有营业执照的违章建筑

重庆一厂房被征迁获过亿补偿引起争议，曾被法院认定为违法建筑

近日，重庆一厂房被征迁获过亿补偿引争议，曾被法院认定为违法建筑。据了解，某彩钢棚厂房位于重庆某工业园区内，面积达1.8万平方米。区住建委与享有涉案国有工业用地使用权的某公司签订了补偿协议，被征收房屋建筑补偿费用为1.09亿余元。

但是，另外有一家公司对涉案厂房的所有权提出了异议，认为在与涉案征收补偿无关的另一民事诉讼中，法院曾查明涉案厂房未办理建设工程规划许可证，属于违法建筑。其他两家公司对该事实也予以认可，故被征收厂房的权属及是否为合法建筑引发争议。

北京楹庭律师针对该事件，简单跟大家聊一聊关于违法建筑以及厂房征迁过程中需要的事项。如果遇到类似的征迁的时候，可以早做准备和积极正确的应对，防范法律风险，维护好自己的合法权益。

主要涉及到的问题有以下几点：1、在法律上违法建筑是如何认定的，有没有具体的法律规定？2、是不是未办理建设工程规划许可证的建筑都是违法建筑？3、如果没有相关的建筑规划手续，或者手续不全的，遇到征迁该怎么办？4、企业厂房在征收前企业主该做好哪些准备？5、如果工业园区的企业遇到征迁，对补偿有异议的，该如何正确地处理？

1、关于违建的认定和处罚规定

违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证(原址、选址建房意见书)，在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。

关于建设工程规划许可证，未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

对违法建筑可以依据《城乡规划法》第六十四条的规定进行处罚，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

一般情况下，在拆迁过程中，根据国有土地上房屋拆迁590号令的规定，征收决定之前要对相关的房屋性质、建筑面积相关的情况做一些调查，以及进行相应的认定。一定要有这个法律的过程。集体土地上房屋征收也是这样的，在征收过程中，有一个补偿登记的程序。对一些无证建筑，它的合法性要进行一个认定以及对它的面积等等进行一些相关的认定。

在实践过程中，往往是拆迁补偿的数额不能达成一致。比如相关的房屋如果是国有土地的，说你没有建设工程规划许可证，集体土地说你没有相关规划手续。往往以这种理由来认定或者进行相关的行政处罚，以此来确定你的建筑是属于违章建筑。用这种方式来让你在征收补偿协议上签字。那么，这种是不是合法的呢？

我们也做过类似的案例，如果说前期的征收程序过程中，已经进行了相关的调查确认，而且进行了评估，给出了具体的评估数额。反过来，如果再给你下这种违章决定的，这是明显的以拆违促拆迁的行为。这种行为是不被相关的法律规定所认可的。相关的案例也是这样判定的。这种违章建筑的行政处罚决定是要被撤销的。

2、是不是未办理建设工程规划许可证的建筑都是违法建筑？

咱们要区别对待，认真分析自己的建筑。在建设的时候，企业主一定要注意，符不符合规划设计。在建设的时候，而不是现在，因为有很多企业是在十多年前进行建设的，当时该区域并不是城市规划区，没有城市总体规划，当时是符合城乡规划的。因此，不能说是行政部门的规划修改了，所以说建筑不符合城市规划。

一定要区别对待，是不是历史原因形成的要区别对待。《城乡规划法》第65条规定乡村的一些建筑，乡村规划区内未依法取得规划许可证或者未按照乡村规划许可证的进行建设的，由乡镇主管部门责令限期改正。

在2008年《城乡规划法》颁布实施之前，没有取得建筑工程规划许可证而建筑的房屋也可能是合法建筑，比如说建筑的房屋除建筑工程规划许可证之外，其他的证件都是齐全的，符合《土地管理法》的相关规定，比如有合法的土地使用权证书，而相关机关没有对该建筑进行处罚，则可以认为该“无证”建筑是合法的，应当给予补偿。

《城乡规划法》第三十七条第一款规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证”。

3、如果没有相关的建筑规划手续，或者手续不全的，遇到征迁该怎么办？

本事件中的企业厂房是位于工业园区内的，那么很可能当时是企业与当地的相关部门签订了招商引资相关的协议。以招商引资的方式引进的企业没有及时地办理相关的手续，这种企业在拆迁或征收过程当中是不是应当补偿？我们在办理案件过程当中，遇到最多的情况就是因为历史原因，或者因为招商引资的原因进驻园区，没有及时地办理相关的手续。

2016年10月4日，有关部门作出了关于完善产权保护产权的意见，该文件是指导法律完善的一个重要文件。其中该文件中第七点就提出，完善行政机关守信践诺机制，大力推进依法法治和诚信建设。地方各级有关部门要严格兑现向社会和行政相对人作出的承诺，认真履行招商引资、与社会资本合作等活动当中签订的各类合同，不得以行政机关换届、领导人更换等违约。如果因为国家利益、公共利益的需要，确实需要改变承诺的，要严格依照法律的权限和程序进行，并对企业进行补偿。

2016年，最高院作出了关于充分发挥审判职能作用，切实加强产权保护司法保护的意见，同时也作出了关于依法妥善处理历史形成产权案件的通知。

2017年，最高院又作出了关于充分发挥审判职能，作为企业家创新营造良好法治环境的通知。

这几个文件又强调了上面的一些规定，特别是后来提出的依法保护诚实守信企业家合法权益妥善认定行政机关与企业之间签订合同的效力，对有关部门做出违反承诺，特别是因换届，相关负责人更换产生的毁约等行为，要支持企业的合法诉求，妥善审理因规划调整、政策变化引起的民事商事行政纠纷。对确因行政部门规划调整对当事人造成损失的，应当予以补偿。

自2020年1月1日起施行的 《优化营商环境条例》是为持续优化营商环境，不断解放和发展社会生产力，加快建设现代化经济体系，推动经济高质量发展制定。其中也对此作出了相关规定。

《优化营商环境条例》第三十一条 地方各级人民政府及其有关部门应当履行向市场主体依法作出的政策承诺以及依法订立的各类合同，不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由违约毁约。因国家利益、社会公共利益需要改变政策承诺、合同约定的，应当依照法定权限和程序进行，并依法对市场主体因此受到的损失予以补偿。

4、工业园区厂房在征迁前企业主该做好哪些准备？

这几年，我国各地城市大力对城郊、城乡结合部等地段，以城郊一体化、旧城改造等项目的名义进行征收拆迁，目的是为了解决旧城区或者城郊的规划问题，增加城镇化经济。

而这些地段中，往往包含一些大中小企业。一旦遇到拆迁时，企业拆迁补偿的命运却常常被他人而左右，那么，企业拆迁输与赢，应该从哪些方面入手呢?

由于拆迁补偿问题因地制宜，复杂多样，但知己知彼方能百战百胜，因此拆迁过程中企业一定要做好以下六大方面准备工作。

1）了解自己营业执照信息

“知己”第一步，即重视自己的营业执照信息，首先，了解自己营业执照的注册地是否在拆迁范围内;其次，企业注册地与实际办公地、经营用地面积，批准方式等信息是否一致，这些因素可能导致拆迁人少给或者不给停产停业损失，譬如：拆迁人发现经营面积不一致，极有可能少给相应的企业停产停业损失，甚至有一些企业根本拿不到停产停业损失。

2）了解自己企业的用地性质

“知己”第二步，即了解自己企业的用地是国有土地，还是集体土地，土地性质对于补偿总额的多与少，起到决定性的作用，因为不同的土地性质，适用的法律不同，其补偿的单价及计算方法都不同。

了解企业土地性质可从以下几点入手：1、是国有土地出让还是国有土地划拨;2、是集体土地、农用地还是集体建设用地;3、企业是否有土地证;4、企业在使用土地时，是否缴纳了相应土地出让金;这四种不同的情况，对于补偿都会产生影响，甚至是天差地别。

3）了解自己企业用房的性质

“知己”第三步，即我国企业用房多样性，性质分有住宅类和非住宅类，产权分有自有产权和租用产权，从用地上分国有土地和集体土地，从土地规划上分建设用地和非建设用地，从规划合法性分有合法建筑物和违法建筑物。

作为企业首先要了解自己房屋性质，如果是租赁房屋一定事先审查租赁合同中有关拆迁征地的条款，该条款在拆迁补偿中起到至关重要。

4）制作拆迁损失明细表

“知己”第四步，在拆迁前一定了解企业实际损失有哪些，做好预判工作。主要针对停产停业的损失或停止经营的损失、解聘员工的安置补偿费用、租金价差损失、搬迁费用及设备重新安装费用、设备测试费用、无形资产损失等等。

5）了解拆迁项目

很多企业经营者对于拆迁项目的一头雾水，“知彼”的第一步，即为对拆迁项目的了解程度，对日后的补偿起到很重要的作用，其中包括：拆迁主体是谁，规划的目的是什么等，只有了解项目，才能制定出相对的补偿计划。

了解拆迁项目可从以下几点入手：

1、注意留存拆迁公告，宣传文件等等资料;

2、侧面打探，从朋友，同学等等圈子了解拆迁项目相关信息。

因企业经营者并非专业法律人士，所以，企业经营者对于拆迁的了解，仅仅到这个阶段，若还需进一步了解，就需要体系化的知识。

6）及时聘用专业拆迁律师做顾问

大多数企业都有自己的法律顾问，术业有专攻，就像兽医不能给人医病一样。

企业自己的法律顾问，更侧重于企业经营、劳动等法律范畴，对拆迁并不熟悉，所以，遇到拆迁时，需找专业的拆迁律师进行接洽，对日后工作进行指导。

选择拆迁律师时，建议找非本地的律师，因为本地的律师往往会受到地方政府相关部门的干扰，无法完成委托代理工作。

企业遇到拆迁时，对于知己部分的了解往往不够透彻，对于知彼部分往往知之甚少，因此造成了企业了解的信息不对称，无法根据成功操作经验作出有的放矢。

拆迁补偿作为一项系统工程，需要专业拆迁律师进行调查取证、诉讼、协商及谈判，所以，企业单打独斗很难争取合理的拆迁补偿，在此，建议企业经营人提前做好准备工作，以防止出现不必要的损失。

5、如果工业园区的企业遇到征迁，对补偿有异议的，该如何正确的处理？

类似这种工业园区企业搬迁的，哪个行政机关才有权进行拆除和补偿呢？无论是国有土地还是集体土地，《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于权限的划分是非常明确的，只有区县及以上的主管部门才有权进行征收、拆迁、补偿等等这些法定的职权。当然要依法进行，依照法定的相关的法律程序。

主管部门能不能以“违建”的名义关停企业或者不补偿或者少补偿呢？这就涉及到历史遗留问题，因为好多企业都是招商引资入驻工业园区的，在进入园区的时候可能一路绿灯，当时很多主管部门都有绿色通道，可以先建厂先投产再不办理相关手续，所以导致很多这种工业园区的企业要么是没有房产证、要么是相关的手续不是特别齐全，很多都是这种情况，但是这个责任全部让企业来承担，显然是不合理的。

《土地管理法》第五十八条、《城市房地产管理法》第二十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十七条都有明确的相关规定。所有国有土地上在区域内的国有土地上房屋征收与补偿都要适用这个条例，其中比较重要的就是第17条、第22条、第23条和第27条等，大家可以仔细研究一下。

大家在遇到这类案件的时候，一定要注意以上这些内容。各位企业主如果你们也遇到了这样的情况，当然每个案子是不一样的，咱们要根据具体案件来分析。如果各位业主你们也遇到了这样的情况，大家一定要记得从以下几个方面入手：

第一，尽量多的搜集证据、事实依据。第二，尽量多地去翻看、查阅法律法规的规定。第三，一定要制定一整套正确的维权方案，比如说要不要起诉、要起诉谁、凭什么告、为什么告、依据什么告等等这些问题一定要搞清楚。这就需要咱们一定要找一个专业的团队进行操作。

律师也是分专业的，很多律师就只做刑事诉讼，不做民事和行政，很多律师就只做民事或者只做融资，只做上市类案件等等。楹庭就是主做政企纠纷类包括征收、招商引资合作当中的一些行政协议的纠纷的，包括关停引起的一些纠纷。如果企业主遇到此类的纠纷，要先咨询专业的律师团队。律师会根据不同的案件，制定维权方案，因为每个案子都是不一样的，具体情况还需要具体分析。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

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