收入的增值税确认条件（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的收入增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是收入的增值税确认条件范本，希望您能喜欢。

【第1篇】收入的增值税确认条件

第一步：识别与客户订立的合同

一：合同变更三种情形

1作为单独合同 （重点） 同时满足两个条件1.增加了可明确区分的商品及合同价款。 2.新增合同价款反映了新增商品单独售价

2.作为原合同终止及新合同订立 不属于第一种情形，且合同变更日已转让商品与未转让商品之间可明确区分

3.作为原合同的组成部分（针对单项履约义务：建一栋办公楼 不属于第一种情形，且合同变更日已转让商品与未转让商品之间不可明确区分

第二步识别合同的单项履约义务

作为单项履约义务：

同时满足：1.能够从商品本身获益

2合同层面可单独区分

（成套设备为一项履约义务，单独可区分易于获取得单独区分）

合同层面不可区分应该属于一项履约义务

1.进行整合（整体办公楼）

2.重大修改

3.高度关联

第三步确定交易价格

合同标价并不一定代表交易价格

计入交易价格的可变对价金额的限制

先发货，后收款

借：长期应收款（未收的本利和）

贷：主营业务收入（未收的本金）

未实现融资收益（倒挤，未收利息）

借：主营业务成本

贷：库存商品

借：银行存款（每年收款额）

贷：长期应收款

借：未实现融资收益（未收的本金*实际利率）

贷：财务费用

每年年末收款本利和-每年年末收款的利息=每年年末收款的本金

全年未收的本金-年末收款的本金=还有多少未收的本金 （这个数据为算下一年利息的数据）

先收款，后发货

借：银行存款（收到的本金）

未确认融资费用（倒挤）

贷：合同负债（转移控制时的现销价格）

借：财务费用（收到本金*实际利率）

贷：未确认融资费用

融资余额：收到的本金+收到的利息

交付时

借：合同负债

贷：主营业务收入

第四步交易价格分摊至各项履约义务

可变对价后续变动与合同变更前已承诺可变对价相关：

合同变更属于第二类变更“原合同终止新合同订立” 1.首先可变对价后续变动额以合同开始日确定的单独售价为基础进行分摊。 2.然后再将分摊至合同变更日尚未履行义务的该可变对价后续变动额以新合同开始日确定的基础进行二次分摊

第五步履行每一项履约义务时确认收入

某一时段判断条件（3条满足其一）背原文

1.客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益

2.客户能够控制企业履约过程中在建的商品

3.企业履约过程中所产出的商品具有不可替代的用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项

条件1:商品具有不可替代用途

条件2:企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项

一般采用投入法

委托代销商品分录：

收到商品：

借：委托代销商品

贷：委托代销商品款

对外销售：

借：银行存款

贷：委托代销商品

应交税费-应交增值税（销项税）

收到增值税发票：

借：委托代销商品款

应交税费（进项）

贷：应付账款

借：应付账款

贷：银行存款

其他业务收入-手续费

应交税费（销项税）

合同取得成本：销售佣金

合同履约成本：1.明确由客服承担的成本 2.增加了企业未来用于履行履约义务的资源3.该成本预期能够收回

固定资产/无形资产/收入 相关的变更属于会计估计变更

借：资产减值损失

贷：合同取得成本

合同履约成本

合同资产（补充）

计提资产减值损失可转回

本章重点

合同负债（收入的前身，没特殊情况转主收）

特定交易的会计处理

1.附有销售退回条件

借：应收帐款/银行存款

贷：主营业务收入

预计负债-应付退货款（将退还的金额）

应交税费-应交增值税（销项，含税价算税）

借：应收退货成本

主营业务成本

贷：库存商品

最后实际退货量为准先冲减预计负债及应收退货成本 多的补主营业务收入相应确认主营业务成本 少的则冲减

2.附有质量保证条款的销售

保证类

借：销售费用

贷：预计负债

服务类与保证类无法区分一起作为服务类一单项履约义务

3.主要责任人与代理人

4.附有客户额外购买的选择权（销售激励折扣等）

借：银行存款

贷：主营业务收入

合同负债

如果是兑换其他方销售的商品

借：合同负债

贷：其他应付款

特殊处理

对于同一合同下属于在一时段内履行义务涉及与客户结算对价 设置“合同结算” 价款结算为合同负债 收入结转为合同资产

确认当年收入并结转成本

借：合同结算-收入结转

贷：主营业务收入

借：主营业务成本

贷：合同履约成本

5.授权知识产权许可

6.售后回购

回购价格小于原售价 租赁交易来处理

回购价格大于或者等于原售价 融资交易来处理

7.客户未行使的权利（储值卡）

预收：借：银行存款

贷：合同负债

客户消费时：借：合同负债

贷：主营业务收入

企业预收无需退回 客户可能会放弃全部或者部分 应按照合同行使权利模式按比例确认为收入。

8.无需退回的初始费用

企业在合同开始日向客户收取的无需退回的初始费（如：俱乐部入会费等）应计入交易价格

【第2篇】增值税申报表应税收入

营业收入和增值税申报表销售额是企业财务报表中的两个重要指标，它们反映了企业经营的真实状况。如果营业收入小于增值税申报表销售额，就需要引起企业财务部门的重视，采取相应措施加以解决。本文将详细介绍营业收入小于增值税申报表销售额的原因和应对措施。

一、了解营业收入和增值税申报表销售额的含义

营业收入是企业在一定期间内从正常经营活动中获得的全部收入，包括销售货物、提供劳务、出租财产等。营业收入是企业经营的核心指标之一，也是税务部门核算企业所得税的基础。

增值税申报表销售额是企业在申报增值税时填报的销售收入金额，是税务部门核算增值税的基础。增值税申报表销售额是营业收入的一种计算方法，两者的核算方法略有不同，但都反映了企业销售收入的重要指标。

二、分析营业收入小于增值税申报表销售额的原因

1.这是营业收入小于增值税申报表销售额的常见原因之一。企业的营业收入一般会在产品或服务交付后及时确认，而增值税申报表销售额一般是根据发票的开具时间确定。如果发票在产品或服务交付后开具，那么销售额就会先计入增值税申报表，而收入则在后期确认。

2.企业销售的产品或服务可能存在质量问题或客户需求变化等原因，导致客户退货或拒绝接受商品。这种情况下，销售额会在增值税申报表中减少，而营业收入也会相应减少。

3.非经常性损益是指企业在一定期间内非经常性发生的收入或支出。例如企业出售固定资产等非经常性交易，这些交易所得到的收入不会计入营业收入中，但会计入企业的利润中。而增值税申报表销售额则只包括正常经营活动中的销售收入，不包括非经常性收入。

4.企业的营业收入并不仅限于销售收入，还包括其他收入渠道，如投资收益、租金收入等。这些收入不计入增值税申报表销售额中，因此可能导致营业收入小于增值税申报表销售额的情况。

5.虚开增值税发票是指企业在没有实际销售或提供服务的情况下，开具虚假的增值税发票。这种行为会导致企业的销售额虚高，从而导致营业收入小于增值税申报表销售额的情况。

三、应对措施

1.企业应该加强对客户的信用管理和收款管理，确保销售收入和实际收款相符。对于尚未收到款项的销售，需要及时跟进，催促客户尽快付款。对于存在拖欠款项的客户，可以考虑与其签订预付款合同或提高货款比例等方式进行管理。

2.企业应该加强对产品和服务的质量管理，避免出现销售退货和客户拒收的情况。同时，企业还应该建立完善的售后服务体系，及时处理客户投诉和反馈，提高客户满意度和忠诚度。

3.企业应该加强对财务报表的审核和核算，确保财务报表的准确性和真实性。对于存在非经常性损益的情况，需要及时对其进行分类处理，确保相关收入和支出计入适当的科目中。同时，企业还应该建立完善的内部控制体系，加强对会计人员的培训和管理。

4.企业应该积极寻找其他收入渠道，如投资收益、租金收入等，扩大收入来源，提高经营效益。同时，企业还应该加强对资产和财务的管理，确保资产的充分利用和财务状况的良好。

5.企业应该加强对虚开增值税发票的防范，建立完善的财务内控和税务合规管理体系，加强对发票真实性和合法性的审核和检查。企业还应该及时向税务部门报告虚开增值税发票的情况，积极配合税务部门的调查和处理。

四、总结

营业收入小于增值税申报表销售额可能是企业财务管理和经营管理中存在问题的体现。企业应该加强财务管理、销售管理、财务核算、经营管理和税务合规管理，找到问题的症结所在，制定相应的解决措施，提高企业的经营效益和管理水平。同时，企业还应该树立诚信经营的理念，秉持高度的社会责任感，营造诚信、公正、透明的企业文化，为企业的可持续发展打下坚实的基础。

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【第3篇】增值税和销售收入

这两天，发了几篇和财税无关的文章，反响不大，还是改回我的老本行吧，其实我的老本行还是有很多值得写的，总想着多元化发展，突出自己兴趣爱好的广泛实际上往往适得其反。好了，闲话少聊，说说增值税、消费税、个人所得税和企业所得税的视同销售收入

视同销售收入，指的是会计上不确认收入，但是在税法上却要依法确立，比如增值税的视同销售收入有下面这些：

（1）将货物交付他人代销；

（2）销售代销货物；

（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；

（4）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；

（5）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；

（6）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；

（7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费；

（8）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

（9）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（10）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

我们再来看看消费税的视同销售收入

纳税人自产的应税消费品用于生产非应税消费品和在建工程、管理部门、非生产机构、提供劳务以及用于馈赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等，按照视同销售处理。

企业所得税销售销售收入：

根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号 ）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（2023年第80号）第二条规定，企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

个人所得税的视同销售收入：

纳尼？个人所得税也有了视同销售，是的，真的有了，这是个税向企业所得税学习的结果。在最新的《个人所得税法实施条例》（征求意见稿）的第十六条引入了个人所得税领域的“视同销售”概念，该条规定：个人发生非货币性资产交换，以及将财产用于捐赠、偿债、赞助、投资等用途的，应当视同转让财产并缴纳个人所得税，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

以上列举了一些例子，其实视同销售收入主要发生在增值税、消费税和企业所得税领域，下面说说几个例子，看条文毕竟太繁琐，举几个串联起来的例子巩固一下

一、奔驰公司将自产轿车100辆奖励给职工，该车市场单价20万元，成本15万元，增值税率16%，消费税率9%

企业应该做如下会计分录：

借：应付职工薪酬 2320

贷：主营业务收入 2000

应交税费-应交增值税（销项税额）320

借：税金及附加 180

应交税费-应交消费税 180

（附加税分录略）

借：直营业务成本 1500

贷：库存商品 1500

这个例子综合性比较强，会计上、增值税、消费税、企业所得税都确认了收入。

二、奔驰公司将自产轿车100辆用于单位管理部门，轿车该车市场单价20万元，成本15万元，增值税率16%，消费税率9%，企业应该做如下会计分录：

借：固定资产 1500

贷：库存商品 1500

借：税金及附加 180

贷：应交税费-应交消费税 180

固定资产次月计提折旧，分期计入管理费用。

这里会计、增值税、企业所得税不视同销售，但是消费税要确认视同销售

三、奔驰公司将自产小轿车100辆用于偿还所欠东方毅的账款，该小轿车市场单价为20万元，最高售价为25万元，成本15万元，增值税率16%，消费税率9%，企业应该做如下会计分录：

借：应付账款 2320

贷：主营业务收入 2000

贷：主营业务收入 2000

应交税费-应交增值税（销项税额）320

借：税金及附加 225

应交税费-应交消费税 225

（根据《国家税务总局关于印发〈消费税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发[1993]156号）的规定：纳税人用于换取生产资料和消费资料、投资入股和抵偿债务等方面的应税消费品，应当以纳税人同类应税消费品的最高销售价格作为计税依据计算消费税。）

借：直营业务成本 1500

贷：库存商品 1500

这个例子和第一个例子大同小异，就是消费税计税依据请注意一下

四、奔驰公司将自产小轿车100辆用于捐赠给希望工程，该小轿车市场单价为20万元，最高售价为25万元，成本15万元，增值税率16%，消费税率9%，企业应该做如下会计分录：

借：营业外支出 2000

贷：库存商品 1500

应交税费-应交增值税 320

应交税费-应交消费税 180

这里会计上不确认收入，但是增值税、消费税以及企业所得税都要确认视同销售收入，企业所得税年度汇缴注意调整，另外，本人没确认税金及附加，直接放在了营业外支出中。

【第4篇】企业理财收入增值税

导读：理财收益的增值税怎么入账？大家都知道个人买卖金融商品是无需缴纳增值税的，但是企业的理财投资收益该怎么做账，是很多人都十分感兴趣的话题。会计学堂小编将针对这个问题在下文中给出相关的介绍，希望你们能从中得到一定的启发。

理财收益的增值税怎么入账?

借:银行存款

利息收入

贷:应交税费-应交增值税-销项税额

其他流动资产

企业购入理财产品后,未持有至到期,而是转让,毫无疑问,需要以卖出价扣除买入价后的余额为销售额,按照6%的适用税率或3%征收率(小规模纳税人)计算缴纳增值税.

但如果企业购入理财产品后,持有至到期获得的收益是否需要缴纳增值税呢?很多人认为这不属于金融商品转让,因此无需缴纳增值税.但如果我们仔细研读财税【2016】36号,就会发现,在'贷款服务'的解释中是这样描述的,'贷款,是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动.各种占用、拆借资金取得的收入,包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入……,按照贷款服务缴纳增值税.'由此我们可以看到,企业持有金融商品期间获得的利息,需要按照'贷款服务'缴纳增值税.

换言之,企业购入理财产品后,无论是转让还是持有至到期,其转让差价或利息收入都需要缴纳增值税.

公司投资理财产品怎么做会计分录?

买时:

借:交易性金融资产

贷:银行存款

到期收回本金及收益

借:银行存款

贷:短期投资投资收益

贷:交易性金融资产

【第5篇】销售收入增值税是什么

什么是增值税？

一、什么是增值税？

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为中国最主要的税种之一，增值税的收入占中国全部税收的60％以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中50％为中央财政收入，50％为地方收入。

二、小规模纳税人与一般纳税人的区别？

1、认定标准不同

2、进项税额是否可以抵扣3、增值税率不同4、出口退税不同5、缴纳增值税计算方式不同计算方式为：一般纳税人＝销项税额﹣进项税额×税率小规模纳税人＝销售额×税率

三、小规模纳税人和一般纳税人税率是多少？

小规模纳税人税率是3% (不能抵扣进项)

一般纳税人税率：服务行业6% 建筑运输9% 商贸行业13% （进销必须匹配）

今天的分享就到这里了，想了解更多的税收优惠政策详情，可移步--《税税子》。希望以上的内容，能够帮助到大家。

【第6篇】增值税收入的确认

在税法应用和学习中，常常遇到一些比较特殊的业务收入有关税法上的确认问题，以及一些特殊业务的增值税问题，下面简单归纳了以下，供君闲来阅读。

不同销售方式下增值税所得税的收入确认

一、采用售后回购方式销售商品

1.企业所得税：

（1）一般情况下，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。

（2）特殊情况下，有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认利息费用。

2.增值税

销售商品按照售价确认增值税销项税额，回购商品按照购进商品确认增值税进项税额（须取得增值税专用发票）。实质上按照购进和销售两项业务来处理。

二、以旧换新方式销售商品

1.所得税

销售商品按照有关商品销售收入确认的有关规定确认。

2.增值税

（1）金银首饰的以旧换新销售，应当按照实际收取的不含增值税的全部价款确认销售额，计算增值税。

（2）除金银首饰以外的其他货物以旧换新销售，按照新货物的同期销售价（不得冲减旧货的收购价格）计算增值税销项税额，回收的商品作为购进商品处理。

三、销售商品涉及商业折扣

1.所得税

按照商业折扣后的金额确定商品销售收入金额。

2.增值税

纳税人采用折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上的金额栏分别注明的，可按折扣额后的销售额征收增值税。未在同一张发票的金额栏注明折扣额的，而仅在备注栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。

四、销售商品涉及现金折扣

1.所得税

应当按照扣除现金折扣前的金额确定商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用。

2.增值税

现金折扣发生在销售之后，属于融资性质，在计算增值税时折扣额不能从销售额中扣除。

五、已售商品发生折让和销售退回

1.所得税

应当在发生当期冲减商品销售收入。

2.增值税

按照增值税法的有关规定，开具红字专用发票，冲减销项税额。

六、买一赠一组合销售

1.所得税

不属于捐赠，应将总的销售金额按照各商品的公允价值比例分摊确认各项销售收入。

2.增值税

赠送的商品视同销售，按赠品的不含税价确认销项税额。

七、非货币资产交换

1.所得税

对换出的商品视同销售，对换入的商品按购进货物处理。

2.增值税

以各自发出的商品核算销项税额，以各自收的货物核算购进货物的进项税额。但各自开具合法有效的票据。

其他特殊业务增值税的处理

1.平销返利

对商业企业向供货方收取与商品销售量、销售额挂钩的各种返还收入，均应按平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税额。商业企业收取的各种返还收入一律不得开具增值税专用发票。一般可以采取以下两种方法：一种是商业企业开具普通发票，商业企业冲减进项税额，供货方不能冲减销项税额。一种是供货方开具红字专用发票，供货方可以冲减销项税额，商业企业冲减进项税额。

2.金融商品转让

销售额为卖出价减去买入价。

转让出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

3.经纪代理服务

销售额为全部价款和价外费用扣除向委托方收取的并代为支付的政府性基金或行政事业性收费。向委托方收取的政府性基金或者行政事业收费，不得开具增值税专用发票。

【第7篇】增值税不征税收入

一、零税率。

零税率是增值税法定税率的一种，一般来说，纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。另外，对境内单位和个人发生的跨境应税服务，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。零税率对应进项税允许抵扣（外贸企业出口货物劳务相应进项税不能抵扣）。只能开具增值税普通发票，税率栏选择0%。零税率不仅仅是指销售环节免税，而且进货环节包含的进项税还给与退回。 如果属于适用增值税一般计税方法的，生产企业实行免抵退税办法，外贸企业实行免退税办法。

二、免征。

增值税免税，是指某项应税行为，因为国家政策扶持，销售环节直接免征增值税， 但增值税法同时规定，用于免征增值税应税项目相应购进货物、劳务、服务和专门用于免税项目购进的无形资产、固定资产、不动产的进项不允许抵扣。享受免征增值税优惠，相应只能开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票（国有粮食购销企业除外）。在发票开具上，以金税盘为例，在商品编码添加时，“享受优惠政策”栏选择“是”，“优惠政策类型”栏选择“免税”，“税率栏“自动跳转为“免税”。

三、不征税。

全面营改增实现了全行业、产业的全覆盖， 但是并非全部业务都覆盖了，有些业务还是属于不征税范围的，不征收增值税项目如下：根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务；存款利息；被保险人获得的保险赔付；房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金；在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。但是实际上，不征收增值税项目不止上述情况。一般来说，对于不征税项目相应不属于发票管理范围。但有些情况也“可以”开具不征税发票。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号） 的出台改变了惯性思维，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。最开始只有3种，“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。后面慢慢变化增加到现在的16种。但是实际不征税的行为肯定不止这16种，那么其他的不征税行为是否能开不征税发票呢？肯定是不行的，对于不征税项目，我们应该严格按照编码表的类来开具，不在其范围的开具收据即可。

零税率、免征增值税收入都需要进行增值税申报，不征税收入是否需要增值税申报？

《增值税纳税申报比对管理操作规程（试行）》（税总发〔2017〕124号） 在设置比对规则的时候已经把不征税的销售额排除在外了。具体比对规则就是，当期开具发票（不包含不征税发票）的金额、税额合计数应小于或者等于当期申报的销售额、税额合计数。因此，对于不征税收入，我们是不需要进行申报的，哪怕你开了不征税收入的发票，也不需要申报，也不用担心比对不通过的问题。

不征税收入相应进项能不能抵扣？

按照“税收法定”和“法无禁止皆可为”原则，凡是税法没有规定的禁止事项，纳税人均可以享有。增值税不得抵扣的列举项中并没有“不征税”项目，因此，不征税项目取得的进项税额，可以抵扣进项税额。

作者：张国永 中汇武汉税务师事务所十堰所

【第8篇】社会团体会费收入交增值税吗

财税[2016]68号中规定：各党派、共青团、工会、妇联、中科协、青联、台联、侨联收取党费、团费、会费，以及政府间国际组织收取会费，属于非经营活动，不征收增值税。而在营业税时代作为非应税收入的社会团体按财政部门或民政部门规定标准收取的会费，因68号文件的出台成了政策真空地带了，这些会费是否应缴增值税呢？本文对此作详细阐述。

财政部 国家税务总局关于对社会团体收取的会费收入不征收营业税的通知（财税字〔1997〕63号）：

“一、社会团体按财政部门或民政部门规定标准收取的会费，是非应税收入，不属于营业税的征收范围，不征收营业税。

二、社会团体会费，是指社会团体在国家法规、政策许可的范围内，依照社团章程的规定，收取的个人会员和团体会员的款额。

三、本通知所称的社会团体是指在中华人民共和国境内经国家社团主管部门批准成立的非营利性的协会、学会、联合会、研究会、基金会、联谊会、促进会、商会等民间群众社会组织。

四、各党派、共青团、工会、妇联、中科协、青联、台联、侨联收取的党费、会费，比照上述规定执行。”

财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知（财税[2016]68号）：

“五、各党派、共青团、工会、妇联、中科协、青联、台联、侨联收取党费、团费、会费，以及政府间国际组织收取会费，属于非经营活动，不征收增值税。”

营改增，大多是平移营业税时代的相关税收政策，将上面这个营业税时代的政策财税字〔1997〕63号和营改增后的财税[2016]68号中关于有关会费的规定对比，突然发现社会团体的会费收入出现了政策真空，难道只有68号文中例举的会费属于非经营活动，而原本在营业税时代作为非经营收入的社会团体会费要改征增值税了吗？根据原来的征税原理，两者均为非经营活动，为何只例举了前者呢？这样的政策表述有时会给纳税人造成相当大的困惑。

营业税改征增值税试点实施办法（财税[2016]36号）：

“第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：

（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

3.所收款项全额上缴财政。

（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。

（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

民政部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国家税务总局、国务院纠风办关于规范社会团体收费行为有关问题的通知（民发[2007]167号）：

“一、社会团体的收费主要包括：社会团体会费、行政事业性收费、经营服务性收费、捐赠收入等。

二、社会团体收取会费，应当严格按照民政部、财政部《关于调整社会团体会费政策等有关问题的通知》（民发[2003]95号）和民政部、财政部《关于进一步明确社会团体会费政策的通知》（民发[2006] 123号）的规定执行，社会团体会费标准的制定或修改须经会员大会（会员代表大会）讨论，其决议须经到会会员（或会员代表）半数以上表决通过方能生效。不得采用除会员大会（会员代表大会）以外任何其他形式制定或修改会费标准，会员大会（会员代表大会）不得采用通讯表决方式。

会费收取应该使用财政部或省、自治区、直辖市财政部门印（监）制的社会团体会费收据。除会费以外，其他收费行为均不得使用社会团体会费收据。全国性社会团体会费收据可直接到民政部购领、结报，由民政部统一到财政部购领、结报、核销；地方社会团体会费收据购领办法，由所在地省级财政、民政主管部门确定。

社会团体的各项收费，除税收法律、行政法规及规章和财政部、国家税务总局规定不予征税的，应到指定税务主管部门购领和使用相关税务发票，依法纳税。”

由民发[2007]167号可以看出，社会团体的收费中，符合相关规定的会费是财政部、国家税务总局规定不予征税的，是允许使用财政部或省、自治区、直辖市财政部门印（监）制的社会团体会费收据的，故其是非经营收入。

而营改增并不改变以上所述会费的非经营收入的属性，故应作为财税[2016]36号文件中第十条第四款规定的财政部和国家税务总局规定的其他非应税收入处理。

关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知（财税〔2017〕90号2023年12月25日）第八条：“八、自2023年5月1日起，社会团体收取的会费，免征增值税。本通知下发前已征的增值税，可抵减以后月份应缴纳的增值税，或办理退税。 社会团体，是指依照国家有关法律法规设立或登记并取得《社会团体法人登记证书》的非营利法人。会费，是指社会团体在国家法律法规、政策许可的范围内，依照社团章程的规定，收取的个人会员、单位会员和团体会员的会费。 社会团体开展经营服务性活动取得的其他收入，一律照章缴纳增值税。”这个问题终于得到解决，这个政策下来前各地税务机关都觉得是应税收入。主要政策依据：1.财政部 国家税务总局关于对社会团体收取的会费收入不征收营业税的通知（财税字〔1997〕63号）2.财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知（财税[2016]68号）3.营业税改征增值税试点实施办法（财税[2016]36号）4.民政部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国家税务总局、国务院纠风办关于规范社会团体收费行为有关问题的通知（民发[2007]167号）

【第9篇】所得收入包括增值税吗

企业所得税、个人所得税对于境内外所得的判断，决定了非居民企业、非居民个人在中国是否有纳税义务;增值税对于境内外收入的判断，也决定了是否存在增值税纳税义务。实务中，对于境内外所得、收入的判断，不同税种之间还是有比较大的差异，政策应用中时常会存在混淆。

鉴于此，笔者统计了企业所得税、个人所得税、增值税对境内外所得、收入的判断标准：

注①：根据财税〔2016〕36号文的规定，“下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

在增值税上，虽然36号文规定了在销售无形资产、提供服务时，大原则只要销售方或接收方一方在中国境内，就属于境内收入;但政策又明确境外主体提供完全在境外发生的服务、销售完全在境外使用的无形资产等，是不属于境内收入的。但什么叫“完全在境外发生”、“完全在境外使用”?实务中去判断是比较难的，可以说36号文在增值税上对于境内外收入的判断，并未建立相对完善的规则。笔者在另一篇文章中做了比较详细的分析和阐述(非贸易付汇代扣代缴增值税全面解析)。

注②：根据《个人所得税法实施条例》第三条规定，在中国境内转让不动产以外的财产取得的所得，不论支付地点是否在中国境内，均为来源于中国境内的所得。同时，根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第3号)的规定，转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的股票、股权以及其他权益性资产取得所得，为境外所得。

因此，笔者的理解，转让不动产、权益性资产以外的资产，包括动产、无形资产，都应该按照交易活动发生地来判断境内外所得。

注③：根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第3号)的规定，“转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的权益性资产，该权益性资产被转让前三年(连续36个公历月份)内的任一时间，被投资企业或其他组织的资产公允价值50%以上直接或间接来自位于中国境内的不动产的，取得的所得为来源于中国境内的所得。”因此，这种情况下，非居民个人在中国境内有个人所得税纳税义务。

来源：三洗后税

【第10篇】增值税申报表收入填错了怎么办

会计小妹问一路老师，我们公司有个客户预付了一笔款项，要求开发票，我们申报了增值税，由于产品还没有交付，不需要交企业所得税，所以就导致我们增值税申报表与所得税申报表的收入对不上，你看怎么办呢？

一路老师解答：在企业里面，增值税和所得税确认的收入的规则不同，两者不一致属于正常现象，只要能够解释清楚为什么不同就可以了。在企业里面，其实增值税、企业所得税、会计三者之间的收入不一致属于正常现象。

【第11篇】小规模企业收入3万以下免征增值税

关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告

财政部 税务总局公告2023年第1号

现将增值税小规模纳税人减免增值税等政策公告如下：

一、自2023年1月1日至2023年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

二、自2023年1月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

三、自2023年1月1日至2023年12月31日，增值税加计抵减政策按照以下规定执行：

（一）允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额。生产性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。

（二）允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。生活性服务业纳税人，是指提供生活服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。

（三）纳税人适用加计抵减政策的其他有关事项，按照《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局 海关总署公告2023年第39号）、《财政部 税务总局关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第87号）等有关规定执行。

四、按照本公告规定，应予减免的增值税，在本公告下发前已征收的，可抵减纳税人以后纳税期应缴纳税款或予以退还。

特此公告。

财政部

税务总局

2023年1月9日

来源：财政部网站

【第12篇】旧项目土地增值税清算应税收入

编者按：土地增值税向来是一个复杂的税种，其复杂性一方面体现在国家层面的规定不够明确，实践中容易产生不同理解，导致发生争议，另一方面体现在部分征管措施授权地方税务机关自行制定细则，而各地处理方法不尽相同，导致横向层面有违税收公平。例如土地增值税清算单位的认定，就是一个争议颇多的问题，不同的认定方法，可能导致土地增值税纳税义务相差数千万之多。本文将以一个真实案例引入，分析如何合理认定分期开发项目的清算单位。

一、案例引入：分期项目清算单位不同，土地增值税相差数千万

a公司成立于2007年，主要经营业务为：房地产开发、销售。2007年，a公司取得某地块土地使用权，滚动开发x房地产项目。因x项目占地面积较大，a公司自行区分为x一期、x二期、x三期三个项目开发建设。2023年1月，三期项目均已竣工，其中一期、二期实现盈利，三期发生亏损。经a公司评估，如合并清算，在正负增值额互相抵消后，应当缴纳土地增值税2000万元；如分别清算，三期项目增值额为负，土地增值税为零，一期、二期项目应当缴纳土地增值税6000万元。两种清算方法纳税义务相差4000万元。a公司遂向x市税务局提交《申请报告》，申请将一、二、三期项目合并清算。

2023年4月，x市税务局y税务分局向a公司作出《关于a公司申请x项目合并清算土地增值税的答复》，提出税务信息系统显示a公司开发的x项目按一期、二期、三期做了三个项目登记，认为将x项目确认为一期、二期、三期三个清算单位进行土地增值税清算依据充分，a公司申请合并清算无法律依据。2023年5月，x市税务局y税务分局向a公司作出《税务事项通知书（清算审核结论通知）》，要求a公司对x一期单独清算土地增值税，补缴x一期土地增值税2000万元。

a公司不服，向x市税务局提起行政复议，本案争议焦点为：a公司将x项目自行区分为一期、二期、三期三个项目，是否应当分别清算土地增值税？

税务机关认为：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。本案三个项目分期开发，依法应当作为三个清算单位。

a公司认为：三期项目只是为了开发建设方便自行划分的，具有随意性，不应作为清算单位的划分依据。否则a公司完全可以任意界定分期项目，规避土地增值税纳税义务。

二、分期项目应以国家有关部门批准文件为依据划分，纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法立法目的和基本原理、原则

（一）只有国家有关部门批准分期开发的项目才应以分期项目为单位清算

虽然国税发〔2006〕187号规定了分期开发项目以分期项目为单位清算，但并没有明确“分期开发”、“分期项目”的概念和判断标准，也没有明确“以分期项目为单位清算”是强制性规定还是宣示性规定。实践中，房地产开发建设项目划分标准不一，表现出很强的任意性，例如：有的以土地使用权证为准划分不同项目，有的以发改委立项审批文件为准划分不同项目，有的以建设规划许可证、建设用地许可证、甚至预售许可证为准划分不同项目，有的则完全自主划分不同项目，各种情形不一而足。为此，x市税务局发布《关于土地增值税若干问题的公告》，对此问题进行了明确。

根据该公告规定，“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案”。由此可见，该公告明确规定“分期项目”包括两类，其一是国家有关部门批准分期开发的项目；其二是纳税人自行分期的开发项目。同时明确规定了两种分期项目适用不同的清算规则，即：（1）对于国家有关部门批准分期开发的项目，必须以分期项目为单位进行清算。（2）对于纳税人自行分期的开发项目，可以以分期项目为单位进行清算。

根据税收法定原则，税法必须具备明确性，而国税发〔2006〕187号过于粗放的规定难以适用于实践，此种情况下，应当充分考虑地方性法律依据。x市税务局公告内容对分期项目的界定和税务处理规定符合上位法。根据该公告规定，对于纳税人自行确定的分期项目，并不强制以分期项目为单位进行清算，而是可以选择以分期项目清算，当然也可以选择整体清算。

（二）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合土地增值税立法目的

《土地增值税暂行条例》第一条规定，“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，“在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则：（一）要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为……（二）维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入……（三）保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整”。由此可见，土地增值税立法目的主要有三：一是宏观调控，即维护房地产开发和房地产市场发展秩序；二是财政创收，即为国家创造财政收入，三是纳税人保护，即保护从事正当房地产开发者的合法利益。换言之，课征土地增值税不仅仅是为了维护国家税收利益，即不能只关注财政创收，还需要在征税过程中充分考虑调控性和纳税人权利保护。既要对炒买、炒卖扰乱房地产开发秩序的课征重税，也要对正当开发者充分保护、考虑其投资回报合理征税，从而体现差别化征税，实现对土地增值收益的“合理调节”。

本案中，a公司是依法依规成立的房地产开发企业，开发案涉项目并非炒买炒卖，案涉项目预售收益均为合理市场收益，完全是正当开发、获取合理回报。案涉项目开发周期长，在开发过程中，有取得预售收益的机会，但也同样存在巨额亏损的可能。因此，只有整体清算才能真实反映出a公司的回报。如果不以项目整体为清算单位，而任意将案涉项目划分为不同单位，就会出现部分清算单位小幅盈利，部分清算单位重大亏损，导致即便开发项目最终巨额亏损的情况下，仍缴纳了相当金额土地增值税税款的不合理情况。这是对正当房地产开发者合法权益及正当回报的侵害和掠夺，严重违背保护正当房地产开发者合法利益的立法目的。

（三）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法解释的基本原理

国税发〔2006〕187号关于清算单位的立法较为模糊，导致实践中存在较大争议。例如并未明确规定所谓“分期开发的项目”应当如何判断，也未明确所谓“国家有关部门审批”所指代的具体部门。实践中，房地产开发项目较为复杂，在开发过程中，涉及到国家多个部门的审批，包括：发改委对项目立项的审批，规划局对土地规划整体方案的审批、规划局对建设工程规划的审批、住建局对建设工程施工的审批、住建局对房产预售的审批等。对于“国家有关部门审批”的确定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以发改委的立项审批确定，四川省、海南省、福建省等地以规划局颁发的《建设工程规划许可证》确定，安徽省、青岛市等地综合确定清算单位。

虽然税法规定模糊不清，实践存在不同理解，但在不同项目中，采用不同方法确定清算单位可能导致纳税义务大不相同。税法属于行政法，在税法规定不明确的情况下，应当按照有利于纳税人的原则进行解释，即选择一种能够合理评价纳税人取得增值额的方式。在本案中，即对案涉项目作整体清算。在法律、规范性文件规定不明的情况下，不应作出对纳税人不利的认定。

（四）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税收公平的基本原则

税收公平原则，是指税法必须根据纳税人的税收负担能力，确定纳税义务。税收负担能力高的多缴税，税收负担能力低的少缴税，没有税收负担能力的不缴税。根据税法基本原理，税收公平原则主要适用于所得税，纳税人实现的所得额是评价税收负担能力的标准。根据国税函发〔1995〕110号第一条，“土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税”。由此可见，土地增值税是一种特殊的所得税，纳税人实现的所得额即转让土地取得的增值额。

税收公平原则不仅要求贯彻量能课税，还隐含了合法、合理确定税收负担能力的前提。只有公平确定税收负担能力，才能进一步据此设定纳税义务。因此，依法确定纳税人实现的所得额，是税收公平原则的要义。就土地增值税而言，纳税人实现的所得额，应当以其开发一个整体项目取得的全部增值额确定，而不能对整体项目任意分割，人为将有增值的建设工程划为一个项目，将无增值、亏损的建设工程划为另一项目。税收公平原则背后反映的是“以人为本”的精神，即以一个纳税人为本位，以纳税人为一个整体确定负税能力。在土地增值税方面，表现为应当关注特定房地产开发项目的开发企业整体，而不能仅仅以项目中，某部分建设工程实现的收益衡量负税能力。因此，将案涉项目任意划分为多个项目将无法真实反映纳税人实际的负税能力，有违税收公平原则。

本案中，按三期进行清算，无法准确体现土地增值额、不能正确评价a公司的负税能力，有违税收公平的基本原则。由于土地增值税不允许不同清算单位产生的正、负增值额互相弥补，而土地增值税又采用累进税率，增值额提高可能导致税负大幅攀升，将这一期、二期分别核算将导致整体税负激增。整体来看，a公司没有取得相当收益，却承担了高额税负，对第一期单独清算无法准确反映a公司的负税能力，有违税收公平原则。

三、房地产开发企业如何规避分期开发的土地增值税清算风险

（一）安排财务与审计人员进行账务清理

由于房地产开发周期长，涉及资料繁杂，为了客观、准确反映开发情况，全面归集收入和扣除项目，了解分别清算和合并清算下的税负差距，企业应当妥善安排财务与审计人员进行账务清理，对企业的各种资产、负债、成本、费用、收入按照会计核算科目进行核对和清理，对集团企业各项内部资金往来进行审查，以保证企业做到账账相符、账证相符、账实相符。

（二）积极准备材料提供给审核机构预清算

在账务清理的基础上，企业需要汇总会计凭证和账簿，积极准备一套完备的涉税资料，向审核机构提供。作为土增税清算审核的基础性资料，企业提供的涉税资料力求做到真实、准确、完整、及时。避免因材料不全或提供不及时引发税务风险。审核机构在此基础上，对分别清算和合并清算的税负进行准确评价，审核报告作为企业最终申请清算的参考。

（三）就事实与法律问题与税务局沟通协商

当企业和税务机关对分期项目清算单位产生分歧，应当与税务局沟通协商，向税务局举证证明客观事实或者深入交流法律的适用性问题。如果税务局确有错误，通常会通过内部程序予以纠正。如果税务局拒绝更正，企业又确有正当理由提出异议的，可以在缴纳税款或者提供担保的情况下，启动行政复议乃至行政诉讼等程序，实现权利救济。

（四）借助涉税专业力量寻求支持应对土地增值税清算风险

实践中，企业可以聘请专业的税务师或税务律师协助应对审核，尤其是发生税企争议时，专业税务人员的参与可以起到润滑作用，更好地推动纠纷的解决。税务师或税务律师的介入，还可以协助企业发现风险，并尽早采取措施应对，为企业土增税合规保驾护航。

【第13篇】废品收入增值税税率

【编者按】再生资源产业是循环经济的重要组成部分，也是提高生态环境质量、实现绿色低碳发展的重要途径。回收作为再生资源产业的核心环节，承担着将各种分散的废旧物资进行“汇聚”与初加工的任务，是循环经济的重要实现手段和发展保障。回收企业的税收问题一直是影响行业发展的困境。2023年12月30日，财政部、税务总局发布《关于完善资源综合利用增值税政策的公告》（财政部、税务总局公告2023年第40号）（以下简称“公告”），对资源综合利用行业的增值税政策进行调整，自2023年3月1日起执行。公告对再生资源回收行业、回收企业有哪些影响？本文结合公告内容和回收企业的税收困境展开分析，供企业参考。

一、2021第40号公告：允许回收企业选择适用简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税，回收业务增值税将大大降低

根据公告第一条的规定，从事再生资源回收的增值税一般纳税人销售其收购的再生资源，可以选择适用简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

根据《增值税暂行条例》的规定，选择简易计税方法计算缴纳增值税的，进项税额不得从销项税额中抵扣，应纳税额=销售额×征收率。以回收企业从上游散户购进货物，上游不开票，上游通过税局代开3%的发票，上游开具13%的发票为例，与回收企业选择简易计税方法计算缴纳增值税进行比较，如下表：

根据上表可知，在同等销售价格的情况下，选择简易计税方法，回收企业增值税税负有所缓解，毛利润会增加。换言之，在同等毛利润的情况下，回收企业可以以更低的价格进行销售，取得竞争优势。

如果回收企业作为一般纳税人，且取得的进项发票不足，选择简易计税计算缴纳增值税更为合适，能在一定程度上缓解增值税进项不足的问题，降低增值税税负。如果回收企业选择简易计税方法计算缴纳增值税，根据公告第一条第（二）款的规定，需要满足一定的条件：即除从事危险废物、报废机动车回收业务以外的其他再生资源回收纳税人应符合国家商务主管部门出台的再生资源回收管理办法要求，进行市场主体登记，并在商务部门完成再生资源回收经营者备案。

二、2021第40号公告：政府不得给予再生资源回收企业财政返还、奖补

自2008年财政部、国家税务总局发布《关于再生资源增值税政策的通知》（财税[2008]157号）取消了免税政策及抵扣政策，2023年返还政策到期后，回收企业取得发票难、增值税进项无法抵扣、成本过高的问题再次困扰行业发展。为了促进再生资源行业的发展，部分地方政府与本地符合条件的企业签订协议，或者招商引资并与招商引资企业签订协议，对此类企业销售再生资源销售并在其开具增值税专用发票、缴纳增值税后，政府以财政返还或奖补的形式对回收企业进行鼓励，减轻废旧物资回收企业的增值税税负压力。

根据公告第一条第（三）款的规定，各级财政、主管部门及其工作人员，存在违法违规给予从事再生资源回收业务的纳税人财政返还、奖补行为的，依法追究相应责任。即地方政府通过财政返还、奖补的方式降低回收企业的增值税税负的方案将成为历史。

公告将于2023年3月1日起执行，对于现有的地方财政返还、奖补政策，公告发布后执行前的这段时间，地方政府很可能会停止财政返还、奖补政策的执行。公告出台前已开展的业务，如果尚未取得财政返还、奖补，建议相关企业尽可能在公告执行前取得财政返还、奖补，避免后续无法取得的风险。公告出台后执行前开展的业务，也将面临无法取得财政返还、奖补的风险，需要在开展业务时充分考虑无法享受财政返还、奖补政策对业务的影响。公告执行后开展的新业务，也将难以再适用财政返还、奖补政策。

三、选择简易计税无法解决回收业务采购凭证问题，企业成本扣除仍未解决

再生资源回收行业进入门槛低，以自然人、个体工商户作为回收主体在整个回收行业中所占比重较大，但规模通常比较小，且比较分散。而下游用废企业往往规模较大，且相对集中。为避免无法取得进项发票带来的税负成本及引发的税收风险、经营风险，下游用废企业通常不愿意直接与散户签订购销合同，而是选择由规模相对大的回收企业作为自己的供应商，与回收企业签订购销合同。但因废旧物资，尤其是废旧钢铁等金属，物流运输、仓储成本较高，导致实践中通常由散户直接将回收物直接运送至用废企业。如此以来，在法律关系上形成“回收散户——回收企业——用废企业”典型且常见的交易模式。除上述交易模式外，回收企业会从产废企业购买，此类交易中，回收企业可以从产废企业取得增值税专用发票，用作增值税进项抵扣及企业所得税税前扣除，但此类业务数量较少。

由于散户供应商无法自行开具增值税发票，需要通过税务机关代开。而在业务实践中，由于废旧物资回收涉及货物数量及金额巨大，绝大多数散户供应商在销售货物时选择即时结算，货款两讫，不愿意花费更多精力在税务机关代开发票，且部分地方税务机关出于行政执法风险的考虑，不愿为散户供应商代开发票。由此，回收企业在税务处理上陷入两难困境，既无法取得增值税专用发票抵扣进项税额，亦不能取得增值税普通发票作为企业所得税税前扣除凭证。为了维持经营，回收企业不得不自制收购凭证进行企业所得税税前扣除，但因政策的不稳定，且不同地区做法不同，使回收企业始终存在涉税风险。

使用收购凭证作为税前扣除凭证：2005年5月27日，国家税务总局发布《关于加强废旧物资增值税管理有关问题的通知》（国税函〔2005〕544号）（已失效），规定：回收经营单位应严格按照有关规定使用废旧物资收购凭证，并明确了自行开具收购凭证的具体要求。结合2000年国税总局引发的《企业所得税税前扣除办法》第三条“纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准”的规定，在当时收购凭证可以作为企业所得税税前扣除凭证。

使用废旧物资发票作为税前扣除凭证：2008年12月9日，财政部、国家税务总局发布《关于再生资源增值税政策的通知》（财税[2008]157号），明确：单位和个人销售再生资源，应当依照《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称增值税条例）、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局的相关规定缴纳增值税。增值税一般纳税人购进再生资源，应当凭取得的增值税条例及其细则规定的扣税凭证抵扣进项税额，原印有“废旧物资”字样的专用发票停止使用，不再作为增值税扣税凭证抵扣进项税额。此后，部分地区的废旧物资回收业务不再使用专用发票和收购发票，回收企业从散户收购废旧物资需要取得税务机关代开的发票进行税务处理。而部分地区虽取消了专用发票，但仍然保留了收购发票的使用，允许回收企业自行领购、开具废旧物资收购发票作为企业所得税税前扣除凭证，收购发票增值税税率为零。但因为回收企业从散户手中收购货物不属于免征、减征和零税率的适用情形（个人销售自己使用过的废旧物品除外），不能开具零税率的发票，且不属于收购农产品，不适用带有收购字样的凭证，故对于回收企业而言，其自行开具废旧物资收购发票存在不得进行企业所得税税前扣除的风险。

使用内部凭证作为税前扣除凭证：2023年6月6日，国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2023年第28号），对税前扣除凭证的相关概念、管理原则、种类、基本情形税务处理、特殊情形税务处理等予以明确。根据第九条的规定：回收企业从产废企业（通常已办理税务登记）收购，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证。回收企业从个人散户回收，如果个人散户销售数额未超过增值税相关政策规定的起征点的，回收企业的支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。如果个人散户销售数额超过增值税相关政策规定的起征点的，回收企业的相关支出仍应以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证。虽然第九条第三款规定税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证，但截止目前税务机关对此并没有进行另行规定。

我们认为，根据企业所得税法关于税前扣除的相关规定，可以看出发票仅是企业所得税前扣除的一类“合法、有效凭证”，而不是唯一的“合法、有效凭证”。发票是企业所得税前扣除凭证中重要的一种，但并非没有发票就绝对不准扣除，也不是有了发票就一定准予扣除。扣除凭证反映的是企业发生的各项支出，应当确属已经实际发生。要求支出是真实发生的，证明支出发生的凭据是真实有效的。即符合规定的发票仅仅是税前扣除的一类合法、有效的凭证，但不是唯一的合法、有效凭证，合法、有效凭证不具有唯一性、唯发票性。

但在实践中，回收企业选择以自制内部凭证作为税前扣除凭证的做法，并不能得到全部税务机关的认可，有些税务会以此对回收企业作出涉税处理、处罚。如某a回收公司在开展废钢采购业务时以自制凭证及配套的采购合同、付款凭据、磅单等业务材料入账扣除采购成本，被主管税务机关下达《税务事项通知书》，要求企业补开、换开发票。某b回收公司收到主管税务机关下发的《税务事项通知书》，认定b公司2023年发生的废钢收购业务未取得合法税前凭证，不得在企业所得税申报时税前扣除，责令b公司限期补缴企业所得税6.5亿元并按日加收万分之五的滞纳金。

本次公告虽然规定了回收企业可以选择简易计税或一般纳税方法，但并未对回收企业所得税税前扣除凭证问题进行明确，使得回收企业仍然无法彻底消除所得税扣除凭证的涉税风险。

四、回收企业自制收购凭证的三大税法风险

1、企业所得税调增的风险

考虑到回收企业开展废旧物资回收及销售，属于增值税应税项目。应当取得发票。但实践中，回收企业通常难以取得发票，致使回收企业不得不自制内部凭证作为税前扣除凭证，但并不能得到全部税务机关的认可。

根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第十二条、第十三条的规定，回收企业取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证，不得作为税前扣除凭证。如果回收企业未取得发票、其他外部凭证，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求供应商补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，才可以作为税前扣除凭证。但通常情况下，回收企业无法再从散户处取得发票或者其他外部凭证。

一旦回收企业自制的内部凭证被税务机关认为不符合规定，不允许税前扣除，税务机关将可能要求回收企业调增企业所得税。

2、未代扣代缴个人所得税的风险

散户销售废旧物资，根据《个人所得税法》第二条的规定，属于其个人财产转让所得或经营所得，应当缴纳个人所得税。根据《个人所得税法》第九条的规定，个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。回收企业从上游散户供货方收购货物，回收企业向散户支付收购款，应当履行代扣代缴义务。在实践中，回收企业通常很少履行代扣代缴义务。对于散户，其属于偷税。对于回收企业，如果其未履行代扣代缴义务，根据《税收征收管理法》第六十九条的规定，税务机关有权对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。

3、认定为偷税的法律风险

《税收征收管理法》第六十三条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

回收企业因无法取得发票作为税前扣除凭证，而是以内部凭证作为税前扣除凭证进行申报纳税，一旦未被税务机关认可，税务机关将可能会认为回收企业属于在帐簿上多列支出，进而认定回收企业涉嫌偷税，并对其进行税务处理和处罚。

综上，本次公告虽然缓解了回收企业增值税的税负压力，但并未从根本上解决回收企业的税收困境，尤其是企业所得税税前扣除凭证问题。加之回收行业扣除凭证使用混乱及认定不一的情况，使得回收企业面临着所得税调整和涉嫌偷税的风险。对于国家政策层面来讲，需要国家进一步调整和完善相关的税收政策。对于回收企业来讲，在税收执法司法实践不一致的情况下，需要回收企业加强管理和应对。对此，华税律师建议回收企业从如下方面进行预防，降低税务风险：

第一，回收企业应就目前的业务模式、税务处理、地方税收政策等进行税务风险评估与管理，及时发现和调整不规范、不合规的操作，完善业务材料，防范潜在的涉税风险。

第二，回收企业在开展经营业务时，应尽可能取得税务机关代开的发票，尤其是增值税专用发票。代开发票是税务机关的职责，对于符合税法规定且提供有关证明材料的代开申请，税务机关应当办理。

第三，对于发布了收购凭证管理规定，允许回收企业自行开立废旧物资收购凭证的地区，回收企业应当按照规定领购、使用收购凭证。同时，回收企业应当密切关注中央及地方税收政策的变化情况，避免政策不稳定带来的涉税风险。

第四，对于私自印制、填开收购凭证的企业而言，其所面临的税务风险较大。需要回收企业在业务开展过程中，完善交易模式、优化交易链条、完备交易材料等内容，加强内部风险防控，例如：如实、准确、逐笔记录废旧物资购、销、存情况，在购、销业务记账凭证上附过磅单、验收单、付款凭证等证明交易真实性的材料，从实质层面争取完善企业所得税税前扣除，降低纳税调整的风险。

最后，如果回收企业发生真实的业务，但税前扣除凭证被税务机关否定，并被要求调增企业所得税，回收企业要及时委托专业税务律师进行应对。

【第14篇】土地增值税清算的收入如算

论土地增值税清算中的差异及对策

倪贤慧 浙江戴德实业有限公司

摘要：房地产开发企业具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节具有互相制约、相互衔接的特征。房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。开发商仅开发、销售环节（不含自持）全部税费种一般将达到营业收入的15%～23%以上，是一般商业行业税负率的5～7倍左右。而土地增值税是开发商所有税费中占比最重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。同时土地增值税是地方税种，开发商的开发产品类型众多、业态多元化，成本对象的归集与分配方式不同，各省市间清算政策执行口径又各不相同，因此频频在税企之间引发争议，房企间也戏称为“土地争执税”。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算；纳税差异

引言

近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。针对这一现象，政府部门近期密集出台相关政策，2023年央行和住建部将限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2023年开局央行又出政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。今后房地产将进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税收管理的核心，目前是转型、提升、学习的关键期，必须依靠优质的财务管理经验为企业提供谋划。而土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。本文结合企业开发清算过程中遇到的实际问题、差异点进行简单的探讨，以期能够为同行业土地增值税清算工作提供参考。

一、土地增值税清算中的一些注意点

（一）土地增值税清算单位的认定与建议

土地增值税清算单位的划分，直接影响到企业税负，不同的清算单位确定可能最终产生较大差异的清算结果。国家层面对清算单位的规定存在模糊不清的地方，其规定依据主要为[国税发〔2006〕187号]第1条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。”实操中各地税务机关执行口径各不相同，“有关部门审批”一般指发展和改革局、住房和城乡规划建设局等颁发的《企业投资项目备案通知书》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等，还有些地方省份以企业报送税务部门的《土地增值税项目登记表》作为土地增值税清算单位。

企业财务人员在项目开发前期需了解判断所在地区的清算单位规定，指导前期报批部门合理办理证照。如浙江省地方税务局公告2023年第16号明确规定以《建设工程规划许可证》为清算单位，当企业在规划报批阶段存在多个《建设工程规划许可证》时，财务人员可根据工程进度、预售情况提前预测土增税在分期或一次开发情况下各自的税负，往往清算单位的规模越大，分期清算的可能就越有利，而开发进度、销售基本同时段的两个或以上清算单位则建议在建设中变更合并为一张《建设工程规划许可证》，以规避成本分配争议、不同清算单位之间增值额不能互补而造成企业税负增加的问题。

（二）土地增值税清算时的分类与建议

土地增值额的“二分法”与“三分法”的来源依据，[财税〔1995〕48号]第13条中首次提到将开发项目分别按“普通住宅”和“其他房地产”核算增值额，否则其建造的普通标准住宅不能适用于20%以下免征土增税的规定。[国税发〔2006〕187号]第1条则首次引入“非普通住宅”的概念，明确开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。金税三期上线之后，全国统一了土增税申报表[税总发〔2015〕114号]《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》中土地增值税纳税申报表内增加了房产类型子目分别为：“普通”“非普通住宅”“其他类型房地产”，同时规定三种子目由各省自行设定维护。通过以上税收文件，各地形成了从开始的“一分法”，分别核算时的“二分法”，到金税三期后申报表的“三分法”等多种分类法。

目前土增清算使用“三分法”的省市数量在逐年增加，清算时分得越细，各栏次不能相互抵消，对企业越不利。由于土地增值税为地方税种，如北京市地税局2023年7号公告时，依旧保留了“两分法”，在土增申报表申报时“非普通住宅”一栏不填写数字。而实操中各地方执行口径不一，建议财务人员与当地主管税务机关提前做好咨询沟通，看是否有强制要求，对征管宽松的地区可提前开展税务筹划。如**市置业有限公司曾在开发前期了解到，当地税务部门采取的是“三分法”，但对无产权的车位、贮藏室等划分可根据业务发生实质，如果随同房屋赠与，无法分清收入的，在清算时可分别随房并计不同类型可售房产的收入。而开发商本次以开发纯住宅为主，不存在第三类商铺等高增值额产品。对无产权车位、贮藏室等低增值额或负增值额类型在普通住宅与非普通住宅间分摊，使增值额在各栏次间相互抵消，最终降低了企业整体的增值率。同时，其建造的普通标准住宅因增值额未超过扣除项目之和的20%，而达到清算后退税的要求。

（三）土地增值税清算条件及时点的选择

[国税发〔2006〕187 号]第二条规定了土地增值税的清算条件，包括应清算（主动清算）和可清算（被动清算）两种情形，“应清算”即全部竣工、完成销售两个条件同时满足时，达到应清算情形具有主动性。而“可清算”即税务机关有权按企业情况采取通知清算情形，相应的主动权在税务机关。

企业可结合开发节奏，根据房地产市场活跃程度，在项目刚竣工即将清盘前，如果相关成本费用发票未全部取得，可采取保留小部分房源的方法，避免达到“应清算”情形，使企业处于被动清算状态。如果经过测算预缴的土增税超过清算时需缴纳的土增税，则企业可规划好销售时机，使其达到“应清算”条件，主动申请清算退税，提前释放预缴税款对资金的占用。

对于所开发的项目，如果开发商所有产品全部销售完后进行土地增值税清算的，其收入、成本基本全部确定，对企业来说是没有税负差异的。但如果销售刚达85%或有自持物业比例时，剩余未售房产项目会受市场行情、地理位置等因素影响剩余物业的盈利水平，进而影响土地增值率，则可采取推迟清算延缓纳税的方法，直至收到税务局《税务事项通知书》后90天内办理清算申报业务。

二、土地增值税清算中的收入与成本的确认

土地增值税清算时是以转让房地产取得的应税收入减去扣除项目金额，计算出增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。扣除项目包括土地成本、开发成本、开发费用、税金、其他加计扣除，可简称“地、本、费、税、利”。因此收入与扣除项目的确认是整个清算的关键，特别是扣除项目中成本的不同分摊方式，直接影响整个项目的清算结果。

（一）土地增值税清算收入的确定与企业所得税确认收入的差异分析

（1）清算时收入的注意事项：政策依据如[国税函〔2010〕220号]第1条规定，土地增值税清算时已全额开票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以签订的销售合同确认收入。销售合同面积与实测面积不一致的，在计算土地增值税时予以调整。

开票不全或未开发票情形，比如对清算时企业暂未收到银行发放贷款的收入应根据以上政策文件按合同或补退面积差后的收入计入清算收入，与企业所得税销售收入的确认时点有显著区别，[国税发〔2009〕31号]第6条规定企业通过签订《房地产销售（预售）合同》以银行按揭方式取得的收入，首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款发放之日确认收入的实现。即土增清算时未放贷款收入需计入土增收入，而企业所得税上是以放款时才确认收入的实现。

（2）[穂地税函〔2016〕188号]第2条规定纳税人为增值税一般计税的，增值税清算收入按“（含税销售收入+本项目土地价款×9%）/（1+9%）”确认，即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

在一般计税项目上，目前大部分地区采用：土地增值税清算收入（不含税销售额）不等于会计账面确认的不含税收入，即含税销售额减除的不是销售发票上注明的增值税额，而是根据含税销售额加上当期对应土地价款后的销售额，换算为不含税销售额。

土地增值税清算收入=含税收入-销项税额（差额计征）

举例说明：房地产企业以出让方式取得土地使用权进行开发，采用一般计税方法，取得房款含税销售收入109万元，对应允许扣除的土地价款为32.7万元。

则增值税收入为：（109-32.7）/（1+9%）=70万元，差额缴纳的销项税=70×9%=6.3万元

企业所得税收入（即开票收入）为：109/（1+9%）=100万元，而土地增值税收入为：（109+32.7×9%）/（1+9%）=109-（109-32.7）/（1+9%）×9%=109-6.3=102.7万元

通过上面的例子可看清土地增值税收入102.7万元，既不等于增值税的收入70万元，也不等于企业所得税收入即账面收入100万元，而是在账面收入上增加因抵减土地价款的销项税额，所以企业在前期土增税测算时，需及时了解当地清算收入的认定是否包含土地价款的抵减税额，也要注意这里仅调增土增清算收入，但是在计算土增扣除项目时不调减土地成本。而根据[财会〔2016〕22号]企业所得税处理时，收入按开票收入计算，主营业务成本按扣减土地成本销项税额计入，此处的收入与成本跟土地增值税所确认的收入与成本存在明显的差异。企业在土增项目税负预测时，只有搞清各项收入基数，测算才有可能准确。

（二）开发成本的归集分摊和注意事项

根据“企业会计准则”开发成本项目涉及归集和分摊的主要是六大成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用和利息支出。

土地增值税暂行条例、实施细则及[国税发〔2006〕187号]、[国税发〔2009〕91号]文中只给出了指导性的意见，对纳税人分期开发或开发多个项目的按实际受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。目前基本常见的分摊方法有“占地面积法”“建筑面积法”“直接成本法”“预算造价法”，而其他合理的成本分摊方法各地规定执行标准不一，地域性政策较强。如：层高系数法、成本加成法、销售收入比例法、售价系数法。

建议企业在选择归集和分摊方法时不可偏颇，要结合自身实情综合应用，不可简单地复制套用模式。比如土地成本，一般按占地面积法进行分配，也是税务机关认可度最高的方式。如果企业开发产品以高层+排屋模式的，占地面积法分配可以拉高排屋成本，减少增值额；企业开发同类型产品，经过测算与分析能选出更科学的分配方式且“合理、合规”，企业应提前与税务机关沟通确认，选择对自身经济利益最大化的摊销方法。如采用占地面积与建筑面积相结合的方法、预算造价法等方式。

关于公共配套设施费，如果建成后产权属于全体业主或无偿移交政府的，多个（或分期）项目共同发生的建造成本需要在各清算单位合理分摊。一般将公共配套设施先单独作为过渡性成本对象进行归集，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。再将分到的可扣除成本金额按建筑面积法将其成本在本项目不同类型可售面积中进行分配，即采用“二次分配法”。

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的分配方法由企业自行选择，企业根据合同、业务性质归集到清算分期的成本直接计入有关房屋开发成本核算，分不清成本核算对象的，应先将其支出进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。需要注意的是房地产企业在分配时，如果没有特殊情况，应采用统一的分配方法（一般采用建筑面积法），不能人为地通过分配方法的选择而调节各成本对象的成本。

同时财税人员还要根据项目规划中的特殊性，结合当地政策文件是否适用特别方法，如对超标准层高可采用层高系数法，可售建筑面积加倍计算等。最终保证企业使用的分摊方法、扣除金额对企业最合理、最有利。

结语

本文仅论述了土地增值税清算中涉及的部分处理事项，房地产企业土地增值税清算属于系统工程，清算规则复杂，在实际操作中难度颇高。企业应及时掌握新政策，在遵从税法的前提下开展预测，对项目中涉及的争议点，需提前规划、做好全过程管理控制。通过合法的税收安排降低企业税负，完善企业土增清算管理体系，提高预期经济收益，促进企业长效发展。

参考文献

[1]钱立斌.土地增值税清算难点及对策[j].中国财政，2010（23）：75-77.

[2]李银锋.土地增值税清算方法在实务中的应用及分析[j].现代商贸工业，2019（17）：91-92.

[3]薛武强.当前土地增值税清算中存在的问题和对策[j].国际商务财会，2020（5）：94-96.

[4]刘利新.房地产企业土地增值税清算的难点及对策研究[j].中国乡镇企业会计，2021（3）：28-29.

来源：《财会学习》2021第28期，侵删

【第15篇】营改增土地增值税计税收入

自从营改增后，土地增值税的问题越来越重要了。

1.营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入如何确认

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”

2.转让旧房如何确定扣除项目金额？

第一，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

……

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”

第二，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

第三，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号 ）规定：“七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”

第四，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

第五，根据《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2023年5月1日起执行。”

第六，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

3.在土地增值税清算中符合什么条件，可实行核定征收？

根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）第三十四条规定：“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令期限清算，预期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

4.土地闲置费在企业所得税和土地增值税税前可以扣除吗？

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

根据上述规定，土地闲置费可以作为开发成本在企业所得税前据实扣除，但不能在土地增值税前扣除。

5.企业自建房产先租后售，土地增值税如何清算？

我单位2023年自建房产，建成的一部分房屋与某单位签订协议用于出租，租赁合同到期后，又进行改造装修后销售，如果进行土增清算，开发成本如何计算扣除？销售前的改造装修费能否加计扣除？

如果您单位不是房地产开发企业，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：“七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号 ）：“第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”

如果您单位是房地产开发企业，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

……

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项 目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

……

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”

具体土地增值税清算中扣除项目的金额请携带相关业务资料到主管税务机关确认并以主管税务机关的确认为准。