土地增值税审计（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税审计范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税审计

（一）疑点：总分包施工成本重复扣除

案例7-13 房地产企业与a建筑安装工程有限公司签订阳光住宅小区的工程施工合同（总包合同），包括施工图纸范围内的土建、水电暖讯安装等内容。合同金额80,379,845.00元，实际结算金额118,871,947.61元；同时，房地产企业又与b工程有限公司签订了桩基工程合同（分包合同），合同金额1,545,120.00元。本案例中桩基的分包合同与总包合同有没有可能存在重复呢？

解析：

1、先分析总包合同，结合相关资料分析如下：

图7-10施工工程总包合同记录

图7-11施工工程总包合同结算金额

通过上面两张图，可以看出，结算金额118,871,947.61元，开票金额118,459,380.00元，除了40多万未开发票外，其他已全部计入建安成本。

2、再看总包合同的结算明细资料，得知，总包的结算价中已包含桩基工程。

参考下表：

3．然后看分包合同，分包合同中约定的15#楼桩基的项目特征与总包合同中的桩基的项目特征完全一致，且分包的施工方已按分包合同的金额全额开具发票，开发商也已全额付款。

参考下图：

图7-12分包合同记录

图7-13分包合同内容说明

4、通过以上对总包及分包合同的分析得知，桩基工程存在重复扣除，相应的成本需调整减少。

（一）疑点：单位建筑安装成本明显偏高

案例7-14 税务机关在对a地产公司的某开发项目进行税务检查时，计算了其单位面积的建安工程费，为5,000.00元/平米,而当地同类房屋单位面积的建安工程费约为2,000.00元/平米,a公司的建安工程费明显异常。经检查建筑安装工程费明细账,发现有大量的钢材发票,经计算，该项目单位面积耗用钢材为210.00公斤/平米，而当地同类房屋单位面积耗用钢材约为60.00-70.00公斤/平米。

问题：a公司可能存在哪些问题？

解析：综合考虑以下因素，判断安装成本是否合理。

1．项目开发过程中是否存在重大设计变更，导致部分或全部建筑物在建成后拆除重建。

2．开发商采购的钢材是否包含其他项目用量（非本项目成本），可对施工方的实际领料记录进行核实。

3．结合清算项目的设计图纸、购销合同、结算资料、变更签证多方数据核实，超出核算用量又无合理理由的相关成本不予认可。

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

链接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

书籍介绍：

书籍目录

序言：求索现实，启发未来

第一章 土地增值税基础概述

第一节 土地增值税清算数字化趋势简述

第二节 土地增值税清算相关制度规定

一、 土地增值税清算相关制度规定简述

二、 土地增值税清算行为关系

三、 土地增值税清算条件

第二章 土地增值税对房地产企业的影响

第一节 土地增值税对企业利润的影响

第二节 土地增值税引导房地产行业正当经营

第三节 土地增值税影响企业调整经营模式

第四节 土地增值税促使房地产企业数据规范度提升

第三章 土地增值税清算现状

第一节 税务机关的征管现状

一、 土地增值税管理质量不断提升

二、 税务机关土地增值税清算存在难点和问题

三、 政策存在争议执法风险大

第二节 企业土地增值税清算存在的问题及风险

一、 纳税人避税手段多样化

二、 企业账务不规范会计核算失真

第三节 中介机构参与清算

一、 政府购买中介服务

二、 土地增值税清算鉴证服务

三、 咨询服务机构在土地增值税中的作用

第四节 财政、审计部门监督土地增值税征收

第四章 土地增值税清算数字化的发展趋势分析

第一节 税务机关开展土地增值税清算数字化的历程

一、 税收现代化发展的要求

二、 税收数据环境存在的问题及解决建议

三、 土地增值税清算数字化建设的必要性

第二节 中介服务机构在大数据环境下的发展机遇

第三节 企业数字化转型的需要

一、 适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政

二、 税务局数据监管，促进企业财税数据规范化

三、 大数据环境在企业税务管理同样适用

第五章 土地增值税清算数字化实践

第一节 土地增值税清算的数字化模式概述

第二节 土地增值税清算数字化平台的构建

一、 企业服务平台的主要功能及作用

二、 税务管理平台的主要功能及作用

三、 数据处理平台的主要功能及作用

第三节 数字化平台的业务应用流程与工作原理

一、 业务应用流程

二、 数字化平台的工作原理及应用举例

第四节 数字化清算工作的全景示例

一、 数据准备

二、 数据分析

三、 案头分析

四、 案件结论

第五节 各地开展土地增值税清算数字化应用案例

一、 泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作

二、 张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作

三、 青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作

四、 东阳：房地产税收一体化管理取得新成效

第六节 数字化清算平台特点总结

一、源泉控管，科学预测

二、指标核算，涵盖全面

三、疑点指引，有据可循

四、流程标准，高效透明

五、效率提升，难度降低

六、遵循法规，管理健全

七、客观监督，服务互信

第六章 信息技术在数字化清算中的应用

第一节 数字化清算业务环节下的技术应用要点

第二节 信息技术要点应用场景实例

一、 数字化清算中地理信息类应用实例

二、 数字化清算中可视化技术应用实例

三、 数字化清算人工智能应用实例

四、 移动互联使得清算资料采集降本增效

五、 区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用

第七章 土地增值税清算审核方法及案例解析

第一节 基础资料的审核及案例

一、 基础资料的审核思维导图

二、 土地出让合同审核方法及案例

三、 国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容

四、 建设工程规划许可证、测绘报告审核内容

五、 建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容

第二节 收入的审核方法及案例

一、 收入审核思维导图

二、 收入的审核方法和内容

三、 审核常见疑点及案例

第三节 土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例

一、 土地成本审核思维导图

二、 土地成本的审核方法及案例

三、 土地征用及拆迁补偿审核思维导图

四、 土地征用及拆迁补偿审核内容及案例

第四节 前期工程费的审核方法及案例

一、 前期工程费审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点内容及案例

第五节 建筑安装工程费的审核方法及案例

一、 建筑安装工程费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第六节 基础设施费的审核方法及案例

一、 基础设施费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第七节 公共配套费的审核方法及案例

一、 公共配套费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第八节 开发间接费的审核方法及案例

一、 开发间接费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第九节 开发费用及税金的审核方法

一、 开发费用审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

四、 税金及附加的审核思维导图

五、 税金及附加审核方法和内容

六、 常见审核疑点及案例

第八章 政策法规

第一节 清算单位

第二节 清算条件

第三节 收入的确认

第四节 土地成本及拆迁补偿费的审核

第五节 开发成本审核

【第2篇】房地产土地增值税清算

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税清算。

1.为什么要清算？

我们知道房地产企业在预售房地产的时候就预征了土增税，但并没有全额征税，为了公平起见，还是要根据实际，核算房地产项目成本情况、增值情况，然后多退少补（绝大多数是补）。这个是不是和所得税汇算清缴一样，日常先收，后面汇算清缴多退少补。

2.什么时候清算？

这个要分开来记了，一个是应该清算，也就是一定要清算，一个是可以清算，也就是未满足应该清算的时候，税务部门可以要求你清算。

什么时候应清算？

符合下列情形之一的， 纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

这里有个知识点，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

①房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

②房地产开发项目已开始交付购买方；

③房地产开发项目已取得了初始产权证明。

有些房地产公司因为市场行情不好，房地产项目缓建。这个缓建有可能一两年，有可能三四年，是不是土增税就一直拖延不清算呢？这个时候税务部门就有可能介入了。于是就出现了可清算的条件。

什么时候可清算？

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

清算申报的时间期限是什么？

①应清算

在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

②可清算

规定的纳税人， 须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

3.清算申报要交哪些材料？

土地增值税清算申报时间

纳税人办理清算时， 应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间

土地增值税清算资料

《土地增值税纳税申报表》

（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；

（3）房地产开发项目清算说明， 包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、 税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

（4）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（5）需要清算项目记账凭证的， 应提供记账凭证复印件；

（6）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目， 报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；

（7）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

房地产开发项目中，有视同销售情形的， 应予详细说明。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第3篇】免征土地增值税

一、税收优惠

1、建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。如果超过 20％的，应就其全部增值额按规定计税。

2、因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3、因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。

5、个人销售住房，暂免征收土地增值税（2008 年 11 月 1 日起）。

6、企业改制重组，下列暂不征土地增值税：

a、整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业。

b、企业合并且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。

c、企业分设，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。

d、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。（改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。）

二、征收管理

1、预征管理

a、对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。

b、除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2％，中部和东北地区省份不得低于 1.5％，西部地区省份不得低于 1％。

c、房地产开发企业增值税的预征（3％、5%）。

2、纳税地点

a、法人纳税人：房地产坐落地；

b、自然人纳税人：住所地；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。

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【第4篇】营改增后土地增值税率

摘要：在营业税时代，以土地作价出资免征营业税。但是，营改增后，营业税被增值税取代，而增值税不再免征。

各位律师评创业的观众，大家好。今天我们要讲的是，营改增后，以土地作价出资是否需要缴纳增值税。

工业地产，在整个房地产业中一枝独秀，发展十分迅速。很多创业者已经进入这个行业，或正对这个行业跃跃欲试。而在工业地产界，以土地使用权作价出资到一家公司，是很常见的操作行为。该操作过程中的税费，是一个很重要的问题。

在营业税时代，以土地作价出资免征营业税。但是，随着2023年财税36号文出台，自2023年5月1日起，营业税被增值税取代。那么营业税被增值税取代后，以土地作价出资是否继续免征增值税呢？

结合36号文来看，销售服务、无形资产或者不动产，需要缴纳增值税；而无形资产包括自然资源使用权，自然资源使用权又包括土地使用权。因此土地使用权属于无形资产，在以土地使用权作价出资时，应当被理解为企业将无形资产转让给作价出资并设立的企业，会被视同销售，应当缴纳增值税。

结合免征文件来看，如果增值税可以免征，通常应当存在相关的文件，但是我们尚未检索到相关的免征文件。

结合权威部门的解答来看，根据我们对税务部门的咨询，以土地作价出资时应当缴纳增值税，也就是不再沿用免征的政策。

好了，以上就是今天的内容，希望对你有所帮助。以上纯属学术分析，仅供参考!如果你想深入研究，可阅读下面的相关规定。下一讲，我们将讨论以土地作价出资时，应当按照销售无形资产或不动产中的哪一种去缴税，以及增值税税率是多少，欢迎订阅律师评创业进行收看。再见！

附：相关规定

(1)营业税（本免征，现该税种已取消）

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）第1条规定，“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。

(2)增值税（征收）

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第1条规定，“……销售服务、无形资产或者不动产……应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税”。

附：《销售服务、无形资产、不动产注释》第2条规定，“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权”。

刘森律师，北京金诚同达（上海）律师事务所

【第5篇】土地增值税的征收范围

一、收入

1.一般规定：括货币收入、实物收入、其他收入

2.非货币收入的确认

3.含税收入的换算

（1）一般计税：

①一般企业（非房企）：销售额（收入）=含税收入÷（1+9%）

②房开企业：应税收入=含税收入-增值税销项税额

增值税销项税额=（含税收入-可扣除的地价款）÷（1+9%）×9%

（2）简易计税：

①非自建：增值税销项税额=（含税收入-买价）÷（1+5%）×5%

应税收入=含税收入-增值税应纳税额

②自建：增值税额=全额÷（1+5%）×5%

应税收入=含税收入÷（1+5%）

二、扣除项目

1.开发成本的核算范围：

提示：

土地征用及拆迁补偿费=土地征用费+耕地占用税+劳动力安置费及有关地上、地下

附着物拆迁补偿的净支出+安置动迁用房支出（支付给回迁户的补差价款+异地安置款+货币安置拆迁）

2.开发费用

（1）加息、罚息不能扣

（2）从非金融机构借款，不满足“能提供金融机构贷款证明”

3.转让旧房及建筑物的扣除项目（★★★）

（1）不能取得评估价格，但能提供购房发票

取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

扣除项目金额=购房发票所载金额（不含契税）×（1+5%×年度）+与转让房地产有关的税金

（2）取得不同购房发票的扣除项目金额的确定：

（3）契税扣除的问题

①房开企业：契税与支付的土地价款一起扣除

②存量房（购房时支付的契税）：

a：取得评估价格的，评估价格中已包含契税，契税不再单独扣除

b：按购房发票计算扣除的，

可扣除项目金额合计=取得土地使用权支付的金额+房屋建筑物评估（不含契税×（1+5%×年度）+转让环节税金（含契税）

4.其他扣除规定

①用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；

②支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费；

③异地安置，异地安置的房屋属于自行建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；

④货币安置拆迁的，凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

三、按房地产评估价格计算征收的情形

（1）隐瞒、虚报房地产成交价格（不申报或少申报）：由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

（2）提供扣除项目金额不实

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由

【第6篇】土地交易增值税

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

（一）房地产开发企业销售新房

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

具体解析如下：

1.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

注意：开发费用是另外计算

（3）扣除项目3：房地产开发费用（两种扣除方法）

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅适用从事房地产开发的纳税人，非房地产开发企业是不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含税）

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用

=450+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计

=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：

“超过50％～100％的部分”

适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

（需要电子资料，请您私聊，免费提供！）

【第7篇】可扣除的开发费用土地增值税

案例

某市的a房开企业开发的某商品房住宅项目，于2023年9月底基本预售完毕，2023年12月20日取得当地住建局通过的《竣工验收备案书》。与购房者的合同约定于2023年12月21日交房， 2023年10月完成小区绿化、大门、公共配套设施等发生建筑安装工程费用支出5000万；2023年12月-2023年10月发生开发间接费用600万（其中资本化利息支出200万，项目管理人员工资及福利等开发间接费用400万元）。项目于2023年9月份按税务机关要求开始土地增值税清算，出具土地增值税清算报告时，各方就2023年12月-2023年10月发生的开发间接费用400万（不含资本化利息200万）能否在清算时扣除有不同理解。案例是房地产开发企业在土地增值税清算过程中经常遇到的问题，在土地增值税清算审核过程中：

有些观点认为：房地产开发项目竣工备案后发生的开发间接费用不能在土地增值税清算时扣除，理由是项目既然已“竣工备案”，房屋达到可使用状态就可交付业主使用，对“达到可使用状态“后发生的工程支出认为不属于“直接组织、管理开发项目发生的费用”，因此应当费用化并计入了当期损益，土地增值税清算当然也不予扣除。

有些观点认为：土地增值税相关的税收法规并没有规定竣工备案后项目发生的开发间接费用不能扣除，因此竣工备案后项目发生的开发间接费用都可以扣除。

那竣工备案后发生的开发间接费用是否可以作为土地增值税扣除项目扣除？笔者认为不能一刀切，应根据税收法规规定和开发项目实际情况进行判定。笔者结合案例对此问题进行剖析，以期与读者探讨交流。

一、土地增值税税收法规对开发项目发生的“费用”支出扣除的相关规定

土地增值税税收法规对土地增值税增值额的计算逻辑和扣除项目金额的规定是明确的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称暂行条例）第四条规定以转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的增值额计算增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号，以下简称实施细则）对土地增值税扣除项目采用列举形式，扣除范围包括了开发项目实际发生的成本、费用、税金及加计扣除金额。《实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为：

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；...... 其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

上述相关规定对列入土地增值税扣除项目的“费用”包括两部分：(1)直接组织、管理开发项目且实际发生的费用（开发间接费）;（2）与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的“费用”直接据实扣除，对与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用作为土地增值税“其他房地产开发费用”按5%比例扣除。

既然税收法规规定开发项目实际发生的“费用”可以作为土地增值税扣除项目扣除，其中对直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的费用可以直接据实扣除，对与房地产开发项目有关的“销售费用、管理费用、财务费用”按比例扣除，那对项目“竣工备案”后实际发生的“费用”只需判断该部分”费用“支出是属于”开发间接费”还是属于“销售费用、管理费用、财务费用”，就可以解决项目“竣工备案”后发生的费用是否可以据实扣除的问题了。

为了找到答案，我们对土地增值税税收法规相关规定进行梳理发现，包括《实施细则》等在内的相关规定对“开发间接费用”只强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用。并没有对包括“费用”在内的支出从时间上划分或确认的规定和标准。

既然税收法规没有明确规定，我们从财务核算、项目“竣工备案”与土地增值税的税收关系继续进行分析。

二、开发间接费用财务核算规定与土地增值税税收关系分析

土地增值税在1993年立法并在1994年度开始实施，土地增值税税收法律规范性文件所列示的房地产开发成本一直是沿用原财政部《房地产开发企业会计制度》（93财会字第02号）的相关要求设置，《房地产开发企业会计制度》中房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中开发间接费用核算内容为“本科目核算企业内部独立单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”，核算的范围与《实施细则》开发间接费所列举的范围是一致的。该文件虽然于2023年已废止，但是其中关于成本核算的规定对于《实施细则》有重大影响，《房地产开发企业会计制度》六大类成本项目分类和开发间接费用的核算内容直接被《实施细则》所采用，虽然后来随着房地产行业发展，开发间接费用的内涵也越来越丰富，但当时立法的原意应该是土地增值税开发间接费用的范围和核算内容与会计核算一样的。

《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）第五条规定企业应当根据所发生的有关费用能否归属于使产品达到目前场所和状态的原则，正确区分产品成本和期间费用。

第二十六条指出开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

从上述与房地产开发有关的财务核算制度可以看出：财务核算上需正确区分成本和期间费用，对“开发间接费用”强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用，这点与土地增值税“开发间接”规定也是一致的，但财务核算上也并没有从时间上划分或确认的规定和标准。

《企业会计准则第1号——存货》第八条规定：存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到场所和状态所发生的其他支出。

第九条 下列费用应当在发生时确认为当期损益，不计入存货成本：......（三）不能归属于使存货达到场所和状态的其他支出。

我们再参考看看《企业会计制度》和《会计准则》关于规定固定资产的核算相关规定：

《企业会计制度》对固定资产应按取得时的成本入账。取得时的成本包括......以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。第七十八条规定：本制度所称的“达到预定可使用状态”，是指固定资产已达到购买方或建造方预定的可使用状态。

《企业会计准则第4号-固定资产》第九条规定：自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。

综合《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计制度》、《企业会计准则》及其他财务核算要求，对于如何确认成本和期间费用只有原则性要求，即“达到预定可使用状态”等类似的判定，也并没有把时间作为划分或确认成本和期间费用的规定和标准。

三、房地产项目“竣工备案”与土地增值税税收关系分析

既然土地增值税和会计准则等财务核算制度都没有将时间作为划分“开发间接费用”和“其他房地产费用”的标准，我们再从房地产开发项目“竣工验收备案“与土地增值税的税收逻辑关系进一步阐述分析：

根据建筑业相关法律法规的要求，房地产开发项目施工图纸必须在满足城市规划、消防、节能、环保等部门和公共安全的要求，并经专业审图机构审图合格、办理好施工许可证后才能开始施工，工程竣工后，各主管部门对各单项工程进行验收，在各单项工程验收合格后再进行综合验收，综合验收合格后报建设主管部门进行竣工验收备案，同时由住房和建设部门出具《建设工程竣工验收备案回执》，整个流程完成就是房地产开发项目的“竣工备案“。

各主管单位根据相关法律法规对工程进行验收，在报建施工图范围外的小型工程，例如局部增加部分绿化工程、部分公共配套工程、小型装修工程、零星工程等根据建筑法律法规可不用办理施工许可证的单项工程，不需要作为住房和建设局出具《建设工程竣工验收备案回执》的前置要件。

由于房地产开发项目开发周期长，开发商为了履行在合同期限内向业主交楼的合同义务，普遍的做法是项目达到报建施工图竣工验收条件并在综合验收合格后就会向住建主管部门进行“竣工验收备案”，在这阶段报建施工图范围内的各单项工程可能达到会计准则要求的“达到预定可使用状态”，但实际上在报建施工图以外的包括绿化工程、部分公共配套设施、装修工程和零星改造工程等工程还可能存在未开始施工、或未完工、或未竣工结算、或工程款未支付及工程人员未撤场等等情况，房地产开发商“竣工备案”后还必须继续完成这部分工程，这部分工程所发生的工程支出会计核算上应当计入“开发成本”，从逻辑上来讲，其所对应发生的“费用”必然是属于直接管理、组织开发项目所发生的费用应当被计入项目的“开发间接费用”核算，因此理所当然可以作为土地增值税扣除项目据实列支。

这点也可以在《实施细则》第十六条规定中得到佐证。 《实施细则》第十六条规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。《实施细则》指出在“全部竣工结算”前“涉及成本确定”无法计算土地增值税，在项目“全部竣工结算”后才可以据以计算土地增值税。因此从立法规定和原意上理解，土地增值税扣除项目是包括所有工程全部竣工结算前所发生的成本费用的。

四、结论

综合上述分析，笔者认为，对土地增值税来说，判定一项“费用”是否可以作为扣除项目进行扣除，应根据税收法规的规定和会计核算、各个项目的实际情况、交楼标准和约定、项目工程完成情况进行综合判断，对工程完成之前属于直接管理、组织开发项目所发生”费用“可作为土地增值税扣除项目。

作者：蔡荣钦，单位：中汇信达（深圳）税务师事务所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第8篇】土地增值税清算系统

每当房地产开发项目竣工后，相关人员都会对该土地进行增值税的清算工作，那么土地增值税清算申报表到底该怎么填写呢，这个难倒了不少刚入房地产的会计。因为它的复杂性，对于老会计来说也会很容易出错。

为了帮大家解决这个难题，小编今天就给大家分享一个非常实用的全自动土地增值税清算申报系统，包含101个申报表模板而且可以自动计算，自带函数公式，录入数据就可以使用，大大提高了工作效率。接下来就让我们一起来看看吧~

全自动土地增值税清算申报系统

企业基本情况表

土地增值税纳税审核表

房地产转让收入审核表

扣除项目汇总表

取得土地使用权所支付的金额审核表

土地征用及拆迁补偿费鉴证表

前期工程费审核表

建筑安装工程费审核表

基础设施费审核表

公共配套设施费审核表

开发间接费用审核表

与转让房地产有关的税金审核表

篇幅有限，更多表格就不再一一展示了~

【第9篇】土地增值税政策清算规程

国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告

国家税务总局西藏自治区税务局

全文有效

2022.2.28

国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告

为了进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算 工作， 根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家 税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土 地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕 91 号） 、 《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第 41 号公 布，第 50 号、53 号修正） 等规定，国家税务总局西藏自治区税 务局制定了 《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）》 ，现予以发布。

本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。

特此公告。

国家税务总局西藏自治区税务局

2023年2月28日

西藏自治区土地增值税清算管理规程 （试行）

第一章 总则

第一条 为加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号） 、《税务规范性文件制定管理办法》 （国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正） 等规定，制定本规程。

第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结 清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报 的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

第六条 税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然 资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增 值税清算管理。

第七条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地 增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的 收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行 审核，依法征收土地增值税。

第二章 项目管理

第八条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产 开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建 性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。

同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应 分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

第九条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关 合同之日起 30 内向主管税务机关报送复印件或者税务机关认可 的其他形式的资料：

（一）发展和改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；

（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；

（三）国有土地使用权证；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建筑施工规划许可证；

（六）建筑工程施工许可证；

（七）建设施工合同；

（八）预（销）售许可证；

（九）竣工验收备案表；

（十）主管税务机关认为需要的其他资料。

第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收 管理，按项目分别建立台账，按月采集、更新，对房地产开发全 过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

第十一条 主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的 会计核算工作， 对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目 的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归 集有关收入、成本、费用。

第三章 清算受理

第十二条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。

（一 ）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未 超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二 ）取得清算项目销售（预售） 许可证满三年仍未销售完 毕的。

（三 ）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手 续的。

（四） 主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行 为， 可能造成税款流失的。

（五 ）国家税务总局西藏自治区税务局规定的其他情况。

第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分 类管理。

对于符合本规程第十二条规定的项目，纳税人应当在满足条 件之日起 90 日内向主管税务机关办理清算手续。

对符合本规程第十三条规定的项目，主管税务机关应集体审 议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目， 由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知书之 日起 90 日内办理清算。 对确定暂不通知清算的，应继续做好项 目管理，每年作出评估， 及时确定清算时间并通知纳税人。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需 要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清 算资料的，由主管税务机关责令限期改正； 逾期仍未申报的，主 管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定 处理。

第十五条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算材料：

（一）财产和行为税纳税申报表及财产和行为税减免税明细 申报表。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开 发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳 等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三 ）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款 凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项 目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售 许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

（四 ）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核 鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。

第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清 算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理 通知书。

纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务 机关应一次性告知纳税人，并发出限期补正资料通知书，通知纳 税人在收到通知书之日起 15 日内补齐清算资料。

纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。

主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

第四章 清算管理

第十七条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效 的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、 责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第十八条 各市（地、开发区） 税务机关应集中本单位专业 人才，成立清算审核风险管理团队。

第十九条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料 后， 向清算审核风险管理团队提交清算项目相关资料。

第二十条 清算审核风险管理团队要根据主管税务机关提 交的清算项目材料,开展风险排查工作，形成风险排查工作底稿并将风险排查结果及时推送主管税务机关。

主管税务机关应结合风险排查结果进行清算审核工作，并在 规定期限内完成审核结果的确认、与纳税人交换意见、清算结论 出具等工作。

第五章 清算审核

第二十一条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审 核， 重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目 实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、 相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地 查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

第二十二条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同 （含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售） 许可证、房产 销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产 销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 对销 售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生 补、退房款的收入调整情况进行审核； 对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核； 对销售价格进行评估，审核有无价格明显 偏低情况。

税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认 有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第二十三条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

（一 ）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收 入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定。

2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或 用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值 税， 不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十四条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二 ）房地产开发成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十五条 扣除项目金额的计算分摊：

对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清 算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位或开发 产品类型共同发生的扣除项目， 应按以下原则计算分摊:

（一） 对属于多个清算单位共同发生的扣除项目， 其中:取 得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用 权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之 间进行分摊； 其他共同发生的扣除项目， 按照建筑面积法(即其 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单 位之间进行分摊。

（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别 计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行 分摊。

第二十六条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一） 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际 发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实 际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集， 不得混淆。

（四 ）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清 算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。 会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十七条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征 用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一 ）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办 法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（ 二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支 付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。

（ 三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁 补偿款、拆迁（ 回迁） 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对 应。

第二十八条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关 注：

（一 ）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚 列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十九条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否 真实发生， 有无预提的公共配套设施费的情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的公共配套设施费，是 否按项目合理分摊。

第三十条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一） 发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报 告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否 重复计算扣除项目。

（三 ）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地 建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存 在异常。

（四 ）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应 当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

第三十一条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一） 是否存在将企业行政管理部门（ 总部）为组织和管理 生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二） 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第三十二条 审核利息支出时应当重点关注：

（一 ）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开 发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一 般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三 ）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲 减利息支出。

（四 ）是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等 非利息性质的费用计入利息支出。

第三十三条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收 的各项费用， 审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收 取； 当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除 以及房地产开发费用计算基数的情形。

第三十四条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按 照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款 余额，审核交易行为是否真实。

第三十五条 与转让房地产有关税金的审核。

应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入 “管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除， 列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金” 予以扣除。纳税人缴纳的教育费附加、地方教育附加可计入“与 转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于 转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

第三十六条 主管税务机关应在项目清算受理之日起 180 日内作出清算结论；如确有困难的，经县（区）级税务局批准， 可延期 90 日完成，并书面告知纳税人； 如有特殊情况的， 经市 （地、开发区）税务局批准， 可再延期 90 日完成， 并书面告知 纳税人。

第三十七条 主管税务机关按照有关税收法规和本办法的 规定开展审核工作,土地增值税清算审核结束应当出具审核报 告。审核报告经主管税务机关集体审议、批准后，由主管税务机 关制作《税务事项通知书》 ，将审核结果书面通知纳税人。纳税 人应在收到通知书之日起 30 日内办理补（退） 税事宜。

第六章 核定征收

第三十八条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列 情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四 ）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清 算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核 定征收的范围。

第三十九条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发 出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土 地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人 申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第四十条 土地增值税核定征收应当集体研究决定，采用主 管税务机关局长办公会议形式， 对核定征收进行审核认定。

第四十一条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式 应保持一致。

第七章 清算后尾盘管理

第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后 再转让的， 应按月汇总， 并在次月 15 日内征收土地增值税。

第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再 转让的规定汇总申报缴纳土地增值税， 多退少补。

第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

第四十五条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求， 妥善保存。

第四十六条 土地增值税清算管理其他未尽事宜，应严格按照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号）的规定执行。

第八章 附则

第四十七条 本规程由国家税务总局西藏自治区税务局解释。

第四十八条 本规程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。

关于《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布的公告》的解读

发布时间：2022-03-09 17:37 来源：国家税务总局西藏自治区税务局

现将《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布<西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）>的公告》（国家税务总局西藏自治区税务局公告2023年第2号，以下简称《公告》）解读如下：

一、制定背景及目的

为加强土地增值税清算管理，国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号），其中国税发〔2006〕187号规定“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”，国税发〔2009〕91号规定“本规程自2023年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化”。为此，我们按照税务总局要求，结合我区实际情况，制定了本公告。

土地增值税管理复杂，清算申报、清算审核工作时间跨度长，流程比较复杂，征纳双方互动频繁，通过制定《公告》，细化了清算申报、清算审核流程，进一步明确征纳双方的职责，既规范了税务机关的税收执法，又促进纳税遵从度的提高。

二、公告制定的依据

《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正）。

三、主要内容

（一）关于项目管理

1.清算单位的界定。分期开发的房地产项目，以分期项目为单位清算，这是基本原则。如何对项目进行分期，需要根据各地房地产主管部门管理现状，具体情况具体分析，所以《公告》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定”。

2.项目日常管理。《公告》强化了税务机关对房地产开发项目的日常税收管理，结合国税发〔2009〕91号第六条规定的税务机关项目管理内容，对纳税人报送资料作出具体规定。明确主管税务机关保持管理连续性，积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。

（二）关于“清算管理”工作模式

为确保土地增值税清算。审核工作更加有效和规范统一，《公告》第十七条至第二十条明确各市（地、经开区）税务机关应集中本单位专业人才成立“清算审核风险管理团队”，对清算项目的收入、成本、费用等进行风险排查，降低主管税务机关的土地增值税清算审核执法风险。

（三）关于成本费用分摊。

《公告》第二十五条明确了多个清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目,应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位共同发生的扣除项目,其中:取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊;其他共同发生的扣除项目,按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊。明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的,对其共同发生的扣除项目,按照建筑面积法进行分摊。

（四）清算后尾盘管理

《公告》第七章就规范尾盘管理提出了要求，即土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

四、公告的施行时间

本公告自发布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。

【第10篇】储藏室的土地增值税税率

一、单项选择题

1.下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（d）。√

a.房屋产权出典的由出典人纳税（承典人）

b.房屋产权未确定的暂不缴纳房产税（实际使用人）

c.房屋产权属于国家所有的，不需要缴纳房产税（经营管理单位）

d.产权所有人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税

2.下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（c）。√

a.农村的小超市

b.建在室外的露天游泳池

c.个人在市区拥有的商铺

d.房地产开发企业尚未使用或出租而待售的商品房

3.某企业拥有一栋原值2000万元的办公楼，2023年1月1日将办公楼的1/3出租，每月取得不含增值税租金20万元，其余部分自用。已知该企业所在地省人民政府规定计算房产余值的减除比例为30%，该企业2023年应纳房产税（b）万元。√

a.16.8

b.40=20×12×12%+2000×2/3×（1-30%）×1.2%

c.45.6

d.86.4

4.某公司拥有一处原值3000万元的高档会所，2023年4月对其进行改建，更换楼内电梯，将原值50万元的电梯更换为100万元的新电梯，拆除100万元的照明设施，再支出150万元安装智能照明，支出200万元在后院新建一露天泳池，会所于2023年8月底改建完毕并对外营业。当地省政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，2023年该公司就此会所应缴纳房产税（b）万元。

a.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+（3000-50+100-100+150）×（1-30%）×1.2%×8/12

b.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12

c.28.98

d.26.04

【答案】b

【解析】露天泳池不属于房产税的征税对象；对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。2023年该公司就此会所应缴纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（万元）。

5.某企业2023年购置一宗面积4000平方米的土地委托建造厂房，支付土地使用权价款1500万元，厂房建筑面积1800平方米，固定资产科目账面记录房产造价2500万元（不含地价），2023年12月办理验收手续，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业2023年应缴纳房产税（a）万元。

a.24=2500×（1-20%）×1.2%

b.30.48

c.36.96=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%

d.38.4

【答案】c

【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业宗地容积率=1800÷4000=0.45＜0.5，计入房产原值的地价=1500÷4000×1800×2=1350（万元），该企业2023年应缴纳的房产税=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（万元）。

6.2023年年初，李某有两套住房，其中一套原值为150万元的住房用于自己居住，另一套原值为100万元的住房，于当年4月20日按照市场价格出租交付给李某，租期一年，每月租金4000元。已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%，则李某当年应缴纳房产税（b）元。√

a.0

b.1280=4000×4%×8

c.1920

d.5760

【答案】b

【解析】个人所有非营业用的房产，免征房产税；对个人按照市场价格出租的居民住房，按4%的税率征收房产税。李某当年应缴纳房产税=4000×4%×8=1280（元）。

7.2023年年初甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价120万元。已知：该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定商业用途地下建筑以原价的75%作为应税房产原值。则2023年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（b）元。√

a.10800

b.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000

c.1080

d.14400

8.发生下列行为的单位和个人，应缴纳契税的是（d）。

a.张先生购买古朴小屋用于拆料

b.某企业将房屋赠与养老院

c.李先生将自有房产投资于本人独资经营企业

d.韩先生将房屋用于抵偿债务

【答案】a

【解析】在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。注意契税的纳税人是买方而不是卖方。此题中，选项bd：由养老院和接受抵债房屋的一方缴纳契税，而非由赠与方企业、韩先生缴纳契税；选项c：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不需要缴纳契税。

9.周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税的税率为3%。根据契税法律制度的规定，关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（a）。（上述金额均不含增值税）

a.周某应缴纳契税3万元

b.周某应缴纳契税2.4万元

c.谢某应缴纳契税2.7万元

d.谢某应缴纳契税0.3万元

【答案】c

【解析】契税由房屋权属承受人谢某缴纳，应缴纳契税=90×3%=2.7（万元）。

10.由于工作调动，张某将价值100万元的房屋与李某价值95万元的房屋进行交换，差价部分由李某以现金补偿。已知契税适用税率为3%，下列说法正确的是（a）。（上述金额均不含增值税）√

a.李某应缴纳契税0.15万元

b.张某应缴纳契税0.15万元

c.李某应缴纳契税3万元

d.张某应缴纳契税2.85万元

【答案】a

【解析】房屋互换，以所互换房屋的价格差额为计税依据。由多支付货币等经济利益的一方缴纳契税，李某应缴纳的契税税额=（100-95）×3%=0.15（万元）。

11.关于契税的计税依据，下列说法正确的是（a）。√

a.土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格

b.土地使用权互换的，以互换出去的土地使用权的价格作为计税依据

c.采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同确定的当期应支付价款为计税依据

d.先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，土地受让方应依法补缴契税，计税依据为转让土地使用权成交价格

【答案】a

【解析】选项b：土地使用权互换、房屋互换，其计税依据为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；选项c：采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应以合同规定的总价款作为计税依据；选项d：先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，土地受让方应依法补缴契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

12.吴某2023年6月初购买一幢120平方米的商品房，支付价款130万元，并以20万元购买单独计价的储藏室，双方约定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2023年支付4万元，根据省政府规定，商品房的契税税率为4%，储藏室的契税税率为3%，吴某2023年应缴纳的契税为（d）万元。（上述金额均不含增值税）√

a.4.5

b.6

c.5.5

d.5.8=130×4%+20×3%

【答案】d

【解析】采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。因此吴某2023年应缴纳契税=130×4%+20×3%=5.8（万元）。

13.下列房产需要缴纳土地增值税的是（d）。√

a.尚在抵押期间的底商

b.房地产的继承

c.代建完成的厂房

d.企业之间相互交换的办公楼

【答案】d

【解析】选项a：对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；选项b：房地产的继承，不征收土地增值税；选项c：房地产的代建房行为，没有发生房地产权属转移，不征收土地增值税。

14.某批发企业转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入800万元，办公楼原价400万元，已提折旧260万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为1000万元，成新度折扣率为六成，转让时缴纳相关税费7.88万元（不含增值税）。该企业转让该办公楼应缴纳土地增值税（a）万元。√

a.57.64

b.136.45

c.140

d.160

增值额=800-1000×60%-7.88=192.12

增值率=192.12÷600=32.02%

土增税=192.12×30%=57.64

【答案】a

【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的除增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=800-1000×60%-7.88=192.12（万元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该企业转让办公楼应纳土地增值税=192.12×30%=57.64（万元）。

15.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述不正确的是（c）。√

a.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除√

b.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

c.房地产开发企业的预提费用，可以扣除

d.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除

16.土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用不得扣除的是（c）。

a.建成后产权属于全体业主所有的文体场馆√

b.建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋√

c.建成后有偿出售的车库

d.建成后出租给事业单位的幼儿园

【答案】d

【解析】选项abc均可在计算土地增值税时凭合法、有效凭证扣除；选项d并没有发生房产权属的转移，不计算缴纳土地增值税，所以也不可以扣除其成本费用。

17.自然人转让房地产，其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在（a）税务机关申报缴纳土地增值税。√

a.房地产坐落地

b.居住所在地

c.户籍所在地

d.自行选择的纳税地点

18.依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是（b）。√

a.自签订房地产建筑合同之日起30日内

b.自转让房地产合同签订后7日内

c.向有关部门办理过户登记手续之日起7日内

d.自签订房地产转让合同且收到款项之日起10日内

二、多项选择题

1.根据房产税法律制度的规定，下列有关房产税纳税人的表述中，正确的有（bcd）。√

a.房屋出租的由承租人纳税

b.产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人

c.产权属于个人所有的营业用房屋，该个人为纳税人

d.无租使用房产管理部门的房产，由使用人代为缴纳房产税

2.下列关于房产税的相关政策中，表述不正确的有（cd）。

a.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由业主共同缴纳房产税（实际经营的代管人或使用人）

b.以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定租金额

c.免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税

d.融资租赁的房产，按收取的租金从租计征房产税

【答案】ad

【解析】选项a：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。选项d：对于融资租赁房屋，实际是一种变相的分期付款购买固定资产的行为，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。

3.纳税人从租计征房产税时，适用的税率有（bd）。√

a.1.2%

b.4%

c.10%

d.12%

4.甲企业共有两处房产a和b，房产原值共计1800万元，2023年年初，将两处房产用于投资联营，将原值为800万元的a房产投资于乙企业，甲企业参与投资利润分红，共担风险，当年取得分红40万元；将原值为1000万元的b房产投资丙企业，不承担联营风险，当年取得不含增值税固定利润分红60万元。已知当地省人民政府规定的房产原值扣除比例为30%。则下列关于上述两处房产的房产税缴纳情况，说法正确的有（bc）。√

a.甲企业应就a房产缴纳房产税4.8万元

b.乙企业应就a房产缴纳房产税6.72万元

c.甲企业应就b房产缴纳房产税7.2万元

d.甲企业应就b房产缴纳房产税8.4万元

【答案】bc

【解析】对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产租金，应根据规定由出租方按不含税租金收入计缴房产税。

乙企业应就a房产缴纳房产税=800×（1-30%）×1.2%=6.72（万元）。

甲企业应就b房产缴纳房产税=60×12%=7.2（万元）。

5.根据房产税的相关规定，下列说法正确的有（ac）。

a.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税

b.对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值

c.融资租赁的房产，合同约定开始日的，由承租人自融资租赁合同约定开始日的当月次月起依照房产余值缴纳房产税

d.融资租赁的房产，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税

【答案】abd

【解析】融资租赁的房产，合同约定开始日的，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

6.下列项目中，免征房产税的有（abcd）。√

a.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产

b.对商品储备管理公司及直属库自用的承担商品储备业务的房产

c.国家机关自用的房产

d.为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的高校学生公寓

7.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（abcd）。

a.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税

b.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税

c.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税

d.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书房屋交付使用之次月起缴纳房产税

【答案】bc

【解析】选项a：将原有房产用于生产经营，应从生产经营之月起缴纳房产税；选项d：购置新建商品房，应从房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

8.根据房产税法律制度的规定，下列关于房产税税收优惠的说法中，正确的有（cdba）。

a.对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税

b.在基建工地为基建工地服务的工棚、材料棚，在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，免征房产税

c.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征

d.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税

【答案】acd

【解析】选项b：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，无论是施工企业自行建造还是基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定缴纳房产税。

9.张某将一套自有住房与王某进行交换，张某房屋价值100万元，王某房屋价值80万元，经二人协商后，王某实际向张某支付房屋交换价格差额款20万元，根据契税法律制度的规定，下列关于此项业务的契税处理中，说法正确的有（ad）。（上述金额均不含增值税）

a.上述业务中契税的纳税人为张某、王某

b.上述业务中契税的纳税人为王某

c.上述业务中契税的计税依据为20万元

d.上述业务中契税的计税依据为180万元

【答案】bc

【解析】土地使用权互换、房屋互换，以互换土地使用权、房屋的价格差额（20万元）为计税依据。互换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方（王某）缴纳契税；互换价格相等的，免征契税。

10.依据契税相关规定，下列行为属于契税征税范围的有（dbc）。√

a.房屋出租

b.房屋互换

c.国有土地使用权出让

d.获奖方式取得房屋产权

11.下列各项中，属于契税纳税人的有（ad）。√

a.以翻建新房为目的取得房屋权属的张某

b.出让土地使用权的国土资源管理局

c.以土地作价入股的投资方

d.通过抵债方式取得房产产权

12.下列关于契税的表述，说法正确的有（bc）。

a.土地承包经营权的转移，不征收契税√

b.个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征收契税

c.房屋赠与，计税依据为税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定

d.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，照章纳税

【答案】abc

【解析】选项d：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

13.根据契税的相关规定，下列关于契税的退还，说法正确的有（bc）。√

a.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，退还已纳契税

b.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税

c.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税

d.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，不退还已纳契税×

【答案】bc

【解析】对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税。

14.依据契税的有关规定，下列项目中可以免征契税的有（abcd）。

a.军事单位承受土地、房屋用于军事设施的

b.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产

c.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属

d.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属

【答案】abc

【解析】选项d：因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属，由省、自治区、直辖市决定免征或者减征契税。

15.依据契税的有关规定，下列关于契税的表述说法正确的有（adc）。√

a.非营利性的学校承受土地、房屋权属用于办公,免征契税

b.纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续后申报缴纳契税

c.以协议方式出让国有土地使用权的，契税计税依据为土地出让合同确定的成交价格

d.纳税人未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记

16.根据土地增值税的相关规定，下列各项属于非房地产开发企业转让新建房时“与转让房地产有关的税金”这一扣除项目的有（cd）。√

a.增值税

b.契税

c.城建税和教育费附加

d.印花税

17.下列行为中，不征收土地增值税的有（bd）。

a.国有土地使用权出让

b.房地产价值的重新评估

c.房地产开发企业销售自行开发的不动产

d.房产所有人将房屋产权赠与直系亲属

【答案】abd

【解析】选项c：房地产开发企业销售自行开发的不动产，需要缴纳土地增值税。

18.下列项目属于房地产开发成本的有（abcd）。√

a.公共配套设施费

b.开发间接费用

c.基础设施费

d.土地征用及拆迁补偿费

19.计算土地增值税时，所销售的房产对应的下列费用中，准予按照实际发生额从收入总额中扣除的有（acd）。√

a.耕地占用税

b.建房贷款超期支付的罚息

c.前期工程费

d.排污费、绿化费

20.房地产开发公司销售新建房支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除基数的有（adb）。√

a.取得土地使用权缴纳的契税

b.支付的建筑安装工程费

c.销售过程中发生的管理费用

d.开发小区内道路发生的支出

21.根据土地增值税的相关规定，房地产开发企业的下列做法不正确的有（bc）。√

a.将转让新建房所缴纳的城建税计入到“与转让房地产有关的税金”扣除

b.将企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除

c.将企业逾期开发缴纳的土地闲置费计入“房地产开发成本”扣除

d.将企业取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除

22.下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有（abc）。√

a.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

c.直接转让土地使用权的

d.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

23.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（bcd）。√

a.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%以上

b.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

c.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

d.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

24.下列项目中，按税法规定可以（暂）免征土地增值税的有（acd）。√

a.个人销售住房

b.个人转让商铺

c.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的

d.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的

三、计算问答题

某房地产开发公司注册地在甲市，2023年3月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：

（1）2023年1月，公司经“招拍挂”以10000万元取得一处占地面积为20000平方米的土地使用权，并缴纳了契税。

（2）自2023年1月起，公司对受让土地进行项目开发建设，由于逾期开发缴纳土地闲置费100万元。发生开发成本15000万元，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业10%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票；发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。

（3）2023年3月项目实现全部销售，共取得不含税收入80000万元，允许扣除的有关税金及附加880万元，已预缴土地增值税900万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）回答该公司办理土地增值税申报纳税的地点。

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额。

（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

（1）土地增值税的纳税人应向房地产所在地乙市主管税务机关办理纳税申报。√

纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。√

（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=10000+10000×5%=10500（万元）

取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。√

（3）①取得土地使用权所支付的金额=10500（万元）。√

②房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除；则可扣除的房地产 开发成本=15000×（1-10%）=13500（万元）。√

③开发费用=3000+（10500+13500）×5%=4200（万元）√

④允许扣除的税金及附加=880万元√

⑤加计扣除项目金额=（10500+13500）×20%=4800（万元）√

该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=10500+13500+4200+880+4800=33880（万元）。√

（4）增值额=80000-33880=46120（万元）√

增值率=46120/33880×100%=136.13%√

应补缴的土地增值税=46120×50%-33880×15%-900=17078（万元）。√

【第11篇】土地增值税测算表

房地产开发项目各税种全程税务测算

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一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种

房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税、增值税及附加、土地增值税、企业所得税

二、涉及税种的相关规定及测算方式

1耕地占用税

房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规建设。那么在取得土地之前占用耕地的这段时间内，房地产开发企业是否缴纳耕地占用税呢？

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，且《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第二款规定，未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。因此，未经批准占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税。

【第12篇】土地增值税

引言

这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。

因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。

5分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

8特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：土地并购入门到精通

【第13篇】土地增值税国税还是地税

从1992年开始，税务系统在每年4月将集中开展税收宣传，即“税收宣传月”，今年是全国第26个税收宣传月，宣传主题为“深化税收改革，助力企业发展”。本期秦知道就帮助大家解答一个大家经常能遇见，但是又非常容易混淆的概念问题-------国税与地税之间究竟有什么关系，又有什么不同。

【国税和地税有什么不同？】

国税局和地税局主要有两点区别。一是两者负责征收的税种不同，二是领导管理体制不同。

国税局征收税种：增值税、消费税（其中进口环节的增值税、消费税由海关代征），车辆购置税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税和城市维护建设税，中央企业缴纳的企业所得税，地方银行、非银行金融企业缴纳的企业所得税，海洋石油企业缴纳的企业所得税、资源税，从2002年-2008年期间注册的企业、事业单位缴纳的企业所得税，对储蓄存款利息征收的个人所得税，对股票交易征收的印花税。

地税局征收税种：营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、印花税和城市维护建设税（不包括上述由国税局负责征收管理的部分）、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、车船税、烟叶税。

国家税务局系统实行国家税务总局垂直管理的领导体制，在机构、编制、经费、领导干部的职务审批等方面按照下管一级的原则，实行垂直管理；省级地税局受省级人民政府和国家税务总局双重领导，省级以下地税系统由省级地税机关垂直领导，地方税务系统的管理体制、机构设置、人员编制按地方人民政府组织法的规定办理。

根据陕西省地税局副局长贡献的介绍，现在随着去年营改增实施以后，地税部门将不再负责“流转税类”的征收管理，比如说我国的主体税种增值税就将由国税部门征收，消费税也由国税部门征收，国税同时也负责部分企业所得税的征收。

【税种这么多纳税时跑错地方怎么办？】

以上税种一般的纳税人很难全部记住，想纳税的时候就要上网仔细搜索、认真研究，即使这样也有搞错的时候，那么纳税的时候有没有简便的办法呢？

其实，国家在2023年就推出了《关于推进国税、地税办税务服务厅合作共建的指导意见》，2023年底已经逐步实现了办税业务“前台一家受理、后台分别处理、现实办结反馈”的服务模式，着力解决纳税人办税“多头跑、跑多次”的问题，纳税人的获得感和满意感已经极大地得到了提升。

陕西省地税局纳税服务处副处长洪洁告诉小编，2023年陕西省的国、地税所有的区县办税服务厅已经通过了“两家互设窗口”、“共同建设办税服务厅”、“共住当地政府大厅”三种形式，国税、地税在一个大厅就可以完成办理，这样给大家节省了很多时间。今年陕西还推出了一人一机双系统单pose的新形式，这样缴纳国税、地税不但在一个厅里能全部办完，在一个窗口也可以全部办完。

【国税地税实现一厅办理 为什么国税地税不能合并？】

国税、地税的分别设立时因为上个世纪90年代，为了建立社会主义市场经济体制，进一步理顺中央与地方的财政分配关系，更好地发挥国家财政的职能作用，增强中央的宏观调控能力，我国开始实行分税制财政管理体制。为适应分税制财政管理体制的需要，省及省以下的税务机构分设为国家税务局和地方税务局两个系统。

国税、地税既然已经可以在一个厅甚至是一个窗口里缴纳办理，为什么国税局和地税局不能合并呢？

因为，国税局和地税局之间的合作，是两个执法主体之间，根据工作需要和双方意愿，在双方各自法定职责和范围内，联合或者协同开展工作。其目的是发挥各自优势，实现资源共享、服务联合、征管互助、执法协同，以便更好的履行职责，提升服务。所以合作并不是合并，国税局和地税局在现阶段并不能合并。（李杉）

【第14篇】土地增值税应税收入不含增值税

文|金穗源商学院 刘玉章

问题二：如何计算土地增值税的应税收入总额？

问：《土地增值税暂行条例》及其细则规定，转让房地产的应税收入总额，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。“营改增”之后，增值税是价外税，土地增值税的应税收入总额应当怎样来确定?

答：土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人、就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税的征税对象就是增值额，计算公式如下：

增值额＝应税收入总额-扣除项目金额

《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)关于土地增值税清算时收入确认的规定如下。

(1)土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

(2)未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

(3)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

“营改增”之后，土地增值税的应税收入总额不包括增值税，相关文件规定如下。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

这样规定比较笼统，因为增值税的计税方法分为一般计税方法和简易计税方法。为此，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2023年第70号)规定，“营改增”后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税分为两类情况：

(1)适用增值税一般计税方法的的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

(2)适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

对第(1)项所规定的“不含增值税销项税额”应当深入理解，说的是扣除土地价款后计算的实际销项税额，这样规定使“不含增值税销项税额”收入与国家税务总局2023年第18号公告衔接。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额＝(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷(1+9％)

当期允许扣除的土地价款＝支付的土地价款×(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)

例：“营改增”后，甲房地产公司(一般纳税人)通过“招、拍、挂”取得一个房地产开发项目，经当地发改委核准为g项目。建设工程开工证上注明开工日期为2023年6月1日，项目如期开工。2023年3月取得了商品房预售许可证后开始预售，至2023年6月末房产全部预售完毕，取得预售收入为22200万元。2023年9月，项目竣工验收，甲公司按规定开具了増值税发票，办理交房手续，确认销售收入。该项目为取得土地使用权支付土地价款为6660万元，已取得带省财政章的票据。该项目开工以来进项税额留抵额为800万元，开发总成本18000万元。如何缴纳增值税?如何确定土地增值税的应税收入总额？

[案例分析]

(一)应缴增值税

18号公告采用“实耗扣除法”解决土地成本中内含的增值税进项税额的抵扣问题。房地产开发企业计算应缴增值税时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。

(1)2023年3月收到预收款，计算预缴增值税。

销售额＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

预缴增值税额＝203 669 725×3％＝6 110 092(元)

(2)预售阶段会计处理。

借:银行存款 222 000 000

贷:预收账款 222 000 000

借:应交税费——预交增值税 6 110 092

贷:银行存款 6 110 092

(3)2023年9月，开具发票并交房确认销售，计算销售额及销项税额，结转预收账款。

销售额＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

销项税额＝203 669 725×9％＝18 330 275(元)

借:预收账款 222 000 000

贷:应交税费一一应交增值税(销项税额) 18 330 275

主营业务收入 203 669 725

同时，结转销售成本。

借：主营业务成本 180 000 000

贷：开发产品 180 000 000

(4)计算扣除土地价款后的销售额和销项税额。

扣除土地价款后的销售额＝(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷(1+9％)＝(222 000 000-66 600 000)÷(1+9％)＝142 568 807(元)

扣除土地价款后的销项税额＝142 568 807×9%＝12 831 193 (元)

与增值税发票的销项税额比较＝18 330 275-12 831 193＝5499082(元)

(5)土地价款中内含的增值税额如何抵扣?

销项税额抵减额＝66600000÷(1+9％)x9％＝5499082(元)

增值税是连环税，地价中内含进项税额，因为国家出让土地使用权、纳税人无法取得增值税专用发票来抵扣进项税额、解决方法是在开具增值税发票确认销售时，以销项税额抵减的方式代替土地价款中内含的进项税额。

“销项税额抵减额”含在土地价款中，其调减额，使土地成本减少，最终传导到“主营业务成本”中。

借:应交税费一一应交增值税(销项税额抵减) 5499082

贷:主营业务成本 5499082

实缴销项税额＝18 330 275-5499082＝12831193(元)

(6)计算“应交增值税”科目的货差＝(18 330 275-5499082)-8000000＝12831193-8000000＝4831193(元)

借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 4831193

贷：应交税费——未交增值税 4831193

(7)将“预交增值税”结转到“未交增值税”的借方

借:应交税费一一未交增值税 6 110 092

贷:应交税费一一预交增值税 6 110 092

至此，该项目增值税纳税事项全部完成。

(二)土地增值税应税收入总额的确定

国家税务总局2023年70号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含増值税的销项税额。以公式表示如下

土增税的应税收入总额＝全部价款及价外费用-实际销项税额

应税收入总额＝222000000-(18330275-5499082)＝222000000-12831193=209168807(元)，与主营业务收入差额＝209168807-203669275=5499082(元)，恰好等于“销项税额抵减额”。

[结论]

一般纳税人选择适用一般计税方法的，土地增值税清算时，“应税收入总额”是在企业所得税“主营业务收入(不含税)”的基础上，调增“销项税额抵减额”数额。即

土地增值税的“应税收入总额”＝所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额

g项目土地増值税的“应税收入总额”＝203669725+5499082=209168807(元)

2023年“营改增”之后，广州市对土地增值税的应税收入做出规定，用该文件的计税方法验证上述计算的“应税收入总额”。

广州市地税局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穗地税函(2016)188号)规定，“营改增”后土地增值税相关问题的处理：

1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入÷(1+5％）”确认。

2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的:

土地增值税预征收入＝含税销售收入÷(1+9％)

土地增值税清算收入＝(含税销售收入+本项目土地价款×9％)÷(1+9％)

案例中的“应税收入总额”＝(222000000+66600000×9％)÷(1+9％)

＝209168807(元)

计算“应税收入总额”的结论与依据穗地税函〔2016)188号计算的结果相符。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“怎样按不同类型房产计算应税收入总额”，您也可以思考一下，下期再见！

【第15篇】土地增值税清算鉴证业务准则指南

（接上期）

三、土地增值税收入的归集与疑难解析

《土地增值税清算规程》规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。

对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不符的，以后者确认收入。

销售面积比对资料

注：实测面积＝产权证上所载明的房屋面积。

确认了销售面积之后，再进一步确认销售单价，最终得出销售收入。关于销售单价（价格），有几个需要重点关注的方面：

1、评估价格 当纳税人存在下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

1）隐瞒、虚报房地产成交价格；

2）提供扣除项目金额不实的；

3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

需要注意的是，这里提到的“评估价格”，有别于我们在计算“扣除项目金额”时所提到的那个“评估价格”。这里的“评估价格”，是按照收益法所得出的一个市场参考价。

2、关联交易价格问题

1）关联企业之间转让房地产时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部交易），是否需要缴纳土地增值税？

沥呕君点评：按照成本计价是否具有合理性，如果不合理，需要按照市场价确认收入。

2）转让土地使用权时，附有土地评估报告，但未按报告中的估价进行转让，转让定价不公允如何处理？

沥呕君点评：如果定价不公允，那么税务机关就有权按照市场价进行核定收入。但是需要注意的是，这里的“市场价”，并非我们通常所理解的那种市场价。打个比方。某房企给到被拆迁户的拆迁安置房销售单价按8000元/平，同在一小区内的其他普通购买者给到的价格却是10000元/平，那么这个时候，对于这些被拆迁户购买的物业，其销售收入应按8000元/平计，这个才是我们前面所称的“市场价”。

关于价格偏低，实务中缺少准确判定的依据，仅有一则司法解释可以参考：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2023年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次通过）（法释[2009]5号）

第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

拓展话题：房地产开发预征、清算土地增值税、企业所得税的计税依据如何确定及规定

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：

土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

或者：土地增值税预征的计税依据=预收款/（1+适用税率/征收率）

最大的争议，体现在企业所得税。营改增后，《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（a105010）的第三部分，即房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26），具体应该怎么填写？其中，23-1销售未完工产品的收入，即国税发[2009]31号里所规定的“销售收入”。那么这个销售收入是直接填预收账款金额呢，还是应该考虑增值税的问题？大家都知道，预售环节，是没有实现价税分流的。换言之，价款和税款都保留在预收款这个科目。这里便产生了两大分歧：

1、第一个分歧在于，我们比照土地增值税预征的计税依据，计算确定未完工产品收入。

不管采纳何种计算口径，我们的理由是：虽然预售环节并未实现价税分流，但我们不能将增值税作为计算预计毛利的计税基础。

2、另一个分歧则是，营改增后，增值税差额征税对土地增值税的土地成本确认有没有影响。房地产企业收到预售款时，没有实现价税分流；直到交房时，才实现价税分流。沥呕君认为，这个差额征税并不会影响土地增值税的土地成本确认。因为土地增值税的成本确立，《土地增值税暂行条例》中已经写得很明确了，条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额，啥意思？当然包括税金。所以，尽管会计处理上冲抵了土地成本，但是没有影响土地增值税扣除项目金额的计算结果。

收入与发票的关系，具体看国税函[2010]220号的规定：

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确定收入；

未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

合同所载房面积与实测面积不一致的，应在计算土地增值税时予以调整。

《物权法》 第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条

[车位、车库的归属]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

从这里我们可以看出，有约定的，从约定；没有约定的，才归属于全体业主。并不是很多人所传的那种，只要是车库、车位，那就一定属于全体业主，这个是没有道理的。

关于“折扣”的思考

土地增值税对于“折扣”并无明文规定，沥呕君建议，应该和增值税、企业所得税相衔接。

税种

折扣销售

销售折扣

实物折扣

增值税·消费税

发票

增财务费用

无政策

企业所得税

冲收入

增财务费用

主商品计税

土地增值税

无政策

无政策

无政策

增值税是要求实际价格与折让需在同一张发票上载明，房地产行业并未严格执行这一点，执行比较好的行业，当属超市等类型企业。

企业所得税则是根据国税函[2008]875号文的明确规定，要求是以折后价确认收入。

土地增值税对于商品折扣方面的立法工作相对滞后，需要尽快与其他税种同步 。

国税发[2007]132号文第二十三条对于视同销售收入的确认方法和顺序作了明确规定：

1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；

2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；

3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

转为自用的税务处理

产权未发生转移，不征土地增值税（法律依据：国税发[2006]187号）。

根据国税函[2008]828号文的规定，按内部资产处置，不征企业所得税。

不过房产税和城镇土地使用税，还是需要按章缴纳的。

代收费用

三大税种关于代收费用方面的规定并不一致。

增值税：财税[2016]36号文附件一对价外费用作了明确规定，除特定情形外，所有价外费用均需征收增值税。

土地增值税：国税发[2009]91号第二十八条规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。《土地增值税清算鉴证业务准则》第二十五条规定，（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

【代建房】涉税分析

所谓代建房，指的是一方出土地和资金，委托另一方对房屋开发的全过程（或主要过程）进行管理。出资方享有产权，管理方收取管理费。

认定“代建”的四个条件（全部具备）：

（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（3）与委托方事前签订委托代建合同；

（4）不以受托方名义办理工程结算。

实务中，沥呕君接触了不少较为奇葩的案例。说好的是代建，结果施工方将发票开给了受托单位。

开发商收取[诚意金]的涉税处理

房地产企业一般是在取得预售许可证的前后，开始向意向购买人收取诚意金，目的在于提前锁定客户。根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，土地增值税纳税义务发生的前提是，签订销售合同。换言之，房地产商在与客户正式签订销售合同之前所收取的任何款项，都不产生土地增值税纳税义务。在这一点上，增值税处理同土增税，收取的诚意金并不产生纳税义务。根据国税函[2009]31号文第六条的规定，签订合同之后所收取的费用才确认为销售收入。总结为一句，开发商在签订正式销售合同之前收取的诚意金，是无需预征三大税种的。

（未完，待续）

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