增值税知识点（15个范本）

发布时间：2023-10-25 14:25:04 热度：19

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【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的增值税增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是增值税知识点范本，希望您能喜欢。

增值税知识点

【第1篇】增值税知识点

有人说增值税好难，政策多、税率多、计算也不简单，背起来还是有点小痛的~

嗯！好像知识点是有点多哦。那咋办呢？中公财经小编凝思苦想，决定发一篇文章，让大家在欢快中学好增值税基础知识，有兴趣吗？

那么我们赶紧开始吧~~

首先我们得认识啥是增值税？

增值税：顾名思义，就是增值的部分你要缴税，税率不同，缴税的金额也就不同。（但小规模纳税人不一样，后面会讲到）

再简单点，全面营改增后，一般来讲除了公司内部行为（如发工资等等）不缴纳增值税，其他都要缴哦~理解起来是不是简单啦~

我们要认识啥是小规模纳税人，啥是一般纳税人？

小规模纳税人用一个简单的比喻吧，小户人家！你有两种方式可变为一般纳税人。

第一种：只要你想，并且会计核算健全、能够提供准确税务资料，就可以成为一般纳税人，填个表、备个案，分分钟搞定。

第二种：你发展得好，已经成为大户人家（年应征增值税销售额达到标准）。

这种情况，您可以自己来备案。如果不想来，呵呵，也必须来。假如超过期限不来，那么就应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。

当然也有特殊情况：

1. 年应税销售额超过规定标准的其他个人可不认定为一般纳税人。

2.年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

刚刚提到，一般纳税人是大户人家，税率相比小户人家来说，肯定要高一点。

但是！购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，符合条件的，可以抵减当期税款哦。

当然你也可以选择另外一种方式，成为中产阶级——简易办法征收的一般纳税人。

那我不想当大户人家了，想变成小户人家怎么办？

按照相关规定，纳税人登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。哦~明白了吧，户口终身制。

但是，机会来了！现在！你有次“改户口”的机会！详见《关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

最后一点，税率！

想记住税率（征收率），只用记住2个算式！

6+10=16

2+3=5

6+10=16，怎么理解？

常见的一般纳税人税率为：6%，10%，16%。（好记吧）

咋区分呢？

6%：一般来说，吃喝玩乐住加金融服务！

现代服务，围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。

10%：你搬不走的、搬不动的、就是用拖车都没办法的，加上国内到处跑的。

提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权等。

16%：剩下的，都属于它~~

2+3=5，咋理解？

征收率啊~

针对小规模纳税人和简易办法征收的一般纳税人

5%：搬不走的、搬不动的、就是用拖车都没办法的，加上人力资源派遣。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

3%：剩下的都是它。

最后，还有一个2%的独行侠，往下看~

1.一般纳税人销售自已使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%，征收增值税。（如2023年1月1日之前购入的固定资产，特殊情况除外）

2.小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率，征收增值税。

3.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%，征收增值税。（但不包括自己使用过的物品）

附：2018最新最全增值税税率表！打印出来贴上随时查看

最全最实用！2018最新增值税税率出炉了，请所有会计人收藏。

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部分内容转载自公众号：注册会计师考试联盟。

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【第2篇】商业增值税税率是多少

会计人员在处理会计税务内容的时候需要了解商铺税费的相关知识内容，以及商铺税费的相关内容计算，因此为了大家能够更加全面的了解会计税务的内容，小编今天就为大家整理了一些关于商铺税费计算的知识内容。

购买方税费：

契税:合同价×3%

印花税：合同价×0.05%

手续费：合同价×0.5%

有贷款则缴纳登记费：500元。

卖家出售的时候交纳以下几种税费：

房地产交易手续费: 每平方米3元。

印花税：房屋产价0.05%。

土地增值税：

a、有购房发票，[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。

b、没有购房发票，(转让收入-转让收入×90%)×30%。

个人所得税：

据实征收：(转让收入-房产原值-合理费用)×20%

核定征收：转让收入×7.5%×20%。

转让收入-房产原值-合理费用=个人净收入。

营业税及附加税：

a、有购房发票，(转让收入-上手发票价)×5.5%。

b、没有上手发票，转让收入×5.5%。

c、税费为差额的5.56%

土地出让金：

商业用途用房，网格点基准地价35%;

商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价10%;

办公用途用房，网格点基准地价30%。

土地出让金契税：

土地出让金价款3%

来源于会计网，责编：hzcqr

【第3篇】红字开票金额如何填写增值税申报表

【填写案例3】开具16%税率红字发票申报表填写案例

某企业为增值税一般纳税人，2023年6月发生2023年2月销售的货物退货，开具一张16%税率的红字增值税专用发票，金额40000元，税额6400元；销售一批商品，开具一张13%税率的增值税专用发票，金额60000元，税额7800元。

分析：根据15号公告第一条规定，原《附列资料（一）》中的第1栏项目名称由“16%税率的货物及加工修理修配劳务”调整为“13%税率的货物及加工修理修配劳务”，因此开具的税率为13%的增值税专用发票列明的金额、税额应填写在“13%税率的货物及加工修理修配劳务”的对应栏次。根据15号公告第三条“本公告施行后，纳税人申报适用16%、10%等原增值税税率应税项目时，按照申报表调整前后的对应关系，分别填写相关栏次”规定，因此该企业开具的16%税率红字专用发票，应填写在“13%税率的货物及加工修理修配劳务”栏次。

1.《附列资料（一）》第1行“13%税率的货物及加工修理修配劳务”：

本行“开具增值税专用发票”“销售额”列=-40000+60000=20000（元）

本行“开具增值税专用发票”“销项（应纳）税额”列=-6400+7800=1400（元）

该企业2023年6月（税款所属期）《附列资料（一）》填报如下所示：

2.该企业2023年6月（税款所属期）主表填报如下所示：

【第4篇】增值税货物清单

小编先来问大家一个问题：开增值税专用发票，在什么情况下附清单？

答：增值税发票的版面最多可以添加八行；

可以正常开一张发票即可；

超过八行时，就需要用到增值税发票清单。

一.如何正确开具附清单的发票？——税务ukey

一、税务ukey开具附清单

1、点击“发票管理/发票管理首页/发票填开/增值税普通发票”菜单项，系统弹出“增值税普通发票”窗口，征收模式默认“普通征税”，核对发票无误后进行发票开具，软件支持开具清单以及折扣发票。

点击右上角的清单进行填写数据，数据填写完整。

开具：保存发票信息。

点击确定：返回开票页面，可以继续填开；

开具并打印：保存并打印纸制发票。打印发票时可以设置打印格式。

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二.如何正确开具附清单的发票？——航天（金税盘)

登陆开票软件；进入发票管理界面，点击发票填开；开具带清单的发票，在输入货物或应税劳务那里之前，首先点击清单（如下图）

点击清单，出现如下这样式的表格

列如开具发票一样的操作流程，把需要的货物清单全部写上

输入完成后点击完成，会出现下面这样的表格

再次回到发票填开，发票货物或应税劳务那里出现（详见销货清单）字样，发票打印出来即可。

接着把销货清单一起打印出来即可。

三. 开票注意事项

1) 清单是发票附件，在确认开具清单后，发票版面上的货物或服务名称则显示为“详见销货清单”，金额和税额则与清单的汇总数一致，且不超过该版本发票的最大金额限额;

2) 一份清单专用纸最多可以打印25行商品信息，超过25行则需用到多份清单专用纸来打印;

3) 打印清单需要用“增值税应税货物或劳务销货清单”专用纸，一式三联，其中第一联自用，第二联和第三联需要加盖财务专用章或者发票专用章并随同发票一起寄送给客户;

4) 清单上会显示购货方、销货方名称，发票版本代码和发票号码，与发票版面上相对应;

5) 清单打印如果发生错误，可重新打印，不影响发票的使用。

四. 查询发票与清单真伪

1、登录国家税务总局全国增值税发票查验平台（https://inv-veri.chinatax.gov.cn）

2、输入发票代码、发票号码、开票日期、开具金额（不含税）验证码

3、点击查看销货明细清单

（查询结果与发票清单一致为合规发票）

（查询结果与发票清单不一致为不合规发票）

五. 增值税普通发票的清单要求

税法中规定对增值税专用发票和增值税普通发票都可汇总开具，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，只是对于增值税普通发票并无强制性要求。所以，增值税普通发票可以汇总开具清单，也可以用购物小票、自制清单等附件作为税收凭证，具体可根据实际工作情况来考虑。

【第5篇】购买增值税发票

一、典型案例

【案情简介】

2023年12月至2023年3月，张三实际经营合作汽修厂，在无实际业务往来、无货物购销的情况下，以支付票面金额2%-5%的价格，非法购买增值税专用发票8张。

【法院观点】

张三违反国家税收征管和发票管理规定，非法从国家税务机关以外的单位与个人处购买增值税专用发票，其行为侵犯了国家对增值税专用发票的管理制度，已构成非法购买增值税专用发票罪。

【判决结果】

判处张三有期徒刑一年，缓刑二年，并处罚金20000元。

二、什么是非法购买增值税专用发票罪？

非法购买增值税专用发票罪，是指违反国家发票管理法规，非法购买增值税专用发票的行为。

三、哪些情形构成非法购买增值税专用发票罪？

1、非法购买增值税专用发票25份以上；

2、非法购买增值税专用发票票面额累计在10万元以上。

四、非法购买增值税专用发票罪怎么判刑？

判5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处2万元以上20万元以下罚金。

(案例来源：中国裁判文书网（2019）甘3001刑初23号)

【第6篇】全国增值税一般纳税人查询

认定标准

一般纳税人

一般纳税人是指，除特殊情形外，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人。

tips

年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。

小规模纳税人

小规模纳税人是指，年应征增值税销售额500万元及以下的纳税人。

tips

年应税销售额未超过规定标准的（现行为超过500万元）纳税人，会计核算健全的，能够提供准确税务资料的，也可以申请为一般纳税人。

区别

计税方式不同

一般纳税人

适用增值税一般计税方法。（一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。）

小规模纳税人

适用简易计税方法。

一般计税方法的应纳税额

#指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

#应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

销项税额=不含税销售额×税率

举个栗子：

# 一般纳税人a #

2023年1月取得销售货物收入100万元（不含税），货物适用税率13%，

当月购进货物80万元（不含税），货物适用税率13%，取得增值税专用发票。

销项税额=100×13%=13万元

进项税额=80×13%=10.4万元

应纳税额=13-10.4=2.6万元

简易计税方法的应纳税额

#指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

#应纳税额计算公式：

应纳税额=不含税销售额×征收率

不含税销售额=含税销售额÷（1+征收率）

举个栗子：

# 一般纳税人b #

2023年1月取得销售货物收入100万元（不含税），当月购进货物80万元（不含税）。

应纳税额=100×3%=3万元

税率和征收率不同

一般纳税人

适用增值税税率13%、9%、6%以及0四种，一些特殊业务可以按简易计税方法，简易计税方法适用征收率3%、5% 。

小规模纳税人

适用增值税征收率3%、5%。

增值税纳税期限不同

一般纳税人

以月为纳税期限，特殊情况除外。

小规模纳税人

可以选择以1个月或1个季度为纳税期限。一经选定，一个会计年度内不得变更。

增值税发票使用不同

一般纳税人

销售货物、提供应税劳务或服务等，可以自行开具增值税普通发票和增值税专用发票，一般按基本税率开具，简易计税方法下按征收率开具。

小规模纳税人

销售货物、提供应税劳务或服务等，一般只能自行开具增值税普通发票，特定行业或情形可以自行开具增值税专用发票（销售其取得的不动产除外），不符合特定行业或情形需要去税务机关代开专用发票，只能按征收率开具。

账务处理不同

一般纳税人

应当在“应交税费”科目下设置应交增值税、未交增值税、预交增值税、待抵扣进项税额、待认证进项税额、待转销项税额、增值税留抵税额、简易计税、转让金融商品应交增值税、代扣代交增值税等明细科目。

小规模纳税人

只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置上述专栏及除转让金融商品应交增值税、代扣代交增值税外的明细科目。

小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票，上面注明的增值税额，应计入相关资产成本或费用，不通过“应交税费—应交增值税”科目核算。

小规模纳税人是否可转为一般纳税人？

当然是可以的，主要有以下两种方式：

一是自愿申请，只要满足有固定场所和依法建账这两个前提条件，就可以自愿申请认定为一般纳税人。

二是被动申请，如果纳税人在连续的12个月内的销售收入达到一定的标准（不同行业有所不同，几十万到数百万不等），就必需去申请认定为一般纳税人。

那么一般纳税人可以转为小规模纳税人嘛？

这个目前是不可以的。

注册公司选择一般纳税人还是小规模纳税人？

1.看规模

如果公司投资规模大，年销售收入很快就会超过500万元，建议直接认定为一般纳税人。如果估计公司月销售额在15万元以下，建议选择小规模纳税人，从2023年1月1日起，将享受增值税免征政策。

2.看买方

如果购买方预计未来主要是大客户，很可能他们不会接受3%征收率的增值税专用发票（即使可以税局代开专票，但很多大公司都需要13个点或者9个点的增值税专用发票用来抵扣），这样建议直接认定为一般纳税人，否则选择小规模纳税人。

3.看抵扣

如果公司成本费用构成取得增值税专用发票占比高，进项税额抵扣充分，通过测算估计增值税税负低于3% ，建议选择认定为一般纳税人，否则选择小规模纳税人。

4.看行业

如果公司是13%税率的行业，且为轻资产行业。这类行业一般增值税税负较高，建议选择小规模纳税人，否则选择一般纳税人。

5.看优惠

查看公司所在行业能否享受销售增值税优惠政策。比如软件企业增值税超税负返还，或者农产品等增值税优惠政策，如果能享受，建议选择一般纳税人，否则选择小规模纳税人。

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【第7篇】二手房增值税

相比于新房，二手房交易存在的税无论从种类还是税额上均多了不少。很多朋友搞不清楚二手房到底要缴纳些什么税，每种税如何计算，今天小编给大家普及一下这方面的知识，希望在大家购买二手房时能够用得上。

税费由买家还是卖家出？

二手房交易中主要涉及了三大税种，分别是增值税、个人所得税以及契税（印花税很少才几元钱直接忽略）。其中，增值税、个人所得税按照法理来说是由卖方（上家）缴纳的，只有契税由买方（下家）缴纳。

不过，在很多地方的二手房交易中卖家讲究的是到手价，会把实际缴纳的义务转嫁到买家身上。不过，即便是税费各付卖家依然可以转嫁税费，比如通过提升房子的单价就行了。

因此，重点不是税费到底由谁出，而是能不能省税或者尽量少缴纳一些税款，这就考验大家的选房能力了。当然，只有先了解政策才能确保不被中介忽悠买了高税额的房子后自己还不清楚。

增值税及附加

为什么先说增值税呢？因为增值税是价外税，在计算其它两种税额时需要将其从房产交易的价格里扣除。至于什么是价外税涉及税法理念，不是我们讨论的重点，大家只要知道如何计算就可以了。

讲二手房交易的税收问题就一定要和大家先讲清楚地区问题。由于我们国家最大的四个一线城市、也就是北上广深经济领先其它地区很多，当地的房价也是遥遥领先。

因此，对于这四个地区，国家出台了比较特殊的税收政策。没错，就是针对你房价高、税收政策更加苛刻。下面的文章里我会将北上广深和其他地区分开讲解。

其他地区对于购房的分类只讲首套房、二套房、二套及以上。而北上广深除了根据套数分外还讲究房子是普通住宅还是非普通住宅。

四个一线城市普住和非普住的划分标准不同，但基本原则是总价高、面积大的基本都是非普住。毕竟买得起一线城市房子的人已经是少数了，买得起大面积、高单价的更是少数，这样的房子可能确实不是给普通人住的吧。

（1）其他地区二手房交易的增值税政策

上家前次买入房子后持有满两年（以下简称满2年或者满5年）再出售的话：不用缴纳增值税。

本次买卖不满2年：按照合同价全额缴纳增值税及附加，计算公式=合同价/（1+5%）*5.3%

由于缴纳了增值税就要附带缴纳城建税和教育附加，故税率中会出现小数点且不同城市小数点不同，有的5.3%、有的5.6%，这里统一用5.3%，0.3%差距不大。

（2）北上广深二手房交易增值税政策

对于普通住宅，满2年不用缴纳增值税；不满2年按照合同价全款计算，公式=合同价/（1+5%）*5.3%。

对于非普通住宅，满2年不用缴纳增值税按照上家本次卖出和上次买入的差价计算，公式=（合同价-上次买入价）/（1+5%）*5.3%；不满2年按照合同价全款计算，公式=合同价/（1+5%）*5.3%。

（3）举例说明

以北上广深（上海）政策给大家举个例子。

小张和小明签买卖二手房，小张是卖家、小明是买家，合同价为420万元。

a.这套房子是小张在三年前买入的，当时花了260万元。

如果房子坐落于上海内环内则为普通住宅，本次二手房交易免增值税；

如果房子坐落于内环外则为非普通住宅，本次交易缴纳增值税及附加=（420万-260万）/（1+5%）*5.3%=8.07万元。

b.这套房子是小张在一年半前买入的。

不管普通住宅还是非普通住宅均要缴纳增值税及附加=420万/（1+5%）*5.3%=21.2万元。

（4）部分城市政策变化

大家可以看到，在上海交易不满2年的二手房增值税非常高，我这里用的还是总价420万元的房子，在上海属于“便宜”货。如果一套总价800万元的三居室二手房，最多要缴纳增值税及附加共计40.38万元。

与此同时，为了调控楼市，近期不少城市将增值税里的满2年政策做了调整，变成了满5年。比如上海、深圳都是。那么在上述例子中，不管是哪种情形增值税及附加都要按照全额缴纳、也就是21.2万元

个人所得税

房产交易的个人所得税和前阶段网上热议的个人所得税汇算清缴不同。汇算清缴指的是个税里的综合所得，比如工资薪金、劳务报酬等收入，而房产交易的个税属于财产转让所得，不计入综合所得内，有一次计算一次。

（1）其他地区二手房交易个人所得税政策

个税的政策各地有差异，但基本上采取两种方式计算。

一是按照两次交易差价计算，公式=（本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税）*20%=（两次交易差额-本次增值税）*20%

二是按照全额缴纳，公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*1%。

大部分地区可以自由选择按照哪种方法计算，小部分地区只能按照第一种。

（2）北上广深二手房交易个人所得税政策

四大一线城市也有不同，我这里介绍上海的政策，上海是可以选择全额或是差额缴纳个税的。

对于普通住宅来说，差额缴税公式=（本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税）*20%=（两次交易差额-本次增值税）*20%；全额缴税公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*1%。

对于非普通住宅，差额公式相同；全额缴税公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*2%。没错，税率多了1%。

（3）免税政策

二手房交易的免税政策全国都是一样的，就是大家常说的“满五唯一”。满五年不再解释了，看上面就知道，“唯一”是指卖家出售的是其名下唯一一套住房。这也是置换人员会选择先卖房再买房的原因之一，为了满足“唯一”条件省去个税。

（4）举例说明

沿用上面的例子，以上海政策为例。小张和小明签买卖二手房，小张是卖家、小明是买家，合同价为420万元。这套房子小张在当年买入时花了260万元。

a.房子为普通住宅、满五年不用缴纳增值税（按照最新政策来）

差额缴税计算结果=（420万-260万-0）*20%=32万元；全额缴税计算结果=（420万-0）*1%=4.2万元。选择全额缴税的方式，承担4.2万元个税。

b.房子为普通住宅、不满五年要缴纳增值税21.2万元

差额缴税计算结果=（420万-260万-21.2）*20%=27.76万元；全额缴税计算结果=（420万-21.2）*1%=3.99万元。选择全额缴税的方式，承担3.99万元个税。

c.房子为非普通住宅、满五年要缴纳增值税8.07万元

差额缴税计算结果=（420万-260万-8.07）*20%=30.39万元；全额缴税计算结果=（420万-8.07）*2%=8.24万元。选择全额缴税的方式，承担8.24万元个税。

d.房子为非普通住宅、不满五年要缴纳增值税21.2万元

差额缴税计算结果=（420万-260万-21.2）*20%=27.76万元；全额缴税计算结果=（420万-21.2）*2%=7.98万元。选择全额缴税的方式，承担7.98万元个税。

顺便提一句，无论哪种情况，选择全额缴纳个税均比差额缴纳个税划算，这是因为大部分城市的房价涨幅都很高。如果某地几年内房价几乎没有上涨的话则用差额计算更加划算，甚至房价下跌时用差额计算不需要缴纳个税（因为没有所得......）。

契税

最后讲讲契税，这是唯一一个完全不能减免的税种。只要买卖的是二手房，不管房子在哪个地区、也不管房子是否满二满五全部要缴纳，最多就是税率高低问题。

公式都是一样的，即（合同价-增值税）*契税税率，唯一不同的是契税税率

（1）其他地区二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积为90平米以下的，契税税率为1%；90平米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房且面积为90平米以上的，契税税率为1%；90平方米以上的为2%。

购买三套（部分地区不限购）及以上的，契税税率为3%。

（2）北上广深二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积为90平米以下的，契税税率为1%；90平米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房及以上的，不论面积大小均为3%。

（3）举例说明

用上面的例子继续讨论。小张和小明签买卖二手房，小张是卖家、小明是买家，合同价为420万元。这套房子小张在当年买入时花了260万元。

由于要考虑第几套房、面积大小以及增值税缴纳诸多因素，故情形实在太多达到了12种。这里不一一计算了，给出缴纳的契税比较高的几种情形。

a.购买的是二套房、增值税缴纳8.07万元

契税=（460万-8.07万）*3%=13.55万元

b.购买的是二套房、增值税缴纳21.2万元

契税=（460万-21.2万）*3%=13.16万元

总结

上文给大家详细介绍了二手房买卖中的主要税种，写得比较长，感谢大家能看到这里。

以上面的例子来说，考虑税额最多的情况，即小明花了420万元买下二手房属于二套房非普通住宅且两次交易间隔期间未满五年的情形。

需要缴纳增值税21.2万元、个人所得税7.98万元、契税13.16万元，一共42.34万元。在上海买一套二手房缴纳的税费已经能在三、四线城市买房了。这还是在买的房子总价只有420万元的情形下，如果买一套800万元的房子，缴税最多情形下一共需要78.36万元。

有的朋友说可以故意做低合同价避税。适当做低可以，但税务局会根据周边房子的成交价给出一个最低核定价。如果合同价高于核定价则按照合同价计算税收、相反按照核定价计算。

因此，为了节省缴纳的税款，无论在哪里买房尽量找那些交易满五年的房子吧。

以上纯属个人观点，欢迎关注、点赞您的支持是对原创最好的鼓励！

【第8篇】软件产品增值税即征即退程序

近期，国家税务局对管辖区内企业涉及软件产品增值税即征即退业务进行评估约谈，评估约谈的期间是从企业第一次申请退税开始至2023年12月31日截止的纳税申报存在的问题进行约谈。特别是对取得无法区分的共同费用的进项税金，是否按照即征即退收入占总收入的比例进行分配抵扣比较关注。

根据财税〔2011〕100号第六条规定，增值税一般纳税人在销售软件产品的同时销售其他货物或者应税劳务的，对于无法划分的进项税额，应按照实际成本或销售收入比例确定软件产品应分摊的进项税额；对专用于软件产品开发生产设备及工具的进项税额，不得进行分摊。纳税人应将选定的分摊方式报主管税务机关备案，并自备案之日起一年内不得变更。专用于软件产品开发生产的设备及工具，包括但不限于用于软件设计的计算机设备、读写打印器具设备、工具软件、软件平台和测试设备。因此，各纳税户在以后的申报期内要特别注意进项税额的分摊，那么，这次评估所需要的资料如下图所示：

企业需提供如下纸质资料并附上自查报告模版：

1、软件著作权复印件，若有信息产业厅的批文需附上，若没有批文，需提供软件产品检测报告；

2、软件产品说明书；

3、销售发票的复印件，若退税金额较大，税务还需现场核实；

4、当月增值税纳税申报表；

5、销售合同；

6、退税审批表以及退库审批表。

附件：自查报告

【第9篇】违约金是否缴纳增值税

【案例1】

甲公司销售给乙公司汽车配件，10月份签订了一笔100万元的购销合同，合同已经履行，后由于销售的产品质量出现问题，按照合同约定，销售方甲支付购方乙违约金11.7万元。

请问：

乙公司收取的违约金是否缴纳增值税？是否需要开具增值税发票？

答复：

不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。

注意：

乍一看，合同已履行，支付的违约金属于价外费用，应开具发票，实则不然。判断是否要开具发票需看清是谁支付的违约金。只有销售方向购买方收取的违约金才属于价外费用。

购买方虽然收到违约金，但其未发生销售商品、提供服务等经营行为，不缴增值税，不应开具发票。

注意：

（1）纳税人在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。

（2）依据发票管理办法的规定，在没有发生购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的情况下，因对方未履行合同而致的违约收取的违约金，不是经营活动，不属于开具发票的范围。

（3）甲公司可依违约金收款收据、相关合同协议及银行的付款凭据在税前列支。

【案例2】

甲公司销售给乙公司汽车配件，10月份签订了一笔100万元的购销合同，后乙方违约，不再从甲公司购货，合同也未履行，按照合同约定，购方乙向销售方甲支付违约金11.7万元。

请问：

是否缴纳增值税？是否需要开具增值税发票？

答复：

因销售行为未发生，甲企业收到违约金，不应开具发票，不缴增值税。

【案例3】

甲公司销售给乙公司汽车配件，10月份签订了一笔100万元的购销合同，合同已经履行。后乙方违约，未按照约定及时付款，按照合同约定，购方乙向销售方甲支付违约金11.7万元。

请问：

是否缴纳增值税？是否需要开具增值税发票？

答复：

违约金就属于价外费用，甲企业应将违约金并入销售额计算缴纳增值税，同时给乙企业开具发票。

【政策参考】

（1）《中华人民共和国增值税暂行条例》第6条的规定，销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

（2）《国家税务总局关于增值税若干征管问题的通知》（国税发〔1996〕155号）规定，对增值税一般纳税人（包括纳税人自己或代其他部门）向购买方收取的价外费用和逾期包装物押金，应视为含税收入，在征税时换算成不含税收入并入销售额计征增值税。

（3）根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国务税务总局令第50号）第十二条规定：条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、以及其他各种性质的价外收费。

（4）根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国税发【1993】157号）第三十三条进一步明确：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务，确认营业收入时开具发票，未发生经营业务的一律不准开具发票。

（5）发票管理办法第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。

（6）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

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【第10篇】黑龙江增值税发票查询

【稽查二局公告】关于送达《税务处理决定书》的公告哈税稽二送告〔2022〕1号

发布时间：2022-01-04 15:02 信息来源：哈尔滨市税务局

国家税务总局哈尔滨市税务局第二稽查局

关于送达《税务处理决定书》的公告

哈税稽二送告〔2022〕1号

哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司（纳税人识别号：912301036860463871）：

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（中华人民共和国国务院令第362号）第一百零六条第（二）项规定，现向你单位公告送达《税务处理决定书》。自公告之日起满30日，即视为送达。

限你单位见此公告后，到国家税务总局哈尔滨市税务局第二稽查局（地点：哈尔滨市松北区科技二街1111号）领取文书。

附件：国家税务总局哈尔滨市税务局第二稽查局《税务处理决定书》（哈税稽二处〔2021〕161号）

国家税务总局哈尔滨市税务局第二稽查局

二ｏ二二年一月四日

国家税务总局哈尔滨市税务局第二稽查局

税务处理决定书

哈税稽二处〔2021〕161号

哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司：（纳税人识别号：912301036860463871）

我局（所）于2023年3月3日至2023年11月26日对你（单位）（地址:哈尔滨高新技术产业开发区科技创新城创新创业广场14号楼(明月街236号)火炬电子商务大厦301-329室）2023年1月1日至2023年12月31日根据协查系统转来的协查函及“已证实虚开通知单”，沧州中富达持昇科技有限公司2023年1月开具给哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司的23张增值税专用发票（发票代码1300184130，号码02995748-02995763、02995765-02995771，发票金额222413.86元，税额35586.14元，价税合计258000元，货物名称：移动通信设备*手机拆解加工费、配件拆解加工费）为虚开的涉税情况进行了检查，违法事实及处理决定如下：

一、违法事实

1.在你单位注册地址并未发现生产经营，根据对物业的调查，物业未发现你单位在注册地进行过生产经营，存在虚假注册地址嫌疑。

2、无法联系上你单位法定代表人等相关人员，仅联系上的原企业经理（自称）对于公司业务及疑点无法做出合理解释。

3、开具发票金额与调取的银行流水进出账情况严重不符，存在大宗交易未付款嫌疑。

4、上游企业沧州中富达持昇科技有限公司已被对方税务机关认定为无实际加工能力，确认开具给哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司的拆解加工费发票为虚开的发票。

5、经查询哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司进项发票明细，标明拆解加工费的发票仅为沧州中富达持昇科技有限公司开具的23份发票，金额为22413.86元，加工费占购进进项的比例约为0.44%，常识分析背离实际。

6、从发票信息综合分析看，哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司从事购进手机（应均为当年最新手机高端型号）拆解后销售集成电路业务，总计购进及销售价格的差额为16696.25元，分析利润率极低，且手机拆解后销售集成电路对与技术要求常识判断较高，发票判断唯一代加工拆解企业沧州中富达持昇科技有限公司已被对方税务机关认定为无实际加工能力确认虚开，常识判断涉嫌业务虚假。

7、哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司上游企业助保达实业（深圳）有限公司（购进），沧州中富达持昇科技有限公司（购进）、唯一下游企业深圳万博佳斯科技有限公司（销售）、均为“沧州中富达持昇科技有限公司”一案中的涉案企业，合理怀疑长链条团伙作案虚开发票。

哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司涉嫌虚开增值税专用发票，取得已被证实为虚开的沧州中富达持昇科技有限公司2023年1月开具给哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司的23张增值税专用发票（发票代码1300184130，号码02995748-02995763、02995765-02995771，发票金额222413.86元，税额35586.14元，价税合计258000元；开具增值税专用发票518份，开具发票总金额为50,595,154.59元，税额7,793,192.91元，价税合计58,388,347.50元。

二、处理决定及依据

根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条、《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条第二款第（一）项、《中华人民共和国发票管理办法》第三十七条第一款、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十六条、《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》（国务院令第310号）第三条、《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第六十一条和《黑龙江行政执法与刑事司法衔接办法》第五条的规定，哈尔滨东北亚能源交通（集团）科技发展有限公司涉嫌虚开增值税专用发票，移送公安机关处理。

限你（单位）自收到本决定书之日起15日内按照规定进行相关账务调整。

你（单位）若同我局（所）在纳税上有争议，必须先依照本决定的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局哈尔滨市税务局申请行政复议。

税务机关（印章）

二ｏ二一年十二月一日

【第11篇】医药行业增值税税率

（本报记者陆悦）今年全国两会期间，全国政协委员、中国食品药品检定研究院（以下简称中检院）标准物质和标准化研究所所长肖新月递交了一份与生化药品行业息息相关的提案。“生化药品作为我国医药产品的一个大类，按照《中国药典》，应纳入生物制品的范畴，希望生化药品可以和生物制品一样，享受3%增值税的低税率。”肖新月委员呼吁。

生化药品，是指从动植物及微生物中提取、分离、纯化，或用生物化学方法半合成或用化学合成、微生物合成或用现代生物技术制得的具有生物化学活性的一类用于临床治疗的药物。因其具有针对性强、毒性低、不良反应小、易为人体吸收等特点，对疾病防治有重要作用。我国已形成完善的生化制药工业体系，逐渐成为医药行业的一个重要组成部分。

“在现行《中国药典（2023年版二部）》中，生化药品包括了起始原料为人或动物的体液或组织、微生物发酵产物的多种药品，例如肝素钙的起始原料为检疫合格的猪肠黏膜，糜蛋白酶起始原料为检疫合格的牛或猪胰等。”肖新月委员解释说。根据《中国药典（2023年版三部）》，生物制品是指以微生物、细胞、动物或人源组织和体液等为起始原材料，用生物学技术制成，用于预防、治疗和诊断人类疾病的制剂，如疫苗、血液制品、生物技术药物、微生态制剂、免疫调节剂、诊断制品等。所以生化药品应包含在生物制品范围内。

肖新月委员进一步解释，2023年，财政部、国家税务总局发布了《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》，其中规定，用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品，可选择依照6%征收率计算缴纳增值税。2023年，财政部、国家税务总局发布了《关于简并增值税征收率政策的通知》，明确了“依照6%征收率”调整为“依照3%征收率”。然而，在实际征税过程中，部分地方税务机关简单以药品批号是否属于生物制品进行征税，将生化药品排除在3%低税率之外。“近期，中国生化制药工业协会征求行业专家和企业意见，制定了符合条件的生化药品品种名单，建议有关单位沟通协调，使相关品种依照3%征收率计算缴纳增值税，让税收惠民政策落到实处，同时促进制药行业发展。”肖新月委员表示。

【第12篇】增值税不开票收入申报

不管你是一般纳税人还是小规模纳税人，你要明确这些内容。

1、你是按照纳税义务时间来申报增值税，开票并不是唯一标准，如果达到纳税义务时间，就算没有开票也要申报，这就是我们说的未开票收入申报。

2、进行未开票收入申报后，纳税人需要做好未开票申报的明细台账，这个是非常必要的，后期补开了多少发票直接从台账中减除，这样未开票的收入申报就非常清晰，不至于自己把自己搞混，在应对税务检查时候也能说的清楚。

3、未开票收入申报其实就是个时间差，不管怎么操作，税只能申报一次，绝对不可能重复申报，当期如果申报了，后期开票了就不可能再申报一次，肯定要想办法减除出来，就是这个道理。

一般纳税人

方法1：

发生未开票收入时候通过未开具发票栏申报，后期开票再通过未开票发票栏负数申报。

比如一般纳税人，当期取得100的未开票不含税收入，税率13%。开专票收入还有200（不含税），税额26。那么填表如下，当期的未开票收入和税额填写到附表一的5、6列。

增值税申报比对规则：当期开具发票（不包含不征税发票）的金额、税额合计数应小于或者等于当期申报的销售额、税额合计数。

当期开票金额200<当期申报销售额300

当期开票税额26<当期申报税额 39

可以通过申报的比对，顺利解锁税控盘。

后期补开了发票，需要填写两个地方。在开票发票相应栏次填写开票数据同时在未开票发票栏次填写其对应负数金额。

比如，上述113的未开票申报，次月又开具了发票。同时次月还有200的不含税开票收入。那么申报表填表如下：

增值税申报比对规则：当期开具发票（不包含不征税发票）的金额、税额合计数应小于或者等于当期申报的销售额、税额合计数。

结果是比对不满足规则，无法通过比对。

当期开票金额300>当期申报销售额200「不满足比对」

当期开票税额39>当期申报税额26「不满足比对」

我们在申报时候会提示无法通过申报，强行申报的话，会无法解锁金税盘，按照税总发〔2017〕124号规定，异常比对结果经申报异常处理岗核实可以解除异常的，对纳税人税控设备进行解锁；核实后仍不能解除异常的，不得对税控设备解锁，由税源管理部门继续核实处理。

所以，这种情况，纳税人肯定需要提交相应的证明材料后解除异常。

方法2：

发生未开票收入时候通过未开具发票栏申报，后期开票再通过抵减开票栏销售额方式申报。

比如一般纳税人，当期取得100的未开票不含税收入，税率13%。开票收入还有200（不含税），税额26。那么填表如下，当期的未开票收入填写到附表一的5、6列

增值税申报比对规则：当期开具发票（不包含不征税发票）的金额、税额合计数应小于或者等于当期申报的销售额、税额合计数。

当期开票金额200<当期申报销售额300

当期开票税额26<当期申报税额 39

可以通过比对，顺利清卡

对未开票收入在日后开具发票，则对开具发票期间，申报增值税不在“未开票收入”填列负数，而在开票销售额中减去已经申报的未开票收入，将差值填列到“开票收入”的相应栏次。

说的简单点，就是不填写补开票的数据。

比如，上述113的未开票申报，次月又开具了专用发票。同时当期还有200的不含税开票收入，申报表第1、2列只填写当期200的数据。其实这200有个过程，相当于200（开票金额）+100（补票金额）-100（未开票收入金额）=200.

增值税申报比对规则：当期开具发票（不包含不征税发票）的金额、税额合计数应小于或者等于当期申报的销售额、税额合计数。

结果是比对不满足规则，无法通过比对。

当期开票金额300>当期申报销售额200

当期开票税额39>当期申报税额26

所以，这种方法也会提示无法通过比对，同样强行申报会异常，进而锁死无法解锁。

按照税总发〔2017〕124号规定，异常比对结果经申报异常处理岗核实可以解除异常的，对纳税人税控设备进行解锁；核实后仍不能解除异常的，不得对税控设备解锁，由税源管理部门继续核实处理。

所以，这种情况，纳税人肯定需要提交相应的证明材料后解除异常。

以上两种方式是目前各地在对未开票收入申报后期补开发票后如何冲减的主要两种方式。

这两种方式在后期补票申报时候都会出现比对不符情况，都需要提请税务局审核后申报，这主要是为了避免纳税人随意冲减开票额申报而做的申报比对。

两种方法都有运用，实践中，纳税人以主管税务局规定的方式来执行。

小规模纳税人

比如你有40万的未开票收入，那么你就都填写在第一栏，第2、3栏是其中项，没有开票就不用填写。

比对规则：

1.当期开具的增值税专用发票金额应小于或者等于申报表填报的增值税专用发票销售额。2.当期开具的增值税普通发票金额应小于或者等于申报表填报的增值税普通发票销售额。

3.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》第1栏（货物及劳务列+服务、不动产和无形资产）本期数≥第2栏+第3栏（货物及劳务列+服务、不动产和无形资产）本期数。

开票金额0<申报销售额40万

第一栏40万>2+3栏次 0

所以，能顺利通过申报比对。

如果次月40万元均补开开具了增值税普通发票，那么申报表不需要再重复申报这个40万。

开票金额40万>申报销售额0万

1栏0万<2+3栏=40万

结果是比对不满足规则，无法通过比对。

所以，这种方法也会提示无法通过比对，同样强行申报会异常，进而锁死无法解锁。

所以，我们看出未开票收入后期发生了补票，我们都需要从补票当期把这块从申报表剔除，如果不剔除，就会发生重复报税的情况，那么剔除一块不申报这个行为会受到限制，比对会出现异常，这种情况就需要去大厅处理。

我们一定要做好未开票收入台账，未开票收入有哪些？哪些已经补开发票，哪些尚未补开，有了这个明细，不管是自己申报核对还是税务局比对时候要求提供资料，都能说得清了。

如果后期不开票了，那当然就不需要做任何申报处理了。

【第13篇】增值税税金计提表

其实很少做账，更多的偏向财务商务类工作。对于账务处理方面，今天有时间还是整理了一下一般纳税人增值税月末计提处理，因为这个问题相对来说稍微有点复杂性，因为我们从科目的设置上，就可以看出来了，你看关于增值税核算呢，在应交税费下面就设置了9个二级明细，然后在应交税费-应交增值税这个二级明细的下面又设置了10个三级专栏，所以说从科目的体系上我们就感觉他的核算是有点复杂性的。我们可以分步来看，先看应交增值税，这个二级科目明细下面的其中3个三级专栏-进项税额，销项税额，转出未交增值税，我们先梳理这三个常用的三级专栏。想知道这三个三级明细的用法的话，得先搞清楚这个问题，咱们的应交税费应交增值税这个二级明细，他的特点，他下面设置了10个三级专栏，我们来了解一下结果，结果是什么呢？按照准则要求，应交税费-应交增值税-在每个月月末的时候，他的贷方余额要求是0，那么月末他的借方可不可以有余额呢？是可以有的，但是要求这个余额的含义必须代表的含义是留抵税额，也就说将来你的借方余额代表的是留抵税额，那这个是允许的。那么我们本着这个原则来处理一下刚说的这三个三级栏目的问题，首先第一个问题，假设本公司本期销售商品产生了销项税额，那么我们做账的时候应该分录是，贷应交税费-应交增值税-销项税额，这个时候说明我们的三级专栏就在我们的贷方了，假设贷方的销项税是1000元，那么我们购买商品的话就会产生进项税，那么我们有进项做账的时候是不是就是分录：借：应交税额-应交增值税-进项税额，那么你会发现，我们的进项税额都在借方，假设有700元进项税额，这样我们就可以统计出来了，我们这一个月的销项税额是1000，进项税额是700元，那到了月末的时候，那么销项-进项，说明本月该交300的增值税，现在贷方有300的余额，那我们之前说了，到了月末的时候，按照企业会计准则要求，我们是不允许贷方有余额的，那么说明这300是不能留余额的，那怎么办呢？你要想贷方无余额，是不是需要借方发生个300呢？这样我们才能达到贷方无余额，那借方这300呢怎么做呢？这个300就是我们月末要做账的时候要做的，转出未交增值税300，到这会三个三级栏目我们都运用了，所以到了月末的时候，作为咱们会计做账，就产生了这笔分录了，借：应交税费-应交增值税-三级专栏--转出未交增值税 300 贷方：应交税费-未交增值税300 这个就是我们常见到的月末处理的。月末余额成0了，那说明我们这个就可以了，因为准则要求月末必须是0，贷方不能有余额。那么接下来的问题就是，我们现在应交增值税的二级明细余额是0，但是我们的销项税三级专栏是不是挂着1000元，然后进项税的专栏挂着700，转出未交增值税挂着300，那么说这个时候她们这个明细用不用清零呢，挂在这怎么办呢？注意了：三级专栏是不用处理的，三级专栏有余额就让他有去吧，因为我们的准则里面没有要求把我们的销项啊进项呀，转出未交增值税说必须要把她们清零，这个不需要，我们要管理的就是应交税费-应交增值税的二级明细他的结果，这个是第一种情况。第二种情况：那如果，我们做一个假设，进项税额是1700，销项税额是1000，那这个时候你会发现，我们的借方余额700，那这样行吗？能留余额吗？那么作为咱们的借方余额，你代表的是留抵税额，说明他留下就可以了，那你就看是否留抵税额，没有抵掉，留下以后再抵扣，说明这700，就叫留抵税额，那说明我们应交税费应交增值税就是合适的，他代表的就是留抵税额，当进项税额大于销项税额的时候，那么月末的时候账务处理，那我们这个时候还需要做账吗？不需要做账了，因为这个时候我已经符合准则的要求了，所以这个时候是不做账务处理的。

下期我们继续分享一般纳税人增值税月末计提的应交税费应交增值税-已交税金，转出多交增值税。

【第14篇】房地产土地增值税预缴

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

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