土地增值税计税依据（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税计税依据范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税计税依据

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

具体各地区的核定征收率，详见如下正文：

目录

1广东的规定

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

（一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。

（二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

（三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号）

一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；

二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；

三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；

四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；

五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5%

关于明确土地增值税征管工作有关问题的通知（穗地税函[2015]146号）

（四） 对后续转让的房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致，以核定方式清算的项目存在后续转让的，其核定征收率为税务机关清算本项目时确定的核定征收率。对2023年5月25日后发生的后续转让，核定征收率不得低于5%。

关于调整河源市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局河源市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整阳江市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局阳江市税务局公告2023年第10号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整汕尾市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整中山市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局中山市税务局公告2023年第3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整清远市个人二手房转让个人所得税 土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第4号）

一、个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整云浮市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局云浮市税务局公告2023年第5号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整韶关市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局韶关市税务局公告2023年第2号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。个人转让二手非住宅以外的情形，土地增值税核定征收率仍按《韶关市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（韶关市地方税务局公告2023年第5号）规定执行。

关于调整潮州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局惠州市税务局公告2023年第3号）

一、个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人（不包括个体工商户）转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人（包括个体工商户）转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%

关于明确江门市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局江门市税务局公告[2021]3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

《关于调整江门市个人所得税核定征收率表的公告》（江门市地方税务局公告 2023年第3号）中的《江门市个人所得税核定征收率表》第11项“销售不动产”下增加一行“其中：转让二手非住宅”，核定征收率为1.5%。修改后的《江门市个人所得税核定征收率表》见附件。

二、个人转让二手住宅暂免征土地增值税，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于茂名市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局茂名市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《茂名市地方税务局关于调整个体工商户（个人）生产经营所得项目个人所得税核定征收率的公告》（茂名市地方税务局公告2023年第5号，茂名市地方税务局公告2023年第1号修改）第六条：“个人取得收入所得按规定属核定征收的，按本公告规定的核定征收率执行。”相应修改为“个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。个人取得收入所得按规定属核定征收的其他情形，按本公告规定的核定征收率执行。”

关于调整揭阳市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局揭阳市税务局公告2023年第2号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《揭阳市地方税务局关于个人住房转让个人所得税核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第5号）同时废止；《揭阳市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第2号）与本《公告》不一致的，按本《公告》执行。

关于调整肇庆市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局肇庆市税务局公告2023年第8号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于对政协肇庆市第十一届委员会第五次会议第194号政协提案的答复（国家税务总局肇庆市税务局）

二、土地增值税采用核定征收方式并不意味着税负较据实清算大幅降低

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，以下简称《通知》）要求，对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。根据有关法律法规和政策要求，我市土地增值税核定征收率的具体规定为：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地产核定征收率不低于6%。

关于调整汕头市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕头市税务局公告2023年第9号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整东莞市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局东莞市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整佛山市个人二手房转让个人所得税土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局佛山市税务局公告2023年第2号）

一、个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人（包括个体工商户）转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整珠海市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局珠海市税务局 国家税务总局珠海市横琴新区税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整我市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局湛江市税务局公告2023年第8号）

一、个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人（不包括个体工商户）转让二手非住宅（不包括土地使用权转让）的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人（包括个体工商户）转让二手非住宅（不包括土地使用权转让）的土地增值税核定征收率调整为5%。

2福建的规定

关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第4号）

对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。

关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第4号）

对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。

关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第3号）

(一)住宅核定征收率

1.普通标准住宅5%；

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地产项目8%。

关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）

对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%

对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。

关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2023年第1号）

个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。

关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。

（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于5%；

2．非普通标准住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于6%；

2．非普通标准住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。

关于单位和个人转让旧房及建筑物 土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局龙岩市税务局）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物被人民法院执行，以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）的，核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，除被人民法院执行以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）之外情形的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局宁德市税务局公告2023年1号）

（一）个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第1号）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算且不得低于5%

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局福州市税务局公告2023年第2号）

（一）对个人转让旧房为住房的，核定征收率为5%，但根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）暂免征收。

对个人转让住房以外的旧房及建筑物的，核定征收率为6%。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位和个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局三明市税务局公告2023年第2号）

二、单位、个人转让旧房及建筑物，按规定实行核定征收土地增值税的，核定征收率按照以下情形确定：

（一）对个人转让旧房及建筑物，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，在被人民法院执行中以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，除被人民法院执行中以拍卖、变卖、以物抵债等转让方式（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）之外的情形，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并且不得低于5%。

3重庆的规定

关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2023年第3号）

(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。

(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

4江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2023年第2号）

疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。

5青海的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2023年第8号）

（一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率

纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。具体核定征收率如下：

非个人纳税人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

个人纳税人：

其他商品房6%

6安徽的规定

关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%；

（二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

营业用房不低于6%；

其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

（一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7黑龙江的规定

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号）

（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。

关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2023年第5号）

对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。

关于调整土地增值税核定征收率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第5号）

一、普通标准住宅：土地增值税核定征收率中心城区由原3%、非中心城区由原2.5%统一调整为5%。

二、非普通标准住宅：土地增值税核定征收率由原4%调整为6%。

三、其他房地产开发项目：土地增值税核定征收率由原5%调整为7%。

四、旧房（商服）：土地增值税核定征收率由原1%调整为7%。

关于调整全市土地增值税核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第7号）

一、土地增值税清算核定征收率

普通标准住宅调整为5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为6%；除上述以外的其他房地产项目调整为7%。

二、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

转让旧房及建筑物适用核定征收的，按照上述清算核定征收率执行（个人转让住宅暂免征收土地增值税）。

8浙江的规定

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2023年第8号）

对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。

关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2023年第1号）

单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。

关于对全市部分旧房及建筑物土地增值税实行核定征收的公告（国家税务总局永康市税务局）

个人转让非住宅类旧房的，按转让收入的3%核定征收土地增值税;

9四川的规定

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为7%。

（三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；

（二）非普通住宅核定征收率为6%；

（三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。

10河南的规定

关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2023年第10号）

房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。

（一）住宅

1.普通标准住宅5%;

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。

关于发布《濮阳市土地增值税核定征收管理办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2023年第21号）

第五条房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率：

（一）住宅

1.普通标准住宅5%;

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

（三）符合本《办法》第四条第二款条件的，按核定征收率10%征收土地增值税。

（四）国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，按7%的核定征收率征收土地增值税。

（五）个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2023年第10号）

第十八条 房地产开发项目的核定征收率

（一）普通标准住宅2%（包含经济适用房）；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；

（四）符合第十七条第（二）款条件的8%。

第十九条 对非房地产企业，应按照土地增值税的有关规定进行清算，无法清算的，报省地税局批准后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税（附件11）。

第二十条 所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。

国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。

......

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地方税务局2023年第3号）

（一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。

（二）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。

（三）有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。

2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。

3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

11湖南的规定

关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

（一）普通标准住宅5%；

（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；

（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；

（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；

（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。

12湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

1、销售普通住宅核定征收率为5％；

2、销售非普通住宅核定征收率为8％；

3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％;

4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。

13辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。

关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2023年第1号）

转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。

14陕西的规定

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第3号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物的土地增值税核定征收率的公告（陕西省税务局公告2023年第5号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5％。

15贵州的规定

关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2023年第3号）

全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率

（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：

1、普通标准住宅，核定征收率为5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；

3、营业用房，核定征收率为6％；

4、其他房产，核定征收率为5.5％。

（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：

1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；

3、营业用房，核定征收率为5.5％；

4、其他房产，核定征收率为5％。

房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。

关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2023年第14号）

除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。

16吉林的规定

关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。

三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。

关于土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局长白山保护开发区税务局公告2023年第6号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为5%。

17宁夏的规定

关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2023年第7号）

土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。

房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。

18河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。

关于印发《衡水市土地增值税清算管理暂行办法》的通知（衡水市地方税务局）

第十三条房地产开发企业有本办法第十二条所列情形之一，且主管税务机关认为其土地增值税应实行核定征收的，以房地产转让收入额为计税依据，按照核定的征收率计算应纳的土地增值税，实行核定征收，并填制《土地增值税核定征收认定表》（附表四）。

核定征收率暂定如下：住房核定征收率为：衡水市区1.5％，县级市1％，县0.5％；非住房核定征收率为：衡水市区2.5％，县（市）2％。

（注：核定征收率以开始清算时的时间为基准，凡本办法施行之后进行清算的，无论清算项目所跨期间的预征率如何执行均以此核定征收率进行清算。）

19新疆的规定

关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2023年第1号）

为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2023年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号

为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2023年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：

对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。

关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号）

对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：

（一）住宅核定征收率为5%。

（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。

（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。

（四）其它为6%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2023年第1号）

根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。

关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2023年第1号）

对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。

关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

商住楼核定征收率为5.5%；综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。

关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2023年第2号）

（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。

（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（克拉玛依市地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%，其他项目核定征收率不得低于5%由各地自定。”之规定，现将“其他项目”没有在规定的时间内进行土地增值税清算的纳税人，土地增值税核定征收率问题公告如下：

公式：其他项目的核定征收率＝其他项目平均销售单价/住宅平均销售单价*5%

20江苏的规定

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：

1、独栋商品住宅：8%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。

21山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.别墅，核定征收率不低于7%；

5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；

6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。

关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2023年第1号）

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：

住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；

（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；

（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。

个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。

转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；

（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。

关于继续执行土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局潍坊市税务局）

转让旧房及建筑物核定征收率为6%；从事房地产开发的纳税人销售普通住宅核定征收率为5%，从事房地产开发的纳税人销售非普通住宅及非住宅核定征收率为6%。

22广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。

纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。

关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2023年第1号）

一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。

二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。

三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。

四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。

23内蒙古的规定

关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第10号）

土地增值税核定征收率分为三个档次：

转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。

由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。

24山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

（一）普通标准住宅：5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

二、土地增值税核定征收率：

（一）普通标准住宅5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目7%。

25北京的规定

关于明确土地增值税有关问题的公告（ 北京市地方税务局2023年第8号）

个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。

26天津的规定

关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2023年第25号）

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

27云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。

核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

普通住宅为3%；非普通住宅为3.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%。

28甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的核定征收率调整为：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅为7%，

3、其他类型房地产为9%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县（市、区）核定征收率调整为：

1、普通住宅为5%；

2、非普通住宅为6%；

3、其他类型房地产为7%。

29海南的规定

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2023年第8号）

(六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%”该如何理解?

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定，按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%，如低于5%，应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。

30西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

严格核定征收。在土地增值税清算中符合条件，确需核定征收的，原则上征收率不低于5%。

持续更新中......

【第2篇】土地增值税案例

【经典案例】某房开公司土地增值税清算案

一、 案情简介

2023年11月，b县地方税务局向已按核定征收缴纳土地增值税的xx房开公司送达了《土地增值税清算通知书》，要求其在规定期限内办理土地增值税清算手续，但该公司未按要求办理清算。

2023年6月，b县地方税务局向该房开公司下达《责令限期改正通知书》。7月，该房开公司向b县地方税务局提交了某税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相清算资料。

2023年3月, b县地方税务局下达了税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）,指出清算鉴定报告中“取得土地使用权所支付的价款扣除项目的成本分摊方式”和“开发成本均采取层高系数法进行分摊”不合理。5月，该公司不服向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2015﹞01号税务事项通知书并要求退税。

理由是对未达清算即采取核定征收方式预缴税款不符合土地增值税征收管理规定；对土地增值税清算成本分摊方法不予采信，没有说明依据和理由。a市地方税务局经复议撤销了b税通﹝2015﹞01号通知书并要求b县地方税务局重新作出具体行政行为。7月，该公司不服复议决定，以a市地方税务局为被告向c县人民法院提起诉讼。12月，双方达成和解，该公司自愿撤诉。

2023年3月，b县地方税务局再次下达税务事项通知书（b税通﹝2016﹞01号），同时下达《土地增值税清算结论通知书》。5月，该公司不服再次向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2016﹞01号通知书和清算结论通知书，要求退还多缴土地增值税。

主要理由是：被申请人依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税侵害申请人合法权益，应依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，按照受益对象，分摊共同的成本费用。8月，a市地方税务局维持复议决定，xx房开公司不服，将a市地方税务局和b县地方税务局作为被告向d区人民法院提起诉讼。12月，d区人民法院判决驳回xx房地开公司诉讼请求。

2023年1月，xx房开公司不服d区人民法院判决向a市中级人民法院提起上诉。5月，a市中级人民法院驳回上诉、维持原判。10月，不服该判决向a省高级人民法院申请再审被驳回。

2023年4月，向a市人民检察院提起行政检察监督申请，请求对a市中级人民法院判决提请抗诉；9月，a省人民检察院作出不支持监督申请决定。

二、处理决定及理由

1.2023年5月，a市地方税务局经过复议后决定撤销（2015）01号通知书，责令被申请人重新作出具体行政行为。理由是：通知书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未说明法律依据和理由，也未告知申请人依法享有的权利事项。

2.2023年12月，d区人民法院判决驳回原告xx房地开公司的诉讼请求。理由主要是：税务机关有权依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条之规定以建筑面积确定土地增值税的分摊计算方法。

3.二审a市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，再审a省高级人民法院驳回再审申请，理由如d区人民法院。行政监督a省人民检察院任务不符合监督条件，不支持监督申请，理由是：xx房地开公司的计算方式于法无据。

三、 法律法规分析

1.税务机关对土地增值税扣除项目是否符合规定有最终确定权。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条是授权性规定，有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也有权按建筑面积计算分摊。

2.纳税人土地增值税扣除项目的计算方式是否合理由税务机关审核认定。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定，是税务机关对土地增值税扣除项目的审核要求，而非纳税人据以确定土地增值税扣除项目的依据。

3.对纳税人提交的鉴证报告未采信的应当告知理由。依据《土地增值税清算管理规程》第三十条、第三十一条规定，主管税务机关有采取适当方法对鉴证报告有关内容的合法性、真实性进行审核的权利，但未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

四、 典型意义

1.土地增值税的核定征收管理方式和成本分摊扣除争议是引起诉讼的起因及焦点。2023年诉讼主要分歧在于对核定征收管理方式是否认同，2023年诉讼主要分歧在于是根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税，还是应根据《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定按受益对象不同合理分摊共同的成本费用后计算应缴纳的土地增值税。因此，对土地增值税的成本分摊扣除和征收管理方式必须高度重视，否则容易引起纷争。

2.土地增值税征收管理应于法有据并符合法定程序。土地增值税的征收管理因涉及的中央和地方法律比较多、房地产项目开发周期比较长、清算时实际情况又比较复杂。因此，对土地增值税纳税人的管理应遵循国家有关的税法的管理规定，如在纳税人未达到清算时对其采取核定征收管理并缴纳税款的方式并不符合现行税法有关规定。

3.对鉴定意见或专业问题可申请有专门知识的人出庭发表意见。本案中邀请税务总局常年法律顾问、税收法律专家出庭就纳税人提交的鉴定报告及土地增值税的有关法律问题发表意见，一方面有助于对诉讼涉及的税收专业性问题作出更加明确、具体和权威的说明，另一方面也有助于诉辨双方及司法机关对土地增值税相关法律问题有更加清晰的认识。

五、 相关法条

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条。

2.国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条、第三十条、第三十一条。

3.贵州省地方税务局《关于调整土地增值税预征率问题的通知》（黔税发[2008]61号）、《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条。

5.《人民检察院行政诉讼监督规则（试行）》第三条、第五条、第九十三条。

六、风险提示

1.税务法律文书引用法律及规范性文件名称及条款必须要准确、具体。如本案中b县地方税务局税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）引用的法律依据只有法律文件名称，未列明引用法律文件的具体条款和内容。

2.税务法律文书必须要符合程序要求、内容要完整。如本案中税务法律文书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未按规定说明法律依据和理由，通知书也未告知申请人依法享的法律救济权利事项。

3.采取核定征收的方式征收土地增值税需慎重。根据《土地增值税清算管理规程》和a省地方税务局《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》的相关规定，只有纳税人在符合清算条件时，才实行核定征收管理。

文章来源：贵州省税务局

【第3篇】应征土地增值税的有

在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？

通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。

根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。

合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。

【第4篇】土地增值税如何征收

1.转让的土地使用权是国家所有的土地使用权。

宪法和土地管理法规定，城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地，除法律规定属国家所有外，属集体所有。

国家所有土地，其土地使用权转让属土地增值税征收范围。

农村集体所有土地，不得自行转让，只有根据法律规定，由国家征用后变为国家所有，才能转让。

2.发生房地产权属转让行为。

国有土地使用权转让，指土地使用者取得土地使用权后，将其再转让行为，包括出售、交换和赠与。

注意：国有土地使用权出让（即政府以土地所有者身份将土地使用权出让给他人），不属土地增值税征收范围。国有土地使用权、房产产权未转让，也不属土地增值税征收范围。

3.取得收入。

房地产权属虽转让，但未取得收入行为，如房地产继承，不属土地增值税征收范围。

相关文件：国税函[2007]645号：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

【案例】某房地产公司房产已全部销售，但公司一直未取得土地使用权，是否征土地增值税？

分析：根据国税函发[1995]110号、国税函[2007]645号规定，企业只要发生处置国有土地上房地产行为，且从中取得相应利益，不管处置前是否取得该土地使用权，也不管处置中是否给客户办理相应房屋产权和土地使用权，一律视为房地产转让行为发生，按规定征土地增值税。

根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属土地增值税征税范围进行判定，房地产企业可根据这些判定标准合理税收筹划。

1.合作建房。

财税字〔1995〕48号：对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

提示：前提是不能直接以房地产公司名义开发。

2.房地产的代建房行为。

税法中对房地产代建房行为是否征税做出具体规定，房地产代建行为指房地产公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入行为。对房地产公司而言，虽取得收入，但没发生房地产权属转移，其收入属劳务收入性质，故不属土地增值税征税范围。房地产公司可利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负目的，避免开发后销售缴土地增值税。前提是要符合代建房税收规定:

（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、房屋产权转移；

（3）与委托方事前签委托代建合同；

（4）不以受托方名义办理工程结算。凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按 “销售不动产”税目征增值税。

【第5篇】出租土地使用权增值税

在会计上，土地使用权取得后作为无形资产进行核算。在税法中，土地使用权的出售和出租的税率却并未完全按照无形资产销售和出租计提销项税。

一、土地使用权的销售

1、一般计税法

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定“（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权……，税率为11%”，也就是说土地使用权转让的税率为11%。根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号）规定土地使用权转让的增值税税率调整为9%。这与《增值税暂行条例》规定的销售无形资产税率为6%有差异。虽然，会计上将土地使用权计入无形资产进行核算，但是由于土地使用权的特殊性，在税法中单独将其从无形资产摘出来制定税率。

2.简易计税

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第三条第二款的规定，“纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。因此，转让在规定时间之前取得的土地使用权可按5%的征收率缴纳增值税，也可以选择一般计税方法计算缴纳增值税。

二、土地使用权的出租

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第三条第二款的规定，“（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税”，这一特殊规定又不同于提供无形资产租赁服务的增值税计算缴纳。

1.一般计税方法

笔者认为，按照上述规定，根据《增值税暂行条例》及《深化增值税改革的公告》当前提供土地使用权的经营租赁服务的增值税税率是9%，而提供无形资产租赁服务的增值税税率6%。

2.简易计税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件2.营业税改征增值税试点有关事项的规定:“（九）不动产经营租赁服务:纳税人出租其取得的2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额”的规定，笔者认为符合条件的土地使用权经营租赁服务简易计税的征收率为5%，而其他无形资产的经营租赁服务简易计税的征收率为3%。

以上观点仅代表笔者个人对相关税收法律的理解，欢迎大家来讨论。

【第6篇】土地增值税清算鉴证业务准则

中央

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（本条款失效）

土地增值税宣传提纲（国税函发【1995】110号）：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（条款失效，无具体注明）

关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函【1999】112号）：

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，……可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发【2007】132号）：

第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容： （一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。 （二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。 （三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。 （四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 （五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。 （六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容： （一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。 （二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。 （三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号）：

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）：

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006] 187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006] 187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

四、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

北京市

关于土地增值税清算问题的公告（北京市地方税务局公告2023年第2号）：

一、房地产开发企业逾期开发缴纳的具有土地闲置费性质的支出，均不得扣除。

关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2023年第7号）：

第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。（二）土地征用及拆迁补偿费：

1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

山东省

关于土地增值税和契税若干具体政策的公告（青岛市地方税务局公告2023年第2号）：

一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：

（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。【全文废止（本公告自2023年6月5日起施行，有效期至2023年12月31日）】

关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地方税务局公告2023年第1号）：

（一）土地征用及拆迁补偿费，是指土地征用和拆迁过程中发生的各项费用，包括土地使用费、农作物补偿费、危房补偿费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。

关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告2023年第5号）：

第三十一条 土地增值税扣除项目金额的确认：（一）取得土地使用权所支付的金额。 1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。 1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （1）拆迁补偿费。拆迁补偿费应当是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。 （2）拆迁安置费用的计算。

①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第十五条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。 ②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第十五条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 ③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

文章所分享内容，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》，想要获取更多详细内容可后台私信我。

内容大纲：

书籍目录

序言：求索现实，启发未来

第一章 土地增值税基础概述

第一节 土地增值税清算数字化趋势简述

第二节 土地增值税清算相关制度规定

一、 土地增值税清算相关制度规定简述

二、 土地增值税清算行为关系

三、 土地增值税清算条件

第二章 土地增值税对房地产企业的影响

第一节 土地增值税对企业利润的影响

第二节 土地增值税引导房地产行业正当经营

第三节 土地增值税影响企业调整经营模式

第四节 土地增值税促使房地产企业数据规范度提升

第三章 土地增值税清算现状

第一节 税务机关的征管现状

一、 土地增值税管理质量不断提升

二、 税务机关土地增值税清算存在难点和问题

三、 政策存在争议执法风险大

第二节 企业土地增值税清算存在的问题及风险

一、 纳税人避税手段多样化

二、 企业账务不规范会计核算失真

第三节 中介机构参与清算

一、 政府购买中介服务

二、 土地增值税清算鉴证服务

三、 咨询服务机构在土地增值税中的作用

第四节 财政、审计部门监督土地增值税征收

第四章 土地增值税清算数字化的发展趋势分析

第一节 税务机关开展土地增值税清算数字化的历程

一、 税收现代化发展的要求

二、 税收数据环境存在的问题及解决建议

三、 土地增值税清算数字化建设的必要性

第二节 中介服务机构在大数据环境下的发展机遇

第三节 企业数字化转型的需要

一、 适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政

二、 税务局数据监管，促进企业财税数据规范化

三、 大数据环境在企业税务管理同样适用

第五章 土地增值税清算数字化实践

第一节 土地增值税清算的数字化模式概述

第二节 土地增值税清算数字化平台的构建

一、 企业服务平台的主要功能及作用

二、 税务管理平台的主要功能及作用

三、 数据处理平台的主要功能及作用

第三节 数字化平台的业务应用流程与工作原理

一、 业务应用流程

二、 数字化平台的工作原理及应用举例

第四节 数字化清算工作的全景示例

一、 数据准备

二、 数据分析

三、 案头分析

四、 案件结论

第五节 各地开展土地增值税清算数字化应用案例

一、 泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作

二、 张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作

三、 青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作

四、 东阳：房地产税收一体化管理取得新成效

第六节 数字化清算平台特点总结

一、源泉控管，科学预测

二、指标核算，涵盖全面

三、疑点指引，有据可循

四、流程标准，高效透明

五、效率提升，难度降低

六、遵循法规，管理健全

七、客观监督，服务互信

第六章 信息技术在数字化清算中的应用

第一节 数字化清算业务环节下的技术应用要点

第二节 信息技术要点应用场景实例

一、 数字化清算中地理信息类应用实例

二、 数字化清算中可视化技术应用实例

三、 数字化清算人工智能应用实例

四、 移动互联使得清算资料采集降本增效

五、 区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用

第七章 土地增值税清算审核方法及案例解析

第一节 基础资料的审核及案例

一、 基础资料的审核思维导图

二、 土地出让合同审核方法及案例

三、 国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容

四、 建设工程规划许可证、测绘报告审核内容

五、 建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容

第二节 收入的审核方法及案例

一、 收入审核思维导图

二、 收入的审核方法和内容

三、 审核常见疑点及案例

第三节 土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例

一、 土地成本审核思维导图

二、 土地成本的审核方法及案例

三、 土地征用及拆迁补偿审核思维导图

四、 土地征用及拆迁补偿审核内容及案例

第四节 前期工程费的审核方法及案例

一、 前期工程费审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点内容及案例

第五节 建筑安装工程费的审核方法及案例

一、 建筑安装工程费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第六节 基础设施费的审核方法及案例

一、 基础设施费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第七节 公共配套费的审核方法及案例

一、 公共配套费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第八节 开发间接费的审核方法及案例

一、 开发间接费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第九节 开发费用及税金的审核方法

一、 开发费用审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

四、 税金及附加的审核思维导图

五、 税金及附加审核方法和内容

六、 常见审核疑点及案例

第八章 政策法规

第一节 清算单位

第二节 清算条件

第三节 收入的确认

第四节 土地成本及拆迁补偿费的审核

第五节 开发成本审核

【第7篇】土地增值税筹划案例

二、土地增值税的税收筹划常见具体方法

根据上述分析，土地增值税的税收筹划需要考虑的因素比较多，下面介绍几种常见的筹划方法。在介绍的同时，从根源角度做一些分析，探讨这些方法的具体适用。我们在工作实践中，可以根据具体税收政策的规定，结合每个企业实际情况进行落地。一般来说，土地增值税的筹划有以下几个常用方法。

第一种方法是控制增值率。当我们控制增值率了，土地增值税的税负就能够控制，所以我们要尽量控制增值率。增值率是收入总额减扣除项目金额再除以扣除项目金额，进一步简化，可以得到收入总额比上扣除项目金额再减1，所以真正影响的是两个因素。从而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如说通过控制房价来控制企业的收入，企业稍微降点价，控制一下收入总额。收入控制了，增值税就得到控制了。这时候可能房地产企业适用的土地增值税的税率就下降了一档，而下降一档是整整下降了总额的10%。如果当前适用的税率是50%，可能你稍微控制收入就变成了40%，这样一来房地产企业的土地增值税的税负当然就明显下降了。控制增值率的第二个策略，就在在项目的土地增值税清算之前，考虑对扣除项目金额进行增补和调整。这里用的是增补和调整的概念，主要是指以合理合法的方式进行增补和调整。本来企业真实发生了的应扣除金额，但之前没把它计算进来，现在经查补，把合理的扣除项目计算进来，那房地产企业就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能导致企业土增税的适用税率降低。还有一个办法就是调整，调整什么呢?调整企业的项目金额，成功调增扣除项目金额也极有可能使得企业的土地增值税的税负下降。这是从增值率的角度来分析的。当然，实践中是两个策略同时灵活运用的，很多时候，如果我们既能适当降低收入，又能增加扣除项目金额，那企业的增值率下降得更快，这样对增值率的控制的效果当然就更明显。

第二种方法是精装修。精装修能让房地产企业合理地加大开发成本的投入比例，而开发成本在土地增值税清算时可以加计扣除。根据现行税收政策，房地产企业可以按照土地成本和开发成本总和的20%作为加计扣除。也就是说，企业发生了1000万元的精装修，实际上可以扣除的金额是1200万元，所以精装修项目可以合理地降低土地增值税的税负。这一点对于房地产企业来说是很利好的消息。而且，在增值税的控制上，精装修取得的增值税进项是可以用于抵扣的进项，所以精装修是房地产企业常常用到的税收筹划重要工具。

第三个方法就是享受免税优惠。在房地产企业有一个很特别的税收优惠政策，就是普通标准住宅的增值率不超过20%可以免征土地增值税。从这个角度来看，房地产企业在开发普通标准住宅的时候可以尽量控制好增值率。适用控制增值率，表面上收入是减少了，但收入减少一些并不等于最后的税后利润少赚了，有可能因为土地增值税免了使得企业的税后利润反而增加了。这里需要特别说明的是，大家要特别注意普通标准住宅的认定标准。该标准一般有三个条件：第一个条件是容积率不低于1，如果容积率低于1，你的项目有很多别墅项目，容积率比较小，那可能就不能享受这个优惠政策了。第二个条件是高出市场价值的部分不高于20%，就是与正常的市场价格相比不高出20%的售价。如果售价比较高的话，说明项目的品质比较好，可能就是豪宅了，而不是普通标准住宅了。第三个条件就是房子的面积，不是在120平的基础上浮20%。理论上很简单，但各地在执行标准上却有偏差，计算方法在不同地方的税务机关出现了差别。有些地方认为上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方认为上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在执法标准方面有时候会出现偏差。所以有些地方就规定普通标准住宅就是不高于140平，超过的就一律认定为非普通标准住宅。还出现过这一个事件，某省一开始的政策是所有的开发房产的平均的每套面积不超过140平，就认定为普通标准住宅，这个政策还是相当宽松的。后来省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照单套面积作为认定标准，企业只要有一套超过140平，那就一律视为非普通标准住宅。这样一来就把很多已经开发项目的房地产企业给坑了，因为这些企业有些房子超过了140平标准，有些房子是90平甚至是50平，但最后统一全部按照非普通标准住宅对待，不能享受土地增值税的免税政策。

第四种方法就是开发费用的处理。房地产企业的开发费用主要是期间费用，包括利息费用、管理费用和销售费用，其中利息费用主要是指财务费用。这三大费用加起来就构成了房地产企业的开发费用，即期间费用。在房地产开发过程中，在土地增值税开发费用的认定有两种方法。第一种方法是开发费用=利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%，第二种方法是开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%。众所周知，如果房地产企业的开发费用认定的越多，那增值率就会越低，增值额也就越低，那最后企业需要交的土地增值税就越少，所以企业都希望开发费用认定越多越好。那究竟是第一种方法好，还是第二种方法好呢?我们看一下两种标准所需要具备的条件。第一种方法，企业的利息支出必须要有银行的合规的利息发票、利息单据，就是必须能取得合规的凭证票据，如果不能取得这样的凭证票据，那企业是不能作为利息支出进行列支的。第二种方法中，企业不需要提供利息支出的票据，就是说企业拿不出这些利息发票、利息单据，那就统一按照企业取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%作为开发费用。分析到这里，大家可以自行算算账，两种方法的差别在哪里?其实也不复杂，就是房地产企业如果能够取得并提供的单据凭证，能够取得土地使用权支付金额加上房地产开发成本的总和的10%，那企业以第一种方法计算期间费用就划算。一般而言，在实践活动中，房地产公司能取得的合规的利息支出基本很少，因为现在国家政策下的银行不对房地产行业，开发贷是受到国家政策限制的，房地产企业一般拿不到直接的银行贷款，基本都是二手的、信托之类的，利率一般比较高，基本都超过银行的利息标准，所以一般都是不符合扣除标准的。所以，房地产企业一般按照第二种方法来计算，即是按照土地成本和开发成本总和的10%来认定，并计算到企业的土地增值税的扣除项目。小结一下，开发费用的核算其实基本上跟利息支出没啥实质关系，企业借多少钱一般不会实质影响扣除项目金额，土地增值税的多少基本上与企业实际发生利息费用的多少没直接法律关系。

第五种方法是土地增值税清算组合方式的选择。房地产土地增值税税收筹划的其中一个方法，就是在清算时选择不同的清算方式组合。当前税务机关认可的清算方式一般有两种。第一种叫两分法，就是普通标准住宅作为一类单独进行清算，非普通标准住宅、商业和其他作为另一类进行清算，就是清算过程中将产品分成两类分别进行计算土地增值税，我们称之为两分法。第二种叫三分法，是指普通标准住宅作为一类、非普通标准住宅作为一类、商业及其他作为一类。两分法、三分法有哪些差别呢?由于房地产公司开发存在不同业态，增值率的情况不一样，甚至还有一些成本收入倒挂的情况，在这种情况下我们建议企业尽量采用两分法，而不采用三分法。因为将非普通标准住宅、商业和其他与普通标准住宅混在一起计算的话，企业可以均衡一下增值率，均衡增值率就极有可能可以控制土地增值税的税负。而采用三分法有时候不好控制增值率，因为商业卖的价格一般比较高，成本费用又不能多摊，所以商业对应的增值率比较高，这块的增值率如果超过200%的话，那对应的土地增值税所适用的税率就达到了60%，这时候企业的税负压力还是比较大的。所以通常企业尽量采用两分法。当然，大家需要注意的是，有些地方的税务机关要求企业必须使用三分法，两分法他不认可，有些地方的税务机关则由企业自行决定采用两分法还是三分法。如果企业有权决定计算方法，那企业可以自行测算一下，作个比较，然后再决定使用哪种清算方式，以达到最大的经济效益。

第六种方法就是商业地产的处理策略。房地产企业的商业地产一般情况的销售价格比较高，如果是一个不那么合适的时间段，这时候如果企业仍是把它卖出去，那么就很可能在无形中给企业的税负造成明显的增加。如果企业的商业地产在某个阶段如果销售不合理的话，销售后企业的很多税负成本就会明显增加。这时候，企业可以用的策略是先不销售商业地产，企业不销售这一块的话，那就不需要交这一块的土地增值税。因为这一块土地对应的房产的产权并没有发生转移，产权没有转移的话企业就不需要缴纳土地增值税。因为在清算的时候，没有销售的部分是把它划分出来不进行清算的。有这么一个案例，某城市的房屋价格上涨，该地的一家房地产公司拟将全部的房产出售，包括旗下的全部商业地产。经过沟通得知，这个房地产企业明确已做过测算，如果把这些商业地产全部出售的话，因为之前开发的时候成本投入相对来说比较少，所以增值率就比较高，整体算下来，三大税种合计在一起的话几乎达到了整个售价的近40%。当时这些地产的售价大概3万元一平，在这3万元中就需要交1.2万的税，剩下的就1.8万不到了。这种情况下，这家公司进行了一定的税收筹划，将商业地产自持不对外销售，所以最终的增值率并不高，需要缴纳的税款也大幅度降低。然后企业将这部分商业地产转为固定资产，转固之后就有很多方式可以处理，比如定位出租经营，或者以公司重组的方式在未来把这个房产转移出去。因为这家企业有比较多的房产，最后的财务报表就将企业整个实力充分体现出来了。后来，这家企业还遇到一个比较好的时机，到了香港成功上市。对于这家房地产企业而言，商业地产处理的策略比较到位是它后来成功上市的一个重要原因。当然，如果没有上市，那房地产企业以后再卖的时候，实际上也有很多种处理方式，比如采用资产行重组，采用合并分立、采用股权转让等方式灵活处理，又比如把公司的一部分股权转让给其他合作方，共同持有商业地产，甚至是共同经营，其他合作伙伴把钱投进来，共同做一个实业。这些都给企业提供了多种多样的经营形式和空间。大家需要清楚一个很重要的观点，就是资产的产权不转移的话，是不需要交土地增值税的，所以企业在税收管理过程中，应尽量减少产权的变更，这是一个很重要的点。你只要发生了产权变更，只要是不符合条件，那你就没有什么优惠政策了，没有什么免税政策了，就一定要交税了。这是我们需要特别树立的一个重要观点。

第七种方法是利用税收洼地的总包来进行操作。现在我们国内还是有很多特殊的地区，出于招商的需要，出于发展经济的需要，就给了一些优惠政策，一般称之为税收洼地。税收洼地是可以使用的，但是需要使用得比较得当，要存在真实的交易或业务，采用得当的操作一般税务机关还是会认可的。对于房地产企业，可以考虑利用洼地的施工企业的epc总承包，以享受洼地税收优惠或者财政的返还，最终降低企业的税收负担。

第八种方法是房地产投资、资产重组、股权转让交易、对外投资视同销售，需要进行土地增值税清算。所以房地产企业不管是土地投资、房产投资，还是重组、股权转让，都一定要事先做好规划，否则税负可能会高得比较明显，而且经常看到很多朋友很无奈，他进行重组并购或股权转让时并没有咨询专业税务律师的意见，所以当他发现另一种处理方式的税负会低很多的时候，程序已经是不可逆转了。我们都知道，在资产重组、企业合并(兼并)、分立的经济活动中，凡是涉及房地产公司的，一律缴纳土地增值税。所以，资产重组中，如果是房地产企业，那你的税负是比较高的，因为按照国家政策，只要是房地产企业就要进行重点监控，因为国家很担心房地产企业通过重组的形式，把很多的一些税收规避了。所以国家对资产重组涉及到房产土地的，就看管得比较严格。换句话说，如果你是非房地产企业，你要做资产重组，有些房产土地发生了转移，只要符合某些条件那企业是不需要交土地增值税的，这点可以提前规划，灵活运用。另外，通过股权转让交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值税的税负。股权转让，并不是房产土地的产权转移，严格来讲是不需要交土地增值税的。但国家税务总局也出现过这样的一个文件，认为你卖一个公司，在这个公司里面主要是房产土地，而且你是百分百的产权都卖了，那就认为你形式上是股权转让，实质上是行使了土地房产转让的真实业务，也应当缴纳土地增值税。从法律角度来分析，这种观点也符合税法的实质重于形式的原则。就当前的实际情况而言，有些地方执行得比较宽松，股权转让涉及到房产土地的并没要求交土地增值税，但有的地方执行得比较严格，要求这种情况要交土地增值税。

【第8篇】增值税和土地增值税

增值税

最近有很多网友朋友问，增值税和土地增值税是不是一个意思？他们之间又有什么不同？

今天，小编就带大家来了解一下增值税与土地增值税的区别？

关于两者的定义：

土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，用来转让所取得的收入其中包括货币收入、实物收入和其他收入减掉法定扣除项目金额后的增值额为计税向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。

增值税是指商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种税。

增值税与土地增值税是否重复征收？

不重复征收。 但是在行使转让土地使用权时，需要同时交土地增值税和增值税，另外还要交城维和税，印花税。

两者的不同主要表现在以下几个方面：

纳税义务人、扣缴义务人不同

征税的范围不同

税率不同

扣除的项目和计税方法不同

征收管理机关不同

纳税地点不同

纳税期限不同

减税、免税的规定不同

以上是小编为大家整理的增值税与土地增值税的区别点，希望对您有所帮助。

接下来，小编将为大家讲解到关于增值税的申报、做账方式。

大家都知道在2023年增值税发生了比较大的变化，如今已经到了七月大征期了，今天我们就来给大家聊一聊增值税小规模纳税人最新的申报、财务处理事宜。

从2023年4月-12月起，增值税小规模纳税人原适用3%税率的，直接免征增值税。

2023年5月至2023年年底，对纳税人为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税

2023年1月至2023年底，对纳税人提供公共交通运输服务取得的收入，免征增值税。

注意：开票方面，增值税小规模纳税人如果享受免征增值税优惠的话，要开具免税的普票，即在开票时，税率栏上选择“免税”。

在这里还有几个事项需要大家注意：

如果开票时自然人代开的话，那么自2023年4月起，代开的是3%的业务，也是可以享受免税优惠政策的。

增值税小规模纳税人适用3%免税的业务，不再受季度不超过45万免增值税的限制，但是仍需要注意连续12个月（4个季度）销售额不能超500万，否则会被强制转为一般纳税人。

如果开3%征收率的增值税专用发票，则需要放弃减免税的优惠政策。

小提示：另一个优惠政策从2023年到2023年12月实施的前面提到的小规模纳税人月销售额不超过15万（季度45万），免增值税。即便是有了3%的免税的优惠政策，这个45万的免增值税仍旧有效，因为小规模纳税人除了3%的业务之外，还有5%的业务。

马上就到了七月中旬了，7月是增值税小规模纳税人按季度申报的第一个征收期，接下来，我们就来了解下申报和财务处理的问题。

以按季申报为例：根据相关规定，申报的时候要区分季度超45万和季度超45万。

举个简单的例子：

45万以内，只涉及普票，某公司按季申报的小规模纳税人，2023年第二季度销售货物35万，开具免税的增值税普票。

这种情况申报比较简单，算出免税额=350000*3%=10500，

财务处理方面：

借：银行存款/库存现金350000

贷：主营业务收入350000

注意：这里只需要按开具的免税发票入账，不需要计提税金再转入营业外收入。

了解更多税收优惠政策、税收园区、财税实务操作分享、有任何税务相关需求欢迎留言咨询小编。关注小编、紧跟政策，每日更新。小编也会不定时分享节税、避税干货！

【第9篇】土地增值税属于

1.（单选题)根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。

a.外国驻华机构购买土地使用权

b.某事业单位转让国有土地使用权

c.土地使用权的出让

d.土地使用权所有人将房屋产权赠与直系亲属

2.（单选题）根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（ ）。

a.资源税

b.城镇土地使用税

c.印花税

d.土地增值税

3.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（ ）。

a.建造房屋的施工单位

b.出售房产的中外合资房地产公司

c.转让国有土地使用权的事业单位

d.房地产管理的物业公司

4.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（ ）。

a.出让国有土地使用权

b.转让国有土地使用权

c.城市房地产的出租

d.地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让

5.（判断题）外商投资企业不属于土地增值税的纳税人。（ ）

以下为答案解析：

1. 正确答案：b

考点：土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，购买方不缴纳土地增值税；选项c，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税；选项d，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

2. 正确答案：d

考点:土地增值税税率及应税收入的确定

解析：我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。

3. 正确答案：bc

考点：土地增值税纳税人

解析:ad均不属于土地增值税的纳税人。

4. 正确答案：bd

考点:土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，出让国有土地使用权不征收土地增值税；选项c，城市房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。

5. 正确答案:错误

考点:土地增值税纳税人

解析：土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所称单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。这里所称个人包括个体经营者和其他个人。同时也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。

【第10篇】土地增值税清算鉴证报告

土地增值税清算不仅工作量大，专业性强，需提供的资料多，而且各地对清算工作的具体规定也不尽相同，所以成为房地产企业财务人员的一个工作难点。从今天开始，咱们就房地产开发企业如何进行土地增值税清算资料报送进行专题探讨。

依据国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》以下简称《规程》（国税发[2009]91号）第十二条规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括：

(一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：

1．项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。

2．对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。

3．对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。

4．将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

5．涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。

6．关联交易情况说明。

7．融资情况说明。

8．企业财务核算体系和内部控制制度。

凡在本规程实施前已作清算申报且工程造价高于扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面报告。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。同时该《规程》第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

因此房地产企业应按照项目的进度向税务机关报送下列资料；

1、取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

①与清算项目相关的和政府签订的协议、政府文件及会议纪要。通过这些资料主要核实是否存在土地出让金返还、是否有配套设施比如公园、学校等的建设约定，是否存在其他土地增值税清算可能会涉及到的事项。

②发改委立项批复文件。了解项目的大致情况，关注是否有项目分期建设方面的说明。

③ 建设用地规划许可证

④国有土地使用权出让合同。国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。通过土地出让合同，可以核实土地出让价格、土地面积、土地交付时间、交付状况（净地交付还是现状交付）、廉租房等配套设施配置情况及是否需要无偿移交等信息。

⑤房屋拆迁补偿协议。主要核实拆迁安置补偿费，如果是净地交付，则没有。

⑥土地使用权证或不动产权证。

2、项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料：

①建筑工程规划许可证（如有附件一并提供）。

②建筑工程施工许可证（如有附件一并提供）。

③建筑工程预算书。

④建筑工程施工合同。

⑤工程造价情况备案表、工程量清单。

凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。

3、销（预）售商品房环节：

①纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。

②商品房购销合同统计表、项目销售收入明细表。表格没有固定格式，但至少应当包括物业类型、楼号、房号、建筑面积、业主姓名、销售金额等信息，如果能提供销售合同编号、销售发票号码、预售面积、测绘面积、面积补差、是否保障房及保障房面积等等。营改增前未售完的项目，还应该提供营改增前、后收款金额。

4、项目竣工决算验收环节：

①房屋测量成果报告书，包括实测面积表以及实测面积报告等。需要办理产权证的建筑面积，都需要通过专业的测绘机构测绘并出具实测面积报告，对于不能办理产权证的建筑面积是否需要测绘，这个一般没有强制性要求。

②工程竣工验收备案表或竣工验收报告。记载有工程名称、开工时间、竣工时间、设计单位、监理单位、施工单位等信息，并由相关单位盖章确认。

③项目决算报表及项目工程竣工验收报告。通过项目的预算书决算书变化因素——工程变更单、工程增减变化汇总表审核工程的决算情况。工程竣工结算报告是建设单位与施工单位双方按国家有关规定进行的工程价款最终结算。依据相关规定，工程竣工验收报告完成后，承包人应立即在规定的时间内向发包人递交工程竣工结算报告及完整的结算资料。工程竣工结算报告由施工单位编制，经建设单位审核后盖章确认，也可以委托第三方审核后双方盖章确认，是确定工程造价的重要依据。有的企业由于各种原因，没有提供工程竣工结算报告，这就增加了清算审核的难度。

④人防工程竣工验收备案表及人防工程平时使用证。备案表上记载有人防面积，人防工程平时使用证证明人防工程已验收并移交人防部门。

5、其他资料。银行贷款利息结算通知单、其他借款合同及利息结算凭证、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

【第11篇】土地增值税费用扣除

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

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不得扣除费用项目概览

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计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

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1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

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相关税收优惠政策

转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;

1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

2. 因国家建设需要免征土地增值税

1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;

2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;

3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

 注:

a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;

b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;

c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;

【第12篇】土地增值税采用什么税率

我国的土地并没有私有化，如果要对土地或者地面建筑进行转让，则应该支付相应的土地增值税‍。但是，土地增值税‍和其他各种类型的税费是有很大区别的，为了让大家对其有进一步的了解，本文将带着大家来了解一下土地增值税的特点‍。

1、计税依据

和其他税种相比较，土地增值税‍的计税依据是比较特别的，总体上来说，是以转让土地或地面建筑的增值额作为计税依据的，而土地增值税的增值额和增值税的增值额是不一样的，是用被征税对象的全部销售收入金额来扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额以后的余额。

2、征税面比较广

土地增值税‍的征税面是很广泛的，原则上，不管在我国哪个地方、是什么样的经济性质，也不管是内资企业还是外资企业、中国人还是外国人，只要在我国境内通过转让土地或地面建筑而获得收入的个人或单位，除了免除税法中规定的植物，都应该按照相关条例缴纳土地增值税‍。

3、按次征收

不管是土地还是地上的房产，都是可以多次转让的，土地增值税‍的收缴则是按次征收，只要转让一次就会按照相应的规定增收一次税费。另外，土地增值税‍的税率则是以其增值率的高低作为确认依据，并且按照累进原则来实行分级计税，增值率高的税率就高，会多纳税，增值率低的税率低，就少纳税。

土地以及地面的房地产在转让时，大家应该按照国家的法律法规来缴纳相应的土地增值税‍。但是，为了能够明明白白的缴税，大家应该多了解一些土地增值税的基础知识‍以及注意要点，这样才能保证自己在土地或房产转让时的既得利益。

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【第13篇】土地增值税清算收费标准

一、案例

甲公司开发一个住宅项目，占地面积15亩，根据土地出让协议的补充协议约定，作为拿地条件，甲公司需要负责建设2000平方的安置房用于安置原住户，市场平均价格15000元/平方。该项目总共规划建设一栋楼，其中5-9层用于安置。

问题是：根据土地增值税税收政策用于安置的5-9层需要视同销售计入该项目的土地成本，但是用于安置部分住宅面积的建造成本已经计入了开发成本，如果不调出来，在计算土地增值税时是否会造成重复扣除？

二、案例分析

在用自建房进行安置的开发项目中，安置房和其他开发产品可能构成不同的土地增值税清算项目，也可能无法分开，而是作为一个土地增值税清算项目，比如案例中的情况。案例中项目的特殊点就在安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本，安置房建成移交给安置户根据国税2023年220号文件视同销售计入计算销售收入，同时增加该项目的土地成本，相当于拿地的代价。在计算该项目的土地增值税时，是否需要扣除项目中剔除安置房建造成本，产生了争议。

一种观点认为，安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本中，然后在计算项目土地增值税时将安置房视同销售收入再计入开发成本下的土地成本，同一个安置事项，扣除了两次开发成本，相当于“一个萝卜两头切”。因此，为了避免重复扣除问题，在计算土地增值税时需要将安置房对应的开发成本剔除出去。

另一种观点认为，案例中的情况不需要剔除安置房开发成本。理由是，这类安置房是正常的开发产品的一部分，需要参与土地增值税清算，安置房收入就是视同销售收入，需要并入清算收入中，扣除项目中应该包括安置房建筑成本，安置房收入和支出必须是匹配的。安置房视同销售收入计入整个项目的土地成本与安置房的开发成本不是一回事，更不会重复扣除。另外，在国税2023年220号文中，并未规定安置房视同销售的情况下安置房对应的开发成本需要调整出去。因此，计算土地增值税时不需要将安置房的建设成本调整出去。

三、观点总结

对比以上两种观点，我们发现第一种观点显然忽略了安置房视同销售收入也是整个项目土地增值税清算收入的一部分，安置房收入计入了清算收入，所以安置房对应的开发成本也应该计入整个项目的清算扣除项目。安置房视同销售计入整个项目土地成本相当于项目的拿地成本，与开发成本明显不是一回事，不存在重复扣除的情况。因此，我们后一种观点更符合业务逻辑，更具有说服力。

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来源：屈健康 德居正财税咨询

【第14篇】土地增值税税率表

对于土地征税的历史已经很悠久了，特别是在工商业不发达的古代。当然，在现代社会，土地的重要性更是提升了很多层次。对于土地的涉税问题，我们作为普通的上班族，也是需要了解一下的。毕竟， 土地增值税对于我们关心的房价，还是有影响的。

土地增值税税率及速算扣除数是多少？

土地增值税税率为四级超率累进税率。具体来说，土地增值税四级税率以及速算扣除数如下：

通过这个表格我们也能发现，土地增值税最低的税率只有30%，而最高的税率达到了60%。当然，土地增值税和增值额有直接的关系。土地增值税的计算公式如下：

1、当土地增值额未超过50%时，土地增值税的税率最低是30%。

土地增值税的计算公式为：增值额×30%。

2、当土地增值额超过50%，但未超过100%时，土地增值税的税率是40%。

土地增值税的计算公式为：增值额×40%-扣除项目金额×5%。

3、当土地增值额超过100%，但未超过200%时，土地增值税的税率是50%。

土地增值税的计算公式为：增值额×50%-扣除项目金额×15%。

4、当增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税的税率是60%。

土地增值税的计算公式为：增值额×60%-扣除项目金额×35%。

需要注意的是，土地增值税税率的决定对象，就是增值税与扣除项目金额之比。而在具体计算时，速算扣除系数乘以的也是扣除项目金额，而不是增值税额。对于这一点，大家一定要注意的。当然，你要不是房地产相关行业的从业者，您知道这回事就行了。

征收土地增值税的主要意义与作用是什么？

征收土地增值税的主要意义肯定是增加地方财政收入。毕竟现在一个地方的财政收入主要就是依靠出售土地而获得了。对于房地产公司而言，不仅需要缴纳土地的购买价款，后期出售房子时，也是需要缴纳土地增值税的。

当然，国家在征收土地增值税之前，也增值税过房产税、城镇土地使用税以及契税，但是这些税对于房地产行业的影响有限。

所以在国家决定从1994年1月1日起，开始在全国范围内征收土地增值税。这是开始征收土地增值税，主要的作用就是为了控制房地产的投机行为。通过增加税收的方式，最大程度上控制房地产的炒作也是无奈之举。

当然，基于控制房地产行业的“投机、炒卖”活动，在设计税率时，也是使用了超额累进税率。即土地增值税越多，需要缴纳的土地增值税也越多。而且不增值税的可以不征！

【第15篇】什么是土地增值税

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。那么什么是土地增值税？怎样算？如何交？税率是多少？二手商品房也要交吗？下面就一起来了解下。

什么是土地增值税？

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税怎样算？

1、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税如何交？

1、非房地产开发项目情况下，企业转让土地或厂房，土地增值税实行相对简易的处理办法。如果转让收入明显偏低，税务机关是会参考市场价格进行调整的。

2、扣除项目方面，如果你是房屋土地在一起转让的情况，有两种选择：

（1）选择对厂房进行重置价的评估，然后加上取得厂房这块土地的成本，加上转让相关的税金，三部分之和作为扣除项目。

扣除项目=房屋及建筑物的评估价格+取得土地使用权支付的金额+转让环节缴纳的税金

（2）如果你的厂房是购买的，提供购房的发票，以发票金额作为扣除的基础，同时根据发票金额为基础，按发票开具到转让的时间，发票金额每年可以加计5%，然后再加上转让相关的税金（注：这种情况下不能加土地成本，因为房屋发票金额默认含有土地价款），两个部分之和作为扣除项目。

扣除项目=发票金额×（1+持有年度×5%）+与转让房地产有关的税金

（3）如果你单纯转让土地，在已经进行了开发建设的情况下：

扣除项目=取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用+转让环节缴纳的税金+开发土地所需成本×（1+20%）

土地增值税税率是多少？

目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：

1、凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

2、对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

3、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。专家认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

二手商品房也要交土地增值税吗？

不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅，具体如何缴纳依政策而定。根据土地增值税的政策规定：对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，是免予征收土地增值税的。同时，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，也是免予征收土地增值税。

以下二手商品房需要交纳土地增值税：

1、居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；

2、居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

另外，根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此不用缴纳土地增值税。