介服务机构的沟通和交流也是提升房企税务管理工作整体水平的有效途径。第四，以房企自身税务工作的风险特点为出发点和落脚点，设立相应的预警指标体系和预警模型，对风险进行量化处理和量化评价。比如可以参考纳税评估指标来构建房企风险预警体系。第五，完善涉税内审制度。将税务风险防控列为企业内部审计的重点审计内容，对企业涉税事务处理进行定期或不定期的检查与监督。

【第4篇】土地增值税的计算

什么是土地增值税：

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。个人出售住宅的，免征收土地增值税。

计算方式：

土地增值税：{计税价-原购入价*（1+n*5%）-上手契税-此次增值税附加-此次业主印花税}*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

注：第一、n（年）=购房发票时间或缴税时间-原销售不动产发票取得时间，不满1年超过6个月算一年，但总的取得时间不满一年不得加计扣除；

第二、扣除项目金额=原购入价*（1+n*5%）+上手契税+此次增值税附加+此次业主印花税；

第三、税率及对应速算扣除系数：

税率及对应速算扣除系数

第四、土地增值税免征情形：

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承；

（2）夫妻更名、夫妻加名、离婚房产析产；

（3）直系亲属间赠与；（直系亲属包含：父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）

（4）住宅类房屋满两年且出卖方为个人。

举个例子：

【例】下列房屋交易中，可以免征增值税的情形有（ abc ）。

a.章琼继承爷爷章远的住宅

b.吴平将名下的住宅赠与给女儿吴欣

c.陈刚将名下的住宅更名为配偶王艳

d.交易房屋为满五唯一的非住宅

【解】选项a，法定继承免征增值税;选项b，直系亲属赠与免征增值税;选项c，夫妻更名免征增值税。选项d，非住宅满两年也会按照差额计征增值税。因此，本题正确答案为abc。

【第5篇】土地增值税清算税金扣除

文金穗源商学院王皓鹏

导语：土地增值税作为房地产企业的重头大税，备受税务机关和企业的观注，土地增值税税前扣除应遵循四大原则。

（1）真实性原则；

（2）实际支付原则；

（3）合法有效凭证；

（4）准确合理分摊。

接下来我们就通过具体业务，聊聊土地增值税税前扣除的四大原则。

part 1 真实性原则

【案例】房产企业签订虚假合同虚增基础设施建设费

高山房地产公司财务资料：公司一、二期项目中用于基础设施建设的植被、石景费用高达803.50万元，占开发总成本9680.70万元的8.3%。

事实上，该公司以支付开票报酬费用为前提，诱使农民为其虚开发票金额高达308.8万元。另外虚造合同，以个人名义到税务部门开具工程发票，虚增石景费用90.45万元。

经税务检查人员核实，高山公司利用农民个人出售自产花木免税的政策，在植被、石景费用上做手脚，通过签订虚假合同，扩大成本费用。经最终确认，该房地产开发公司当年度以虚列植被、石景费用为手段，多列支出399.25万元，少缴企业所得税、土地增值税税额巨大。为此，税局除依法追缴其所逃税款外，并对其做出罚款并加收滞纳金的处罚决定。

所以，房地产企业必须遵循真实性原则，尤其“金税三期”之后，全国发票的稽核比对，分分钟出结果，虚开已经成为历史。

【真实性原则】

即经济业务真实性。虚假的业务不可以扣除的，如：虚列成本、虚列拆迁补偿费等。接待客户在酒店发生的业务招待费、施工发生的施工成本等，都属于“实际发生”的范畴，而不论是否符合经营常规、是否符合企业所得税税前列支的范围或者比例，仅仅指“业务的真实性”。

part 2 实际支付原则

实际支付，确切说是指企业资金的实际流出。如：“应付账款”出现余额，表示在某一个静态的时点，乙方提供工程发票，但是房地产企业暂时没有支付乙方的工程款。这个就属于没有“实际支付”。

在此，该原则饱受争议，在总局文件层面，仅就税金做过该规定。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。”

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）文件中的申报表之一《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用），就税金的扣除填报说明规定：“表第18栏至表第20栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额（不包括增值税）填写”。

地方口径也有作出明确规定的，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定，关于四项开发成本的扣除问题规定，四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合理的质量保证金除外）不允许扣除。

我们翻阅《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……

不难看出，《实施细则》所强调“实际支付”精神贯穿始终，因此，该原则可以称之为“无冕之王”。

part 3 合法有效的凭证

【案例】设计单位在房地产项目所在地代开发票

山西高山房地产公司与江苏绿源广告设计公司签订项目设计合同（双方均是一般纳税人），合同总价款80万元。设计方案经双方确认后，根据合同约定，绿源广告设计公司应事先提供等额发票，随后高山公司根据发票进行请款程序，支付设计款项。绿源广告设计公司为及时拿到设计款，在高山房地产公司机构所在地税务机关申请代开了增值税发票，且加盖了设计单位的业务印章。高山房地产接受该发票，税前扣除是否存在风险？

分析：江苏绿源广告设计公司涉及跨地区提供应税劳务。

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。所以，江苏绿源广告设计公司于房地产项目所在地代开发票，与政策规定不符。

另外，根据《关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函[2017]127号）规定，纳税人代开增值税专用发票，需加盖本单位的发票专用章(为其他个人代开的特殊情况除外)。所以，江苏绿源广告设计公司加盖业务印章，同样存在违规操作。

因此，受票人房地产公司接受该发票，存在税前不予抵扣的风险。

【合法有效的凭证】

简单分为以下几类：

①、发票。简单理解为税务机关监制的各类凭证，如：增值税专用发票、增值税普通发票、电费单、话费单、超市购物发票、餐饮住宿费发票等。在此要明确：发票从增值税的角度讲，是非常有必要的，因为增值税专用发票，可以实现增值税的逐环节抵扣、逐环节传递的特点；对于其他的发票，仅仅是承载经济业务的载体而已，没有传说的中的那么神秘与重要。

②、自制凭证。可以在企业所得税税前扣除的财产损失清单、工资表、折旧表、财务分割单、广告费分摊协议、差旅费报销单、车补、电话补贴、误餐补助等。

③、相关部门的票据。税务机关出具的完税凭证、国土部门出具的土地出让金、工会经费票据、社保费单据、行政部门罚款单等、捐赠票据、医疗收费票据等。

④、其他凭证。商业银行出具的《利息单》、法院的判决书裁定书等、违约金收据、拆迁补偿费收据、境外的发票、赔偿费收据等。

关于法院判决书的是否作为合法有效的凭证，以后再表，在此不予赘述。

从土地增值税扣除的角度来讲，合法有效的凭证要与其他的扣除原则结合起来考虑。如：房地产企业“预付账款”出现余额，一般是与乙方进行了工程进度结算支付了工程款，但是乙方没有给甲方开具发票形成的。类似这种业务，尽管符合“实际发生”的原则，但是没有“合法有效的凭证”，也不予在计算土地增值税的时候扣除。

part 4 准确合理分摊

准确合理分摊，其实质是“配比原则”的延续。即：收入与扣除项目一一对应。但是，在实际的业务当中，部分费用很难做到“准确合理分摊”。比如利息费用：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”该文件明确：财务费用扣除的条件之一就是“按转让房地产项目计算分摊”。

其他部分省市对此做了专门规定，如：《广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）文件规定：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：

（一）能够按照转让房地产项目准确分摊。准确分摊是指以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发。该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。

（二）能够按照转让房地产项目合理分摊。合理分摊是指在一个独立企业法人范围内，可以合理方法对从金融机构取得并实际用于广州市范围内开发项目的项目开发贷款资金在不同开发项目之间进行分摊。合理方法是指按照不同的开发项目占用上述项目开发贷款金额和时间（即是积数）进行合理分配。

房地产企业如果同时有多个项目，各个项目在多地开发，但是仅设置了一个“工程部”，在这种情况下，“开发成本---开发间接费”发生的金额就必须在各个项目之间进行“准确合理分摊”，但现实的经济业务千差万别，很难做到费用和项目之间“一一对应”。如何办理呢？《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2023年修订版)的通知》（穗地税函[2012]198号）规定：“开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。”由此可见，“准确合理分摊”原则的重要性。

【第6篇】土地增值税免税范围

土地增值税优惠文件目录

序号

文件名

文号

期限

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

财税字〔1995〕48号

《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》

财税〔2001〕10号

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》

财税〔2006〕21号

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

财税〔2008〕137号

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

财税〔2010〕220号

《财政部国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》

财税〔2011〕116号

《财政部国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》

财税〔2011〕13号

《财政部国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》

财税〔2013〕53号

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》

财税〔2013〕101号

《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》

财税〔2018〕57号

《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》

财政部税务总局公告2023年第61号

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第7篇】土地增值税的纳税人

土地增值税----纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

【第8篇】土地增值税税率清算2%

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土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，实行四级超率累进税率的一个税种。对于房地产企业来说，土地增值税是一个税负较重的税，而土地增值税的清算又是项目开发最后阶段算清应缴多少税款、实现多少利润的关键一环，因此掌握土地增值税的清算要诀, 依法合规进行税收筹划，对于房地产企业的最终效益甚至生存都是至关重要的。

房地产企业在开发房地产项目时，一般都采用边开发、边预售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本确定或其他原因，纳税人暂时无法全部准确地计算应征的土地增值税，这时，为了确保国家税收及时、稳定地入库，可以对先取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，待开发项目全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

也就是说，土地增值税的征收方式是：先预征，再清算。为此，在搞清楚土地增值税的清算之前，必须先要了解掌握土地增值税的预征预缴。预售房款的房地产项目，按下列公式和步骤计算预缴土地增值税：

①土地增值税预征的计税依据=预售房款—应预缴增值税税款；

②应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率。

各地区按国家规定实行不同的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对未按预征规定期限预缴税款的，要加收滞纳金。

举例：甲房地产企业当期收到预售房款2000万元，土地增值税的预征率为2%。应当预缴的土地增值税税额：

假设甲企业选择一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税计算如下：

①在项目所在地预缴的增值税=2000÷（1+10%）×3%=54.55(万元)

②应当预缴的土地增值税=（2000-54.55）×2%= 38.91(万元)

土地增值税的清算包括时间节点、项目管理、确认应税收入、审核扣除项目金额等内容，涉及财税政策多，计算复杂，完全掌握和准确核算它需要长期研究和积累。企业老板和财税人员必须了解和掌握以下重点内容：

一、土地增值税的清算单位

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。实际经营中，一些房地产企业将不同期开发的楼盘项目混在一起，或者将普通住宅和非普通住宅混在一起计算收入和核算成本费用，这是不允许的，税务机关在清算时将对此进行重点核查，所以企业会计在平时记账是就要记清记对，不能混淆。

对于上述规定中“分期开发的项目”的界定和依据，总局文件没有具体明确，实际执行各地不尽一致，各省区对“分期开发的项目”的规定较多的有：一是以政府主管部门颁发的“工程规划许可证”或“工程施工许可证”作为分期的标准；二是以“销售许可证”作为分期的标准等。

二、土地增值税的清算条件

1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

清算时限：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

三、纳税人清算土地增值税应报送的资料

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、收入的审核工作

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。视同销售收入的确认下面专门有介绍。

清算审核实行案头审核和实地审核。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在收入审核时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售面积进行评估，审核有无价格明显偏低的情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

如果有上述非直接销售的情形，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、扣除项目的审核工作

（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：

①取得土地使用权所支付的金额；

②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

③房地产开发费用；

④与转让房地产有关的税金；

⑤国家规定的其他扣除项目。

具体扣除项目如下表：

扣除项目

具体内容

1.取得土地使用权所支付的金额

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

2.房地产开发的成本

纳税人房地产开项目实际发生的成本

其

中

土地征用及拆迁补偿费

土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等

前期工程费

规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出

建筑安装工程费

以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费

基础设施费

开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出

公共配套设施费

包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出

开发间接费用

直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

借款费用

符合资本化条件的借款费用

3．房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用

其

中

利息支出

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

其他房地产

开发费用

按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除

4.与转让房地产

有关的税金

营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除

5.国家规定的其他扣除项目

可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除

（二）审核扣除项目是否符合下列要求：

①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，特别是绝对不能虚开和接受虚开增值税专用发票

②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；

⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；

⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

六、应纳税额的计算

营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税金（国家税务总局公告2023年第70号）：

①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入额—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

土地增值税四级超率累进税率表

级数

增值额与扣除项目金额的比例

税率（%）

速算扣除

系数（%）

不超过50%的部分

超过50%-100%的部分

超过100%-200%的部分

超过200%的部分

从上表可以发现，增值率越低，对应的税率就越低，当然缴纳的土地增值税就越少。普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税。而增值率取决于收入额和扣除项目金额两个因素。也就是要把收入额降到最低，把扣除项目金额筹算到最大，当然前提是要合规。当增值率接近每一档的最大值即临界点时，要尽最大努力使之不超过临界点，从而对应较低税率。

案例： 2023年9月，某房地产公司转让写字楼一栋，共取得含税收入5250元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元；房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。请计算该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。（注：该写字楼为老项目，适用增值税征收率为5%,城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税计算如下（对照前文所述的5项扣除项目计算扣除金额）：

（1）把转让该写字楼取得的含税收入转换为不含增值税收入：5250／（1+5%）=5000（万元）；

（2）取得土地使用权所支付的金额（含税收）为500万元；

（3）房地产开发成本为1500元；

（4）房地产开发费用：120+（500+1500）×5%=220（万元）；

（5）准许扣除的相关税费为城建税及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（万元）；

（6）加计扣除金额=（取得土地使用权金额+开发成本）×20%=（500+1500）×20%=400（万元）；

（7）转让房地产的增值额=收入—扣除项目金额=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（万元）；

（8）转让房地产的增值率=增值额／扣除项目金额=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 对应的土地增值税税率为第二档税率40%，速算扣除系数5%:

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（万元）。

土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。目前国地税机构合并后，原来的金三系统将进行合并优化升级，其中的土地增值税征管信息模块进行完善，税务部门依托政府云大数据，获取纳税人的有关数据和项目资料更加方便，企业的收入是否计算正确，企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核起来依据的手段和技术应该说越来越先进了。房地产企业要更加合规经营，苦练内功，吃透税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

【第9篇】土地增值税相关政策

房地产企业会计重点关注这个问题：地下车位是否缴纳土地增值税？下面我们来看相关政策：

国税发[2009]31号 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

国税发[2006]187号企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

国税发[2006]187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

<清算案例分析>

我公司一项目正在搞土地增值税清算，《商品房买卖合同》里有一条签的是“地下室（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人”，现税务局提了一个问题：这部分成本不能结转，我司已向税务局说明这是笔误，而且“地下室（属人防设施）配电、供水房设施”开发商又得不到，成本必须结转，但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签，我司根本做不到，税务局提的有依据吗？

『正确答案』国税发〔2006〕187号

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

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【第10篇】土地增值税免税

关于瑞立诺

创办15年瑞立诺累计为1000余家企业提供涉税服务，行业涉及房地产，互联网，金融，影视，高新科技，新能源等多个领域.

一、做好土地增值税税收筹划对房地产的重要性

近些年，国内经济的快速发展，使房地产企业的规模和增速达到了前所未有的水平，在房地产企业九大税种中，土地增值税对房地产企业而言是最重要的一种税种。土地增值税税率为30%至60%的四级超累进税率，计算复杂以及计算周期长，由于这一状况，会在一定程度上抑制房地产的炒地、行为，能更好的是房地产企业得到良性发展，房地产企业是土地增值税的主要纳税人，在土地开发和日常的经营管理中，在税收方面，尤其要提前筹划土地增值税，合理定价。开发更多刚性需求的普通标准住宅，合理的价格，才有可能能做到免交土地增值税，降低税负，增加收益。

二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

巧妙合理的运用税收政策

（1）运用普通住宅税收优惠政策，我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，因为土地增值税适合4级超累进税率，房地产开发企业可以充分创造条件，普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过法定扣除项目金额 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。为确保房地产行业的利润最大化。另外，在已经确定销售价格的情况下，可以进行测算，通过合理的成本计算或分摊，是否可以在合理范围内将部分开发成本分配到普通住宅。只要在普通住宅增值率控制在20%以内，可以享受免税政策

（2）掌握并运用土地增值税清算时点筹划。土地增值税采取先缴后清的方式。所以房地产企业必须学会在征收额和清算后应缴纳的税额之间找到平衡点。当企业在开展预缴业务过程中，如果出现应缴增值税税额低于清算过程中纳税数额的情况，企业可以推迟清算时间；如果增值税应缴数额高于清算过程中的应缴税额，则应当提前清算。通过确定土地增值税的项目清算时间，可以为企业税务会计人员提供操作规范，并确保企业投资利润最大化，当热在使用这种方法时，一定要根据业务的实际情况进行调整和改进，同时反复测算出全部数据和评估方案，以保证方案的可靠性和保证企业的利益最大化。同时，房地产公司在计算税收成本时需要最完整，并要求其成本结算完全完成，并获得所有发票。只有这样，才能保证计算和扣除的完整性，有效地减少土地增值税的数额。

通过费用的转移来筹划

根据目前的会计准则，房地产开发公司在企业管理过程中产生的管理费用、销售费用和开发项目的间接费用不能严格划分。在实际工作中，也存在一种难以区分的交叉情况，这在一定程度上为企业成本的发展提供了相应的空间。在相应的会计核算过程中，房地产企业可以将这些难以区分的费用列入项目开发的支出成本当中。

例如，某些费用可以通过集团或者项目公司，作为咨询服务费分配到各个项目上，以增加项目所需的开发成本。对于转移费用，必须有依据，合理合法合规。不能只是为了可以实现减税和虚假增加开发成本的目的，给房地产企业带来不必要的税收风险。

合理的增加扣除项目资金进行筹划

根据法律规定，在计算与土地增值税项目有关的扣除资金时，对于不能提供相关有效凭证的项目，需要根据相关法律凭证予以扣除。并专门制定了房地产行业的预期提取费用。除特别规定外，不得扣除。

因此，房地产行业需要了解，在消费者能够承受的范围内，必须提高公共设备的质量，提高商品房的规格，改善商品房环境，合理利用成本效果，加强扣除项目资金的数量。此外，还应特别注意从房地产行业获得的建筑安装发票。如果建筑服务所发生的县、镇的名称和项目名称没有特别标记，则应注意发票的备注栏。不得纳入扣除土地增值税的项目资金。

此外，在土地增值税清算方面，如果没有办法及时获得有效合法的凭证，纳税人可能会面临可扣除的风险，也就是说，他们将需要相应地缴纳更多的税款，这是一个有效的基础，在未来获得及时的成本和费用。根据目前的文件，也很难在第二次清算中扣除相关土地增值税。

因此，如果有大量的清算，没有真正支付成本或已经支付但未能获得合法发票由于某种原因，需要尽快解决，同时试图获得提前发票，以确保相关税务机构显示清算和交换建议，这样项目的成本可以得到足够的扣除。

利用代建合作建房的税收政策进行筹划

（1）代建

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

注意事项：需要注意的是，委托代建业务在税务上认定时，需要同时严格符合以下几个条件：

(1)由委托方自行立项;

(2)不发生土地使用权或产权转移;

(3)受托方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费;

(4)事先与委托方签订有委托代建合同;

(5)施工企业将发票开具给委托建房单位。

（2）合作建房

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划

例如:某房地产开发公司拥有一块土地，拟与a公司合作建造写

字楼，资金由a公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。将来再做处置时可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税。

关于拆迁补偿的筹划

在项目开发过程中，房地产行业很有可能接触到拆迁补偿问题。拆迁补偿通常有三种方式，第一种是就地安置回迁户，第二种是异地安置回迁户，第三种是向拆迁户支付相应的货币补偿，让拆迁户自行安排安置用地。

对于那些用房产补偿拆迁户的人，补偿房屋应当按照市场报价计算。同时，还需要将资金计入拆迁补偿费的开发成本。在计算和估算土地增值税的增值额时，必须将拆迁补偿费用作为开发成本，作为加计扣除基数房地产业记入百分之二十扣除的基本数额。。

拆迁补偿费用应重点关注拆迁补偿费用是否实际发生，房地产开发企业和拆迁户拆迁补偿款，合同，签收花名册，是否一致，

房地产企业土地增值税的五大税筹方法，每个方法，都要做到有理有据，如果您有哪方面的困惑，欢迎咨询瑞立诺财税.

【第11篇】土地增值税清算办法

很多没有接触过巨型项目的企业，在获得大片土地后，往往不知道该如何清算土地增值税——分期清算好，还是合并清算更好呢？

根据税务总局在2006年发布的土地增值税相关通知，我们可以了解到，在清算土地增值税时，应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；如果是分期开发的项目，就应以分期数量作为单位，分期清算土地增值税。

不过在实际操作中，因为各地实际情况不同，税务机关的执行方式主要有以下四种情况：

如果企业开发的地产属于发改委立项单位确定的项目，那就根据发改委的要求来确定土地增值税清算单位；

通过规划部门审批，拥有《建筑用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的土地开发项目，应由规划部门来确定其土地增值税的清算单位；

根据《预售许可证》来确定开发项目土地增值税的清算单位；

如果企业的房地产开发项目周期超过了三年，企业可根据实际开发进度，将核算中相对独立的部分进行分期清算。

根据政策和地方税务机关的执行方式，我们可以得出这样的结论：如果企业的土地开发项目的周期比较长，那么就会导致房屋的销售价格前期和后期差异非常大，就增长速度而言，开发成本也远远追不上房屋销售价格的增长，因此如果是这种项目，企业最好采用合并清算土地增值税的方式，这样对企业比较有利。

当然，房地产企业土地增值税税收筹划不止分期清算与合并清算的选择这么简单。税收筹划的开展时间点不恰当；筹划人员不够专业，能力不足以胜任税收筹划事务；筹划人员不专业还会导致一个问题，把握不住政策或者对政策理解不足。因此，企业只有寻求专业人员的帮助，才能发挥税收筹划的最好效果。如果想要了解更多资讯，欢迎关注或联系“广州印心企业管理咨询有限公司”哦！

【第12篇】旧房土地增值税

今年的税务师考试，大家普遍反映考查了很多土增税的知识点，特别是涉及到多数人都不太熟悉的旧房转让部分，今天小编整理了相关政策，一起学起来～

今天我们就来讲讲旧房转让相关的土增税政策~

基本概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人所征收的一种税。

课税对象

土增税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得的增值额。

纳税人

土增税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，该包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

增值额

纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。

收入

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目

(一)取得土地使用权所支付的金额：

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

税率

接下来我们来了解与旧房转让有关的土增税政策~

01、旧房及建筑物

新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房。

02、旧房及建筑物的评估价格

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第四款规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管税务机关确认。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税﹝2006﹞21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为‘与转让房地产有关的的税金’予以扣除，但不作为加计扣除的基数，在《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》中填入“购房契税”栏次。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

03、与转让房地产有关的税金

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。” 因转让房地产交纳的大幅教育附加，也视同税金予以扣除。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年70号）规定：“营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中‘与转让房地产有关的的税金’不包括增值税。”

04、其他规定

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第十三条：“条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，评估价格须经当地税务机关确认。”

05、申报

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

友情提醒

实践中，各省（自治区、直辖市、计划单列市）对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税清算，会根据现行土地增值税规定作出具体征管规定。

【第13篇】土地增值税清算申报表

按照规定，房地产开发项目竣工后，由财务人员进行土地增值税清算，这只是满足清算的条件之一。如果另外两个条件也满足其中一个，也可以进行清算。但相应的财务人员需在符合清算条件之日起90日内到相应主管税务机关办理清算相关手续。

这过程中土地增值税清算的申报表填写就是需要我们认真处理的。多数房地产会计感觉这项工作难度大！现在发现一上海女会计，做的土地增值税清算系统，可自动计算申报表！

一共是涉及了101个申报表填写，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自动excel土地增值税清算系统（含101个申报表）

一、土地增值税申报表填报说明

二、土地增值税测算表

三、土地增值税涉及的101个申报表的填写样式展示

3.1、项目备案表格式

项目备案表填表说明书

3.2土地增值税纳税申报表二操作格式

3.3填报与收入相关的面积明细申报表格式

3.4、填报土地增值税扣除项目及成本结转明细申报表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值税清算申报表的填写格式和说明就不这里一一展示了。

【第14篇】土地增值税

引言

这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。

因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。

5分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

8特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：土地并购入门到精通

【第15篇】土地出资土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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