土地增值税税依据是含税收入吗（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税税依据是含税收入吗范本，希望您能喜欢。

【第1篇】土地增值税税依据是含税收入吗

【导读】：土地增值税属于价内税还是价外税？价内税和价外税的问题很多小伙伴都不清楚，我们在日常生活中，所购买价格较为高昂的物品时，是需要缴纳一项税款的，这个税款就是消费税，那么消费税是包含在价格里的，还是额外收取的税款呢？

土地增值税属于价内税还是价外税

1、计入损益类科目即营业税金及附加科目的，都是与收入相关的价内税，关键词是和收入相关的价内税，不是所凡是价内税就计入该科目。2、与收入相关的价内税一般包括营业税、资源税、城建税、土地增值税和教育费附加等。与收入无关的价内税如房产税、车船税、土地使用税和印花税要计入管理费用科目。

只有在流转税范畴才能区分价内税价外税。流转税含增值税、消费税和营业税。其中增值税为价外税，消费税和营业税为价内税。价外税由消费者负担，价内税由销售方负担。土地增值税契税属于财产与行为税范畴，土地增值税由房地产企业负担，契税由购房者负担。

价内税和价外税的区别？

在我国，“价外税”主要指的是“增值税”，“价内税”主要是

“消费税”（常见的税），下面以这两个税为例，解释一下“价外税”与“价内税”。

一、价外税

顾名思义，价外税就是在商品价格之外征收的税。就是说，商品先定价，定完价后准备卖的时候，再让你缴税。1979年我国开始试行征收增值税，当时市场经济刚刚兴起，增值税的诞生也是顺应了商品经济的发展。举个例子：老王自己酿了一坛酒，取名“桂花酿”。九月初九这一天，老王就想把这坛酒拿到集上去卖，于是开始琢磨卖个什么价比较好。想了一下，买桂花用了60元钱，自己酿酒的工钱就算30元好了，成本就是90元（60+30）啦，干脆凑个整数卖100元，自己赚10元钱的利润。（这个100元就是商品的定价，成本+利润）。 来到集上，老王摆好摊，把一块写有“100元”的牌子立在旁边，正准备吆喝呢，突然来了1个人……来者非是旁人，正是税务局的小李。小李说：“王叔叔，您是在卖酒啊”，老王疑惑不解，“对啊”，小李说：“您打算卖多少钱？”，老王说：“这不写着了吗，100元”，小李说：“行啊，不过您要缴个税，增值税”。老王说：“交多少？”小李说：“交17块钱吧，不过这17块钱您可以让买酒的人付，您不是卖100元吗，现在别100了，您改成117元不就完了吗”，老王一琢磨，117，交税17，还是剩下100，跟原来一样，还行。于是非常痛快的答应了，将牌子上的100改成117元。 不一会，老王就把酒卖出去了，卖了117元，17元是增值税，自己还是有100元的收入。 这个故事就是价外税的解释，就是说商品的价格都定好了，然后针对定好的价格额外征得税，计算公式就是：含税售价/（1+17%）*17%。一般我们看到的商品价格，除非特别说明不含税，都是含税的。

二、价内税

先听故事，再解释。书接上文。老王卖了117元，很开心，收拾收拾东西，刚准备离开呢，只听背后有人说话了：“等一下老爷子，事情还没完呢”，老王吓一跳，回过头来一瞧，原来是税务局的小赵。“老爷子，您还得交消费税呐”“刚才不是交了增值税了吗？”“这个消费税，是您生产加工这坛酒的时候要交的税，不是您卖酒的时候交。这根增值税是两种税，是针对不同的环节征的。”“要交多少消费税啊？”“当初您定价是100元对吧，就交100x5%=5元钱。就是说，您定价的时候，只考虑成本和利润是不对滴，这个消费税在您酿酒的时候就已经产生了，您定价的时候还要加上消费税5块钱，这样您这100里面，包括成本60元，加工费30元，还有消费税5元，最后利润只有5元，所以它叫做价内税，因为100里面包含5元的消费税啊”。这个故事解释了“价内税”。因为是在生产加工环节产生的，就是在最终定价之前产生的，定价的时候把它算到里面去，所以叫“价内税”。计算公式：售价（不含增值税，含消费税）x消费税率定价是这样的：成本+利润+消费税（售价x消费税率）=售价。

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【第2篇】土地增值税的特点

财务会计-岗位会计

税务基础一点通

第1讲.税法及原则（一）

1.（ a ）是早期货币，是商品交换的必然产物。

a．贝

b．猪头

c．石头

d．木头

2.下列属于税收“三性”的有（ abc ）。

a．强制性

b．无偿性

c．固定性

d．法定性

税法基本要素（一）

税率的基本形式包括（ abc ）。

a．比例税率

b．累进税率

c．定额税率

d．定量税率

我国现行税法体系（一）

税制结构要包括税种的设置、主体税种的选择以及主体与辅助税的配合等问题。（ y ）

y．对

n．错

我国现行税种简介（一）

下列属于我国增值税税率的有（ abc ）。

a．13%

b．9%

c．6%

d．8%

我国现行税种简介（二）

1.缴纳增值税的货物并不都缴纳消费税，而缴纳消费税的货物一般都属于增值税征税范围的货物。（ y ）

y．对

n．错

2.城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额。包括加收的滞纳金和罚款。（ n ）

y．对

n．错

3.下列属于关税的特点的是（ abc）

a．征收的对象是进出境的货物和物品

b．关税是单一环节的价外税

c．有较强的涉外性

d．关税为价内税

4.烟叶税的税率为（ c ）。

a．2%

b．15%

c．20%

d．25%

第6讲.我国现行税种简介（三）

1.下列属于土地增值税的特点的有（ abcd ）。

a．以转让房地产取得的增值额为征税对象

b．征税面比较广

c．采用扣除法和评估法计算增值额

d．实行超率累进税率

2.下列不属于资源税税率的是（ d ）

a．产品比例税率

b．幅度比例税率

c．幅度定额税率

d．超额累进税率

第7讲.我国现行税种简介（四）

印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征（为主）和从量计征两种征收方法。（ y ）

y．对

n．错

在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域，直接向环境排放应税污染物的企业事业单位和其他生产经营者为环境保护税的纳税人，应当按照规定缴纳环境保护税。（ y ）

y．对

n．错

第8讲.我国现行税种简介（五）

1.自中华人民共和国境外港口进入境内港口的船舶，应当缴纳船舶吨税。（ y ）

y．对

n．错

2.所得税的主要特点有（ abc ）。

a．通常以纯所得为征税对象

b．通常以计算出来的应纳税所得额为计税依据

c．纳税人和实际负税人通常是一致的

d．纳税人和实际负税人通常不一致，因此不可以直接调节纳税人的收入

第9讲.我国现行税种简介（六）

下列不属于企业所得税征税对象的是（ d ）

a．生产经营所得

b．其他所得

c．清算所得

d．个人所得

第10讲.纳税准备（一）

1.纳税人发生涉税信息变更的，应在登记管理部门办结变更登记事项的（ d ）日内，向主管税务机关申报信息变更。

a．10

b．15

c．20

d．30

2.从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照或者发生纳税义务之日起（ b ）日内设置账簿。

a．10

b．15

c．20

d．30

3.开具发票的单位和个人应当建立发票使用登记制度，设置发票登记簿，并定期向主管税务机关报告发票使用情况。（ y ）

y．对

n．错

税款征收（一）

1.下列不属于税务机关征收的税种的是（ c ）

a．消费税

b．烟叶税

c．关税

d．资源税

2.税务机关负责征收的16个税种适用（ a ）

a．《中华人民共和国税收征收管理法》

b．《中华人民共和国海关法》

c．《中华人民共和国进出口关税条例》

d．《中华人民共和国进出口税则》

3.下列不属于税款优先原则的是（ d ）。

a．税收优先于无担保债权

b．纳税人发生欠税在前的，税收优先于抵押权、质权和留置权的执行

c．税收优先于罚款、没收非法所得

d．税收优先于员工工资

4.委托代征与代扣代缴是等同概念。（ n ）

y．对

n．错

5.纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。（ y ）

y．对

n．错

第12讲.税务违章处罚及涉税争议解决（一）

1.下列关于逃（偷）税认定相关的有（ abc ）。

a．行为主体是纳税人（包括扣而不缴的扣缴义务人）

b．行为主体采取了（逃偷）税的手段

c．有不缴或少缴税款的结果

d．申请延期纳税

2.下列属于税务机关作出的征税行为的有（abcd）

a．确认纳税主体、征税对象、征税范围等具体行政行为

b．征收税款

c．加收滞纳金

d．扣缴义务人、受税务机关委托征收的单位作出的代扣代缴、代收代缴行为

3.关于听证下列说法错误的是（ c ）。

a．听证主持人应当依法行使职权，不受任何组织和个人的干涉

b．公开进行的听证，应当允许群众旁听

c．旁听群众不可以发表意见

d．对不公开听证的案件，应当宣布不公开听证的理由

随堂练习

1. 按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》和《企业会计准则第30号——财务报表列报》的规定，企业变更会计政策或发生重要的前期差错更正，采用（ b ）的，应当对可比会计期间的比较数据进行相应调整。 (本题20分)

a.重置成本法

b.追溯调整法

c.未来适用法

d.公允价值计量法

现金流量表主表有（ b ）种编制方法。(本题20分)

a.二

b.三

c.四

d.五

3.（ d ）包括盈余公积和未分配利润。(本题20分)

a.资本溢价

b.其他综合收益

c.实收资本

d.留存收益

4.“开发支出”项目，应根据“研发支出”科目中所属的（ b ）明细科目期末余额计算填列。(本题20分)

a.费用化支出

b.资本化支出

c.累计摊销

d.以上都不对

5. （ c ）指反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表。(本题20分)

a.资产负债表

b.利润表

c.现金流量表

d.附注

【第3篇】土地增值税预征税率表

自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，现为大家整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，赶紧收藏吧！

一、增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

增值税税率表

二、增值税征收率

（简易计税）

小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。

（一）增值税征收率为3%和5%

（二）适用征收率5%特殊情况

主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。

（三）两种特殊情况：

1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。

增值税征收率表

税目

征收率

陆路运输服务

3%

水路运输服务

3%

航空运输服务

3%

管道运输服务

3%

邮政普遍服务

3%

邮政特殊服务

3%

其他邮政服务

3%

基础电信服务

3%

增值电信服务

3%

工程服务

3%

安装服务

3%

修缮服务

3%

装饰服务

3%

其他建筑服务

3%

贷款服务

3%

直接收费金融服务

3%

保险服务

3%

金融商品转让

3%

研发和技术服务

3%

信息技术服务

3%

文化创意服务

3%

物流辅助服务

3%

有形动产租赁服务

3%

不动产租赁服务

5%

鉴证咨询服务

3%

广播影视服务

3%

商务辅助服务

3%

其他现代服务

3%

文化体育服务

3%

教育医疗服务

3%

旅游娱乐服务

3%

餐饮住宿服务

3%

居民日常服务

3%

其他生活服务

3%

销售无形资产

3%

转让土地使用权

5%

销售不动产

5%

销售或者进口货物

3%

粮食、食用植物油

3%

自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品

3%

图书、报纸、杂志

3%

饲料、化肥、农药、农机、农膜

3%

农产品

3%

音像制品

3%

电子出版物

3%

二甲醚

3%

国务院规定的其他货物

3%

加工、修理修配劳务

3%

一般纳税人提供建筑服务选择适用简易计税办法的

3%

小规模纳税人转让其取得的不动产

5%

个人转让其购买的住房

5%

房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，选择适用简易计税方法的

5%

房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目

5%

一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法的

5%

单位和个体工商户出租不动产（个体工商户出租住房减按1.5%计算应纳税额）

5%

其他个人出租不动产（出租住房减按1.5%计算应纳税额）

5%

一般纳税人转让其2023年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法计税的

5%

车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)

5%

附：征收率特殊情况

（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率

1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。

2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。

4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。

5、提供人力资源外包服务。

6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。

7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。

8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。

9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。

10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)

（二）一般纳税人可选择3%征收率的有

1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。

3、典当业销售死当物品。

4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

5、销售自产的自来水。

6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。

9、单采血浆站销售非临床用人体血液。

10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品

11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。

12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。

13、提供城市电影放映服务。

14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。

15、提供非学历教育服务。

16、提供教育辅助服务。

17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。

18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。

19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。

22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）

23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。

27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。

29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。

31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。

（三）按照3%征收率减按2%征收

1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。

2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。

5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。

以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

6、纳税人销售旧货。

（四）按照5%征收率减按1.5%征收

个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。

三、预征率

预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

预征率

序号

税目

预征率

一般计税

简易计税

1

销售建筑服务

2%

3%

2

销售自行开发房地产

3%

3%

3

不动产经营租赁（其中个体工商户和其他个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算）

3%

5%

4

销售不动产

5%

5%

四、增值税适用扣除率

1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。

2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

增值税适用扣除率表

序号

税目

增值税扣除率

1

购进农产品（除以下第二项外）

9%的扣除率计算进项税额

2

购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品

10%的扣除率计算进项税额

附：纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额

（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

【第4篇】土地增值税适用税率

土地增值税是一种对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

土地增值税以转让房地产所得取得的增值额为征税对象。对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。

纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额为增值额。

计算增值额的扣除项目有：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房的配套设施以及费用，或者旧房以及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2、增值额超过扣除项目50%，未超过100%的部分，税率为40%；3、增值额超过扣除项目100%，未超过200%的部分，税率为50%；4、增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。

有下列情形之一的，免征增值税；1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% 的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

纳税人有下列情形之一的，按照评估价格计算征收：1、隐瞒、虚报房地产成交价格；2、提供扣除项目金额不实的；3、转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，并且无正当理由的。

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人未按照本条例缴纳增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

【第5篇】土地出资 土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

2

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

3

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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【第6篇】土地增值税试题

一、单项选择题

1.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的是（b）。√

a.转让国有土地使用权

b.房地产评估增值

c.合作建房，建成后转让的

d.房地产赠与

2.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（a）。√

a.免征土地增值税

b.不征收土地增值税

c.减半征收土地增值税

d.按照正常计税规则征收土地增值税

3.我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（b）。√

a.三级超率累进税率

b.四级超率累进税率

c.五级超额累进税率

d.七级超额累进税率

4.2023年4月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权所支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；厂房建成后全部对外转让。已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（a）万元。√

a.58.8=100+（土地成本100+开发成本120）×4%-20-30

b.61

c.108.8

d.400

5.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付的地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，房地产开发企业对外销售了70%的写字楼；20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（d）万元。√

a.651

b.693

c.770

d.837=（80+50+800）×90%

【答案】d

【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（万元）。

6.计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（a）计算扣除。√

a.10%以内

b.12%以内

c.15%以内

d.30%以内

7.位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元；利息支出80万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元；剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入300万元。已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%，可以扣除的与转让房地产有关的税金为243万元。该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为（b）万元。

a.2323

b.2635=[80+（2000+2600）×（1+4%）]×1/2+243

c.2723

d.3135

【答案】d

【解析】

（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1/2=1000（万元）；

（2）可以扣除的房地产开发成本=2600×1/2=1300（万元）；

（3）可以扣除的房地产开发费用=80/2+（1000+1300）×4%=132（万元）；

（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=243万元；

（5）加计扣除=（1000+1300）×20%=460（万元）；

（6）允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135（万元）。

8.税法规定，纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经（c）确认。√

a.海关

b.财政机关

c.当地税务机关

d.省、自治区、直辖市人民政府

9.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用的说法中，正确的是（a）。d

a.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除

b.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数

c.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算增值额时，代收费用可以从收入中扣除

d.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

【答案】d

【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算增值额时，代收费用就不得在收入中扣除。

10.某商贸公司转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳相关税费6.85万元（不含增值税）。该公司转让该办公楼应缴纳土地增值税（a）万元。√

a.27.95

b.28.02

c.30

d.60

【答案】a

【解析】纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=500-800×50%-6.85=93.15（万元），增值率=93.15÷（800×50%+6.85）×100%=22.90%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该公司转让办公楼应纳土地增值税=93.15×30%=27.95（万元）。

11.对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起（b）日内办理清算手续。c

a.30

b.60

c.90

d.120

12.下列有关土地增值税的表述中，不正确的是（c）。√

a.对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定

b.房地产企业销售存量房，在计算土地增值税扣除项目时，其缴纳的印花税准予作为与转让房地产有关的税金扣除

c.出让国有土地使用权的行为属于土地增值税征收范围

d.土地增值税的纳税义务人包括外国企业

13.根据土地增值税的有关规定，下列说法不正确的是（a）。√

a.对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除

b.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

c.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

d.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

14.对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等，这指的是清算审核方法中的（b）。√

a.实地审核

b.案头审核

c.定期审核

d.异地审核

【答案】b

【解析】案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

15.法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的，应（c）申报缴纳土地增值税。

a.向销售方机构所在地的主管税务机关

b.向购买方机构所在地的主管税务机关

c.向房地产的坐落地的主管税务机关√

d.向合同签订地的主管税务机关

16.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产（a）。√

a.免征土地增值税

b.减半征收土地增值税

c.酌情准予减征或免征土地增值税

d.按照规定的税率和速算扣除系数征收土地增值税

17.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，不正确的是（a）。√

a.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为当期的收入（抵减本项目拆迁补偿费）

b.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

c.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

d.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费

18.进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的下列公共设施中，其成本、费用不得扣除的是（c）。

a.建成后产权属于全体业主所有的停车场

b.建成后无偿移交给公安部门的派出所用房

c.建成后有偿转让的医院用房

d.建成后房地产开发企业自用的水厂

【答案】d

【解析】建成后房地产开发企业自用的部分，其成本、费用不得扣除。

19.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（b）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

a.1年

b.2年

c.3年

d.5年

【答案】c

【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

20.纳税人应自签订房地产转让合同之日起（a）内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。√

a.7日

b.10日

c.15日

d.30日

二、多项选择题

1.下列关于土地增值税特点的说法中，正确的有（abcd）。abce

a.以转让房地产取得的增值额为征税对象

b.征税面比较广

c.采用扣除法和评估法计算增值额

d.实行超额累进税率（实行超率累进税率）

e.土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收

2.下列各项中，属于土地增值税征收范围的有（aed）。√

a.转让国有土地使用权

b.房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与学校

c.抵押期间的房地产

d.因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的

e.转让地上建筑物产权

3.下列各项中，不征收土地增值税的有（abc）。√

a.张某将自有商铺出租给李某

b.王某继承其父亲的房屋

c.甲企业向国家支付土地出让金取得国有土地使用权

d.刘某和许某互换自有商业用房

e.孙某转让购置超过5年的商业用房的

4.在计算土地增值税时，下列各项中，说法正确的有（ace）。

a.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除

b.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除

c.纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”“房地产开发成本”项目中扣除

d.纳税人转让存量房，能取得评估价格的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

e.纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

【答案】ae

【解析】选项ab：纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除；选项c：纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除；选项de：纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除。

5.下列不属于取得土地使用权所支付的金额的有（acde）。

a.以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金

b.以行政划拨方式取得土地使用权按规定补缴的土地出让金

c.以转让方式取得土地使用权实际支付的地价款

d.拆迁补偿费（开发成本）

e.基础设施费（开发成本）

6.在计算土地增值税时，下列项目准予据实扣除的有（abe）。

a.基础设施费

b.开发间接费用

c.销售费用

d.管理费用

e.支付的土地出让金

7.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，影响其允许扣除的房地产开发费用的因素包括（bd）。

a.利息支出

b.房地产开发成本

c.转让房地产缴纳的城建税

d.取得土地使用权所支付的金额

e.转让房地产缴纳的教育费附加

【答案】bd

【解析】纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内，转让房地产缴纳的城建税和教育费附加不影响允许扣除的房地产开发费用。

8.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让存量房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（aed）。√

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发费用

c.房地产开发成本

d.评估价格

e.与转让房地产有关的税金

9.根据土地增值税的相关规定，下列关于企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策的表述中，正确的有（acde）。

a.非公司制企业（非房企）整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

b.单位在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的房地产开发企业，暂不征土地增值税

c.房地产开发企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税

d.两个或两个以上非房地产开发企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税

e.有限责任公司（非房企）整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

【答案】ade

【解析】改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

10.下列有关土地增值税的表述中，不正确的有（dbc）。

a.纳税人支付的土地征用费，应计入取得土地使用权所支付的金额中扣除（开发成本）

b.纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发费用按规定计算扣除

c.纳税人支付的公共配套设施费，应计入房地产开发成本项目扣除

d.房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计50%扣除

e.对房地产开发企业取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，不得加计扣除20%

【答案】abd

【解析】选项a：纳税人支付的土地征用费，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项b：纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项d：房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

11.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（bcd）。√

a.房地产开发费用（新建房）

b.转让房地产缴纳的印花税

c.转让房地产缴纳的城建税

d.转让房地产缴纳的教育费附加

e.转让房地产缴纳的耕地占用税（新建房）

12.在土地增值税清算过程中，房地产开发企业发生的下列情形中，可实行核定征收的有（abcd）。

a.擅自销毁账簿

b.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

c.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，且已清算的

d.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的

e.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的

【答案】abd

【解析】选项c：符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才实行核定征收；选项e：申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关才核定征收土地增值税。

13.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（bcde）。√

a.将开发产品转为企业自用

b.将开发产品奖励给职工

c.将开发产品换取生产资料

d.将开发产品对外投资

e.将开发产品用于抵偿债务

14.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（acde）。

a.房地产开发企业转让存量房新建房，适用加计扣除20%的规定

b.直接转让土地使用权的，纳税人应当进行土地增值税清算

c.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

d.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除

e.纳税人以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限

【答案】bcde

【解析】选项a：房地产开发企业转让新建房，适用加计扣除20%的规定。

15.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（cde）。√

a.在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，可以扣除

b.对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起180日内到主管税务机关办理清算手续

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估确定转让房地产的收入并计算征收土地增值税

d.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应当进行土地增值税清算

e.土地增值税清算时，未全额开具商品房销售发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入

【答案】cde

【解析】选项a：在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，不得扣除；选项b：对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

16.根据土地增值税的有关规定，下列各项中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ce）。

a.直接转让土地使用权的

b.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的

c.取得的销售收入占该项目收入总额80%以上的

d.整体转让未竣工决算的房地产开发项目的

e.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

【答案】ade

【解析】纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

17.下列情形中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（acd）。√

a.出售旧房及建筑物的

b.整体转让未竣工决算房地产项目的

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的

d.纳税人不据实提供扣除项目金额的

e.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，但能提供正当理由的

【答案】acd

【解析】纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，又无正当理由的。

18.下列关于实行预征办法的地区，土地增值税预征率的规定，正确的有（abc）。

a.东部地区省份不得低于2%

b.中部地区省份不得低于1.5%

c.东北地区省份不得低于1.5%

d.东北地区省份不得低于0.5%

e.西部地区省份不得低于0.5%

【答案】abc

【解析】选项d：东北地区省份不得低于1.5%；选项e：西部地区省份不得低于1%。

三、计算题

某市一家房地产开发公司，2023年1月发生业务如下：

（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入2000万元，该公司选择增值税简易计税方法；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2023年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。

（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入19000万元，允许税前扣除的相关税费为1045万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。

其他相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%，地方教育附加的征收比率为2%，准予作为与转让房地产有关的税金在计算土地增值税时扣除。

要求：根据上述资料，回答下列问题。

1.该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（c）万元。

a.682.5

b.683.5

c.697.5

d.674.57

【答案】d

【解析】转让旧办公楼应纳的增值税=（2000-500）÷（1+5%）×5%=71.43（万元）。转让旧办公楼应缴纳的城建税及附加=71.43×（7%+3%+2%）=8.57（万元），准予扣除项目金额共计=500×（1+6×5%）+8.57+2000×0.5‰+15=674.57（万元）。

2.该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（a）万元。

a.525.81

b.546.63

c.556.38

d.557.73

【答案】a

【解析】增值额=（2000-71.43）-674.57=1254（万元）

增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，适用税率50%、速算扣除系数15%。

应纳土地增值税=1254×50%-674.57×15%=525.81（万元）。

3.该房地产开发公司在计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（d）万元。

a.3687.72

b.4041

c.4221

d.4530.5

【答案】c

【解析】计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额：

①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3000×60%×40%=720（万元）

②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680（万元）

③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+（720+1680）×4%=296（万元）

④与转让房地产有关的税金=1045（万元）

⑤加计扣除项目=（720+1680）×20%=480（万元）

准予扣除项目金额合计=720+1680+296+1045+480=4221（万元）。

4.该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（b）万元。

a.7096.03

b.7390.05

c.7561.05

d.7932.67

【答案】b

【解析】增值额=19000-4221=14779（万元）

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35%。

应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05（万元）。

【第7篇】土地增值税清算管理规程

国家税务总局海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告

国家税务总局海南省税务局公告2023年第8号

全文有效

2021.9.3

为了加强房地产开发项目土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作流程，国家税务总局海南省税务局制定了《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》，现予以发布，自2023年10月8日起施行。

特此公告。

国家税务总局海南省税务局

2023年9月3日

国家税务总局海南省税务局

土地增值税清算工作规程

第一章 总则

第一条 为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范土地增值税工作流程，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，制定本规程。

第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税的征收管理。

第三条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负责。

第四条 税务机关应当依法加强项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理。

第二章 项目管理

第五条 土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。

第六条 纳税人办理土地增值税项目报告手续时，应填报《土地增值税项目信息报告表》，报告项目应与清算单位保持一致。

第七条 纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 同一房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在预征时应分别适用预征率，计算缴纳土地增值税;在清算及尾盘销售时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第九条 清算项目的容积率按以下顺序确定：

(一)按建设工程规划许可证上标明的容积率确认;

(二)按建设用地规划许可证上标明的容积率确认;

(三)按土地出让合同上标明的容积率确认;

(四)按其他合理的方式确认。

第三章 预缴申报管理

第十条 房地产开发项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。纳税人在土地增值税清算申报前转让房地产取得销售收入先按预征率申报缴纳税款，办理清算后再多退少补。

房地产销售收入含预售收入。

第十一条 纳税人在收讫销售收入款项或取得索取销售收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关申报并预缴税款。

第十二条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

第四章 清算申报及受理

第十三条 符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

第十四条 符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已销售(包括视同销售)的房地产建筑面积占清算项目总可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

纳税人符合前款第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

第十五条 本规程第十三条和第十四条所称“竣工”和“竣工验收”，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

(二)开发产品已开始交付购买方;

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第十六条 符合本规程第十三条规定的房地产开发项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

符合本规程第十四条规定的房地产开发项目，主管税务机关要求纳税人进行清算的，应当通知纳税人，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

第十七条 纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第十八条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依法计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税，填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

第十九条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，应在10日内进行审查。对符合清算条件且报送的清算资料完备的，予以受理;对符合清算条件但报送的清算资料不全的，应当要求纳税人在15日内补齐，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤回。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应当对纳税人予以书面告知。

第五章 清算管理

第二十条 主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内(不包括纳税人反馈意见时间)完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在90日内完成确有困难的,经主管税务机关的负责人批准，可以适当延期，但延期不得超过60日。

第二十一条 主管税务机关在完成初审工作后，向纳税人反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见及补充资料。

主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第二十二条 清算审核应补缴的土地增值税，主管税务机关确定的补缴税款期限不得超过90日。

纳税人多缴的土地增值税税款，税务机关应当自清算审核结论送达之日起90日内办理退还手续。

第二十三条 主管税务机关受理清算后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。

第六章 核定征收

第二十四条 纳税人有下列情形之一的，按核定征收方式对房地产开发项目进行清算：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续或经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二十五条 对符合核定征收的房地产开发项目，主管税务机关逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应缴纳的土地增值税。

(一)销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从政府主管部门取得该房地产开发项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

(二)扣除项目金额

1.土地价款。根据纳税人报送的资料，政府土地管理部门提供的土地价款或同期同类基准地价，确定土地价款。

2.房地产开发成本按照当地工程造价参考指标核定。

3.房地产开发费用。开发费用=(土地价款+已核定开发成本)x10%。

4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

(三)根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴纳的土地增值税。

核定征收的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%。

第二十六条 对符合核定征收条件的纳税人，主管税务机关应当通知其予以核定。清算审核完成后，主管税务机关向纳税人送达核定税款结论。

第七章 后续管理

第二十七条 土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用额乘以清算后转让面积，加上转让环节缴纳的与转让房地产有关的税金计算。其中单位建筑面积成本费用的计算公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。

第二十八条 纳税人在清算期间转让房地产的，纳税期限为主管税务机关送达清算审核结论的次月15日内。

在主管税务机关送达清算审核结论后转让房地产的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

第八章 法律责任

第二十九条 纳税人未按规定办理项目登记、预缴申报、报送土地增值税涉税资料、办理土地增值税清算申报的，由主管税务机关责令限期改正，并按照《征管法》及其实施细则等规定进行处罚。

主管税务机关在土地增值税清算过程中发现纳税人涉嫌偷税的，应当移交稽查部门处理。

第三十条 纳税人未按规定期限预缴土地增值税，或未按规定期限缴纳清算审核应补缴税款的，或未按尾盘销售管理规定期限缴纳税款的，按照《征管法》第三十二条规定，从缴纳税款期限届满的次日起，按日加收滞纳金。

第三十一条 主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后，如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人存在少缴税款的，按照《征管法》及其实施细则有关规定处理。

第九章 附 则

第三十二条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第三十三条 本规程所称的“主管税务机关”是指管辖房地产开发项目的区税务局、税务分局、税务所，所称的“日”是指自然日，所称的“以上”含本数。

第三十四条 本规程由国家税务总局海南省税务局解释，本规程未尽事项，按相关规定处理。

第三十五条 本规程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本规程处理。《海南省地方税务局关于明确土地增值税清算申报主体问题的公告》(海南省地方税务局2023年第2号)、《海南省地方税务局关于土地增值税纳税人纳税义务的公告》(海南省地方税务局2023年第2号)、《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函〔2015〕917号)、《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》(海南省地方税务局2023年第8号)和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》(琼税发〔2019〕8号)同时废止。

关于《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的解读

来源：国家税务总局海南省税务局 发布日期：2021-09-15

一、制定目的

为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范土地增值税工作流程，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我省税收征管实际，制定并发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(以下简称《规程》)。

二、主要内容

(一)土地增值税清算单位如何确定?

《规程》第五条明确土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。纳税人办理土地增值税项目登记的名称应以《建设工程规划许可证》的项目名称为准。

(二)《规程》第九条为何要明确容积率的确定顺序?

《规程》第八条明确房地产项目区分普通住宅、非普通住宅和其他类型，在预征、清算及尾盘销售时分别计算缴纳土地增值税。我省区分普通住宅、非普通住宅根据容积率和建筑面积进行确认，为统一执行口径，明确清算项目容积率的确定顺序。

(三)《规程》第十四条第(一)项“或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”和本条第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间在具体工作中该如何掌握?

“剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%。第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间为清算项目最后一份预售许可证首次取得时间。

(四)《规程》第十六条明确了清算申报的期限，为何没有明确清算申报税款的缴纳期限?

纳税人应在规定的期限内向主管税务机关提交清算资料，办理清算手续。经主管税务机关审核确定应缴纳土地增值税后在税务征收系统进行纳税申报，办理补退土地增值税税款的相关手续。

(五)如何理解《规程》第十七条关于清算收入和扣除项目金额的截止时间?

清算申报是纳税人的责任，为还责于纳税人，因此规定纳税人在办理清算申报手续时，以清算申报当日确定收入和扣除项目金额的截止时间，有利于明晰征纳责任，减少争议。

对于可清算项目来说，清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的。就清算收入的归集来说是指纳税人在截止时间已实现销售的房地产的全部销售收入，不包括未售部分的收入;就扣除项目金额的归集来说，是指纳税人在截止时间整个项目的扣除项目金额，含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集后，再按规定的分摊方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配，并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税，同时对于未售部分，转为尾盘销售处理。

(六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%”该如何理解?

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定，按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%，如低于5%，应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。

(七)《规程》第二十六条明确了核定程序，为何没有明确税务机关审核的期限及核定清算税款的缴纳期限?

《规程》第二十条和第二十二条已明确税务机关审核的期限及清算税款的补退期限，不再重复表述。

三、《规程》施行时间

《规程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本《规程》处理。

【第8篇】土地增值税免征

税率：

一、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

增值额：是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

扣除项目：

① 取得土地使用权所支付的金额；

② 开发土地的成本、费用；

③ 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

④ 与转让房地产有关的税金；

⑤ 从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和，加计20%扣除。

二、计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法：

征收率：

纳税人转让房地产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

单位纳税人转让普通住宅：5%；

单位纳税人转让非普通住宅及车库；个人纳税人转让非住宅类房产：6%；

单位纳税人转让非住宅（车库除外）：8%。

预征率：

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入应按规定预征土地增值税。

普通标准住宅预征率为1%；

非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

不征税范围：

房产所有人、土地使用权所有人将房屋、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

投资入股：单位、个人在改制重组以房地产作家入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

学校资产划转：民办学校举办者将土地、房产划至学校，暂不征收土地增值税。

常见的减免优惠政策：

个人销售住房：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（含），免征土地增值税。

国家征收、收回：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

安置房：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

公租房：转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值税额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

来源：重庆税务

【第9篇】土地增值税减免

根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第10号），税务总局发布《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第3号），下面，小编就给大家简单介绍一下此项减免政策。

一、“六税两费”包括哪些税费？

“六税两费”包括资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税、教育费附加及地方教育附加。

二、减免政策的适用范围有哪些？

此项“六税两费”减免政策适用范围由此前的“增值税小规模纳税人”扩大到“增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户”。

三、福建省减免比例是多少？

依据《关于转发福建省财政厅 国家税务总局福建省税务局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（厦财税〔2022〕2号）规定，对福建省增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减按50%税额征收“六税两费”。

四、小型微利企业的判定标准是什么？

本公告所称小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。适用“六税两费”减免政策的小型微利企业的判定以企业所得税年度汇算清缴结果为准。

五、新设立企业如何判定为小型微利企业？

登记为增值税一般纳税人的新设立企业，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合申报期上月末从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元两项条件的，按规定办理首次汇算清缴申报前，可按照小型微利企业申报享受“六税两费”减免优惠。

六、逾期办理或更正汇算清缴申报的，已享受减免的需要更正申报吗？

逾期办理或更正汇算清缴申报的，应当依据逾期办理或更正申报的结果，对“六税两费”申报进行相应更正。

七、企业由增值税小规模纳税人转为一般纳税人，如何适用减免政策？

增值税小规模纳税人按规定登记为一般纳税人的，自一般纳税人生效之日起不再按照增值税小规模纳税人适用“六税两费”减免政策。

增值税年应税销售额超过小规模纳税人标准应当登记为一般纳税人而未登记，经税务机关通知，逾期仍不办理登记的，自逾期次月起不再按照增值税小规模纳税人申报享受“六税两费”减免优惠。

上述纳税人如果符合小型微利企业和新设立企业的情形，或登记为个体工商户，仍可申报享受“六税两费”减免优惠。

八、已享受“六税两费”其他优惠政策的，可否叠加享受此项优惠？

增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户已依法享受“六税两费”其他优惠政策的，可叠加享受此项优惠政策。

九、如何办理减免？

纳税人通过电子税务局自行申报享受减免优惠，不需额外提交资料。

十、未及时申报享受“六税两费”减免优惠怎么办？

纳税人符合条件但未及时申报享受“六税两费”减免优惠的，可依法申请抵减以后纳税期的应纳税费款或者申请退还。

十一、减免政策的执行期限有多长？

此项“六税两费”减免政策的执行期限为2023年1月1日至2024年12月31日。

政 策 依 据

1.《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第10号）

2.《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第3号）

3.《关于转发福建省财政厅 国家税务总局福建省税务局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（厦财税〔2022〕2号）

【第10篇】土地增值税开发间接费用包括哪些

【税局答疑】房地产开发企业土地增值税清算常见问题

1.山东房地产开发企业，符合什么条件需要进行土地增值税清算？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第二十一条 对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第二十二条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

（一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二)取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。”

2.山东房地产开发企业在进行土地增值税清算时，什么情况下核定征收？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第三十七条 纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

3.山东房地产开发企业，开发建造的与清算项目配套的学校，土地增值税清算时，可以扣除吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）第三十一条规定，房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

（2）纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

4.山东房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库，需要预征土地增值税吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十七条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。”

5.山东房地产开发企业，转让经政府批准建设的保障性住房，需要预征土地增值税吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十条 从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。

纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应当在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。”

6.山东房地产开发企业计算缴纳土地增值税时，转让收入包含增值税吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十二条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

7.山东房地产开发企业土地增值税清算时，普通标准住宅的条件是什么？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）第三十条规定，普通标准住宅同时符合以下条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在144平方米以下；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

8.山东房地产开发企业，在土地增值税清算时，土地增值税扣除项目中可以扣除的土地价款如何确定？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）第三十一条规定，土地增值税扣除项目金额的确认：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

9.山东房地产开发企业，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据如何确定？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十三条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

以上内容仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。

文章来源：日照税务公众号

发布时间：2023年10月20日

【第11篇】重庆土地增值税预征率

报告来源：智研咨询——http://www.ibaogao.com

文章来源：http://www.ibaogao.com/baogao/10t233v2021.html

智研咨询发布的《2022-2028年中国二三线城市房地产行业深度调查与市场年度调研报告》共三十章。首先介绍了二三线城市房地产行业市场发展环境、二三线城市房地产整体运行态势等，接着分析了二三线城市房地产行业市场运行的现状，然后介绍了二三线城市房地产市场竞争格局。随后，报告对二三线城市房地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了二三线城市房地产行业发展趋势与投资预测。您若想对二三线城市房地产产业有个系统的了解或者想投资二三线城市房地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

报告目录：

第一章 中国二三线城市房地产发展概述

第一节 中国二三线城市土地市场

一、二三线城市土地市场供给逐渐升温

二、二三线城市成房企土地储备主战场

三、地产开发商加快二三线城市拿地速度

第二节 中国二三线城市房地产市场

一、我国二三线城市房地产市场发展轨迹

二、我国二三线城市房地产发展的驱动因素

三、我国二三线城市房地产市场发展状况

四、我国房地产发展重心向二三线城市转移

五、房地产企业在二三线城市的发展概况

第三节 中国二三线城市房地产市场价格分析

一、二三线城市房屋价格的现状

二、二三线城市房价上涨的原因

三、控制二三线城市房价的建议

第四节 二三线城市房地产市场的开发模式

一、城市综合体的模式

二、城市发展运营商的模式

三、城投的模式

四、城中村的模式

第二章 南京房地产市场

第一节 南京房地产市场的政策环境

一、南京《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》

二、南京大力推进房地产市场的健康平稳发展

三、2023年南京市公积金贷款政策

第二节 南京土地供给市场的分析

一、2023年南京土地市场成交情况

二、2023年南京土地市场成交情况

第三节 2023年南京房地产市场运行分析

一、2023年南京房地产市场发展综述

二、2023年南京商品住宅市场成交情况

三、2023年南京别墅市场的成交情况

四、2023年南京二手房市场的成交情况

五、2023年南京商业地产市场走势分析

第四节 2023年南京房地产市场运行分析

一、2023年南京房地产市场运行情况

二、2023年南京商品住宅成交情况

三、2023年南京商业地产市场发展状况

四、2023年南京别墅市场走势简析

五、2023年南京二手房市场走势简析

第五节 南京房地产市场投资机会及前景展望

一、南京商业地产成投资热点

二、南京写字楼市场投资价值高

三、南京房地产市场的未来发展特点

四、2023年南京房地产市场发展形势预测

五、南京商业地产市场发展前景良好

第三章 苏州房地产市场

第一节 苏州房地产市场的政策环境

一、苏州市多措并举推动房地产市场平稳健康发展

二、2023年苏州市房地产购房契税政策解读

三、2023年苏州市限购令政策全面实施

第二节 苏州土地市场供给分析

一、2023年苏州土地市场成交情况

二、2023年苏州土地市场成交情况

第三节 苏州房地产市场的运行分析

一、2023年苏州房地产住宅市场成交情况

二、2023年苏州区域房地产市场分析

三、2023年苏州住宅市场市场走势分析

第四节 高铁建设给苏州房地产市场带来的机遇

一、高铁新城推动苏州房地产向西部区域发展

二、高铁建设给苏州房地产市场带来投资新机遇

三、沪宁城铁加速苏州北新区房地产市场发展

第五节 苏州房地产市场的发展前景

一、2023年苏州房地产市场的发展预测

二、“十三五”期间苏州将新建保障房超5万套

三、未来苏州地产市场将多区域板块均衡发展

第四章 杭州房地产市场

第一节 杭州房地产市场发展的政策环境

第二节 杭州土地市场供给分析

一、2023年杭州土地市场的成交情况

二、2023年杭州加大经营性土地供应量

第三节 杭州房地产市场的运行分析

一、2023年杭州房地产市场行情走势分析

二、2023年杭州二手房市场成交情况分析

三、2023年杭州房地产市场走势

第四节 杭州房地产市场的投资优势及前景

一、杭州商业地产市场存在的投资优势

二、投资杭州房地产市场市场的相关建议

三、2023年杭州房地产市场发展前景预测

四、一线房企将掌握未来杭州楼市话语权

第五章 宁波房地产市场

第一节 宁波房地产市场的政策环境

一、宁波出台九条意见力促房地产市场健康发展

二、宁波房地产调控实行住房限购政策

三、宁波市关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知

第二节 宁波土地市场发展分析

一、宁波开始执行新的城镇土地使用税

二、2023年宁波土地市场供给分析

三、2023年宁波土地市场成交情况

第三节 2023年宁波房地产市场分析

一、房地产市场总体综述

二、房地产市场供应量分析

三、房地产市场成交量分析

四、房地产市场成交均价分析

五、房地产市场项目分析

第四节 2023年宁波房地产市场分析

一、房地产市场总体综述

二、房地产市场供应量分析

三、房地产市场成交量分析

四、房地产市场成交均价分析

五、房地产市场项目分析

第六章 武汉房地产市场

第一节 武汉房地产市场相关新政

第二节 武汉土地市场供给分析

一、2023年武汉土地市场供给分析

二、2023年武汉土地市场供给情况

三、2023年武汉市土地市场分析

第三节 武汉房地产市场运行分析

一、2023年武汉房地产市场运行情况

二、2023年武汉房地产市场运行基本状况

三、2023年武汉房地产市场运行特征

四、2023年武汉房地产市场总体运行

五、2023年武汉各区域房地产市场综述

第四节 武汉房地产市场投资分析

一、投资价值

二、投资风险

三、投资建议

第七章 长沙房地产市场

第一节 长沙房地产市场政策环境

第二节 长沙土地市场供需分析

二、2023年长沙土地市场成交情况

三、2023年长沙土地市场供需分析

四、2023年长沙土地市场供需分析

第三节 2023年长沙房地产市场分析

一、房地产市场总体综述

二、房地产市场供求关系

三、房地产市场供应量

四、房地产市场成交量

五、房地产市场成交均价

六、房地产产品主要特征

第四节 2023年长沙房地产市场分析

一、房地产市场成交量

二、房地产市场成交均价

三、房地产市场供求关系

四、房地产市场供应量

五、房产交易总体情况

第八章 南昌房地产市场

第一节 南昌房地产市场政策环境

一、南昌落实房地产市场调控的补充意见

二、南昌出台房地产市场限购令调控细则

第二节 南昌土地市场供需分析

一、2023年南昌土地市场供应情况

二、2023年南昌土地市场成交情况

三、2023年南昌土地市场成交分析

四、2023年南昌土地市场供应情况

第三节 2023年南昌房地产市场分析

一、南昌市房地产整体运行情况

二、南昌商品房市场运行分析

三、12月南昌房产媒体投放

四、南昌房地产各区域市场

第四节 2023年南昌市房地产市场分析

一、整体运行状况

二、市场发展特点

三、分类型市场分析

四、行业热点分析

第九章 郑州房地产市场

第一节 郑州土地市场供给分析

一、2023年郑州土地市场回顾

二、2023年郑州土地市场供求分析

三、2023年郑州土地市场分析

第二节 郑州房地产市场运行分析

一、2023年郑州房地产市场交易情况

二、2023年郑州房地产市场运行全面解析

三、2023年郑州房地产市场运行状况

第三节 郑州房地产市场价格分析

一、2023年郑州房地产市场价格回顾

二、2023年郑州房价走势分析

三、2023年郑州房价走势分析

第四节 郑州房地产市场购买者的分析

一、购房者对区域的喜好

二、购房者对户型的选择

三、购房者的理性需求

四、未来购房者的购买意图

五、郑州房地产市场购买主体

六、2023年郑州购房者总体信心略高于全国水平

第五节 郑州房地产市场投资及前景分析

一、新政下郑州房地产市场的投资方向

二、郑州房地产市场开发热点

三、未来郑州房地产市场展望

四、“十三五”期间郑州房地产发展规划

第十章 石家庄房地产市场

第一节 石家庄房地产市场政策环境

一、石家庄出台措施对房地产销售行为进行严格规范

二、石家庄进一步做好房地产市场调控工作

第二节 石家庄房地产市场运行分析

一、2023年石家庄房地产市场成交及结构分析

二、2023年石家庄房地产市场供求情况

三、2023年石家庄房地产市场解析

四、2023年石家庄市房地产市场供需基本平衡

五、2023年石家庄房地产市场剖析

第三节 石家庄房地产市场各区域优势分析

一、市中心板块

二、东南板块

三、东北板块

四、西南高教区板块

五、正定新区板块

六、西部山前区

第四节 石家庄房地产投资分析及前景展望

一、商业地产引领石家庄房地产投资热潮

二、2023年石家庄房地产发展趋势

三、石家庄房地产将刮“别墅风”

第十一章 合肥房地产市场

第一节 合肥房地产市场的政策环境

一、合肥市开始实施“限购令”

二、合肥出台房地产市场调控政策

第二节 合肥土地市场供给分析

一、2023年合肥土地市场成交分析

二、2023年合肥市土地市场成交解析

三、2023年合肥土地市场分析

第三节 合肥房地产市场运行分析

一、2023年合肥房地产市场供给及结构分析

二、2023年合肥房地产市场销售情况

三、2023年合肥房地产市场分析

四、2023年合肥房地产市场解析

第四节 合肥房地产市场投资分析及前景预测

一、2023年合肥房地产市场展望

二、“十三五”合肥房地产市场发展迎来机遇

三、“十三五”期间合肥房地产市场规划探析

第十二章 厦门房地产市场

第一节 厦门房地产市场的政策环境

一、厦门出台落实房地产市场调控新政

二、厦门实施房地产经纪管理办法

第二节 厦门房地产土地市场分析

一、2023年厦门土地市场供应及成交分析

二、2023年厦门土地市场全面解析

三、2023年厦门土地市场分析

四、未来厦门土地市场发展趋势

第三节 厦门房地产市场运行分析

一、2023年厦门房地产市场运行分析

二、2023年厦门房地产商品住宅市场销售情况

三、2023年厦门房地产市场全方位解析

四、2023年厦门房地产企业新增注册状况

五、2023年厦门房地产市场运行剖析

六、2023年厦门房地产市场热点分析

第四节 厦门房地产市场前景预测

一、政策下厦门房地产市场走向分析

二、2023年厦门房地产市场展望

三、“十三五”期间厦门房地产市场规划

第十三章 福州房地产市场

第一节 福州房地产市场的政策环境

一、福州积极执行房地产市场新规

二、福州利用税收和信贷政策控制地产市场

三、福州出台房地产调控十条意见

四、福州规范房地产价格评估机构

第二节 福州土地市场供给分析

第三节 福州房地产市场运行分析

一、2023年福州市房地产的投资及消费分析

二、2023年福州地产发展回顾

三、2023年福州房地产投资增长迅速

第四节 福州房地产市场的投资机会及发展前景

一、东部新城优化福州房地产市场格局

二、影响福州房地产市场格局的板块

三、福州房地产产品步入精装时代

四、福州房地产市场发展前景预测

第十四章 天津房地产市场

第一节 天津房地产市场的政策环境

一、天津市调整普通住宅价格标准的解读

二、住房价格标准调整对天津房地产市场发展的影响

三、天津监管房地产市场的六条措施

四、天津对房地产加强税收管理

五、天津三措施加强房地产建设管理

第二节 天津土地市场供给分析

一、2023年天津土地市场供应及成交情况

二、2023年天津土地市场平稳发展

三、2023年天津土地市场分析

第三节 天津房地产市场运行分析

第四节 天津房地产市场投资机会及发展前景

一、天津商业地产市场将更加完善

二、天津市房地产市场将继续增长

三、2023年天津房地产发展预测

四、国家房地产政策调控下天津楼市走向分析

五、轨道交通给天津房地产市场带来利好

六、天津商业地产市场发展将逐渐发生转变

第十五章 济南房地产市场

第一节 济南土地市场供需分析

一、2023年济南市土地市场交易综况

二、2023年济南市土地市场交易状况

三、2023年济南市土地供应计划

第二节 2016-2023年济南房地产市场运行分析

一、2023年济南房地产市场成交情况

二、2023年济南房地产市场总况回顾

三、2023年济南商品房市场供应剖析

四、2023年济南商品住宅新开盘与交易解析

五、2023年济南市商品住宅交易状况

第三节 2023年济南房地产市场运行分析

一、市场运行状况

二、分区域状况

三、市场走势

四、行业动态

第四节 济南房地产市场价格分析

第十六章 青岛房地产市场

第一节 青岛房地产市场的政策环境

一、楼市“十二条”严控房地产市场规范发展

二、2023年青岛市保障房规划出台

三、2023年青岛市加强房产市场调控力度

第二节 青岛土地市场供给分析

一、2023年青岛土地市场成交状况

二、2023年青岛土地供求简况

三、2023年青岛各区域土地供应规划

第三节 青岛房地产市场的运行分析

一、2023年青岛房地产市场的成交及供给分析

二、2023年青岛房地产市场运行剖析

三、2023年青岛房地产运行分析

第四节 青岛房地产市场价格分析

第十七章 沈阳房地产市场

第一节 沈阳房地产发展的政策环境

一、2023年政策频出沈阳楼市影响甚微

二、2023年沈阳出台房产调控新政

三、沈阳调控商品住房预售价格举措

第二节 沈阳土地市场分析

一、2023年沈阳市土地市场综况

二、2023年沈阳土地市场交易状况

三、2023年沈阳土地市场供需形势

四、2023年沈阳土地市场价格状况

第三节 2016-2023年沈阳房地产市场运行分析

一、2023年沈阳房地产商品房供应情况

二、2023年沈阳房地产商品房市场成交及供求

三、2023年沈阳房地产商业市场供应及成交

四、2023年沈阳房产市场运行剖析

第四节 2023年沈阳房地产市场运行分析

一、运行状况

二、发展特点

三、热点分析

第五节 沈阳房地产市场价格走势

第十八章 大连房地产市场

第一节 大连土地市场供给分析

一、2023年大连市土地市场发展回顾

二、2023年大连土地成交信息盘点

三、2023年大连土地市场发展状况

四、2023年大连土地市场供应状况

第二节 2023年大连房地产市场分析

一、2023年大连房地产市场宏观环境

二、2023年大连商品房住宅市场

三、2023年大连写字楼市场发展情况

四、2023年大连商铺地产市场发展情况

第三节 2016-2023年大连房产市场运行分析

一、2023年大连房地产市场宏观环境

二、2023年大连房地产政策及城市规划

三、2023年大连房地产商品房市场

四、2023年大连市房地产市场发展状况

第四节 大连房地产市场的发展前景

一、2023年大连市房地产市场预测

二、未来大连市房地产市场展望

第十九章 长春房地产市场

第一节 长春房地产市场政策环境

一、长春关于房地产市场持续健康发展的实施意见

二、长春房地产市场限购令政策将正式实施

第二节 长春土地市场供需分析

一、2023年长春土地市场供需特点

二、2023年长春土地市场供需分析

三、2023年长春土地市场供需分析

第三节 2023年长春房地产市场分析

一、市场总体综述

二、市场供求关系分析

三、市场供应量分析

四、市场成交量分析

五、市场成交均价分析

六、房地产产品主要特征

第四节 长春房地产市场购房主体刚性需求分析

一、外来人口为定居买房

二、为改善住房条件买房

三、投资买房看好中小户型

第二十章 西安房地产市场

第一节 西安房地产市场的政策环境

一、西安房地产市场限购令出台

二、西安房地产市场实行一房一价的新规

三、西安市关于落实住房限购政策有关问题的通知

四、西安市关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知

第二节 西安土地市场供需分析

一、2023年西安土地市场成交分析

二、2023年西安市土地市场区域比较

三、2023年西安土地市场政策与动态

四、2023年西安土地市场供需分析

五、2023年西安市土地市场供需特征

第三节 2023年西安房地产市场分析

一、房地产商品房市场供销

二、各区域商品房市场供需及价格

三、房地产市场运行特点

第四节 2023年西安房地产市场分析

一、商品房市场分析

二、分物业市场分析

三、分城区商品房市场

第五节 2023年西安房地产市场分析

一、商品房市场

二、住宅市场

二、其他市场

第二十一章 兰州房地产市场

第一节 兰州房地产市场政策环境

一、甘肃省《关于进一步加强房地产调控加快保障性安居工程建设的通知》

二、兰州市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见

第二节 兰州土地市场供需分析

第三节 2023年兰州房地产市场分析

一、商品住宅供求量走势

二、市场交易价格分析

三、商品住宅成交结构

第四节 2023年兰州房地产市场分析

一、市场总体综述

二、市场供求关系分析

三、市场供应量分析

四、市场成交量分析

五、市场成交均价分析

第二十二章 昆明房地产市场

第一节 昆明土地市场交易分析

一、2023年昆明土地市场情况

二、2023年昆明房地产用地成交与审批状况

三、2023年昆明土地市场分析

第二节 2023年昆明房地产市场运行分析

一、昆明房地产市场2023年供应量

二、昆明房地产市场2023年供给分析

三、昆明房地产市场2023年价格情况

四、昆明房地产市场2023年成交情况

五、昆明房地产市场2023年供求关系

第三节 2016-2023年昆明房地产市场分析

一、2023年昆明市城中村项目进展状况

二、2023年昆明二三级房地产市场交易状况

三、2023年昆明市商业用地市场运行简况

四、2023年昆明房地产市场现状

第四节 昆明房地产发展展望

一、昆明房地产市场发展前景

二、昆明商业地产和旅游地产迎来发展机遇

第二十三章 重庆房地产市场

第一节 重庆房地产市场的政策环境

一、重庆高档住宅土地增值税预征率有所上调

二、首套购房退税新政对重庆楼市的影响剖析

三、重庆出台房地产调控政策

四、重庆拟对高档别墅和商品房征收特别房产税

第二节 重庆土地市场供给分析

一、2023年重庆土地市场成交分析

二、2023年重庆主城区土地市场成交情况

三、2023年重庆市土地市场供给状况剖析

四、2023年重庆主城区土地市场分析

第三节 重庆房地产市场运行分析

一、“十三五”期间重庆房地产市场运行综况

二、2023年重庆市房地产市场发展概况

三、2023年重庆房地产市场发展特点

四、2023年重庆房地产市场运行现况

第四节 重庆房地产市场投资机会

一、重庆城市价值对房地产市场发展的推动

二、重庆未来房地产市场发展良好

三、重庆商业地产投资前景广阔

四、“十三五”期间重庆房地产投资机遇透析

第五节 重庆房地产市场发展前景预测

一、2023年重庆房地产市场供给趋势判断

二、2023年重庆各类物业发展形势预测

三、“十三五”期间重庆房地产发展目标

第二十四章 成都房地产市场

第一节 成都房地产市场的政策环境

一、2022-2028年成都房地产政策概述

二、成都市商品房预售方案管理暂行规定

三、《成都市商品房预售方案管理暂行规定》解读

四、成都市商品房预售网上签约暂行规定

第二节 2016-2023年成都土地市场分析

一、2023年成都主城区土地市场分析

二、2023年成都各郊区县土地市场分析

三、2023年成都主城区土地市场分析

四、2023年成都各郊区县土地市场分析

五、2023年成都土地市场分析

第三节 2023年成都房地产市场的运行分析

一、2023年成都房地产市场供销分析

二、2023年成都房地产市场价格分析

三、2023年成都房地产市场购房者的分析

第四节 2016-2023年成都房地产市场运行分析

一、2023年成都房地产市场供销分析

二、2023年成都主城区房地产细分市场分析

三、2023年成都房地产郊区市场分析

四、2023年成都房地产市场分析

第五节 成都房地产市场的投资分析

第六节 成都房地产市场发展趋势预测

一、2023年成都房地产市场走势分析

二、成都商业地产将继续受关注

三、成都重点开发的热点区域

四、未来成都城市综合体项目将大行其道

第二十五章 贵阳房地产市场

第一节 贵阳土地市场发展分析

一、2023年贵阳土地市场供应分析

二、2023年贵阳市土地市场回望

三、2023年贵阳市首次大规模土地竞拍状况

第二节 贵阳房地产市场运行分析

一、贵阳房地产市场发展综况

二、2023年贵阳房地产市场综况

三、2023年贵阳房地产业景气指数回涨

第三节 2023年贵阳房地产市场运行分析

一、整体运行状况

二、市场发展走势

三、行业热点分析

第四节 贵阳房地产市场的未来发展

一、贵阳房地产市场发展的有利条件

二、贵阳房地产市场的发展趋势

三、贵阳市房地产市场需求潜量预测

第二十六章 东莞房地产市场

第一节 东莞土地市场供给分析

一、2023年东莞土地总体供求分析

二、2023年东莞土地市场交易状况

三、2023年东莞土地市场交易状况

第二节 东莞房地产市场运行分析

一、2023年东莞房地产市场供应及成交分析

二、2023年东莞房地产市场运行分析

三、2023年东莞房地产运行简况

第三节 东莞房地产二手房市场价格指数分析

一、2023年房地产二手房市场价格指数

第四节 东莞房地产市场的发展前景

一、2023年东莞房地产走势分析

二、今后东莞房地产市场发展格局分析

第二十七章 佛山房地产市场

第一节 2023年佛山房地产市场运行分析

一、2023年佛山房地产市场综述

二、2023年佛山房地产市场政策环境

三、2023年佛山土地市场供求及交易分析

四、2023年佛山商品住宅市场发展分析

五、2023年佛山别墅市场供求分析

第二节 2023年佛山市房地产市场分析

一、2023年佛山房地产市场的政策环境

二、2023年佛山土地供应及成交情况

三、2023年佛山房地产市场发展综述

四、2023年佛山商品房市场成交情况

五、2023年佛山二手房市场成交情况

第三节 2023年佛山市房地产市场分析

一、2023年佛山楼市限购令实施

二、2023年佛山土地市场综述

三、2023年佛山楼市成交量下滑

四、2023年佛山楼市价格简析

第四节 佛山房地产市场交易分析

第五节 佛山各区域板块房地产市场供求

一、禅城区

二、南海区

三、顺德区

四、高明区

五、三水区

第二十八章 海口市房地产市场

第一节 海口市土地市场

一、2023年起海口新基准地价全面上调

二、2023年海口土地供应及成交情况

三、2023年海口地价走势情况

四、2023年海口市土地市场状况

五、海口市2023年土地交易价格

六、2023年海口市土地市场状况

第二节 海口市房地产市场分析

一、海口的房价走势及运行特点

二、影响房地产价格变动的因素分析

三、2022-2028年海口房地产投资开发状况

四、2023年海口房地产市场价格上涨情况

五、2023年海口房地产市场分析

六、2023年海口市房地产市场现状

第三节 海口四大板块房地产市场剖析

一、南渡江房地产板块

二、海甸岛房地产板块

三、海口湾房地产板块

四、西海岸房地产板块

第四节 海口房地产业发展建议及趋势分析

一、海口房地产市场管理的几点建议

二、海口房地产市场未来变化趋势

三、海口西海岸房地产市场发展前景及开发建议

第二十九章 二三线城市房地产市场投资分析

第一节 我国房地产市场投资现状

一、房地产投资成国内需求重要组成部分

二、影响房地产开发投资的因素综述

三、2023年我国房地产开发投资情况

四、2023年我国房地产开发投资的情况

五、2023年我国房地产开发投资的情况

第二节 二三线城市房地产市场投资机遇

一、二三线城市房地产成为零售商投资主战场

二、二三线城市将成房地产市场投资热点

三、二三线城市房地产市场发展具较大潜力

第三节 二三线城市商业地产投资分析

一、二三线城市商业地产投资机会

二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾

三、二三线城市商业地产投资建议

第四节 二三线房地产市场的投资风险

一、影响二三线房地产市场发展的风险

二、二三线城市房地产面临过度投资隐患

三、二三线城市房地产市场存在的风险

第三十章 重点企业()

第一节 苏州高新

一、公司简介

二、经营状况分

第二节 苏宁环球

一、公司简介

二、经营状况分

第三节 名流置业

一、公司简介

二、经营状况分

第四节 南国置业

一、公司简介

二、经营状况分

第五节 卧龙地产

一、公司简介

二、经营状况分

第六节 天房发展

一、公司简介

二、经营状况分

第七节 天地源

一、公司简介

二、经营状况分

第八节 绿城中国

一、公司简介

二、经营状况分析

图表目录：

图表：我国房地产企业数量持续增长

图表：一线城市和二三线城市平均房价

图表：一线城市和二三线城市土地供应

图表：2023年南京土地出让分类

图表：2023年南京土地市场土地出让区域分布

图表：2023年南京土地市场分区土地容积率

图表：2023年南京土地市场分用途土地容积率

图表：2023年南京土地市场分区域土地价格

图表：2023年南京土地市场不同用地性质土地价格

图表：2016-2023年南京土地成交情况

图表：2023年南京土地月度成交

图表：2016-2023年南京楼面地价

图表：2016-2023年南京土地成效溢价比

图表：2016-2023年南京各板块土地纯住宅楼面地价

图表：2023年南京土地成交结构

图表：2016-2023年南京土地成交结构

图表：2023年南京各板块土地成交情况

图表：2016-2023年南京商品住宅新增供应情况

图表：2016-2023年南京商品住宅成交情况

图表：2023年南京商品住宅各面积段成交占比

更多图表见正文......

【第12篇】土地增值税条例

土地增值税【总结】土地增值税：只有权属转移且有增值的情况才征税【买方交契税，卖方交土地增值税】

征税范围出让不征、转让征继承不征、赠与直系亲属和非营利不征、赠与其他人征

房地产开发企业：自用或出租不征、所有权转移征房地产交换：个人互换自有住房不征，企业互换征

抵押：抵押期间不征、抵押期满且权属转移征合作建房：自用不征，转让征出租、代建、评估增值：不征

应纳税额的计算（四级超率累进税率）土地增值税=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数其中，增值额=转让房地产取得的不含增值税收入-扣除项目金额

扣除项目（关键）房地产开发企业（新建）地价款：取得土地使用权所支付的金额：据实扣除（成本+契税）

开发成本（看作期间费用）：据实扣除开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

开发费用（同期同类贷款利率利息）：利息+（地价款+开发成本）x5%或（地价款+开发成本）x10%

加计扣除优惠：（地价款+开发成本）x20%销售：与转让有关的税金包括城建税、教育费附加

非房地产开发企业（新建）地价款、开发成本、开发费用：同房地产开发企业（新建）销售：与转让有关的税金包括城建税、教育费附加、印花税（房企没有印花税）【总结】非房企没有加计扣除优惠，但有印花税

销售旧房（存量房）评估价格=重置成本x成新率地价款：取得土地使用权所支付的金额：据实扣除（成本+契税）销售：与转让有关的税金

计算步骤确定收入确定扣除项目金额（地价款、开发成本、开发费用、税金）确定增值额（收入-扣除项目金额）确定增值额与扣除项目的比率（增值额/扣除项目金额）找税率、算税额：应纳税额=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数

税收优惠建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（免征）【超过全额征】个人转让住房（免征）企业改制（非房企）：个体户转公司制、企业合并、分立、房地产作价入股（免征）

征收管理应当清算：全部竣工和销售、整体转让、转让土地使用权要求清算：已转让85%或剩余已出租，自用、满3年未销售完、未办理清算手续

【第13篇】土地增值税税收筹划

房地产企业本钱组成中，税收获本仅次于地价和建安本钱，位列第三大本钱。在预征阶段，各项税负已达发卖额的8%～12%；项目完毕实行清理，则广泛高达15%～25%，一线城市会到达25%以上。怎么下降税负，而且把持相应的风险？这必须房地产企业在税收谋划上多下工夫。

房地产企业的税收谋划一般集中在地盘增值税上。地盘增值税谋划的整体思绪是，下降增值额进而下降增值率，以到达少交乃至不交地盘增值税的目标。地盘增值税的谋划办法首要有以下几种：

1、应用临界点

依照税律例定，征税人制作通俗规范室第出售，增值额未超越扣除项目金额的20%时，免征地盘增值税。从征税谋划的角度思索，企业可选择恰当的开发方案，防止因增值率稍高于起征点而形成税负的增加。

因为地盘增值税实用四级超率累进税率，当增值率超越50%、100%、200%时，就会实用更高的税率。企业可以应用地盘增值税的临界点实行谋划，防止出现实用更高一级税率的状况。

2、月入疏散

关于包括装修和相干装备的衡宇，可以思索将条约分两次签署。首先和购置者签署毛坏房发卖条约，随后和购置者签署装备安装和装修条约。通过这样处置，房地产企业仅就毛坏房发卖条约交纳地盘增值税，从而到达节税的目标。

3、选择恰当的利钱扣除办法

房地产企业存款利钱扣除的限额分为两种状况，一种是在贸易银行同类同期存款利率的程度内据实扣除，另外一种是按税律例定的房地产开发本钱的10%之内扣除。这两种扣除方法为企业实行税收谋划供给了空间，企业可依据本身实践状况，选择较高的一种实行扣除。

4、代免费用并入房价

非常多房地产开发企业在发卖开发产品时，会替代相干单元或部门收取一些价外费用，比方说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费和部分当局基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规则转交给拜托单元，有的房地产企业还会因而而有节余。关于代免费用有两种处置办法，第一种是将代免费用计入房价中向购置方一并收取；第二种是在房价以外独自收取。是不是将代免费用计入房价关于计算地盘增值税的增值额不会发生影响，可是会影响房地产开发的总本钱，也就会影响实用的增值率，进而影响地盘增值税的税额。企业应用这一规则可以实行税收谋划，选择第一种处置方法。

5、增加扣除项目金额

在市场可以承受的范畴内，房地产企业可以采用恰当加至公共配套设备的投入，改良小区情况，进步装修层次，以增加扣除项目金额，从而使增值率下降。投入的本钱可以经过进步售价失掉抵偿，加至公共配套设备投入还可以进步产品的竞争力，扩展市场影响力，可谓是一举多得。要留意的是增加扣除项目金额其实不意味着虚开建安发票虚增本钱，虚开建安发票属于偷逃税款的行动。

6、费用转移、加大开发本钱

管帐轨制对房地产企业的“管理费用”、“发卖费用”和工程项目标“开发间接费用”并没有严格的界定。在实践营业中，开发项目标行政管理、技术支持、后勤保证等也没法与公司总部的营业截然离开，有些费用的列支介于时期费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目标人员尽可能列为开发项目体例，把公司本部和开发项目混杂运用的装备划归开发项目运用。这样把本应由时期费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的制作总本钱，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而下降增值额和增值率。

7、本钱核算工具谋划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以辨别核算，也能够兼并核算，两种方法所交纳的税额是不一样的，这就为企业选择核算方法供给了税收谋划的空间。一般来说，兼并核算的税收好处大一些，但也存在辨别核算更有益的状况。详细来说，对统一地址、构造类型类似的群体开发项目，假如开工、完工时间靠近，又由统一施工步队施工，可以兼并为一个本钱核算工具。对一般范围较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目标必定区域或部分，划分红本核算工具。

8、应用协作建房

依照税律例定，关于一方出地，一方出资金，单方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收地盘增值税。房地产开发企业可充沛应用该项政策，选择协作建房的方法实行项目开发。

9、应用代建房

代建房指房地产开发企业代客户实行房地产开发，开发完成后向客户收代替建月入的行动。房地产企业假如有代建房营业，其月入属于劳务月入性质，不属于地盘增值税的纳税范畴。房地产开发企业可应用代建房方法减轻税负，但条件是在开发之初就可以断定终极用户，履行定向开发。

10、与主管税局相同

在正当的条件下延后地盘增值税清理时点房地产公司可恰当与主管地税局相同，尽量延后地盘增值税清理时点，或改换税负绝对较轻的项目实行清理；关于能履行以预征代清理的项目，应主动争夺以预征代清理。

【第14篇】营改增后土地增值税可扣税金

营改增后房地产企业土地增值税计算方法 作者：段志坚

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体事项规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

地价款包括：

出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内

（2）利息不单独扣除：直接用以下公式

开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三） 应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发a项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。（公司仅a项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生132万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝10055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元）

（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元）

（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30%

（5）适用税率30%

（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生264万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝20055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元）

（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元）

（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200%

（5）适用税率50%

（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

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【第15篇】土地增值税纳税申报表二

”（点击蓝字查看案例）中房产类别为例制表

（二）计算与转让房地产有关的税金

“营改增”之后，一般纳税人适用一般计税方法，已转让房地产有关的税金是城建税(7％)，教育费附加(3％)。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”房地产企业就一个开发项目而言可以计算实际缴纳的城建税和教育费附加，但落实到各类房产，只能推算，总金额是一致的。

每类房产实际缴纳城建税=该类销售收入总额×增值税税负率×7%

开发项目实缴增值税额=（销项税额－销项税额抵减额）－累计进项税额留抵

开发项目增值税的税负率=实缴增值税÷销售收入总额×100%

各类房产应缴城建税、教育费附加计算表

（三）土地增值税纳税申报表的填报

土地增值税纳税申报表见《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号，以下简称总局文件）的附表土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）

(1)房产分类：总局文件将房产分为三类，为真实反映房地产企业所开发的各类房产应缴土地增值税情况，企业可根据项目情况将房产分类，如果按照三类填报，可以将房产类别合并，例如：“非普通标准住宅”与“联排住宅”合并为“非普通住宅”，“商铺”与“写字楼”合并为“其他类型房地产”。

(2)“转让房地产收入总额”就是土地增值税的“应税收入总额”。“营改增”之后，一般计税方法计算的土地增值税的应税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致，应税收入总额按照“销售收入总额×(1+销项税额抵减率)”来计算，各类房产的“应税收入总额”是先在“各类房产应税收入总额换算表”中计算，再填报土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）。

(3)“房地产开发成本”六个成本项目，按照单位成本乘以销售面积计算填报。

(4)“房地产开发费用”，按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”之和分别乘以5％计算填报“利息支出”和“其他房地产开发费用”。

(5)“与转让房地产有关的税金等”。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”先计算开发项目增值税的实际税负率，然后按照各类房产的销售收入在“各类房产应缴城建税、教育费附加计算表”中计算后填报。

(6)“已缴土地增值税税额”是按照税务总局规定的土地增值税预征率计算的。

上述介绍的土地增值税纳税申报表的填报方法，是从取得各业务部门提供的成本核算资料开始，经过成本的分配计算，直接计算填报土地增值税纳税申报表。