不动产增值税抵扣（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的不动产增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是不动产增值税抵扣范本，希望您能喜欢。

【第1篇】不动产增值税抵扣

自2023年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。

此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。(政策依据：财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号)

但会计朋友们注意了，可别一激动把进项都给抵了，毕竟不动产还有不得抵扣进项的情况呢，即便是抵扣了，还有可能要做进项税额转出。

哪些情况下抵扣了还需要做进项税额转出？如果这些问题搞不清楚，将会给企业带来很大的税收风险。

一、取得不动产的哪些情形不得抵扣进项税额

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

……

（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

二、对于不得抵扣的进项税额应如何计算

根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）第六条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：

不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

三、如何操作和进行账务处理举例

例1：2023年5月1日，（增值税一般纳税人）a购入一幢厂房，取得增值税专用发票并认证抵扣，发票上注明金额1500万元，增值税税额135万元。厂房既用于免税项目又用于应税项目，a将厂房按固定资产管理。假设厂房分10年进行计提折旧，无残值。

取得办公楼时应在当期抵扣进项税额135万元：

借：固定资产——厂房 1500万元

应交税费——应交增值税（进项税额） 135万元

贷：银行存款 1635万元

例2：2023年5月1日，a公司改变厂房的用途，将其专用于生产免税项目。根据政策规定，用于免税项目不得抵扣进项税额，需要从当期进项税额中进行扣减处理。

（1）计算不动产净值率

不动产净值=1500-1500÷10=1350万元

不动产净值率=1350÷1500=90%

（2）计算不得抵扣的进项税额

不得抵扣的进项税额=135×90%=121.5万元

借：固定资产——厂房 121.5万元

贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 121.5万元

【第2篇】不动产租赁服务增值税税率

问：我公司有一座2023年5月1日后取得的位于城市的闲置仓库，一般纳税人，可以提供仓储服务或者出租不动产租赁服务，请问这两种业务在增值税和房产税上分别如何纳税？

答：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定，增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。第十六条规定，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。附件1后附《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（六）款第4项第（6）点规定，仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。第一条第（六）款第5项第（2）点规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。… …。附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（六）项第3点规定，一般纳税人发生电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务可以选择适用简易计税方法计税。

《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号) 第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号)第一条规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

《房产税暂行条例》(国发(1986)90号，国务院令第588号于2023年1月8日修订) 第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

综上，你公司作为一般纳税人，把闲置仓库如果用于提供仓储服务选择一般计税的，则适用6%的税率，选择简易计税的，则适用3%的征收率；如果用于提供不动产租赁服务的，则适用9%的税率。你公司把闲置仓库如果用于提供仓储服务的，属于自营用房，应按房产余值适用1.2％税率计算缴纳房产税；如果用于提供不动产租赁服务的，属于出租用房，应按租金收入适用12%税率计算缴纳房产税。

【第3篇】不动产经营租赁增值税税率

房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

从上面两种计算方式可以看出，我们进行税收筹划主要思路就是从价计征的要降低房产原值，从租计征的要尽量降低租金收入。同时，由于两种计征的存在，我们也可以根据测算比较两种方式税负的大小，根据实际情况选择税负低的计征方式，另外我们还要充分利用税收优惠政策以达到节税的目的。

1. 自持物业房产税税收的常见困惑

1、出租标的不仅包括房屋，还通常包括房屋内外部附属设施及配套服务费、机器设备、办公用品、附属用品、其他服务等，合同签署不当会导致房产税税基加大。

2、低于1年的免租期，合同签署不当会增加房产税税收负担。

3、空租期是否按照从价计征征收房产税？

4、在物业处于“冷商”阶段，通常会有免租金或低租金运营情况，无收入或低收入还要缴纳房产税。

2. 常用的税收筹划方法

一、从价计征降低房产原值

房产是以房屋形态表现的财产。房产税征收范围中的房产是指有屋面和维护机构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。

如果将不符合上述有屋面和维护结构的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

例：甲企业有一厂房，工程造价500万元，其中厂房建筑成本400万元，厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元。

方案二：将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算，应纳房产税=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36万元。

方案二节省支出0.84万元。

二、从租计征降低租金收入

（一）把租金拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。但大多数企业出租的不仅只是房屋设施，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，现行税法对这些设施并不征收房产税；有些企业出租房产的同时提供物业服务等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服务费等。

因为房产税只针对房屋租金征收，所以准确区分房产税征收范围，可以采用分设关联公司，将租金收入合理拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”，分别签订合同、分别开具发票，可以达到降低税基而降低房产税的效果。同时一般纳税人服务业增值税税率6%，比不动产租赁增值税税率10%要低，也就是说将租金拆分为“租金+服务费”在降低房产税同时还有降低增值税的效果。如果相关联的公司符合规定的小型微利企业的标准，还可以降低企业所得税税负。

例：a公司将其位于市区一写字楼对外出租，年租金200万元。

方案一：双方签订房屋租赁合同，此时甲应缴房产税=200万*12%=24万元，缴纳增值税=200*9%=18万元，附加税费=18*（7%+3%+2%）=2.16万元，共计支出44.16万元。

方案二：年租金仍为200万元，但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆，签订两份租赁合同，一份为房屋租赁合同150万元，一份为附属设施租赁合同金额50万元。此时甲应缴纳房产税=150*12%=18万元，应缴纳增值税=150*9%+50*13%=20万元，附加税费=20*（7%+3%+2%）=2.4万元，共计支出40.4万元。

方案二节省支出3.76万元。

注意：

“房租+设备租金+服务费”模式，因为一般纳税人不动产租赁增值税税率为9%，动产租赁增值税税率为13%，有可能出现增加的增值税大于降低的房产税情况，要结合具体情况处理。

（二）“租两手”

因为房产税属于财产税，对于一宗财产原则上只征一道税。由于转租方不是房屋产权所有人，因此转租方转租房屋时，不需要缴纳房产税。所以，在不改变最终租赁收入的前提下，中间设置转租环节，降低房产税计税依据，从而降低房产税。

通常的筹划方法是，先按照“批发价”“整租”给运管公司（关联企业），然后运管公司再按照“零售价”“散租”给租户，即通过降低第一道租金达到降低税基而降低房产的目的。

例：假设a公司手上有10000平方米自持商业用于出租，每年租金160万元，则a公司每年需要缴纳房产税19.2万（160*12%=19.2万）。

如果a公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司b，然后由b再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点，a公司需要缴纳房产税12万（100*12%=12万）。

通过出租形式的转换，组合模式（直租+转租）较单一模式（直租）少交税7.2万（19.2-12=7.2万）。

注意：

（1）这种方法对于少数对“转租”环节按照“差额”征收房产税的地区无效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被税局调整的关键。

三、避免两种方式同时计税，规避无效支出

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

对低于1年免租期情况，改变租金约定方式。

例：假设a公司将价值1000万房产出租给b公司，合同约定前三个月为免租期，往后每月按照10万元收取租金。a公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征，三个月后按照从租计征两部分分别计算，因此a公司第一年总共需要缴纳房产税12.9万（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9万）。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万，往后每年租金按照120万收取，则a公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元（90*12%=10.8万）。“去免租期”方式下，房产税可以少交2.1万（12.9-10.8=2.1万）。

四、改变业务，选择最优计征方式（一）将自用性质转租赁性质

例：假设a公司手上有10000平方米自持商业用房，房产价值为1亿元，减除比例按30%计算，按照从价计征原则a公司每年需要缴纳房产税84万元（10000*70%*1.2%=84万）。

如果a公司把10000万商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司b，年租金按照250万计算（租金约为房屋折旧金额：10000/40=250万，残值率按照0计算，如果使用年限更长、有残值，则租金还可以适当降低），b商管公司对租入的房产进行装修，装修后再由b商管公司对外招商引资进行分割转租，则a公司按照从租计征每年需要缴纳房产税30万（250*12%=30万）。

通过持有性质转换，出租模式较自用模式少交税54万（84-30=54万）。

对于租入房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。根据上述规定，如果由a房地产公司自行装修，按规定，自有房产发生的装修费应计入房产原值，按规定计提折旧，该部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。

实际操作中，收取的租金抵减成本费用后略有盈余应为最佳方案，可以最大限度少交企业所得税，否则可能会出现a公司亏损，b公司盈利多交企业所得税的情况。按上述价格收取租金也可能会被税务机关认定租金收入偏低的情况。

（二）出租合同变为仓储合同

房屋出租：临时让渡房屋的使用权，因此按租金缴纳房产税。

仓储：存放、保管服务，按房产原值缴纳房产税。

当按房产余值计税比按租金计税金额小时，可以考虑将出租合同变为仓储合同。

例：甲企业有一闲置库房，房产原值1000万元，乙企业由于仓储能力不足拟使用该仓库，当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：甲将该库房出租收取租赁费，年租金100万元

应纳房产税=100×12%=12万元，应纳增值税=100×9%=9万元，不考虑其他税费共计支出21万元。

方案二：配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元。

应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元，应纳增值税=100×6%=6万元，不考虑其他税费共支出14.4万元。

方案二比方案一少支出6.6万元。

五、利用免税政策及税收优惠

根据规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。

房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村。如公司仓库，若建在城镇每年都要按规定缴纳房产税；如果建在农村就可以节省这笔费用，当然企业要考虑运输等成本的增加。

根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。

六、空租期的解决方法

处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途，仍旧处于待租、招租状态，则不应转为从价征税房屋征税，仍应作从租征税房屋管理。所以，空租期的解决方法就是不要转为自用，而是保持待租、招租状态。

七、特殊时期考虑税负转嫁

按照税法规定，房产税的纳税人可能是产权人，也可能是经营管理单位、房产代管人或使用人、承典人等，这为税负转嫁提供了可行依据。开发商在免租金或低租金运营时期（冷商期），可以在合同中约定由承租人承担房产税，达到税负转嫁目的。

总结：上述方法只是常用的税收安排，具体项目的筹划要根据项目自身特点、当地税收环境、企业自身资源等条件，与专业公司合作“量身定做”适合筹划方案。

在实务操作过程中，需要掌握和拿捏好租赁价格的公允性和合理性，要结合同类市场行情和自身商业住宅特点确定合理的价格区间，否则，在价格过低又无合理理由的情况下，会存在税务局不不予认可的风险。因此，不论是关联方企业之间协同作战进行税筹设计，还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排，一定要摆正心态，兼顾收益和风险，保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税，而非一心想着如何实现不交税、偷税、漏税、骗税、抗税！

【第4篇】转让不动产增值税征收税率

转让不动产分为自建和非自建，简易计税（老项目）和一般计税

一般纳税人

1.非自建

简易计税和一般计税

相同：

不同区预缴都是差额预缴，预缴增值税=差额/1.05*5%

不同：

简易计税是差额征收，税率5%，纳税申报增值税=差额/1.05*5%-预缴（实际申报是为0，已预缴）

一般计税是全额征收，税率9%，纳税申报增值税=全额/1.09*9%-预缴

2.自建

简易计税和一般计税

相同：

不同区预缴都是全额预缴，预缴增值税=全额/1.05*5%

计税都是全额征收

不同：

简易计税是全额征收，税率5%，纳税申报增值税=差额/1.05*5%-预缴（实际申报是为0，已预缴）

一般计税是全额征收，税率9%，纳税申报增值税=全额/1.09*9%-预缴

备注：自建和非自建一般计税：预缴是不一样，非自建是差额，自建是全额

自建和非自建简易计税：计税依据不一样，非自建都是差额，自建都是全额

差额=全部价格和价外费用-不动产购买原件，和财务是否有折旧无关。

【第5篇】不动产租赁增值税票开具

依据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016 年第23 号）的规定：

（五）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

（八）税务机关为跨县（市、区）提供不动产经营租赁服务、建筑服务的小规模纳税人（不包括其他个人），代开增值税发票时，在发票备注栏中自动打印“yd”字样。

所以，开具租赁发票应该注意：

（1）房东提供增值税发票时，必需要在备注栏写上不动产的详细地址。

（2）如果房东是小规模企业，代开增值税专用发票时，还须在发票备注栏中自动打印'yd'字样才行，否则无效，增值税专用发票也不得抵扣进项。

【第6篇】建造不动产相关增值税

一、适用范围：

房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）

二、预缴和缴纳税款

纳税人

计税方法

项目所在地预缴税款

机构所在地申报税款

一般纳税人

适用一般计税方法

税额＝预收款÷（1＋9%）×3%

增值税＝含税销售额÷（1＋9%）×9%－ 进项税额－预缴税款

选择简易计税方法（老项目）

税额＝预收款÷（1＋5%）×3%

增值税＝含税销售额÷（1＋5%）×5%－ 已预缴税款

小规模纳税人

简易计税方法（新项目、老项目）

同上

同上

1、房地产新项目一般计税方法下，销售额可差额计税

销售额＝ （全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）

“支付的土地价款”：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括：①土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、②土地前期开发费用、③土地出让收益、④取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费等。

2、在销售开发产品时差额计税，扣除的土地价款计算：

当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

三、关于发票

1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目：

a、自行开具增值税专用发票；

b、向小规模纳税人、其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目：

a、 自行开具增值税普通发票。

b、 向主管税务机关申请代开增值税专用发票。

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【第7篇】销售不动产预缴增值税税率

会员：

我公司是湖北的一家房地产开发企业，一般纳税人，请问销售现房是否需要预缴增值税？

大成方略：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9目规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条规定，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率（注：11%的税率已调整为9%）计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

《湖北省营改增问题集》对于第41问“现房销售是否要按3%预缴增值税？”答复如下，现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。

因此，你公司销售现房无需预缴增值税，应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。

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【第8篇】不动产分期抵扣增值税新申报表

答：根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号）：“第五条 自2023年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。”

【案例】某企业为增值税一般纳税人，2023年4月购进不动产，取得1份增值税专用发票并已认证相符，金额8000000元，税额720000元。填报如下：

【第9篇】不动产经营租赁增值税

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产需预缴增值税，那今天我们就来梳理一下关于一般纳税人和小规模纳税人出租不动产需预缴增值税的相关知识点。

一、一般纳税人出租不动产

1、出租2023年4月30日前取得的不动产，选择简易计税的在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.05×5%。

2、出租2023年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法，在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.09×3%（预征率）。

二、小规模纳税人出租不动产

1、单位和个体工商户出租不动产（不含住房），在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.05×5%。

2、个体工商户出租住房，在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.05×5%。

3、小规模纳税人为房地产开发企业，出租自行开发的房地产，在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.05×5%。

补充：其他个人出租不动产（不含住房），直接进行申报，无需预缴，应纳税额=含税销售额÷1.05×5%；其他个人出租住房，直接进行申报，无需预缴，应纳税额=含税销售额÷1.05×1.5%。

本文来源：本文收集整理于南方源税务公众号

声明：本文仅供交流学习，版权归属原作者，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除，谢谢

编辑：sometime编制：2023年09月16日

【第10篇】不动产租金收入增值税吗

不动产

一、一般规定

（一）出租住房

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（2023年第16号）规定，其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额，向不动产所在地主管税务机关申报缴纳增值税税款。

应纳增值税税额=租金（含税）/（1+5%）╳1.5%

（二）出租非住房

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（2023年第16号）规定，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳增值税税额，向不动产所在地主管税务机关申报缴纳增值税税款。

应纳增值税税额=租金（含税）/（1+5%）╳5%

二、免征增值税政策及应用

根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》(2023年第1号)第三条规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

案例1：某市民将商铺用于出租，2023年1月一次收取2023年全年租金90万元（不含税），需要缴纳增值税吗？

分析：该市民2023年1月一次收取全年租金90万元，平均每月租金收入为7.5万元，分摊后的月租金收入未超过10万元的，因此免征增值税。

案例2：某市民将商铺用于出租，2023年4月一次性收取此前的12个月租金144万元（不含税），需要缴纳增值税吗?

分析：该市民2023年4月一次性收取的此前12个月租金144万元，平均每月租金收入为12万元。其中，2023年1月-3月的月租金超过10万元，需要缴纳增值税，但2023年4月-12月的月租金未超过当时15万元的免税月销售额标准，因而无需缴纳增值税。

【第11篇】不动产增值税税率

房地产开发企业转让不动产

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

注：老项目与新项目以2023年5月1日为分界线

非房地产开发企业

01

一般纳税人转让不动产

一般纳税人转让2023年5月1日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法。

选择简易计税方法的，转让取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额（简称差额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用（简称全额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

选择一般计税方法的，转让取得（含自建）的不动产，以全额为销售额，按照9%的适用税率计算应纳税额。

一般纳税人转让2023年5月1日后取得的不动产，只能适用一般计税方法。以全额为销售额，按照9%的适用税率计算应纳税额。

02

小规模纳税人转让不动产

小规模纳税人（不含个人）转让其取得（不含自建）的不动产，以差额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让其自建的不动产，以全额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

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【第12篇】个人转让不动产增值税税率

一、房地产企业一般纳税人销售自行开发的房地产

情形1.适用一般计税方法计税

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）

情形2.适用简易计税方法计税

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

小景提醒

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

政策依据

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

二、房地产企业小规模纳税人销售自行开发的房地产

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

政策依据

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）

三、一般纳税人（不含房地产企业）转让其取得的不动产

一般纳税人（不含房地产企业）转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

情形1.一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产

纳税人可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形2.一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产

纳税人可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形3.一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产

纳税人选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形4.一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产

纳税人选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形5.一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产

纳税人适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形6.一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产

纳税人适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

政策依据

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

四、小规模纳税人（不含房地产企业）转让其取得的不动产

小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

情形1.小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产

纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

情形2.小规模纳税人转让其自建的不动产

纳税人以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

小景提醒

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

政策依据

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

五、个人转让其购买的住房

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

政策依据

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）

六、资产重组过程中涉及的不动产转让

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。

政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

七、金融机构处置抵债不动产

自2023年8月1日至2023年7月31日，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

政策依据

《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第31号）

来源：北京石景山税务。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第13篇】固定资产不动产增值税

出售固定资产作为经营业务中的非常规业务，不经常发生，但是出售固定资产的税务问题却比较多，一不小心容易发生大的风险，今天就出售固定资产进行分析。

固定资产按新旧分，可以分为全新的固定资产和已经使用过的固定资产。全新的固定资产按照正常税务处理即可，本文不赘述，本次主要谈出售自己使用过的固定资产的涉税问题。自己使用过的固定资产又分为不动产和动产，下边就分别分析。

一、销售自己使用过的有形动产

1、一般纳税人销售自己使用过的固定资产已经抵扣过增值税的，销售时按照正常销售业务计税，也就是按13%税率计算销项税；

2、一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税的固定资产(有形动产)，可以选择简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，需要注意的是如果对方需要增值税专用发票，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，就可以开具增值税专用发票；

3、小规模纳税人销售自己使用过的固定资产(有形动产)，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，也可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，可以自己开具或由主管税务机关代开增值税专用发票;

4、自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销业务的纳税人销售其收购的二手车，减按0.5%征收率征收增值税。

二、销售不动产

1、一般纳税人销售已经抵扣过增值税的不动产，按照9%的税率计算销项税；

2、一般纳税人销售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择简易计税，以取得的全部价款减去不动产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

3、一般纳税人销售2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款按照5%的征收率计算应纳税额；

4、小规模纳税人销售取得的不动产，适用简易计税，以取得的全部价款减去不动产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

5、小规模纳税人销售自建的不动产，适用简易计税，以取得的全部价款为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

出售固定资产的业务确实比较复杂，以上就是出售固定资产增值税问题的简单分析，小伙伴们弄清楚了吗？

【第14篇】不动产转让增值税政策

1. 增值税

1.1. 特定企业（交易行为）的增值税政策（一）

1.1.1. 转让不动产增值税征收管理

1.1.1.1. 适用范围

1.1.1.1.1. 纳税人转让其取得的不动产，适用以下规定。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用以下规定。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

1.1.1.2. 计税依据及税率、征收率的运用

1.1.1.2.1.

1.一般纳税人转让其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税。 2.一般纳税人转让其2023年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税。

1.1.1.2.1.1. 直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债

1.1.1.2.1.1.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.1.1.1. 选择适用简易计税方法计税的： ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；差价5%计税。

1.1.1.2.1.1.1.2. 选择适用一般计税方法计税的： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.1.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.1.2.1. 适用一般计税方法计税： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.2. 自建

1.1.1.2.1.2.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.2.1.1. 选择适用简易计税方法计税的： ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价5%计税。

1.1.1.2.1.2.1.2. 选择适用一般计税方法计税的： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.2.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.2.2.1. 适用一般计税方法计税： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.3. 上述全价、差价均为不含增值税的金额。要注意区分税率、征收率、预征率的不同表述。一般情况下，2023年4月1日后采用9%规定税率计税的项目在运用预征率预征税款时，价税分离要使用税率9%，即“÷（1+9%）”进行价税分离；采用征收率5%计税的项目在运用预征率预征税款时，价税分离要使用征收率5%，即“÷（1+5%）”进行价税分离。但是有特例：“营改增”后，预征不动产转让增值税的，在预征作价税分离时只采用5%而不使用税率，这使得预征不动产转让增值税不论是针对一般纳税人还是针对小规模纳税人，都采用“÷（1+5%）”的价税分离方法，即预征不动产增值税价税分离计算只用征收率不用税率，这个现实规定比较特殊。

1.1.1.2.2.

3.小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房），适用简易计税方法计税，征收率为5%。

1.1.1.2.2.1. 直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债

1.1.1.2.2.1.1. 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；差价5%计税。

1.1.1.2.2.2. 自建

1.1.1.2.2.2.1. 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5% 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价5%计税。

1.1.1.2.2.3. （1）除其他个人之外的小规模纳税人：向不动产所在地主管税务机关预缴税款；向机构所在地主管税务机关申报纳税。 （2）其他个人（自然人）：向不动产所在地主管税务机自建关申报纳税。

1.1.1.2.3.

4.个人转让其购买的住房

1.1.1.2.3.1. 个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.1.1.2.3.2. 个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.1.1.2.3.3. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

1.1.1.2.3.4. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

1.1.1.2.3.5. 个体工商户应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税； 其他个人应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。

1.1.1.2.4.

5.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产

1.1.1.2.4.1. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

1.1.1.2.4.2. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5%

1.1.1.2.4.3. 其他个人转让其取得的不动产，按照以上计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

1.1.1.3. 纳税人转让不动产差额扣除的规定

1.1.1.3.1. 纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

1.1.1.3.2. 纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额： ①2023年4月30日及以前缴纳契税的 增值税应纳税额=【全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）】÷（1+5%)×5% ②2023年5月1日及以后缴纳契税的 增值税应纳税额=【全部交易价格（含增值税）＋（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）】×5% 【记忆技巧】老项目先减除后分离；新项目先分离后减除。

1.1.1.3.3. 纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

1.1.1.3.4. 由于契税的计税依据与房地产交易价格直接挂钩，所以本项规定是针对纳税人因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票时，用契税的计税金额佐证原取得不动产时的价格。即取得不动产时的价格的确认：不动产发票为主，契税资料为辅。

1.1.1.4. 扣减不动产价款的凭证要求

1.1.1.4.1. 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指： 1．税务部门监制的发票。 2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 3.国家税务总局规定的其他凭证。

1.1.1.5. 发票的开具

1.1.1.5.1. 1.自2023年2月1日起，增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。 2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

1.1.1.6. 其他规定

1.1.1.6.1. 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

增值税—特定企业（交易行为）的增值税政策（一）

【第15篇】动产不动产的增值税税率

原创 hjh 老忽说会计 3月31日

本文是截止到本文发布，2023年最新的增值税征税范围（税目）及税率大全，简单明了，一定收藏！

增值税条例及减税政策

增值税是以商品和劳务在流转过程中产生的增值额为征税对象而征税的一种流转税。我国现行增值税的基本规范是2023年11月19日国务院令第691号公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）。

2023年4月4日，财政部、国家税务总局发布财税【2018】32号文件，决定自2023年5月1日开始，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物时，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。

2023年3月20日，财政部、国家税务总局、海关总署联合发布 2019 年第 39 号公告，规定：为实施更大规模减税，深化增值税改革，2023年4月1日起，国务院决定将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%；保持6%一档的税率不变。

为应对2023年初的新冠肺炎疫情，财政部、税务总局又发出公告，对小规模纳税人在2023年3月1日至5月31日的增值税征收率作出调整，规定对湖北省增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

以上两次降低增值税税率后，国务院并没有对增值税条例进行相应修改，所以我国的增值税基本法规依然是2023年的《中华人民共和国增值税暂行条例》。根据最新消息，按照财政部发布的2023年财政部立法工作安排，增值税立法起草工作将力争在2023年内完成，并及时上报国务院。

《增值税暂行条例》及其实施细则规定了增值税的征税范围，但是没有明确规定税目。在本文中，我之所以使用了税目这个概念，是基于这样一种认识：首先，税目本身也就是征税范围，用税目表示征税范围无可厚非，实务中也有这种说法；其次，增值税形式上没有税目，实质上是有税目的，这些税目在税法中表述为征税范围。本文使用税目概念，等同于条例和细则中的征税范围概念。

增值税税目

增值税一级税目一共有5个，包括销售或者进口货物、销售劳务、销售服务、销售无形资产、销售不动产。

销售或者进口货物、销售劳务为“营改增”之前的增值税征税范围。其中销售劳务即为原增值税条例所说的“加工、修理修配劳务”。销售服务，本质上也是销售劳务，之所以另取名目，主要是为了和营改增之前的“加工、修理修配劳务”相区别。至于销售无形资产和销售不动产，属于内容比较单一的税目。

销售或者进口货物及其子税目

释义：

销售或者进口货物，一直是增值税的传统领地。货物是指有形动产，包括电力、热力和气体在内。销售货物是指有偿转让货物的所有权。“有偿”不仅指从购买方取得货币，还包括取得货物或其他经济利益。进口货物则是指从境外输入有形动产。

税目及子税目：

销售或者进口货物，子税目有2个，分别为销售货物和进口货物。

税率：

销售劳务及其子税目

释义：

销售劳务是指纳税人提供加工和修理修配劳务。加工是指纳税人受托加工货物，即由委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造货物并收取加工费的业务。修理修配是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务。销售劳务指的是有偿提供加工和修理修配劳务，单位或个体工商户聘用的员工为本单位或雇主提供加工、修理修配劳务不包括在内。

税目及子税目：

销售劳务税目下，可以分解为提供加工劳务和提供修理修配劳务2个子税目。

税率：

纳税提供加工和修理修配劳务，税率为13%。

销售服务及其子税目

销售服务包括交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务7个服务类型，可以理解为就是销售服务的7个子税目。

（一）交通运输服务

交通运输服务，是指使用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务4个二级子税目。

（二）邮政服务

邮政服务，是指中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供邮件寄递、邮政汇兑和机要通信等邮政基本服务的业务活动。包括邮政普遍服务、邮政特殊服务和其他邮政服务。

（三）电信服务

电信服务，是指利用有线、无线的电磁系统或者光电系统等各种通信网络资源，提供语音通话服务，传送、发射、接收或者应用图像、短信等电子数据和信息的业务活动。包括基础电信服务和增值电信服务。

（四）建筑服务

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动，包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

（五）金融服务

金融服务，是指经营金融保险的业务活动，包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。

（六）现代服务

现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。

（七）生活服务

生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。

销售无形资产及其子税目

释义：

销售无形资产，是指有偿转让无形资产，是转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。技术，包括专利技术和非专利技术。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权（包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权）、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。

子税目：

销售不动产税目不存在子税目。

税率：

销售无形资产（不含土地使用权）税率为9%，转让土地使用权税率为9%。

销售不动产及其子税目

释义：

销售不动产，是指有偿转让不动产，是转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

税目：

销售不动产税目不存在子税目。

税率：

销售不动产税率为9%。

增值税税目思维导图

总结一下，增值税一共有五大税目（征税范围）、十三个子税目和更多的二级、三级子税目，我们把这些税目（征税范围）总结为如下的思维导图。

增值税税率总结

增值税税率一共有4档：13%，9%，6%，0%，具体适用情况如下其中：