土地增值税预缴率（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税预缴率范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税预缴率

1、土地增值税规范文件，分别有（包括但不限于）：

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，国务院令[1993]第138号，1994年1月1日起施行；

（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，财法字[1995]第6号，1995年1月27日起施行。

注：目前国家还没有颁布《土地增值税法》，但是，作为财政部的2023年立法计划之一，土地增值税法有望落地，另外，《中华人民共和国土地增值税法》（征求意见稿）已经发布。

2、预征土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

一个大型房地产项目的运营时间比较长，从收到第一笔预售房款到交房，再到最后一套房卖出，一般要经历比较长的时间，因此，一般情况下在收到预收款是就需预缴土地增值税。预缴的土地增值税=计税依据*预征率

（1）计税依据。土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

如：某房地产开发企业开发a项目（开工日期在2023年5月1日后），2023年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则:

应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%=30万元

土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元

预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。

（2）预征率。预征率根据当地税务局的规定执行，那本人所在的广东省惠州市为例，除保障性住房外预征率统一为:普通住宅2%,其他3%(土地使用权转让按规定清算不适用预征);土地增值税核定征收率统一为:普通住宅不低于5%,其他项目不低于6%。

（3）账务处理（一般有两种方法）

a.预缴时计入预付账款，依据收入成本配比原则，结转损益时再确认税金及附加。

预缴时，

借：预付账款-预付土地增值税

贷：应交税费-应交土地增值税

确认收入时，

借：税金及附加-土地增值税

贷：预付账款-预付土地增值税

b.预缴时直接计入税金及附加。

借：税金及附加

贷：应交税费-应交土地增值税

借：应交税费-应交土地增值税

贷：银行存款

【第2篇】土地增值税计入什么科目

计算土地增值税，对纳税人缴纳的印花税是否允许土地增值税税前扣除应区分种情况：

一、非房地产企业转让使用过的旧房。转旧房的土地增值税扣除有两种方法：一是扣除转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。二是纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

1.受让环节缴纳的印花税扣除。转让旧房的土地增值税计算：如果选择实行重置价扣除，房屋重置价中已包含了契税以及印花税因素，所以，不能重复扣除受让环节印花税。采取按发票金额按年加计，文件仅明确对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。文件并未明确印花税。因此，允许扣除的也不包括受让环节缴纳的印花税。但对非房地产开发企业，其购买土地使用权所支付的印花税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.转让环节缴纳的印花税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(五)项规定，“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。”以及《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第九条规定，“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”因此，对非房地产企业转让环节缴纳的印花税允许土地增值税税前扣除。

二、房地产企业缴纳的印花税的扣除。房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照缴纳了印花税，在计算土地增值税时是否扣除?

1.房地产企业受让土地缴纳的印花税。房地产开发企业，购买土地使用权所支付的印花税，在管理费用中核算，在计算土地增值税时包含在房地产开发费用中扣除，不单独重复扣除。

2.房地产开发经营过程中缴纳的印花税，比如建筑合同印花税。原会计制度，经营过程中缴纳的印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%扣除。《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，因此，开发环节缴纳的印花税不能重复扣除。

3.房地产企业销售环节缴纳的印花税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，管理费用已统一按比例扣除，因此，销售环节缴纳的印花税不能重复扣除。虽然财会〔2016〕22号实施后，对销售环节缴纳的印花税不再计入“管理费用”，而是计入“税金及附加”，但土地增值税立法是基于当时的会计处理，虽然会计政策变化了，但土地增值税立法本意不变，即使印花税计入“税金及附加”，仍不能在计算土地增值税时扣除。

但在实操中，也有不同观点。如《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号)第三十七条规定，与转让房地产有关税金的审核，应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

来源：中汇十堰分所

图文编辑：沐林财讯 更多财税资讯欢迎关注沐林财讯微信公众号

【第3篇】计算土地增值税

大家好，我是henry老师。

承接上文，今天和大家一块接着聊土地增值税的计算。

上回讲到土地增值税纳税人和征税范围的一般规定，简单回顾一下相关内容。

判断是否是土地增值税纳税人的关键就在于以下这两点：1.房地产权属是否转移；2.转让方是否取得相关收益。

土地增值税的征税范围的一般规定主要包括：

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3. 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

针对第三点，如果是赠与直系亲属或承担直接赡养义务人或者通过中国境内非营利或者政府机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，是可以免征的。

现在言归正传，土地增值税应该如何计算呢？

我们先来看看土地增值税的应纳税额的计算公式：

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

从这条公式出发，分别确定公式中的项目。

第一步，从题目中找出“扣除项目金额”

第二步，根据以下这个公式计算确定增值额：增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额

因为适用比率是需要根据“土地增值税4级超率累进税率表”确定的。具体是依据“增值额与扣除项目金额的比率”来确定的。因此第三步需要根据“增值额”和“扣除项目金额”计算两者的比率。

第三步，根据以下这个公式计算确定增值率：增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%

第四步，根据以下表格确定确定“适用税率”和“速算扣除系数”。

第五步，回归原始公式，套公式计算。

补充说明一下，在“增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额”公式中的“房地产转让收入”是不含增值税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

henry老师举个例子，帮助大家巩固并掌握土地增值税计算方法。

2023年11月，a公司销售某办公大楼，取得不含增值税收入20000万元，已知准予从转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。请问a公司需要缴纳土地增值税的金额是多少呢？

第一步：确定“扣除项目金额”。从题目的已知条件可得扣除项目金额=12000万元

第二步：根据“增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额”计算，即增值额＝20000-12000=8000万元

第三步：根据“增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%”计算，增值率＝8000万元÷12000万元=66.67%

第四步：查“土地增值税4级超率累进税率表”可得，增值率范围是：50%<66.67%<100%。对应的适用税率是“40%”，速算扣除数是“5%”。

第五步：套公式计算。应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数=

8000×40%—12000×5%=2600万元

土地增值税的计算方法，你掌握了么？

以上内容仅供参考。

今天就聊到这里。关注henry老师，备考不迷路！

【第4篇】土地增值税开发费用扣除

导读：土地增值税是指的是在国有土地使用权转让的过程中产生的增值需要纳税的一种方式。很多人容易将土地增值税与增值税相混淆，土地增值税的可以扣除的项目中税金是其中之一。那么土地增值税可以扣除的税费有哪些呢？

土地增值税可以扣除的税费

答：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面：一是土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；二是房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用；三是房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；四是转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税，纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。另外，土地增值税实施细则还规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

什么是土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

本文详细介绍了土地增值税可以扣除的税费有哪些，也介绍了什么是土地增值税。如果你是一位土地增值税的纳税人，最好是知道很多税金都是可以在缴纳土地增值税的时候扣除的。

【第5篇】清算尾盘土地增值税税率

企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算，但仍有部分尾盘需要出售，对此税务机关应加强后续管理。但在税收实践中，部分税务部门和税务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税管理，较易存在操作上的两大误区。

误区之一：按照预征率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税。

误区之二：按照项目清算的实际税负率进行申报。即：（已清算项目应纳土地增值税税额÷已清算项目销售收入）×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。

案例

某房地产开发有限公司于2023年6月成立，从事房地产开发、经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项目建设周期为2023年～2023年，项目总可售建筑面积10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店铺3000平方米，占30%。2023年6月企业已销售建筑面积8500平方米，其中普通住宅售出面积6800平方米，店铺售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%，符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算报告及相关清算资料上报主管税务机关。

案情

（一）清算审核情况

税务机关经过审核确认，至清算时，该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米；店铺销售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米；取得销售总收入3430万元（普通住房2380万元、店铺1050万元）；含税费的扣除项目总金额为3500万元[普通住宅分摊金2450万元（3500×70%）、店铺分摊1050万元（3500×30%）]。应纳土地增值税为152.25万元，其中：普通住宅增值额为0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即无增值额；店铺455万元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率为76.47%（455÷595×100%），应纳土地增值税为152.25万元（455×40%－595×5%）。

（二）后续销售土地增值税管理情况

2023年11月，该项目在土地增值税已清算后，发生了剩余“未售商品房”再销售业务，共售出面积600平方米（其中，普通住宅100平方米，均价5100元/平方米；店铺500平方米，均价8000元/平方米），依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积；当期应纳土地增值税税额＝当期增值额×相对应的适用税率。经核算，该项目单位建筑面积成本费用为0.35万元（3500÷10000），后续销售土地增值税计算如下：

1.当期普通住房增值额＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）

增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免税优惠政策，适用30%的税率）

当期普通住房土地增值税应纳税额＝160000×30%＝48000（元）

2.当期店铺增值额＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）

增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，适用50%、速算扣除15%的税率）

土地增值税应纳税额＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）

追缴企业后续销售土地增值税＝862500＋48000＝910500（元）

分析

本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同，套用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税，会造成税款多缴或少缴（房价上涨期造成少缴）的问题。对此，要依据国税发〔2006〕187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是：

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

扣除项目金额＝（清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积）×当期销售或转让建筑面积

这里尤其要注意，“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”，否则不可售部分的成本费用将无处分摊。

建议

一是建立项目清算档案。档案内容应包括：对清算工作经验教训的总结；有关资料的备案；对中介鉴证报告的质量评价；建立清算后续管理台账：详细载明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当负担的单位成本、未售房屋的幢号、面积等相关数据。

二是对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。对尾盘阶段土地增值税计算的扣除项目中的土地价款、开发成本、开发费用和加计扣除四个部分，在尾盘转让阶段通常都已固定，但扣除项目中的转让税金却与实际转让收入直接相关，为使尾盘阶段土地增值税计算更准确，应考虑到转让税金因素，可把计算尾盘再销售阶段扣除项目金额公式修改为：

扣除项目金额＝[（清算时扣除项目总金额－清算时扣除的税金）÷清算时总可售面积]×当期销售建筑面积＋当期销售收入×5%×（1＋7%＋5%）。

【第6篇】土地增值税条例及实施细则

土地增值税是房地产行业的一个独特税种，具有税率税负高、计税依据认定多样化、清算持续周期长等特点。正是鉴于这些因素，土地增值税具有了丰富的筹划要点与管控思路，一项精准、优质的土地增值税筹划方案，可以让企业直接实现降本增效。伴随税收风控体系的进一步升级，及趋于标准化、具体化、一体化的企业经营环境更加突出了税收筹划与管控的重要地位。

《土地增值税暂行条例》

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动

一、房地产企业土地增值税主要特点

（一）土地增值税税率高、税负重

房地产企业土地增值税以房地产项目为课税对象，实行预缴与清算制，在收取不动产销售（预售）款项时，先按一定的征收率预缴，达到一定条件后进行清算，根据应纳税额多退少补。土地增值税实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负的税种，土地增值税的实质意义就是反房地产暴利税。

《土地增值税暂行条例》

计算土增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（二）开发土地的成本；包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用（三费支出）；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金；转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

（二）土地增值税清算体系与清算结果具有一定的独立性

土地增值税清算申报系统由“纳税申报表”、“常规开发业务清算单位审核表”、“清算条件审核表”、“扣除项目及成本结转表”等一系列单位模块组成，是一个独立的核算体系，且与会计核算要素不完全相同。土地增值税税务核算将一个项目的收入、成本划分为独立的清算单位、产品类型进行核算，且开发费用等扣除金额与实际发生金额存在差异，清算结果与增值税、企业所得税税负与项目利润呈一般的正向关系不同，实务中很可能出现土地增值税税负与项目利润不配比的问题，以至于项目本身没有产生盈利，但清算后却需要缴纳高额的土地增值税。

（三）不同地方，土地增值税清算方法、成本对象、成本分摊方法等具有明显的差异性。

关于清算方法，根据清算对象可分为“两分法”与“三分法”等，两分法就是将清算对象分为普通住宅与非普通住宅，三分法就是将清算对象分为普通住宅、非普通住宅与其他类型房地产（非住宅）；成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、层高系数法等，但在地方的规范性文件中，经常对分摊方法的选择进行了一定限制，房地产清算单位不可自行选择。清算方法、成本对象、成本分摊方法等差异导致土地增值税清算结果不一，即如果同一房地产项目位于不同地区，因地方政策差异将会导致不相同的清算结果。

二、房地产企业土地增值税清算实务筹划要点

预征和清算条件

预征：

为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。

清算条件：

1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（一）从管理角度，土地增值税筹划要有前瞻性，在实施过程中进行程序化与系统化的管控。

在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票（含质保金发票）的跟进、催收、最终到位至关重要。

（二）在实体性操作方面，首先要把握各个筹划要素。

当然属地政策在有些要素有限定性条件的前提下，先行以属地政策为导向，有的放矢，在此基础上谋求客观可行的思路与方法。然后对各要素进行区分处理，对于可对清算单位产生整体性影响的要素，可直接采取纳入筹划。

根据本人房地产项目的实操经验，现将直接性筹划要素总结如下：

一是利息费用扣除，按实际发生的金融机构贷款利息或者按土地价款与开发成本合计值5%扣除额孰高取值，以增加扣除项目的扣除额度。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，金融机构贷款利息超过土地价款与开发成本合计值的5%时，应对利息支出进行详细计算、分摊，还要注意利息结算单、借款合同等证明资料，以及在贷款利息明显过高的情况下，商业银行同期同类贷款利率的提供情况；若实际金融机构贷款利息不超过土地价款和开发成本合计值的5%时，可以不选择据实扣除。

二是采取销售价格分离法，达到降低增值率的效果。

销售价格分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。此方法适用增值率高的项目且具备多元化经营条件的综合性房地产企业，在实施过程中要遵循市场原则，根据客观的市场条件与市场环境合理选定两个方向的增减值区间。

三是期间费用合理转移到开发间接费，增加开发成本扣除项目金额。

土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采取一定的人员组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投拓等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可进行加计20%扣除，从而减少土地增值税应纳税额。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过下发项目人员组织管理制度、建立《项目部工作人员清单》等方式实现。

以上要素采用后可实现直接的节税目的。此外，实务中还可以通过产业链协同、关联交易以实现转移利润的方式达到节税目的，但这些并非合法合规操作途径，客观上不属于合理避税的范畴，在此不再进行表述分析。

【第7篇】土地增值税清算业务收费标准

问题探讨：

a房地产公司2023年通过法院判决获取了m公司的土地，法院判决土地价款为5000万，税局窗口开具土地款发票的时候，地税窗口以价格明显偏低为由，要求核定土地价款为8000万，随即按照8000万开票，并缴纳相应税费（包括营业税及附加、土地增值税等）。2023年8月，a公司达到清算条件。

请问：

①a公司清算的地价款按照5000万还是8000万？有何依据？

②税局认为土地差价款3000万元，a公司并没有实际支付，不予扣除，有道理吗？

【第8篇】房地产土地增值税预缴

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

每段时间分享财务知识，带领大家了解最新动态，更多税筹、招商服务，可以点赞+留言+关注

【第9篇】土地增值税清算扣除项目

房地产企业在办理土地增值税清算时，已发生的利息支出可选择按比例扣除或是据实扣除。笔者提醒选择据实扣除的纳税人，在处理时要注意以下要点。

1、仅限于直接向金融机构借款的利息

目前很多房地产企业融资渠道广，除了银行贷款外，还可以向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款。从社会非金融机构获得的借款，其支付的利息无法取得金融机构证明，尽管企业可以取得资金提供者所在地税务机关代开的发票，但也不能据实扣除。

值得关注的是，对统借统还发生的利息支出能否据实扣除，现行政策规定并不明确。2023年5月，国家税务总局官网对纳税人咨询的该问题，答复可以据实扣除。部分地区的税务机关对此问题作了明确，比如《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业使用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

另外，对委托贷款中，通过金融机构支付给委托人的利息费用是否可以据实扣除的问题，实务中也存在很大争议。多数人认为，委托贷款不属于银行借款，支付的利息费用不能据实税前扣除。

2、利率不得高于商业银行同期同类贷款利率

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。同期同类贷款利率指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

3、逾期利息和加罚息均不得扣除

依据《企业所得税法》的规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可以在企业所得税税前扣除。但土地增值税税前扣除的处理与之截然不同。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、未分别核算只能选择按比例扣除

分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。凡不能按转让房地产项目计算分摊的，其利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中计算扣除。这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房地产企业如何按照转让房地产项目，即按照清算单位合理分摊利息支出？目前土地增值税政策中并未明确。参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，借款费用属于不同土地增值税清算单位共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

5、费用化利息支出不得税前扣除

房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发产品的开发成本，即资本化；一部分计入期间费用，即费用化。土地增值税据实扣除的利息支出，仅指开发期间所发生的应当资本化的利息支出。税法与企业会计准则对房地产开发借款费用资本化停止时间的规定趋于一致，基本界定为达到预定可使用或者可销售状态。需要注意的是，房地产企业在房屋未完工之前进行的预售，不属于企业会计准则和税法上所说的可销售状态。

此外，有些地区的税务机关对时间节点会有特殊规定。举例来说，大连市税务机关曾于2023年发布公告，规定可据实扣除利息的终止时间，为企业按规定首次开始清算的上个月。

6、未用于项目开发利息支出不得扣除

实务中，有的纳税人将向金融机构的借款用于投资或拆借给其他单位使用。根据企业会计准则的规定，资本化期间内，专门借款闲置资金产生的利息或投资收入应当冲减财务费用。企业选择据实扣除，允许其税前扣除的利息支出仅限于用于该项目的利息支出。如果企业将借款用于投资或挪作他用，相应支付给金融机构的利息支出不允许在土地增值税税前扣除。

来源：纪宏奎 纪玮 赵辉

【第10篇】土地增值税的纳税人

土地增值税----纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

【第11篇】土地增值税税率2023

自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，小陈税务整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，特别感谢严颖老师！欢迎大家转载，请注明来源！

一、增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

二、增值税征收率（简易计税）

小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。

（一）增值税征收率为3%和5%

（二）适用征收率5%特殊情况

主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。

（三）两种特殊情况：

1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。

附：征收率特殊情况

（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率

1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。

2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。

4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。

5、提供人力资源外包服务。

6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。

7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。

8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。

9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。

10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)

（二）一般纳税人可选择3%征收率的有

1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。

3、典当业销售死当物品。

4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

5、销售自产的自来水。

6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。

9、单采血浆站销售非临床用人体血液。

10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品

11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。

12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。

13、提供城市电影放映服务。

14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。

15、提供非学历教育服务。

16、提供教育辅助服务。

17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。

18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。

19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。

22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）

23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。

27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。

29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。

31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。

（三）按照3%征收率减按2%征收

1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。

2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。

5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。

以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

6、纳税人销售旧货。

（四）按照5%征收率减按1.5%征收

个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。

三、预征率

预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

四、增值税适用扣除率

1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。

2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

附：纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额

（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

（三）继续推进农产品增值税进项税额核定扣除试点，纳税人购进农产品进项税额已实行核定扣除的，仍按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）、《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》（财税〔2013〕57号）执行。其中，《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号印发）第四条第（二）项规定的扣除率调整为9%；第（三）项规定的扣除率调整为按本条第（一）项、第（二）项规定执行。

（四）纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。

（五）纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工13%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工13%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（六）《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。

来源：xiaochenshuiwu

【第12篇】土地增值税允许扣除的税金

一、土地增值税清算相关制度规定简述

目前，我国全国性的土地增值税清算法律规范主要有 5 部，国家税务总局以部门规章的形式予以发布

《规程》是目前土地增值税清算工作最为详尽的法律规范。全文共计五章三十八条，主要围绕土地增值税清算作出了以下几个方面的规定：

一是对土地增值税清算的法律定义进行了阐述，同时对房地产开发企业与税务部门的权力、义务作出了规定，即房地产开发企业应如实申报其应纳的土地增值税税款，同时对其向税务部门提交的申报资料并保证其申报的资料真实、精准与完整。税务部门则应当及时审核房地产开发企业申报的资料，并根据确定无误的申报资料进行计税。

二是对土地增值税清算前税务部门的清算管理职责作出了规定。土地增值税清算的前期管理是指由税务主管部门对房地产开发企业取得项目的土地使用权后对该项目设置的会计资料以及相关档案进行监督与管控，使房地产项目的开发与税务部门的监管始终保持同步；

三是对土地增值税清算程序进行了规定。即规定了清算申请、清算受理、清算审核与征收。

同时基于国家税务总局下发的《规程》，部分省份在其基础上做了更加细致的规范。例《广东省税务局土地增值税清算管理规程》

二、土地增值税清算行为关系

现在土地增值税清算规定，基本明确了清算行为的相关关系人：税务机关、房地产企业纳税人、税务师事务所。在《中华人民共和国税收征收管理法》的范畴下也对征纳双方的权利义务有了明确的说明。

（一）选择权利和义务的文件依据

根据国税发[2009]91号第九条和第十条的规定，土地增值税清算有两种情形，

一是纳税人应进行清算的；

二是主管税务机关可要求纳税人进行清算的；

（二）税务机关的权利

一是清算受理决定权。

税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，达到清算条件的项目由主管税务机关确定是否进行清算。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

税务部门对房地产开发企业申报的清算申请有权决定是否受理或对符合被动清算条件的房地产企业有权决定其是否应进行土地增值税清算。

二是清算内容的审核权。

税务部门对房地产开发企业向其提交的清算资料进行实质审核，在审核的过程中应把握清算资料是否符合真实可靠、精准无误、连续完整。

三是税收征收权。

对符合清算条件的房地产开发企业在确定其应纳土地增值税款后，依法征收土地增值税，多退少补。

四是清算监督管理权。规定了税务部门对清算项目的前期监管权。

（三）税务机关的义务

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知。

（四）纳税人的权利

一是享受税务服务的权利。

在整个土地增值税清算过程中，房地产开发企业有权享受税务部门为其提供的税务服务。对于确定需要进行清算的项目，有要求主管税务机关下达清算通知的权利。

二是申请退税权。

在土地增值税清算后，房地产开发企业预缴的税款多于税务部门计算的应纳税款时，其有权向税务部门申请退回其多缴的税款。

三是计税依据明显偏低时的陈述、申辩权。

当税务部门认为房地产开发企业申报的清算计税依据明显过低，房地产开发企业有权对此种情形进行陈述、申辩。

（五）纳税人的义务

一是及时履行土地增值税清算申报义务。

对符合主动清算条件的房地产企业自该条件成立之日起 90 内向税务部门申报清算，对符合被动清算条件的自收到税务部门清算通知之日起的 90 日内向税务部门申报清算。

二是进行清算申报时的保证义务。

房地产开发企业在申报清算时，应保证其申报的信息真实可靠、精确无误以及提交的资料应具备一定的连续性与完整性。

三是积极履行清算后的补缴税款义务。

房地产企业预缴的土地增值税税款少于清算后税务部门确定其应纳的税款，房地产企业有义务在清算后的特定期间内补缴相应税款。

三、土地增值税清算条件

土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

（一）主动清算条件及时间：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；

3、直接转让土地使用权，是指纳税人将依法取得的土地使用权转让；

房地产开发企业所开发项目只要符合上述任何一种条件，就应主动按照规定时间进行土地增值税清算。

而符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；

税务部门受理窗口按规定对报送资料进行核对，做出是否受理决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

房地产企业进行主动提交土地增值税清算的方式，分为企业自行清算与委托税务师事务所出具鉴证报告提交申报清算。

（二）被动清算条件及时间

被动清算条件是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

在此环节中，企业需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

达到条件主动清算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。房地产企业需要合理选择房地产项目的清算时间点，一般当土地增值率与临界值相比过低时要尽快进行清算，如果高于临界值时则要延迟清算。

土地增值税是企业实际发生的税费，是企业所得税税前扣除项目，因此，如果土地增值税在完工年度企业所得税汇算清缴前完成清算及税款支付，那么，土地增值税清算税款就可以在税前全额扣除。而如果不能在这一时间完成清算和支付，则土地增值税清算税款就只能在完工年度的下一年扣除，而这一年没有完工产品，也就没有收入用来扣除，将对企业造成损失。

从以上内容来看土地增值税确实是房地产行业涉及的非常重要的税种，由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快，一般企业难于掌握，现在很多企业已经认识到土地增值税的重要性。

针对以上问题，协同软件以房地产项目为单位进行节点拆解，梳理房地产企业税收风险内控管理痛点难点，推出土地增值税清算辅助系统，系统结合房地产开发项目实际清算流程，凸显软件优势，通过规范申报数据资料、智能化逻辑判断、内置风险检测指标体系，进行多种测算方案组合，降低申报风险，提高清算效率。

1、智能数据采集，支持多种导入方式，提高工作效率

2、建立风险预警监控体系，降低执业风险，增强信任度

3、智能分摊，自动生成多种测算方案，达到可视化

4、自动生成土地增值税纳税申报表和土地增值税清算鉴证报告

5、手机电脑同步，工作过程动态监控

以上就是“土地增值税基础知识”的全部内容，看完本文你是否了解土地增值税的相关知识呢？系统功能，业务场景，产品试用！获取土地增值税清算辅助系统解决方案。

【第13篇】土地增值税习题

第5节 税收执法

【知识点】税收收入划分

1、【习题·章节精炼·单选题】下列规范性文件中，属于行政法规的是（ ）。

a、《企业所得税实施条例》

b、《增值税暂行条例实施细则》

c、《税务代理试行办法》

d、《企业所得税法》

2、【习题·章节精炼·单选题】下列税种中，属于中央政府与地方政府共享收入的是（）。(2023年真题)

a、关税

b、消费税

c、个人所得税

d、土地增值税

3、【习题·章节精炼·多选题】下列属于中央政府固定收入的有（ ）

a、消费税

b、资源税

c、海关代征的进口环节增值税

d、土地增值税

4、【习题·章节精炼·多选题】下列税种中，全部属于中央政府固定收入的有（ ）。

a、进口环节增值税

b、进口环节消费税

c、车辆购置税

d、房产税

答案

1、【答案】a

【解析】选项b、c属于税收部门规章；选项d属于税收法律。

【知识点】税收收入划分

【难易度】易

2、【答案】c

【解析】选项ab，属于中央政府固定收入，选项d，属于地方政府固定收入。

【知识点】税收收入划分

【难易度】易

3、【答案】ac

【解析】选项b，海洋石油企业缴纳的资源税属于中央政府收入，其余的部分归地方政府，所以资源税属于中央政府和地方政府共享收入；选项d，土地增值税属于地方政府固定收入。

【知识点】税收收入划分

【难易度】易

4、【答案】abc

【解析】选项d属于地方政府固定收入。

【知识点】税收收入划分

【难易度】易

【第14篇】房地产企业土地增值税计算方法

欢迎阅读。

土地增值税本是一个“小税种”，但是，随着房地产行业大红大紫，土地增值税也受到了广泛关注。今天，我们就来彻底搞懂土地增值税到底是如何计算的。

1.土地增值税是什么？

土地增值税指的是：单位或者个人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，而取得收入，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，来向国家缴纳的一种税，不包括继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实质上是反房地产暴利税。

土地增值税采用四级超率累进税率。

2.土地增值税的征收范围是什么？

包括：土地使用权转让、建筑物产权转让。

不包括：土地使用权出让、继承、赠予。

3.土地增值税计算全过程是什么？

土地增值税以增值额为计税依据。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

增值额未超过扣除项目金额50%，税率30%，速算扣除数为0；

增值额超过扣除项目金额50%，且未超过扣除项目金额100%，税率40%，速算扣除数为扣除项目金额*5%；

增值额超过扣除项目金额100%，且未超过扣除项目金额200%，税率50%，速算扣除数为扣除项目金额*15%；

增值额超过扣除项目金额200%，税率60%，速算扣除数为扣除项目金额*35%；

应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除数

举例：小明出售办公楼一栋，收入5000万，该办公楼开发成本和费用一共为2000万，无其他扣除项目，问小明应该缴纳多少土地增值税？

建筑物产权转让收入5000万；

建筑物法定扣除项目金额2000万；

增值额=5000-2000=3000万；

增值额/扣除项目金额=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，适用税率为50%；

应纳税额=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200万

所以小明应该缴纳土地增值税1200万元。

【第15篇】土地增值税抵扣

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2023年5月1日起执行。”

第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”