土地增值税的清算（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税的清算范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税的清算

1.清算对象确定难

根据税法相关规定，土地增值税清算分为必须清算和可以清算两种情形。在土地增值税清算管理实际工作中，由于涉税信息不对称，税务机关并不能及时掌握纳税人需要进行土地增值税清算的情形。同时，在项目分期开发的情况下，是按期数来确定清算对象，还是按建设工程规划许可证等确定清算对象，其实并不规范和统一。此外，对于土地增值税可以清算的情形，由于没有事先进行税收测算，而是单纯根据销售比例和预售期限来通知清算，造成目前土地增值税清算结果退税的多、补税的少。

2.清算收入审核难

目前土地增值税清算收入主要依赖于企业的土地增值税清算申报数据，虽然收集了一些第三方数据，但主要依靠手工操作进行网签合同、实测面积、销售单价等的比对，土地增值税清算工作量大，效率较低，工作效果也不佳。对房地产项目总可售面积、视同销售、房地产开发产品类型、房地产价格区间等收入因素，缺少第三方信息自动验证、比对，大大制约了大数据作用的发挥。

3.扣除项目核实难

当前困扰土地增值税清算的最大难题是开发成本难以核实。开发成本项目多、业务多、票据多、时间跨度长，如果单靠人工审核，只能发现一些形式方面存在的问题，难以挖掘一些深层次的问题。一些与开发成本有关的内部数据和第三方信息，如土地出让金及返还、政府规费、工程费竣工结算备案信息、发票、税金等，只能以人工方式收集和整合，很难以迅速形成链条。

4.清算结果产生难

土地增值税清算被称为“第一难”的税务工作，一项清算工作往往历时数月甚至一年。同时，由于土地增值税清算人员业务水平和业务习惯等不同，产生的清算结果基本不同，容易与纳税人发生争议。土地增值税的申报表、审核表的数据不能自动计算，人工计算量大，容易发生差错。清算审核发现的疑点和问题需要手工汇总和处理，清算报告和清算结果需要手工录入。这些因素极大地影响了土地增值税清算的效率和效果。

【第2篇】土地使用权转让增值税

土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。那么，土地增值税是如何计算的？

土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额为计税依据缴纳的行为税。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税是纳税人按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的，即增值额乘以适用的税率，减去扣除项目乘以速算扣除数系数计算出的土地增值税税额。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。其中，土地增值税增值额的计算，主要涉及应税收入、扣除项目的确定。

土地增值税的计算公式为：土地增值税=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。具体计算方法为：

1、增值额未超过扣除项目金额50%时，土地增值税税额=增值额*30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，土地增值税税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%；

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，土地增值税税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%；

4、增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。

比如，某房地产开发公司转让商品房两栋，取得收入总额2500万元，应扣除的购买土地金额、开发成本金额、开发费用金额、相关的税金和其他扣除金额合计1100万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

（1）确认应税收入2500万元

（2）确认扣除项目金额1100万元

（3）计算增值额：2500万元—1100万元=1400万元

（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率=1400万元/1100万元=127%

（5）计算应缴纳的土地增值税税额=1400万元*50%-1100万元*15%=535万元。

从该例子可以看出，土地增值税的计算是按照先确认应税收入，再确认扣除项目金额、增值额，以及增值额与扣除项目金额比率，最后计算出土地增值税的应纳税额。另外，符合土地增值税清算条件的，应进行土地增值税的清算。

土地增值税的应税收入。按照税法的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

需要强调的是，房地产开发企业如果存在隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

土地增值税的扣除项目。我们知道，房地产企业在计算土地增值税应纳税额时，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除规定的各项扣除项目金额后的余额征税。税法准予从转让收入中减除的扣除项目包括如下几项：

一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

二是房地产实际发生的开发成本，包括土地的征用及拆除补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。

三是房地产开发费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四是与转让房地产有关的税金，即在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，以及教育费附加。

五是其他扣除。

六是旧房及建筑物的评估价格。

总之，土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。土地增值税的计算，主要涉及应税收入、扣除项目和增值额的确定。

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2023年9月26日

【第3篇】土地增值税的扣除税金

土地增值税扣除项目及其金额

取得土地使用权所支付的金额，地价款+有关费用

地价款

以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；

以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

有关费用：按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

房地产开发成本

土地征用及拆迁补偿费：征用、拆迁、耕地占用税等；

基础设施费：小区道路、供水、电、气、暖等；

公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

房地产开发费用，销售费用、管理费用、财务费用

能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明。不包括加息、罚息。

利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明。

（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

与转让房地产长有关的税金

房地产开发企业：城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加。

非房企：印花税0.5‰（产权转移数据），城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加。

其他扣除项目

房地产开发企业

按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

非房企

售房时代收的各项费用

计入房价，作为收入计税。代收费用在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。

未计入房价，不作为转让房地产的收入。代收费用也不允许作为扣除项目扣除。

2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，不含税收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

第一步：收入=不含税收入总额为10000万元

第二部：扣除项目，房开卖房扣五项

取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

房地产开发成本为3000万元

房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5%=650万元

允许扣除的税费为555万元

从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

加计扣除额=（1000+3000）×20%=800万元

允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005万元

第三步，增值额，收入减去扣除项

增值额=10000-6005=3995万元

第四步，增值率，增值比上扣除额

增值率=3995÷6005×100%=66.53%

第五步：找税率，算税额

应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75万元

【第4篇】土地增值税征税对象

土地增值税----纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除

【第5篇】土地增值税实行什么税率

中房报记者 苗野 | 北京报道

土地增值税是一个敏感的话题，往往引起公众对房地产商的讨伐，房地产商则反怼公众和媒体“愚蠢无知”。在存废的争议之间，现在，土地增值税将进入立法程序。

7月16日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。这次土地增值税征求意见最重要的变化是——从此前的暂行条例平移上升为法律，并在征税的范围上做出调整。

征求意见稿在此前转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税的基础上，首次将出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股纳入征税范围。同时拟取消集体房地产土地增值收益调节金，土地承包经营权流转不征收土地增值税。在税率方面，土地增值税仍将继续实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。

财税部门解释称，土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。

中国房地产报记者采访的业内财税专家纷纷认为，自1994年开征以来，土地增值税一直备受争议，但还是按税收法定原则向前推进，且征税范围有所扩大，基本保留现行税制和税负水平，下放部分制定税收优惠权限，短期对房地产市场影响不明显。征求意见稿堵塞了以往在土地增值税征管中存在的一些漏洞，不再区分“可清算”和“应清算”，税收蓄水池作用削弱，房企资金压力提升。此前的预征制度，为房企留下大量弹性操作空间，现在房企要重新把控销售节奏和量价平衡，并非销售价格越高，项目利润就越高。

25年间的存废论辩

土地增值税自1994年出台以来，就一直带着房地产行业反暴利税的光环，它诞生的背景是1993年新中国出现了第一轮房地产热潮，当时在海南、北海、珠海、惠州等地流传“要赚钱，到海南；要发财，炒楼花”，并传导至全国，炒地皮是当时最炙手可热的淘金手段，房地产泡沫非常厉害，引起了中央政府的警惕。

1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布，并从1994年1月1日起，对单位和个人转让房地产所取得的增值额征收一种四级累进税。

与之相伴的是土地增值税从未脱离过存废争议。有学者10多年前就曾建议取消这一税种，另一种观点则认为，严格执行土地增值税有益于控制房地产商的暴利行为。

按照财政部相关负责人的说法，土地增值税暂行条例施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。

总体来看，土地增值税规模逐年攀升，房地产开发企业贡献了主要税收。财政部数据显示，今年上半年，土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。而去年全年的土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。中国恒大2023年应交土地增值税约521亿元；碧桂园2023年年报显示，当期土地增值税约为139亿元；万科2023年土地增值税约为196亿元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，土地增值税从法理角度而言是没有逻辑瑕疵的，只是在之前的征管过程中存在较大的弹性空间，这是备受争议的原因。房地产行业的利润很大程度上是来自于土地升值的收益，按照征求意见稿，拟将集体房地产纳入征税范围，建立土地增值收益分配机制和超率累进税率，能够将由社会经济发展带来的土地增值，更加合理地让全社会共享而不是转移给房地产行业自身，这势必会让房地产行业的利润快速走向社会平均利润率，防止房地产行业对社会资源的过度吸附带来的行业暴利持续，让房地产行业真正成为依靠专业技术和服务能力实现可持续发展的行业。

与现行《土地增值税暂行条例》相比，征求意见稿保持税制框架和税负水平总体不变，仍以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率。

对于房地产开发项目的土地增值税，征求意见稿仍延续现行征管制度，即销售时预征、项目终了进行清算，对预缴税款多退少补。同时，按放管服改革要求，简化征管程序，将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

一位不愿透露姓名的财税专家表示，开征土地增值税是考虑到当时开发商获取土地的方式不同，比如住宅项目拿地大多通过招拍挂，但一些文旅地产、商业地产并非如此，同时为打击开发商囤地、炒地等行为，土地增值税短期内不可能被取消。土地增值税应该在平抑地价、房价以及维持房地产行业利益平衡等方面发挥实质作用。但土地增值税每年实际征收规模与理论征收规模相距较大。房企在土地增值税清算时的种种博弈、规避甚至是偷逃，亦是公开的秘密。

也有不少财税学者建议取消土地增值税。中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，随着房地产市场逐渐规范，土地增值税的调节意义已明显削弱。房价越高土地增值空间越大，开发商缴纳的税款越多，这部分交易环节的税负会被开发商转嫁给购房者，甚至可能会对房地产市场起到逆向调节作用。土地增值税短期还有存在必要，退出也是一个逐步过程。

清算与避税的博弈

从征求意见稿可以看出，除了延续《土地增值税暂行条例》优惠规定的基础上，对个别政策也做出了适当调整。一是吸收了现行税收优惠政策中关于建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定。二是增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。如企业改制重组土地增值税政策、房地产市场调控相关的土地增值税政策等。三是将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征，以体现因地制宜、因城施策的房地产市场调控政策导向，落实地方政府主体责任。四是增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税的规定。

由于土地增值税征税对象是转移房地产并取得收入的单位和个人，房企是缴纳土地增值税主力军，因此土地增值税立法对房企影响备受关注。

华东某上市房企高管称，土地增值税是对房地产行业利润的再调整，作为地方税种，各地执行情况不太一样，此次立法基本是平移之前条例的内容，税负水平总体不变，对企业税收成本不会产生太大影响。

但土地增值税在坊间早已被认为是扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种。

2023年，央视曾痛批开发商“欠缴3.8万亿土地增值税”，结果引来房地产商和税务部门的集体不满。就在普通民众还没弄清怎么回事时，国税总局的一纸声明终结了这场争论：巨额欠税存误读。

彼时，万科、金地、首开股份等11家被央视点名的房企纷纷作出澄清，其中，万科的解释言简意赅——房地产项目达到清算条件后才需要清算并交纳土地增值税。

当时国家税务总局财产行为税司负责人也承认，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

“由于预征率往往低于清算后的实际税率，房企通常会采取滚动开发等各种措施在‘可清算’和‘应清算’之间做税筹，使得应缴未缴土地增值税成为房地产行业中普遍存在的现象。现今《征求意见稿》将原可清算条件变为应清算条件后，房企利用无息应交税费的时间大幅缩短，经营压力进一步提升。”前述某财税专家指出。

“做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。”深圳某会计师事务所审计人员称，缴税与避税是永恒的博弈，为了避免清算，开发商会选择配建酒店、商超、影院等综合体项目，且体量要占到总建筑面积的20%左右，这也是巧妙的避税手段，即使住宅售罄，但这些商业物业还没卖，土地增值税就一直清算不了。

业内人士认为，土地增值税的影响已成为房地产开发商项目定价的参考因素之一。因为采用的是超率累进税率，项目增值额越高，税率越高，10%的税率级差较大，所以把控税率级差的临界点，把控销售节奏和量价平衡非常重要。

不过，随着征管制度完善，近年来土地增值税清算效率明显提高。

中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群曾提出，从土地增值税征管操作环节看，因其扣除项目种类多、不确定因素大、动态指标变化快等特点，从某种程度上弱化了土地增值税的征管，建议应简化扣除项目，以土地使用权作为唯一或主要标的物的溢价和折损情况进行征收，扩大适用税率，增加税率分级档次，这将更有利于减少征税成本、防止偷逃税款、提高土地增值税征缴的精准性。

（此文刊于中国房地产报7月22日01版 责任编辑 何可信）

【第6篇】2023年土地增值税计算方法

近一段时间，有关房地产开发企业在一般计税方法下土地增值税收入和土地成本扣除的问题讨论交流的较多，讨论焦点集中在一般计税方法下，采用差额计税，会不会造成土地增值税的收入和增值税、企业所得税不一致问题以及会不会造成土地成本重复扣除的问题等等，本文采用正本溯源、以正拨乱的方式，从政策文件规定来一一说明，以期达到心存疑惑、陷入迷茫的同志们一看就知道，哦，原来是这样的目的，当然，个人对政策的理解能力有限，不当之处，敬请拍砖。

一、土地增值税的预征收入的计算

土地增值税采取预征和清算相结合的管理办法，在开发项目进行土地增值税清算前，就采用预征的办法，需要强调的是，土地增值税预征的收入和进行清算时的收入有时还真不一致，而我们所讨论的土地增值税的收入就是指的进行土地增值税的清算收入，为了便于理解，这里先说明一下土地增值税的预征收入：

国家税务总局公告2023年第70号（以下简称70号公告）：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

从70号公告的来看，在房地产开发企业采用预收款方式销售房地产项目的，此时可采取简化的方式来预征土地增值税，这时候土地增值税的计征依据就和应税收入不一致了，土地增值税的应税收入是：不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；预征的计税依据是：预收款-应预缴增值税税款。这儿有什么区别呢？，结合国家税务总局2023年18号公告（下文详解，简称18号公告），简单举个例子：

一房开企业2023年7月采用预收款方式价税合计销售100万元，那么应预征增值税税为：

100/1.09*3%=2.75万元

应预征的土地增值税为：（100-2.75）*1.5%=1.56万元，（计税依据为97.25）

而非：100/1.09*1.5%=1.38万元（计税依据为91.74）。在这里，就造成了预征时增值税和土地增值税的计税依据不一致，但这只是2023年70号公告中的简化计算，并不影响二者的应税收入计算（下文详解），需要注意的是在预征增值税时是直接拿预收款折算以后计算的，不扣除土地价款，土地价款是在计算增值税的销售额时才扣除的，同样，预征土地增值税时的计税依据是不含应预缴的增值税，而不是不含税销售额，在实务中这里理解有误的较多。

二、增值税的预征和增值税的收入和销售额

这里先要弄清楚一个问题，就是增值税的收入和增值税的计税依据（销售额）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如说在差额征税的情况下，收入和计税依据就可能不一致了，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用一般计税方法的话即是差额征税的。

根据国家税务总局公告2023年第18号，一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（标记为原文规定，现在为9%）

我们从上述公式可以看出，分母变小了，得出的结果也势必会变小，那么是不是说说增值税的收入（注意是收入、不是计税销售额）或者说主营业务收入是不是也变小了呢？其实真不是，还接着上面的例子，假设说销售这100万房产项目面积对应的土地价款是10万元（计算过程略），销售额为：

（100-10）/1.09=82.57万元

抵扣后销项税额为：82.57*9%=7.43万元

那么，与增值税的传统计算100/1.09*9%=8.26万元的差额0.83万元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我们通过会计核算来看个明白（暂不考虑会计准则-收入）：

借：银行存款 100

贷：主营业务收入 91.74

应交税费-应交增值税（销项税额） 8.26

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 0.83

贷：主营业务成本 0.83

这里的0.83万元也就是应扣减的土地价款10万元中的增值税税额（10/1.09*9%=0.83），实际的销项税额为7.43万元，而增值税收入没有变化仍是91.94万元，但销售额为82.57万元，销项税为7.43万元，为了更加便于理解，下面我们从增值税申报表的角度来进一步说明，主要是主表、附表一、附表三：先计算本期可抵减的销项税额。

附表一：（为方便展示，删除了部分列）

然后，主表提取数据就提取到销项税额为7.43万元。根据70号公告的规定，土地增值税税收入在一般计税方法下不含销项税就是指不含这7.43万元，与增值税申报表所显示的销项税额也是一致的。

三、企业所得税、土地增值税与土地价款的扣除

房地产开发经营三大主税即增值税、企业所得税、土地增值税都涉及到土地价款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在运用时也有不同的理解，但税收政策规定具有确定性，大家可以从不同的角度去理解，但结果一定是确定性的，不能不同的理解就会产生不同的结果。这里，个人从税收政策规定的角度来说明一下，以期达到殊途同归的目的：

1.增值税中的土地价款扣除：

按照18号公告，纳税人采用一般计税方法下，可以扣除土地价款，因为增值税进行税抵扣是需要进项票等凭证的额，而土地价款无法取得专用发票等凭证而采取的特殊规定，目的是为例确保增值税链条完整。这里需要注意三点，一是只有采用一般计税方式下才可以采用（如老项目采用简易计税方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地价款是当期销售房地产项目对应的土地价款，纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，且扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款，同时需要必要的凭证如省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据（18号公告）、提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料（财税2016 140号）；三是需要通过增值税申报表来体现出来（见上文）。

2.企业所得税中土地价款的扣除：

根据国税发（2009）31号文，在企业所得税中的土地价款为土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等，这里的范围与增值税的扣除范围就不一样了，企业所得税土地价款的扣除主要是通过归集分配的方式进行税前扣除的，取得土地使用权及支付的上述费用后，计入“开发成本”、按照确定的成本对象进行分配、开发产品完工后转入“开发产品”，房地产项目销售后按照对应的“开发产品”的成本，计入“主营业务成本”税前扣除。

3.土地增值税中的土地价款扣除：

在土地增值税清算中的土地价款扣除，主要是分摊土地价款，第一是要分摊同一宗土地上多个项目之间的分摊（土地增值税是按照项目清算的）；第二是要在同一项目不同房产类型之间分摊（三分法或两分法）；第三是要在已售和未售之间分摊，每种房产类型中的已售部分才可以在清算时予以扣除。

大家在学习中会发现，土地增值税的六项成本和企业所得税的六项成本非常相近，容易混淆，在实务中有些税务部门还要求在进行土地增值税清算时一并的企业所得税进行核查，这个要求从强化税收管理的角度来讲也有道理，但土地增值税清算和企业所得税核查是两回事，有联系，但不能混为一谈，从两个税种六项成本构成的的字面来看，确实十分接近，但二者的计税规则是不一样的：首先，二者的对象不同，虽然都与房地产项目相关，但土地增值税是一个项目多个年度的税收数据归集，企业所得税是所有项目（含其他经营行为）一个年度的税收数据归集，这一点要清楚；第二，两个税种的扣除原则不同，企业所得税遵循“真实发生、相关联、合理、合法”原则，扣除凭证方面发票是重要的方面不是全部（总局2018 28号公告）。土地增值税遵循正列举原则，原则上只有清算规程中列举的项目外，其他不得作为扣除项目扣除，实务中除拆迁补偿外需要有发票才能作为扣除项目，期间费用还采取了按比例扣除的方式，这与企业所得税是不同的。第三方面，企业所得税无论是否有项目、也无论项目的销售情况必须按季度预缴按年汇算；土地增值税是按照项目是否达到可清算或应清算的的条件后才能启动，二者发生的时点不尽一致。

四、归纳总结以下几点

1.房地产开发企业在销售自行开发的房地产项目在采用一般计税方法下，增值税的收入是全部价款和价外费用折合的不含税收入，销售额时扣除对应土地价款后的数额，二者计算得出的销项税之间的差额通过“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”进行调整，最后在申报表主表销项税一栏显示的是调整后的金额。

2.一般计税方法下，土地增值税的收入为不含销项税额，这个销项税额是经过抵减后的销项税额，与增值税申报表主表销项税一栏一致。需要是说明的是，土地增值税的收入只有在土地增值税清算时才使用，在预征时的计税依据是不含预缴增值税额，不是销项税额。

3.企业所得税的计税依据与增值税收入一致，如果发生视同销售行为而产生税会差异，通过企业所得税年度申报表调整。

4.关于土地价款的扣除，增值税是计算出来了扣除的（仅一般计税方法下）；企业所得税是通过归集分配税前扣除的；土地增值税是通过归集、整理、分摊作为扣除项目扣除的。

以上纯属学术交流，不当支出，欢迎批评指正，欢迎拍砖，直至头破血流，在所不惜。

来源：德居正

【第7篇】土地增值税测算

2022房地产土地增值税清算系统，101个申报表格自动计算，好用

房地产土地增值税清算是个大工程，因为涉及内容非常多，还涉及到了一些税务方面的处理，很多老会计都比较联兴财税，而且清算时间为90天，要在这个期限内完成这项工作还是不容易的。

下面给大家分享一份房地产土地增值税清算101个申报表，有了这些表格工作就能相对轻松许多，清算工作需要涉及到的一些内容表格中都有体现，而且自带函数公式，直接带入数据即可使用，表格分享在下方了，赶紧收藏备用吧！

房地产土地增值税清算101个申报表模板

土地增值税测算表模板

土地增值税清算101个申报表模板

.......篇幅有限，剩余的表格就不一一展示了~~土地增值税清算是个大项目，但是有了这些申报表的模板就能节省很多时间，有需要的不妨拿去试试！！

【第8篇】经济适用房土地增值税

深圳某房地产客户开发的项目在进行土地增值税清算时，税务机关在审核过程中提出该公司计入“开发成本-土地成本”里的土地使用税和土地使用费需进行调减，即不能于土地增值税税前据实扣除，于是客户提出疑问：土地使用税和土地使用费土地增值税税前如何进行扣除？本文将针对此问题进行分析探讨。

一、土地使用税土地增值税税前扣除分析

针对土地使用税土地增值税税前扣除的问题，目前全国性税法上并无明确规定。而会计上1.《房地产开发企业会计制度》（财会字[1993]2号）的规定：月份终了,企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税,借记'管理费用'科目。2.《企业会计准则――应用指南》'6602 '管理费用'规定:本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用,包括…房产税、车船使用税、土地使用税、印花税…等。（营改增后根据财会〔2016〕22号土地使用税调整为计入“税金及附加”科目核算）

因此实务中大部分税务机关参照上述会计上的规定认为土地使用税应计入其他房地产费用中扣除，不允许据实扣除。其中有部分地方发文进行了明确：

1.《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(琼地税函[2007]356号)第二条规定，房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

2.《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函（2008）188号)（2023年废止）第一条第二项规定，纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。

但有部分观点认为房地产开发企业取得土地然后进行开发，于公司而言属于存货（开发产品），土地使用税是存货（开发产品）达到可使用和交付前必要的、合理的支出，应计入开发成本，而不应根据一般的会计处理规定，计入期间费用。对此笔者认为：

1. 会计上可计入开发成本核算的项目，土地增值税上不一定必然可以扣除。

2.根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地使用税不属于取得土地使用权所支付的金额、开发建设成本费用，也不属于与转让房地产有关的税金等土地增值税规定的可扣除项目范围。

因此，在税法没有发文明确可以扣除的情况下，笔者认为土地使用税不能于土地增值税税据实扣除。

二、土地使用费土地增值税税前扣除分析

（一）关于土地使用费

对于土地使用费大家可能比较陌生，因为目前单位和个人基本不用缴纳了。土地使用费最早系计划经济下引进外资的过渡性尝试手段，是指外商投资企业通过不同的方式使用土地，国家向其收取得的有偿使用土地的费用。有关土地使用费的具体标准，没有全国统一的规定，由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定。

1988年9月27日国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，条例第十四条规定：本条例自1988年11月1日起施行，各地制定的土地使用费办法同时停止执行，即土地使用税代替了土地使用费。但对于外商投资企业，《财政部关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》（（88）财税字第260号）和《国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复》(国税函[1997]162号)则规定：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》不适用于外商投资企业；对外商投资企业和外国企业在华机构仍应征收土地使用费，不征土地使用税。直至2006年12月30日国务院重新修订了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，将征税对象扩大到外商投资企业、外国企业、外籍个人，自2007年1月1日起执行。也就是2007年1月1日起土地使用税才真正全部代替了土地使用费。

深圳在1988年11月1日开始征收城镇土地使用税时，由于当时处于经济发展初期，为了吸引投资一直未开征土地使用税，而是根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》（深府 [1990]206号）的规定，征收土地使用费。直到2007年11月1日深圳市才开征城镇土地使用税，并于2008年4月7日发文深府[2008]61号废止《深圳经济特区土地使用费征收办法》。

因此对于深圳市部分拿地较早、开发较晚的房地产开发企业，开发成本里存在列支土地使用费的情况。本文以下主要针对根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》缴纳土地使用费的土地增值税税前扣除进行分析。

根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》：“使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依照本办法的规定缴纳土地使用费。”深圳市国土局是特区土地使用费征收的主管部门，负责土地使用费的核定、减免和收取。土地使用费按照使用土地使用面积和规定标准收取。

（二）土地使用费土地增值税税前扣除分析

土地使用费和土地使用税的征收目的虽然都是为了加强土地管理，调节土地级差收入，提高土地使用效益，都是一定范围内使用土地的单位和个人按照土地面积和规定标准缴纳，但土地使用费和土地使用税的征收依据、主体以及性质等方面不同，因此仍属于不同的支出，应区别分析。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

经过分析，笔者认为土地使用费是属于上述文件规定的“按国家统一规定交纳的有关费用”，可于土地增值税税据实扣除，理由如下：

1.根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》，土地使用费是依据《中华人民共和国土地管理法》、《深圳经济特区土地管理条例》等规定征收，即土地使用费是国家有偿让渡土地使用权而收取的，由国土局负责土地使用费的核定、减免和收取。土地使用税则是国家对使用土地的单位和个人征收的一种税，由土地所在地的税务机关征收。

2.根据《深圳市土地使用权出让合同书》通用条款的约定：“土地受让方除向规划国土局给付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金外，每年还必须按规定缴付土地使用费。在签订土地出让合同的同时，办理土地使用费登记手续。”即征收土地使用费是国家土地所有权的经济体现，是土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的费用，与出让金具有相同的性质。土地使用税则是按税法规定交给国家的，是国家参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。

3.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

根据国税发[2009]31号文可知，税法上认为土地使用费属于“为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用”，而土地使用税则不属于。

综上，笔者认为土地使用费不同于土地使用税，属于土地增值税实施细则第七条规定的按国家统一规定交纳的有关费用，应可于土地增值税税前据实扣除。

作者：徐娟双，单位：中汇信达（深圳）税务师事务所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第9篇】土地增值税清算系统

每当房地产开发项目竣工后，相关人员都会对该土地进行增值税的清算工作，那么土地增值税清算申报表到底该怎么填写呢，这个难倒了不少刚入房地产的会计。因为它的复杂性，对于老会计来说也会很容易出错。

为了帮大家解决这个难题，小编今天就给大家分享一个非常实用的全自动土地增值税清算申报系统，包含101个申报表模板而且可以自动计算，自带函数公式，录入数据就可以使用，大大提高了工作效率。接下来就让我们一起来看看吧~

全自动土地增值税清算申报系统

企业基本情况表

土地增值税纳税审核表

房地产转让收入审核表

扣除项目汇总表

取得土地使用权所支付的金额审核表

土地征用及拆迁补偿费鉴证表

前期工程费审核表

建筑安装工程费审核表

基础设施费审核表

公共配套设施费审核表

开发间接费用审核表

与转让房地产有关的税金审核表

篇幅有限，更多表格就不再一一展示了~

【第10篇】二手房 土地增值税

1.对于应进行清算的项目，须在满足清算条件之日起90日内办理清算手续

2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土增。

3.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理办税申报

工业企业2023年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。（考虑地方教育费附加）其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60％；增值税选择简易计税。

县城城建税5%

印花税0.05%

房：8000*0.6=4800

地：3000

印花税：12000*0.0005=6

增值税：12000*0.05=600

600*（5%+3%+2%）=60 城建教育费附加等

合计：4800+3000+6+600 =7866

增值额：12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

应缴纳的土地增值税：4134*0.4-7866*0.05=1260.3

2023年4月某房地产开发企业接到税务机关通知，要求其对开发的位于市区一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：（1）2023年3月以15000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）该项目2023年开工建设，2023年1月竣工，发生房地产开发成本8000万元，其中含房屋装修费用900万，利息支出800万，利息支出中包括罚息100万；开发费用3400万元。（3）2023年3月，该项目销售90%，取得含增值税销售收入52000万元。其他相关资料：契税税率3%，当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%；由于该项目无法准确确定应纳增值税，因此按照预缴增值税计算相应的城建及附加计算税金扣除。

市区城建税7%

契税3%

15000*0.03=450 契税

增值税预缴

52000/1.09*0.03=1431.2

1431.2*（7%+3%+2%）=171.74 预缴的城建教育费附加

出售了90%

(52000-15000*0.9）/1.09*0.09=3178.9 房地产一般可差额纳税

52000-3178.9=48821.1 销售收入

地：15000*1.03*0.9=13905

房：（8000-800)*0.9=6480

费：（800-100)*0.9=630+（13905+6480）*0.05=1649.25

税：171.74

利：（13905+6480）*0.2=4077

合计：13905+6480+1649.25+171.74+4077=26282.99

增值额：48821.1-26282.99=22538.11

22538.11/26282.99*100%=85.75%

应缴纳的土地增值税：22528.11*0.1-26282.99*0.05=7701.09

甲工业企业位于市区，2023年3月转让一处2023年6月购置的办公用房，其购置和转让情况如下：（1）转让办公用房的产权转移书据上记载的金额为含增值税收入6000万元，并按规定缴纳了转让环节的税金。（2）2023年6月购置该办公用房时取得发票上注明的价款为800万元，另支付契税款24万元。

印花税：0.05%

城建税：7%

(6000-800）/1.05*0.05=247.62 增值税

247.62*（7%+3%+2%）=29.71 城建税教育附加

印花税：6000*0.0005=3

加计扣除：800*（1+7*5%）=1080

合计：1080+29.71+24+3=1136.71

6000-247.62=5752.38 销售收入

5752.38-1136.71=4615.67

增值率4615.67/1136.71*100%=406.06%

应缴纳的土地增值税：4615.67*0.6-1136.71*0.35=2371.55

【第11篇】土地增值税减免政策

07

根据《中华人民共和国耕地占用税法》规定铁路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地享受耕地占用税减税规定，减税的铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程具体范围分别是如何规定的？

答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十条 减税的铁路线路，具体范围限于铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地、防火隔离带。

专用铁路和铁路专用线占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十一条 减税的公路线路，具体范围限于经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟。

专用公路和城区内机动车道占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十二条 减税的飞机场跑道、停机坪，具体范围限于经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行、停放的场所。

第十三条 减税的港口，具体范围限于经批准建设的港口内供船舶进出、停靠以及旅客上下、货物装卸的场所。

第十四条 减税的航道，具体范围限于在江、河、湖泊、港湾等水域内供船舶安全航行的通道。

第十五条 减税的水利工程，具体范围限于经县级以上人民政府水行政主管部门批准建设的防洪、排涝、灌溉、引(供)水、滩涂治理、水土保持、水资源保护等各类工程及其配套和附属工程的建筑物、构筑物占压地和经批准的管理范围用地。”

08

根据《中华人民共和国耕地占用税法》第十二条规定，占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。问：本条中直接为农业生产服务的生产设施具体包括什么？

答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第二十六条 直接为农业生产服务的生产设施，是指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。”

09

纳税人占用耕地改变原占地用途，不再属于免征耕地占用税情形的，需要补缴耕地占用税吗？

答：需要。根据《中华人民共和国耕地占用税法》（中华人民共和国主席令第十八号）第八条规定，免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十七条 根据税法第八条的规定，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或减征情形的，应自改变用途之日起30日内申报补缴税款，补缴税款按改变用途的实际占用耕地面积和改变用途时当地适用税额计算。”

根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）规定：“四、根据《耕地占用税法》第八条的规定，纳税人改变原占地用途，需要补缴耕地占用税的，其纳税义务发生时间为改变用途当日,具体为：经批准改变用途的，纳税义务发生时间为纳税人收到批准文件的当日；未经批准改变用途的，纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定纳税人改变原占地用途的当日。”

10

纳税人享受耕地占用税减免优惠，需要到主管税务机关备案吗？

答：不需要备案。根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）第九条规定，耕地占用税减免优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式。纳税人根据政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。纳税人对留存材料的真实性和合法性承担法律责任。

符合耕地占用税减免条件的纳税人，应留存下列材料：

(一)军事设施占用应税土地的证明材料；

(二)学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用应税土地的证明材料；

(三)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用应税土地的证明材料；

(四)农村居民建房占用土地及其他相关证明材料；

(五)其他减免耕地占用税情形的证明材料。”

来源：滨州税务

【第12篇】车位土地增值税

房地产企业会计重点关注这个问题：地下车位是否缴纳土地增值税？下面我们来看相关政策：

国税发[2009]31号 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

国税发[2006]187号企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

国税发[2006]187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

<清算案例分析>

我公司一项目正在搞土地增值税清算，《商品房买卖合同》里有一条签的是“地下室（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人”，现税务局提了一个问题：这部分成本不能结转，我司已向税务局说明这是笔误，而且“地下室（属人防设施）配电、供水房设施”开发商又得不到，成本必须结转，但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签，我司根本做不到，税务局提的有依据吗？

『正确答案』国税发〔2006〕187号

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

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来源：中华会计网校原创 转载请注明出处

【第13篇】土地增值税暂行条例

问

纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税？

1、《土地增值税暂行条例》第二条规定:

“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

2、《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号文件发布)第四条规定：

“土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集中土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。”

结论：根据上述政策及宣传解释，集体土地不涉及土地增值税的征收。

问

哪些赠与行为不征收土地增值税？

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】48号)规定：

（一）房产所有人、土地使用权人所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。

结论：根据上述政策，只有符合条件的”赠与“行为才不征土地增值税。

问

哪些情形下可以免征土地增值税？

1、《土地增值税暂行条例》第八条规定:

“有下列情形之一的，免征土地增值税:

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的;

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”

2、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款规定:

“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税”。

第四款规定:“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”;第五款规定:“符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

问

在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房如何免征土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税【2013】101号第二条规定：

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

其中棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房”

问

对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第一条的规定：

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税”。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”

问

企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第二条的规定：

按照法律规定或者合同规定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

问

企业分立时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第三条的规定：

按照法律规定或者合同规定，企业分设为两个或两个以上与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

问

单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第四条的规定：

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

来源：中道财税

【第14篇】土地增值税清算开发间接费用

问：什么情况下才申报按钮才能用啊，现在是灰色不能申报？

答：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

问：支付管理是必填项吗，每个模块都要录入吗？

答：支付管理里面录入的是对发票或政府类付款的银行凭证（实际的银行付款凭证，支付管理对付款进度的监督。需要录入支付管理的模块有：前期、建筑安装、基础、配套四个模块。

问：因为我们项目现在税务局走核定5%，但必须录系统，主要录收入，成本这一块就简单录一些数据，所以看看成本这一块哪个是必填项？

答：企业端的录入都是核实录入，核实的录入全部清算数据；核定只是税务端审核的时候如果不符合核实的在审核确认的时再转为核定的清算结果。

问：请教下，间接费用中有社保，能算到开发成本中扣吗？

答：属于工程部人员的可以，应提供工程人员名单和劳动合同

问：导入的时候提示增值税应该为数据值？

答：首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。

问：我问一下我当期的土地使用税交了两个项目的，在一张银行回单上，如何录入系统？

答：实缴金额既是票面金额 ，本期缴纳金额是指一张发票承担多期或多项目的税款中，本期按比例分摊的金额。

问：导入的时候提示应税收入计算错误，增值税计算错误?

答:首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。

问：我们没有达到清算条件，也要填写吗？

答：没有达到清算的，软件可以起到项目监控的作用，也可以方便查询和统计数据。

问：地下车位怎么添加信息，地下车位没有分单元，就是420个？

答：添加房源只选择地下部分创建房源信。息创建完成后，再在层处单击右键，设置楼层信息，在本层户数处修改房源数量即可。

问：我自己导入数据时候提示“数据库内该房屋不存在”

答:第一步房源创建，第二再导入销售

问：您好，想问一下如果10万以下的成本，是专票的话，原始凭证类型、原始凭证代码、号码、收款单位是否可以不填写呀？

答：如果专票抵扣的，不管金额大小都要填写代码、号码、收款单位

【第15篇】土地增值税的税收规划

房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%；项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市会达到25%以上。如何降低税负，并且控制相应的风险？这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。

房地产企业的税收筹划一般集中在土地增值税上。土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

一、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

【案例】设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为a，销售的房价总额为x，相应的销售税金及附加为：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率)

如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润，如果售价低于此数，虽也能寜受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过撒纳的土地増值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

设提高价格y单位，则新的价格为x+y，新增的销售税金及附加为5.5%y。允许扣除的项目金额为：a+5.5%x+5.5%y；房地产增值额为；x+y-a-5.5%x-5.5%y；缴纳的土地增值税为：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x为增值率为20%时的售价，可以解得y>0.0971a。

某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1,800~1,900万元之间，已知为开发该商品房支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)

(1)公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元，此时获利306.2万元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。当价格定在1,800~1,837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

(2)公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。

所以，当同行业的房价在1,800~1,900万元之间时，公司应选择1,837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1,976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法。使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在该案例中1,830万元的售价，能获利299,35万元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810万元的售价，只能获利216.16万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

【案例】某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1,000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下：

首先，计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)

其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100＞80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款：当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70＜80，所以应选择第二种计算扣除方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是在房价之外单独收取；第二种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。

【案例】某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3,000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

(1)如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%=1160(万元)；增值额为：3000-1160=1840(万元)；增值率为：1840÷1160=158.62%；应繳纳的土地增值税为：1840×50%-1160×15%=746(万元)

(2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元)；增值额为：3000+200-1360=1840(万元)；增值率为：1840÷1360=135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%-1360×15%=716(万元)

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1,840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

由于在计算土地增值税时，土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加a，则会使得应缴纳的土地增值税减少：a×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50%情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

土地增值税未四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，合并核算有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的使用税率，增加这部分房地产的税负，因而，需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。

【案例】某房地产开发公司同时开发a、b两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售a房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元：销售b房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

(1)分开核算时：a房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，适用税率30%；应纳的土地増值税为：(300-200)×30%=30(万元)；b房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，适用税率60%：应纳的土地增值税为：(400-100)x60%-100x35%=145(万元)；共缴纳土地增值税175万元(30+145)

(2)合并核算时：两幢房产的收入总额为：300+400=700(万元)；允许扣除的金额：200+100=300(万元)；增值率为：(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率50%：应纳土地増值税为：(700一300)×50一300×15%=155(万元)

通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。

从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能做出选择。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、与主管税局沟通

在合法的前提下延后土地增值税清算时点房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算。