不动产增值税（15个范本）

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的不动产增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是不动产增值税范本，希望您能喜欢。

【第1篇】不动产增值税

一、一般纳税人

简易计税方法下：

（一）自建

1.预缴：全额预缴5%，增值税=出售价款÷（1+5%）×5%

2.申报：全额申报5%，增值税=出售价款÷（1+5%）×5%

（二）非自建（抵债、接受投资入股、接受捐赠 ）

1.预缴：差额预缴5%，增值税=转让差价÷（1+5%）×5%

2.申报：差额申报5%，增值税=转让差价÷（1+5%）×5%

一般计税法下：

（一）自建

1.预缴：全额预缴5%，增值税=出售价款÷（1+5%）×5%

2.申报：全额申报9%，增值税=出售价款÷（1+9%）×9%-进项税-预缴税款

（二）非自建（抵债、接受投资入股、接受捐赠 ）

1.预缴：差额预缴5%，增值税=转让差价÷（1+5%）×5%

2.申报：全额申报9%，增值税=转让差价÷（1+9%）×9%-进项税-预缴税款

二、小规模纳税人

简易计税下：

（一）自建

1.预缴：全额预缴5%，增值税=出售价款÷（1+5%）×5%

2.申报：全额申报5%，增值税=出售价款÷（1+5%）×5%

（二）非自建（抵债、接受投资入股、接受捐赠 ）

1.预缴：差额预缴5%，增值税=转让差价÷（1+5%）×5%

2.申报：差额申报5%，增值税=转让差价÷（1+5%）×5%

三、个人转让其购买的住房

【例题 1】 a市某增值税一般纳税人在 2023年 1月转让其位于 b市的一处不动产，该不动产是在 2023年 3月抵债取得，抵债时作价 200万元，转让价 280万元（含增值税），该纳税人选择简易计税方法计税，则：该纳税人应向 b市不动产所在地的主管税务机关预缴增值税，应预缴税款 =（全部价款和价外费用 -不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（ 1+5%）× 5%=（ 280-200）÷（ 1+5%）× 5%=3.81（万元）

该纳税人应向 a市主管税务机关申报 =（ 280-200）÷（ 1+5%）× 5%=3.81（万元） 实际应缴纳的税款为零。

【例题 2】 a市某增值税一般纳税人在 2023年1月转让其位于 b市的一处不动产，该不动产是在2023年8月抵债取得，抵债时作价（含增值税，下同）200万元，转让价 280万元，则： 该纳税人应向 b市不动产所在地主管税务机关预缴增值税，应预缴税款=（全部价款和价外费用 -不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（ 1+5%）× 5%=（ 280-200）÷（ 1+5%）× 5%=3.81（万元）

该纳税人应向 a市主管税务机关申报销项税=280÷（1+9%）× 9%=23.12（万元） 该纳税人就该项目应补缴增值税 19.31（ 23.12-3.81）万元。

【第2篇】转让不动产的增值税税率

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【第3篇】建造不动产相关增值税

一、适用范围：

房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）

二、预缴和缴纳税款

纳税人

计税方法

项目所在地预缴税款

机构所在地申报税款

一般纳税人

适用一般计税方法

税额＝预收款÷（1＋9%）×3%

增值税＝含税销售额÷（1＋9%）×9%－ 进项税额－预缴税款

选择简易计税方法（老项目）

税额＝预收款÷（1＋5%）×3%

增值税＝含税销售额÷（1＋5%）×5%－ 已预缴税款

小规模纳税人

简易计税方法（新项目、老项目）

同上

同上

1、房地产新项目一般计税方法下，销售额可差额计税

销售额＝ （全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）

“支付的土地价款”：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括：①土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、②土地前期开发费用、③土地出让收益、④取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费等。

2、在销售开发产品时差额计税，扣除的土地价款计算：

当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

三、关于发票

1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目：

a、自行开具增值税专用发票；

b、向小规模纳税人、其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目：

a、 自行开具增值税普通发票。

b、 向主管税务机关申请代开增值税专用发票。

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【第4篇】一般纳税人销售不动产增值税政策

为进一步支持小微企业发展，财政部、税务总局近日联合发布《关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第11号）明确，自2023年4月1日至2023年12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

只看文件不好理解啊，下面举例说明哈

小规模纳税人销售不动产取得的销售额，应该如何适用免税政策？

答：小规模纳税人包括单位和个体工商户，还包括其他个人。不同主体适用政策应视不同情况而定。

第一，小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，涉及纳税人在不动产所在地预缴增值税的事项。如何适用政策与销售额以及纳税人选择的纳税期限有关。

举例来说，如果纳税人销售不动产销售额为40万元，则有两种情况：

一是纳税人选择按月纳税，销售不动产销售额超过月销售额15万元免税标准，则应在不动产所在地预缴税款；

二是该纳税人选择按季纳税，销售不动产销售额未超过季度销售额45万元的免税标准，则无需在不动产所在地预缴税款。

因此，公告明确小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，应按其纳税期、公告第五条以及其他现行政策规定确定是否预缴增值税。

第二，小规模纳税人中其他个人偶然发生销售不动产的行为，应当按照现行政策规定执行。

因此，公告明确其他个人销售不动产，继续按照现行政策规定征免增值税。

比如，如果其他个人销售住房满2年符合免税条件的，仍可继续享受免税；如不符合免税条件，则应依法纳税。

【第5篇】不动产增值税税率

房地产开发企业转让不动产

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

注：老项目与新项目以2023年5月1日为分界线

非房地产开发企业

01

一般纳税人转让不动产

一般纳税人转让2023年5月1日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法。

选择简易计税方法的，转让取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额（简称差额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用（简称全额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

选择一般计税方法的，转让取得（含自建）的不动产，以全额为销售额，按照9%的适用税率计算应纳税额。

一般纳税人转让2023年5月1日后取得的不动产，只能适用一般计税方法。以全额为销售额，按照9%的适用税率计算应纳税额。

02

小规模纳税人转让不动产

小规模纳税人（不含个人）转让其取得（不含自建）的不动产，以差额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让其自建的不动产，以全额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

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【第6篇】租赁不动产增值税税率

出租税费概算

序号

数量（㎡）

单价（元）

项目

税率

年应纳税额

含税收入

不含税收入

1

300,000.00

285,714.29

2

增值税

一般纳税人

9%

3

简易征收

5%

14,285.71

4

小规模

3%

5

城市维护建设税

7%

1,000.00

6

教育费附加

3%

428.57

7

地方教育费附加

2%

285.71

8

印花税

0.10%

285.71

9

房产税

12%

34,285.71

10

6050

土地使用税

5

2,520.83

11

企业所得税

25%

61,726.93

合计缴税

114,819.20

12

综合税率

38.27%

不动产租赁交什么税？

不动产租赁主要涉及的税种有增值税、房产税、附加税、印花税。

增值税：

增值税一般纳税人出租

1、2023年4月30日之前取得的不动产，可以选择适用简易计税的方法，按照5%的征收率计算缴纳应纳税额。

2、2023年4月30日以后取得了的不动产，应当按照3%的预征率。

增值税小规模纳税人出租(不含个人)

1、小规模单位是按照5%的征收率计算应纳税额。

2、个体工商户按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

其他个人(自然人)

1、住房外的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

房产税：

房产税是向产权所有人征收的，以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据。

纳税人出租不动产的，应于出租房产的次月起，缴纳房产税，应纳房产税=月租金×12%。

附加税：

教育费附加为3%，地方教育费2%，城建税按纳税人所在地区的不同分为7%、5%、1%。

印花税：

个人出租自有房屋，凡用于生产经营的，应在签订合同时按双方订立的书面租赁合同所确定租赁金额的千分之一贴花。

【第7篇】一般纳税人出租不动产增值税率

依据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2023年第24号，以下称“24号公告”）规定，自2023年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。如果选择了简易计税，那么应该如何进行会计处理呢？

我们通过一个案例来看一下：

a公司是符合条件的住房租赁企业，10月份向个人出租住房取得租金收入507500元，租金收到后存入开户银行，对于取得的租赁收入选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。a公司注册地与所出租的房产在同一个区。

会计处理参考如下：

1、收到租金时

借：银行存款 507500

贷：主营业务收入 500000

应交税费—简易计税 7500

2、缴纳增值税时

借：应交税费—简易计税 7500

贷：银行存款 7500

如果不动产所在地与住房租赁企业机构所在地不在同一县（市、区）的

预交增值税时

借：应交税费—预交增值税 7500

贷：银行存款 7500

月末将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目

借：应交税费——未交增值税 7500

贷：应交税费——预交增值税 7500

增值税方面需要注意的问题：

1、如果承租方需要发票，应该开具1.5%征收率的增值税发票。

2、在办理10月所属期增值税纳税申报时的填报

在《增值税及附加税费申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“二、简易计税方法计税”中“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行“开具其他发票”列填写销售额为50万元和税额为2.5万元（50万元×5%=2.5万元），同时将按销售额的3.5%计算的应纳税额减征额1.75万元，计入《增值税及附加税费申报表（一般纳税人适用）》“应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

3、自2023年10月1日起，符合条件的住房租赁企业向个人或者个体户出租住房取得的收入，可以按照24号公告的规定适用上述1.5%征收率简易计税政策。

4、不动产所在地与住房租赁企业机构所在地不在同一县（市、区）的，适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

在按规定需要预缴税款的情况下，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限内预缴税款。

【第8篇】转让不动产预缴增值税

近年来随着国家调结构、去产能、积极稳妥处置僵尸企业等政策要求下，企业破产进入一个加速状态。破产企业通过网络司法拍卖处置资产也如火如荼。目前网络司法拍卖绝大部分拍卖公告约定房产、土地交易过程中所涉及的税、费（含买卖双方）由买受人承担。因此实务中，破产企业处置不动产通常选择选择简易征收方法缴纳。一是不确定能否抵扣留抵税额或者留抵税额较少情况下，简易计税显得更为优惠；二是简易征收税费和预缴增值税费一致，便于向买受人收取该部分费用；三是计算方便，完税手续相对简洁。但也有破产企业在处置资产时约定根据法律法规规定对处置资产各自承担相应税费。2023年2月21日浙江省高级人民法院执行局发布了《关于规范不动产司法拍卖、变卖工作指引》的通知，明确“本次变价形成的税费，相关法律法规明确规定负担主体的，应由相应主体负担”。该指引明确了买受各方各自应承担的税费，对买受人的不合理税负转嫁进行了纠正，也对管理人处置不动产应纳税费的筹划提出了要求。

针对2023年4月30日前自建的不动产处置税费需按税法规定各自承担的破产企业而言，管理人选择简易计税方法或者选择一般计税方法可能会存在巨大差异。夏正芳等（2018）认为管理人在办理破产案件时，应认真研究税收优惠政策，作出税收筹划和安排，实现债权人和债务的人合法权益。

因此破产企业需要承担税负的不动产处置不能简单按简易计税方法进行缴纳。首先需要看破产企业是否有留抵税额；其次分别计算两种方法下流转税和土地增值税应纳税额；再次比较两种方法下哪种少缴纳相应税费，按该种方法选择完税；最后申报纳税后，应纳税费低于预缴税费，需要履行退税手续。破产企业所有的不动产在2023年4月30日前自建的，在司法处置过程中所产生的流转税费及土地增值税等，破产管理人选择一般计税方法完税在实务中可能会存在下列问题：（1）破产企业的留抵税额是否可以抵扣不动产交易所产生的税额；（2）选择一般计税方法是否可以节税；（3）如果应纳税费低于预缴税费，如何退还多缴税费。下面就这几个问题展开讨论和分析。

一、破产企业2023年4月30日前自建的不动产处置留抵税额是否可以抵扣

根据国家税务总局国税函〔1998〕429号文，纳税人破产、倒闭、解散、停业后，其留抵税额税务机关不予退税。破产企业如果存在大量留抵税额因不能退税而不加以利用，留抵税额变为沉没成本，这对债权人和债务人都是一种损失。根据《增值税会计处理规定》的通知（财会〔2016〕22号），“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动资产”或“其他非流动资产”项目列示；《企业会计准则第30号——财务报表列报》中明确，留抵增值税应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示。可见留抵税额从财务角度作为一种资产毋庸置疑。实现破产企业资产价值最大化是管理人应尽的职责。

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对原增值税一般纳税人处置不动产产生的销项税额不能在营改增试点日前的增值税期末留抵税额中进行抵扣。2023年12月1日出台的《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人留抵税额申报口径的公告》（国家税务总局公告2023年第75号），要求申报表主表第20栏期末留抵税额余额，自2023年12月1日起一次性转入上期留抵税额的一般项目本月数中。该公告使得原留抵税额抵扣口径产生较大变化，使得自行建造的不动产（2023年4月30日前建造）进行拍卖等处置时缴纳销项税额时可以进行抵扣。营改增前留抵税额可以抵扣营改增后增值税销项税额，彻底解决“留抵挂账”对营改增纳税人的影响，降低了企业的税收负担。（杭州国税局，《纳税指南宣传专刊——一般纳税人留抵税额申报常见问题集锦（2023年1月增刊2总第195期）》）。

破产企业处置不动产也不属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第二十七条进项税额不得从销项税额中抵扣的情况。

随着国税总局2023年第75号公告的出台，2023年4月30日前自建不动产处置时其留抵税额可以留抵，这为破产企业留抵税额作为一项资产变现提供了切实可行的操作空间。

二、破产企业不动产处置选择一般计税方法和简易征收方法对流转税额及土地增值税的影响

本文通过选择一般计税方法和简易征收方法，对破产企业2023年4月30日前自建不动产处置流转税额及土地增值税额进行了对比，通过案例来说明两种方法对处置环节应纳税额的影响。（印花税金额相等不再分析对比）

案例1：xs公司，成立于2005年9月7日，于2023年5月经x区人民法院依法裁定受理破产清算申请，并指定ht会计师事务所有限公司担任管理人。xs公司拥有的资产包括所属的土地使用权、排污权、房屋建（构）筑物、机器设备、配电设施、电子、其他设备以及存货。上述资产打包在网络上拍卖，最后以3211万元成交。根据拍卖公告，本次拍卖成交价均为含税价；税费各自承担。至破产受理日xs公司增值税留抵税额为331万元，扣除机器设备等销项税额31万元后尚余留抵税额300万元。

xs公司本次处置的房屋建筑物有3幢，有3个地块（土地使用权证3本），其中2个地块上有化工设备构筑物及附属设施等，3幢房屋均在另一地块上，房屋建筑物建成于2023年。

（一）破产企业不动产处置不同计税方法下对流转税应纳税费情况

xs公司原为增值税一般纳税人，管理人经相关申请程序后恢复破产企业至正常户，并拟申请购买发票。

根据2023年3月23日财政部、国税总局（财税〔2016〕36号，自2023年5月1日起执行）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2及2023年3月31日国家税务总局发布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第14号，自2023年5月1日起施行），均对一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产可以选择适用按5%的征收率采取简易计税方法计税。一般计税方法和简易计税法都应该先预缴税款，预征率为5%，向不动产所在地主管税务机关预缴，向机构所在地主管税务机关进行申报。

上述条文规定了2023年4月30日前自建的不动产处置可选择一般计税和简易计税。我们以破产企业xs公司为例，对不同计税方法下的流转税和土地增值税比较如下：

1.不动产按简易计征方法

选择简易计税方法下（见表1），流转税合计153.55万元，其中应纳增值税139.60万元，附加税费13.95万元。

2.不动产处置选择一般计税方法

一般纳税人处置不动产（2023年4月30日前建造），选择一般计税方法计具体如下：

根据分配的成交价计算当期销项税额=242.04万元，由于留抵税额331万元，扣除机器设备等销项税额31万元尚余留抵税额300.00万元，本期增值税应纳税额为0.00元；应纳附加税费也为0.00元。详见表2。

由表2可以看出，一般计税方法下，留抵税额足够对不动产处置销项税额进行抵扣情况下，增值税应纳税额为0.00元。

3.不同计税方法下对流转税额的影响

通过对比上述两种方法，一般计税方法比采用简易计税节约，主要是由于进项税额的抵扣所致。一般计税下增值税应纳税额为0.00元，附加税也为0.00元；简易征收下增值税为139.60元，附加税为13.95万元；多缴流转税费153.55万元。

（二）不同计税方法下对土地增值税影响

本案例中xs公司有3个地块，由于其中2个地块无建筑物仅有构筑物及地上附属物，扣除成本较少，增值率较大，因此对于9%的税率和5%的征收率变动敏感性较小（指未影响土地增值税率的变化），则减少的税额=（成交价/1.09–成交价/1.05）×相应的税率。对于地块1则敏感性较强。通过3个地块比较分析一般计税和简易征收方法下对应纳土地增值税额的影响（税金及附加按预缴金额扣除）（见表3）。

地块1由于采用不同的增值税税率，恰好对土地增值税增值率产生较大变化，导致相应税率变化，引起应纳税额的变化。由简易计税的适用税率的40%档变为一般计税下的30%档，总体影响21.6万元（如税率未变情况下，影响额为55.55万元×30%=16.665万元），税率越高影响越大。对于地块2和3而言，主要系不含税价格下降，引起应纳土地增值税额下降。本案例中3个地块按一般计税需缴纳土地增值税563.19万元，简易征税下土地增值税为612.94万元，一般计税比简易计税明显节税49.75万元。由上述案例分析，处置不动产后选择一般计税还是简易计税对土地增值税可能会产生较大影响，主要通过不含税收入的下降，以及增值额变化导致的税率下降。增值额处于每档的临界点附近时对税率变化尤为敏感，税率越高节税额度越大。

（三）结论

通过对xs公司的对比分析，在不动产处置环节选择一般计税方法比按简易方法节约税收总计203.3万元，其中增值税及其附加节约153.55万元，土地增值税节约49.75万元。对于xs公司而言，管理人选择一般计税方法显然更有利于破产企业资产价值最大化和债权人利益最大化。

因此对2023年4月30日自建不动产处置时，选择一般计税方法达到资产价值最大化也是可行的方法。但该方案实施前提：

（1）要有足够可以留抵的进项税额。破产企业在抵扣机器设备、存货、无形资产等销项税额后，所余留抵税额＞不动产一般计税方法下应纳税额与简易计税应纳税额之差（成交价/1.09×0.09–成交价/1.05×0.05，约为成交价×0.03495）情况下，应该选择一般计税方法。破产管理人对未能退还的留抵税额通过抵扣的形式予以充分发挥资产的作用，在一般计税方法下实现留抵税额的资产价值。

（2）如无足够留抵税额情况下，需要综合分析一般计税方法下土地增值税节约金额与不动产处置选择一般计税方法比简易计征多缴应纳税额情况，再选择采取哪种方法。

（3）处置不动产税收需按税法规定各自承担。

（4）按规定多缴的处置不动产增值税及其附加税费能按时退回。

（5）如有后续资产需继续处置的，可不选择退税，可选择继续抵减。

三、多缴增值税及附加税费退回问题

根据国家税务总局2023年第14号公告，破产企业处置其不动产后，按规定预缴的增值税税款凭完税凭证，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

破产企业通常不再持续经营且多为打包整体资产处置，按全额计缴不动产预缴增值税及其附加税费后，如果申报后当期应纳税额为0.00元，则不存在抵减的情况，而变为多缴情况。本案例中，xs公司按规定向不动产所在地主管税务机关预缴增值税及其附加153.55万元，如采取一般计税方法，向主管税务机关申报时应纳税额为0.00元，预缴税金多缴后是否可以退税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定精神，破产企业超过应纳税额缴纳的税款，如税务机关发现应当立即退还；破产企业自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令第362号）规定，依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税不能加算同期利息。因此按照税法规定多缴税款不能加算同期利息但应该可以退税，应向税务机关提出退税请求，待税务机关核查退还，涉及国库的还需按规定退还。

实务中对于退税时间节点，目前有地区税务局理解需要注销后才能退税。上述注销后才能退税的观点值得商榷立。在当期申报时，在增值税申报表附表四中填列销售不动产预征缴纳税款本期发生额、本期应抵减税额、本期实际抵减税额数据，同时在增值税申报表第28栏①分次预缴税额填列已预缴金额，生成本期已缴税额后，本期应补（退）税额为负数，管理人需要按税法规定向税务机关履行相应手续申请退税。

结语

对破产企业来而言，2023年4月30日前自建不动产处置如果简单选择简易计税，不利于留抵税额的资产价值实现，形成破产企业资产的一种浪费。存在大量留抵税额情况下，管理人应该综合考虑不动产处置税收选择一般计税方法还是简易计税方法。对于全部税费由买方承担的破产企业，管理人也应该综合考虑，如果直接选择简易计税，破产企业只取得了不含税的资产处置收入。如果有大量留抵税额存在，选择一般计税方法下，买方付出增值税销项税额，同时取得增值税专用发票时，由于可以抵扣意味着买受人没有增加负担。对于破产企业而言，由于进项税额足够抵扣，因此处置税费实际不用缴纳，实现了留抵税额的价值变现。选择一般计税方法对买受人而言其取得了增值税专用发票，显著降低了资产的取得成本，切实降低了买受人的负担。随着浙江省高院执行局对于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引的出台，管理人对税收的综合筹划考虑变得尤为重要和具有现实意义。有的地方成立了法院和税务局关于破产企业的涉税联合协调工作小组，这为解决实际中的税务问题提供了极大方便。没有该机制的地区，管理人需要和税务机关在退税等问题上多次沟通，这样才能取得比较好的效果。管理人通过综合考虑和税收筹划，在与税务机关的积极沟通下，实现留抵税额的资产价值，能够给破产企业、债权人实现最大利益，也使买受人充分降低成本，这将有利于社会资源的再分配，也是对社会生产力的一种积极促进。

作者：刘文怡,单位：中汇智谷（四川）税务师事务所,来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第9篇】个人出租不动产增值税

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有人问鲁老师这样一个问题：自然人出租不动产能否享受财政部 税务总局公告2023年第15号文件的免征增值税的优惠？

要想搞清楚这个问题，我们首先了解一下15号文件的具体优惠内容是什么？根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》(财政部 税务总局公告2023年第15号)规定：“自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。”

这个政策的适用范围有三点：

1、执行时间是在2023年4月1日至2023年12月31日；

2、适用的增值税纳税人是小规模纳税人，也就是对一般纳税人不适用；

3、免税的应税销售收入是针对于适用3%征收率的纳税人；

在上述条件下，可以适用免征增值税的优惠政策。

所以我们看对于自然人出租不动产到底符不符合免征增值税条件，就要搞清楚以下的内容：

1、自然人是否属于小规模纳税人？

《增值税暂行条例》明确将增值税纳税人分为单位和个人;《增值税暂行条例实施细则》进一步将个人分为个体工商户和其他个人;《国家税务总局关于明确<增值税一般纳税人资格认定管理办法>若干条款处理意见的通知》(国税函〔2010〕139号)中明确“其他个人，是指自然人，同时在国家税务总局令43号《增值税一般纳税人登记管理办法》明确年应税销售额超过规定标准的其他个人无需办理一般纳税人登记，此处的规定标准即：财税[2018]33号 财政部 税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知：增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。

所以对于自然人一定属于小规模纳税人，而对于登记为一般纳税人的个人仅指个体工商户。

2、自然人出租不动产适用的税率或者征收率是多少？

财税【2016】36号文附件二规定：

1、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

3、个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

所以对于自然人出租不动产适用的征收率为5%，不符合上述优惠政策的条件，不能享受免征增值税的优惠政策。

但是根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第5号)规定：“四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。”

因此，自然人出租不动产适用征收率为5%，不能适用财政部 税务总局公告2023年第15号文件规定享受免征增值税，但若符合国家税务总局公告2023年第5号文件的规定,也可以享受免征增值税优惠。

【第10篇】动产和不动产的增值税

不动产租赁定义

不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。判断属于动产还是不动产的关键，不在于使用的时候是移动状态还是固定不动的状态，而是移动后是否会引起性质、形状的改变。

典型的不动产租赁

1.房屋租赁，属于最典型的不动产租赁。

2.物业企业收取的场地使用费，不同于物业管理费用，实质上还是在一段期间内，将土地使用权出租给其他单位，属于不动产租赁。

3.电梯间的广告收入，虽然电梯在使用期间在上下移动，但因为电梯通常作为定制化的大型设备，整体不可移动，移动后会引起性质形状的改变，故电梯间广告收入属于不动产租赁。

典型像是不动产但属于动产租赁的

租赁的是设备架，是典型的动产租赁。虽然设备架使用期间是固定不动的，但是设备架是可拆卸的且拆卸后重新安装后可以正常使用，属于动产租赁。

1不动产租赁分录

1.收到租赁费用（多个月租金）

① 一般纳税人（一般计税法）

借：银行存款

贷：其他业务收入（当月租金）

合同负债（以后月份租金）

应交税费——应交增值税(销项税额)

② 一般纳税人（简易计税法）

借：银行存款

贷：其他业务收入（当月租金）

合同负债（以后月份租金，无以后月份租金则去除此项）

应交税费—简易计税

同时计提税金及附加

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城市维护建设税

—应交教育费附加

—应交地方教育费附加

ps：附加税以简易计税税额为依据×对应税率。

③ 小规模纳税人

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税

ps：小规模一般账务简单，按道理，跨年的租金是要做合同负债的，但实操过程中，除非当年触发企业所得税，否则就怎么记账方便怎么登记。

月底计提税金及附加

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城市维护建设税

—应交教育费附加

—应交地方教育费附加

2.每月末确认收入

借：合同负债（平坦至每月的租金）

贷：其他业务收入

3.收到押金

借：银行存款/现金

贷：其他应付款—xx公司

4.出租不动产折旧

借：其他业务成本

贷：累计折旧

5.出租不动产出现损坏

① 我方承担维修费

借：管理费用—维修费

贷：银行存款

② 承租方承担维修费

借：其他应收款—xx公司

贷：银行存款

③ 收回维修费

借：银行存款

贷：其他应收款—xx公司

6.对方违约扣除押金

借：营业外收入—违约金

贷：其他应付款——xx公司

2不动产租赁税率

3不动产出租涉税案例

业务描述：假设不动产所在地与机构所在地一致

业务一：2023年5月出租2023年12月取得的一栋商铺，取得2023年5月租金收入，选择简易办法计税，开具增值税专用发票金额100000.00万元，税额5000.00万元。

业务二：2023年5月出租2023年5月购进的一层写字楼，取得2023年5月租金收入，开具增值税专用发票金额80000.00万元，税额8800.00万元，写字楼购进时取得增值税专用发票金额81818.18万元，税额9000.00万元，当期认证相符。

填报分析：

1）该企业提供不动产租赁服务，业务一出租其2023年4月30日前取得的不动产,选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；业务二出租其2023年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%，业务一和业务二需分门别类填入《申报表主表》及附表。

2）业务一、业务二中取得租赁不动产租金收入，业务一属于“简易计税”项目，其中开具增值税专用发票销售额和销项税额应填报在《附列资料（一）》“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第9b行第1、2列。

业务二、租赁不动产租金收入属于“一般计税方法计税”项目，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税额填报在《附列资料（一）》“11％税率”第4行第1、2列。

3）业务二中的购进不动产项目，当期已认证相符增值税专用发票，填报在《附列资料（二）》第2行、第9行和《附列资料（五）》“本期不动产进项税额增加额”栏次，并将可在本期抵扣的进项税额9000.00*60%=5400.00万元填报在《附列资料（二）》第10行和《附列资料（五）》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”中。

税款计算及对应栏次：

1）按适用税率计税销售额=业务二=80000.00万元

（填列《附列资料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”）

2）销项税额=业务二=8800.00=8800.00（万元）

（填列《附列资料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”）

3）按简易办法计税销售额=业务一=100000.00（万元）

（填列《附列资料（一）》9b行1列和《主表》第5行“一般项目”“本月数”）

4）简易计税办法的应纳税额=业务一=5000.00（万元）

（填列《附列资料（一）》9b行2列和《主表》第21行“一般项目”“本月数”）

5）进项税额：

（1）本期认证相符抵扣的专票=业务二=9000.00（万元）

（填列《附列资料（二）》第2行，属于购进不动产，还需填列《附列资料（二）》第9行和《附列资料（五）》第2列）

（2）本期允许抵扣的进项税=5400.00（万元）

（填列《附列资料（二）》第10行、《附列资料（五）》第3列和《主表》第12行）

6）应抵扣税额合计（本月数）=上期留抵税额（本月数）+进项税额-进项税额转出额=0+5400.00-0=5400.00（万元）（《主表》17行）

7）实际抵扣税额（本月数）=5400.00（万元）（《主表》18行）

8）应纳税额=销项税额-实际抵扣税额（本月数）=8800.00-5400.00=3400.00（万元）（《主表》19行）

9）期末留抵税额（本月数）=应抵扣税额合计（本月数）-实际抵扣税额（本月数）=0（《主表》20行）

10）应纳税额税额合计=应纳税额+简易计税办法计算的应纳税额-应纳税额减征额=8400.00（万元）（《主表》24行）

11）本期应补（退）税额=8400.00（万元）（《主表》34行）

来源：会计分录

【第11篇】固定资产不动产增值税

出售固定资产作为经营业务中的非常规业务，不经常发生，但是出售固定资产的税务问题却比较多，一不小心容易发生大的风险，今天就出售固定资产进行分析。

固定资产按新旧分，可以分为全新的固定资产和已经使用过的固定资产。全新的固定资产按照正常税务处理即可，本文不赘述，本次主要谈出售自己使用过的固定资产的涉税问题。自己使用过的固定资产又分为不动产和动产，下边就分别分析。

一、销售自己使用过的有形动产

1、一般纳税人销售自己使用过的固定资产已经抵扣过增值税的，销售时按照正常销售业务计税，也就是按13%税率计算销项税；

2、一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税的固定资产(有形动产)，可以选择简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，需要注意的是如果对方需要增值税专用发票，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，就可以开具增值税专用发票；

3、小规模纳税人销售自己使用过的固定资产(有形动产)，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，也可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，可以自己开具或由主管税务机关代开增值税专用发票;

4、自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销业务的纳税人销售其收购的二手车，减按0.5%征收率征收增值税。

二、销售不动产

1、一般纳税人销售已经抵扣过增值税的不动产，按照9%的税率计算销项税；

2、一般纳税人销售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择简易计税，以取得的全部价款减去不动产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

3、一般纳税人销售2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款按照5%的征收率计算应纳税额；

4、小规模纳税人销售取得的不动产，适用简易计税，以取得的全部价款减去不动产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

5、小规模纳税人销售自建的不动产，适用简易计税，以取得的全部价款为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

出售固定资产的业务确实比较复杂，以上就是出售固定资产增值税问题的简单分析，小伙伴们弄清楚了吗？

【第12篇】纳税人转让不动产增值税税率

房地产开发企业转让不动产

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

注：老项目与新项目以2023年5月1日为分界线

非房地产开发企业

01

一般纳税人转让不动产

一般纳税人转让2023年5月1日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法。

选择简易计税方法的，转让取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额（简称差额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用（简称全额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

选择一般计税方法的，转让取得（含自建）的不动产，以全额为销售额，按照9%的适用税率计算应纳税额。

一般纳税人转让2023年5月1日后取得的不动产，只能适用一般计税方法。以全额为销售额，按照9%的适用税率计算应纳税额。

02

小规模纳税人转让不动产

小规模纳税人（不含个人）转让其取得（不含自建）的不动产，以差额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让其自建的不动产，以全额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

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【第13篇】不动产租赁业务增值税税率

。那么对小规模纳税人有什么福利呢？

一、租赁新政对除个体户外小规模纳税人享受增值税优惠的限制

我们先看看之前的政策，在国家税务总局公告2023年第16号第四条规定， 对小规模纳税人的单位和个体工商户出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。但对个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。一直以来许多人都觉得所有的小规模纳税人都能适用个体工商户的待遇就好了，现在大家看新闻，经常会看到大标题有“小规模纳税人将按照5%的征收率减1.5%缴纳增值税”类似的表述，那么是否现在其他小规模纳税人出租住房可以享受和个体工商户一样的待遇了呢？

可能答案会让许多人失望，我们先看24号公告第一条的规定：“住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。”也就是说对于除个体户外的小规模纳税人，如果希望享受住房租赁的增值税减征优惠，比个体户还是多了两个条件。

1、小规模纳税人必须是住房租赁企业，24号公告第四条明确：“本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。”，所以如果企业没做备案是没法享受优惠的。

2、小规模纳税人必须是向个人出租住房，例如出租住房给企事业单位做宿舍是不可以享受优惠的。

这两条限制一出，可能许多小规模纳税人还是挺失望，但是我个人理解这是为了规范住房租赁市场，所以要求必须要有住房租赁业务的备案才可以享受优惠，同时本来这也是为了解决个人住房问题出的一个政策，当然是要限定出租给个人。

二、租赁新政中对小规模纳税人房产税的优惠

我们再来看看24号公告里其他小规模纳税人可以用到的优惠。保障性住房的优惠一般还是适用于规模较大的企业，可能小规模纳税人也用不到。不过按文件的第二条规定，小规模纳税人向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，还是可以减按4%的税率征收房产税，从12%一下降到4%，还是个利好的消息。

三、个人的疑问

其实从我个人来说，一直是有个疑问，为什么文件不规定住房租赁企业间互相租赁住房，也可以适用“按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税”的优惠？反正最后目的都是给个人？难道是怕增加租赁流转环节吗？还有是不是可以理解为 “直接或间接向个人出租住房”都符合公告中规定的“向个人出租住房”的优惠前提呢？还是有点小期待…

本文相关政策

《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第24号）

《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第16号公告）第四条

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【第14篇】纳税人出售不动产增值税税率

出售固定资产作为经营业务中的非常规业务，不经常发生，但是出售固定资产的税务问题却比较多，一不小心容易发生大的风险，今天就出售固定资产进行分析。

固定资产按新旧分，可以分为全新的固定资产和已经使用过的固定资产。全新的固定资产按照正常税务处理即可，本文不赘述，本次主要谈出售自己使用过的固定资产的涉税问题。自己使用过的固定资产又分为不动产和动产，下边就分别分析。

一、销售自己使用过的有形动产

1、一般纳税人销售自己使用过的固定资产已经抵扣过增值税的，销售时按照正常销售业务计税，也就是按13%税率计算销项税；

2、一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税的固定资产(有形动产)，可以选择简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，需要注意的是如果对方需要增值税专用发票，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，就可以开具增值税专用发票；

3、小规模纳税人销售自己使用过的固定资产(有形动产)，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，也可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，可以自己开具或由主管税务机关代开增值税专用发票;

4、自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销业务的纳税人销售其收购的二手车，减按0.5%征收率征收增值税。

二、销售不动产

1、一般纳税人销售已经抵扣过增值税的不动产，按照9%的税率计算销项税；

2、一般纳税人销售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择简易计税，以取得的全部价款减去不动产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

3、一般纳税人销售2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款按照5%的征收率计算应纳税额；

4、小规模纳税人销售取得的不动产，适用简易计税，以取得的全部价款减去不动产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

5、小规模纳税人销售自建的不动产，适用简易计税，以取得的全部价款为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

出售固定资产的业务确实比较复杂，以上就是出售固定资产增值税问题的简单分析，小伙伴们弄清楚了吗？

【第15篇】不动产投资入股增值税

作者：尚静 来源：陇上税语

一、案例介绍

2023年2月19日，h公司发布《关于以非货币性资产增资全资子公司的公告》，拟对全资子公司n公司进行增资。具体事宜如下：2023年10月，n公司注册成立，注册资本为100万元，系h公司的全资子公司。现h公司拟以某地的土地使用权、房屋建筑物及机器设备等资产作价3.4002亿元增资n公司，增资完成后，h公司仍然持有其100%股权。具体交易过程如下图所示：

本次拟作价的土地使用权资产原值约为5,076万元，房屋建筑物及机器设备原值约为1.5646亿元，原值合计为2.0722亿元，截止2023年7月31日，上述土地使用权资产净值约为4,171万元，房屋建筑物及机器设备净值约为1.5149亿元，净值合计约1.9320亿元。根据评估公司评估报告，以2023年7月31日为基准日，经收益法评估，h公司该部分资产价值为3.4002亿元。

二、案例分析

在h公司对其子公司进行增资时，h公司涉及增值税、土地增值税、印花税及企业所得；子公司n公司涉及契税、印花税。对企业所得税，h公司可以选择以非货币性资产投资进行税务处理，也可以选择按照资产划转进行税务处理，以下将对这两种方式进行分析：

（一）非货币性资产投资

1、投资企业h公司

（1）增值税

h公司对其子公司n公司的增资不涉及关联债权及劳动力的一并转让，不符合《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第13号）中规定的不征增值税情形。根据《增值税暂行条例》第四条第六项规定“将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户，应当视同销售”，因此h公司投资的机器设备等应当视同销售缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”h公司以土地使用权和房屋建筑物作为投资，应按有偿转让无形资产和不动产计算缴纳增值税。

（2）企业所得税

《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第一条规定，“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”第三条规定：“企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。”因此，h公司此次非货币性资产可以在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，并按上述规定计算缴纳企业所得税。

（3）土地增值税

关于直接投资涉及到的土地及房屋权属转移是否要缴纳土地增值税，各地执行口径不一。有些地方税务机关认为应当对直接投资涉及土地及房屋权属的行为执行《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（2023年第21号）第四条规定，即“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”有些地方税务机关则认为直接投资并不符合改制重组的范围，因此不能适用不征土地增值税规定，应当依法缴纳土地增值税。具体缴纳与否还需以当地税务机关的规定为主。

（4）印花税

投资协议不属于印花税的征税对象,无须缴纳印花税，但由于所投资资产中含有土地使用权、房屋建筑物，会涉及权属的变更，因此h公司需要按照产权转移书据缴纳0.05%的印花税。

2、被投资企业n公司

（1）契税

本案中，n公司将承受h公司的土地、房屋权属，涉及契税。《财政部税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第17号）第六条第三款规定，“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”h公司以土地、房屋建筑物增资其子公司，属于母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资情形，符合免征契税的规定。

（2）印花税

投资协议不属于印花税的征税对象,无须缴纳印花税，但由于所投资资产中含有土地使用权、房屋建筑物，会涉及权属的变更，因此n公司需要按照产权转移书据缴纳0.05%的印花税。同时，n公司还需对注册资金及资本公积增加的部分缴纳0.05%印花税。根据《财政部税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税〔2018〕50号）规定，对按0.05%税率贴花的资金账簿减半征收印花税。

（二）资产划转

资产划转使得资产在不同法律主体之间的权属发生了改变，如本案中，相关资产从h公司转移到n公司就属于资产划转行为。本案适用资产划转的税收工具时，划出方为h公司，划入方为n公司，划转标的为土地使用权、房屋建筑物及机器设备等。一般情况下，划转需要视同销售来处理。资产划转所涉及的税务处理同非货币性资产投资所涉及的税务处理基本相同，仅在企业所得税中存在差异，以下将以资产划转涉及的企业所得税展开分析。

《财政部 国家税务总局 关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）第三条规定，“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”h公司对n公司属于100%控制的居民企业，且此次增资具有合理商业目的，若资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且h公司和n公司均未在会计上确认损益，则可适用该政策规定。

《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第40号）对划转中的征管问题进行了明确，并对满足特殊性税务处理划转的股权架构做出了要求，明确为两类架构，即：第一类为100%直接控制的母子公司之间，第二类为受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间；划转的形式有四种，即：（1）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付；（2）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付；（3）100%直接控制的母子公司之间，子公司向母公司按账面净值划转其持有的股权或资产，子公司没有获得任何股权或非股权支付；（4）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付。

如果适用资产划转，则h公司以土地使用权、房屋建筑物及机器设备对其全资子公司n公司进行增资，取得n公司100%股权，属于“100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。”即h公司不确认相关资产的转让所得，n公司取得相关资产的计税基础以原计税基础确定，并按原计税基础计算折旧扣除。

三、案例启示

1、考虑能否达到政策适用条件

当母公司以非货币性资产向子公司增资时，有多种并购重组工具可供选择。本案中的母公司向子公司增资可以选择以资产划转方式或以非货币性资产投资方式来进行税务处理，这两种方式的税务处理主要在企业所得税上有所不同，企业在选择时，需要注意能否达到政策规定的相关条件。例如选择资产划转方式进行税务处理时，涉及的企业所得税若想适用特殊性税务处理，则需要满足具有合理商业目的、资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动及划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益等条件。另外，适用划转政策时，划转方须有足够的资本公积。企业在选择相关方案时，需要注意把握政策的适用条件。

2、注意各地政策执行口径

由于有些政策规定存在一些争议，所以各地执行口径不一。例如本案中所涉及的土地增值税问题，有些地区认可《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》中第四条规定，暂不征收土地增值税，而有些地区则认为直接投资不属于该政策规定范围，因此需要缴纳土地增值税。纳税人在进行税务处理时须从权威途径了解当地的执行口径。