土地增值税预缴比例（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税预缴比例范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税预缴比例

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？

各地土增预征率一览表

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目录1.北京2.上海3.广东4.福建5.重庆

6.江西7.青海8.山西9.黑龙江10.四川11.江苏12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.辽宁17.陕西18.贵州19.新疆20.吉林

21.宁夏22.河北23.安徽24.山东25.广西26.云南27.甘肃28.天津29.内蒙30.海南31.西藏

1北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

2上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

3广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

土地增值税预征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）

一、房地产开发项目分类及预征率

(一)住宅类

普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生产经营类

写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。

(三)车位4％。

(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）

一、土地增值税预征率

（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

4福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）

土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）

本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

5重庆的规定

重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

6江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

7青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

预征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）

8山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

土地增值税预征率调整为【条款废止】

（一）住宅项目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。

关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

一、土地增值税预征率：

商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。

商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”

9黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)

土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）

一、市区预征率

各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

二、县(市)预征率

县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）

普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）

一、土地增值税预征率

（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）

一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

10

四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为 1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

11江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

12浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）

自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）

按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）

土地增值税预征率按下列标准执行：

一、普通住宅预征率为3%;

二、其他类型房地产预征率为4%。

13河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

14

湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

15湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

16辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

17陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）

将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

18贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

19

新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）

关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）

新疆维吾尔自治区土地增值税预征率

序号

地区

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

1

伊犁哈萨克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地区

1%

3%

3%

3

阿勒泰地区

1%

3%

3%

4

克拉玛依市

1%

3%

4%

博尔塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

乌鲁木齐市

1%

3%

4%

8

哈密地区

1%

3%

4%

9

吐鲁番地区

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克苏地区

1%

3%

3%

12

克孜勒苏柯尔克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地区

1%

3%

3%

14

和田地区

1%

3%

3%

15

阿拉尔

1%

3%

3%

16

图木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

铁门关

1%

3%

3%

21

双河

1%

3%

3%

20吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

21宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

22河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

23安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

土地增值税预征率

（一）保障性住房：预征率为0%；

（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；

（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；

（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；

（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

24山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

关于房地产开发项目土地增值税的预征率

（一）普通标准住宅，预征率为2%。

（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。

（三）其他房地产类型，预征率为4%

（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

25广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

26云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。

27甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。

28天津的规定

关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）

坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

29内蒙古的规定

关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）

一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。

关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）

对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。

关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）

一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

30海南省的规定

关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）

一、土地增值税预征率

(一)海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。

(二)其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。

(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】

(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

31西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

持续更新中......

【第2篇】土地增值税清算应税收入

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定：

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

那么，房地产开发企业土地增值税清算时，出现以下三种情形该如何确认土地增值税收入呢？

情形一、全额开具商品房销售发票

案例1 某房地产有限公司销售给甲公司一栋商用办公楼，合同总金额1200万元（不含税），发票开具不含税金额也是1200万元，但甲公司尚有100万元的购房款一直未支付。那么在进行土地增值税清算时，该房地产公司收入额应按多少确认？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

该房地产公司销售的商品房虽然未全额收到购房款，但因按全额开具了商品房发票，因此应按照不含税价格1200万元确认土地增值税收入。

情形二、未开具发票或未全额开具发票

案例2 某房地产有限公司销售了两套商品房，甲套商品房合同金额200万元（不含税），由于客户只交了首付款30%，因此发票也只开了60万元；乙套商品房合同金额150万元（不含税），客户同样只交了首付款30%，但该房地产公司尚未开具发票。那么在进行土地增值税清算时，针对甲、乙两套商品房收入额应按多少确认？

根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

因此，该房地产有限公司销售的甲乙两套商品房，合同总金额合计350万元（不含税），虽然客户只交了首付款，房地产公司仅开具了部分发票，但在进行土地增值税清算时，按上述规定，则应按照合同约定的总金额350万元（不含税）确认为土地增值税收入。

情形三、销售合同面积与实际测量面积不一致

案例3 某房地产开发有限公司与客户签订商品房销售合同，销售合同所载商品房面积为120平方米，房屋达到交付条件后，经有关部门实际测量后发现面积为126平方米，针对该问题经与客户协商后，客户补缴了6万元（不含税）的购房款。那么，针对客户补缴的6万元（不含税）购房款在土地增值税清算时收入额如何确认？

根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

因此，该房地产开发有限公司收到的客户补缴的6万元（不含税）购房款，在土地增值税清算时应予以调整。

来源：中税答疑新媒体智库

【第3篇】土地增值税增值率

现将土地增值税税收优惠政策归纳整理如下。

一、销售普通住房增值率未超过20％免征土地增值税

政策依据:（土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则）的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未物超过20％的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20％。

二、个人销售住房免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）。

三、国家建设需要搬迁免征土地增值税

政策依据:

1.《土地增值税暂行条例》第八条

2.《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条3.（财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知）（财税〔2006〕21号）

四、单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20％免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于公共租货住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）的规定，享受该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

五、转让旧房作为保障性住房且增值率未超过20％的免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）。

六、企业改制重组免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于继续支持实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）。该政策执行期限2023年1月1日至2023年12月31日。

七、合作建房分房作为自用暂免征收土地増值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕148号）的规定:对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

八、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号）。

九、资产管理公司处置房地产免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资府产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）。

【第4篇】土地增值税税率形式

“ 土地增值是房地产企业的三大税种之一，通常占到税负三分之一，也是几个税种里面理解难度最大、变化最大的一个税种，所以有必要专门分析。”

1、土地增值税

土地增值税，是单位或个人转让土地使用权、地上建筑物及附着物时，根据转让取得的增值额为课税对象征收的一种。征收土地增值税可以加大房地产的开发和交易调控力度，有助于抑制炒房行为，避免从房产交易中获得暴利；同时能增加国家的财政收入。

土地增值税=增值额×税率。

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额。开发土地的成本、费用。新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%、40%、50%和60%。房地产在转让过程中，产生高增值的多征税，低增值的少征税，没有发生增值额的不征税。

(一)增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；

(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

园区开发税种中土地增值税相对比较复杂，在土增税难以准确计算的情况，企业一般按照预收款或开具发票金额，预缴1%~3% 的土地增值税；比如江苏省规定：南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

2、如何节税

企业转让土地必须缴纳土地增值税，不能逃避任何纳税责任，但可在政策和法律的范围内进行合理节税。

首先要确认收入，这个相对比较明确，但也可以通过适当规划来分拆收入，因为土地增税税率高，其他收入缴税的费率低，比如有的收入可以分为销售服务收入或会员咨询费。

其次重点是如何计算扣除项目。以下费用可以扣除：①取得土地使用权产生的成本；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。这里面可以将管理和财务费用进行统筹。

再则，要关注临界点。一方面考虑提高销售价格带来的收益，另一方面考虑降低销售价格带来的税收优惠，对两者进行综合权衡，从而选择最优方案。

符合清算条件后，再按照实际销售额、扣除项目等数据，计算并补缴其余部分的土地增值税。如果清算后补缴的土地增值税金额较大，适当延迟缴税时间，也是一种有效的节税途径。

另外房地产开发企业建造的商品房（不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。这也给了园区操作空间，可选择按新建房或存量房缴纳土增税。

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【第5篇】普通住宅土地增值税税率表

这几天后台不少粉丝想看有关增值税的税率表，今天给大家整理全了，拿走不谢

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02增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

税率的调整，由国务院决定。

纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。

03以下13%货物易于农产品等9%货物相混淆

1、以粮食为原料加工的速冻食品、方便面、副食品和各种熟食品，玉米浆、玉米皮、玉米纤维（又称喷浆玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各种蔬菜罐头。

3、专业复烤厂烤制的复烤烟叶。

4、农业生产者用自产的茶青再经筛分、风选、拣剔、碎块、干燥、匀堆等工序精制而成的精制茶，边销茶及掺对各种药物的茶和茶饮料。

5、各种水果罐头、果脯、蜜饯、炒制的果仁、坚果、碾磨后的园艺植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成药。

7、锯材，竹笋罐头。

8、熟制的水产品和各类水产品的罐头。

9、各种肉类罐头、肉类熟制品。

10、各种蛋类的罐头。

11、酸奶、奶酪、奶油，调制乳。

12、洗净毛、洗净绒。

13、饲料添加剂。

14、用于人类日常生活的各种类型包装的日用卫生用药（如卫生杀虫剂、驱虫剂、驱蚊剂、蚊香等）。

15、以农副产品为原料加工工业产品的机械、农用汽车、三轮运货车、机动渔船、森林砍伐机械、集材机械、农机零部件。

04增值税征收率增值税小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人（见附件）计算税款时使用征收率，目前增值税征收率一共有4档，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了财政部和国家税务总局另有规定的。附件：一般纳税人（可选择）适用简易计税（一）5%征收率：1、中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）2、销售、出租2023年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）3、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。包括但不限于：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2023年4月30日前的，属于房地产老项目。（

总局公告2023年第31号

，财税〔2016〕68号、财税〔2016〕36号附件2、国家税务总局公告2023年第2号）4、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税〔2016〕47号 ）5、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税〔2016〕47号 ）6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权。（财税〔2016〕47号 ）7、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税〔2016〕47号 ，财税〔2016〕68号）8、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税〔2016〕47号 ）9、提供人力资源外包服务。（财税〔2016〕47号 ）（二）3%征收率1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号 ） 2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 3、典当业销售死当物品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号） 5、销售自产的自来水。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）9、单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函〔2009〕456号，总局公告2023年第36号 ）10、药品经营企业销售生物制品。（总局公告〔2012〕20号）11、光伏发电项目发电户销售电力产品。（总局公告2023年第32号）12、兽用药品经营企业销售兽用生物制品。（总局公告2023年第8号）13、销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。（总局公告2023年第90号）14、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）15、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）16、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。（财税〔2016〕36号附件2，财税〔2016〕140号）17、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（财税〔2016〕36号附件2）18、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（财税〔2016〕36号附件2）19、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。（财税〔2016〕36号附件2）20、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕39号）21、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。（财税〔2016〕46号 ）22、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕46号）23、提供非学历教育服务。（财税〔2016〕68号）24、提供教育辅助服务。（财税〔2016〕140号）25、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。（财税〔2016〕140号）26、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。（财税〔2016〕140号）27、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）28、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；③《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；（财税〔2016〕36号附件2）29、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。（总局公告2023年11号）30、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）31、销售自产、外购机器设备的同时提供安装服务，已分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。（总局公告2023年第42号）32、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）33、自2023年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕47号）34、自2023年7月1日至2023年12月31日,对中国邮政储蓄银行纳入“三农金融事业部”改革的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款（具体贷款业务清单见附件）取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。（ 财税〔2018〕97号）35、一般纳税人提供的城市电影放映服务，可以按现行政策规定，选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。(财税〔2019〕17号)36、自2023年3月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售罕见病药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。上述纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（财税〔2019〕24号）（三）3%征收率减按2%征收1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号）2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号 ）3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。 （

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号)4、纳税人销售旧货。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）5、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号）6、发生按照简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣进项税额的固定资产。（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号 ）7、销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。（财税〔2016〕36号附件2）（四）减按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+0.5%）（财政部 税务总局公告2023年第17号，国家税务总局公告2023年第9号）（五）按照5%征收率减按1.5%征收个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。(国家税务总局公告2023年第16号)（六）应当适用（非可选择）简易计税：1. 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）2. 建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）3. 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）4. 中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）5.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减半征收增值税。（财税〔2009〕9号）6.一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： （1） 寄售商店代销寄售物品 (包括居民个人寄售的物品在内) ； （2）典当业销售死当物品；

【第6篇】土地增值税政策清算规程

国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告

国家税务总局西藏自治区税务局

全文有效

2022.2.28

国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告

为了进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算 工作， 根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家 税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土 地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕 91 号） 、 《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第 41 号公 布，第 50 号、53 号修正） 等规定，国家税务总局西藏自治区税 务局制定了 《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）》 ，现予以发布。

本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。

特此公告。

国家税务总局西藏自治区税务局

2023年2月28日

西藏自治区土地增值税清算管理规程 （试行）

第一章 总则

第一条 为加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号） 、《税务规范性文件制定管理办法》 （国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正） 等规定，制定本规程。

第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结 清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报 的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

第六条 税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然 资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增 值税清算管理。

第七条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地 增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的 收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行 审核，依法征收土地增值税。

第二章 项目管理

第八条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产 开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建 性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。

同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应 分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

第九条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关 合同之日起 30 内向主管税务机关报送复印件或者税务机关认可 的其他形式的资料：

（一）发展和改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；

（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；

（三）国有土地使用权证；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建筑施工规划许可证；

（六）建筑工程施工许可证；

（七）建设施工合同；

（八）预（销）售许可证；

（九）竣工验收备案表；

（十）主管税务机关认为需要的其他资料。

第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收 管理，按项目分别建立台账，按月采集、更新，对房地产开发全 过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

第十一条 主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的 会计核算工作， 对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目 的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归 集有关收入、成本、费用。

第三章 清算受理

第十二条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。

（一 ）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未 超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二 ）取得清算项目销售（预售） 许可证满三年仍未销售完 毕的。

（三 ）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手 续的。

（四） 主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行 为， 可能造成税款流失的。

（五 ）国家税务总局西藏自治区税务局规定的其他情况。

第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分 类管理。

对于符合本规程第十二条规定的项目，纳税人应当在满足条 件之日起 90 日内向主管税务机关办理清算手续。

对符合本规程第十三条规定的项目，主管税务机关应集体审 议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目， 由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知书之 日起 90 日内办理清算。 对确定暂不通知清算的，应继续做好项 目管理，每年作出评估， 及时确定清算时间并通知纳税人。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需 要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清 算资料的，由主管税务机关责令限期改正； 逾期仍未申报的，主 管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定 处理。

第十五条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算材料：

（一）财产和行为税纳税申报表及财产和行为税减免税明细 申报表。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开 发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳 等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三 ）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款 凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项 目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售 许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

（四 ）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核 鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。

第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清 算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理 通知书。

纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务 机关应一次性告知纳税人，并发出限期补正资料通知书，通知纳 税人在收到通知书之日起 15 日内补齐清算资料。

纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。

主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

第四章 清算管理

第十七条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效 的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、 责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第十八条 各市（地、开发区） 税务机关应集中本单位专业 人才，成立清算审核风险管理团队。

第十九条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料 后， 向清算审核风险管理团队提交清算项目相关资料。

第二十条 清算审核风险管理团队要根据主管税务机关提 交的清算项目材料,开展风险排查工作，形成风险排查工作底稿并将风险排查结果及时推送主管税务机关。

主管税务机关应结合风险排查结果进行清算审核工作，并在 规定期限内完成审核结果的确认、与纳税人交换意见、清算结论 出具等工作。

第五章 清算审核

第二十一条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审 核， 重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目 实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、 相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地 查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

第二十二条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同 （含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售） 许可证、房产 销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产 销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 对销 售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生 补、退房款的收入调整情况进行审核； 对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核； 对销售价格进行评估，审核有无价格明显 偏低情况。

税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认 有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第二十三条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

（一 ）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收 入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定。

2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或 用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值 税， 不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十四条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二 ）房地产开发成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十五条 扣除项目金额的计算分摊：

对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清 算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位或开发 产品类型共同发生的扣除项目， 应按以下原则计算分摊:

（一） 对属于多个清算单位共同发生的扣除项目， 其中:取 得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用 权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之 间进行分摊； 其他共同发生的扣除项目， 按照建筑面积法(即其 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单 位之间进行分摊。

（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别 计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行 分摊。

第二十六条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一） 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际 发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实 际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集， 不得混淆。

（四 ）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清 算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。 会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十七条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征 用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一 ）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办 法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（ 二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支 付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。

（ 三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁 补偿款、拆迁（ 回迁） 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对 应。

第二十八条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关 注：

（一 ）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚 列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十九条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否 真实发生， 有无预提的公共配套设施费的情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的公共配套设施费，是 否按项目合理分摊。

第三十条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一） 发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报 告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否 重复计算扣除项目。

（三 ）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地 建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存 在异常。

（四 ）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应 当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

第三十一条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一） 是否存在将企业行政管理部门（ 总部）为组织和管理 生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二） 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第三十二条 审核利息支出时应当重点关注：

（一 ）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开 发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一 般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三 ）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲 减利息支出。

（四 ）是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等 非利息性质的费用计入利息支出。

第三十三条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收 的各项费用， 审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收 取； 当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除 以及房地产开发费用计算基数的情形。

第三十四条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按 照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款 余额，审核交易行为是否真实。

第三十五条 与转让房地产有关税金的审核。

应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入 “管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除， 列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金” 予以扣除。纳税人缴纳的教育费附加、地方教育附加可计入“与 转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于 转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

第三十六条 主管税务机关应在项目清算受理之日起 180 日内作出清算结论；如确有困难的，经县（区）级税务局批准， 可延期 90 日完成，并书面告知纳税人； 如有特殊情况的， 经市 （地、开发区）税务局批准， 可再延期 90 日完成， 并书面告知 纳税人。

第三十七条 主管税务机关按照有关税收法规和本办法的 规定开展审核工作,土地增值税清算审核结束应当出具审核报 告。审核报告经主管税务机关集体审议、批准后，由主管税务机 关制作《税务事项通知书》 ，将审核结果书面通知纳税人。纳税 人应在收到通知书之日起 30 日内办理补（退） 税事宜。

第六章 核定征收

第三十八条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列 情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四 ）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清 算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核 定征收的范围。

第三十九条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发 出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土 地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人 申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第四十条 土地增值税核定征收应当集体研究决定，采用主 管税务机关局长办公会议形式， 对核定征收进行审核认定。

第四十一条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式 应保持一致。

第七章 清算后尾盘管理

第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后 再转让的， 应按月汇总， 并在次月 15 日内征收土地增值税。

第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再 转让的规定汇总申报缴纳土地增值税， 多退少补。

第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

第四十五条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求， 妥善保存。

第四十六条 土地增值税清算管理其他未尽事宜，应严格按照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号）的规定执行。

第八章 附则

第四十七条 本规程由国家税务总局西藏自治区税务局解释。

第四十八条 本规程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。

关于《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布的公告》的解读

发布时间：2022-03-09 17:37 来源：国家税务总局西藏自治区税务局

现将《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布<西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）>的公告》（国家税务总局西藏自治区税务局公告2023年第2号，以下简称《公告》）解读如下：

一、制定背景及目的

为加强土地增值税清算管理，国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号），其中国税发〔2006〕187号规定“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”，国税发〔2009〕91号规定“本规程自2023年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化”。为此，我们按照税务总局要求，结合我区实际情况，制定了本公告。

土地增值税管理复杂，清算申报、清算审核工作时间跨度长，流程比较复杂，征纳双方互动频繁，通过制定《公告》，细化了清算申报、清算审核流程，进一步明确征纳双方的职责，既规范了税务机关的税收执法，又促进纳税遵从度的提高。

二、公告制定的依据

《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正）。

三、主要内容

（一）关于项目管理

1.清算单位的界定。分期开发的房地产项目，以分期项目为单位清算，这是基本原则。如何对项目进行分期，需要根据各地房地产主管部门管理现状，具体情况具体分析，所以《公告》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定”。

2.项目日常管理。《公告》强化了税务机关对房地产开发项目的日常税收管理，结合国税发〔2009〕91号第六条规定的税务机关项目管理内容，对纳税人报送资料作出具体规定。明确主管税务机关保持管理连续性，积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。

（二）关于“清算管理”工作模式

为确保土地增值税清算。审核工作更加有效和规范统一，《公告》第十七条至第二十条明确各市（地、经开区）税务机关应集中本单位专业人才成立“清算审核风险管理团队”，对清算项目的收入、成本、费用等进行风险排查，降低主管税务机关的土地增值税清算审核执法风险。

（三）关于成本费用分摊。

《公告》第二十五条明确了多个清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目,应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位共同发生的扣除项目,其中:取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊;其他共同发生的扣除项目,按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊。明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的,对其共同发生的扣除项目,按照建筑面积法进行分摊。

（四）清算后尾盘管理

《公告》第七章就规范尾盘管理提出了要求，即土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

四、公告的施行时间

本公告自发布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。

【第7篇】土地增值税处理

【课程背景】

土地增值税以最少的法规征最多的税为特色，是每个财务人员最头疼的税种，法规的不足造成很多问题缺乏明确的规定，产生“灰色”地带，成为企业的税收风险点，但如果运用得当，也能成为企业的税收筹划点，“七分政策、三分沟通”是税企pk不二原则。金税四期下，一户式管理、多系统联动、多部门联手、各税种之间、税费之间稽核比对，使税务机关成为“最懂你的人”，纳税人成为“透明人”。

地方财政压力山大，作为地方财政收入主力军的土增自然成为稽查重点的照顾对象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程财税处理要点及稽查重点并掌握应对技巧是地产财税人员头等大事，也是降低企业税收成本和税收风险的重要区域，最能体现财税人员自身价值。

【讲师简介】

李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用； 授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

【课程对象】

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

一、 稽查新形势及手段

1. 金税四期，剑指何方？

2. 云端打击和数据导侦

3. “税警关银”联合出击

4. “以最少的法规征最多的税”造成土增模糊地带多

二、 土增预征实操处理及稽查风险应对

1. 预征土增的计税依据及误区

2. 预缴土增是否产生滞纳金？

3. 定金、诚意金、认筹金和订金是否预交增值税

4. 预缴阶段稽查风险点及应对策略

三、 土增清算条件和清算单位涉税要点把控及处理技巧

1. “可清算”和“必清算”涉税要点把控及处理技巧

2. 清算单位确定及处理技巧

3. 清算单位是否等成本核算对象

4. 清算申请与受理

四、 土增清算除项目实操处理及稽查风险应对

1. 地价款和土地征用拆迁补偿费实操处理及稽查风险应对

1) 拿地形式和税前列支要求？

2) 政府返还资金涉税要点把控及处理技巧

3) 土地成本分摊有原则及处理技巧

4) 逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？

5) 拆迁安置涉税要点把控及处理技巧

6) 拆迁安装费、市政配套费等是否缴纳契税

7) 母公司拿地子公司运营涉税风险把控及处理技巧

8) 排污费、异地人防建设费财税风险管控

9) 参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？

10) “红线外”支出能否在土地增值税前扣除

2. 前期工程费实操处理及稽查风险应对

3. 建筑安装工程费实操处理及稽查风险应对

1) 建筑安装工程费稽查审核要点及风险管控

2) 无法取得发票如何巧妙处理？

3) 施工现场水电费常见误区及风险管控

4) “甲供工程”业务重复扣除风险管控

5) “硬装”和“软装”区别及土增前扣除技巧

6) 营销涉税建造费财税处理差异及财税风险管控

7) 质保金涉税风险把控及处理技巧

8) 开发成本分摊方法及涉税处理技巧

9) 商住一体楼成本费用划分技巧

10) 关联交易风险管控及谋划策略

11) 虚增成本常见的套路及规划策略

12) 不可忽视的工程定额和预决算

4. 基础设施费和公共配套设施费实操处理及稽查风险应对

1) 基础设施费稽查审核要点及风险管控

2) 园林绿化工程风险管控及处理技巧

3) 公共配套设施费稽查审核要点及风险管控

4) 红线外道路绿化等费用能否计入基础或配套设施？

5. 开发间接费用和开发费用实操处理及稽查风险应对

1) 开发间接费用和开发费用的区分及处理技巧

2) 前期物业费财税风险管控

3) 遮光补偿费能否在土增前扣除？

4) 金融机构融资土增扣除涉税要点把控

5) 非金融机构增扣除涉税要点把控及处理技巧

6) 民间融资新政剖析及风险把控

7) 股东贷款企业使用的涉税风险及优化策略

8) 资金池运作模式涉税风险及风险应对

9) 统借统还涉税风险要点把控及优化策略

10) 融资费用如何在土增前扣除最大化？

6. 与转让房地产有关的税金实操处理及稽查风险应对

1) “与转让房地产有关的税金”是否等于“税金及附加”？

2) 售房缴纳的印花税能否在土增前扣除？

3) 不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？

4) 税金在土增前扣除技巧

7. 加计扣除项目实操处理及稽查风险应对

五、 土增清算收入实操处理及稽查风险应对

1. 土增收入稽查审核要点

2. 土增清算收入范围及风险把控

3. 更名费是否计征土地增值税？

4. 违约金、赔偿金等是否缴纳土地增值税？

5. 土增收入税会差异及风险管控？

6. 代收费用是否作为土地增值税收入？

7. 低价房涉税风险管控及应对策略？

8. 政府限定回迁房价格如何确认收入额？

9. 精装房销售涉税要点把控及处理技巧

10. 卖房送家电等营销措施涉税风险把控及处理技巧

六、 尾房销售涉税风险管控及处理技巧

七、 土增清算实操案例

八、 现场答疑，问题不带回家

【课程说明】

【主办单位】华夏瑞博商学院

【时间地点】2023年11月20-21日.长沙

【第8篇】土地增值税试题

一、单项选择题

1.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的是（b）。√

a.转让国有土地使用权

b.房地产评估增值

c.合作建房，建成后转让的

d.房地产赠与

2.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（a）。√

a.免征土地增值税

b.不征收土地增值税

c.减半征收土地增值税

d.按照正常计税规则征收土地增值税

3.我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（b）。√

a.三级超率累进税率

b.四级超率累进税率

c.五级超额累进税率

d.七级超额累进税率

4.2023年4月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权所支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；厂房建成后全部对外转让。已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（a）万元。√

a.58.8=100+（土地成本100+开发成本120）×4%-20-30

b.61

c.108.8

d.400

5.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付的地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，房地产开发企业对外销售了70%的写字楼；20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（d）万元。√

a.651

b.693

c.770

d.837=（80+50+800）×90%

【答案】d

【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（万元）。

6.计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（a）计算扣除。√

a.10%以内

b.12%以内

c.15%以内

d.30%以内

7.位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元；利息支出80万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元；剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入300万元。已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%，可以扣除的与转让房地产有关的税金为243万元。该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为（b）万元。

a.2323

b.2635=[80+（2000+2600）×（1+4%）]×1/2+243

c.2723

d.3135

【答案】d

【解析】

（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1/2=1000（万元）；

（2）可以扣除的房地产开发成本=2600×1/2=1300（万元）；

（3）可以扣除的房地产开发费用=80/2+（1000+1300）×4%=132（万元）；

（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=243万元；

（5）加计扣除=（1000+1300）×20%=460（万元）；

（6）允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135（万元）。

8.税法规定，纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经（c）确认。√

a.海关

b.财政机关

c.当地税务机关

d.省、自治区、直辖市人民政府

9.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用的说法中，正确的是（a）。d

a.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除

b.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数

c.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算增值额时，代收费用可以从收入中扣除

d.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

【答案】d

【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算增值额时，代收费用就不得在收入中扣除。

10.某商贸公司转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳相关税费6.85万元（不含增值税）。该公司转让该办公楼应缴纳土地增值税（a）万元。√

a.27.95

b.28.02

c.30

d.60

【答案】a

【解析】纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=500-800×50%-6.85=93.15（万元），增值率=93.15÷（800×50%+6.85）×100%=22.90%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该公司转让办公楼应纳土地增值税=93.15×30%=27.95（万元）。

11.对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起（b）日内办理清算手续。c

a.30

b.60

c.90

d.120

12.下列有关土地增值税的表述中，不正确的是（c）。√

a.对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定

b.房地产企业销售存量房，在计算土地增值税扣除项目时，其缴纳的印花税准予作为与转让房地产有关的税金扣除

c.出让国有土地使用权的行为属于土地增值税征收范围

d.土地增值税的纳税义务人包括外国企业

13.根据土地增值税的有关规定，下列说法不正确的是（a）。√

a.对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除

b.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

c.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

d.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

14.对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等，这指的是清算审核方法中的（b）。√

a.实地审核

b.案头审核

c.定期审核

d.异地审核

【答案】b

【解析】案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

15.法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的，应（c）申报缴纳土地增值税。

a.向销售方机构所在地的主管税务机关

b.向购买方机构所在地的主管税务机关

c.向房地产的坐落地的主管税务机关√

d.向合同签订地的主管税务机关

16.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产（a）。√

a.免征土地增值税

b.减半征收土地增值税

c.酌情准予减征或免征土地增值税

d.按照规定的税率和速算扣除系数征收土地增值税

17.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，不正确的是（a）。√

a.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为当期的收入（抵减本项目拆迁补偿费）

b.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

c.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

d.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费

18.进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的下列公共设施中，其成本、费用不得扣除的是（c）。

a.建成后产权属于全体业主所有的停车场

b.建成后无偿移交给公安部门的派出所用房

c.建成后有偿转让的医院用房

d.建成后房地产开发企业自用的水厂

【答案】d

【解析】建成后房地产开发企业自用的部分，其成本、费用不得扣除。

19.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（b）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

a.1年

b.2年

c.3年

d.5年

【答案】c

【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

20.纳税人应自签订房地产转让合同之日起（a）内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。√

a.7日

b.10日

c.15日

d.30日

二、多项选择题

1.下列关于土地增值税特点的说法中，正确的有（abcd）。abce

a.以转让房地产取得的增值额为征税对象

b.征税面比较广

c.采用扣除法和评估法计算增值额

d.实行超额累进税率（实行超率累进税率）

e.土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收

2.下列各项中，属于土地增值税征收范围的有（aed）。√

a.转让国有土地使用权

b.房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与学校

c.抵押期间的房地产

d.因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的

e.转让地上建筑物产权

3.下列各项中，不征收土地增值税的有（abc）。√

a.张某将自有商铺出租给李某

b.王某继承其父亲的房屋

c.甲企业向国家支付土地出让金取得国有土地使用权

d.刘某和许某互换自有商业用房

e.孙某转让购置超过5年的商业用房的

4.在计算土地增值税时，下列各项中，说法正确的有（ace）。

a.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除

b.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除

c.纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”“房地产开发成本”项目中扣除

d.纳税人转让存量房，能取得评估价格的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

e.纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

【答案】ae

【解析】选项ab：纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除；选项c：纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除；选项de：纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除。

5.下列不属于取得土地使用权所支付的金额的有（acde）。

a.以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金

b.以行政划拨方式取得土地使用权按规定补缴的土地出让金

c.以转让方式取得土地使用权实际支付的地价款

d.拆迁补偿费（开发成本）

e.基础设施费（开发成本）

6.在计算土地增值税时，下列项目准予据实扣除的有（abe）。

a.基础设施费

b.开发间接费用

c.销售费用

d.管理费用

e.支付的土地出让金

7.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，影响其允许扣除的房地产开发费用的因素包括（bd）。

a.利息支出

b.房地产开发成本

c.转让房地产缴纳的城建税

d.取得土地使用权所支付的金额

e.转让房地产缴纳的教育费附加

【答案】bd

【解析】纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内，转让房地产缴纳的城建税和教育费附加不影响允许扣除的房地产开发费用。

8.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让存量房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（aed）。√

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发费用

c.房地产开发成本

d.评估价格

e.与转让房地产有关的税金

9.根据土地增值税的相关规定，下列关于企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策的表述中，正确的有（acde）。

a.非公司制企业（非房企）整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

b.单位在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的房地产开发企业，暂不征土地增值税

c.房地产开发企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税

d.两个或两个以上非房地产开发企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税

e.有限责任公司（非房企）整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

【答案】ade

【解析】改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

10.下列有关土地增值税的表述中，不正确的有（dbc）。

a.纳税人支付的土地征用费，应计入取得土地使用权所支付的金额中扣除（开发成本）

b.纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发费用按规定计算扣除

c.纳税人支付的公共配套设施费，应计入房地产开发成本项目扣除

d.房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计50%扣除

e.对房地产开发企业取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，不得加计扣除20%

【答案】abd

【解析】选项a：纳税人支付的土地征用费，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项b：纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项d：房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

11.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（bcd）。√

a.房地产开发费用（新建房）

b.转让房地产缴纳的印花税

c.转让房地产缴纳的城建税

d.转让房地产缴纳的教育费附加

e.转让房地产缴纳的耕地占用税（新建房）

12.在土地增值税清算过程中，房地产开发企业发生的下列情形中，可实行核定征收的有（abcd）。

a.擅自销毁账簿

b.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

c.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，且已清算的

d.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的

e.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的

【答案】abd

【解析】选项c：符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才实行核定征收；选项e：申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关才核定征收土地增值税。

13.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（bcde）。√

a.将开发产品转为企业自用

b.将开发产品奖励给职工

c.将开发产品换取生产资料

d.将开发产品对外投资

e.将开发产品用于抵偿债务

14.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（acde）。

a.房地产开发企业转让存量房新建房，适用加计扣除20%的规定

b.直接转让土地使用权的，纳税人应当进行土地增值税清算

c.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

d.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除

e.纳税人以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限

【答案】bcde

【解析】选项a：房地产开发企业转让新建房，适用加计扣除20%的规定。

15.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（cde）。√

a.在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，可以扣除

b.对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起180日内到主管税务机关办理清算手续

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估确定转让房地产的收入并计算征收土地增值税

d.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应当进行土地增值税清算

e.土地增值税清算时，未全额开具商品房销售发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入

【答案】cde

【解析】选项a：在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，不得扣除；选项b：对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

16.根据土地增值税的有关规定，下列各项中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ce）。

a.直接转让土地使用权的

b.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的

c.取得的销售收入占该项目收入总额80%以上的

d.整体转让未竣工决算的房地产开发项目的

e.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

【答案】ade

【解析】纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

17.下列情形中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（acd）。√

a.出售旧房及建筑物的

b.整体转让未竣工决算房地产项目的

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的

d.纳税人不据实提供扣除项目金额的

e.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，但能提供正当理由的

【答案】acd

【解析】纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，又无正当理由的。

18.下列关于实行预征办法的地区，土地增值税预征率的规定，正确的有（abc）。

a.东部地区省份不得低于2%

b.中部地区省份不得低于1.5%

c.东北地区省份不得低于1.5%

d.东北地区省份不得低于0.5%

e.西部地区省份不得低于0.5%

【答案】abc

【解析】选项d：东北地区省份不得低于1.5%；选项e：西部地区省份不得低于1%。

三、计算题

某市一家房地产开发公司，2023年1月发生业务如下：

（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入2000万元，该公司选择增值税简易计税方法；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2023年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。

（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入19000万元，允许税前扣除的相关税费为1045万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。

其他相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%，地方教育附加的征收比率为2%，准予作为与转让房地产有关的税金在计算土地增值税时扣除。

要求：根据上述资料，回答下列问题。

1.该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（c）万元。

a.682.5

b.683.5

c.697.5

d.674.57

【答案】d

【解析】转让旧办公楼应纳的增值税=（2000-500）÷（1+5%）×5%=71.43（万元）。转让旧办公楼应缴纳的城建税及附加=71.43×（7%+3%+2%）=8.57（万元），准予扣除项目金额共计=500×（1+6×5%）+8.57+2000×0.5‰+15=674.57（万元）。

2.该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（a）万元。

a.525.81

b.546.63

c.556.38

d.557.73

【答案】a

【解析】增值额=（2000-71.43）-674.57=1254（万元）

增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，适用税率50%、速算扣除系数15%。

应纳土地增值税=1254×50%-674.57×15%=525.81（万元）。

3.该房地产开发公司在计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（d）万元。

a.3687.72

b.4041

c.4221

d.4530.5

【答案】c

【解析】计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额：

①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3000×60%×40%=720（万元）

②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680（万元）

③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+（720+1680）×4%=296（万元）

④与转让房地产有关的税金=1045（万元）

⑤加计扣除项目=（720+1680）×20%=480（万元）

准予扣除项目金额合计=720+1680+296+1045+480=4221（万元）。

4.该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（b）万元。

a.7096.03

b.7390.05

c.7561.05

d.7932.67

【答案】b

【解析】增值额=19000-4221=14779（万元）

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35%。

应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05（万元）。

【第9篇】房地产企业土地增值税计算方法

欢迎阅读。

土地增值税本是一个“小税种”，但是，随着房地产行业大红大紫，土地增值税也受到了广泛关注。今天，我们就来彻底搞懂土地增值税到底是如何计算的。

1.土地增值税是什么？

土地增值税指的是：单位或者个人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，而取得收入，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，来向国家缴纳的一种税，不包括继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实质上是反房地产暴利税。

土地增值税采用四级超率累进税率。

2.土地增值税的征收范围是什么？

包括：土地使用权转让、建筑物产权转让。

不包括：土地使用权出让、继承、赠予。

3.土地增值税计算全过程是什么？

土地增值税以增值额为计税依据。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

增值额未超过扣除项目金额50%，税率30%，速算扣除数为0；

增值额超过扣除项目金额50%，且未超过扣除项目金额100%，税率40%，速算扣除数为扣除项目金额*5%；

增值额超过扣除项目金额100%，且未超过扣除项目金额200%，税率50%，速算扣除数为扣除项目金额*15%；

增值额超过扣除项目金额200%，税率60%，速算扣除数为扣除项目金额*35%；

应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除数

举例：小明出售办公楼一栋，收入5000万，该办公楼开发成本和费用一共为2000万，无其他扣除项目，问小明应该缴纳多少土地增值税？

建筑物产权转让收入5000万；

建筑物法定扣除项目金额2000万；

增值额=5000-2000=3000万；

增值额/扣除项目金额=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，适用税率为50%；

应纳税额=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200万

所以小明应该缴纳土地增值税1200万元。

【第10篇】土地增值税怎么申报

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。另外，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。其中转让营改增之前缴纳的营业税作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

一、一般计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，在计算销项税额时，涉及抵减土地价款的，还应当扣除相应土地成本。

举例：a房地产公司清算项目为一般计税项目，2023年12月31日申报的土地增值税清算资料中销售台账显示含税销售收入11亿元，全部为普通标准住宅收入，假设该收入对应应扣除的土地成本为3.37亿元(增值税与土地增值税计算分摊口径一致)，销售额=(11-3.37)÷(1+9%)=7亿元，销项税额=7 × 9%=0.7亿元，土地增值税清算收入=11-0.7=10.3亿元

二、简易计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。但对小规模纳税人转让非自建不动产以及一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为销售额。所以增值税应纳税额为差额除以(1+5%)*5%。土地增值税应税收入为收入总额扣除增值税应纳税额后的差额。

举例：2023年a公司将营改增之前以500万购买的办公楼予以出售，出售的含税收入1000万元，应缴纳增值税为(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，应确认土地增值税应税收入为5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第11篇】土地增值税清算报告

一、审核程序

土地增值税清算鉴证项目对审核人员要求较高，既要知晓土地增值税相关税收政策，又要熟悉房地产行业开发流程，了解常见建筑工程单方造价指标。鉴证人员应对申报企业土地增值税清算申报金额与账面金额差异及调整原因、可售面积认定、销售收入和开发成本列报等进行重点审核。

房地产开发周期长、环节多，隐匿收入、虚增成本等涉及的税收问题单纯的就账论账，难以查深查透，需要从外围入手，研究开发项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资与概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用列报的真实性和准确性。

在土地增值税扣除项目审核中，除了需要按政策规定将成本、费用分项归纳整理外，最重要的审核内容是将不得扣除的成本、费用金额剔除。在实务中不得扣除原因一般包括：非本清算项目成本、未取得合法票据、无合理理由的未实际付款、超决算或合同的发票多开、应作房地产开发费用的支出、不合规利息支出、计提的实际未发生成本、竣工后发生的成本、软装家具电器支出、自持自用项目支出、未按规定移交的公配支出等。

土地增值税清算鉴证主要审核程序梳理如下：

1.将房地产开发企业开发期间各期利润表纳入一张总表分年度列示，结合清算项目土地增值税申报表进行趋势分析，关注开发项目损益、纳税情况与同类企业比较是否异常，清算期间有无对前期开发成本进行大额追溯调整，相关账务处理是否合规；

2.收入审核可以选择同一楼号或类似幢号相近时点销售单价进行比较、与周边开发楼盘同期同类项目相同或相近层数房产单方售价进行比较，分析有无售价明显偏低等异常；

3.检查开发成本分类明细表相关内容填报是否完整、同一单位以相同名称列报，然后对未审金额进行筛选排序，依据重要性原则对计入扣除项目前30名业务项目内容实施详式审核；

4.对单项工程账面单方成本价与类似工程造价指标对比，单价或总额偏高项目进行重点审核，关注纳税人有无签订阴阳合同，有无人为拆分工程量虚增成本；

5.对于建安成本未提供工程结算审核报告，尤其是同一施工单位只有部分项目纳入工程结算审核，关注未纳入工程结算审核工程量是否存在重复或虚增；

6.扣除项目建安成本与预警值进行比较，关注单方成本是否异常，有无正当理由。项目竣工验收非施工原因跨期较长，建议以单项主体工程竣工验收作为选取预警值参数时点；对部分企业资料缺失或不配合提供开工、竣工报告，可参考每幢楼竣工标识牌公示开工时间、竣工时间；

7.在审核收入和扣除项目时，重点关注关联方交易是否按照公允价值和营业常规进行；同时应当关注企业长期挂账大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

二、审核策略

结合客户的具体情况，保持职业怀疑并运用职业判断灵活地将审计准则以及分析、函证等基本程序恰当运用，对舞弊风险保持职业怀疑和有效应对，并在实践中不断提升专业水平。为准确界定房地产开发企业土地增值税清算鉴证项目开发成本，某事务所从事土地增值税清算涉税鉴证业务，鉴证人员亲身至项目所在地多个相关政府部门函调获取若干纳税人未提供的充分适当的证据，对形成鉴证结论具有重要的支撑作用。

相关部门函调获取房地产开发项目外部证据情况，举例如下：

财政局：查询土地出让金变相返还情况。

公共资源交易中心：通过外调发现邀请招标项目，时隔半年，二次招标提高关联方中标价近6000万元；招投标文件备案资料反映中标施工单位项目部与供货单位签订甲控主材购销合同，甲控材合同约定单价比施工单位与房地产开发企业实际结算价低30%以上，部分楼幢实际结算价比甲控材合同价高70%。

自然资源和规划局：外调发现人防车位未通过规划验收（依法配建但未经验收合格的人防工程成本，主管税务机关掌握政策口径限于人防办竣工验收）。

市发改委（原市物价局，房企销售备案资料现移交至当地市档案馆）：了解并收集当地发展改革部门对外公布涉及房地产行政事业性收费项目目录文件；通过外调，发现兼顾人防区域地下机械停车位物价部门存档资料有纳税人对外销售价格备案记录。

市物价局价格认定中心：外调取得此前主管税务机关委托小区具体楼幢建安成本的价格认证结论书，报告反映房地产企业提供送审资料下浮率为9%，而申报企业本次提供工程结算资料下浮率均为6%。

住建局：房地产开发企业办理预售许可证登记信息；查询网签房交易时间、金额等备案信息；查询已办理网签但账面仍记开发产品，收入未入账的房源；查询开发项目未售房源数量及面积汇总信息、以便与账面存量房数量及面积核对账实是否相符；通过外调了解已交付使用多年某住宅小区因公建配套等综合验收未通过，整体竣工验收正在办理之中，主管部门暂停商住楼对外销售产证办理；兼顾人防产权属开发商所有，与产权属国家所有的人防工程是有区别的、可售可租，开发商持人防办出具证明至住建部门可予以办理预售许可登记、对外销售可办理商品房网签合同备案；当地2023年已退历年符合文件要求的墙改基金（已废止）款项8000多万元。

民防局（人防办）：外调发现人防及兼顾人防竣工验收证明确认建筑面积与房企申报建筑面积不符；当地人防办2023年印发关于兼顾人防文件没有上位法支持，近几年发文单位已自查自纠，明确兼顾人防产权属开发商所有。

不动产登记中心：通过外调了解地下车位（含兼顾人防车位）不动产登记部门办理产权证要求；当地兼顾人防车位已有多例产权登记在业主名下；针对机械停车位基本单元能否办理共有产权登记，相关负责同志回复无锡等地已试点办理，本地经集体会办，有机械停车位整体空间登记开发商名下先例；对于当地地下车位等产权属于全体业主所有公建配套设施，不动产登记部门暂未依《江苏省不动产登记条例》在不动产登记簿上予以反映。

人民法院：根据网上查询房地产开发企业征信报告，针对部分开发项目分包工程款纠纷等存在司法诉讼，根据司法文书案号外调涉案卷宗资料扫描件，发现房企土地增值税清算项目主体工程总包项目系提供阴阳合同，款项实际结算协议、金额与企业提供涉税鉴证的合同、账面记录不符；实际结算的补充协议、分包协议未提供税务鉴证人员；司法鉴定报告反映代垫原土地所有权人往来款，账面却记入土地征用及拆迁补偿费用；开发土地毛地挂牌出让，拆迁补偿协议约定土地摘牌托底价与实际成交价溢价部分存在房企股东分成，企业管理层篡改删除拆迁补偿协议上述条款，隐瞒溢价分成多计土地征用及拆迁补偿费。（摘选）

作者：陈春艳，单位：苏亚金诚会计师事务所，来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第12篇】开发费用土地增值税

来源：中道财税-汤茹亦

以下我们主要围绕房地产行业的其他两大税种：企业所得税、土地增值税与土地价款抵减的联动影响进行探讨。

一、土地增值税

上图中可以看出，对土地价款抵减的后续涉税认定主要是围绕对收入和成本的影响，概括起来基本观点有以下三种：

观点一、作为土增收入，不冲开发成本；

观点二、土地价款税金抵减仅冲减开发成本，不确认收入；

观点三、土增不确认收入，也不冲开发成本；

基于国税函〔2010〕220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第一款中对土地增值税收入口径的界定，我们已知收入包含：已开票金额、未正式开具增值税发票但有交易实质的金额以及合理增减项金额（实测面积补差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地价款抵减的部分。

沿着土地价款抵减的政策思路，可以得知土地价款抵减的是增值税，实质是因为房地产企业部分重大业务（如：土地购进、拆迁安置支出等）无法取得增值税专用发票用于确认进项税额抵扣销项税额，因此给予的特殊增值税抵扣政策。

对于土地增值税收入确认，基本逻辑是不含增值税收入。

下面我们结合中篇中的案例来对比分析。

安岭公司为房地产开发企业，2023年5月9日开工建设某住宅小区，至2023年8月30日全部竣工决算。该公司按照一般计税方法计算缴纳增值税。开发成本中“土地出让金”为16000万元，土地面积为18亩，可供销售的建筑面积为37500㎡,2023年5月该公司已全部销售清盘，取得含税销售收入为72500万元。

允许抵减的地价款=16000万元

可以抵减的销项税额=16000/1.09*0.09= 1321.10万元

假设不考虑进项税额、已预缴增值税等影响，增值税应纳税额 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14万元

则不含税收入=72500-4665.14=67834.86万元

如果不考虑土地价款抵减的影响、进项税额、已预缴增值税等影响，不含税销售额=72500/1.09=66513.76

土地增值税在确认收入时，两种不同的收入计算方式差异1321.1万元。

同时，因为将16000万元的1321.10万元拆分为抵减销项税额，实际土地出让成本剩余14678.9万元，在计算土地增值税时，面临成本是否要相应扣除1321.10万元。

可见土地价款抵减作用于收入上的影响为1321.10万元，而如果作用在开发成本-土地出让成本上影响为1,717.43万元，相当于损失396.33万元成本扣除。

此时，我们再看以下三种观点：

观点一、作为土增收入，冲减开发成本，即案例中收入按67,834.86万元，成本按14,678.90万元；（最差，不仅收入增加，而且损失了加计成本）

观点二、作为土增收入，不冲减开发成本， 即案例中收入按67,834.86万元，但成本按16,000.00万元；（折中，对房开企业来说虽然确认的收入多了，但保住了1.3倍加计成本，整体还是占优）

观点三、土增不确认收入，也不冲开发成本，即案例中收入按66,513.76万元，但成本任按16,000.00万元；（最优，不仅少算收入，也保住了加计成本）

以上三种方式在实际项目中以当地征管口径及习惯性计算方式为准，各地存在较大差异但是越来越多的趋势是偏向于观点二的处理方式，企业财务人员应在充分理解差异并按照要求计算土地增值税。

二、企业所得税

回顾土地价款抵减的一般性账务处理，一般是借方确认销项税额抵减，贷方冲减主营业务成本。

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本

所以在企业所得税口径，抵减的土地价款是直接冲抵了成本不确认收入，原理类同免税农产品计算抵扣进项税额的方式，即从购进成本中剥离出增值税抵扣的金额。

小结：

房地产企业土地价款抵减虽然是一项增值税的特殊业务处理，但是对土地增值税、企业所得税等税种都会产生影响，在各地各税种征管实施中又存在较大的差异，因此企业财务人员需要及时了解当地政策，并征得主管税务机关的认可才能准确摸清土地价款抵减对各税种的协同影响。

土地价款抵减上、中、下系列接近尾声，后续会筛选一些实务中大家高频提出的土地价款抵减相关问题并继续分享笔者的观点，尽请期待。

【第13篇】土地增值税分录

问题标题：房地产企业交纳的土地使用税在竣工前是否可以入开发成本

问题内容：你好，很多人认为一般企业的土地使用税是入的管理费用，但对于房地产企业，达到竣工备案之前的土地使用税应是土地成本的一部分，要入开发成本，待竣工备案后再交纳土地使用税才入管理费用。对此总局并无明文规定，只是会计准则和税务文件例举时是说的入管理费用，没有对房地产企业的明确规定，各地税局掌握不尽相同，故请教总局如何处理。

国家税务总局的回复：您好：

对于你所提问题，现行税收政策规定暂不够明确，但这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局2013/01/15

土地使用税可否计入开发成本？

留言时间：2021-06-01

留言内容：国家税务总局在2023年1月15日网上答疑，提到房地产企业缴纳的土地使用税可以计入开发成本。河南省局有没有出台类似地方规范性文件？能不能计入开发成本？

答复时间：2021-06-01

答复内容：您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

因此，根据上述文件，河南省局没有出台类似地方规范性文件。城镇土地使用税属于“土地征用费及拆迁补偿费”，应计入开发产品计税成本，进行相应企业所得税处理。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

答复单位：国家税务总局河南省税务局

开发期间缴纳的土地使用税如何会计处理

现时按财会[2016]22号文件要求,企业发生的房产税、土地使用税、印花税等都通过税金及附加科目”核算;计提分录为:借:税金及附加——城镇土地使用税 贷:应交税费城镇土地使用税，上交时:借:应交税费城镇土地使用税 贷:银行存款。

开发企业的土地使用税的征税对象是用于开发用的土地,是企业开发产品成本的组成部分,随着产品的销售后不征土地使用税。受让的土地不是企业办公和营业用地。举一个列子,如租赁费，如果是公司办公用房的租赁,我们列管理费用,但如果种植企业的土地租赁呢?肯定要列入成本。所以,房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处,一般工商企业缴纳的土地使用税计入“税金及附加”,房地产企业在开发项目竣工之前,所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分,应当予以资本化。

未开发土地缴纳的土地使用税的会计处理

问：未开发土地缴纳的土地使用税与已开发土地缴纳的土地使用税，会计处理是否一致?

答：《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：

(一)已出租的土地使用权。

(二)持有并准备增值后转让的土地使用权。

(三)已出租的建筑物。

第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：

(一)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

(二)作为存货的房地产。

同时，根据《企业会计准则——会计科目和主要账务处理》规定，除了与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在“营业税金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用税均在“管理费用”科目核算。

问题所述未开发土地如果属于已出租的或持有并准备增值后转让的土地使用权，计提土地使用税时，记入“营业税金与附加”科目，否则计入“管理费用”科目。

具体账务处理根据会计的权责发生制原则，规范处理时按照相应的企业所得税、土地增值税要求进行汇算，及时跟主管税务机关进行确认。

来源：房地产会计论坛

【第14篇】土地出资 土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

2

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

3

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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【第15篇】土地价款增值税扣除政策

前言

对于房地产开发企业而言，其主要成本由三大部分构成，分别为：土地成本、建安成本和税收成本。这三者合计在一起，估计要占地产企业开发成本总额的80%以上。其中，土地价款如何在税前扣除（主要指的是增值税、土地增值税和企业所得税等），关系到房地产企业的最终税负高低。因为其中涉及到的法律法规较为繁杂，很多纳税人表示很难准确把握政策规定，从而导致在税收管理过程中交了不少学费。有基于此，我们特开一期系列专栏，希望能将土地价款税前扣除的相关知识分享给大家，希望能对圈内从业人士有所启迪。

增值税

1.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

实务中，我们还经常听到“自建”，那么自建是否与房企销售自行开发的房地产项目完全相同呢，这二者有何区别？其实，说起来也不难区分。首先，二者的建设主体不同。自建一般多指于非房企利用现有的土地进行房屋建设的业务，而房地产开发则很明显属于房地产开发企业的专属名词，即你得有开发资质。房地产企业开发的地产项目将来能够作为商品对外销售，而自建房产则一般仅限于自用或出租（无法销售）。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

这一条说的什么意思？简单说就是，房地产开发企业拿到手上的可能是土地（这一点好理解，大多数的地产开发项目均属如此），也有可能是从别人手上拿到的一个半成品（在建工程）。那么根据国家税务总局公告2023年第18号文的规定，对于房地产开发商而言，无论拿到的是土地还是在建工程，都属于销售自行开发的房地产项目，都可以适用18号公告的相关政策规定。

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当然了，这第四条有个默认前提条件，即若是2023年5月1日前取得的老项目，也可以选择采用简易计税，这没有问题。第四条说的是，一般纳税人它如果选择采用一般计税方法的话，是允许从销售额中抵减土地价款的。那如果是选择简易计税呢，也就不存在销项抵进项的问题，直接以取得的全部价款和价外费用，除以（1+5%），再乘以5%，直接交增值税便是。

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

原则上，土地价款的分摊先按占地面积法，再按建筑面积法，这样更为科学。当然实践中，每个地方税务局的执行口径不太一样，这个需要纳税人与当地税局事前作好沟通工作。需要注意一点的是，在确立房地产项目可供销售建筑面积时，一定要记得将公共配套所占的建面给剔除出来，这其实是税法对于纳税人的一个“让利”，如果你不拿出来，沥呕君只能说，吃亏的是你纳税人自己。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

扣除土地价款，不是想怎么扣就怎么扣，也不是你实际支付了多少，我就让你抵扣多少。关键看合规票据。要么是发票，要么得是财政票据。很多时候，问题就出在这个合规票据上。有人说，我要是真拿不出怎么办？尽可能让规土部门给出一个书面性的文件，证明你的土地成本是真实发生的。然后再拿着这个，去与当地主管税局做沟通工作。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

房地产企业采用简易计税好，还是一般计税方法更优？这个说实话，还真不是一两句话能够说得清的。一般性的原理是什么呢，如果你有大额进项且能取得对应合规发票的，那么理论上一般计税方法更优，反之，则是简易计税更划算。当然了，这个毕竟只是臆想，最终还需要分别用两种方法测算比较一下，才能得到最佳选择。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

前面已有论述，略过。

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

这一条也很容易理解。无论是免增值税的项目也好，还是简易计税也罢，都是不存在差额计税一说，因此，这两种类型的项目所对应的进项，需要单独从进项税额中剔除出来，不得抵扣。第十三条为纳税人提供了一个划分标准，那就是《建筑工程施工许可证》。按施工许可证上所列明的“建设规模”，把各项目对应取得的“进项税额”做进项转出。

2.《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

从上文不难看出，房地产企业向政府部门支付拆迁补偿费也好，还是向其他单位或个人（指的是被拆迁户）支付拆迁补偿费也罢，都允许你在计算销售额时扣除。其原理说，你可以把它看做是广义性质的土地价款。拆迁补偿费未支付完全，这地你根本就拆不动，也拿不下来，所以这就视同作为土地成本构成的一部分，没有问题。当然咯，既然土地价款包括了这么多项，那么根据契税法的相关征管条例规定，所涉及到的项目都需要缴纳契税。实务中，很多开发商只就土地出让金交了契税，但后期支付的拆迁补偿费、大市政配套费等，往往都没有缴纳契税，这就存在漏缴税款的风险。由于拆迁补偿费的确立不需要纳税人必须提供发票，故而导致实务中很多纳税人为了增加土地成本，刻意无度地加大拆迁补偿支出。沥呕君在这里温馨提示一句：税务筹划不仅需要合法性，也需要合理性。税务筹划与偷逃税款，往往仅有一线之隔。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

此条说的是，土地价款由集团缴纳，项目开发由项目公司完成的情形。实务中，类似这样的案例，比比皆是。集团层面缴纳的土地价款，如果想要拿到项目公司来做成本，必须满足的三个条件：①政府、集团、项目公司，三方签署补充合同或变更协议，将土地办至项目公司名下（注意：是直接办证到项目公司，而不是先办到集团再转给项目公司）；②不改变规划与土地用途，不补地价；③项目公司需要是集团下设的全资子公司。

3.《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

这一条相当于对国家税务总局公告2023年第18号的规定作了一个补充：即纳税人之前在计算销售额中未予扣除土地价款的，那么现在根据国家税务总局公告2023年第86号第一条的规定，可以进行补充扣除。

五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

本条则相当于对国家税务总局公告2023年第18号文的第五条规定再次作了补充说明。“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，都是指的计容面积（交了地价款），但是关于这里的表述，在沥呕君看来，不太严谨。说计容面积没有问题，但是并非所有的地上建面都算在内，比如公共配套部分，即便属地上，那也是要剔除在外的；相对应的，也并非地下车位建面就一定要排除在外，因为我们知道，部分城市的地下车位是有产权的，既然有独立产权，那就属于可售产品，应按其他类型不动产处理，那么此时的地下车位建面也应包含在内，不应剔除。

有关增值税前的土地成本扣除问题，我们就介绍到这里。若广大读者朋友对于这方面的内容有不同看法或补充意见的，在此也希望大家能够积极分享您的宝贵观点。

说完增值税，关于土地增值税前的土地成本扣除相关政策规定，咱们下期继续。

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