在建工程增值税（5个范本）

发布时间：2023-10-23 21:17:01 热度：20

【导语】本文根据实用程度整理了5篇优质的在建工程增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是在建工程增值税范本，希望您能喜欢。

在建工程增值税

【第1篇】在建工程增值税

在实务中，部分房地产企业因资金周转困难，导致房地产在建工程项目难以维持下去，为加快资金回笼，不得不转让部分在建工程项目。应当注意：按照《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上”。转让在建工程的双方涉及哪些税费？本文结合现行税收政策分析如下：

一、转让方涉税政策分析

对于在建工程的转让方来说，主要涉及增值税、土地增值税和印花税的处理。

1.增值税

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。也就是说，不动产在建工程转让，应按“销售不动产”税目，计算缴纳增值税。但对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目，计算缴纳增值税。虽然二者适用税率都是9%，在一般计税方法下，都可以一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。但如果属于简易计税项目，就有很大的区别：一是征收率不同。适用“销售不动产”税目简易计税征收率为5%，增值税计税依据为收取的全部价款；适用“转让无形资产”税目简易计税征收率3%，并且可以选择扣除土地出让金后差额5%缴纳增值税，并且可以全额开具增值税专用发票。依据是《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：“纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”

2、土地增值税

根据《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发[1995]110号）在具体计算增值额时，区分以下几种情况进行处理：1、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。3、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

土地使用权与在建工程经批准可以进行转让，房屋建设工程属于成片开发土地的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准可以进行转让。所以未进行开发直接转让的可能性为零。如果企业转让未竣工备案的在建工程，无须区分土地增值税成本对象为普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，统一按“一分法”（即“其他类型房地产”）进行土地增值税清算。实务中，绝大部分省市税务机关认为，土地增值税扣除项目金额中的“加计扣除”，可以“取得的土地成本与开发成本之和”为基数计算。但是，如果是将已封顶竣工备案的在建工程转让，须按“三分法”进行土地增值税清算（部分地区适用“二分法”），购入方再转让环节土地增值税清算适用“旧房转让”政策。因此，企业须根据在建工程的开发程度适用不同的计算方法。

3、印花税

房地产企业转让不动产在建工程，应按照“产权转移书据——土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据”税目，依合同所列金额0.05%计算缴纳印花税。此外，如果房地产企业在合同中将增值税税款单独列明，根据印花税法第五条规定，该不动产在建工程转让合同的计税依据应为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。

二、受让方涉税政策分析

对于在建工程的受让方来说，主要涉及增值税、土地增值税和契税的处理。

1、增值税

在一般计税方法下，增值税以增值税专用发票作为抵扣链条，上家开具增值税专用发票，下家直接抵扣。但因为上家因为是房地产老项目，选择简易计税，只能开具5%专票，而下家也只能抵扣5%，并且下家也不能土地价款抵减销售额，显然会加重其增值税税负。因此《财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告(2023年第2号 )第二条规定，房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(2023年第18号)第八条规定，房地产老项目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。取得未完工的房地产老项目，属于购入未完工的房地产老项目，在继续开发后以自己名义立项销售的，可以按照上述规定适用房地产老项目增值税简易计税政策。一个新的问题又产生：是否可以差额缴纳增值税？（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（八）项规定，一般纳税人销售其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。既然开发在建项目属于房地产老项目，应当可以差额缴纳增值税，这才是公平合理的。

2、土地增值税

房地产企业以接盘等形式购入未完工在建项目，继续以自己名义立项建设并销售后，该项目土地增值税清算时，大部分税务机关对购入在建工程成本，不认可再计算加计扣除金额。以浙江省为例，房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除处理，按照土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

在这方面，少数税务机关有例外规定。如重庆市《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》（渝财税〔2015〕93号）明确，房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。

3、契税

《财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。根据上述政策规定，虽然转让在建工项目不需要办理产权登记手续，属于土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人，取得方应就转让的总价款缴纳契税。不动产在建工程的承受方为纳税人，根据相关规定，计税依据为应交付的总价款，其中不包含增值税。

作者：纪宏奎，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第2篇】在建工程转让增值税税率

近两年，随着房地产行业的持续调控，部分房企因资金链紧张不得不将在建工程阶段的项目对外转让。

根据第三方统计数据，目前房地产项目并购类交易中，“在建工程转让类”（含法拍）占比大概20%，“股权转让类”占比50%，“土地作价投资/分立/划转类”占比 20%，其他类(收储再出让，总分公司，合资建房)5%。

本文对“资产交易”模式下的在建工程转让进行分析，结合案例搭建了测算模板。

一、相关定义

1.什么是“在建工程”？

在建工程是指取得批准立项，拥有合法完整用地手续，已经取得国土证，取得施工许可证并正在施工建设的工程项目。

2.什么是“转让”

朱光磊老师说过一段绕口令:有的地方认为转让仅仅是转让，投资不属于转让；很少的一些地方会认为土地可以投资，但是不可以转让；有的地方认为，净地是可以投资的，却不可以转让；绝大多数地方认为净地既不可以转让也不可以投资。

注意，在建工程是按项目转让，即按'立项范围'转让。若两宗地一个立项，一宗地已开发，一宗地未开发，实操中有些地方可以转，有些地方认为净地不能转让。

3.什么是“在建工程转让”

在建工程转让就是在建工程所有人将其拥有的在建工程转让给买受人，买受人支付对价的民事行为。

“在建工程转让”有两种模式，一种是项目公司的“股权交易”模式，一种是“资产转让”模式。

在建工程转让的优点：相比股权转让方案，转让价款可以全额作为未来计算三大税种的税基；另外，走股权转让，若标的公司存续期较长，很有可能存在或有负债或者其他风险。

在建工程转让的缺点：手续相对复杂，周期较长，搞完一套下来少则3-4个月，慢者一年半载，不但要重新报建，已经销售还要换签合同。很多定位在快销的公司不愿意做。

不过近来，随着一手地竞争日趋激烈，一些top20的房企也开始关注在建工程转让项目，竞争格局出现了新的态势。

二、转让前提

在建工程转让前提有两个，一个是要满足交易双方的需求，是商务条款，另一个是政府强制要求的转让前提。分析如下：

1、交易双方需求

买方希望直接锁定项目，并购成本综合下来，比招拍挂市场拿地便宜一些（土地上行行情基本不可能，综合成本能少一点，锁定就ok了）。

卖方希望能解套，能解决自己的现金流问题，溢价尽量高，或者保留一部分股份。

笔者曾经碰到过一个项目，出让方确实想卖，签了意向协议后又一直不断提高价格，进而提出希望保留部分权益。经多方打听，买家才发现是因为收购对价不能解决买家的整体债务危机，如果出让了项目，卖方的很多故事就“讲不圆”，面临债务集体追讨。

2、主管部门规定的转让前提

简单说：土地出让金交清，有国土证，工程进度达到发改委立项批复金额的25%以上才能发起转让审批

（1）以出让方式取得土地使用权的转让条件

《城市房地产管理法》第三十九条：”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

其中，建设规模指实际支付金额，财务数据为准。

总建设规模=工程总投资=《发改委立项批复》金额

注意：法拍不受25%投资强度限制。根据最高法《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》（法释[ 2009]5号）第十四条，《城市房地产管理法》25%的规定性质，系“管理性规范”而非“效力性规范”。未达到25%属于合同标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同效力。

有的地方还要求30%的投资强度，比如河南。

另，如果未达到25%，买家还想收购，则在资产转让前买家要提前介入，对项目进行先期投入，待项目达到25%的投资强度时再进行交易。

2、以划拨方式取得土地使用权的转让条件

《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

（国务院令第55号）第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

所以，如果是划拨用地，需要经人民政府批准，获批后补交土地出让金。乡，镇政府还不行，必须是市、县人民政府。

3、开发资质

我国未设置受让方的开发资质要求。另外，若是双方均是房企，税要高一些，后面再分析。是否属房企，一看营业执照上的经营范围，二看是否有房地产开发资质。

建筑企业管理及财税处理

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三、交易结构

常见“资产转让”模式下的在建工程转让，交易结构如下：

1、'在建工程转让'：即直接转让在建工程。这种情况下，要重新报建，从土地证开始办理更名，五证都要更名，重新缴纳相关费用。若有销售的，还要和客户换签合同。

若未达到投资强度，转让之前需要买家介入，对项目进行先期投入，待项目达到25%的投资强度时再进行交易。

先期介入，首先要共管印鉴（项目公司公章、银行预留印鉴、合同章若有、签证章若有）、工程款支付账户、证照，深度介入项目管理；然后，借款给项目公司，借款需要有足额担保。达到25%的时候再进行资产转让。

2、“在建工程转让+新公司股权收购”：如果出让方要求保留股份，则出让方新设立一个项目公司，将在建工程转让给新公司，再对外转让新公司的股权，或收购方增资进入。或转部分股权后，再增资进入。

这里要注意，出于税筹、降低整体收购成本考虑，可能会出现出让方实际已经完全退出，但是形式上保留了一些股份的情况。

上述税筹目的是利用公司法中股东可以不按比例分红的条款，买家增资进项目公司后借款给项目公司，然后项目公司往来款借给卖家（相当于预分红），最后项目公司分红再冲抵与卖家的往来款，达到卖家避税，降低整体交易成本的目的。

这种操作有个法律风险，即形式上卖家还是股东之一，卖家的资产从在建工程变成了股权，若开发期间，卖家的债权人因其他债务来主张权利，项目公司的股权或资产有被查封的危险。

3、“法拍” ：在建工程之资产转让模式在法院拍卖情形下较为常见，如前所述，法拍不受25%建设进度的影响。

但是法拍最大的问题是税。走到法拍，卖家一般都山穷水尽，竞拍的土地款用于归还各种债务，卖家已经没有纳税的能力和意愿了，这种情况下，买家要承担买卖双方的全部税种，而且是“先税后证”。

也要税筹机构分析，可以操作为只要缴纳契税即可过户，我们下面再分析。

法拍中，法院及其委托的平台只是一个通道，虽然法院公告约定了税费由买方承担，但是没有改变被拍卖资产的持有人才是纳税主体的法律事实。法院收到买家拍卖款，开具的收据能否税前扣除，需要和当地税务部门沟通。根据实践，一般做工作后，大部分地区是可以在增资税和土增税前抵扣的。

4、“公司合并导致”：转让是由于公司合并而导致的，只需要变更土地证。比如，a公司下面有个在建工程，现在a公司被b公司给吸收合并了，在这种情况下，在建工程转让是不做重新的报批报建的，仅仅是变更土地证。

风险点：公司合并（即分立的反向操作）的情况下，被吸收合并的公司的债权债务是由兼并公司来承继的，换句话说，就是在公司合并的情况下，被吸收合并的公司的债权债务是由兼并公司来承继的。它的法律责任、公司主体是延续的，债权债务也是延续的。

5、“作价入股”：在建工程不属于法律、行政法规规定的不得作为出资的财产。

《公司法》第二十七条规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”。

很显然，《公司法》对出资的限定性用语是“可以……也可以……”，并非“仅能……作为出资”，故只要1）可以用货币估价，2）并可依法转让，3）同时不违反法律、行政法规关于不得作为出资的规定，即可作为出资设立公司。以在建工程出资完全符合上述要求。

搭建结构的注意事项

（1）抓住卖家的'痛点'。卖家在无压力状况下，待价而沽，容易变脸，最终较难谈妥，优先满足核心诉求便宜？安全？快？

（2）对价与风险的匹配。凡资金支出均需要足额保证.垫款是大忌讳，不要无谓的垫资，不得不垫资的时候，也要给对手以非常大的履约压力。

（3）交易结构要尽量简单，不要为了复杂而复杂。如无必要，勿增实体。

（4）不能有敞口，尤其是股权。

（5）对方的履约能力。

（6）撰写协议时，不要混淆权利、义务。如果对方无能力去做一些事情，如和金融机构，总包单位谈判，协议中还是要约定由卖家负责，但可书面委托买家提供帮助，以免不幸走到诉讼，合议庭判定双方权利义务。各流程必须可执行，有明确的触发条件，责任明确。

四、转让流程

1、完成项目初判

与业主见面，现场踏勘，了解项目由来、现状；走访政府，总包；进行核心商务条件谈判。

2、签署意向协议，确定核心条款

意向协议不包含违约条款，主要是将双方的口头承诺、商务条件以书面予以确认，以便开展下一步工作。

3、完成共管（保证金、证照）

买方可能提出，尽职调查前，需要共管保证金，以体现诚意，并在意向协议中约定。

可以在买方账户两方共管，几百万即可；对等的，项目公司的印鉴，项目的证照也要双方共管。前者要与银行签署监管协议，后者一般在项目公司现场用保险柜。

银行监管最好写一个不需要对方配合即可解除共管的绝对时间期限（可以写长一点）或者约定在收到书面函告后x日内配合解除共管否则按共管金额的一定比例支付赔偿金。以便银行执行，给对方一些压力。

4、完成尽职调查，出具报告

尽职调查本质上就是将交易信息从不对称到对称的过程，分为法律、财务、审计、工程等调查。

组织法务、财务、审计、造价、评估等单位，成立小组，进场尽调。小组最好有报建、工程、成本的同事，一些业务上的问题，业务部门比中介更容易发现问题。

尽职调查如有重大风险或重大未披露，不实的情况，直接退出。

尽职调查包括：

法务尽职调查

产权是否完整，是否有瑕疵，土地是否质押，建筑物是否抵押，或被司法查封

五证的期限，规划面积是否延续，统一

是否老项目（即2023年5月1日前拿到施工许可证，增值税可用简单计税法）

土地和房屋是否是同一个主体。两个主体要分别确权

是否缴纳全部土地出让金，取得土地证

标的资产取得和存续的合法性

是否有文物、拆迁、湖泊、地铁线路影响施工

是否未配建人防工程

是否预售（包括无证预售）

财务尽职调查和审计

财务情况是否真实，确定调减项，帐是否平，是否存在关联交易。

主要是对合同的清理，建议界定一个原则，对金额在一定额度之上+性质的合同进行清理，形成清单，作为正式协议的附件之一。

项目中期结算

主要根据图纸来核量，包括全部现场签证。可以找两家造价事务所来背靠背做。中期结算也可以在正式合同签约之后开展。

一般在建工程现场都在总包单位控制下，对开发商，总包单位就是拿钱走人或者谈好复工条件继续干，对有经验和施工资源的开发商，相对不难谈。

总包单位一般关心停工赔偿，复工损失，拖欠的工程款如何支付，如果让原有总包继续干，支付一定资金润到后，还可以继续缓付。谈好后，签一个三方备忘录，作为主协议的附件之一。

应着重审查在建工程是否存在拖欠工程款、法院查封等情况，避免收购后因原施工单位的工程欠款问题导致无法现场接管工程，甚至引发新旧施工单位的流水冲突。

这里要注意，被拖欠资金的施工企业有权到法院提请将工程依法拍卖，如果收购方有钱，法院会选择用成本最小的方式执行，而不是法拍。买家还可以与发包人协商该工程折价。

5、签署正式协议

主要内容如下：

1、双方当事人情况

2、项目概况(包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积；证照情况等)；

3、转让方对在建工程转让限制条件的不存在或已解决承诺

4、项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限

5、转让费用的构成、数额、支付方式和期限；转让对价的调减项

6、项目用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续协助

7、在建工程转让交割日期及方式

8、双方的权利义务

9、违约责任

10、解决争议的方法

11、转让当事人约定的其它事项

13、附件：合同清单

这一步最好请对转让在建工程有实操经验的律师主持草拟。

合同签署后按合同约定支付转让款。款项根据项目变更手续进度来，可以支付到保证金账户，做一个动作，付一笔。

6、转让协议国土局备案

如果涉及“划拨”转“出让”的，需要提前取得市、县级人民政府批准，并补缴土地出让金。

转让协议提交国土部门备案，由国土部门完成鉴证及备案手续

另外注意，但不动产物权制度中有一项重要规则，“房随地走、地随房走”。《物权法》第一百四十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”

故无论在“合资协议”中将“出资构成”描述为土地使用权和在建工程，还是仅仅描述为在建工程估价出资，土地使用权和在建工程的出资一定是一并完成的。也即以在建工程出资应当首先办理土地使用权的出资手续，出资人将土地使用权转移登记至被出资的公司（简称合资公司）名下。一旦合资公司取得以合资公司为使用权人的土地使用权证，则公司自动取得了在建工程这一混合之物的所有权，无需再办理在建工程的转移登记手续。

7、缴纳税费，办理新国土证

增值税，土增税，契税缴纳完成后，由国土部门对票据进行核验，办理新的国土证。需要提供前面的土地契税发票。

实操中，契税常常会漏掉，税务认为自建房屋不需要交契税；而国土不管建筑，因为还未建成，只过户土地权证。

8、交割日（资料，证照，合同等）

9、更换原项目总包单位解除。

当然，有的公司会选择继续选择原来的总包单位，只需变更施工图，以及按照本公司的建筑标准施工。如果要更换，需要做中期结算。整个过程，需要原业主配合。

10、重新报建（五证），质监安监等施工手续

11、换签购房协议（若有）

12、进入正常开发阶段，开始回款

五、涉税简析

在建工程涉税较为复杂，我们将结合案例，写一篇专题分析，并附上测算模板。这里简单分析如下：

在建工程因为项目进度（新项目还是老项目，2023年5月1日前拿到施工许可证为老项目，适用简易增税法）、转让方式（是否法拍，法拍有可能买家要承担双方的税负且部分无法税前扣除）、工程进度（是否动工、是否竣工）、收购后是否拆除重建的不同，税负也各不相同，还涉及前期工程款能否二次加计扣除的问题。

测算模板基本做好，预览图如下：

我们介绍了在建工程转让常识。这里补充几点：

《城市房地产管理法》规定的“完成投资总额的25%”如何界定？

答：根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）、《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资发〔2008〕178号：'应投资额'、'已投资额'指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。

实施流程

在建工程转让主要流程如下，各地政策略有差异：

实操中，“已投资额”以第三方机构的财务审计金额为准，形象进度至少要出地面（类似于预售进度）。国土部门除了看第三方数据，还会到现场勘探。

税源地问题

收购方最好与被收购项目注册地在同一个区，审批会好过一点。

如果更换总包单位注意中期结算和保险责任

除按造价主管部门要求做中期结算外，还要按照“谁施工、谁负责”的原则，由撤场施工单位对已完成的分部分项工程应进行质量验收，并且应出具相应的保修书。

下面着重分析“在建工程”转让税：

一、应税行为分析

1、不同交易方式的纳税义务如下图

要算税首要先确定是否发生应税行为，不同应税行为，会有不同的税种及税率。

“转让在建工程”属于“资产转让”。卖家和买家的税种如下：

说明：“√”表示需要缴纳相关税费，“○”表示相关税费具有筹划空间，“×”表示无需缴纳相关税费。

2、适用税率

二、案例

下面以一个详细案例，对测算模板的使用进行说明：

1、基本情况

a公司拟收购“三国发展有限公司”的“好幸福城市综合体体”项目。

转让方:三国发展有限公司项目名称:好幸福城市综合体项目总投资:35,000万元（发改委立项备案金额；不含土地成本）投资完成比例:37%；证照齐全；已经取得国土证

2、初步尽调

尽调的目的是对项目做一个初步判断。

以下是尽调初期“重点情况清单”（本文附件excel表中有）

3、确定估值

初步商务谈判后，大概可以确定一个交易价格。在建工程分为'土地'+'地上建筑物'。

土地：按“市场比较法”或“假开发”进行估值。

本文附带的测算表格只需要录入估值或者对方的出价即可，不反映估值过程。估值也是门手艺活，有空再和大家交流。

地上建筑物：按照第三方审计，包括直接成本和间接成本（营销，管理，财务费）。地上部分造价比较好确定，财务有数据，还可以通过中期造价结算、财务审计进一步确定。

本文附带的测算表格未对间接成本做“资本化”考虑。

4、录入基础数据

大家把了解到的数据录入测算模板。

这里注意，因为交易的是资产，不是股权。工程款是否支付与买家没有直接关系，买家拿到钱后自行去解决；但在协议中要做相关约定，原总包方卖家负责搞定，签署相关文件。

注意：下图的黄底框需要手动录入；绿底框自动计算。不然测算结果出不来。

5、测算的逻辑

任何投资事项，都要说清楚三件事情，投多少钱，收多少钱（怎么收、可行性），利润多少。

测算建模也要围绕这三方面去开展，同时要分开“基础数据录入区”、“数据处理区”、“结论区”。

测算模板已经做好了，大家在众号后台回复公众号回复'在建工程',获取最新带数据的测算模板。

下面我具体讲一讲：

6、首先看“测算结论区”。如下，表中设置了一个“土地估值调整”的条件按钮，按10%为进行调整，大家可以设置好估值底价，然后调整。

7、再看“基础数据录入区”：

黄底框需要手动录入；绿底框自动计算。熟悉表格后，大家可以根据需要来修改。

8、计算明细表

(1) a 在建工程转让价格 46100万元

土地评估值 33000万元 :评估值,以双方商务谈判为准。

土地开发建设成本 13100万元: 以双方认可审计金额为准。

(2)土地成本 11,889万元, 有票成本，这里要把契税分开录入，因为算不同税的时候，取数不一样。另外这里的契税为买地的契税，不是在建工程交易产生的契税。

实缴土地出让金 11,589万元

契税 300万元

（3）c 开发成本 9,000万元

按国税总局要求，开发成本只能加计扣除一次。在建工程算了一次，二级开发完了项目清算不能再加计。

（4）d 期间费 3,800万元未做资本化考虑

营销费用 500万元临时售楼部修建相关费用

管理费 300万元

财务费 3,000万元

（5）e 增值税及附加2,226万元

应缴增值税=销项税 - 进项税

①税率：营改增36号文件规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权按“销售不动产”缴纳增值税。若是二手房，则为5%；卖地11%。

② 销项税额 2,763万元 =[含税销售收入÷(1+适用税率9%)-当期土地价款不含契税]*9%

③ 进项税额

注意原工程已有的发票最后不一定能够在税前抵扣。所以测算的公式中我设置了比例，可用开票率建安类100%，其他50%。大家可以根据各自情况调整。

方法1：成本或费用÷(1+9%）*9%；建安专票比例100%,其他50%。而财务费用无进项税。

方法2：直接按审计后可用于抵扣的进项税额。

综上，应缴增值税 1,987万元

按12%算附加，则增值税附加 238万元

（6）土地增值税

大家算的时候要注意，各数据均是扣除增资税及的不含税金额，因为增值税是价外税，不能算为收入，同理也不算成本。

（7）其他

注意算所得税的计税基数的时候，不要减增值税，只能减去增值税附加。因为用的都是不含（增值税）税金额，再减就重复了。

（8）买家需要交契税。税率3%

到这里基本就算完了。

来源：老李聊财税工作室

【第3篇】在建工程包括增值税吗

根据会计规定,自产产品用于在建工程由于没有经济利益流入企业,也不可能导致企业所有者权益和资产的增加,因此,会计上不能作销售商品处理,应按成本结转.

借:在建工程

贷:产成品

应交税费--应交增值税(销项税)

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》:第四条单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

自产货物用于在建工程视同销售如何做账呢?

答:所谓视同销售,是指企业发生特定的提供商品或劳务行为后,会计上对此一般不作为销售来核算,不确认会计收入,而税法却规定为视同销售,并要求计算缴纳所得税和增值税的一种涉税业务.

对于自产货物用于在建工程,如果需要视同销售对此话,其账务处理如下:

(一)如果按成本结转,不作'销售处理'.

借:在建工程

贷:库存商品

应交税费-应交增值税

(二)如果企业在账务处理上,作销售处理.

借:在建工程

贷:主营业务收入

应交税费-应交增值税

【第4篇】原材料用于在建工程增值税

问题1：个人代开劳务费发票，如果备注没有写明需要扣缴义务人扣税，是不是也要支付方代扣代缴个税呢？

解答：

税务局代开劳务费发票备注支付人扣缴个人所得税，只是起着提醒作用，没有备注并不意味着扣缴义务人的法律责任免除。如果没有备注，扣缴义务人依然负有依法扣缴的法律义务，因此最好要求收款人提供完税证明，否则一样需要按规定扣缴个税。

问题2：实习生取得劳务报酬个人所得税可以一次性减除费用 6 万吗？

解答：

实习生取得实习报酬，在计算个人所得税时分为平时预扣预缴与年度汇算清缴两种情况。

（一）年度汇算时

对于年度汇算清缴来说，实习生取得劳务报酬无论是按照“工资薪金所得”还是“劳务报酬所得”申报的个人所得税，都是属于综合所得，都可以在年度汇算清缴时扣除基本费用6万元。

（二）预扣预缴时

实习生取得实习报酬，实务中有的单位是按照“工资薪金所得”预扣预缴申报，有的单位是按照“劳务报酬所得”申报。

1.满足条件的可以一次性扣除6万元

根据《国家税务总局关于进一步简便优化部分纳税人个人所得税预扣预缴方法的公告》（国家税务总局公告2023年第19号）规定：“对上一完整纳税年度内每月均在同一单位预扣预缴工资、薪金所得个人所得税且全年工资、薪金收入不超过6万元的居民个人，扣缴义务人在预扣预缴本年度工资、薪金所得个人所得税时，累计减除费用自1月份起直接按照全年6万元计算扣除。即，在纳税人累计收入不超过6万元的月份，暂不预扣预缴个人所得税;在其累计收入超过6万元的当月及年内后续月份，再预扣预缴个人所得税。”

对按照累计预扣法预扣预缴劳务报酬所得个人所得税的居民个人，扣缴义务人比照上述规定执行。

实习生在实习时很少能达到“上一完整纳税年度内”都在一家单位实习，因此能满足该项规定的实习生应该是不多。

2.多数情况下是每月可以扣除5000元

如果实习报酬是按照“工资薪金所得”预扣预缴个税的，当然在计税时每月可以扣除5000元。

如果是按照“劳务报酬所得”预扣预缴个税的，按照《国家税务总局关于完善调整部分纳税人个人所得税预扣预缴方法的公告》（国家税务总局公告2023年第13号）第二条规定，也可以每月扣除5000元。

问题3：质量检测合同需要缴纳印花税吗?

解答：

《民法典》第七百七十条规定：“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人支付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。”

因此，质量检测合同属于承揽合同，应按规定缴纳印花税，税目“（加工）承揽合同”

问题4：领用原材料用于在建工程，这批材料不是不产生销项税了吗，进项税为什么不计入成本？

解答：

我国的增值税制度在2023年1月1日就发生了变化，全面放开并允许固定资产的进项税额抵扣，除税法明确规定不得抵扣进项税额的项目除外都可以抵扣。

既然固定资产已经可以抵扣进项税额，对于企业自建固定资产或自制固定资产当然也可以按规定抵扣进项税额，用于在建工程的当然就可以抵扣进项税额，已经可以抵扣进项税额就不能再重复计入成本。

问题5：用人单位取消录用offer后支付一笔补偿金，这笔补偿金该如何账务处理?

解答：

此类情况属于企业管理问题，此笔补偿金可以作为“管理费用”列支，根据《企业所得税法》第八条规定可以税前扣除。

问题6：二手农机销售可以免增值税吗？

背景：企业是工业企业，一般纳税人。原来购进有一辆农机三轮车用于厂区保洁用，收到的发票是免征增值税的发票，原因是三轮车属于农机。现在不需要用了，对外出售。请问，在销售这个二手农机时可以免增值税吗？如不免，该按照什么计算增值税？

解答：

根据《财政部国家税务总局关于农业生产资料征免增值税政策的通知》（财税〔2001〕113号）第一条规定，批发和零售的种子、种苗、农药、农机免征增值税。

问题7：转售别人的课件应该按照什么税目缴纳增值税？

培训咨询企业：从其他培训机构购入培训课件（视频），比如100元购入，然后120元售出。请问应按照什么税目缴纳增值税？

解答：

根据与其他培训机构之间达成的协议可以分为两种情况：

1.经纪代理服务

如果跟其他培训机构达成的代销协议，根据实际销售的数量结算佣金的，应按照“商务辅助服务-经纪代理服务”缴纳增值税。

2.买断后销售

如果是从其他培训机构“买断”后销售的，应视为销售无形资产，因此应按照销售无形资产计算缴纳增值税。

问题8：提供综合医院服务的企业增值税和企业所得税是免的吗？

解答：

既然提问中说的是“企业”，说明就不属于非营利组织。民办盈利性质的医院，通常的注册名称后缀就是“xx医院有限公司”。

作为企业取得收入，除属于税法有明确可以免征企业所得税的收入项目外，都应按照税法规定缴纳企业所得税。在现有的企业所得税免税收入和不征税收入项目中并没有医疗服务收入项目。

在《国务院办公厅转发发展改革委卫生部等部门关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见的通知》（国办发〔2010〕58号）“二、进一步改善社会资本举办医疗机构的执业环境”第（七）项明确：“营利性医疗机构按国家规定缴纳企业所得税，提供的医疗服务实行自主定价，免征营业税。”（备注：营改增后继续免征增值税）

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号附件3）第一条第（七）项规定：医疗机构提供的医疗服务免征增值税。

医疗机构，是指依据国务院《医疗机构管理条例》（国务院令第149号）及卫生部《医疗机构管理条例实施细则》（卫生部令第35号）的规定，经登记取得《医疗机构执业许可证》的机构，以及军队、武警部队各级各类医疗机构。具体包括:各级各类医院、门诊部(所)、社区卫生服务中心(站)、急救中心(站)、城乡卫生院、护理院(所)、疗养院、临床检验中心，各级政府及有关部门举办的卫生防疫站(疾病控制中心)、各种专科疾病防治站(所)，各级政府举办的妇幼保健所(站)、母婴保健机构、儿童保健机构，各级政府举办的血站(血液中心)等医疗机构。

本项所称的医疗服务，是指医疗机构按照不高于地（市）级以上价格主管部门会同同级卫生主管部门及其他相关部门制定的医疗服务指导价格（包括政府指导价和按照规定由供需双方协商确定的价格等）为就医者提供《全国医疗服务价格项目规范》所列的各项服务，以及医疗机构向社会提供卫生防疫、卫生检疫的服务。

问题9：个人所得税退税具体申报流程，必须通过公司网上申报么？

解答：

个人所得税年度汇算有三种申报形式，可以让单位代办，也可以自己办理，也可以委托给其他专业人士办理。具体选择权在纳税人（个人），单位也不能强行代办。

个人可以下载个税app，然后注册登录就可以办理了，现在大部分人也是通过这种形式。如果自己不懂如何操作，可以请单位财务人员或hr指导。