土地增值税的会计分录（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税的会计分录范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税的会计分录

嗨！大家好。上一次老会计闲谈给大家介绍了“短期借款，应付票据，应付账款，预收账款”等会计科目核算的内容与相关业务的账务处理。今天，老会计闲谈继续介绍“应付职工薪酬，应交税金，其他应付款”等会计科目核算的内容与相关业务的账务处理。

应付职工薪酬

该科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。

该科目应当按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工育经费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进行明细核算。

该科目为负债类科目，贷方登记已分配计入有关成本费用项目的职工薪酬的数额，借方登记实际发放职工薪酬的数额，包括扣还的款项等，期末贷方余额，反映企业应付职工薪酬的结余。

应付职工薪酬的主要账务处理

1，支付职工薪酬

1--1，企业按照有关规定向职工支付工资、奖金、津贴等，编制如下会计分录：

借：应付职工薪酬--工资、奖金、津贴

贷：银行存款，现金等科目。

1--2，企业从应付职工薪酬中扣还的各种款项（代垫的家属药费、个人所得税等），编制如下会计分录：

借：应付职工薪酬--工资、奖金、津贴

贷：其他应收款，应交税费等科目

1--3，企业向职工支付职工福利费，编制如下会计分录：

借：应付职工薪酬--职工福利费

贷：银行存款，现金等科目。

1--4，企业支付工会经费和职工教育经费用于工会运作和职工培训，编制如下会计分录：

借：应付职工薪酬--工会经费，职工教育经费

贷：银行存款，现金等科目。

1--5，企业按照国家有关规定缴纳社会保险费和住房公积金，编制如下会计分录：

借：应付职工薪酬--社会保险费，住房公积金

贷：银行存款

1--6，企业因解除与职工的劳动关系向职工给予的补偿，编制如下会计分录：

借：应付职工薪酬--解除职工劳动关系补偿

贷：银行存款，现金等科目

2，计提或分配职工薪酬

企业应当根据职工提供服务的受益对象，对发生的职工薪酬分别以下情况进行处理

2--1，生产部门人员的职工薪酬，编制如下会计分录：

借：生产成本，制造费用，劳务成本等科目

贷：应付职工薪酬

2--2，管理部门人员的职工薪酬，编制如下会计分录：

借：管理费用

贷：应付职工薪酬

2--3，销售人员的职工薪酬，编制如下会计分录：

借：销售费用

贷：应付职工薪酬

2--4，应由在建工程、研发支出负担的职工薪酬，编制如下会计分录：

借：在建工程，研发支出等科目

贷：应付职工薪酬

2--5，因解除与职工的劳动关系给予的补偿，编制如下会计分录：

借：管理费用

贷：应付职工薪酬

应交税费

该科目核算企业按照税法规定计算应交纳的各种税费，包括增值税，消费税，所得税，资源税，土地增值税，城市维护建设税，房产税 ，土地使用税，车船使用税，教育费附加，矿产资源补偿费等。

企业代扣代交的个人所得税，也通过本科目核算。企业不需要预计应交数所交纳的税金，如印花税、耕地占用税等，不在本科目核算。

该科目应当按照应交税费的税种进行明细核算。应交增值税还应分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏进行明细核算。

该科目为负债类科目，贷方登记应交纳的各种税费数额，借方登记实际交纳的税费等，期末贷方余额，反映企业尚未交纳的税费；期末如为借方余额，反映企业多交或尚未抵扣的税金。

应交税费的主要账务处理

1，应交增值税

1--1，企业采购物资，编制如下会计分录：

借：应交税费--应交增值税

借：材料采购，在途物资，原材料，库存商品等科目

贷：应付账款，应付票据，银行存款等科目。

购入物资发生的退货，原分录红字冲回。

1--2，销售物资或提供应税劳务，编制如下会计分录：

借：应收账款，应收票据，银行存款等科目

贷：应交税费--应交增值税

贷：主营业务收入，其他业务收入科目。

发生的销售退回，原分录红字冲回。

1--3，企业交纳的增值税，编制如下会计分录：

借：应交税费--应交增值税

贷：银行存款

2，应交消费税、资源税和城市维护建设税

2--1，企业按规定计算应交的消费税，资源税，城市维护建设税，编制如下会计分录：

借：营业税金及附加

贷：应交税费--应交消费税、资源税、城市维护建设税

2--2，交纳消费税、资源税、城市维护建设税，编制如下会计分录：

借：应交税费--应交消费税，资源税，城市维护建设税

贷：银行存款

3，应交所得税

3--1，企业按照税法规定计算应交的所得税，编制如下会计分录：

借：所得税

贷：应交税费---应交所得税

3--2，交纳的所得税，编制如下会计分录：

借：应交税费--应交所得税

贷：银行存款

4，应交土地增值税

4--1，企业计算应交的土地增值税，编制如下会计分录：

借：固定资产清理

贷：应交税费--应交土地增值税

4--2．交纳的土地增值税，编制如下会计分录：

借：应交税费--应交土地增值税

贷：银行存款

5，应交房产税、土地使用税和车船使用税

5--1，企业按规定计算应交的房产税、土地使用税、车船使用税，编制如下会计分录：

借：管理费用

贷：应交税费--应交房产税、应交土地使用税、应交车船使用税

2．交纳的房产税、土地使用税、车船使用税，编制如下会计分录：

借：应交税费--应交房产税、应交土地使用税、应交车船使用税

贷：银行存款

6，应交个人所得税

6--1，企业按规定计算的应代扣代交的职工个人所得税，编制如下会计分录：

借：应付职工薪酬

贷：应交税费--应交个人所得税

6--2，交纳的个人所得税，编制如下会计分录：

借：应交税费--应交个人所得税

贷：银行存款

7，应交的教育费附加、矿产资源补偿费

7--1，企业按规定计算应交的教育费附加、矿产资源补偿费，编制如下会计分录：

借：营业税金及附加，其他业务支出，管理费用等科目，

贷：应交税费--应交教育费附加、应交矿产资源补偿费

7--2，交纳的教育费附加、矿产资源补偿费，编制如下会计分录：

借：应交税费--应交教育费附加、应交矿产资源补偿费

贷：银行存款

其他应付款

该科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利、应付利息、应交税费、长期应付款等经营活动以外的其他各项应付、暂收的款项。

该科目应当按照其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算。

该科目为负债类科目，贷方登记发生的各种应付、暂收款项，借方登记偿还或转销的各种应付、暂收款项，期末贷方余额，反映企业尚未支付的其他应付款项。

其他应付款账务处理

企业发生其他各种应付、暂收款项时，编制如下会计分录：

借：银行存款，管理费用等科目

贷：其他应付款

支付的其他各种应付、暂收款项，编制如下会计分录：

借：其他应付款

贷：银行存款

好了，这次就介绍到这里，下次再继续介绍其他会计科目的正确使用和账务处理。

再见！

【第2篇】土地增值税清算清算业务准则

在国家经济大形势下，各地税务局开展土地增值税清算工作方式将越来越功利化、精准化，一是对土地增值税清算税负的评估，判断是否退税、补税项目，另外就是对房地产开发企业纳税能力的评估，避免清算完成没有税款可缴纳。

（一）土地增值税清算税负评估：

目的：判断该房地产开发项目是否符合退税条件，减轻企业负担（是这样吗？呵呵）。

工作内容：

（1）对土地增值税清算税负进行评估，包括土地出让金、开发成本、销售价格等因素的综合计算，确定该项目是否符合退税条件。

（2）评估过程中需要获取土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关材料，以确保评估结果准确。

（3）评估报告中应包括该项目是否符合退税条件、退税金额、退税程序等内容。

1、数据维度：

（1）土地出让金：评估报告需要统计该项目的土地出让金，通常从相关文件中获取。

（2）开发成本：评估报告需要计算该项目的开发成本，包括建设投资、设计、施工、监理等成本，通常从项目建设方案、招投标文件等相关文件中获取。

（3）销售价格：评估报告需要计算该项目的销售价格，通常从项目销售合同中获取。

2、数据来源：

（1）土地出让合同：土地出让合同是获取土地出让金的主要来源。

（2）项目建设方案、招投标文件：项目建设方案和招投标文件中通常包含了项目的开发成本和建设计划等信息。

（3）项目销售合同：项目销售合同中包含了该项目的销售价格等信息。

3、判断方法：

（1）根据土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关文件计算该项目的开发成本。

（2）根据项目销售合同中的销售价格计算该项目的销售收入。

（3）计算土地增值税税额，并根据税法规定，判断该项目是否符合退税条件。

（二）房地产开发企业纳税能力评估：

目的：确保该房地产开发企业能够按时足额缴纳税款，避免清算完成后无法缴纳税款的情况。（这是重点………………！！！）

工作内容：

（1）评估该房地产开发企业的财务状况，包括企业资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的分析，以及企业经营风险的评估。

（2）评估该企业是否存在违法违规行为，如逃税、偷税漏税等情况。

（3）评估报告中应包括该企业纳税能力的评估结论，以及建议该企业在税务方面需要注意的事项。

1、数据维度：

（1）资产负债表：资产负债表反映企业的资产、负债和净资产情况。

（2）利润表：利润表反映企业的收入、成本和利润情况。

（3）现金流量表：现金流量表反映企业的现金流入和流出情况。

（4）企业经营风险评估指标：例如，企业的资产负债率、偿债能力、运营能力等指标。

2、数据来源：

（1）企业自有财务报表：企业自有的财务报表是评估该企业纳税能力的主要来源。

（2）税务部门相关文件：税务部门相关文件包括企业纳税记录、税务处罚记录等信息。

（3）信用评级机构评估报告：信用评级机构的评估报告可以提供企业信用状况和风险评估等方面的信息。

3、判断方法：

（1）对企业财务报表进行分析，计算企业的财务指标，如资产负债率、流动比率、速动比率等。

（2）对企业纳税记录进行分析，包括企业纳税申报记录、纳税金额等情况。

（3）综合分析企业的财务状况和纳税记录，评估企业的纳税能力和偿债能力。

（4）根据评估结果，给出相应的建议和措施，如提醒企业缴纳应税款、加强企业内部管理等。

【第3篇】政策性拆迁营改增后土地增值税

会计小妹问一路老师，我们公司有块土地被政府收了回去，收到政府一大笔补偿，这笔补偿要交土地增值税吗？

一路老师解答：根据土地增值税的规定，转让国有土地使用权就要交税。如果要交，那就是一笔很大的税了。但是在我们，政府是土地的所有人，政府收回你们的土地不属于土地使用权转让，属于土地所有人收回土地，因此不需要缴纳土地增值税。懂多一点法律关系更容易理解税务政策。

喜欢了解这块的朋友，可以关注一下，共同学习探讨！！！

【第4篇】土地增值税开发间接费用包括哪些

【税局答疑】房地产开发企业土地增值税清算常见问题

1.山东房地产开发企业，符合什么条件需要进行土地增值税清算？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第二十一条 对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第二十二条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

（一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二)取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。”

2.山东房地产开发企业在进行土地增值税清算时，什么情况下核定征收？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第三十七条 纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

3.山东房地产开发企业，开发建造的与清算项目配套的学校，土地增值税清算时，可以扣除吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）第三十一条规定，房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

（2）纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

4.山东房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库，需要预征土地增值税吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十七条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。”

5.山东房地产开发企业，转让经政府批准建设的保障性住房，需要预征土地增值税吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十条 从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。

纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应当在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。”

6.山东房地产开发企业计算缴纳土地增值税时，转让收入包含增值税吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十二条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

7.山东房地产开发企业土地增值税清算时，普通标准住宅的条件是什么？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）第三十条规定，普通标准住宅同时符合以下条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在144平方米以下；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

8.山东房地产开发企业，在土地增值税清算时，土地增值税扣除项目中可以扣除的土地价款如何确定？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）第三十一条规定，土地增值税扣除项目金额的确认：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

9.山东房地产开发企业，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据如何确定？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十三条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

以上内容仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。

文章来源：日照税务公众号

发布时间：2023年10月20日

【第5篇】如何自测土地增值税成本？

根据《国家税务总局佛山市税务局关于继续执行佛山市2008—2023年土地增值税扣除项目金额标准的公告》（国家税务总局佛山市税务局公告2023年第1号）第三条规定：“三、工程造价核定扣除标准的适用时间以工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准，房产工程项目从开工到竣工时间属于跨年度的，各年度工程造价核定，应根据所占当年的月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的指标加权综合计算适用扣除标准。”

按照上述标准及方法计算该项目的税局造价标准：

首先，我们根据企业项目工程结算资料、合同资料、测绘报告、规划资料等资料统计项目工程量，在统计工程量时，财务部门可与工程部门相关人员一起完成，需注意各模块所包含的具体的工程内容，根据相应的内容对项目的工程资料进行加总或者拆分，避免分类错误而引起部分模块成本偏高；

其次，由于该项目于2023年6月开工，于2023年6月竣工，我们选择佛山市2023年、2023年对应模块造价指标，2023年权重为0.5【=6/(6+6)】，2023年权重为0.5【=6/(6+6)】，计算各模块综合单价；

最后，根据各模块工程量及造价指标，计算出按税局标准计算的造价标准，并与企业实际造价成本进行比对，实际造价成本高于税局造价标准0.76亿【=2.6亿-1.84亿】。

具体计算如下：

【第6篇】土地增值税税金及附加

2023年10月30日，自然资源部根据立法规划发布了《不动产登记法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。令人不解的是，征求意见稿第六十四条将“相关”税费明确为“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（七）依法应当缴纳土地增值税、个人所得税、契税的，提交完税结果材料。”

01

上述条文中，土地增值税是仅存的纳税人申报后需要税务机关审核的税种。

02

现实中，纳税人自行或聘请第三方进行土地增值税清算时间约为1-2个月，清算报告提交税务机关后，税务机关审核的期限各地规定为90-180日不等。

03

经过如此漫长的等待期才能拿到完税凭证进而进行不动产转移登记，并不符合行政效率原则，有违国家有关压缩不动产登记时限的精神，不利于盘活不动产资产。而正是因为这一原因，在不动产转移登记环节造成大量梗阻现象，交易双方不断发生纠纷。

土地增值税：

关我什么事？

01

土地增值税尚未立法

不是征求意见稿说的“法律”

征求意见稿第三十二条【申请材料】 “法律规定未缴税不予办理登记的，当事人应当提交完税证明材料。法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得收取。”

《契税法》于2023年9月1日起施行，该法第十一条规定：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

除《契税法》外，《个人所得税法》也有关于不动产转移登记完税的相关规定，抛开个税法具体规定是否合理不谈，最起码个税法是法律——《土地增值税暂行条例》，嗯……是个什么位阶嘞？

岂不是与征求意见稿自身第三十二条的规定相冲突？

不动产转移当事双方涉及的税种在纳税义务发生时间、申报缴纳期间方面并不一致，如果在《不动产登记法》中规定需要将所涉及税种统一完税后才办理转移登记，有可能导致纳税人提前纳税。这样凌驾于税法之上增加纳税人义务的规定，属于变相立法，挑战税收法定原则。

02

提交土地增值税完税资料

不符合税收征管现状

在不动产转让环节，当事人双方涉及的流转税有：转让方增值税（城建税及附加）、土地增值税、印花税，受让方契税、印花税。财产行为税简并申报以来，自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》。

现行法律规定，税务机关除向不动产登记部门传递契税联系单之外，并未见有将土地增值税完税凭证传递给不动产登记部门的税法规定。征求意见稿将土地增值税完税材料作为申请不动产转移登记的先决条件，有超越不动产登记部门权限之嫌疑。

契 税：

都走开，关我的事

01

受让方缴纳契税后即履行了纳税义务

有取得不动产权利的法理依据

从法理上讲，发生不动产转移在先，纳税义务产生在后。长久以来的“先税后证”是考虑堵塞征管漏洞的情况下，在纳税义务发生之前对纳税人提前征税。

如前所述，不动产流转环节，受让方承担的主要税种为契税。为防止国家税款流失，防止受让方取得不动产权属证书后耍赖不履行纳税义务，但不动产登记已经发生物权效力不便撤销，才有了“先税后证”的征管手段。

在这一趴，法律在“公平”和“效率”之间选了效率。

可见，在此“先税”的税只能是受让方应当承担的税费，因为受让方缴纳了契税之后，就已经履行了应当由自身承担的纳税义务，可以成为不动产的权利人。

简言之，除契税外，应由转让方承担的纳税义务是否履行，不应当成为受让方取得其物权权利的阻碍。

02

转让方不交税怪我？

税收法定vs征管手段

“先税后证”作为征管手段，是为防范征管风险不得已为之，从而将纳税义务与缴纳税款顺序作了调整。立法应当看到，这种违背基本法理的调整应当谨慎为之，在现实中，因无法取得或无法及时取得土地增值税完税凭证、或因转让方不积极履行其纳税义务而无法进行不动产转移登记的情况比比皆是。

作为受让方，明明已经支付了购买不动产价款并履行了自身的纳税义务，却无法取得依法应享有的不动产权利，无端承受着转让方未履行纳税义务的不利后果，毫无疑问对其十分不公平。

上述情况也导致很多企业项目搁置甚至流产，很大程度上抑制了不动产交易市场的活力，有违税收不应对经济运行和商业安排造成影响的基本理念。因此，不动产登记立法应当充分考虑税收因素，尽量减轻对不动产受让方的物权权利侵害。

03

税收相关法律法规已经日趋完善

不动产登记立法与税法衔接

不可否认，在过去的税收征管历程中，国家税务总局或地方税务局下发过不缴纳土地增值税不予办理不动产转移登记的文件，甚至在《土地增值税暂行条例》中也有此规定，但应当看到的是，从法律位阶上讲，以上文件都不是不动产登记法立法中的“法律”；况且，《土地增值税法（征求意见稿）》取消了现行的“先税后证”的规定，不动产登记立法应当准确判断法治发展趋势，尽量克服立法滞后性弊端，将已经发现的问题消除在最初阶段。

按作者所言，不动产转移登记环节受让方缴纳契税后即取得不动产权属证书，不动产买卖双方就不会因履行纳税义务产生新的矛盾，不动产可投入到下一环节开发或交易；同时，税务机关和不动产登记部门也不会因为业务信息交换导致权责不明晰产生争议；随着税收征管手段日趋完善，即使不动产转移一方不履行纳税义务，也极少能逃脱监管。

立法和执法之间、应然和实然之间，文件上的便民春风简政放权和实际中的办事体验之间，永远存在着人类双腿无法跨越的鸿沟，往往需要伟人的担当和智慧才能慢慢填平。

好在实践中类似领域有了突破性做法：以《国家税务总局北京市税务局关于调整企业间存量房交易业务办理流程的通知》（京税发〔2021〕43号）为例：

“一、各区（地区）不动产登记大厅“企业综合窗口”办理企业间存量房交易缴税业务时，在买方（承受方）申报缴纳契税、印花税后，“企业综合窗口”即可办理不动产登记。二、卖方（转让方）应纳税费应在规定期限内自行通过北京市电子税务局网上申报缴纳。土地增值税、房产税、城镇土地使用税完税情况不再作为受理契税申报的前置条件。”

由立法引起的风险对市场主体造成的影响往往是无法对抗消除的，只能提醒不动产交易双方，在进行不动产交易最初，就应根据现行有效的法律规定全面评估交易所涉及的税费，尽可能准确判断交易对方履行纳税义务的能力以及主管税务机关的执法效能，否则有可能因为纳税义务履行或税费承担争议导致交易失败，造成损失。

【第7篇】土地增值税收入都包括哪些

我们都知道，增值税有个规定，一般计税方式下，可以扣除土地价款，容易争议的地方就是不反映在土地转让价款中的拆迁补偿费用是否也能扣除？

典型案例分析

甲公司是某房地产开发企业，2023年申报增值税抵扣土地价款时，主管税务机关将其支付的拆迁补偿费用剔除，是否正确？.主管国税局的意见不正确。

解析：根据（财税（2016）36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

【第8篇】房地产企业土地增值税纳税筹划

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

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【第9篇】土地增值税核定

呼和浩特市地方税务局关于对土地增值税核定征收有关问题的通知

呼地税字[2010]345号

各征管局：

为了加强征管，堵塞征管漏洞，规范土地增值税的征收管理。按照《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的精神，经市局研究决定，对房地产企业开发项目土地增值税核定征收工作通知如下：

一、土地增值税核定征收的条件：

房地产企业开发项目有下列情形之一的，主管税务机关可以按照核定征收率征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

二、土地增值税核定征收率

依据《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的规定，对房地产企业的开发项目士地增值税按照商品房的销售价格确定土地增值税核定征收率，具体核定征收如下：

(一)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡以下的，按照销售收入的5％，核定征收土地增值税。

(二)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照销售收入的6％，核定征收土地增值税。

(三)单套商品房屋销售价格在8000元／㎡以上的，按照销售收入的7％，核定征收土地增值税。

对上述核定征收率，在同一项目中按不同价格分别进行核定征收土地增值税。

三、土地增值税核定征收工作的几点要求：

(一)各征管局在对土地增值税的核定工作中，必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。

(二)严禁各征管局在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本辖区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

(三)对土地增值税的确定为核定征收的房地产企业项目，必须经征管局局务会研究确定，决不允许各人个擅自决定。

四、此文件从2023年7月1日起执行。

附件：

1、《房地产开发项目土地增值税核定征收认定通知书》（略）

2、《房地产开发项目土地增值税核定征收计算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第10篇】土地增值税条例及实施细则

土地增值税是房地产行业的一个独特税种，具有税率税负高、计税依据认定多样化、清算持续周期长等特点。正是鉴于这些因素，土地增值税具有了丰富的筹划要点与管控思路，一项精准、优质的土地增值税筹划方案，可以让企业直接实现降本增效。伴随税收风控体系的进一步升级，及趋于标准化、具体化、一体化的企业经营环境更加突出了税收筹划与管控的重要地位。

《土地增值税暂行条例》

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动

一、房地产企业土地增值税主要特点

（一）土地增值税税率高、税负重

房地产企业土地增值税以房地产项目为课税对象，实行预缴与清算制，在收取不动产销售（预售）款项时，先按一定的征收率预缴，达到一定条件后进行清算，根据应纳税额多退少补。土地增值税实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负的税种，土地增值税的实质意义就是反房地产暴利税。

《土地增值税暂行条例》

计算土增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（二）开发土地的成本；包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用（三费支出）；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金；转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

（二）土地增值税清算体系与清算结果具有一定的独立性

土地增值税清算申报系统由“纳税申报表”、“常规开发业务清算单位审核表”、“清算条件审核表”、“扣除项目及成本结转表”等一系列单位模块组成，是一个独立的核算体系，且与会计核算要素不完全相同。土地增值税税务核算将一个项目的收入、成本划分为独立的清算单位、产品类型进行核算，且开发费用等扣除金额与实际发生金额存在差异，清算结果与增值税、企业所得税税负与项目利润呈一般的正向关系不同，实务中很可能出现土地增值税税负与项目利润不配比的问题，以至于项目本身没有产生盈利，但清算后却需要缴纳高额的土地增值税。

（三）不同地方，土地增值税清算方法、成本对象、成本分摊方法等具有明显的差异性。

关于清算方法，根据清算对象可分为“两分法”与“三分法”等，两分法就是将清算对象分为普通住宅与非普通住宅，三分法就是将清算对象分为普通住宅、非普通住宅与其他类型房地产（非住宅）；成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、层高系数法等，但在地方的规范性文件中，经常对分摊方法的选择进行了一定限制，房地产清算单位不可自行选择。清算方法、成本对象、成本分摊方法等差异导致土地增值税清算结果不一，即如果同一房地产项目位于不同地区，因地方政策差异将会导致不相同的清算结果。

二、房地产企业土地增值税清算实务筹划要点

预征和清算条件

预征：

为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。

清算条件：

1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（一）从管理角度，土地增值税筹划要有前瞻性，在实施过程中进行程序化与系统化的管控。

在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票（含质保金发票）的跟进、催收、最终到位至关重要。

（二）在实体性操作方面，首先要把握各个筹划要素。

当然属地政策在有些要素有限定性条件的前提下，先行以属地政策为导向，有的放矢，在此基础上谋求客观可行的思路与方法。然后对各要素进行区分处理，对于可对清算单位产生整体性影响的要素，可直接采取纳入筹划。

根据本人房地产项目的实操经验，现将直接性筹划要素总结如下：

一是利息费用扣除，按实际发生的金融机构贷款利息或者按土地价款与开发成本合计值5%扣除额孰高取值，以增加扣除项目的扣除额度。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，金融机构贷款利息超过土地价款与开发成本合计值的5%时，应对利息支出进行详细计算、分摊，还要注意利息结算单、借款合同等证明资料，以及在贷款利息明显过高的情况下，商业银行同期同类贷款利率的提供情况；若实际金融机构贷款利息不超过土地价款和开发成本合计值的5%时，可以不选择据实扣除。

二是采取销售价格分离法，达到降低增值率的效果。

销售价格分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。此方法适用增值率高的项目且具备多元化经营条件的综合性房地产企业，在实施过程中要遵循市场原则，根据客观的市场条件与市场环境合理选定两个方向的增减值区间。

三是期间费用合理转移到开发间接费，增加开发成本扣除项目金额。

土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采取一定的人员组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投拓等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可进行加计20%扣除，从而减少土地增值税应纳税额。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过下发项目人员组织管理制度、建立《项目部工作人员清单》等方式实现。

以上要素采用后可实现直接的节税目的。此外，实务中还可以通过产业链协同、关联交易以实现转移利润的方式达到节税目的，但这些并非合法合规操作途径，客观上不属于合理避税的范畴，在此不再进行表述分析。

【第11篇】土地出资 土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

2

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

3

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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【第12篇】河南土地增值税预征率

开封个体户核定征收,哪里能注册河南核定征收个体户？

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人的应税销售收入免征增值税，适用3%的征收率。适用3%预征率的项目暂不预缴增值税。

增值税。

个体经营户也分为一般纳税人和小规模纳税人，这和公司一样，个体经营者大部分都是小规模的纳税者，而一般纳税者较少，这与个体经营本身的特点是分不开的，个体户存在的意义是个体户，自己生存，自己出路，所以数量大、量小是其具体的，而一般纳税人500万的销售标准对于大多数个体户来说是无法达到的。

一般纳税人，你怎么缴纳增值税就怎么缴纳，一般没有优惠。

所以对于小规模纳税人来说，当然是享受月销售额不超过15万、季度免税政策不超过45万。

个人所得税。

个人所得税的算法其实是比较复杂的，而且类似于我们的企业所得税，你要用你的收入减去成本来计算收入，然后再按照相应的税率来计算个税，这个成本里面有需要调整的东西你也调整一下，这个还是需要一些专业知识的，一般人不学真的不会。

附加税

在2023年1月1日至2024年12月31日期间，个体工商户可在50%的税率范围内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

所以，目前如果成立个体户，一般都是小规模纳税人，其实税负真的不高，特别是对于核定征收的情况，税收也不多。

河南税收园区个体户核定征收，有自然人代开，个独企业，一般纳税人公司入驻等等。后续发文介绍。

根据今年的小微企业增值税减免政策，目前河南税收园区个体户核定征收之后，只需要缴纳个税与印花税，这样综合下来税负更低，大力的支持到小微企业的发展。

简单举例，一个服务类的个体户收到设计服务费，全年100w，那么今年纳税就是1.5w，大大的减轻小微企业的负担。

国家位置支持中小微企业的发展，出台好多利好政策，希望大家多多关注国家利好政策。

【第13篇】土地增值税税率

作为一名合格的会计人，怎么可以不知道增值税税率表呢，这个是和自己的日常工作息息相关，必须要记住或者是了解的。

那么，今天之了君就给大家带来，2023年最新增值税税率表来了，赶快收藏！

一般纳税人2023年最新增值税税率

给大家参考下2023年最新增值税税率表：

适用13%税率：

销售及进口货物（适用于9%的货物除外）

销售劳务

有形动产租赁服务

适用9%税率

农产品（含粮食）、食用盐、食用植物油；自来水、暖气、石油液化气、天然气、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品；农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物，以及国务院规定的其他货物

不动产租赁服务

销售不动产

建筑服务

转让土地使用权

邮政服务

基础电信服务

适用6%税率

现代服务业

销售无形资产（商标、技术、著作权等）

增值电信服务

金融服务

生活服务（教育医疗、文化体育、旅游娱乐服务等）

0%税率

1、出口货物等特殊业务（国务院另有规定的除外）。

2、境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产；

3、销售货物、劳务,提供的跨境应税行为,符合免税条件的，免税；

4、销售货物、劳务，提供的跨境应税行为，符合免税条件的，免税；

5、境内的单位和个人销售适用增值税零税率的服务或无形资产的，可以放弃适用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税.放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率。

一般纳税人购进农产品进项税额扣除率

9%

购进农产品原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%

10%

购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%扣除率计算进项税额。

以上就是之了君给大家分享的一般纳税人2023年最新增值税税率表，有需要的朋友赶快收藏。同时要注意，还有一些一般纳税人适用于简易计税的，之了君这里就不一一展示了。

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【第14篇】土地增值税尾盘销售清算申报表

文|金穗源商学院 张健

一、尾盘销售清算计算及纳税期限

（一）尾盘销售土地增值税扣除项目的确认

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

根据文件规定，清算后尾房销售或转让时，扣除项目金额＝单位建筑面积成本费用×当期销售面积。

（二）清算后尾盘销售的土地增值税纳税期限及申报

《土地增值税暂行条例》第十条规定：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

尾房销售时填报《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》和《土地增值税纳税申报表（四）》（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）。

二、清算后尾盘销售土地增值税的计算

关于清算后尾盘土地增值税的缴纳，主要有两种方法，一种是以国税发[2006]187号为主导，按清算时“单位建筑面积成本费用”计算；另一种是以大连、广西、湖北等政策为代表，即尾盘销售可申请二次清算。诚然，清算方法不同，造成的土地增值税缴纳税金也不一样。

【案例】

金穗源房地产公司2023年开发20万平米商业楼，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共销售19万平米，销售收入为133000万，符合清算条件，清算时开发成本是62400万。另有500万成本没有取得合法票据，清算后取得。清算后该房地产公司又将余下1万平米房屋分2次销售，2023年5月销售4000平米，销售收入为2760万，2023年7月销售6000平米，销售收入为4080万，计算该单位清算时、清算后各应该缴纳的土地增值税。（忽略税金及附加）

（一）完工清算土地增值税的缴纳

①按照政策规定，案例中的房地产开发公司清算时房屋销售率达到95%，符合清算条件，则土地增值税计算：

清算时应缴土地增值税：

1.清算时收入＝133000万元

2.清算时的扣除项目总额=62400×95%×130%＝77064（万元）

3.增值额＝133000－77064＝55936（万元）

4.增值率＝55936÷77064＝72.58%

适用于第二档税率

5.应缴纳土地增值税＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（万元）

②清算后转让房地产应纳税：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，计算过程如下：

1.清算时的单位建筑面积成本费用＝77064÷190000＝0.4056（万元/平米）

2.2023年5月扣除项目总额＝0.4056×4000＝1622.4（万元）

3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%

4.应缴纳土地增值税＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（万元）

5.2023年7月扣除项目总额＝0.4056×6000＝2433.6（万元）

6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%

7.应缴纳土地增值税＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（万元）

（二）二次清算的应缴纳土地增值税计算

①清算时，土地增值税计算过程同上。

②清算后再转让房地产应纳税额：

1.《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）

在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理：

在“清算工作结束”后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论：

a．已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；

b．纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；

c．主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。

2.《广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》（桂地税发[2008]44号）

关于房地产项目销售85%进行清算后再发生成本费用的，其成本如何确定的问题：

对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

3. 《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起执行）

关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题

纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。

按照上述政策规定，案例中调整后应缴纳的土地增值税计算：

1.销售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（万元）

2.开发成本＝62400＋500＝62900（万元）

3.扣除项目总额＝62900×130%＝81770（万元）

4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%

5.调整后应缴纳土地增值税＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（万元）

至此，两种方法计算缴纳土地增值税数额差异为=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（万元）

综上，我们可以看出，清算方法不同，计算的土地增值税税额也迥然不同。纳税人务必在确认当地清算规定的前提下，进行合理清算，避免由此给企业带来沉重税负。

【第15篇】土地增值税扣除项目

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税扣除项目。

讲土增税扣除项目的时候，我们往往会总结为“六六大顺”，扣除项目有六项，而难点房地产成本也是六项。

6项扣除项目是什么？

我们讲个人所得税有6项专项扣除，土增税则是有6项扣除项目。

取得土地使用权所支付的金额

房地产开发成本

房地产开发费用（限额扣除10%）

与转让房地产有关的税金

财政部规定的其他扣除项目（限额扣除20%）

旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

其中前5项适用于新建房，后一项适用于旧房及存量房，第3、第5、第6扣除都是有比例扣除的。

还要注意一个问题不同的转让主体、不同的转让行为，扣除项目也有微小差别。

房地产开发企业转让新建房5项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本

（3）房地产开发费用（限额扣除10%）

（4）与转让房地产有关的税金

（5）财政部规定的其他扣除项目（限额扣除20%）

非房地产开发企业4项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本

（3）房地产开发费用（限额扣除10%）

（4）与转让房地产有关的税金

所有企业转让存量房3项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

（3）旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

所有企业单纯转让未开发的土地2项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

2.6项房地产成本是什么？

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套费

（6）开发间接费用

虽然我们讲这个六六大顺很简单，但六六大顺里面每一个都有考试的陷阱在里面，我们专门拿一节出来讲计算，大家才会知道六六大顺的不简单。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。