土地增值税国税还是地税（15个范本）

发布时间：2023-11-12 16:12:03 热度：99

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税国税还是地税范本，希望您能喜欢。

土地增值税国税还是地税

【第1篇】土地增值税国税还是地税

从1992年开始，税务系统在每年4月将集中开展税收宣传，即“税收宣传月”，今年是全国第26个税收宣传月，宣传主题为“深化税收改革，助力企业发展”。本期秦知道就帮助大家解答一个大家经常能遇见，但是又非常容易混淆的概念问题-------国税与地税之间究竟有什么关系，又有什么不同。

【国税和地税有什么不同？】

国税局和地税局主要有两点区别。一是两者负责征收的税种不同，二是领导管理体制不同。

国税局征收税种：增值税、消费税（其中进口环节的增值税、消费税由海关代征），车辆购置税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税和城市维护建设税，中央企业缴纳的企业所得税，地方银行、非银行金融企业缴纳的企业所得税，海洋石油企业缴纳的企业所得税、资源税，从2002年-2008年期间注册的企业、事业单位缴纳的企业所得税，对储蓄存款利息征收的个人所得税，对股票交易征收的印花税。

地税局征收税种：营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、印花税和城市维护建设税（不包括上述由国税局负责征收管理的部分）、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、车船税、烟叶税。

国家税务局系统实行国家税务总局垂直管理的领导体制，在机构、编制、经费、领导干部的职务审批等方面按照下管一级的原则，实行垂直管理；省级地税局受省级人民政府和国家税务总局双重领导，省级以下地税系统由省级地税机关垂直领导，地方税务系统的管理体制、机构设置、人员编制按地方人民政府组织法的规定办理。

根据陕西省地税局副局长贡献的介绍，现在随着去年营改增实施以后，地税部门将不再负责“流转税类”的征收管理，比如说我国的主体税种增值税就将由国税部门征收，消费税也由国税部门征收，国税同时也负责部分企业所得税的征收。

【税种这么多纳税时跑错地方怎么办？】

以上税种一般的纳税人很难全部记住，想纳税的时候就要上网仔细搜索、认真研究，即使这样也有搞错的时候，那么纳税的时候有没有简便的办法呢？

其实，国家在2023年就推出了《关于推进国税、地税办税务服务厅合作共建的指导意见》，2023年底已经逐步实现了办税业务“前台一家受理、后台分别处理、现实办结反馈”的服务模式，着力解决纳税人办税“多头跑、跑多次”的问题，纳税人的获得感和满意感已经极大地得到了提升。

陕西省地税局纳税服务处副处长洪洁告诉小编，2023年陕西省的国、地税所有的区县办税服务厅已经通过了“两家互设窗口”、“共同建设办税服务厅”、“共住当地政府大厅”三种形式，国税、地税在一个大厅就可以完成办理，这样给大家节省了很多时间。今年陕西还推出了一人一机双系统单pose的新形式，这样缴纳国税、地税不但在一个厅里能全部办完，在一个窗口也可以全部办完。

【国税地税实现一厅办理为什么国税地税不能合并？】

国税、地税的分别设立时因为上个世纪90年代，为了建立社会主义市场经济体制，进一步理顺中央与地方的财政分配关系，更好地发挥国家财政的职能作用，增强中央的宏观调控能力，我国开始实行分税制财政管理体制。为适应分税制财政管理体制的需要，省及省以下的税务机构分设为国家税务局和地方税务局两个系统。

国税、地税既然已经可以在一个厅甚至是一个窗口里缴纳办理，为什么国税局和地税局不能合并呢？

因为，国税局和地税局之间的合作，是两个执法主体之间，根据工作需要和双方意愿，在双方各自法定职责和范围内，联合或者协同开展工作。其目的是发挥各自优势，实现资源共享、服务联合、征管互助、执法协同，以便更好的履行职责，提升服务。所以合作并不是合并，国税局和地税局在现阶段并不能合并。（李杉）

【第2篇】土地增值税清算的收入如算

论土地增值税清算中的差异及对策

倪贤慧浙江戴德实业有限公司

摘要：房地产开发企业具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节具有互相制约、相互衔接的特征。房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。开发商仅开发、销售环节（不含自持）全部税费种一般将达到营业收入的15%～23%以上，是一般商业行业税负率的5～7倍左右。而土地增值税是开发商所有税费中占比最重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。同时土地增值税是地方税种，开发商的开发产品类型众多、业态多元化，成本对象的归集与分配方式不同，各省市间清算政策执行口径又各不相同，因此频频在税企之间引发争议，房企间也戏称为“土地争执税”。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算；纳税差异

引言

近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。针对这一现象，政府部门近期密集出台相关政策，2023年央行和住建部将限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2023年开局央行又出政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。今后房地产将进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税收管理的核心，目前是转型、提升、学习的关键期，必须依靠优质的财务管理经验为企业提供谋划。而土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。本文结合企业开发清算过程中遇到的实际问题、差异点进行简单的探讨，以期能够为同行业土地增值税清算工作提供参考。

一、土地增值税清算中的一些注意点

（一）土地增值税清算单位的认定与建议

土地增值税清算单位的划分，直接影响到企业税负，不同的清算单位确定可能最终产生较大差异的清算结果。国家层面对清算单位的规定存在模糊不清的地方，其规定依据主要为[国税发〔2006〕187号]第1条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。”实操中各地税务机关执行口径各不相同，“有关部门审批”一般指发展和改革局、住房和城乡规划建设局等颁发的《企业投资项目备案通知书》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等，还有些地方省份以企业报送税务部门的《土地增值税项目登记表》作为土地增值税清算单位。

企业财务人员在项目开发前期需了解判断所在地区的清算单位规定，指导前期报批部门合理办理证照。如浙江省地方税务局公告2023年第16号明确规定以《建设工程规划许可证》为清算单位，当企业在规划报批阶段存在多个《建设工程规划许可证》时，财务人员可根据工程进度、预售情况提前预测土增税在分期或一次开发情况下各自的税负，往往清算单位的规模越大，分期清算的可能就越有利，而开发进度、销售基本同时段的两个或以上清算单位则建议在建设中变更合并为一张《建设工程规划许可证》，以规避成本分配争议、不同清算单位之间增值额不能互补而造成企业税负增加的问题。

（二）土地增值税清算时的分类与建议

土地增值额的“二分法”与“三分法”的来源依据，[财税〔1995〕48号]第13条中首次提到将开发项目分别按“普通住宅”和“其他房地产”核算增值额，否则其建造的普通标准住宅不能适用于20%以下免征土增税的规定。[国税发〔2006〕187号]第1条则首次引入“非普通住宅”的概念，明确开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。金税三期上线之后，全国统一了土增税申报表[税总发〔2015〕114号]《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》中土地增值税纳税申报表内增加了房产类型子目分别为：“普通”“非普通住宅”“其他类型房地产”，同时规定三种子目由各省自行设定维护。通过以上税收文件，各地形成了从开始的“一分法”，分别核算时的“二分法”，到金税三期后申报表的“三分法”等多种分类法。

目前土增清算使用“三分法”的省市数量在逐年增加，清算时分得越细，各栏次不能相互抵消，对企业越不利。由于土地增值税为地方税种，如北京市地税局2023年7号公告时，依旧保留了“两分法”，在土增申报表申报时“非普通住宅”一栏不填写数字。而实操中各地方执行口径不一，建议财务人员与当地主管税务机关提前做好咨询沟通，看是否有强制要求，对征管宽松的地区可提前开展税务筹划。如**市置业有限公司曾在开发前期了解到，当地税务部门采取的是“三分法”，但对无产权的车位、贮藏室等划分可根据业务发生实质，如果随同房屋赠与，无法分清收入的，在清算时可分别随房并计不同类型可售房产的收入。而开发商本次以开发纯住宅为主，不存在第三类商铺等高增值额产品。对无产权车位、贮藏室等低增值额或负增值额类型在普通住宅与非普通住宅间分摊，使增值额在各栏次间相互抵消，最终降低了企业整体的增值率。同时，其建造的普通标准住宅因增值额未超过扣除项目之和的20%，而达到清算后退税的要求。

（三）土地增值税清算条件及时点的选择

[国税发〔2006〕187 号]第二条规定了土地增值税的清算条件，包括应清算（主动清算）和可清算（被动清算）两种情形，“应清算”即全部竣工、完成销售两个条件同时满足时，达到应清算情形具有主动性。而“可清算”即税务机关有权按企业情况采取通知清算情形，相应的主动权在税务机关。

企业可结合开发节奏，根据房地产市场活跃程度，在项目刚竣工即将清盘前，如果相关成本费用发票未全部取得，可采取保留小部分房源的方法，避免达到“应清算”情形，使企业处于被动清算状态。如果经过测算预缴的土增税超过清算时需缴纳的土增税，则企业可规划好销售时机，使其达到“应清算”条件，主动申请清算退税，提前释放预缴税款对资金的占用。

对于所开发的项目，如果开发商所有产品全部销售完后进行土地增值税清算的，其收入、成本基本全部确定，对企业来说是没有税负差异的。但如果销售刚达85%或有自持物业比例时，剩余未售房产项目会受市场行情、地理位置等因素影响剩余物业的盈利水平，进而影响土地增值率，则可采取推迟清算延缓纳税的方法，直至收到税务局《税务事项通知书》后90天内办理清算申报业务。

二、土地增值税清算中的收入与成本的确认

土地增值税清算时是以转让房地产取得的应税收入减去扣除项目金额，计算出增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。扣除项目包括土地成本、开发成本、开发费用、税金、其他加计扣除，可简称“地、本、费、税、利”。因此收入与扣除项目的确认是整个清算的关键，特别是扣除项目中成本的不同分摊方式，直接影响整个项目的清算结果。

（一）土地增值税清算收入的确定与企业所得税确认收入的差异分析

（1）清算时收入的注意事项：政策依据如[国税函〔2010〕220号]第1条规定，土地增值税清算时已全额开票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以签订的销售合同确认收入。销售合同面积与实测面积不一致的，在计算土地增值税时予以调整。

开票不全或未开发票情形，比如对清算时企业暂未收到银行发放贷款的收入应根据以上政策文件按合同或补退面积差后的收入计入清算收入，与企业所得税销售收入的确认时点有显著区别，[国税发〔2009〕31号]第6条规定企业通过签订《房地产销售（预售）合同》以银行按揭方式取得的收入，首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款发放之日确认收入的实现。即土增清算时未放贷款收入需计入土增收入，而企业所得税上是以放款时才确认收入的实现。

（2）[穂地税函〔2016〕188号]第2条规定纳税人为增值税一般计税的，增值税清算收入按“（含税销售收入+本项目土地价款×9%）/（1+9%）”确认，即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

在一般计税项目上，目前大部分地区采用：土地增值税清算收入（不含税销售额）不等于会计账面确认的不含税收入，即含税销售额减除的不是销售发票上注明的增值税额，而是根据含税销售额加上当期对应土地价款后的销售额，换算为不含税销售额。

土地增值税清算收入=含税收入-销项税额（差额计征）

举例说明：房地产企业以出让方式取得土地使用权进行开发，采用一般计税方法，取得房款含税销售收入109万元，对应允许扣除的土地价款为32.7万元。

则增值税收入为：（109-32.7）/（1+9%）=70万元，差额缴纳的销项税=70×9%=6.3万元

企业所得税收入（即开票收入）为：109/（1+9%）=100万元，而土地增值税收入为：（109+32.7×9%）/（1+9%）=109-（109-32.7）/（1+9%）×9%=109-6.3=102.7万元

通过上面的例子可看清土地增值税收入102.7万元，既不等于增值税的收入70万元，也不等于企业所得税收入即账面收入100万元，而是在账面收入上增加因抵减土地价款的销项税额，所以企业在前期土增税测算时，需及时了解当地清算收入的认定是否包含土地价款的抵减税额，也要注意这里仅调增土增清算收入，但是在计算土增扣除项目时不调减土地成本。而根据[财会〔2016〕22号]企业所得税处理时，收入按开票收入计算，主营业务成本按扣减土地成本销项税额计入，此处的收入与成本跟土地增值税所确认的收入与成本存在明显的差异。企业在土增项目税负预测时，只有搞清各项收入基数，测算才有可能准确。

（二）开发成本的归集分摊和注意事项

根据“企业会计准则”开发成本项目涉及归集和分摊的主要是六大成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用和利息支出。

土地增值税暂行条例、实施细则及[国税发〔2006〕187号]、[国税发〔2009〕91号]文中只给出了指导性的意见，对纳税人分期开发或开发多个项目的按实际受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。目前基本常见的分摊方法有“占地面积法”“建筑面积法”“直接成本法”“预算造价法”，而其他合理的成本分摊方法各地规定执行标准不一，地域性政策较强。如：层高系数法、成本加成法、销售收入比例法、售价系数法。

建议企业在选择归集和分摊方法时不可偏颇，要结合自身实情综合应用，不可简单地复制套用模式。比如土地成本，一般按占地面积法进行分配，也是税务机关认可度最高的方式。如果企业开发产品以高层+排屋模式的，占地面积法分配可以拉高排屋成本，减少增值额；企业开发同类型产品，经过测算与分析能选出更科学的分配方式且“合理、合规”，企业应提前与税务机关沟通确认，选择对自身经济利益最大化的摊销方法。如采用占地面积与建筑面积相结合的方法、预算造价法等方式。

关于公共配套设施费，如果建成后产权属于全体业主或无偿移交政府的，多个（或分期）项目共同发生的建造成本需要在各清算单位合理分摊。一般将公共配套设施先单独作为过渡性成本对象进行归集，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。再将分到的可扣除成本金额按建筑面积法将其成本在本项目不同类型可售面积中进行分配，即采用“二次分配法”。

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的分配方法由企业自行选择，企业根据合同、业务性质归集到清算分期的成本直接计入有关房屋开发成本核算，分不清成本核算对象的，应先将其支出进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。需要注意的是房地产企业在分配时，如果没有特殊情况，应采用统一的分配方法（一般采用建筑面积法），不能人为地通过分配方法的选择而调节各成本对象的成本。

同时财税人员还要根据项目规划中的特殊性，结合当地政策文件是否适用特别方法，如对超标准层高可采用层高系数法，可售建筑面积加倍计算等。最终保证企业使用的分摊方法、扣除金额对企业最合理、最有利。

结语

本文仅论述了土地增值税清算中涉及的部分处理事项，房地产企业土地增值税清算属于系统工程，清算规则复杂，在实际操作中难度颇高。企业应及时掌握新政策，在遵从税法的前提下开展预测，对项目中涉及的争议点，需提前规划、做好全过程管理控制。通过合法的税收安排降低企业税负，完善企业土增清算管理体系，提高预期经济收益，促进企业长效发展。

参考文献

[1]钱立斌.土地增值税清算难点及对策[j].中国财政，2010（23）：75-77.

[2]李银锋.土地增值税清算方法在实务中的应用及分析[j].现代商贸工业，2019（17）：91-92.

[3]薛武强.当前土地增值税清算中存在的问题和对策[j].国际商务财会，2020（5）：94-96.

[4]刘利新.房地产企业土地增值税清算的难点及对策研究[j].中国乡镇企业会计，2021（3）：28-29.

来源：《财会学习》2021第28期，侵删

【第3篇】旧房转让土地增值税

编者按：房地产无偿划转是否属于土地增值税征税范围，一直是一个争议性话题。否定派主张，根据《土地增值税暂行条例》，转让房地产并取得收入，才需缴纳土地增值税，无偿划转未取得收入，不属于征税范围。肯定派则主张，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只有以继承、赠与方式无偿转让房地产才不需要缴纳土地增值税，划转不属于继承、赠与，应当纳入征税范围。本文将以三起案例引入，分析房地产无偿划转不征土地增值税的合理性。

一、三起案例中房地产无偿划转不征土地增值税均得到税务机关支持

（一）中信集团无偿划转房地产，总局批复不征土地增值税

2023年1月18日，财政部、国家税务总局作出《关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号），明确指出“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税”。当时，中信股份系中信集团/中信有限的全资子公司。

（二）美特粉末无偿划转房地产，税局认可不征土地增值税

2023年8月，扬州海昌新材股份有限公司（以下简称海昌新材）召开临时股东大会，决定将全资子公司扬州美特粉末冶金有限公司（以下简称美特粉末）拥有的建设用地使用权、房屋所有权无偿划转至海昌新材，之后申请注销登记。

2023年12月，美特粉末分别取得了扬州市邗江地方税务局、国家税务局出具的《准予注销登记的税务事项通知书》（邗地税五税通〔2017〕12254号）、《准予注销登记的税务事项通知书》（扬国税邗税通〔2017〕15150号）及清税证明。当月，美特粉末取得了工商部门的注销证明（（10270272）公司注销〔2017〕第12270007号）。

2023年5月，海昌新材向深交所递交ipo申报材料。在证监会第一次反馈意见补充法律意见书中，针对证监会提出的“发行人、美特粉末是否就土地使用权及房屋所有权转让依法缴纳相应税款，是否存在行政处罚的风险，是否构成重大违法行为及本次发行的法律障碍”等问题作出了回复。其中，对土地增值税问题的回复为“鉴于本次国有土地使用权转让系按照土地账面价值确定，无增值额，且美特粉末没有取得收入，按照相关税收法律、法规规定，本次转让无需缴纳土地增值税”。

（三）航发西控无偿划转房地产，税局认可免征土地增值税

2023年9月，经国资有权监管单位批准，中国航发西安动力控制科技有限公司（以下简称航发西控）与西安西控航空苑商贸有限公司（以下简称航空苑）签署《无偿划转协议》，航发西控将2宗国有土地使用权、4项房产、无形资产、设备等经营性资产注入航空苑。其中，航发西控和航空苑均为中国航发动力控制股份有限公司（以下简称航发控制）的全资子公司。

2023年8月6日，航发控制发布《关于中国航发动力控制股份有限公司非公开发行股票申请文件二次反馈意见的回复报告（修订稿）》，就证监会第4项反馈意见“相关土地房产从航发西控变更为航空苑……预计需要缴纳的土地增值税、契税等税费金额，税费承担的主体，上述标的资产评估报告假设中是否已考虑过户转让产生的税费对评估值的影响，评估假设、评估值是否合理”的答复摘录如下：“根据有关税务主管部门出具的土地增值税免税证明，本次土地使用权过户免征土地增值税”。

（四）小结

以上三起案例均为企业集团内部无偿划转房地产，其中：中信集团系向全资子公司中信股份无偿划转，美特粉末系向母公司海昌新材无偿划转，航发西控系向受同一控制的兄弟公司无偿划转。三起案例中，转让方最终均未缴纳土地增值税且获得主管税务机关认可，其中：中信集团、美特粉末两案中，根据现有资料显示，税务机关认为无偿划转不属于土地增值税征税范围，而在航发西控案中，税务机关则认为无偿划转符合土地增值税免税条件。

二、房地产无偿划转土地增值税不征或免征的困境

（一）房地产无偿划转土地增值税不征的困境

房地产无偿划转“可税性”的争议，归根结底在于税法对土地增值税征税范围规定的模糊性。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。由此可见，此处税法采用了“正向规定＋反向列举”的立法模式，但其规定的内容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有偿转让房地产”和“以继承、赠与方式无偿转让房地产”之间，尚存在诸多真空地带。这里姑且不讨论划转是否属于转让的问题，即便将划转归入转让的范畴，对于无偿划转，也处于这一真空地带内，税法完全不能解决无偿划转的可税性问题，给纳税遵从带来了极大不便。

在现实层面，这一问题将容易引发税企争议：站在纳税人立场，基于税收法定主义，税法没有明确规定无偿划转属于征税范围，则不应对其征税；站在税务机关立场，基于国库主义，税法没有将无偿划转归入不征税范围，则原则上应当对其征税，考虑到无偿划转又不符合有偿转让的条件，税务机关会引用纳税调整条款，认定无偿划转属于“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的情况，调整计税依据，人为核定转让收入。而所谓“正当理由”的解释权在行政机关，如纳税人无偿划转的理由不被认可，则纳税调整后无偿划转将重新满足征税条件。

在前述案例中，除海昌新材外，另两起案例当事人均为国有企业（中信集团改制后的中信有限为国有独资公司，而航发西控最终亦受国有资本控制），其资产交易受国资监管部门控制。实践中，国资监管部门关于国有企业集团内部交易重组的批复文件在很大程度上可以构成无偿划转的正当理由。对于民营企业，并购重组的安排能否作为“正当理由”则主要取决于主管税务机关理解。如果无法对正当理由作出有效回应，就不能阻止纳税调整的适用，从而使不征税诉求陷入困境。

（二）房地产无偿划转土地增值税免征的困境

为了回避征税范围的争议，也有企业诉诸免税政策解决无偿划转税务问题，例如航发西控就取得了主管税务机关的免税证明。事实上，在2023年6月，航发控制就曾作出预先披露，对无偿划转的土地增值税问题，航发西控主要适用了《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第21号）之规定作免税申报。然而，无论是21号公告还是之前诸多版本的重组土地增值税免税政策，均未提及“无偿划转”可以免征土地增值税，事实上，对于“无偿划转”这一概念，仅在企业所得税和契税优惠政策中有所涉及，航发西控的这一政策适用似乎缺少明确的依据。

现行土地增值税优惠政策未将无偿划转纳入免税范围，从另一方面来讲，也为不征税诉求留下余地。根据税法基本原理，征税范围解决的是可税性的问题，而免税则是一种税收优惠，是在某一行为属于征税范围的基础上，对其给予的一种特殊对待。因此，只有某一行为可税，才有讨论其是否能够免税之必要。虽然土地增值税免税范围稍显严苛，且没有对无偿划转作出规定，但这种现象侧面反证无偿划转的可税性仍有讨论空间。

三、房地产无偿划转土地增值税可税性的破局

（一）无偿划转不应直接适用纳税调整程序

纳税调整的前提是“纳税人申报的计税依据明显偏低”，而确认计税依据的前提则是存在可税行为，即只有某一行为属于征税范围，应当课税的，才需要进一步判定计税依据，而不能本末倒置，将计税依据的调整放在征税范围的判定之前，根据纳税调整后的结果确定某一行为属于征税范围。

通过比较分析可以发现，在增值税等税种中，征税范围并不以取得收入为前提条件，只要发生了销售行为，即需要申报缴纳增值税，由此将取得收入和征税范围两个问题拆解开来。这种处理是相对清晰的，如行为人发生销售行为，则判定其需要缴纳增值税，如其申报收入明显偏低，或者无偿销售的，则相应作出纳税调整。但在土地增值税中，“有偿”同时构成征税范围的判断条件，导致征税范围和纳税调整出现混同。这固然是土地增值税制度设计的一个问题所在，但回归到实践中，不能因这种混同的存在，颠倒征税范围和纳税调整的顺序。

纳税调整的基本原则是反避税，在增值税等税目中，纳税调整可以是形而上的，只要出现了无偿销售即可作纳税调整。但在土地增值税中，必须作出进一步的判定，寻找纳税人避税的证据，或者重点关注对纳税人无偿划转是否具备正当理由的审查，如纳税人确无避税问题，则不能突破课征土地增值税。

（二）尝试使用投资入股方式实现资产划转

严格来说，土地增值税政策并未就资产划转作特别规定。但考虑到企业所得税政策中将资产划转与非货币性资产投资等同，土地增值税中的房地产投资行为，也可以作为一种特殊的资产划转在此一并讨论。与企业所得税、增值税相同，土地增值税的资产划转要求必须构成资本交易。即出让方必须作增资处理，受让方则必须增加所有者权益。与企业所得税不同的是，土地增值税的资产划转没有主体限制。这主要是照顾以房地产投资设立新企业或非全资控股企业的情况，这两种情况下，投资人仅仅是将房地产投入到企业中，本身没有取得任何现金对价，但根据非货币性资产投资的税收政策，投资人需要作资产视同转让处理，分5年缴纳企业所得税。这里需要说明的是，以房地产投资设立新的全资子公司，理论上也是不能适用前述的特殊性税务处理政策的。因为前述政策要求受让方是现存企业，而不能是投资发生时尚不存在的企业。总而言之，在房地产投资入股不满足企业所得税特殊性税务处理条件的情况下，如果再对投资人课征土地增值税，则会导致投资税负过重，一方面严重抑制市场投资热情，另一方面也有违税收中性原则。

四、资产划转涉税风险应对建议

（一）敲定资产划转方案前对税收因素进行充分考量

资产划转的主要目的是为了实现资源的整合，在讨论资产划转方案时，企业会更多关注如何设计交易模式，以实现其商业目的。但需要认识到税收是现金之债，纳税义务一旦确定，意味着一笔资金就要支出，仅仅关注交易模式本身，而忽视了税收成本，可能导致税收负担反噬资产划转的经济效应，使得整合的目的落空。因此，税收问题不是资产划转方案已经确定之后，企业再去想办法解决的，而是资产划转方案敲定前，企业就应当考虑的。每个成功的资产划转，都需要在商业目的和税收成本之间反复权衡，最终求得两者皆不偏废的方案。此外，企业需要关注各税种的特点，明确各税种资产划转政策的适用范围，寻找税收政策之间的交界地带，在不能同时满足各税种成本最低的情况下，要尽可能消除、推迟税收负担较高的某个或几个税种的纳税义务。

（二）与税务机关进行充分的沟通

相较而言，资产划转是重组税收政策中较为特殊的一类，一些税务机关对资产划转的理解不尽相同。相对保守的税务机关会认为，除契税政策外，并不存在单纯意义上的资产划转，包括企业所得税、增值税、土地增值税在内，涉及资产交易的，只有在构成资本交易的情况下，才可以适用相关政策。例如，企业所得税中的资产划转，其实就是一种特殊的非货币性资产投资或收回，其特殊性主要体现在主体限制。因此，这些税务机关就会对企业的权益变动情况进行严格监督，凡没有调整实收资本的，均不得适用资产划转税收政策。在态度较为宽松的地方，虽然税务机关可能不会过分强调账簿监管，使得企业适用政策更加容易，但如果企业作资产划转没有严格契合政策规定的，会产生合规风险。通常，我们会建议企业采用政策规定更为明确的重组方式，例如合并、分立、股权收购等，如果必须要采用资产划转，与税务机关的充分沟通就不可或缺。

（三）聘请专业的税务顾问

税务顾问的参与可以在资产划转方案确定过程中，有效识别风险并有针对性地提出处理建议，包括如何在现有交易框架下规避风险，或者通过交易框架的调整避免风险，从而保障资产划转方案的顺利实施。

【第4篇】土地增值税中代收费用

作者：严颖

一、纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

二、征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

收入指与转让房地产有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

三、收入的确认

（一）收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（二）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（三）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

四、扣除额

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。

2.凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（五）与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

（六）财政部规定的其他扣除项目

1.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

2.代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

五、税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

六、主要减免税政策

（一）销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

（二）个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

（三）政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（四）单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（六）企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（八）被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

（九）资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

（十）根据《财政部税务总局海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

（十一）根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

七、征收管理

（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

1.纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

2.税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

（三）清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

八、案例一：房地产开发企业转让房产

2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400万元

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元

3.房地产开发费用=80万元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25万元

（2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110万元

5.加计扣除=1100*20%=220万元

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元

（三）增值额=2000-1510=490万元

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元

土地增值税纳税申报表（二）

（从事房地产开发的纳税人清算适用）

九、案例二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为:

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值率。

4.依据增值率确定适用税率。

5.依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5万元

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57万元

2.计税收入

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43万元。

（二）可扣除房产原值

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43万元；

2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43万元。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436万元；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63万元。

【第5篇】存量房土地增值税

【例题·单选题】：某公司2023年1月销售一幢已经使用过的办公楼，取得不含增值税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧120万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，计算土地增值税时可以扣除的税费为2.5万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

a.29.25 b.31.75 c.42.5 d.47.35

【答案】：a

【解析】：存量房地产转让的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除；（2）与转让房地产有关的税金，城建税、教育附加、印花税；（3）房屋及建筑物的评估价格，评估价格=重置成本*成新折扣率。

该公司销售办公楼可扣除项目金额=旧房评估价格+相关税费=800*50%+2.5=402.5万元；增值额=不含税收入-评估价格=500-402.5=97.5万元；增值率=增值额/扣除项目金额*100%=97.5/402.5*100%=24.22%，适用税率为30%；应纳土地增值税税额=增值额*适用税率=97.5*30%=29.25万元。

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【第6篇】普通住宅土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

【存量房.销售计算土地增值税的程序】

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【具体解析】

一.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

二.扣除项目

（一）评估法

1.取得土地使用权支付的金额

未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2.评估价格＝房地产重新购建价格×成新度折扣率

房地产重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3.与转让有关的税金城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

4.评估费

二.扣除项目

（二）发票法

1.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。

扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）

【提示1】发票价：营业税发票所载金额；增值税普通发票价税合计金额；增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

【提示2】购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。

2.与转让有关的税金

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税

【提示】购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

二.扣除项目

（三）核定法

对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收。

【例题】a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因企业搬迁将原厂房出售，相关资料如下：

（1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为 1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。

（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计税。

（3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房四成新。

（相关资料：不考虑印花税、地方教育附加。）

要求：根据上述资料，请回答下列问题：

（1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税

此项目为2023年4月30日及以前缴纳契税的，增值税应纳税额

＝[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％＝73.33（万元）。

（2）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（万元）。

（3）土地增值税准予扣除项目金额为

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（万元）

准予扣除项目金额＝1520＋7.33＝1527.33（万）

（4）转让厂房应缴纳土地增值税

增值额＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（万）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

适用税率为40％，速算扣除系数为5％

缴纳土地增值税

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（万）

【例题】2023年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2023年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（）万元。

『解析』

纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。

该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

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【第7篇】土地增值税的税率表

可扣除项目

1、取得土地使用权说支付的金额

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

5、其他扣除项目

【第8篇】土地增值税清算收费标准

一、案例

甲公司开发一个住宅项目，占地面积15亩，根据土地出让协议的补充协议约定，作为拿地条件，甲公司需要负责建设2000平方的安置房用于安置原住户，市场平均价格15000元/平方。该项目总共规划建设一栋楼，其中5-9层用于安置。

问题是：根据土地增值税税收政策用于安置的5-9层需要视同销售计入该项目的土地成本，但是用于安置部分住宅面积的建造成本已经计入了开发成本，如果不调出来，在计算土地增值税时是否会造成重复扣除？

二、案例分析

在用自建房进行安置的开发项目中，安置房和其他开发产品可能构成不同的土地增值税清算项目，也可能无法分开，而是作为一个土地增值税清算项目，比如案例中的情况。案例中项目的特殊点就在安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本，安置房建成移交给安置户根据国税2023年220号文件视同销售计入计算销售收入，同时增加该项目的土地成本，相当于拿地的代价。在计算该项目的土地增值税时，是否需要扣除项目中剔除安置房建造成本，产生了争议。

一种观点认为，安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本中，然后在计算项目土地增值税时将安置房视同销售收入再计入开发成本下的土地成本，同一个安置事项，扣除了两次开发成本，相当于“一个萝卜两头切”。因此，为了避免重复扣除问题，在计算土地增值税时需要将安置房对应的开发成本剔除出去。

另一种观点认为，案例中的情况不需要剔除安置房开发成本。理由是，这类安置房是正常的开发产品的一部分，需要参与土地增值税清算，安置房收入就是视同销售收入，需要并入清算收入中，扣除项目中应该包括安置房建筑成本，安置房收入和支出必须是匹配的。安置房视同销售收入计入整个项目的土地成本与安置房的开发成本不是一回事，更不会重复扣除。另外，在国税2023年220号文中，并未规定安置房视同销售的情况下安置房对应的开发成本需要调整出去。因此，计算土地增值税时不需要将安置房的建设成本调整出去。

三、观点总结

对比以上两种观点，我们发现第一种观点显然忽略了安置房视同销售收入也是整个项目土地增值税清算收入的一部分，安置房收入计入了清算收入，所以安置房对应的开发成本也应该计入整个项目的清算扣除项目。安置房视同销售计入整个项目土地成本相当于项目的拿地成本，与开发成本明显不是一回事，不存在重复扣除的情况。因此，我们后一种观点更符合业务逻辑，更具有说服力。

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来源：屈健康德居正财税咨询

【第9篇】土地增值税的计算公式

土地增值税应纳税额的计算：

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

一、土地增值税的一般计算步骤：

1、扣除项目合计＝∑5/4/3/2（4种情形的扣除内容）

2、土地增值额＝应税收入－扣除项目合计

3、增值率＝土地增值额 ÷扣除项目合计（找税率）

4、应纳税额＝土地增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数

二、增值额的评估确定：

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2、提供扣除项目金额不实的；

3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；

4、旧房及建筑物的转让

例1：新建项目

某房地产开发企业注册地在甲市，2020 年 5 月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关资料如下：（其他相关资料：当地适用的契税税率为 5％，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 5％，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计 360 万元。）

（1）2019 年 3 月以 24000 万元竞得国有土地一宗，并已按规定缴纳契税。

解：允许扣除土地使用权支付的金额＝24000＋24000×5％＝25200（万元）

（2）2019 年 4 月起，对受让土地进行项目开发建设，发生房地产开发成本 15000 万元，开发费用 6400 万元。

（3）银行贷款凭证显示归属于该项目利息支出 3000 万元。

解：允许扣除的开发费用＝3000＋（25200＋15000）×5％＝5010（万元）

（4）2020 年 4 月整体转让该项目，取得不含税收入 75000 万元。

解：允许扣除项目金额的合计数＝25200＋15000＋5010＋360＋（25200＋15000）×20％＝53610（万元）

增值额＝75000－53610＝21390（万元）

增值率＝21390÷53610×100％＝39.9％

适用税率 30％，速算扣除系数为 0

应缴纳的土地增值税税额＝21390×30％＝6417（万元）

房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应当进行土地增值税的清算。

该项目办理土地增值税纳税申报的地点：房地产项目所在地--乙市。

例2：存量项目

某药厂 2018 年 7 月 1 日转让其位于市区的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入 24000 万元。2010 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 6000 万元，发生建造成本 8000 万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为 16000 万元，成新度折扣率为 60％，允许扣除的有关税金及附加 1356 万元。

解：该药厂应当在转让房地产合同签订后的 7 日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。评估价格＝16000×60％＝9600（万元）

允许扣除项目金额的合计＝9600＋6000＋1356＝16956（万元）

转让办公楼的增值额＝24000－16956＝7044（万元）

增值率＝7044÷16956×100％＝41.54％

应纳土地增值税＝7044×30％＝2113.2（万元）

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【第10篇】政策性拆迁营改增后土地增值税

会计小妹问一路老师，我们公司有块土地被政府收了回去，收到政府一大笔补偿，这笔补偿要交土地增值税吗？

一路老师解答：根据土地增值税的规定，转让国有土地使用权就要交税。如果要交，那就是一笔很大的税了。但是在我们，政府是土地的所有人，政府收回你们的土地不属于土地使用权转让，属于土地所有人收回土地，因此不需要缴纳土地增值税。懂多一点法律关系更容易理解税务政策。

喜欢了解这块的朋友，可以关注一下，共同学习探讨！！！

【第11篇】土地增值税鉴证业务

15.2023年3月某市房地产开发公司转让5年前外购的一栋写字楼，合同注明不含税转让收人8000万元，当年购人土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度折扣率为70%。缴纳与转让该写字楼相关税金440万元(不含增值税和印花税)。该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税(c)万元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除项目金额合计=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(万元)，增值额=8000-6144=1856(万元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，适用税率为30%;应纳土地增值税=1856×30%=556.80(万元)。

7.转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有(abde）

a.旧房产的评估价格

b.取得土地使用权所支付的地价款

c.旧房产的重置成本

d.按国家统一规定缴纳的有关费用

e.因计算纳税需要支付的评估费

【答案】abde

【解析】：选项c:可以扣除的旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增税扣除项目规则

转让主体

房地产开发企业

非房地产开发企业

其他企业

其他企业转让土地使用权

1.取得土地使用权所支付的金额

√

2.房地产开发成本

√

3.房地产开发费用

√

4.与转让房地产有关的税金

√

5.财政部规定的其他扣除项目

√

6.旧房及建筑物评估价格

√

8.以下项目中，转让新建房和转让存量房在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有(ac）

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发成本

c.与转让房地产有关的税金

d.旧房及建筑物的评估价格

e.房地产开发费用

【答案】ac

解析:转让新建房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用；

(4)转让环节有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目(房企才有)。

转让存量房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)房屋及建筑物的评估价格;

(3)转让环节有关的税金。

15.下列关于土地增值税税收优惠的说法中正确的有(bcde）

a.企业转让旧房作为改造安置住房房源的，免征土地增值税

b.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免征土地增值税

c.个人之间互换自有住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

d.对个人销售住房暂免征收土地增值税

e.企业销售其开发的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20% (含20%)，免征土地增值税

【答案】 bcde

【解析】:选项a:企业转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

13.下列关于房地产开发企业土地增值税清算的相关表述中，正确的有（abc）

a.将开发的房产转为企业自用，产权未发生转移，不征收土地增值税

b.用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理

c.对税务中介机构受托对清算项目审核鉴证出具的符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信

d.土地增值税采用核定征收的，核定征收率原则上不得低于3%

e.将未竣工决算的房地产开发项目整体转让的，不允许按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%

【答案】abc

【解析】:选项d:土地增值税的核定征收率原则上不得低于5%。选项e:对从事房地产开发的纳税人销售新建房允许按照取得上地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%。

18.2023年4月，张某将2023年6月购人的商铺转让，取得收入600万元。张某持有购房增值税普通发票，注明金额350万元、税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时可以扣除取得土地使用权所支付的金额商铺的评估价格共计（b）万元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）纳税人转让旧房及建筑物凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除每满12个月计一年，本题中，2023年6购入，2023年4月转让，不足12个月，不涉及加计扣除问题。

（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额计算。

（3）可以扣除取得土地使用权所支付的金额、商铺的评估价格共计=350+17.5=367.5(万元)。

【第12篇】土地增值税纳税申报表

文|金穗源商学院刘玉章

问题八十：土地增值税纳税申报表填报

（一）将“销售收入总额”转换为“应税收入总额”

计算开发项目销项税额抵减率：

销项税额抵减率＝销项税额抵减额÷销售收入总额×100%

应税收入总额＝销售收入总额×（1+销项税额抵减率）

各类房产应税收入总额汇算表

以“ ”（点击蓝字查看案例）中房产类别为例制表

（二）计算与转让房地产有关的税金

“营改增”之后，一般纳税人适用一般计税方法，已转让房地产有关的税金是城建税(7％)，教育费附加(3％)。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”房地产企业就一个开发项目而言可以计算实际缴纳的城建税和教育费附加，但落实到各类房产，只能推算，总金额是一致的。

每类房产实际缴纳城建税=该类销售收入总额×增值税税负率×7%

开发项目实缴增值税额=（销项税额－销项税额抵减额）－累计进项税额留抵

开发项目增值税的税负率=实缴增值税÷销售收入总额×100%

各类房产应缴城建税、教育费附加计算表

（三）土地增值税纳税申报表的填报

土地增值税纳税申报表见《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号，以下简称总局文件）的附表土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）

(1)房产分类：总局文件将房产分为三类，为真实反映房地产企业所开发的各类房产应缴土地增值税情况，企业可根据项目情况将房产分类，如果按照三类填报，可以将房产类别合并，例如：“非普通标准住宅”与“联排住宅”合并为“非普通住宅”，“商铺”与“写字楼”合并为“其他类型房地产”。

(2)“转让房地产收入总额”就是土地增值税的“应税收入总额”。“营改增”之后，一般计税方法计算的土地增值税的应税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致，应税收入总额按照“销售收入总额×(1+销项税额抵减率)”来计算，各类房产的“应税收入总额”是先在“各类房产应税收入总额换算表”中计算，再填报土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）。

(3)“房地产开发成本”六个成本项目，按照单位成本乘以销售面积计算填报。

(4)“房地产开发费用”，按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”之和分别乘以5％计算填报“利息支出”和“其他房地产开发费用”。

(5)“与转让房地产有关的税金等”。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”先计算开发项目增值税的实际税负率，然后按照各类房产的销售收入在“各类房产应缴城建税、教育费附加计算表”中计算后填报。

(6)“已缴土地增值税税额”是按照税务总局规定的土地增值税预征率计算的。

上述介绍的土地增值税纳税申报表的填报方法，是从取得各业务部门提供的成本核算资料开始，经过成本的分配计算，直接计算填报土地增值税纳税申报表。

【第13篇】土地增值税税率

作为一名合格的会计人，怎么可以不知道增值税税率表呢，这个是和自己的日常工作息息相关，必须要记住或者是了解的。

那么，今天之了君就给大家带来，2023年最新增值税税率表来了，赶快收藏！

一般纳税人2023年最新增值税税率

给大家参考下2023年最新增值税税率表：

适用13%税率：

销售及进口货物（适用于9%的货物除外）

销售劳务

有形动产租赁服务

适用9%税率

农产品（含粮食）、食用盐、食用植物油；自来水、暖气、石油液化气、天然气、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品；农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物，以及国务院规定的其他货物

不动产租赁服务

销售不动产

建筑服务

转让土地使用权

邮政服务

基础电信服务

适用6%税率

现代服务业

销售无形资产（商标、技术、著作权等）

增值电信服务

金融服务

生活服务（教育医疗、文化体育、旅游娱乐服务等）

0%税率

1、出口货物等特殊业务（国务院另有规定的除外）。

2、境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产；

3、销售货物、劳务,提供的跨境应税行为,符合免税条件的，免税；

4、销售货物、劳务，提供的跨境应税行为，符合免税条件的，免税；

5、境内的单位和个人销售适用增值税零税率的服务或无形资产的，可以放弃适用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税.放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率。

一般纳税人购进农产品进项税额扣除率

购进农产品原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%

10%

购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%扣除率计算进项税额。

以上就是之了君给大家分享的一般纳税人2023年最新增值税税率表，有需要的朋友赶快收藏。同时要注意，还有一些一般纳税人适用于简易计税的，之了君这里就不一一展示了。

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【第14篇】土地转让收入土地增值税清算

税务总局公告2023年第70号第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

一、70号公告明确规定：土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

既然70号明确转让房地产的土增应税收入，为不含增值税销项税额。那么，就应按税务总局公告2023年第18号所规定的不含增值税销项税额来依法确认：

（增值税应税）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

增值税销项税额=销售额*9%

例：某房地产开发项目清算时，取得全部价款和价外费用227万元，允许扣除的土地价款9万元。

则，（增值税应税）销售额=（227-9）/(1+9%)=200（万元）

增值税销项税额=200*9%=18（万元）

土地增值税应税收入=227-18=209（万元）

二、部分税局发文是严谨的：按“(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/ (1＋9%)”确认。

比如，穂地税函〔2016〕188号规定，土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

按以上数据计算，（227+9*9%）/（1+9%）=209（万元）

三、个别地区做法有待商榷：冲减土地成本。

1、会计处理作主营业务成本冲减，不应作为土增计算中冲减土地成本的参考思路。

借：银行存款 227

贷：主营业务收入 208.26(227/1.09)

应交税费—应交增值税(销项税额) 18.74(208.26*9%)

借：主营业务成本 0.74(9/1.09*9%)

贷：应交税费—应交增值税(销项税额抵减) 0.74

2、财税[2016]43号规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”因有营改增的差额征税，不能简单套用不含增值税收入=含税/税率的一般思路。

“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”此款明确的是进项税额，土地价款的扣减在计算上虽等同于进项税额抵扣，但18号公告并未按进项税额处理。在销售额中抵减，不能等同于“允许在销项税额中计算抵扣”。

3、70号公告对土增应税收入有明确规定。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

以上案例中房地产开发项目的“增值税销项税额”18万元，是按18号公告的明确规定来计算的。是经抵减计算的销项，已小于账面按“含税销售额/税率”计算的18.74万元。即，土增应税收入所不含的销项税额，已剔除0.74万元。

账面收入=企业所得税收入=208.26万元，增值税销售额200万元，土增税应税收入209万元。

土增税应税收入209=账面收入208.26+销项税额抵减0.74=（全部价款+价外费用）227-增值税销项税额18

4、冲减土地成本的做法，没有税法上相关规定的明确。土地增值税暂行条例及其实施细则规定，计算增值额的扣除项目，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

土地价款的扣除，土增条例及其实施细则明确为地价款和有关费用，营改增之后并未见相关文件予以修订。

5、财税[2016]43号、税务总局公告2023年第70号已有明确规定，如仍作冲减土地成本处理，不仅减少纳税人土地价款的加计扣除，损害纳税人利益，更是无法按43号、70号规定精神来有效衔接并落实。

文章来源：税白天下

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